Ипотечное кредитование

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке должна состоять из нескольких основных частей: квалификация заемщика, предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита, оценка кредитоспособности заемщика, оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, предоставление обеспечения, проведение расчета, составление и регистрация договоров.

Банк предоставляет ипотечные кредиты только гражданам Российской Федерации. Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком.

В качестве обеспечения банк принимает:

поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;

поручительства платежеспособных предприятий и организаций - клиентов Банка;

передаваемые в залог физическим лицом ликвидные ценные бумаги;

передаваемые в залог объекты недвижимости (в том числе приобретаемые), транспортные средства и другое имущество.

Максимальный размер ипотечного кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

После анализа сведений, предоставленных заказчиком, для получения ипотечного кредита, кредитный инспектор составляет письменное заключение о целесообразности выдачи кредита (отказа в выдаче) и согласовывает с заемщиком условия предоставления кредита. Заключение кредитного инспектора, завизированное руководителем кредитующего подразделения, заключения других служб банка и дочернего предприятия прилагаются к пакету документов заемщика.

Анализ кредитоспособности заемщика является наиболее важным вопросом кредитной политики отделения №1555 Сбербанка РФ. От ее правильной организации зависит успех реализации кредитной политики.

Цели и задачи анализа кредитоспособности заемщика - физического лица в отделения №1555 Сбербанка РФ заключаются в определении и прогнозировании:

способности заемщика рассчитаться со своими долговыми обязательствами на ближайшую перспективу;

степени риска, который банк готов взять на себя;

размера кредита, который может быть предоставлен в данных обстоятельствах;

условий предоставления ссуды.

Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени, кредитору, нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспектива направления работы заемщика и его фирмы в целом.

При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходах. На основании этого делается вывод о возможностях заемщика своевременно погасить кредит.

Ступинский филиал отделения №1555 Сбербанка РФ, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной жилищной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу. Программа должна включать в себя два вида страхования - имущественное и личное.

Личное страхование отражает имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика. При присвоении статуса инвалида дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому. Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.

Имущественное страхование отражает имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом. Договор страхования права собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки, должен покрывать риск утраты владельцем жилья права собственности по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором.

В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной задолженности с указанием каждого платежа на каждую конкретную дату платежа до полного погашения кредита, с разбивкой на проценты и основной долг. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов. Например, заемщики №1 и №2 получили в январе 2001 г. кредиты в сумме по 15000 долл. под 20% годовых. Заемщику №1 предлагается аннуитетная схема погашения кредита с ежемесячными платежами по основному долгу и полным ежемесячным погашением процентов, а заемщику №2 - с равномерным погашением основного долга и полным ежемесячным погашением процентов.

График погашения также может предоставляться заемщику в форме таблицы или диаграммы.

В первом случае заемщик ежемесячно выплачивает банку одинаковую сумму, при этом соотношение процентов и основного долга постоянно меняется6 доля основного долга увеличивается, а процентов - снижается, а во втором случае общая сумма платежа постоянно снижается за счет снижения доли процентов, т.к. доля основного долга неизменна. В итоге заемщик №1 заплатит большую сумму процентов, чем заемщик №2, т.е. кредит обойдется ему дороже, но при такой схеме погашения ему будет удобнее планировать свои ежемесячные расходы, т.к. платеж по кредиту всегда одинаков.

Таким образом, разнообразие схем погашения, предлагаемых отделением №1555 Сбербанка РФ при заключении договора ипотечного кредитования, дает возможность заемщику подобрать наиболее приемлемую лично для него схему. А это, естественно, увеличивает вероятность погашения кредита в срок.

3. Направления совершенствования ипотечного кредитования

3.1 Тенденции развития ипотечного кредитования в России

Основной тенденцией последних полутора-двух лет стал рост рынка в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. При этом активная динамика ипотечного кредитования во многом была обеспечена значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к корректировке требований к заемщикам. Прогнозы по рынку в основном сводятся к тому, что к концу 2013 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам существенно не изменится, а при отсутствии неблагоприятных внешних факторов существует вероятность некоторого снижения ставок. Темпы роста ипотечного рынка в целом замедлятся, что будет объясняться, с одной стороны, исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, а с другой - замедлением спроса на фоне снижения темпов роста экономики, общего удорожания ипотечных жилищных кредитов и роста стоимости жилья.

