Реконструкция, переустройство, перепланировка жилого и нежилого фонда

Составление технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственная регистрация изменения или создания в результате реконструкции недвижимого имущества осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

3. ПЕРЕУСТРОЙСТВО, ПЕРЕПЛАНИРОВКА И РЕКОНСТРУКЦИЯ В ПРАКТИЧЕСКОМ ПРИМЕНЕНИИ

Как свидетельствует практика, часто никто никаких согласований и разрешений не получает, а проводит перепланировку и (или) переустройство на свой страх и риск. Однако следует отметить, что замена входной двери на усиленную или установка второй двери требует согласования с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией застройщиков. Замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий требует получения согласования с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства.

Постановлением определены случаи, когда запрещено производство тех или иных работ по переустройству и (или) перепланировке.

1. Запрещаются переустройство и перепланировка, которые нарушают работу систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушают и ухудшают параметры работы инженерно-технического оборудования дома или его отдельных помещений.

Пример 1. В квартире разбили нишу, в которой устроена вентиляционная шахта, чтобы было больше места на кухне, и установили там холодильник. Вентиляция перекрыта и не работает у всех соседей, живущих этажами ниже.

2. Запрещается устанавливать в помещении дополнительное оборудование центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома.

Пример 2. Соседи заменили радиаторы отопления, установив чугунные радиаторы, при этом на несколько ребер больше. У соседей, живущих этажом выше, стало холоднее в квартире. В данном случае возможно также вести речь о нарушении установленных законодательством запретов.

3. Запрещаются перепланировка и переустройство жилых помещений, ведущие к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций.

Пример 3. Соседи разбили стену между комнатой и балконом, оставив всего 2 колоны, которые держат остатки стены. Таким образом, у соседей нет балкона, зато комната стала больше. Есть опасение, что стена может обвалиться.

Чтобы добиться разрешения на проведение работ, в Минске нужно заплатить от 500 долларов США. В случае выявления «подпольных» строительных работ в квартирах собственникам грозит куда меньший штраф.

Почем услуги?

Самовольная перепланировка и переустройство квартир по-прежнему носит массовый характер, несмотря на то, что недавно в Беларуси были установлены новые «правила игры». Напомним, что порядок проведения данных работ определен Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденным постановлением Совета Министров РБ №384 от 16 мая 2013 года. Как власти собираются бороться с этим явлением?

-- Сегодня стоит вопрос о том, чтобы не только наказывать людей, которые занимаются самовольными работами, но и дать им возможность обратиться в специализированную организацию, посредством которой можно осуществить задуманное, -- говорит директор КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг» Григорий Веринский.

Небольшое отступление. Минский городской центр инжиниринговых услуг -- это предприятие, созданное по решению Мингорисполкома приказом Комитета архитектуры и градостроительства столичной мэрии. Целью его деятельности является создание благоприятных условий для юридических и физических лиц, ИП в реализации их законных интересов в сфере строительства, привлечения инвестиций в осуществление застройки Минска. В настоящее время данная структура готова заниматься инженерным сопровождением объектов.

По словам Григория Веринского, многие собственники жилья не знают, как приступить к работам по перепланировке:

-- Гражданин, который принял решение об обновлении собственной квартиры, должен с чего-то начинать. Хотя бы изучить нормативно-правовую базу -- можно ли осуществлять те или иные работы. Провести предварительную подготовку, каким образом ему действовать. Законодательная база довольно обширна и сложна, поэтому физическому лицу, которое не обладает специальными познаниями в области права, очень сложно в ней разобраться.

Эксперт отмечает, что услуги инжиниринговых структур сегодня недешевы.

-- Эти услуги сегодня предлагают частные инжиниринговые компании и частные предприниматели, -- говорит Григорий Веринский. -- Скажем, перепланировка квартир, если не затрагиваются несущие конструкции дома и если не переносится инженерное оборудование, обходится в сумму, эквивалентную $500-1000. Услуги по привлечению сторонних компаний оплачиваются отдельно.

В чем правда «самовольщиков»?

-- Сотрудники нашего предприятия общаются с гражданами, которые уже провели самовольную перепланировку в квартирах, -- рассказывает Григорий Веринский. -- Потом эти люди пытаются узаконить то, что натворили. Я специального говорю «натворили», потому что очень часто перепланировка и переустройство осуществляются с нарушением градостроительных норм и технических регламентов. Эту работу выполняют люди, не имеющие специальных знаний. А между тем перенос несущей конструкции может быть чреват нарушением конструкции всего жилого многоквартирного дома.

