Ипотечное кредитование

- развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

- развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).

При формировании государственной политики в целях обеспечения населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий[10, C. 32-33].

Вместе с тем для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

- совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

- регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для развития ипотеки предлагается решение следующих основных задач :

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

- разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

- ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;

- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки[9, C. 16].

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

- уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

- обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

- заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

- создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.

С этой целью предлагается разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов.

3. Ипотечное кредитование в Краснодарском крае

Для большинства жителей региона, ипотека - это единственный способ приобрести жилье, тем более что ежемесячные выплаты по кредиту зачастую сравнимы с суммой, которую приходится отдавать за аренду квартиры.

После повышения ключевой ставки Центробанком России до 17%, банки РФ выступили с предложением о разработке государственной программы поддержи ипотеки. По прогнозам, в 2015 году рынок ипотечного кредитования, без поддержки правительства, сократился бы по сравнению с 2014 г., примерно в 2 раза. С инициативой банков согласилось и АИЖК, по расчетам которого, без поддержки объем новых ипотечных кредитов уменьшился бы в 8,5 раз, до 200 миллиардов рублей в 2015 году с 1,7 триллиона рублей в прошлом году. Солидарное мнение банкиров и АИЖК было услышано.

Уже в марте правительством РФ было выделено 20 миллиардов рублей из бюджета на субсидирование процентных ставок по ипотеке. В результате банки смогут оформлять ипотеку под 12% годовых. Действовать госпрограмма по ипотеке будет в период с 01.03.2015 года до 01.03.2016, либо до понижения ключевой ставки до 9,5%. Данная государственная помощь позволит банкам России выдать ипотечных кредитов общей сложностью на 400 миллиардов рублей. Ожидается, что объем выданных кредитов в рамках программы у ряда банков превысит 50% от общего объема ипотечных кредитов в текущем году.

Одним словом, ипотека в 2015 году станет привлекательной и выгодной для потенциальных заемщиков благодаря государственной поддержке.

Какие возможности предоставляет данная программа для краснодарцев? Максимальный размер кредита составит 3 миллиона рублей. Льготный ипотечный кредит в Краснодаре и Краснодарском крае можно будет взять на приобретение квартиры в новостройке сроком до 30 лет с минимальным первоначальным взносом в размере 20%. На покупку недвижимости на вторичном рынке или более дорогих объектов, не попадающих под программу, субсидии выдаваться не будут. Следовательно, процентная ставка не будет сниженной [21].

Ряд банковских учреждений уже объявили о том, что начинают выдавать кредит в рамках государственной программы. Так, ведущие банки планируют выдать льготных кредитов общей сложностью на 300 миллиардов рублей, что составит 75% от общего объема госпрограммы.

В крупных городах края - Краснодаре, Армавире, Новороссийске, Сочи, Анапе, Геленджике -на первичном рынке жилья 35-40% сделок проходит с привлечением ипотеки, подсчитали в Macon Realty Group. На вторичном рынке доля кредитных сделок не превышает 15%. «В этом сегменте больше состоятельных людей, готовых приобрести жилье за наличные деньги», - отметили в компании.

Краснодар сегодня занимает 22-е место в России по цене жилья на первичном рынке и третье - по объемам строительства. Так, по данным аналитиков Macon Realty Group, средняя стоимость «квадрата» в краснодарских новостройках составляет 43,5 тыс. руб., вторичного жилья - 46,5 тыс. У Росстата несколько другие цифры: 40 и 51 тыс. руб. соответственно.

Новостройки в последние годы дорожали меньшими темпами, чем вторичное жилье. «Ситуация для заемщиков благоприятная - сейчас хорошее время для вложения средств в недвижимость, особенно в новостройки, так как разница в стоимости с вторичным рынком существенная», - считает Надежда Белая.

Илья Володько, генеральный директор консалтингового агентства Macon Realty Group, уверен, что сегодня ипотека является доступной для многих краснодарцев. В крае невысокие цены на недвижимость по сравнению с другими регионами России, а доходы населения позволяют воспользоваться предложениями банков.

Средний возраст ипотечных заемщиков на Кубани - 36-37 лет. Большинство - семейные, почти половина - с детьми. По социальному статусу это в основном специалисты или руководители среднего звена. «За два года портрет заемщика практически не изменился, и пока к этому нет предпосылок, - комментирует Надежда Белая. - Но, вероятно, с развитием рынка ипотеки и социальной поддержки населения государством средний возраст заемщика будет снижаться, так как больше молодых семей будут принимать решение в пользу ипотеки.

Значимую роль в стимулировании рынка играют социальные ипотечные программы, которых сейчас в Краснодарском крае реализуется несколько - для молодых семей, учителей, военная, накопительная ипотека.

В крае действует федеральная программа «Военная ипотека». Выплаты, накопленные на счетах военнослужащих, могут быть использованы в качестве первоначального взноса при покупке жилья. Краснодарский край входит в тройку лидеров в РФ по количеству таких сделок.

