Комплексная экспертиза перспективы строительства пятиэтажного жилого комплекса с торгово-офисными помещениями

1

127,6

37450

4779369

4779369

4-х комнатная квартира

1

122,1

37450

4573019,5

4573019,5

торговое помещение

1

314,2

39232

12325125

12325125

торговое помещение

1

317,6

39232

12462437

12462437

офисное помещение

1

99,9

39232

3918099,8

3918099,8

офисное помещение

1

153,9

39232

6036627,8

6036627,8

офисное помещение

1

153,4

39232

6017011,8

6017011,8

офисное помещение

1

153,4

39232

6018973,4

6018973,4

офисное помещение

1

153,9

39232

6039374,1

6039374,1

ИТОГО

244620,07

Для нового проекта прогноз движения денежных средств может быть более важен, чем прогноз прибылей. Этот документ позволяет оценить суммы, необходимые для осуществления проекта, начиная со стадии его подготовки и заканчивая получением первого положительного эффекта. План движения денежных средств показывает, когда именно и в каком объеме ожидаются денежные поступления. С помощью прогноза движения денежных средств предприниматель может оценить объем имеющихся в его распоряжении денежных средств в любой момент времени.

В прогнозе движения денежных средств отражаются три важнейшие сферы деятельности - операционная, инвестиционная и финансовая.

Чистый денежный поток от реализации проекта (с учетом НДС и налога на прибыль) составляет 22 288,3 тыс. рублей, расчет чистого денежного потока показан в таблице 4.4

Денежные средства поступают в течение всего периода строительства.

Таблица 4.4 -Прогноз движение денежных средств

№ п/п	Операционная деятельность	4 кв. 1 года	2 год	3 год	Всего
1	операционные расходы		1256,1	1506,7	2762,8
1.1	уплата НДС		22015,8	22015,8	44031,6
1.2	налог на прибыль			8859,2	6822,07
1.3	поток от операционной деятельности		23271,9	32381,7	53616,5
2	инвестиционная деятельность
2.1	расходы на строительство	23020	71071,7	64623,5	158715,2
2.2	поступления от продаж		118815,4	125804,6	244620
2.3	поток от инвестиционной деятельности	23020	47743,7	61181,01	85904,7
	сальдо потоков	23020	24471,8	28799,32	32288,28
3	финансовая деятельность
3.1	собственное финансирование	5000			5000
3.2	поступление заемных средств	23020	5000		28020
3.3	выплата заемных средств		19200	8820	28020
4	поток от финансовой деятельности	28020	24200	8820	5000
5	чистый денежный поток периода	-5000	271,8	19979,3	22288,28
6	остаток денежных средств на конец периода		271,8	19979,3	22288,28

В первом отчетном периоде чистый денежный поток отрицательный, за счет того, что заемные средства, выделенные на покупку земельного участка, не покрываются поступлениями от продаж. В первом квартале второго года, когда, непосредственно, идет подготовка земельного участка к строительству, уже начинают регистрироваться договоры купли-продажи, и участники долевого участка начинают выплачивать 10% от стоимости помещений. За счет этих денежных поступлений заемные средства начинаю покрываться, и остаток денежных средств на конец периода остается положительным.

Прогноз прибылей и убытков, представленный в таблице 4.5, отражает операционную деятельность в намеченный период. Цель составления данного прогноза - представить в обобщенной форме результаты деятельности с точки зрения прибыльности. Прогноз прибылей и убытков показывает, как будет формироваться и изменяться прибыль, и, по существу, является прогнозом финансовых результатов.

Из прогноза о прибылях и убытках можно узнать, принесет ли проект строительства жилого комплекса «Светофор» прибыль и в каком размере, за вычетом всех имеющихся расходов. В этом документе отражено, сколько денег будет регулярно поступать за определенные интервалы времени.

План продаж представлен в таблице 4.6

В плане продаж отражается предполагаемый объем продаж жилых и торгово-офисных помещений, который можно достигнуть, если тщательно заниматься поиском покупателей и вовремя заключать договоры долевого участия.

В плане продаж отражается предполагаемый денежный поток от продажи жилых и нежилых помещений в пятиэтажном жилом комплексе, разбитый поквартально.

4.3 Показатели эффективности

Одним из главных критериев оценки эффективности проекта можно назвать реальность осуществления проекта.

Здесь в первую очередь важным является оценка исходных данных и выбор подходящих методов подсчета и анализа исходных данных. То есть правильный и разумный выбор инструментов для анализа финансовой и экономической составляющей проекта. В этом разделе приводится таблица с показателями эффективности, длительности проекта. Проводится анализ основных показателей эффективности. Дается оценка полученных данных [18].