В настоящее время потребительские ссуды предоставляются индивидуальным заемщикам разными коммерческими банками. При этом, к числу основных факторов влияющих, на выбор формы кредитного договора и условия кредитования, можно отнести макроэкономические факторы и микроэкономические факторы, действующие на уровне банка и его клиента. Эти и многие другие факторы принимает во внимание банк при разработке своей кредитной политики, определяющей сроки кредитования, уровень взимаемых процентных ставок и другие условия кредитования.

Современная российская практика кредитования индивидуальных клиентов на цели ипотеки требует своего совершенствования, как с точки зрения расширения объектов кредитования, так и дифференциации условий предоставления ссуд.

В целом для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимы следующие условия:

стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда;

низкие ставки, невысокий первоначальный взнос и длительный (до 50 лет) срок; 

активное строительство нового доступного жилья; 

устранение административных барьеров.

Проблема доступности жилья заключается не только и не столько в стоимости ипотеки, серьезным барьером является стоимость квадратного метра жилья. Ипотека лишь финансовый инструмент, который авансирует доходы. Спрос на жилье на ближайшие годы остается достаточно высоким, и в первую очередь это касается жилья эконом-класса. На сегодняшний же день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. А потому во многих регионах в ближайшее время цены на недвижимость вновь начинают расти и могут скоро вернуться на докризисный уровень. Показателем же активности ипотечного кредитования является увеличение доли ипотечных сделок в сделках с жильем: в последние годы примерно каждый пятый объект (более 20 %), зарегистрированный в сделках с жильем, приобретался с использованием ипотечного кредитования.

Итак, сегодня получить ипотечный жилищный кредит в российском банке достаточно сложно. В первую очередь из-за небольшого количества банков, практикующих ипотечное жилищное кредитование, неотработанности самой схемы кредитования, большого количества требуемых документов. Все эти обстоятельства тормозят развитие ипотечного жилищного кредитования в России. Однако увеличивающееся число региональных ипотечных программ и инициатив отдельных коммерческих банков вселяется надежду, что со временем этот механизм будет отлажен, и население получит реальную возможность улучшить жилищные условия.

При строительстве и покупке жилья гражданам должно быть предоставлено право на получение кредита под залог, в том числе недвижимости. В процессе развития залогового кредитования, по нашему мнению, будут происходить:

увеличение потоков подготовительных информационных материалов (законодательной базы, правил работы банков, прав и обязанностей заемщиков и др.) для расширения круга потребителей;

снижение уровня процентных ставок по кредитам и соответственно повышение банками качества услуг в интересах заемщиков, предложение дополнительного сервиса без повышения процента;

повышение доверия к банкам в результате улучшения информирования населения о результатах работы банков, инвестиционных программах, проектах и т.д.

Положительный эффект могут оказать: введение целевых жилищных сертификатов и жилищно-строительных вкладов и предоставление на этой основе первоочередного права на получение инвестиционного кредита владельцам сертификатов и вкладов после соблюдения установленных условий (срока хранения и необходимой суммы накопления средств на сертификатах и вкладах); повышение уровня информированности частных заемщиков с новых видах кредитов и банковских услуг; соблюдение банками индивидуального подхода при кредитовании и учет интересов заемщика; проведение маркетинговых исследований банков с целью выявления потребности населения в новых видах кредитов.

3.2 Актуальные проблемы ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк»

Особое внимание в процессе ипотечного кредитования в отделении №1555 Сбербанка РФ уделяется своевременности уплаты заемщиком очередных взносов в погашение ссуды и процентов по ней. Поскольку по каждой ссуде существует риск непогашения долга из-за непредвиденных обстоятельств, банк стремится выдавать кредиты наиболее надежным клиентам. Однако он не должен упускать возможностей развивать свои ссудные операции и за счет предоставления кредитов, связанных с повышенным риском, поскольку они приносят более высокий доход. Учитывая обратно пропорциональную зависимость между уровнями риска и доходности ссудных операций, банк должен строить свою кредитную политику так, чтобы обеспечивался баланс между осторожностью и рискованностью. Чрезмерная осторожность лишает банк многих прибыльных возможностей, а чрезмерная рискованность создает угрозу потери не только дохода от процентов, но и ссуженных средств.

