Типовая процедура ипотечного кредитования

Этап пятый - страхование.

Ипотечное комплексное страхование является обязательным условием при получении кредита. Страхование осуществляют надежные компании, работающие с банком в рамках реализуемой ими ипотечной программы. Обычно страхованию подлежат случаи потери заемщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика.

Этап шестой - подписание кредитного договора.

Перед сделкой заемщик подписывает с банком кредитный договор, по которому банк обязуется представить недостающую для покупки выбранного жилья сумму. Это жилье, согласно кредитному договору, становится обеспечением возврата выбранного жилья. После подписания кредитного договора стороны приходят к соглашению о времени проведения сделки.

Этап седьмой - сделка купли-продажи квартиры и ее нотариальное удостоверение.

В назначенное время продавцы и заемщики встречаются в банке и осуществляют закладку средств, предоставленных банком, и собственную часть в сейфовые ячейки, где деньги будут храниться до момента перехода права собственности на квартиру к покупателю. После этого заключается договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который подлежит обязательному нотариальному заверению.

Этап восьмой - государственная регистрация.

Регистрируется переход права собственности на жилье от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает свидетельство о собственности, становится практически полноправным владельцем выбранного жилья. Можно делать ремонт, с разрешения банка прописаться, сдать квартиру внаем. Зачастую заложенная недвижимость не может быть продано до полного погашения кредита.

На первый взгляд вся система получения кредита может показаться сложной и долгой, но если правильно сформировать автоматизированную информационную систему, то есть реализовать каждый этап в электронном виде через ввод данных и отсылка их определенным лицам. Это все позволит сократить время до возможного получения кредита или решения банка об отказе его оформления определенным клиентам

Необходимость внедрения информационной системы обусловлено тенденциями развития современного рынка ипотечного кредитования:

создание единой информационной базы учета и управления ипотечными активами;

организация эффективного взаимодействия с контрагентами: создание портала для взаимодействия с контрагентами компании;

работа с продуктовой линейкой собственных стандартов;

качественное и прозрачное для инвесторов обслуживание (сервис);

сокращение длительности операций расчетов и формирования отчетности, связанной с управлением ипотечными кредитами;

исключение "двойного ввода" данных в информационную базу;

повышение технологичности и минимизация трудоемких операций;

обеспечение высокого уровня информационной безопасности.

Соблюдение выше перечисленных правил при проектировании информационной системы, позволят решить задачи широкого спектра, связанных с обработкой структурированных, представленных в виде таблиц, данных. Система автоматизирует всю последовательность действий от получения заявки на кредит до принятия решения о его выдаче и формировании необходимого пакета документов.

1.9 Управление рисками ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке РФ

Целью Сбербанка в области управления кредитными, валютными и рыночными рисками является обеспечение финансовой устойчивости и минимизация потерь при проведении активных операций. Для достижения этих целей образовано специальное подразделение с функциями учета, анализа и мониторинга рисков, создания системы лимитов и резервов под различные виды рисков. Все активные операции банка, подверженные рискам, подлежат предварительному, текущему и последующему контролю.

При рассмотрении кредитного риска приходится использовать приближенный вероятностный метод, будем считать, что кредитный риск равен величине потенциальных потерь в случае невыполнения обязательств партнером по сделке, или величине резерва на возможные потери по ссудам.

Доля просроченной задолженности в общей сумме жилищных кредитов физическим лицам банка составила 5,2% в 2010 г., 5,9% в 2009 г. и 3,1 % в 2008 г. В том числе просрочены от 1 до 30 дней - 0,7% (2010), 0,8% (2009), 0,5% (2008); от 31 до 60 дней - 0,3% (2010), 0,4% (2009), 0,4% (2008); от 61 до 90 - 0,2% (2010), 0,3% (2009), 0,2% (2008); от 91 до 180 - 0,3% (2010), 0,6% (2009), 0,3% (2008); более 181 дня - 3,7% (2010), 3,8% (2009), 1,7% (2008).

В таблице 4 приводится анализ качества непросроченных кредитов Сбербанка по состоянию на 31 декабря 2014, 2013 и 2012 гг.

Таблица 4

Анализ качества непросроченных кредитов Сбербанка, в млн. руб.