«Накопительная ипотека» - это совместный проект администрации Краснодарского края и Сбербанка, стартовавший осенью 2011 года. Программа состоит из двух этапов. На первом претендент ежемесячно в течение четырех-шести лет накапливает средства на специальном счете. Каждый квартал, кроме процентов по вкладу, начисляется соцвыплата из бюджета региона. Она составляет 30% от суммы ежемесячного платежа, но не более 3 тыс. руб. в месяц. На втором этапе банк предоставляет ипотечный кредит с льготной ставкой, зависящей от срока накопления. Минимальная - 6% годовых - устанавливается, если срок составил пять-шесть лет, 7% - четыре года. По прогнозам, что в течение 6 лет с помощью программы, жилье смогут приобрести не менее 50 тыс. кубанцев. С 2013 года по первый квартал 2015-госоциальные выплаты получили 1345 семей.

Илья Володько не относит накопительную ипотеку к социальным проектам, считая, ее «полукоммерческим» продуктом. Сам по себе этот проект является перспективным, уверен эксперт, но если платежеспособность населения упадет, ипотечный рынок он не спасет. «Надо помнить: это не благотворительный проект, и если ситуация в экономике ухудшится, есть вероятность, что ставки по накопительной ипотеке вырастут», - уверен собеседник.

Остальные перечисленные программы, по мнению Ильи Володько, в ближайшей перспективе не окажут значимого влияния на рынок, так как ориентированы не на развитие ипотеки, а на то, чтобы граждане отдельных категорий могли улучшить свои жилищные условия.

Помимо социальных программ, доступность ипотеки повышают и различные предложения банков, позволяющие снизить процентную ставку.

Так, в Сбербанке и ВТБ24 существуют специальные условия для участников зарплатных проектов и сотрудников аккредитованных ими компаний. Льготные процентные ставки предоставляет «Газпромбанк» при покупке недвижимости, находящейся у них в залоге. Многие банки проводят акции совместно с конкретными застройщиками, снижают ставки по кредитам для своих стратегических партнеров, например, агентств недвижимости.

По прогнозам банка DeltaCredit, ставки по ипотеке будут расти в среднем на 0,5-1% в год. «Как долго будет продолжаться повышение, сказать сложно: во многом это зависит от развиватия ситуация на российском финансовом рынке», - добавляет Надежда Белая.

«На спросе повышение ставок вряд ли отразится, поскольку в настоящее время ипотека является единственным инструментом для решения жилищного вопроса, - полагает Руслан Попов, вице-президент Кубанской палаты недвижимости. - Застройщики до 70% жилья продают с помощью ипотеки».

В Macon Realty Group считают, что на Кубани устойчивая положительная динамика в ипотечном секторе сохранится только при условии ежегодного повышения доходов населения на 3,7-5,1%. По расчетам компании, доход одного человека в семье, достаточный для ипотечного займа, должен достигать 34 тыс. руб. в месяц. А по последним данным Краснодарстата, среднемесячная зарплата в крае в апреле 2014 года составила 27,3 тыс. руб. (в апреле 2013-го она была на уровне 23,1 тыс.).

По мнению Ильи Володько, в ближайшие три-пять лет рост ипотечного рынка в регионе замедлится: доходы потребителей растут слишком медленно. Если в последние два года прирост в ипотечном секторе края составлял 40% ежегодно, то в будущем аналитик прогнозирует снижение этого показателя до 10%.

В DeltaCredit отмечают, что, судя по портфелю краснодарского заемщика, ежемесячный совокупный доход семьи при средней сумме кредита в 1,4 млн руб. составляет около 59 тыс. руб. Однако здесь учитывается совместный доход не только заемщика, но и созаемщиков, число которых может достигать трех человек.

Илья Володько уверен, что доступнее ипотеку в этих условиях могут сделать только пониженные ставки по кредитам, но предпосылок для этого нет. Экономист Александр Полиди также полагает, что на рынке ипотеки в ближайшие годы не будет значительного роста: «Качество заемщика снижается, увеличиваются риски для банков». По его мнению, ипотека в настоящий момент доступна для ограниченного количества жителей Кубани, причем большинство из них уже взяли кредит.

В то же время эксперты банка не берутся строить точные прогнозы, так как на перспективы этого сегмента рынка влияет множество факторов - от состояния экономики в стране до законодательной базы. В частности, по мнению банкиров, пересмотра требуют многие аспекты Федерального закона № 102 «Об ипотеке…»: в части отмены требования о регистрации договора залога, невозможности запрета последующего залога соглашением сторон, упрощения требований, к описанию обеспечиваемого залогом обязательства. Если все эти моменты будут учтены законодателями, оформление кредитов значительно упростится.

4. Зарубежный опыт ипотечного кредитования

ипотечный кредитование рынок краснодарский

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

Первым уровнем является так называемый «первичный рынок» ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам для приобретения жилья. В качестве первичных кредиторов на ипотечном рынке США выступают различные финансово-кредитные институты: ссудно-сберегательные организации, кредитные союзы, сберегательные банки, коммерческие банки и ипотечные компании. Они предоставляют гражданам разнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты. Большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым «стандартным» условиям. Высокая степень стандартизации кредитов в США определяется условиями и требованиями со стороны инвесторов и организаций «вторичного» рынка ипотечных кредитов, на котором первичные кредиторы осуществляют рефинансирование выданных долгосрочных ипотечных кредитов и получают доступ к долгосрочным ресурсам для дальнейшего кредитования.