Показатели финансовой состоятельности и экономической эффективности проекта представлены в таблице 4.7, где осуществляется расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта. Цель расчетов показателей эффективности - оценка способности проекта произвести доход, превышающий сумму инвестиционных издержек и обеспечивающий приемлемый уровень доходности на вложенный капитал.

Таблица 4.7 - Показатели эффективности проекта

сумма чистой прибыли от реализации проекта (тыс. руб.)	22 288, 280
сумма вложений собственных средств (тыс. руб.)	5 000
сумма вложений заемных средств (тыс. руб.)	28020
срок окупаемости общих вложений (год.)	2
рентабельность вложений собственных средств (прибыль: сумма вложений собственных средств), (%)	445 %
срок окупаемости вложений собственных средств (год.)	1

Анализируя представленную таблицу, можно сделать вывод о том, что проект окупается в течение двух лет, что позволяет застройщику (заказчику) своевременно осуществлять возврат займов, без ущерба строительства комплекса.

Сумма чистой прибыли от реализации проекта строительства ЖК «Светофор» - 22 288 280 рублей.

Срок окупаемости заемных средств - 2 года.

Срок окупаемости собственных средств - 1 год

Сумма чистой прибыли от реализации проекта строительства ЖК «Светофор» - 22 288 280 рублей.

Срок окупаемости заемных средств - 2 года.

Срок окупаемости собственных средств - 1 год

Рентабельность вложений собственных средств - 445 %

Таблица 4.5 - Прогноз прибылей и убытков

Бюджет расходов и доходов по проекту	1 год	2 год	3 год	ИТОГО
	4 кв.	1 к.	2 к.	3 к.	4 к.	1 к.	2. к	3 к.	4 к.
поступления от дольщиков (тыс. руб.)		24462	31451	31451	31451	31451	31451	31451	31451	244620
поступления от дольщиков ( %)		10,0	22,9	35,8	48,6	61,5	74,4	87,3	100,1
выплата НДС (тыс. руб.)		5504,0	5504,0	5504,0	5504,0	5504,0	5504,0	5504,0	5504,0	44031,6
поступления от займодавцев (тыс. руб.)	23020	5000								28020,0
общестроительные расходы (тыс. руб.)		5618,5	12360,7	17979,1	19102,8	20226,5	16855,5	12360,7	7865,9	112369,7
расходы на внешние сети (тыс. руб.)			7204,7	8805,8						16010,5
расходы на благоустройство территории (тыс. руб.)							1828,8	2560,3	2926,0	7315,0
представительские расходы (тыс. руб.)		233,5	233,5	233,5	233,5	233,5	233,5	233,5	233,5	1867,7
расходы на организацию, управление, рекламу (тыс. руб.)		35,8	62,7	98,5	125,3	152,2	161,1	143,2	116,4	895,1
выплаты займодавцам (тыс. руб.)		8500,0	8200,0		2500,0	3280,0	3000,0	2000,0	540,0	28020,0
остаток не расходованных денежных средств (тыс. руб)		9570,3	7456,0	6286,3	10271,9	12326,9	16195,3	24844,9	39110,4	34110,4

Таблица 4.6 - План продаж

Тип помещения	Кол-во	Стоимость 1 м2, руб.	Общая стоимость, тыс. руб.	Денежные поступления от продажи, тыс. руб.
				1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	5 кв.	6 кв.	7 кв.	8 кв.
1 комнатная квартира	26	37450	41567	41567	4157	5344	5344	5344	5344	5344	5344
2-х комнатная квартира	26	37450	59464	59464	5946	7645	7645	7645	7645	7645	7645
2-х комнатная квартира	1	37450	2841	2841	284	365	365	365	365	365	365
2-х комнатная квартира	1	37450	2884	2884	288	371	371	371	371	371	371
3-х комнатная квартира	27	37450	75695	75695	7569	9732	9732	9732	9732	9732	9732
3-х комнатная квартира	1	37450	4779	4779	478	614	614	614	614	614	614
4-х комнатная квартира	1	37450	4573	4573	457	588	588	588	588	588	588
торговое помещение	1	39232	12325	12325	1233	1585	1585	1585	1585	1585	1585
торговое помещение	1	39232	12462	12462	1246	1602	1602	1602	1602	1602	1602
офисное помещение	1	39232	3918	3918	392	504	504	504	504	504	504
офисное помещение	1	39232	6037	6037	604	776	776	776	776	776	776
офисное помещение	1	39232	6019	6017	602	774	774	774	774	774	774
офисное помещение	1	39232	6039	6019	602	774	774	774	774	774	774

В таблице "Показатели эффективности проекта" осуществляется расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта. Цель расчетов показателей эффективности - оценка способности проекта произвести доход, превышающий сумму инвестиционных издержек и обеспечивающий приемлемый уровень доходности на вложенный капитал.

