Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России

Если в случае неплатежеспособности какой-нибудь член кассы не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, обоснованно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Другая особенность этой системы (в отличие от системы ипотечного кредитования) - отсутствие необходимости доказывать свою платежеспособность. Именно это препятствие является основным для развития «классической» ипотечной системы в России и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения. Благодаря этим преимуществам кооперация может стать наиболее приемлемым решением жилищного вопроса для современной России./17/

Важнейшей составной частью системы ипотечного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Максимальное развитие накопительных схем позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов, будет способствовать росту числа потребителей и стимулировать увеличение предложения на рынке жилья. Рынок ипотечных ценных бумаг заработает еще не скоро, а стройсберкассы уже в ближайшие годы могут привлечь не менее $20 млрд накоплений граждан, которые не решаются или не имеют возможности вложить свои деньги в ипотеку (по оценкам специалистов, в «чулках» у населения сейчас хранится не менее $70 млрд). Стройсберкассы могут дать людям реальную возможность целенаправленно копить средства на жилье, т. е. будут способствовать тому, чтобы жилье в России стало доступным не на бумаге, а на деле./18/

Следующей моделью финансирования ипотеки является модель универсальных коммерческих банков. Они осуществляют широкий спектр банковских операций, привлекая ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты физических и юридических лиц, долговые ценные бумаги и т.д. Основное преимущество универсальных банков - диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование различных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости.

Основная проблема, возникающая при ипотечном кредитовании, - необходимость согласования долгосрочных активов и, как правило, краткосрочных пассивов, что определяет ликвидность банков в различные периоды.

За рубежом зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные подразделения либо дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых - ипотечное кредитование. Тенденция специализации ипотечных операций с образованием специализированных кредитных институтов прослеживалась в ходе развития систем жилищной ипотеки, как, в прочем, проявлялась и обратная тенденция - росту универсализации и расширению разрешенных банковских операций для специализированных ипотечных банков./14/

Диаметрально противоположной «немецкой» модели, где центральным звеном выступает инвестиционно-накопительный кооператив, а финансовые потоки в жилищную сферу фомируются за счет сбережений граждан, является так называемая «американская» модель ипотечного кредитования. Здесь акцент делается на развитиее рынков (первичного и, в особенности, вторичного) ипотечного кредитования. Суть этой модели заключается в рефинансировании первичными кредиторами задолженности по ипотечным кредитам специально созданной структуре рынка, занимающейся выпускам под выкупленные активы ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, в мировой практике сложились две принципиально разные инвестиционные ипотечные схемы:

- все операции с ипотечным кредитом и ценными бумагами на их базе (или базе закладных) происходят на одном уровне. В данной схеме действуют такие институты, как классические ипотечные банки и ссудо-сберегательные учреждения различного вида;

- ипотечная задолженность, закладная, ценные бумаги, выходят за рамки института, выдавшего кредит. Здесь развитие получает вторичный рынок ипотечных кредитов со свойственными ему структурами (федеральные или частные компании, скупающие задолженность первичных кредиторов).

Основной тип кредитного института «классической»(европейской) инвестиционной схемы - ипотечный банк.

Проблема ресурсного обеспечения ипотечного кредитования - одна из постоянных основных проблем всех кредитных институтов. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда используют различные дополнительные схемы для их привлечения. Формирование ресурсов в этой схеме происходит по классической инвестиционной модели. В частности, привлекают краткосрочные ресурсы - “короткие деньги”, это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства, долгосрочные ресурсы - “длинные деньги”, получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи собственных ценных бумаг: облигаций, сертификатов, закладных листов (так в Германии называются ценные бумаги, обеспеченные выданными этими же банками кредитами).

Для среднего специального кредитного института характерно следующее: более 50 % пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, за ними следуют привлеченные средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Выпуская ценные бумаги, ипотечный банк продает их через другие кредитные или финансовые учреждения, в основном коммерческие, с так называемой бонификацией (со скидкой), то есть ниже их номинальной стоимости на несколько процентов.

Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Маржа, как правило, составляет всего примерно 0,25 %.

Полузакрытость этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Здесь нет накопительного периода, характерного для ссудно-сберегательных институтов. Схема достаточно надежна и стабильна, позволяет значительно снизить банковский процент - то есть удешевить кредит. Весь инвестиционный процесс регулируется банком исходя лишь из собственных интересов.

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Кредитный институт страхуется от недополучения прибыли тем, что позволяют осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга лишь после выплаты всей суммы процентов за кредит. Обычно дополнительно указывается минимальный срок кредитования.

Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки, работающие по «классической» ипотечной схеме широко распространенны во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы, др./19/

Другим «полюсом» является американская схема (модель) ипотечного кредитования со вторичным рынком - двухуровневая модель ипотечного кредита. Данная модель получила наибольшее развитие в США, Австралии, Великобритании, а также ряде стран Азии и Латинской Америки. 

Отличие данной модели кредитования от классической в решении вечной, основной проблемы кредитных институтов - проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования, которая своеобразно решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов (закладных). 

