Ипотечные банки и их роль в кредитовании предпринимательской деятельности

На этом этапе ОАО «Россельхозбанк», как оператор системы земельно-ипотечного кредитования, выполняет следующие функции:

- проведение государственной политики в области земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве;

- разработка финансовых моделей, организационно-технологических схем, основных стандартов предоставления земельно-ипотечных кредитов и требований, предъявляемых к оформлению закладных;

- мониторинг земельно-ипотечных операций;

- оказание консалтинговых и иных услуг участникам ипотечных операций;

- иные функции, которые могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

На втором этапе будет продолжаться наращивание объемов земельно-ипотечного кредитования с формированием инфраструктуры, необходимой для функционирования системы по двухуровневой схеме. Одновременно будут осуществляться мероприятия по аккумулированию пула закладных на земельные участки для последующего рефинансирования земельно-ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и размещения облигаций на фондовом рынке. Функции финансового центра, осуществляющего рефинансирование земельно-ипотечных кредитов, выдаваемых банками, постепенно передается земельно-ипотечным агентствам. Этим самым включается механизм «запуска» процесса рефинансирования системы ипотечного кредитования и создаются условия для развития вторичного рынка ипотечного кредитования. В целях обеспечения запуска системы рефинансирования по двухуровневой модели потребуется участие государства в форме гарантии по обязательствам эмитента.

На этом этапе важным шагом будет являться создание оператора вторичного рынка земельно-ипотечных кредитов - земельно-ипотечного агентства. Этот шаг позволит заложить организационные основы функционирования системы по двухуровневой организационно-финансовой схеме, создать надежный механизм рефинансирования и условия для развития единого рынка земельно-ипотечных кредитов, снизить кредитные риски, и в конечном итоге повысить доступность и уменьшить стоимость кредитов.

По мере формирования и развития земельно-ипотечного рынка в этот процесс будет включаться широкий круг банков. Взаимодействие банков с земельно-ипотечными агентствами должно осуществляться на общих принципах и условиях, сформулированных в виде стандартов, добровольно признаваемых всеми банками, являющимися участниками системы. Поэтому представляется целесообразным и необходимым консолидировать усилия банков в формировании внешней инфраструктуры системы и, в первую очередь, ее центрального звена - земельно-ипотечного агентства. Необходимо также объединить усилия банковского сообщества и в области совершенствования действующего законодательства, регулирующего деятельность, связанную с земельно-ипотечным кредитованием.

На третьем этапе процесс создания целостной системы земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур в аграрном секторе экономики сопровождается завершением формирования ее инфраструктуры за счет передачи практически всех основных функций, включая функции эмиссии, самостоятельным участникам системы - специализированным небанковским кредитным организациям (земельно-ипотечным агентствам).

В конечном виде система будет представлять собой совокупность значительного числа российских банков - участников системы, в которой ОАО «Россельхозбанк» будет осуществлять функции методологического организационного центра в области земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, совершенствования методик, обобщения опыта, мониторинга и т. д.

В целом процесс создания системы может занять 6 - 8 лет (первый этап - 2 года, второй и третий этапы - 2 - 3 года каждый). Ожидаемый результат реализации всех трех этапов: объемы выданных кредитов - более 400 млрд. руб., площадь земель сельскохозяйственного назначения в залоге - около 25 млн. га [29, с. 223].

Создание указанной системы будет способствовать:

- привлечению в агропромышленное производство внебюджетных финансовых ресурсов;

- повышению инвестиционной привлекательности сельского хозяйства и уровня финансово-экономического состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей;

- расширению возможностей доступа сельхозпроизводителей к дешевым долгосрочным кредитам для целей развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий;

- эффективному развитию агропромышленного комплекса; активизации процесса вовлечения в реальный экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения и формирования их реальной стоимости;

- укреплению и развитию национальной кредитно-финансовой системы.

Сформированная в соответствии с предложенным методологическим подходом система земельно-ипотечного кредитования будет самодостаточной системой, не требующей значительного государственного финансирования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием товарно-денежных отношений. С течением времени оно постепенно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Судьба ипотеки в России очень интересна. С одной стороны, всерьез о ней заговорили сравнительно недавно, с другой - явление это для нашего государства отнюдь не чуждое и имеет многовековую историю. При этом следует отметить, что в России в отличие от многих стран мира ипотека с самого начала и по сегодняшний день строится по классическому образцу, при котором недвижимость остается у залогодателя.