4.4 Оценка рисков проекта и управление ими

Проект считается выгодным, если его реализация покрывает все затраты (инвестиционные и эксплуатационные), а также обеспечивает необходимую норму прибыли.

При оценке проекта к расходам относят капитальные и текущие затраты на строительство, а к доходам - выручку от реализации возведенной недвижимости.

Расчет коммерческой эффективности проекта основывается на движении денежных потоков, то есть всех доходов и расходов.

Что касается рисков инвестиционного проекта, то любое подобное начинание является рискованным, так как действует во внешней среде, которая меняется, внося значительную степень неопределенности в ситуацию.

Риски инвестиционного проекта - это возможность отклонения от намеченных целей, и оценить их - значит выявить все причины возникновения, вероятность наступления и последствия (величину) потенциальных потерь.

Существуют качественная и количественная оценки рисков.

Качественный анализ означает выявление всех возможных рисков в соответствии с существующей классификацией:

- макроэкономические риски (общеэкономическая ситуация в стране);

- социально - политические риски (изменение политической ситуации, законодательства);

- финансовые риски (движение финансовых потоков);

- маркетинговые риски (общая ситуация на рынке и позиционирование);

- производственные риски (строительно-монтажные работы);

- деловые риски (взаимоотношения с партнерами);

- операционные риски (ошибки в управлении и контроле);

- риски события (форс - мажор).

В процессе анализа необходимо руководствоваться тремя основными правилами: выделять простые риски, учитывать зависимые и независимые риски, понимать, какие риски являются устранимыми, а какие - неустранимыми.

Для анализа причины возможных рисков необходимо собрать большую информацию из разных источников: финансовой отчетности, маркетинговых исследований, схем организационно-управленческой структуры и др. Затем нужно разработать систему мер по нейтрализации и минимизации рисков -таких, как:

- создание резервов на непредвиденные расходы;

- страхование.

Необходимость в экспертных оценках возникает, когда требуется качественная оценка (сам риск не может быть измерен количественно/описан математически), и когда требуется количественная оценка, но получена она может быть только экспертным путем (риск является редким событием, или количественная информация о риске отсутствует, недоступна или получение ее другими способами требует больших затрат) [13].

При проведении качественного анализа лучшим считается метод экспертных оценок, используемый группой экспертов. Они изучают всю доступную информацию о проекте, внешней среде, а затем составляют перечень рисков и осуществляют их ранжирование по вероятности проявления и величине возможного ущерба.

Количественный анализ, это следующий этап, выполняемый после качественного анализа, который более затратен и целесообразен.

Отличие качественного и количественного видов анализа рисков состоит в том, что в процессе качественного анализа выявляются все возможные риски, влияние которых может повлиять на цели деятельности. В процесс количественного анализа разрабатываются количественные оценки возможности осуществления рисков. Так же в процессе количественного анализа происходит сравнение рисков [16]. Важно понимать и правильно представлять, что количественный анализ рисков во многом схож с процессом качественного анализа, с той разницей, что результатом количественного анализа является точная количественная метрика или иной математический показатель, который корректен для сравнения с аналогичными оценками. При количественном анализе рисков на первый план выходит его основные атрибуты - вероятность и случайно/псевдослучайные переменные, которые в различных комбинациях составляют его основное содержание [40]. Оценивать риски необходимо постоянно -- как на этапе разработки, так и в процессе реализации, отслеживая возникновение новых и отсеивая те, которые уже не угрожают проекту. Основные риски проекта представлены в таблице 4.8

Таблица 4.8 - Основные риски проекта

Риски	Описание	Вероятность	Меры
коммерческие риски реализации
риск невозможности продажи помещений в запланированный срок	характеризуется тем, что не будет выполнен в запланированный срок тот объем продаж помещений, который заложен в расчетах	низкая	заключение договоров долевого участия во время
производственные риски
строительный риск	состоит в том, что качество и эксплуатационные характеристики зданий не будут соответствовать высокому требованию и классу помещений	низкая	необходимо усиление процедуры контроля на ранних этапах реализации проекта со стороны независимого технадзора
Риски	Описание	Вероятность	Меры
процедурно- согласователь-ный риск	проявляется в том, что возможны значительные издержки либо отказы соответствующих государственных инстанций утвердить, подписать либо дать положительное заключение на сдачу объекта в эксплуатацию	средняя	во избежание риска либо для того, чтобы свести его до минимума, необходимо готовить и предоставлять необходимые документы заблаговременно
общеэкономические риски
инфляционный риск	опасен неадекватным определением финансовых результатов деятельности вследствие образования инфляционной опасности	средняя	для минимизации убытков необходимо проводить расчеты исходя из долларового эквивалента или с учетом
налоговый риск	характеризуется изменением порядка, перечня и размеров налогов	низкая	избежать данного риска практически невозможно; для недопущения убытков необходимо включать в договоры с партнерами положения о пересмотре условий в случае изменений в налоговой системе или других законодательных изменений
внешние форс-мажорные обстоятельства
природно- форс- мажорные обстоятельства	Включают все риски, возникающие вследствие действия непреодолимых сил (например, природных факторов или техногенных катастроф). Данные риски могут привести к образованию очень крупных убытков	низкая	для упреждения возможных последствий от этих рисков необходимо использовать страхование в надежной страховой компании, как на этапе строительства, так и после ввода в эксплуатацию

Проект окупается в процессе своей реализации.