Группа ссуд	Жилищное кредитование физ. лиц в 2014 г.	Жилищное кредитование физ. лиц в 2013 г.	Жилищное кредитование физ. лиц в 2012г.
	сумма	доля	сумма	доля	сумма	доля
1 группа	7214	1,3%	3079	0,6%	5452	1,1%
2 группа	563935	98,5%	476395	98,8%	473709	98,2%
3 группа	1190	0,2%	2971	0,6%	3343	0,7%
Итого	572339	100%	482445	100%	482504	100%

Все непросроченные ссуды физическим лицам объединены в три группы. К первой группе относятся ссуды физическим лицам с хорошим уровнем обслуживания долга и отличным финансовым положением заемщика. Ко второй группе относятся ссуды с хорошим/умеренным уровнем обслуживания долга и отличным/умеренным финансовым положением заемщика. К третьей группе относятся ссуды со средним уровнем обслуживания долга и умеренным финансовым положением заемщика. Основную долю ссуд составляют ссуды второй группы: более 98% от общего числа непросроченных жилищных кредитов во всех трех периодах.

Ссуда попадает в категорию неработающих кредитов, если платеж по основной сумме долга и/или процентам просрочен более чем на 90 дней. Просроченной считается вся сумма причитающихся Сбербанку платежей в соответствии с кредитным договором, включая начисленные проценты и комиссии.

Состав неработающих кредитов по состоянию на 31 декабря 2014, 2013 и 2012 гг. приведен в таблице 5.

Таблица 5. Состав неработающих кредитов Сбербанка, в млн. руб.

Жилищное кредитование физических лиц	Кредиты до вычета резерва под обесценение	Резерв под обесценение	Кредиты за вычетом резерва под обесценение	Отношение резерва к сумме кредитов до вычета резерва
2014 г.	24585	(23416)	1169	95,2%
2013 г.	22381	(22053)	328	98,5%
2012 г.	10207	(9769)	438	95,7%

Из таблицы видно, что доля неработающих кредитов в общей сумме жилищных кредитов физическим лицам банка составила 4,0% в 2014 г., 4,4% в 2013 г., 2,0% в 2012г.

Банк в процессе своей деятельности должен проводить четкую целенаправленную политику в области вложений капитала. При этом он должен преследовать цели: получение максимальной прибыли от вложений; достижение максимального управления кредитным портфелем; поддержание необходимого уровня ликвидности и платежеспособности; создание резервов роста и т.д. Реализовать эти цели можно, строго придерживаясь в своей деятельности рекомендации Банка России по оценке степени кредитного риска.

В таблице 6 представлена информация о непросроченных кредитах, условия предоставления которых были пересмотрены, по состоянию на 31 декабря 2014, 2013 и 2012 гг.

Таблица 6. Текущая стоимость пересмотренных кредитов Сбербанка

Жилищное кредитование физических лиц	В миллионах российских рублей
Кредиты, условия которых пересмотрены: остаток по состоянию на 31 декабря 2014 года (до вычета резерва под обесценение)	12155
Кредиты, условия которых пересмотрены: остаток по состоянию на 31 декабря 2013 года (до вычета резерва под обесценение)	6694
Кредиты, условия которых пересмотрены: остаток по состоянию на 31 декабря 2012 года (до вычета резерва под обесценение)	1470

Доля пролонгированных ссуд в кредитном портфеле банка равна 2,0% в 2014 г., 1,3% в 2013 г., 0,3% в 2012 г.

Центральный банк РФ определил порядок формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам, создаваемого коммерческими банками.

При невозможности погашения ссуды непосредственно заемщиком и поручителем банк списывает ссуду на убытки. Для этих целей в банке создаются специальные страховые фонды на покрытие кредитных рисков. Резервы на покрытие убытков по кредитным операциям создаются в размере страхового возмещения необходимого для покрытия рисков по кредитам. Таким образом, чем более рисковую кредитную политику проводит банк, тем больший страховой резерв он должен создать, использовав для этого средства из прибыли.