Эксперт отмечает: многие самовольщики не скрывают, что гораздо проще заплатить административный штраф, а потом, в течение месяца, получить разрешение администрации района на получение технического паспорта в кадастровом агентстве.

-- Администрация района не обязана узаконить произведенную «самоволку», -- говорит Григорий Веринский. -- Особенно если в квартире выполнен серьезный объем работ по изменению в несущих конструкциях здания.

Штраф же не способен испугать собственников жилья. В соответствии со статьей 21.16 Кодекса РБ об административных правонарушениях самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в т.ч. инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания, влекут наложение штрафа на физическое лицо в размере от 10 до 30 базовых величин.

-- От 10 до 30 базовых величин -- это от 1 до 3 миллионов рублей! -- уточняет директор КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг». -- Действительно, легче заплатить штраф.

Вместе с тем есть и часть 2 той же статьи КоАП РБ. Согласно ей самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, приведшие к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также переоборудование вентиляционных шахт и каналов, влекут наложение на физическое лицо штрафа в размере от 30 до 50 базовых величин. А это куда более внушительная сумма. Правда, перепланировку нужно еще обнаружить.

Трудно ли получить разрешение в районной администрации?

-- Районные администрации по тем или иным объективным причинам в последнее время не дают разрешения на перепланировку, -- огорошил обозревателя портала www.interfax.by директор КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг». -- Чтобы узаконить самовольно выполненные работы, они вынуждены обязывать гражданина восстанавливать несущие или не несущие перегородки, которые он убрал в своей квартире. Это огромные затраты, поэтому я призываю всех собственников частных домовладений идти законным путем: так выходит дешевле.

Обозреватель портала www.interfax.by позвонил заместителю начальника управления архитектуры и строительства администрации Ленинского района Минска Андрею Бондаренко, чтобы прояснить ситуацию. Тот был удивлен.

-- Буквально на днях мы выдали довольно большое количество разрешений на перепланировку, -- сказал он. -- Если объем работ невелик и не связан с демонтажом, установкой, заменой или переносом инженерных систем, изменений в несущих конструкциях и т.п., т.е. не нужна разработка проекта, то такие разрешения мы даем без проблем. Более серьезные случаи требуют детального рассмотрения. Но о каком-либо запрете на выдачу разрешений на перепланировку я не слышал.

К слову, в соответствии с действующим Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа без разработки проекта требуется для проведения следующих работ:

- изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

- изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

- устройство, увеличение проемов в перегородках.

Кроме того, ряд работ не относится к переустройству или перепланировке и выполняется по согласованию с эксплуатирующими организациями.

Зачем нужна инжиниринговая помощь?

Для серьезной перепланировки квартиры без обращения в районную администрацию не обойтись. Другое дело, что далеко не все знают, у кого заказать проект, кто даст заключение о возможности проведения работ и т.п.

-- Если человек сам боится это сделать или у него нет времени, то он обращается в организации, оказывающие инженерное сопровождение работ, -- говорит Григорий Веринский.

Сам руководитель КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг» в своей квартире делал перепланировку на вполне законных основаниях:

-- Я живу в многоквартирном доме и знаю, что половина жильцов делали перепланировки незаконно. Но я, убрав не несущую перегородку, вызвал специальную службу, сделал фотосъемку, получил разрешение у товарищества собственников, а затем получил разрешение в администрации Советского района. И через полтора месяца получил технический паспорт в кадастровом агентстве.

Григорий Веринский считает, что услуги инжиниринговых компаний называть посредническими «не совсем правильно».

-- Мы фактически выполняем за собственников жилья их работу, получив от них соответствующие полномочия, -- говорит он.

4. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ РАЗЛИЧНЫМИ МЕТОДАМИ. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ»

4.1 Общая характеристика объекта оценки (основные факты и выводы)

Адрес объекта	г.Минск, ул.Жуковского, 29
Собственник объекта	ООО "Алекс"
Вид оцениваемой собственности	рыночная
Дата оценки	1 декабря 2013 г
Цель оценки	Получение кредита под залог
Характеристики объекта оценки:	магазин
- площадь участка земли	528
- площадь полезная	440
Местоположение объекта оценки	в центре города
Материал стен	кирпич
Состояние помещения	среднее
Базовая стоимость земли, руб/м2	500
Характер текущего использования объекта	нежилое помещение
Валюта оценки	руб.
Стоимость участка земли как бы свободного, тыс. руб.	264,00
Величина рыночной стоимости, определенная затратным методом	5 635, 74
Величина рыночной стоимости, определенная методом сравнения продаж	7 036,39
Велинича рыночной стоимости, определенная методом капитализации дохода	5 687,35
Согласованная величина рыночной стоимости	6 168,89

Выводы: по полезной площади помещения определяем вид объекта - магазин. С учетом описанных характеристик можно определить состояние и положение объекта как хорошее, т.к. объект находится в среднем состоянии, материалом стен является кирпич и объект находится в центре города.