В то же время непринятие своевременных мер к недопущению финансовых проблем у заемщика приводит не только к неуплате ссуды и процентов. Ущерб в этом случае для банка значительно больше. Во-первых, подрывается репутация банка, так как большое количество просроченных кредитов может привести к падению доверия вкладчиков и инвесторов и к угрозе неплатежеспособности банка. Во-вторых, потери от ссудных операций повышают угрозу ухода из банка квалифицированных работников из-за снижения возможностей их материального стимулирования. В-третьих, банк вынужден производить дополнительные расходы, связанные со взысканием проблемной ссуды. В-четвертых, определенная часть ссудного банковского капитала замораживается в непродуктивных активах. Названные потери по своим размерам могут намного превысить прямой убыток от непогашения долга.

Трудности с погашением ссуд могут возникать по различным причинам, наиболее распространенными из которых являются: ошибки и упущения самого банка, допущенные при рассмотрении кредитной заявки, разработке условий кредитного договора и последующем контроле; неэффективная работа клиента, получившего ссуду; факторы, которые не находятся под контролем банка.

Среди причин непогашения ссуд, зависящих от самого банка, следует отметить:

необоснованно либеральное отношение к заемщику при рассмотрении заявки на кредит;

некачественно проведенная оценка кредитоспособности заемщика;

плохое структурирование ссуды;

ошибки в оценке обеспеченности ссуды;

неполное отражение в кредитном договоре условий, обеспечивающих интересы банка;

отсутствие контроля за заемщиком в период погашения кредита (обследований, проверок обеспечения и др.).

Основные причины возникновения проблемных ссуд (ссуд, по которым возникают трудности с их погашением и уплатой процентов), зависящие от клиента, связаны со слабым руководством предприятия, ухудшением качества продукции и работы, ошибками в оценке рынков сбыта, со слабостью контроля за состоянием финансов, что проявляется в росте дебиторской задолженности, непроизводительных расходов и др.

К факторам возникновения трудностей с погашением кредита, которые не находятся под контролем банка, относятся: ухудшение экономической конъюнктуры, изменение политической ситуации и законодательства и т. д.

Наилучшей мерой является разработка совместно с заемщиком плана мероприятий для восстановления стабильности предприятия и устранения недостатков в его работе. Если эта мера не даст необходимых результатов, банк должен обеспечить свои интересы, потребовав платежа по ссуде, продажи обеспечения, предъявления претензий к гаранту и т.п. Самая крайняя мера - постановка вопроса об объявлении заемщика банкротом, но это наименее желательный путь как для банка, так и для клиента.

Работа в данном направлении позволяет своевременно выявлять проблемные ссуды, что способствует снижению кредитного риска и улучшению реализации правильной кредитной политики банка.

Таким образом, в результате анализа деятельности отделения №1555 Сбербанка РФ в области анализа кредитоспособности заемщиков по договорам ипотеки, можно сделать вывод, что определение уровня кредитоспособности (степени кредитоспособности) является процессом определения индивидуального или частного кредитного риска для банка, т.е. риска, связанного с конкретным клиентом, конкретной ссудой, выдаваемой клиенту. И основные моменты анализа данного аспекта в процессе кредитования физических лиц незаменимо должны найти свое отражение в кредитной политике банка с тем, чтобы сократить риски, связанные с кредитованием заемщиков - физических лиц.

На сегодняшний день проблема анализа кредитоспособности заемщика при принятии решения о выдаче ипотечного кредита физическому лицу становится все актуальнее. Высокий процент риска невозврата кредита в российских банках, в том числе в отделении №1555 Сбербанка РФ приводит к сильному подорожанию кредита. Долги неплательщиков ложатся на плечи добросовестных заемщиков банка.