Проведем анализ формирования резерва на возможные потери по ссудам в Сбербанке. Анализ включает оценку правильности распределения выданных ссуд по группам риска, достаточности размера резерва на покрытие потерь по кредитным рискам и соответствие расчетной суммы резерва фактически созданному.

Таблица 7. Расчетная сумма резерва на возможные потери по ссудам (РВПС), в млн. руб.

Группа риска	Норма резерва	Величина резерва в 2014 г.	Величина резерва в 2013 г.	Величина резерва в 2012 г.
1	1%	5723	4824	4825
2	20%	796	803	530
3	50%	2468	3407	2107
4	100%	22525	19515	8507
Итого		31512	28549	15969

Резерв под отдельную ссуду реально может быть создан как в большем, так и в меньшем размере, чем установленный процент от расчетного РВПС по конкретной ссудной задолженности. Однако общая сумма сформированного РВПС не должна быть меньше установленной.

В таблице 8 представлен анализ изменения фактического резерва под обесценение кредитного портфеля за 2014, 2013 и 2012 гг.

Таблица 8. Фактическое и расчётное значение РВПС за рассматриваемые периоды, в млн. руб.

Периоды	1 гр. риска	2 гр. риска	3 гр. риска	4 гр. риска
	норма	сумма	норма	сумма	норма	сумма	норма	сумма
2014 г.: расч. фактическое	1%	5723	20%	796	50%	2468	100%	22525
	0,9%	5139	6,1%	242	27,8%	1373	100%	22525
2013г.: расч. фактическое	1%	4824	20%	803	50%	3407	100%	19515
	0,9%	4418	18,1%	725	60,4%	4117	100%	19515
2012 г.: расч. фактическое	1%	4825	20%	530	50%	2107	100%	8507
	0,3%	1568	0,6%	17	59,8%	2519	100%	8507

Сравнение фактического и расчетного значений РВПС показывает, что резерв Сбербанка на возможные потери недостаточен по сравнению с рекомендуемым. В целом можно констатировать, что банк ведет рискованную кредитную политику, так как общая сумма фактического резерва в 2014 г. на 2233 млн. руб. меньше расчетной рекомендуемой.

Проблемы ипотечного кредитования и его дальнейшего развития.

На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования.

Существуют в России и материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.

Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.

С апреля 2009 г. Центральный Банк России 13 раз снижал ставку рефинансирования - до 8,00% годовых (с 30 апреля 2010 г.). Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Для усиления привлекательности ипотеки годовая процентная ставка по кредиту в рублях должна составлять: не более 14-15% на инвестиционный период, 12-13% - после оформления права собственности. По долларовому кредиту - 11-12% до и 10% после получения права собственности. При этом подобные меры должны сопровождаться увеличением предложений на рынке жилья, иначе есть риск очередного роста цен на жилье. И, безусловно, помимо мер по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне, так и на уровне отдельных банков, восстановление ипотеки зависит от финансового состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах.

С 1 июня 2010 года ЦБ РФ принял решение о снижении ставки рефинансирования на 0,25 процентного пункта (п. п.) - с 8% до 7,75%. Таким образом Центробанк пытается подстегнуть рост кредитования. Однако сами банкиры предупреждают, что не намерены пока снижать ставки по кредитам, поскольку операции по кредитованию уже находятся на грани убытков.

Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка недостаточно. Во-первых, необходимо снять ряд вопросов на рынке труда, где бизнес до сих пор перекладывает свои проблемы на работников, сокращая их зарплаты своей "волевой рукой". Во-вторых, на рынке недвижимости наблюдается острая нехватка недорогого жилья. И без того высокая потребность в квартирах эконом-класса продолжает расти. В-третьих, нужно корректировать законодательную базу: до сих пор банкам трудно добраться до предметов залога, когда заемщики перестают гасить кредиты, и квартиры хотелось бы реализовать.

Программа господдержки ипотеки, на которую правительство в конце 2009 года решило выделить 250 млрд. руб., была запущена в апреле 2010 года. Ипотечные кредиты пойдут исключительно на покупку квартир в новостройках, что позволит стимулировать жилищное строительство. При этом банки, которые будут выдавать ипотеку по программе, должны делать это по ставке не выше 11% годовых и с первым взносом не выше 20%. Максимальная сумма кредита - 3 млн. руб., для Москвы и Петербурга сделано исключение - 8 млн. руб.