В данной схеме первичные кредиторы, образуя нижний (первичный) уровень ипотечного кредитования, являются всего лишь финансовыми посредниками. В этом случае на первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет «коротких денег», не имея долгосрочных средств.

Начальные операции банки финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала. Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству), и кредит, таким образом, «уходит» с первичного рынка на вторичный, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. 

Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая, таким образом, проблему банковской ликвидности. 

Исторически эта схема рефинансирования долгосрочных обязательств стала развиваться в форме продажи кредитным институтом долгосрочных активов другому кредитному институту или инвестору, что отделило функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии, в меньшей степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые предоставляли ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи кредитов с дальнейшим развитием различных форм секьюритизации.

Ипотечный кредит может продаваться на вторичном рынке в нескольких формах. Кредит может быть продан целиком - так называемая «продажа целиком» или продажа «целая ссуда» (whole loan) - продажа индивидуального кредита. Может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - это так называемая «продажа участия». Обычно так продаются крупные кредиты.

Ипотечные кредиты могут быть также сгруппированы в пакеты («пакетирование» активов), называемые пулами, которые могут продаваться как самостоятельно, так и частями.

Кроме того, кредитными институтами на их основе могут быть выпущены ценные бумаги.

Продажа небольших по объему отдельных кредитов и «продажа участия» в принципе достаточно хлопотный и дорогой процесс, поэтому, участие инвестора в полном конкретном ипотечном обязательстве или долевое участие в ипотечном кредите в основном относится к коммерческой недвижимости, обладающей большой стоимостью. Продажу отдельных стандартных кредитов осуществляют небольшие кредитно-финансовые институты и частные риэлторы для пополнения своих финансов специализирующимся на продаже ипотечных пулов учреждениям.

В конечном счете, продав ипотечные кредиты, ипотечные банки становятся сами только первыми финансовыми посредниками в общей цепи ипотечного инвестирования, и не являются реальными ипотечными инвесторами.

Функции банка выдавшего кредиты на этом могут быть полностью исчерпаны, однако чаще он оставляет за собой функции по обслуживанию ипотечного долга.

Кредит выходя за пределы первой финансовой схемы увеличивает цепочку перемещения денежных средств от инвестора до заемщика («заемщик-кредитор») на несколько звеньев.

Следует отметить, что на вторичном рынке вращаются не столько проданные ипотечные кредиты, сколько секьюритизированные активы, активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов. При секьюитизации происходит как бы «упаковка долгов» (кредитных портфелей) в жилищные ценные бумаги в целях придания им большей привлекательности для последующей продажи конечным инвесторам.

Секьюритизация кредитных долгов превращает недвижимость как реальный актив в надежный оптимально работающий дополнительный финансовый капитал, в фондовые инвестиции, постоянно пополняющие кредитные ресурсы, что особенно ценно - в «длинные деньги», за счет чего эффективно решается проблема банковской ликвидности кредитных институтов и жилищного инвестирования./20/

По статистике Европейской ипотекчной федерации (ЕИФ) на конец 2004 года в европейских странах за счет ипотечных облигаций финансируется до 30 % задолженности по ипотечным кредитам, в Германии этот показатель достигает 19 %, в Швеции - 70 %. Особенно примечателенм опыт Дании, где практически 100 % ипотечных кредитов рефинансируется через ценные бумаги. За последние 9 месяцев объем рынка здесь вырос на 103% и достиг почти 199 млрд. евро, хотя население страны всего около 5 миллионов. При этом в Дании 70% процентов всего фондового рынка страны - ипотечные бумаги, в Германии - 36%, в Швеции - 45%. При этом в 2002 году в ЕС насчитывалось более 70 эмитентов ипотечных ценных бумаг: 39 - в Германии, 8 - в Дании, 5 - в Швеции, 5 - во Франции, по 3 - в Люксембурге, Австрии и Финляндии и 2 - в Швейцарии./14/

Если бы мы на этом уровне смогли в России запустить ипотеку, это стало бы серьезным стимулом для развития экономики в целом.

Очевидно, что механизмы реинвестирования ипотечных кредитов обладают наиболее привлекательными параметрами, характеризующими их самовоспроизводимость (самодостаточность) и масштабы вовлечения в эту сферу свободных ресурсов тех субъектов рынка капитала, которые не заинтересованы в улучшении условий своего проживания.

С появлением ипотеки в России ее сразу же принялись классифицировать и подгонять под модели и схемы: американская двухуровневая, немецкие строительные кассы, - и невольно создалось впечатление, что все лучшее в очередной раз приходит "из-за бугра", потому что мы сами, видимо, ничего дельного предложить не можем. На самом деле же ситуация складывается следующим образом, что экономическая история России содержит массу примеров, когда заграничное "сегодня" оказывается далеко позади нашего отечественного "вчера".

