Развитие системы ипотечного кредитования

- при низкой ставке и быстром ослаблении рубля банки начинают брать деньги у ЦБ РФ, переводить их в иностранную валюту и таким образом зарабатывать.

Такие спекуляции отрицательно сказываются на курсе национальной валюты. При высокой ставке финансовым организациям эти операции становятся невыгодны;

- при высокой ключевой ставке вырастают проценты по кредитам бизнесу. Предприниматели на таких условиях реже обращаются к ЦБ за деньгами, из-за чего в экономику поступает меньше денег. А малое количество средств в обороте ведёт к их удорожанию, а не обесцениванию.

В 2014 году объем секьюритизации ипотечных портфелей составил 252,8 млрд. руб. Результаты превысили показатели 2013 года на 64%. Доля секьюритизированных ипотечных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки достигла 14,5% -- это самый высокий показатель после 2009 года.

Однако в начале 2015 года рост рынка ипотеки сменился падением. В предыдущем году общий объем выданных кредитов превысил 1,8 трлн. руб., увеличившись на 30% в годовом сравнении. Но уже за первые четыре месяца 2015 года, по данным статистики Банка России, ипотечное кредитование сократилось на 40%, до 306,5 млн. руб. В то же время доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле банков выросла до 2,5% с 2,1% на начало года.



3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»

Основной проблемой для Сбербанка при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

Когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор, возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.

Одним из препятствий дальнейшего развития ипотечного кредитования остаются условия предоставления кредита. Существующие на данный момент процентные ставки от 12% до 16% , а также первоначальный взнос от 10% до 30% - это слишком большие средства, особенно для семьи с низким достатком, для молодой семьи, для работников бюджетной сферы.

Для кредитора риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов.

Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.

Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Помимо указанных выше рисков могут возникнуть: риск утраты трудоспособности заемщиком, что приведет к обращению взыскания на заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски, т.е. риски имеющие отношение к объекту залога. Но поскольку эти риски страхуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.

Помимо высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.

Разрабатываемые Сбербанком программы ипотечного кредитования, активно продвигаемые в регионах, должны быть универсальны и воспроизводимы в любом регионе, темпы и масштабы развития ипотеки на основе используемых банком программ должны определяться в первую очередь наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложения.

В России ипотека доступна сегодня в первую очередь гражданам со средними доходами -- иными словами, имеющим постоянную и неплохо оплачиваемую работу. Как правило, это молодые и перспективные люди, что важно, учитывая долгосрочность кредита. Судя по результатам опросов и анализа обращений в банк, особый интерес к ипотеке проявляют россияне в возрасте от 18 до 34 лет.

Реальным импульсом активизации ипотечных программ может послужить снижение единого социального налога. Это приведет к легализации значительной доли доходов населения, что позволит банкам более уверенно кредитовать граждан.

Понимая важность развития ипотеки в нашей стране, многие российские банки уже вплотную подошли к решению об участии в этих программах, или уже приступили к их реализации.

Ипотека в России, безусловно, составляет не столь значительную долю ВВП по сравнению со странами Европы и США, но под влиянием глобального ипотечного кризиса и кризиса ликвидности ситуация на рынке изменилась. Развитие российской системы ипотечного кредитования зависит от постоянного притока ресурсов в банковский сектор, являющийся основным источником для рефинансирования выданных займов. Глобальный кризис ликвидности способствовал росту требований, предъявляемых к новым партиям закладных инструментов, уходу с рынка части игроков снизил, снижению объемов поступления средств и темпов ипотечного кредитования.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и определяет функционирование рынка жилья.

В настоящее время возрастает роль института ипотечного кредитования в системе обеспечения механизма приобретения жилья; при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает: возможность оздоровления экономики посредством вовлечения капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, вторичный рынок закладных ценных бумаг; возможность сдерживания инфляции за счет аккумуляции значительной части денежных средств; возможность сокращения оттока капиталов за рубеж, поскольку денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест; применительно к работе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов посредством освоения технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости.

Формирование целостной структуры организации рынка жилья в России подразумевает модернизацию институциональной системы жилищного кредитования на основе новых форм взаимодействия финансовых институтов и государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях. Вследствие недостатка средств местных бюджетов не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ; для развития системы ипотечного кредитования строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэлтерскими фирмами, страховыми компаниями должны расширять механизмы взаимодействия в целях разработки новых форм предоставления ипотечных кредитов для разных слоев населения на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных финансовых инструментов.