4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу на данный момент или в ближайшем будущем.

При анализе ННЭИ нежилого помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта. С учетом всех определенных характеристик объекта и учетом полезной площади определим объект как магазин. При проектировании магазинов следует полагать, что магазин необходим в том случае, если он создает спрос у населения или имеет конкурентные преимущества своих товаров или услуг. Количество магазинов и их географическое размещение определяются местоположением потребителей, а также особенностями продукта. Организация магазина -- это только часть усилий фирмы по эффективному использованию пространства и времени.

Следовательно, по определенному виду объект получим рыночную ставку аренды за месяц - 240 руб/м2.

4.3. Оценка стоимости недвижимости

Для определения стоимости недвижимости используют три метода оценки: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

В результате применения этих методов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

4.3.1 Оценка стоимости недвижимости затратным методом

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу+Свс-Сиз

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

· оценка рыночной стоимости земельного участка;

· оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

· расчет выявленных видов износа;

· расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Рыночная стоимость -- наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- оплата объекта оценки осуществляется в денежной форме.

Подходы к оценке рыночной стоимости:

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный (рыночный) подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Восстановительная стоимость - сумма затрат, необходимых для воспроизводства основных средств по действующим в текущий момент ценам. В учетных целях термин применяется для обозначения стоимости основных средств, полученной в результате их переоценки, в отличие от первоначальной стоимости, которая соответствует фактическим расходам на приобретение объектов основных средств. В результате на балансе промышленных предприятий числятся основные производственные фонды, приобретенные в разное время и оцененные в силу этого в различных ценах, т. е. фактически они выражаются в несопоставимых ценах. Для оценки основных фондов в единых ценах требуется их периодическая всеобщая (по единой методике и всем отраслям) переоценка.

Заменяющая стoимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дaту оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением соврeменных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.

При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости.

Накопленный износ - потеря стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

- физический износ,

- функциональный износ,

- внешний (экономический) износ.

Физический износ -- это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональный износ представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешний (экономический) износ представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закрепленность объекта обуславливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

Этапы расчета стоимости объекта затратным методом:

1.Определение стоимости земельного участка:

Сзем = S3eM * Цзем (1)

где Бзем - площадь земельного участка, м2

Цзем - цена земли, тыс. руб./м2

Цена земли в данной работе принимается равной 500 руб/м2.

1. Определение полной восстановительной стоимости

При определении стоимости нового строительства улучшений следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%. Строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

кирпичных 10 000 руб/м2;

крупнопанельных 10 500 руб/м2.

3.Определение накопленного износа производится по следующей формуле:

ХИ = Иф + Ифунк + Иэк (2)

где Иф - физический износ объекта недвижимости, тыс.руб.;

Ифунк - функциональный износ объекта недвижимости, тыс.руб.; Иэк - внешний износ объекта недвижимости, тыс.руб.

Оцениваемая недвижимость - достаточно новое здание, поэтому величины экономического и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 2.

Таблица 2

Физический износ конструктивных элементов здания

Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	Износ, %
Фундамент	5	8
Стены и перегородки	28	8
Перекрытия	17	6
Кровля	5	9
Полы	7	9
Проемы	10	10
Отделочные работы	7	10,5
Инженерное оборудование	13	8
Прочие работы	8	5
ИТОГО:	100

Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком.

Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить таблицу 3.

Таблица 3

Расчет физического износа

Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	ПВС элемента, тыс. руб.	Износ, %	Износ, тыс. руб.
Фундамент	5	220,00	8	17,60
Стены и перегородки	28	1 232,00	8	98,56
Перекрытия	17	748,00	6	44,88
Кровля	5	220,00	9	19,80
Полы	7	308,00	9	27,72
Проемы	10	440,00	10	44,00
Отделочные работы	7	308,00	10,5	32,34
Инженерное оборудование	13	572,00	8	45,76
Прочие работы	8	352,00	5	17,60
ИТОГО:	100	4 400,00	-	348,26

Таблица 4. Затратный метод

V = восстановительная стоимость + стоимость земли + предпринимательская прибыль - накопленный износ	5635,74
1. Стоимость земельного участка, тыс.руб Сзем =	264,00
2. Определение полной восстановительной стоимости, тыс.руб	4400,00
*** предпринимательская прибыль, тыс.руб	1320,00
3. Определение накопленного износа И =	348,26
физический износ ОН Иф =	348,26
функциональный износ Ифунк =	0,00
внешний (экономический) износ Иэк =	0,00

4.3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) методом

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировке данных.