Первейшее тому доказательство - более чем полувековое существование так называемых кредитных обществ в Москве и Санкт-Петербурге. Схема работы кредитных обществ была примерно такой же, какую предлагают сейчас под видом "американской модели ипотеки". Заемщик брал под залог имущества заем в кредитном обществе и постепенно возвращал кредит живыми деньгами с выплатой процентов. Общество выпускало на основе обеспеченных залогом кредитных обязательств ценные бумаги - облигации, которые приносили стабильный доход и потому были вполне ликвидными. Помимо кредитования деньгами, общество могло также давать займы своими же облигациями, которые заемщик сам продавал инвестору. Тот, в свою очередь, получал по ним доход.

Такая замкнутая схема обеспечивала, как сейчас говорят, бесперебойное, постоянное рефинансирование. Кредитное общество увеличивало свои активы, что позволяло ему развиваться, выдавать большее число займов.

Ссудный процент по ипотечным облигациям устанавливался в зависимости от состояния рынка долгосрочных капиталов в момент выпуска, а также от срока, на который был рассчитан заем. Закладные листы размещались и на зарубежных рынках ценных бумаг, - таким образом в страну привлекался иностранный капитал. Для того чтобы в условиях инфляции российского бумажного рубля исключить обесценивание иностранного капитала и обеспечить возможность обращения облигаций одновременно на внутренних рынках ряда государств, общество выпустило долговые обязательства с номиналом в российской металлической валюте (серебряных, а потом золотых рублях) и нескольких иностранных валютах.

Об успехе работы кредитных обществ XIX века свидетельствует их прибыльность. Доходы были настолько высоки, что позволяли обществу активно заниматься благотворительной деятельностью: выплачивались стипендии студентам Московского университета, передавались средства в пользу пострадавшим от неурожая. А самое удивительное - одна из основных статей благотворительности, - общество оплачивало жилье заемщикам, "впавшим в нужду", и стипендии на обучение их детям./9/

Тем, кто хорошо знает российскую историю, понятны сегодняшние попытки возродить практику долгосрочного кредитования на основе обращения ценных бумаг, - не в новинку это для России. И тем более обидно, что родиной этого явления считают Америку. Ведь существовавшая в России система кредита ничуть не хуже американской модели, а может, даже и лучше, гуманнее.

1.3 Механизм функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования в РФ

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов населению в России - один из самых молодых и потенциально эффективных рынков финансовых услуг. На этом рынке совершаются разнообразные сделки, необходимые для того, чтобы люди могли занять денежные средства для приобретения жилья: предоставление и обслуживание ипотечных кредитов, страхование недвижимости, титула собственности и кредитных рисков при ипотечном кредитовании, выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, необходимых для рефинансирования кредиторов, инвестиции в ипотечные кредиты, а также иные сделки и услуги, необходимые для развития ипотечного рынка.

По данным сводно-экономического департамента Банка России, опубликованным в "Вестнике Банка России", задолженность россиян по ипотечным кредитам перед банками к концу первого квартала 2005 года уже составила 30,884 млрд. руб. Это менее 0,1% ВВП страны. Доля ипотеки чрезвычайно низкая при сравнении либо со странами с развитой экономикой, например, странами Европейского союза, где в среднем на ипотеку приходится 53 процента ВВП, или с развивающимися странами, такими как Колумбия, где этот показатель составляет 12 процентов, или Кореей, где на ипотеку приходится 14 процентов. Сейчас объем ипотечного рынка в США составляет 4,1 триллиона долларов, что составляет практически 20% ВВП страны. Это цифра, которую представить себе с точки зрения российского бюджета, ВВП и вообще денег, которые есть в нашей стране, просто невозможно./21/

Однако, отчаиваться не стоит. Ассоциация российских банков (АРБ) оценивает емкость рынка ипотечного кредитования России в 50 млрд. долл. В настоящее время в России по ипотечной схеме приобретается лишь 1,5% жилья, в то время как 75% российских граждан нуждаются в улучшении жилищных условий. Невоспользованный потенциал очевиден, нужно только приложить усилия к его реализации./22/

Необходимо в ближайшей перспективе установить отлаженный механизм функционирования как первичного, так и вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, во взаимодействии которых будут решаться важнейшие проблемы развития жилищной ипотеки. Только с созданием эффективного правового поля - законопроектов, регламентирующих порядок и условия секъюритизаации активов (долгосрочных ипотечных кредитов) - ипотечное кредитование в РФ действительно может стать «локомотивом» экономики.

Следует отметить, что в России сложилась двухуровневая структура жилищного ипотечного кредитования.

Первым уровнем является так называемый "первичный рынок" ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами (что, в принципе, не запрещено, но в нашей стране не получило должного развития) кредитов заемщикам для приобретения жилья. В качестве первичных кредиторов на российском жилищном ипотечном рынке выступают, так называемые, окологосударственные банки - Сберегательный банк России, Внешторгбанк; крупные отечественные (Газпромбанк, Аграпромкредит, МДМ-банк и проч.) и иностранные (ДельтаКредит, Райффайзенбанк) коммерческие банки и ипотечные компании (Национальная ипотечная компания), а также мелкие жилищные кооперативы. Они предоставляют гражданам разнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты. Большая часть рынка, до 90% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым "стандартным" условиям.