Второй уровень рынка ипотечных кредитов, как отмечалось выше, - вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.

В целом рынок ипотечных кредитов в США характеризуется как наиболее объемный, динамичный и эффективный рынок ипотечных кредитов с высокой доступностью для населения, относительно низкими процентными ставками по кредитам и весьма небольшим спрэдом прибыли по этим операциям по сравнению с другими операциями коммерческих банков и других финансовых институтов.

Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие фонды благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.

Субъектами ипотечного кредитования в Великобритании являются строительные общества, коммерческие банки, консолидированные кредиторы.

К настоящему времени многие строительные общества были преобразованы в универсальные коммерческие банки.

Секьюритизация активно развивается в Великобритании. В период существенного роста рынка ипотечных кредитов в 1998 г. ипотечные компании выступили инициаторами секьюритизации. Необходимость развития вторичного рынка была обусловлена потребностью более эффективного использования капитала, снижением инфляции и процентных ставок, существующими оценками возможностей создания более объемного вторичного рынка. Одной из предпосылок развития вторичного рынка явилась отработка ипотечными компаниями процедур андеррайтинга в период ипотечного бума 1998 г.

В Великобритании популярна купля-продажа пакета ипотечных кредитов портфельными инвесторами.

Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на сумму кредита. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик получает налоговые льготы[24].

Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой.

Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.

Основные субъекты ипотеки:

- Ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций. Существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческий и как ипотечный банк.

- Сберегательные банки.

- Кредитные кооперативы - совместные фонды в собственности своих членов, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках.

- Стройсберкассы (Баушпаркассе).

Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации могут только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья, как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Развитие ипотечного кредитования возможно за счет привлечения средств финансового рынка. Опыт Германии показывает, что решить проблему для многих граждан возможно посредством активизации деятельности ссудосберегательных касс и кооперативов взаимного кредитования. Такой механизм развития финансирования ипотечного кредитования предполагает активную роль государства в регулировании деятельности сберегательных касс, возможно, оказания им финансовой поддержки за счет средств бюджетов субъектов РФ.

Таким образом, можно сказать, что ипотечное кредитование за рубежом адаптировано к экономике страны, ее традициям. Для большинства стран решение жилищной проблемы является приоритетным, поэтому там всегда имеют место участие государства в ипотечной системе и различного рода льготы и гарантии.

Заключение

Существующее в России законодательство обеспечивает возможность приобретения различных видов недвижимого имущества под залог. В частности, законом разрешена ипотека земельных участков, зданий, сооружений, судов (воздушных, водных) и ипотека жилых помещений.

Мировой финансовый кризис затормозил развитие ипотечного кредитования в России, вернув его практически на исходные позиции. Однако эксперты в области экономики считают, что трудности российской ипотеки носят временный характер и после окончания кризисной ситуации вновь вернутся на прежние темпы развития.

В данной работе рассмотрены вопросы, связанные с определением сущности ипотеки, изучены вопросы развития ипотечного кредитования в России и в Татарстане, рассмотрен опыт зарубежных стран. Исходя из чего, можно сделать следующие выводы:

1. Ипотека - это залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

2. Проведенный анализ развития ипотечного кредитования в РФ показал, что ипотечное кредитование в России начал сбавлять темпы своего развития. Также тенденцией стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства. АИЖК готово запустить в Татарстане специальный проект, который будет направлен на выпуск ипотечных облигаций. Такие меры по оживлению рынка недвижимости Татарстана внушают надежду, что ипотека в Казане в скором времени немного оживится.

3. Проведенный анализ опыта развитых стран показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики (так до 80% всех залогов в Европе являются ипотечными), поскольку процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

4. Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

- ограниченное предложение жилья - главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту;

- низкая платежеспособность населения особенности - в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей;

- невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит;

- высокие процентные ставки, основные причины которых - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях;

- политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

- отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей - дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования [11, C. 70-76].

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками, при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно - ссудном принципе.

5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.

6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ

3. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I «О банках и банковской деятельности»

4. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»

5. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ «О кредитных историях»

7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

8. Жилищный кодекс РФ.

9. Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, 2010

10. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе / Казаков А. // Рынок ценных бумаг. - 2008.

11. Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2011

12. Павлова И.В. «Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность». - «Банковское дело», 2009.

13. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки. / Нотариус, 2012.

14. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2012

15. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2010.

16. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2010.

17. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2010.

18. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Рост он/Д: Феникс, 2012.

19. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы, 2012

20. Головина О.Л. Ипотека в России. - М.: Юристъ, 2011..

21. Савруков А.Н. Ипотечное кридитование. - СПб.: Политехника, 2010. - 92с.

22. Симионова Ю.Ф. Ипотека для всех. - Ростов - на - Дону: Феникс, 2012. - 160с.

23. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2009. - N4.

24. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России / А. Мурычев // Банковское дело. - 2012. - № 9.

25. Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru

26. Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - Режим доступа: http://www.ahml.ru

Размещено на Allbest.ru