Рефинансирование АИЖК позволило мелким и средним банкам удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых низких на рынке.

Перспективы дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования в РФ во многом зависит от доли участия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России (накопленным итогом с начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 - 13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.

30 ноября 2010 года Наблюдательный совет АИЖК утвердил бизнес-план деятельности группы компаний АИЖК на 2011 год. На ближайший год Агентство ставит перед собой следующие бизнес-задачи:

- содействие развитию строительства нового сектора жилья экономкласса через поддержку кредитования приобретения жилья на первичном рынке;

- повышение доступности ипотечных кредитов для социально значимых категорий населения путем создания и развития специальных кредитных продуктов (для военнослужащих, молодых ученых и др.);

- стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, и граждан, приобретающих возводимое в рамках проектов жилье (Программа "Стимул");

-поддержка заемщиков, испытывающих временные финансовые трудности, через Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК);

- содействие развитию рынка ипотечного страхования, через дочернюю компанию "Страховая компания АИЖК" (СК АИЖК);

- рефинансирование ипотечных кредитов, а также предоставление участникам рынка, работающим в системе ипотечного жилищного кредитования, займов под залог сформированных ими портфелей закладных по новым (пилотным) кредитным продуктам;

- развитие рынка ипотечных ценных бумаг за счет реализации программы покупки ипотечных ценных бумаг третьих лиц и выдачи поручительств по сделкам секьюритизации.

В 2011 году по базовому сценарию бизнес-плана АИЖК планируется рефинансировать ипотечные кредиты на сумму 67,6 млрд. руб. Из них 46,4 млрд. руб. составит рефинансирование рыночных кредитных продуктов (включая продукт "Новостройка"), а 21,2 млрд. руб. - выкуп специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения.

Бизнес-планом предусмотрено также, что в следующем году дочерняя компания АРИЖК, кроме деятельности по сопровождению ранее реструктурированных ипотечных кредитов окажет помощь 2000 заемщикам в рамках программы активной реструктуризации, и 700 - в рамках программы "Переезд".

В 2011 году в рамках деятельности по развитию ипотечного страхования как меры по обеспечению доступности ипотеки и эффективного распределения рисков между участниками рынка другая дочерняя компания - СК АИЖК привлечет к работе в системе ипотечного страхования 45 кредитных и некредитных организаций.

Получить ипотечный кредит сейчас намного сложнее, чем еще пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, и чтобы смягчить эти требования необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие - строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. Стремительный рост ипотечного кредитования с начала 2010 года может спровоцировать увеличение цен на квартиры.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

- недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;

- слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

- неразвитость отечественных страховых, риелторских и оценочных компаний;

- отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

- проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

- высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

- высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

И все же главная роль в быстром восстановлении рынка кредитования жилья, безусловно, принадлежит государству. Именно оно через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам от 80 до 90% ипотечных сделок. Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования будет происходить в условиях активного государственного участия в процессе разработки методов и принятия мер по совершенствованию рынка ипотечного кредитования.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития РФ, Министерством финансов РФ, Центральным банком РФ, Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) подготовили проект долгосрочной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. 19 июля 2010 года правительство РФ одобрило данную стратегию.

Стратегия определяет основные ориентиры развития российского ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту.

Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей. Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых).

Разработчики стратегии оговариваются, что ее реализация зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями. Согласно стратегии, повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка. Достижение плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих "аппетит к риску" кредиторов, особенно в условиях растущего рынка. В частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии ипотечного страхования - меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Наличие в стране развитой системы ипотечного кредитования говорит о развитости экономики, о перспективах роста, о высоком уровне развития общества в целом. Государство обязано создавать благоприятные условия для развития данной системы, так как значимость ее трудно переоценить.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они, прежде всего, принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная), усечено-открытая и расширенно-открытая модели.

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.). Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов).

Кредитный риск -- это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту.

Основным способом страхования кредитного риска является проведение тщательного андеррайтинга кредита, который включает в себя:

* оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов;

* оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);

* оценку достаточности собственных денежных средств (и источников их формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов;

* оценку достаточности обеспечения.