Основные требования к предоставлению "стандартных" жилищных ипотечных кредитов перечислены ниже:

- соотношение суммы кредита к залогу не превышает 70% от рыночной оценки стоимости предмета залога;

- предметом залога является приобретаемое на кредитные средства жилье;

- доля платежей по кредиту, включая платежи в счет процентов, основного долга, страховые взносы, налоги за залоговое жилое имущество и ряд других регулярных обязательных выплат, связанных с платежами за данное жилье, в совокупных доходах заемщика не превышает 35%;

- приобретаемое жилье является основным местом жительства заемщика;

- процентная ставка, как правило, фиксированная на весь срок кредита (до 27 лет);

- платежи по кредиту рассчитываются, как правило, по схеме аннуитетных платежей, включая постепенное погашение суммы основного долга.

Второй уровень рынка ипотечных кредитов - вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.

Основная задача этих организаций-посредников, или как их еще называют, операторов вторичного рынка, - в привлечении средств с рынка капиталов и предоставлении этих средств кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Одним из важнейших условий работы вторичного рынка является отработка надежных механизмов и финансовых инструментов, обеспечивающих первичных кредиторов необходимыми средствами для кредитования.

Особая роль операторов вторичного рынка состоит в том, что они в рамках своей деятельности способствуют повышению надежности и качества предоставленных кредитов. В существенной мере это достигается за счет отработки отмеченных выше стандартных требований, в соответствии с которыми и происходит процесс кредитования. Кредитные институты вправе свободно и самостоятельно избирать свою кредитную политику, однако, если они хотят иметь доступ к наиболее дешевым ресурсам, то вынуждены действовать в соответствии со стандартами и требованиями к надежности кредитов, устанавливаемых операторами вторичного рынка.

Основной принцип работы вторичного рынка заключается в том, что он позволяет одним учреждениям специализироваться на организации и обслуживании ипотечных ссуд, а другим - на их финансировании. Таким образом, увеличивается объем средств на ипотечном рынке, а те учреждения, которые умеют организовывать и обслуживать ссуды, могут осуществлять свою деятельность и при этом не держать у себя эти ссуды. Покупатель жилья выигрывает от повышения уровня конкуренции на ипотечном рынке, которая ведет к снижению стоимости средств.

Для банков, которые продают свои продукты на вторичном рынке, главная выгода заключается в повышении эффективности управления их балансом либо с точки зрения финансирования, либо с точки зрения использования капитала, либо и в том и в другом отношении.

Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов выполняют и другие важные экономические функции: они обеспечивают постоянный приток капитала, особенно в периоды его общей нехватки; помогают перераспределению капитала из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает; снижают разброс процентной ставки по кредитам в зависимости от географического фактора; обеспечивают возможность диверсификации портфеля кредитов для инвесторов; способствуют стандартизации операций, производимых первичными кредиторами.

Существует целый ряд различных видов деятельности на вторичном рынке и широкие возможности для споров о том, что следует считать деятельностью на вторичном рынке и что собой представляет секьюритизация. Многие полагают, что секьюритизация ипотеки может сыграть важную роль в развитии российского ипотечного рынка. Несомненно, секьюритизация действительно имеет большое значение, однако она не может полностью компенсировать все недостатки первичного рынка.

Самый простой случай заключается в том, что учреждение, которое может организовывать и обслуживать ссуды, делает это на балансе учреждения, которое может держать у себя эти ссуды. Это нельзя назвать настоящей деятельностью на вторичном рынке, поскольку право собственности на ссуду и право получения доходов от этой собственности ни к кому не переходят. Однако эффект может быть таким же, как и в случае, когда учреждение организует ссуду, а затем сразу продает ее. Этот метод особенно выгоден учреждениям-инвесторам, которые хотят держать у себя ипотечные ссуды, но не имеют возможности организовать или обслуживать их. Учреждение-инвестор определяет требования к ипотечным ссудам, которые должно выполнять учреждение-организатор: например, отношение основной суммы к оценочной стоимости обеспечения, максимальный размер, спрэд и страхование. Обслуживающее учреждение регулярно собирает платежи в счет погашения основной суммы и уплаты процентов, напрямую переводит их кредитору и решает все остальные вопросы, связанные с управлением ссудой. Соглашение между этими двумя сторонами должно содержать подробное описание процедуры управления кредитным портфелем, особенно в том, что касается возможных просроченных долгов.