К минусам применения методики оценки платежеспособности кредитозаемщика по договору ипотечного кредитования в отделении №1555 Сбербанка РФ можно отнести то, что совокупный доход семьи банк учитывает лишь в исключительных случаях, что значительно сужает круг потенциальных заемщиков. Несомненным плюсом данной методики можно считать наличие специально разработанных формул и поправочных коэффициентов, облегчающих работу кредитных экспертов и дающих наглядное представление о кредитоспособности потенциального заемщика. Обязательность предоставления справки о доходах, с одной стороны, ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, использующего данную методику, в то время как некоторые другие банки не требуют официального подтверждения дохода для получения ипотечного жилищного кредита, а с другой - позволяет сформировать кредитный портфель более высокого качества и снизить кредитный риск, что является плюсом данной методики.

Важно постоянно искать способы совершенствования методов оценки кредитоспособности заемщиков, изучать отечественный и зарубежный банковский опыт в данном сегменте, что несомненно повлечет за собой правильный анализ кредитоспособности, совершенную организацию процесса кредитования в деятельности банка, и, соответственно, увеличит общую прибыль от его финансовой деятельности.

3.3 Мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк»

Одной из главных задач отделения №1555 Сбербанка РФ в сфере размещения ресурсов является наращивание объемов кредитования физических лиц на цели ипотеки, решения личных и социальных проблем граждан, что стимулирует спрос на товары и услуги.

В результате анализа деятельности отделения №1555 Сбербанка РФ в области анализа кредитоспособности заемщиков по договорам ипотеки, можно сделать вывод, что определение уровня кредитоспособности (степени кредитоспособности) является процессом определения индивидуального или частного кредитного риска для банка, т.е. риска, связанного с конкретным клиентом, конкретной ссудой, выдаваемой клиенту. И основные моменты анализа данного аспекта в процессе кредитования физических лиц незаменимо должны найти свое отражение в кредитной политике банка с тем, чтобы сократить риски, связанные с кредитованием заемщиков - физических лиц.

Вышесказанное подтверждает необходимость решения вопроса о постепенной концентрации выдачи всех видов потребительских кредитов, в особенности, ипотечных в банковской системе и, в первую очередь, в отделеним №1555 Сбербанка РФ, располагающем крупными кредитными ресурсами, широкой сетью своих учреждений, максимально приближенных к населению.

В этой связи представляется целесообразным существенно расширить перечень видов ссуд, предоставляемых клиентам на образование, на организацию собственного бизнеса, а также предоставлять различные услуги, в том числе информируя клиентов о программах стимулирования инвестиций и предпринимательства. Кроме того, положительный эффект для развития кредитования индивидуальных заемщиков в отделении №1555 Сбербанка РФ, имело бы также:

введение новых продуктовых линеек жилищно-ипотечных кредитов населению на приобретение, строительство и реконструкцию жилья под залог недвижимого имущества;

проведение маркетинговых исследований с целью выявления потребности населения в новых видах ссуд;

повышение уровня информированности, частных клиентов, о новых видах кредитных и банковских услуг;

максимальный учет интересов клиента, индивидуальный подход при кредитовании.

Задача отделения №1555 Сбербанка РФ как кредитора - на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого ипотечного кредита. Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющей проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке будет способствовать снижению рисков, связанных с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повышению эффективности вторичного рынка ипотечных кредитов.

Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.

Реализация вышеизложенных рекомендаций в практической деятельности отделения №1555 Сбербанка РФ позволит оптимизировать процессы принятия решений по ипотечному кредитованию физических лиц в коммерческом банке, что, в свою очередь приведет к увеличению прибыли и рациональности формирования структуры доходов и расходов банка.

Заключение

Основой деятельности любого банка является реализация банковских продуктов, которые, по сути, являются предметом договора между банком и клиентом. На данный момент банковские продукты настолько прочно вошли в нашу жизнь, что большинство людей уже не представляют без них свою жизнь.