Целью Сбербанка в области управления кредитными, валютными и рыночными рисками является обеспечение финансовой устойчивости и минимизация потерь при проведении активных операций. Для достижения этих целей образовано специальное подразделение с функциями учета, анализа и мониторинга рисков, создания системы лимитов и резервов под различные виды рисков. Все активные операции банка, подверженные рискам, подлежат предварительному, текущему и последующему контролю.

Наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Перспективы дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования в РФ во многом зависит от доли участия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России (накопленным итогом с начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 - 13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.

Большая часть населения недовольна имеющимися жилищными условиями и хотела бы их улучшить, но собственные средства на покупку дорогостоящего жилья мало у кого есть. Ипотека - наиболее оптимальный вариант для решения жилищной проблемы. Причем с каждым годом интерес к ипотеке растет, что свидетельствует о перспективах роста объема рынка ипотечного кредитования в будущем.

Основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка. Самыми основными из них являются: анализ кредитоспособности и финансового состояния заемщика, квалификация персонала.

Наиболее распространенным в практике банков мероприятием, направленным на снижение кредитного риска, является оценка кредитоспособности заемщика.

Под кредитоспособностью банковских клиентов следует понимать такое финансовое состояние, которое дает уверенность в эффективном использовании заемных средств, способность и готовность заемщика вернуть кредит в соответствии с условиями договора. Изучение банками разнообразных факторов, которые могут повлечь за собой непогашение кредитов, или, напротив, обеспечивают их своевременный возврат, составляет содержание банковского анализа кредитоспособности.

В вопросах кредитования, инвестирования необходим взвешенный подход, сочетающий практические навыки с научными разработками.

Управление кредитным риском требует от банкира постоянного контроля за структурой портфеля ссуд и их качественным составом. В рамках дилеммы «доходность - риск» банк вынужден ограничивать норму прибыли, страхуя себя от излишнего риска. Поэтому целесообразно проводить политику рассредоточения риска и не допускать концентрации кредитов у одного типа заемщиков, что чревато серьезными последствиями. Банк не должен рисковать средствами вкладчиков, финансируя спекулятивные (хотя и высоко прибыльные) проекты.

ипотека кредитный сбербанк риск

Глава 2. Расчетная часть

В соответствии с заданием установлены следующие параметры ипотечной программы и экономические характеристики домохозяйства (семьи):

Процентная ставка по кредиту - 13.5 % годовых;

Срок кредитования - 20 лет.

Коэффициент отчислений от совокупного семейного дохода на погашение кредита - 30%;

Норматив первоначального взноса в % от стоимости приобретаемого жилья - 10%;

Совокупный семейный доход на 1 человека в месяц - 12.0 тыс. руб.;

Собственное жилье -3-комнатная квартира типа У;

Состав семьи 5 человек.

Расчет инвестиционного потенциала семьи

а) Расчет величины совокупного семейного дохода:

CCDc=CCDед*N, тыс. руб.

где CCDед - совокупный семейный доход на 1 человека в месяц, тыс. руб.

N - количество членов семьи, чел.

CCDc=12*5=60 тыс. руб.

б) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе:

CCDmin?(1+kc)*МПБ*N(1+k0), тыс. руб.

где kc - коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;

k0 - коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;

МБП - минимальный прожиточный бюджет на 1 человека в месяц, тыс. руб.

CCDmin=(1+0,035)*7*5(1+0,3)=47,092 тыс. руб.

Поскольку CCDс>CCDmin, то семья может участвовать в ипотечной про-грамме.

в) Расчет максимально возможного размера кредита:

Кmax=12k0 *n/(1+r n) *CCDc, тыс. руб.,

где n - срок кредитования, лет;

r - ставка по кредиту, ед.

Кmax =12*0,3 *20/(1+0,135*20) *60=1167,567 тыс. руб.

г) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых.

Р=12Рн *((1+r н )n -1 ), тыс. руб.,

где Рн=(k0+kc)*CCDc - размер ежемесячных взносов на накопления, тыс. руб. rн - ставка накопительного вклада, ед.

n - продолжительность накопительного периода, лет.