Одним из вариантов такой схемы заключается в следующем: учреждение организует ссуды, держит их на своем балансе, а затем передает кредитный портфель (вместе с обслуживанием или без обслуживания) учреждению-инвестору. Есть целый ряд обстоятельств, при которых банк может захотеть продать кредитный портфель. Он может захотеть выйти из ипотечного кредитного бизнеса и таким образом продать свой портфель кредитору, который остается в этом бизнесе. У него может быть возможность организовывать и обслуживать ссуды и получать от этого доход, превышающий доход от владения ссудами. Для учреждения-инвестора покупка существующего кредитного портфеля может быть более привлекательной, чем владение ссудами, организованными на его балансе, поскольку в первом случае он осуществляет только одну операцию; кроме того, учреждение-инвестор может потребовать, чтобы ссуды были "выдержанными", т.е. бесперебойно работали до момента продажи в течение определенного периода времени и таким образом имели разумные доказательства того, что коэффициент дефолта будет низким.

Третий вид деятельности на вторичном рынке - это выпуск ипотечных облигаций, известных также как "покрытые облигации". Ипотечная облигация является балансовым обязательством учреждения-эмитента. Кроме того, ипотечные облигации обеспечиваются правами на соответствующий ипотечный залог в случае, если сам банк не сможет выполнить свои обязательства. Портфель ссуд, используемый для обеспечения ипотечных облигаций, должен отличаться высоким качеством, особенно в отношении максимального коэффициента LTV, который устанавливается на уровне 60-80 процентов. Кроме того, эти облигации могут иметь избыточное обеспечение, когда портфель ссуд и выплачиваемые по ним проценты имеют более высокую стоимость, чем соответствующие облигационные параметры. Ипотечные облигации особенно распространены в Германии (Pfandbriefe) и Дании.

Ипотечные облигации, по существу, не являются секьюритизацией, поскольку здесь нет передачи собственности на ипотечную ссуду или ценные бумаги, обеспеченные этой ипотечной ссудой. Скорее это способ привлечения дополнительных средств для кредитных организаций. Сами ипотечные ссуды не снимаются с баланса учреждения-эмитента и, следовательно, по-прежнему требуют обеспечения капиталом./23/

Основными операторами вторичного рынка жилищного ипотечного кредитования являются организации, созданные при активном участии Правительства России, - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Московское ипотечное агентство (МИА), созданное под эгидой правительства Москвы, Городской ипотечный банк и некоторые другие, - а так же крупные коммерческие банки (Сбербанк России, банк «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, Внешторгбанк).

Эти организации выполняют функцию рефинансирования первичных кредиторов следующими основными способами:

- путем покупки жилищных ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их долговыми корпоративными обязательствами;

- путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам. Организации вторичного рынка предоставляют гарантии, инициируют процесс секьюритизации (конвертации) пулов ипотечных кредитов в высоколиквидные и высокорейтинговые ипотечные ценные бумаги.

Инвесторами, вкладывающими свои средства в ипотечные ценные бумаги (в частности, после их официального включения в Ломбардный список Банка России Указанием ЦБ РФ от 9 января 2004 г. N 1368-У), являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, кредиторы первичного рынка, а так же частные лица. В результате средства институциональных и частных инвесторов попадают в сферу жилищной ипотеки, на первичный рынок, на котором первичным кредиторам доступен постоянный источник ликвидных средств.

Схема взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов в России показана на рисунке Г.1 (см. Приложение Г)/24/

Там, где первичный рынок работает неудовлетворительно (например, из-за невозможности реализации ипотечного обеспечения), вторичный рынок не может обеспечить реальную компенсацию его недостатков без вмешательства государства. По этой причине развитие вторичного рынка жилищного ипотечного кредитования осуществляется при активной поддержке со стороны правительства, которое является разработчиком и инициатором внедрения различных прогрессивных схем финансирования приобретения жилья, а также предоставляет государственные гарантии под выпуск АИЖК ипотечных облигаций, придавая им статус более надежных и менее рискованных. С другой стороны, такое государственное вмешательство в некоторых случаях приводит к негативным последствиям: Минфин осуществляет постоянный контроль за эффективностью использования своих гарантий, нацеленных на поддержку будущей ипотечной системы, который, несомненно, является для агентства гнётом.

Таким образом, возникает следующая дилемма: разумнее построить первичный рынок жилищного ипотечного кредитования по такому принципу, чтобы не было необходимости в развитии вторичного рынка для компенсации его недостатков, или дать «зеленый свет» развитию механизма секъюритизации с параллельным функционированием фундаментального (первичного) рынка жилищного ипотечного кредитования?

В современной экономической ситуации, характеризующейся недокапитализацией многих российских банков (это в неменьшей степени относится и к так называемым «классическим» ипотечным коммерческим банкам), дополнительными требованиями и нормативами Банка России в отношении кредитных организаций, занимающихся выпуском ипотечных ценных бумаг, первый вариант развития не видится возможным. Следовательно, компромисс достигается путем совершенствования механизмов рефинансирования через вторичный рынок.

2. Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России

2.1 Возможности структурированного финансирования ипотечных кредитов

При всей заинтересованности со стороны властей в развитии жилищной ипотеки ограничивающим фактором выступает отсутствие достаточных по объемам и доступных по цене долгосрочных ресурсов для кредитования. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Одна из целей создания эффективных вторичных ипотечных рынков состоит в том, чтобы сделать ипотеку привлекательной для инвесторов и создать в самоподдерживающейся системе финансирования важную связь между сбережениями и инвестициями.