Модернизация институционального механизма взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования (банков, страховых компаний, заемщиков, строительных организаций, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, государства и др.), направленного на обеспечение доступности систем ипотечного кредитования для всех слоев населения основывается на формировании дифференцированного подхода к условиям предоставления кредита с учетом схем государственной поддержки, а также разработке новых инструментов оценки качества кредитов и выявления рисков ипотечного кредитования.

К настоящему моменту в России созданы условия и предпосылки, как на федеральном, так и на региональном уровнях для модернизации институционального механизма ипотечного кредитования.

Российский рынок ипотеки по-прежнему привязан к ресурсам западной банковской системы как основному источнику рефинансирования выданных займов. Вследствие развития глобального финансового кризиса на рынке ипотечного кредитования этот канал оказался перекрыт высокими требованиями, предъявляемыми к новым партиям закладных, на российском рынке произошло сокращение количества банков и ипотечных программ. Ипотечное кредитование свернули банки, испытывающие проблемы с ликвидностью, темпы развития ипотеки существенно снизились, а условия предоставления займов усложнились.

Главная цель изменения институционального механизма развития ипотеки состоит в оздоровлении кредитных портфелей российских банков и предупреждение кризиса неплатежей за счет снижения рисков. Главной задачей регулирования развития ипотечной системы кредитования сегодня является предотвращение отрицательной динамики доступности кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков. Несмотря на возможное сужение круга потенциальных заемщиков и кредиторов, ужесточение стандартов позитивно скажется на формировании системы управления рисками на основе более четкого выявления платежеспособных заемщиков.

Стремительное повышение ставок крупными российскими банками вызвано стремлением сохранить финансовую устойчивость в условиях кризиса ликвидности и роста стоимости денежных ресурсов. Вместе с тем, радикальной реструктуризации российского рынка пока не произошло: с рынка ушли банки, у которых не было ресурсов для развития долгосрочных кредитных проектов и инструментов управления рисками.

Наиболее системно преодолевают ситуацию с кризисом ликвидности финансово-кредитные институты, имеющие развитую филиальную сеть и четкие механизмы привлечения ресурсов. В ближайшее время российские банки либо улучшат условия по своим программам, либо их сократят.

Несовершенство институционального механизма, наличие обременяющих условий оформления и сопровождения кредитной сделки приводит, с одной стороны, к увеличению рисков ипотечных контрактов, значительному удорожанию ипотеки для заемщика при участии в ипотечном договоре страховой компании (стоимость услуги составляет 1,5% от суммы сделки), с другой стороны, нотариальное удостоверение не обеспечивает дополнительных гарантий.

Риск утраты заемщиком прав собственности на приобретаемое жилье страхуется в страховой компании. Сегодня необходимо внести соответствующие изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и уменьшения платы за нотариальное удостоверение сделок по ипотеке.

На основе выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФ можно выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:

- низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;

- отсутствие длинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;

- неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);

- высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;

- недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;

- высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;

- неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствие взаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) в системе ипотечного кредитования.



Заключение

ипотечный кредитование ставка

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.

Главным препятствием для развития ипотеки становится общая экономическая и социальная нестабильность. Бороться с этим может только государственная власть. Никакие собственные «ходы» банка в плане продвижения ипотечного кредитования здесь бессильны.

В работе уделено внимание рассмотрению опыта введения в широкое использование ипотеки в регионах России.

Данный опыт позволяет сделать определенные выводы о недостатках законодательного регулирования.

Проведенное исследование позволяет сделать некоторые выводы.

Банковское ипотечное кредитование в России все еще находится в зачаточном состоянии, т.е. отсутствует практика массового предоставления ипотечных кредитов. Данная ситуация вызвана несколькими факторами.

Неготовность российской судебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантии перехода всех прав на недвижимость банку в случае отказа должника платить по ипотечному кредиту.

Нестабильность экономической ситуации. Низкий уровень доходов населения. Граждане были не готовы к повышению процентной ставки.

Выдача ипотечного кредита на срок менее 3-х лет мало востребована, а на более длительный срок не устраивает ни банк ни клиента.

Низкие доходы потенциальных потребителей ипотечных кредитов не позволяют оплачивать предлагаемые процентные ставки, которые в масштабах развитых стран непомерно высоки.