Современный опыт стран с развитой рыночной экономикой свидетельствует о том, что посредством земельно-ипотечного кредитования создаются широкие возможности для развития крупного и малого агробизнеса и роста занятости сельского населения. Заем денег под залог земли рассматривается как один из самых надежных и безопасных путей получения инвестиций, а банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет важную роль в развитии сельского хозяйства. Кредитование под залог земли в западных странах осуществляется через систему специальных ипотечных банков.

В современном российском законодательстве функционирование ипотеки обеспечивается не только нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующими ипотечные отношения, но и целым рядом других, регулирующих соответствующие виды деятельности, - гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую и финансовую и другие виды деятельности. Создание и работа ипотечных банков в сфере земельно-ипотечного кредитования во многом зависят от совершенствования банковского законодательства, а также ряда положений законодательства о ценных бумагах.

Сегодня земельно-ипотечный рынок в России находится в состоянии развития. Рост масштабов ипотечного рынка неминуемо приведет к вовлечению в эту сферу финансовых услуг большое количество универсальных банков, а также созданию специализированных кредитных организаций, типа «ипотечных банков», ограничивающихся деятельностью в области земельно-ипотечного кредитования, что повысит качество услуг по земельно-ипотечному кредитованию. Однако в настоящее время в России земельно-ипотечные кредиты сельскохозяйственным товаропроизводителям предоставляет в основном ОАО «Россельхозбанк».

Для того, чтобы аграрный сектор стал эффективным и конкурентоспособным, производил в необходимых объемах сельскохозяйственную продукцию, был обеспечен соответствующей инфраструктурой, требуются огромные инвестиционные вложения. Основным фактором притока инвестиций в сельское хозяйство становится банковский капитал. С 2006 по 2009 гг. ОАО «Россельхозбанк» выдал сельскохозяйственным товаропроизводителям 563 тысячи кредитов на сумму 137 млрд. рублей. Планируется, что до конца 2010 года на поддержку аграриев Банком будет выдано кредитов на 450 млрд. рублей.

При создании российской земельно-ипотечной системы необходимо руководствоваться общими принципами построения подобных систем за рубежом, учитывая национальные особенности российской правовой системы, и ориентироваться на комбинированный подход, используя элементы как европейской, так и американской ипотечных систем. Создаваемый в России земельно-ипотечный механизм должен отвечать потребностям в мобилизации кредитных ресурсов и одновременно быть понятным и привлекательным для потенциальных инвесторов.

Банковская система России на сегодняшний день не отвечает требованиям развития отечественной экономики. Становление и развитие института земельно-ипотечного кредитования требует принятия продуманных, взвешенных, основанных на серьезных научных проработках решений как со стороны государственного регулирования экономических процессов в стране, так и кредитных организаций, например, формирование сети земельных ипотечных банков при активном участии государства, создание Российской земельной биржи и т. д.

Создание системы земельно-ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей основывается на взаимодействии первичного и вторичного рынков земельно-ипотечного кредитования и механизме рефинансирования кредиторов с целью обеспечения их долгосрочными ресурсами для кредитования. Сформированная в соответствии с предложенным методологическим подходом система земельно-ипотечного кредитования будет самодостаточной системой, не требующей значительного государственного финансирования.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 27 декабря 2009) // Российская газета. - 2004. - 30 декабря. - № 290.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (ред. от 27 декабря 2009) // Российская газета. - 1994. - 8 декабря. - № 238 - 239.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2 от 26 января 1996 № 14-ФЗ (ред. от 17 июля 2009) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - 29 января. - № 5. - ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 27 декабря 2009 г.) // Российская газета. - 2001. - 30 октября. - № 2823.

5. Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-ФЗ (ред. от 17 июля 2009 г.) // Российская газета. - 1992. - 6 июня. - № 129.

6. Федеральный закон от 02 декабря 1990 г. №395-1 «О банках и банковской деятельности» (ред. от 15 февраля 2010 г.) // Российская газета. - 1996. - 10 декабря. - № 27.

7. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 9 марта 2010 г.) // Российская газета. - 2003. - 18 ноября. - № 234.

8. Федеральный закон от 27 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 27 декабря 2009 г.) // Российская газета. - 2007. - 1 августа. - № 165.

9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 7 апреля 2010 г.) // Российская газета. - 1997. - 30 июля. - № 145.

10. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (ред. от 23 июля 2008 г.). // Российская газета - 2001. - 23 июня. - № 118 - 119.

11. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 17 июля 2009 г.) // Российская газета. - 1998. - 22 июля. - № 137.

12. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (ред. от 24 июля 2007 г.) // Российская газета. - 2005. - 13 января. - № 2.

13. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» (ред. от 27 декабря 2009 г.) // Российская газета. - 2002. - 4 марта. - № 209 - 210.

14. Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 8 мая 2009 г.) // Российская газета. - 2002. - 27 июля. - № 137.

15. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 27 декабря 2009 г.) // Российская газета. - 1998. - 6 августа. - № 148 - 149.

16. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ред. от 25 декабря 2009 г.) // Российская газета. - 2004. - 30 декабря. - № 290.

17. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. от 27 декабря 2009 г.) // Российская газета - 1996. - 25 апреля. - № 79.

18. Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 годы (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 июля 2007 г. № 446) // Крестьянские ведомости. - 2007. - 13 августа.

19. Письмо Центрального банка Российской Федерации от 03 октября 2006 г. № 127-Т «Об установлении рублевых эквивалентов показателей, предусмотренных указанием Банка России от 10 декабря 2003 г. № 1346-У» // Вестник Банка России. - 2006. - № 55/925.

20. Концепция системы земельно-ипотечного кредитования (утв. 19 марта 2007 г.) [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - М.: Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, 2007. - Режим доступа: www.er-duma.ru/content_fields/16656.DOC.

Учебная и научная литература

21. Аграрная реформа в России: концепции, опыт, перспективы: науч. тр. ВИАПИ РАСХН / Под ред. И.Н. Буздалова, Н.И. Кресникова, Э.Н. Крылатых и др. - М.: Энциклопедия российских деревень, 2000. - Вып. 4. - 432 с.

22. Алтухов А. Продовольственная безопасность как фактор социально-экономического развития страны // Экономист. - 2008. - № 5. - С. 33 - 34.

23. Банковский сектор России: от стабилизациии к эффективности / Под ред. д.э.н., профессора Н.А. Савинской, д.э.н., профессора Г.Н. Белоглазовой. - СПб.: Издательство СПбГУЭиФ, 2003. - 500 с.

24. Богданов А.Г. Роль кредитно-финансовых институтов в реализации стратегии повышения инвестиционной привлекательности АПК: мотивы, проблемы, решения // Деньги и кредит. - 2007. - № 8. - С. 45.

25. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 г. [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - М.: Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, 2009. - Режим доступа: http://www.kadastr.ru/field_of_activity/lands_ statistics/doku-ments/.

26. Грузицкий Ю.Л. Об ипотечных губернских банках феодальной России // Деньги и кредит. - 2006. - №4. - С. 55.

27. Законодательное обеспечение залога (ипотеки) земель, их оценки и мониторинга / Под ред. д.э.н., профессора Н.К. Долгушкина. - М.: Совет Федерации, 2003. - 106 с.

28. Зотов В.Б. Повышение кредитной доступности для сельскохозяйственных организаций: дис. …канд. экон. наук: 08.00.05, 08.00.10 / В.Б. Зотов. - М., 2007. - 151 с.

29. Ивасенко А.Г. Земельно-ипотечное кредитование как инструмент развития предпринимательства: монография / А.Г. Ивасенко. - Новосибирск: Издательство НГТУ, 2009. - 235 с.

30. Ивасенко А.Г. Земельно-ипотечное кредитование: теоретические и методологические аспекты. - Новосибирск: Издательство СО РАН, 2008. - 251 с.

31. Ивасенко А.Г. Ипотека: международный опыт и российская практика: монография / А.Г. Ивасенко. - Новосибирск: Издательство НГТУ, 2001. - 190 с.