Страховые компании, частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, другие потенциальные инвесторы в России нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для размещения своих средств. Тем не менее финансовые инструменты и механизмы, подобные тем, что эффективно работают в странах с развитым ипотечным рынком, у нас пока что еще не нашли применения, а некоторые еще только находятся на стадии разработки и внедрения.

Так что же относится к понятию «структурированное финансирование»? Другими словами, это «секьюритизация». Секьюритизация - это привлечение денежных средств для финансирования пула (портфеля) активов (финансовых и нефинансовых), в нашем случае это жилищные ипотечные кредиты, путем размещения на финансовом рынке облигаций (в частном случае, облигаций с ипотечным покрытием), источником выплат по которым является этот пул активов.

При одновременном использовании механизмов секьюритизации конечные инвесторы получают возможность минимизировать риски, связанные с финансовыми посредниками.

Структурированное финансирование начало использоваться в США примерно 20 лет назад. Изначально оно было разработано для ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (закладными). Суть схемы заключается в том, что банки формируют пул закладных и на его основе выпускают долговые обязательства. Обязательства структурированы таким образом, что их держатель получает определенную долю доходов, генерируемых пулом закладных (как в части процентных выплат, так и принципала). При этом сам пул передается в управление так называемой "компании специального назначения", которая существует независимо от банка. Такое обособление пула закладных избавляет держателей долговых бумаг от риска банкротства банка. В свою очередь банк получает возможность убрать долгосрочные активы со своего баланса и тем самым повысить его ликвидность./25/

Увеличение спроса на жилищные ипотечные кредиты стимулирует отечественную банковскую систему к поиску долгосрочных финансовых ресурсов и новых инструментов рефинансирования выданных кредитов. Использование для этой цели возможностей секьюритизации открывает широкие перспективы для формирующихся рынков, обеспечивая устойчивость экономической системы разумным распределением рисков по всему финансовому сектору.

России, несомненно, есть, что взять от процесса секьюритизации, но сможет ли она справиться с секьюритизацией? Этот процесс может стать мощным стимулом экономического прогресса (в особенности в области банковского дела): импульс к развитию получат такие виды кредитования, как потребительское и ипотечное.

Самый крупный рынок секьюритизированных активов в мире - это ипотечные ценные бумаги. В общем виде секьюритизация ипотечных кредитов происходит следующим образом. На первом этапе кредитные требования объединяются в пул (кредитное покрытие, общий фонд банковского управления). Далее банк - владелец кредитного пула организует выпуск ценных бумаг, передавая их покупателям все права на имущество, включенное в покрытие. К примеру, выпущенная бумага может удостоверять право на долю в пуле ипотечных кредитов с десятилетним сроком погашения, выданных на приобретение однокомнатных квартир в конкретном регионе.

По этой схеме банк становится доверительным управляющим кредитным покрытием. Достоинство схемы - полное исключение рисков, связанных с банкротством эмитента, - ведь по ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к управляющему. Так что в случае несостоятельности последнего кредитное покрытие не будет включено в конкурсную массу.

Помимо доверительной, в мире активно применяется и заемная схема секьюритизации. Она представляет собой конструирование производной ценной бумаги (связанной облигации). Главная ее особенность состоит в том, что эмитент связывает исполнение своих обязательств по погашению и выплате процентов с исполнением обязательств перед ним должниками по кредитным договорам./26/

Основной причиной растущей в России популярности секьюритизации ипотечных кредитов является снижение стоимости заемного капитала, достигаемое за счет применения залога недвижимого имущества. Если процентные ставки имеют долгосрочную тенденцию к понижению, то привлечение финансирования посредством секьюритизации позволяет существенно уменьшить его стоимость. Одновременно возрастает прибыль коммерческого банка и улучшается положение его собственников.

Первый опыт перенесения указанных механизмов на российскую почву - закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" от 11.11.2003 года № 152-ФЗ, который вызвал значительный интерес в российском банковском сообществе.

Закон устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.

Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг. Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах»./27/

Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг - облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг. Тем не менее существует и принципиальное различие: эти бумаги - производные ипотечной деятельности, и без дальнейшего развития ипотеки они вряд ли станут полноправными участниками фондового рынка.

Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения - обеспечение покрытием ипотечных ценных бумаг (ипотечным покрытием). В состав основного покрытия ипотечных ценных бумаг включаются: денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также закладные.

Закон обязывает эмитента до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие, которое, с одной стороны, является источником получения инвесторами причитающихся им денежных платежей по ипотечным ценным бумагам, а с другой стороны, одновременно является обеспечением исполнения обязательств эмитента пред ними. Владельцы ипотечных ценных бумаг получают право не только требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и процентных платежей по ценным бумагам, но также наделяются особыми правами в отношении имущества, составляющего ипотечное покрытие.