Снижению ставок по ипотечным кредитам препятствуют, в том числе, высокие риски жизни и здоровью жителей России, что, в случае снятия субъективных препятствий ипотеки, может выйти на первый план.

Основными задачами развития, призванными обеспечить рост прибыли Сбербанка России на ближайшие 5 лет должны стать:

создание устойчивой долгосрочной ресурсной базы;

устойчивый рост рыночной стоимости банка: укрепление позиций на местном рынке банковских услуг и продуктов (расчетных, кассовых, депозитных, кредитных и т.д.);

формирование универсального конкурентного спектра услуг, в том числе выход на местный рынок с конкретными новыми услугами;

поддержание имиджа лидера, имеющего устойчивый образ лучшего поставщика банковских продуктов и самого надежного партнера в регионе;

укрепление доверия населения к банку, повышение сервиса обслуживания клиентов, комплексное решение проблем клиента с использованием индивидуального подхода;

Крайне важно добиться увеличения доли кредитов, выданных под залог ликвидной недвижимости.

Для решения поставленных задач необходимы определенные меры со стороны ОАО «Сбербанк России» и на государственном уровне. По всей видимости, такие меры будут предприниматься ввиду объективной необходимости поддержки банковского сектора и экономики в целом.

Даже при анализе ипотечного кредитования в самом крупном банке РФ видны те проблемы, с которыми сталкиваются современные российские банки в сфере ипотечного кредитования - несовершенное банковское и налоговое законодательство, нестабильная экономико-социальная ситуация, низкий уровень доходов населения.

Сбербанк России в целом будет оставаться ближайшее время в жестких условиях данных реалий.

Сохраняющиеся тенденции в банковском бизнесе - снижение рентабельности традиционных операций, увеличение масштабов деятельности (укрупнение) кредитных организаций, увеличение конкуренции, как со стороны банков, так и со стороны небанковских кредитных и прочих финансовых организаций.

Главные факторы, оказывающие влияние на состояние отрасли - снижение уровня инфляции, макроэкономическая стабилизация, укрепление курса национальной валюты.

Дальнейшее развитие ипотека получит только при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-16% годовых - слишком дорогое удовольствие (к моменту выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором является заинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые пока ее боятся. Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку.

Кредитование застройщика, привлечение населения к участию в ипотечных схемах, активизация рыночных процессов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, целевая государственная поддержка социально незащищенных слоев населения, а также повышение эффективности систем землепользования в российских регионах - все это звенья одной цепи, элементы одной системы. Комплексное решение этих задач может привести к снижению остроты жилищной проблемы. На основе выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФ можно выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:

низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;

отсутствие длинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;

неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);

высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;

недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;

высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;

неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствие взаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) в системе ипотечного кредитования.

Таким образом, по итогам исследования будущее у российской ипотеки есть. Для решения этой задачи необходимо активное участие банковского сектора, причем ипотека является и инструментом для получения кредитной организацией прибыли, и реальным способом решения одной из серьезнейших социальных проблем.



Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации с изменениями. Ч. I, II.

2. Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 ФЗ «О банках и банковской деятельности» с изменениями и дополнениями.

3. Федеральный закон от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» с изменениями и дополнениями.

4. 4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ  "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  (ред. от 06.04.2015).

5. Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» с изменениями и дополнениями.

6. Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери» с изменениями и дополнениями.

7. Каджаева М. Р. Банковские операции: учебник. - М.: Издательский центр «Академия», 2014.

8. Капаева Т.И. Учёт в банках: учебник. - М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2011.

9. Лаврушин О. И. Банковское дело: учебник. - М.: КНОРУС, 2012.

10. Справочная информационно - правовая система «Гарант».

11. Справочная информационно - правовая система «КонсультантПлюс».

12. Электронные ресурсы различных кредитных организаций РФ.

13. Электронный ресурс Банка России: http://www.cbr.ru

14. Информационный банковский портал: http://www.banki.ru

15. Электронный ресурс о банках и финансовом рынке России: http://www.bankir.ru

16. Официальный сайт ОАО «Сбербанк России»: http://www. sbrf.ru

17. http://nacfin.ru/

18. http://www.ahml.ru/

19. http://bankigid.net/ipoteka-v-sberbanke-v-2015-godu-stavki-i-usloviya/

20. http://bankiclub.ru/ipoteka/ipoteka-v-2015-godu-prognozy/

21. http://www.econmotion.ru/nomecs-583-1.html

Размещено на Allbest.ru