Для банков именно ипотека становится инструментом, который гарантирует погашение кредита наличием залогового обеспечения - объекта приобретаемой недвижимости. В данном случае именно операции, которые проводятся банками с недвижимостью, несут для них меньше рисков и больше выгоды, нежели иные кредитные операции. Те банки, которые активно работают в направлении ипотечного кредитования, имеют более стабильные показатели работы, что также обусловлено обязательным страхованием сделки, покрывающим издержки кредиторов при возникновении страховых случаев.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества как средства обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств.

Сейчас банк выдает несколько видов ипотеки: ипотека на вторичном рынке, ипотека на участие в долевом строительстве, ипотека молодой семье, кредит на улучшение жилищных условий.

Каждый кредит имеет ряд особенностей и выдается на определенных условиях. Ставки по разным видам ипотечного кредитования в России также различны.

Рынок ипотечного кредитования в России активно развивается. На долю ипотеки в российском ВВП приходится 3%. На ипотечном рынке в РФ преобладают долгосрочные кредиты. Ипотечное кредитование является важнейшим стратегическим направлением развития розничного кредитного портфеля большинства крупных российских банков.

Самый крупный ипотечный портфель у «Сбербанка». На втором и третьем местах ВТБ 24 и Газпромбанк. Соответственно, «Сбербанк» лидирует по объемам и количеству выданных ипотечных кредитов.

На сегодняшний день Сбербанк является крупнейшим банком Российской Федерации и Центральной и Восточной Европы, занимает лидирующие позиции в основных сегментах финансового рынка России и входит в число крупнейших по капитализации банков мира.

Оказание услуг частным лицам является приоритетным направлением деятельности отделения № 1555 Сбербанка в г. Коломна.

Учитывая место, которое занимает кредитная деятельность в формировании прибыли (около 38% от чистой прибыли), банк уделяет ей первоочередное внимание, определяя приоритеты деятельности.

В структуре кредитного портфеля физических лиц преобладают жилищные ипотечные кредиты (46% от общей задолженности).

Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности, возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием кредитных средств. Цель получения ипотечного жилищного кредита - приобретение жилья. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого жилья.

В результате анализа деятельности отделения №1555 Сбербанка РФ в области анализа кредитоспособности заемщиков по договорам ипотеки, можно сделать вывод, что определение уровня кредитоспособности (степени кредитоспособности) является процессом определения индивидуального или частного кредитного риска для банка, т.е. риска, связанного с конкретным клиентом, конкретной ссудой, выдаваемой клиенту. И основные моменты анализа данного аспекта в процессе кредитования физических лиц незаменимо должны найти свое отражение в кредитной политике банка с тем, чтобы сократить риски, связанные с кредитованием заемщиков - физических лиц.

Важно постоянно искать способы совершенствования методов оценки кредитоспособности заемщиков, изучать отечественный и зарубежный банковский опыт в данном сегменте, что несомненно повлечет за собой правильный анализ кредитоспособности, совершенную организацию процесса кредитования в деятельности банка, и, соответственно, увеличит общую прибыль от его финансовой деятельности.

Список источников

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012).

Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 06.12.2011) «О банках и банковской деятельности».

Федеральный закон от 30.12.2011 № 218-ФЗ (ред. от 03.12.2011) «О кредитных историях».

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Антонов Н.Г. Денежное обращение, кредит и банки - Москва: Финстатпром, 2010.

Банковское дело. Учеб. для ВуЗов / Под ред. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливецкой. - М.: Знание, 2011.

Жарковская Е.П. Арендс И.О. Банковское дело: учебное пособие. - 10-е издание, стер. - М.: Омега-М, 2011.

Коробов Г.Г. Банковское дело: учебник - 2-е издание, перераб. и дополненное. - М.: Паблишерз, 2011.

Лаврушин О. И. Основы банковского менеджмента. - М.: Дело, 2009.

Мехряков В. История кредитных учреждений и современное состояние банковской системы. - М.: Высшая школа, 2012.

Приложение 1

Динамика состава и структуры доходов отделения №1555 Сбербанка РФ за период 2011-2013 гг.

Приложение 2

Динамика состава и структуры расходов отделения №1555 Сбербанка РФ за период 2011-2013 гг.

Размещено на Allbest.ru