Глава II закона определяет основные требования к покрытию ипотечных ценных бумаг. Оно делится на основное и дополнительное. К основному покрытию отнесены денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, а также закладных в случае, если права кредиторов и залогодержателей по указанным договорам удостоверяются закладными. Дополнительное покрытие составляют денежные средства, ценные бумаги и иные финансовые инструменты.

Учет денежных требований по обеспеченным ипотекой обязательствам и иного имущества, которые составляют покрытие ипотечных ценных бумаг, осуществляется путем их отражения эмитентом на отдельном балансе и ведения реестра ипотечного покрытия, что служит гарантией реализации прав держателя ипотечных ценных бумаг./28,29/

Несмотря на различное обеспеспечение ИЦБ и правила распредения денежных поступлений, большинство ИЦБ обладают следующими характеристиками:

- практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным;

- платежи от пула активов обычно состоят из двух частей: процентной (плата за пользование кредитами) и амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными;

- плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие, скажем, от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока;

- досрочное "погашение" ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту./30/

Эмитировать облигации с ипотечным покрытием (сертификат участия не эмиссионная ЦБ) могут только кредитные организации и ипотечные агенты.

С кредитными организациями, осуществляющими эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, все ясно. Они обязаны исполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка Российской Федерации, а также выполнять дополнительные обязательные нормативы (соотношение активов и пассивов), величину и методики определения которых устанавливает Центральный банк РФ.

Объем эмиссии ипотечных бумаг неспециализированной организации не должен превышать величину уставного капитала эмитента.

В конце прошлого года Минюст зарегистрировал инструкцию Центробанка, которая фактически лишает большинство российских банков возможности выпускать ипотечные ценные бумаги, необходимые для развития рынка ипотеки. Согласно документу, выпуск таких бумаг разрешен только тем, кто имеет ипотечный кредитный портфель в размере 10% от собственного капитала. А такими показателями сегодня могут похвастаться только единицы. Банкиры считают, что ЦБ ставит кредитные организации в неравные условия. Однако сам регулятор уверен, что действует во благо кредитных организаций и держателей ипотечных облигаций и для укрепления надежности рынка ипотечных бумаг.

Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (№ 112-И) устанавливает три дополнительных обязательных норматива - Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) - 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%.

Дело в том, что новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций. Банкам, которые только начинают развивать свои ипотечные программы, первоначально будет сложно выпускать ипотечные ценные бумаги, поскольку процесс формирования ипотечного покрытия сейчас идет достаточно медленно./31/

А вот ипотечный агент - это новый участник рынка ценных бумаг, который строит свою деятельность исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть получены им на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Требования, предъявляемые к ипотечному агенту законодательством, довольно жесткие. Эта жесткость подразумевает уменьшение финансовых рисков и злоупотреблений в деятельности нового участника рынка ценных бумаг. Все начинается с того, что вид деятельности ипотечного агента - приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, - является исключительным. Он может иметь гражданские права и обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием./32/

Одним из главных принципов, на которых строится структурированное финансирование ипотечных кредитов, является принцип надежности финансовых инструментов - ИЦБ, скорее даже их сверх надежности. Расчет был в том, что основным инвестором в ИЦБ будет Пенсионный фонд, который может вкладывать капитал только в очень качественные инструменты.

Представляется, что этот подход является ошибочным. Прежде всего, в макроэкономическом смысле подход не дает повода для развития рыночных механизмов, ведь он направлен не на работу с инвесторами фондового рынка, а на эксплуатацию только одного и совершенно специфического инвестора. Этот инвестор на начальных этапах может дать импульс для дальнейшего движения названных инструментов на фондовом рынке, придав им особый «авторитет».

Во-вторых, обеспечивая надежность ИЦБ по их предмету (особого рода ипотечные кредиты), Закон необоснованно сужает возможности рефинансирования. Весь опыт зарубежных стран, который получен за последние 30 лет, со всей очевидностью свидетельствует о том, что секьюритизация, в том числе ипотечная, не является эксклюзивным методом рефинансирования, это вполне нормальная и обычная техника уменьшения стоимости капитала на рынке. Кредит, обеспеченный ипотекой, и кредит, не имеющий такого обеспечения, для целей секьюритизации совершенно ничем не различаются.

В-третьих, надежность ИЦБ к тому же обеспечивается в Законе об ИЦБ также установлением инфраструктуры, которая обслуживает секьюритизацию ипотечных кредитов (специализированный депозитарий ипотечного покрытия; коммерческая организация, осуществляющая полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента; специализированная организация для ведения бухгалтерского учета; требования к собственному капиталу ипотечных агентств и прочее). В данном случае повышенная надежность ИЦБ прямо отражается на стоимости секьюритизации: надежная секьюритизация - дело дорогое.