(1+ 0,1)3 -1

Р =12(0,3+0,035)*60* 0,1 =798,372 тыс. руб.

д) Стоимость собственного жилья типа У

Ссж=Fст*Сед, тыс.руб.

где Fсж - стандартная площадь собственного жилья, м2 Сед - стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб.

Ссж=75*53,8=4290 тыс. руб. первичного рынка

е) Определение инвестиционного потенциала семьи

И=Кmax+Р+Ссж, тыс. руб.

И=1167,567 +798,372 +4290=6255,972 тыс. руб. первичный рынок

б) Определение площади квартир по вариантам

жилье типа Н - четырехкомнатная квартира площадью 76 м2, т.к. Fp>Fст;

жилье типа Т - четырехкомнатная квартира площадью 80 м2, т.к. Fp>Fст;

жилье типа У - четырехкомнатная квартира площадью 85 м2, т.к. Fp>Fст;

жилье типа С - трехкомнатная квартира площадью 100 м2 , т.к. Fp> Fст.

в) Выбор варианта приобретения жилья

Принять решение приобрести трехкомнатную квартиру улучшенной планировки общей стоимостью (Снж):

Снж=Fнж*Сед

где Fнж - площадь приобретенного жилья.

Снж=100*61,6=6160 тыс. руб.

г) Определяем размер свободных средств

Ссв=И-Снж, тыс. руб.

Ссв=6255,972 -6160=95,972 тыс. руб.

Поскольку на первичном рынке сразу оплачивается вся стоимость кварти-ры, то целесообразно снизить размер денежных накоплений на величину сво-бодных средств, т.е.

Ртр=Р-Ссв, тыс. руб.

Ртр=798,372 -95,972= 702,4тыс. руб.

д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья

Снж=Р+К+Ссж, тыс. руб.

Снж=702,4+1167,567 +4290=6159,967 тыс. руб.

е) Структура стоимости жилья в процентах:

702,4 - Р(%)= 6159,967 *100=11,40 %

- доля кредита К(%) = 1167,567 *100 = 18,96%

6159,967

- доля стоимости собственного жилья Ссж (%) = 4290 *100 = 69,64%

6159,967

Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита

В = К(1+ r n) *n, тыс. руб.

n

В= 1167,567 (1+ 0,135*20) /12*20 = 4391,99/240 = 18,29 тыс. руб.

а) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса

Вн=(k0+kc)*CCDc, тыс. руб.

Вн=(0,3+0,035)*60=19,8 тыс. руб.

б) Расчет полной стоимости жилья

Сn сж = CPнж + К*r*n , тыс.руб.

где CРнж - расчетная стоимость приобретаемого жилья, тыс.руб.

Сn нж =6160 +1167,567 *0,135*20 = 9312,43 тыс. руб.

Основные результаты расчетов

1. Варианты приобретения квартир, исходя из доступной площади жилья:

типа Н - 4-комнатная, площадью 76 м2;

типа Т - 4-комнатная, площадью 80 м2;

типа У - 4-комнатная, площадью 85 м2;

типа С - 3-комнатная площадью 100 м2.

2. Показатели варианта приобретения 3-комнатной квартиры типа У, площадью 85м2:

общая стоимость - 6160 тыс. руб. или 100%;

денежные накопления - 702,4 тыс. руб. или 11,40 %;

кредит - 1167,567 тыс. руб. или 18,96 %;

стоимость собственного жилья - 4290 тыс. руб. или 69,64%.

3. Обязательные платежи:

отчисления на накопление первоначального взноса (р) - 19,8 тыс. руб.;

отчисления на погашение кредита 18,29 тыс. руб.

Список используемой литературы

1. Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Теория и методика проектирования моделей жилищной ипотеки: Учебное пособие. - Н.Новгород: ННГАСУ, 2009.

2. Федеральный закон от 16.07.98 г. №102 (в редакции от 17.06.10 г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

3. Афонина, А. В. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски / А. В. Афонина. - М. : Эксмо, 2011. - 160 с.

4. Консолидированная финансовая отчетность и заключение независимого аудитора на 31 декабря 2010 г. / ОАО «Сбербанк России». - М., 2011. - 123 с.

Размещено на Allbest.ur