32. Ивасенко А.Г. Формирование системы земельно-ипотечного кредитования в сфере сельского хозяйства: монография / А.Г. Ивасенко. - Новосибирск: Издательство НГТУ, 2008. - 160 с.

33. Ивасенко А.Г. Экономическая оценка земельных участков: учеб. пособие / А.Г. Ивасенко, Я.И. Никонова, А.Б. Кравцов, С.В. Любимов. - М.: КНОРУС, 2009. - 151 с.

34. Кисмина Е.В. Ипотечный кредит в Российской империи (вторая половина XIX - начало XX в.): дис. … канд. экон. наук: 08.00.01 / Е.В. Кисмина. - Самара, 2006. - 214 с.

35. Комов Н.В. Ипотечное кредитование: дореволюционный опыт и современные проблемы / Н.В. Комов, Н.В. Гранькин // Землеустройсво, кадастр и мониторинг земель. - 2005. - № 11. - С. 81 - 83.

36. Кошолкина Л. Результаты национального проекта «Развитие АПК» // Экономист. - 2008. - № 6. - С. 17 - 20.

37. Ларионова И.В. Проблемы развития системы земельно-ипотечного кредитования в России (по материалам круглого стола) // Деньги и кредит. - 2008. - № 8. - С. 59.

38. Логинов М.П. Система ипотечного кредитования как фактор расширенного воспроизводства в АПК // Деньги и кредит. - 2008. - № 9. - С. 29.

39. Лойко П.Ф. Проблемы развития кредитования под залог земли и организации системы российского земельного банка // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2005. - №7. - С. 108.

40. Мурзин Д.А. Государственное регулирование системы кредитования сельского хозяйства: дис. …канд. экон. наук: 08.00.05, 08.00.10 / Д.А. Мурзин. - Пенза, 2007. - 25 с.

41. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учеб. пособие. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009. - 304 с.

42. Сагайдак А.В. Совершенствование экономического регулирования ипотечных отношений в сельском хозяйстве в условиях рынка / А.Э. Сагайдак, Г.А Шкалов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2006. - № 4. - С. 73.

43. Свод Законов Российской Империи [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - СПб.: Русское книжное товарищество Дятел, 1912. - Режим доступа: http://civil.consultant.ru/code/.

44. Тенденции развития немецкой банковской системы и опыт для России / Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Д. Хуммеля, Т.Н. Никитиной, К. Бергер. - СПб.: Бизнес-пресса, 2002. - 528 с.

45. Трушин Ю.В. Государственная программа развития сельского хозяйства: кредитный аспект // Деньги и кредит. - 2007. - № 7. - С. 33 - 36.

46. Трушин Ю.В. Россельхозбанк: инвестиционные потребности села растут // Деньги и кредит. - 2008. - № 2. - С. 20 - 23.

47. Ушачев И. Научное обеспечение программы развития сельского хозяйства на 2008 - 2010 гг. // Экономист. - 2008. - № 4. - С. 19 - 30.

48. Черняк В.Е. Популярная история экономики и бизнеса. - М.: Вече, 2002. - 512 с.

49. Шкалов Г.А. проблемы законодательно-правового и экономического регулирования ипотечных отношений в сельском хозяйстве // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2006. - № 5. - С. 18 - 27.

50. Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - СПб.: Терра, 1890 - 1907. - Режим доступа: http://dic.academic.ru/ dic.nsf/ruwiki/383.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение а

Залоговое кредитование как совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов

Рисунок А.1 - Организационная система залогового кредитования

Приложение Б

Сравнительные параметры программ кредитования приобретения земельных участков различными банками

Таблица Б.1 - Условия предоставления кредитов различными банками

Приложение В

Особенности кредитования аграрного сектора Российской Федерации по сравнению с западными странами

Рисунок В.1 - Сравнительная характеристика земельно-ипотечного кредитования в развитых странах и Российской Федерации

Приложение Г

Ориентация земельно-ипотечного агентства как элемента самофинансируемой системы земельно-ипотечного кредитования

Рисунок Г.1 - Основные задачи земельно-ипотечного агентства

Приложение Д

Программа действий по созданию системы земельно-ипотечного кредитования

Рисунок Д.1 - Этапы формирования системы земельно-ипотечного кредитования