Однако возникает вопрос, можем ли мы себе позволить дорогую секьюритизацию. Скорее всего, ответ будет отрицательным. Дороговизна секьюритизации может компенсироваться только двумя способами: объемом ипотечных кредитов, на основе которых выпускается ИЦБ, и развитой индустрии секьюритизации, которая только и может предложить пусть не низкую, но оптимальную цену за предлагаемую ей инфраструктуру. Эти два фактора у нас сейчас отсутствуют, поэтому дорогая секьюритизация в российских условиях может иметь место только в ограниченных пределах./33/

Можно рассчитывать, что федеральный закон № 152 от 11 ноября 2003 г. "Об ипотечных ценных бумагах" станет отправной точкой для создания нормативной базы, регламентирующей секьюритизацию финансовых активов в России. В таком случае и отечественные банки получат возможность пользоваться теми преимуществами, которые обычно связывают с секьюритизацией.

Как это ни парадоксально, не столь очевиден ответ на вопрос, почему многие выбирают этот источник финансирования, каким именно образом, за счет чего секьюритизация приносит прибыль?

Секьюритизация жилищных ипотечных кредитов способствует возобновлению ресурсной базы занимающейся ипотечным кредитованием кредитной организации или ипотечной компании, снижая расходы на финансирование, поскольку процент, уплачиваемый инвесторам при секьюритизации, меньше цены получения средств иным образом, к примеру через эмиссию акций, облигаций или по банковской кредитной линии. Таким образом, секьюритизация приносит чистую прибыль до тех пор, пока трансакционные издержки не превышают сумму, сэкономленную за счет уплаты меньшего процента./34/

Кроме того, структурное финансирование (секьюритизация) жилищных ипотечных кредитов предлагает так называемые косвенные преимущества.

Во-первых, согласно Базельскому соглашению финансовые организации обязаны поддерживать определенный объем капитала против рисковых активов. Для целей бухгалтерского учета секьюритизация рассматривается как продажа активов, а не как заем. Таким образом, секьюритизация ипотечных кредитов позволяет не показывать долг на балансе, как это было бы при ином источнике финансирования, и, таким образом, устраняет необходимость поддержания достаточности капитала. В результате банк высвобождает значительные средства.

Во-вторых, к числу косвенных преимуществ секьюритизации жилищных ипотечных кредитов можно также отнести снижение расходов на управление данными видами активов. Такие расходы существенно сокращаются, если отслеживать не многочисленные мелкие денежные поступления по дебиторской задолженности в течение значительного промежутка времени, а единовременное поступление крупной денежной суммы.

Необходимо отметить, что перечень приведенных здесь преимуществ структурного финансирования жилищных ипотечных кредитов не является закрытым, исчерпывающим, а зависит от конкретной ситуации и стадии развития рынка ипотечного кредитования./35/

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод: задача российского законодателя видится в первую очередь в том, чтобы предоставить отечественным кредитным организациям и компаниям, участвующим в сфере жилищного ипотечного кредитования, вне зависимости от их размера, возможность в максимальной мере воспользоваться преимуществами секьюритизации. Для этого необходимо не только учитывать реалии российской экономики и права, но и постараться использовать опыт тех государств, где секьюритизация является важным инструментом развития экономики и решения социальных проблем в течение уже не одного десятилетия.

2.2 Рефинансирование - решение проблемы поиска долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования

В последние годы при наращивании объемов и темпов ипотечного кредитования, что видно из рисунка Д.1 (см. Приложение Д), многие эксперты и аналитики приходят к такому мнению, что если бы дали «длинных» денег, то можно было с легкостью построить в России эффективную ипотеку. Что сразу бы способствовало решению всей совокупности социальных проблем./36/

Однако, это иллюзия. Никто никому в мире не дает «длинных» денег на ипотеку.

Во-первых, потому что таких больших денег попросту ни у кого и нет. На сегодняшний день совокупный объём всех выданных ипотечных кредитов составляет больше 4 трлн. долл. Само собой разумеется, что такой громадной суммой никто не располагает. Следовательно, становится неясным вопрос о том, откуда эта концепция вообще могла появиться в России.

Во-вторых, даже если эту идею реализовать в отдельно взятой стране, результат не приведет к серьезному развитию ипотечного бизнеса. Тут автоматически напрашивается пример с известным в РФ лидером ипотечного рынка банком «ДельтаКредит». С момента возрождения в России ипотечного бизнеса этот крупнейший банк с иностранным капиталом был доминирующим лидером, оставался долгое время вне конкуренции и при этом не испытывал недостатка в «длинных» ресурсах. Тем не менее явно видно, что массовой ипотеки в России не появилось. К тому же нельзя говорить, что, «ДельтаКредит» был нацелен на усиление конкуренции на рынке ипотечных услуг, что, кстати сказать, привело бы к удешевлению предлагаемых продуктов. Он делал свой бизнес на «впаривании» пятнадцати процентных валютных ипотечных кредитов, устанавливая жесткие штрафные санкции за досрочное погашение, чтобы заемщики не «сорвались с крючка». Хотя и в настоящее время вопрос, касающийся возможности погасить ипотечный кредит с помощью аналогичного кредита, взятого в другом банке (по более низкой ставке), остается нерешенным. А ведь такое право - обязательный атрибут развитого ипотечного рынка.