Данные о продажах сопоставимых объектов представлены в табл. 5.

Таблица 5.

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Аналоги	Местоположение	Площадь, м	Материал стен	Состояние помещения
А1	С/О	S+10	К	Ср
А2	С/О	S-5	К	Пл
A3	С/О	S-2	П	Ср
А4	О	S-5	П	Ср
А5	О	S+5	П	Пл
А6	О	S+2	К	Ср
А7	Ц	S+4	К	Ср
А8	Ц	S+5	К	Пл
А9	Ц	S-5	П	Ср

Таблица 6.

Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

На практике для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путем, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

Для упрощения расчетов стоимость объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

4.3.3 Оценка стоимости недвижимости доходным методом

Доходный метод к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный метод является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Для определения чистого операционного дохода следует использовать метод прямой капитализации.

В данной работе потери от недозагруженности помещений равны 1% от потенциального валового дохода, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от потенциального валового дохода, расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28% от потенциального валового дохода.

Итоговая ставка капитализации по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое ставки капитализации сопоставимых объектов.

Таблица 7. Расчет ЧОД за год

Показатели	Единица измерения	Количество
Арендная ставка за месяц	руб./м2 за мес	240
Площадь оцениваемого объекта	м2	440
Потенциальный валовый доход за год (ПВД)	тыс. руб.	1267,2
Потери от недогрузки объекта недвижимости (1% от ПВД), смены арендаторов и недосбора арендной платы (5% от ПВД)	тыс. руб.	76,032
Действительный валовый доход (ДВД) за год	тыс. руб.	1191,168
Расходы арендодателя (28% от ПВД)	тыс. руб.	354,816
ЧОД	тыс. руб.	836,35

Стоимость по доходному методу Сдп =	5 687,35
чистый опрерац. доход ЧОД =	836,35
ставка капитализации СК =	0,147

4.4 Согласование результатов оценки

Каждый метод определения стоимости недвижимости имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Один из них считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из методов выбирается удельный вес. Учитывается значимость и применимость каждого подхода к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан, например, следующий вывод:

затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, т.к. дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к повышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%;

оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, но использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше , чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.

Таблица 8. Согласование результатов оценки

Методы оценки недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный	10 889,78	0,10
Затратный	5 635,74	0,75
Доходный	5 687,35	0,15
Средневзвешенная рыночная стоимость	6 168,89	1,00

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате изучения законодательной базы было определено, что любая реконструкция, перепланировка или переустройство должны быть согласованы и узаконены. В законодательстве четко прописаны условия и порядок проведения, а также ответственность граждан в случае самовольных действий. Причина этого вовсе не намеренное препятствование государства гражданам или какая-либо выгода, а то, что подавляющее большинство людей, затеявших переустройство, перепланировку или реконструкцию не имеют соответствующих квалификации и знаний в строительной области и не в состоянии объективно оценить последствия своих манипуляций.

В связи с этим в 2013 году вышло Постановление Совета Министров Республики Беларусь, которое ужесточает правила проведения переустройства, перепланировки и реконструкции. Однако, как показывает практика, новое законодательство на данный момент не в силах полностью устранить самовольные действия граждан. Это связано с рядом причин:

- Длительность согласования изменений и получения разрешения;

- Относительно большая стоимость разработки проекта, если есть в нем необходимость;

- Низкие величины административных штрафов.

Проанализировав нормативно-правовую базу, можно отметить, что наблюдается положительная тенденция в сфере законного проведения переустройства, перепланировки, реконструкции. Законодательство четко и ясно регулирует порядок, условия, ответственность и другие тонкости. Также, новое Постановление постепенно решает проблемы с самовольными действиями граждан.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. Жилищный Кодекс Республики Беларусь №428-3 от 28 августа 2012 года

2. Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 384 от 16 мая 2013 года «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, а также реконструкции жилых домов»

3. Указ Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

Размещено на Allbest.ru