Возврат заемных средств будет производиться по частям в течение всего периода строительства, за счет поступающих ежемесячно средств от участников долевого строительства.

Чистая прибыль составляет 22 288,280 тысяч рублей.

Риски проекта минимальны.

Рентабельность вложения заемных средств - 79%.

5. УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

5.1 Разработка стратегии управления объектом недвижимости

Управление недвижимостью -- осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Экономическое управление представляет собой постоянный анализ и улучшение структуры доходов и расходов, напрямую связанных с использованием и содержанием недвижимости. Профессиональные управляющие всегда стремятся минимизировать затраты и увеличить прибыль. Это позволяет собственнику недвижимости использовать объект по-настоящему эффективно и выгодно.

Правовое управление недвижимостью заключается в оформлении всех документов, к этому же разделу относится ведение бухгалтерии, связанной с недвижимостью [3].

Инженерное (техническое) управление представляет собой весь комплекс работ, направленных на поддержание состояния, как самого объекта, так и всех коммуникаций, обеспечивающих его полноценное функциональное состояние, за счёт такого масштабного подхода к решению вопроса профессиональные управляющие добиваются по-настоящему эффективного использования обслуживаемого объекта недвижимости.

Управляющая компания ООО «Мой дом» выполняет функции эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирного дома по договору подряда, заключенного с собственниками жилых и торгово-офисных помещений.

Субъект управления - ООО «Мой дом»

Объект управления - 5-ти этажный многоквартирный жилой комплекс с торгово-офисными помещениями, расположенный по адресу: г.Тихорецк, ул. Ленинградская, 230.

Предмет управления - отношения, возникающие между основными участниками процесса управления недвижимостью.

Основные участники процесса управления недвижимостью:

- собственники торговых и офисных помещений;

- поставщики ресурсов и материалов;

- собственники жилых помещений многоквартирного дома;

- управляющая компания «Мой дом».

Общество с ограниченной ответственностью «Мой дом», именуемое в дальнейшем «Общество», создано в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 08.09.1988 № 414-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», действующим законодательством РФ. Общество считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации.

Общество является хозяйственным, уставный капитал которого является долей участника либо долями участников Общества.

Местонахождение: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Тихорецк, ул. Ачкасова, дом 80.

Общество учреждено на неограниченный срок.

Общество является коммерческой организацией, преследующей в качестве основной цели своей предпринимательской деятельности извлечение прибыли.

Общество обладает общей гражданской правоспособностью. Оно вправе иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, для

осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

В основе отношений по управлению домом лежит письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Кроме состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, договор содержит полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме.

Целью работы управляющей компании является получение стабильно дохода, сохранение и повышение стоимости здания. Создание максимально комфортных условий жизнедеятельности собственников помещений, и как следствие достижение максимально высокого рейтинга объекта.

Эта деятельность включает:

1) Управление эксплуатацией объекта:

- ежедневное обслуживание и контроль всех инженерных систем;

- обеспечение безопасности здания;

- обеспечение чистоты здания.

2) Осуществление технического менеджмента объекта:

- планирование и разработка графиков обслуживания здания;

- контроль качества выполнения работ;

- оценка качества выполнения технических работ, наличие специальных критериев эффективности;

- поставка запчастей и расходных материалов;

- технический менеджмент.

3) Администрирование объекта:

- организация отношений с исполнительными органами власти, городскими коммунальными службами и подрядными организациями;

- обеспечение безопасности и сохранности материальных ценностей;

- подготовка инструкций и руководств по управлению и эксплуатации;

- ведение бухгалтерии;

- ведение полной отчетности.

При управлении объектом недвижимости необходимо руководствоваться принципами управления, под которыми понимаются руководящие правила, определяющие основные требования к системе, структуре и организации управления. Принципы управления подразделяются на общие и частные. Принципы управления характеризуются тем, что имеют универсальный характер и воздействуют на все сферы управления и все отрасли народного хозяйствами.

Среди основных принципов управления можно выделить следующие:

- принцип целенаправленности управления;

- системный подход к управлению;

- принцип экономической обоснованности управленческих решений;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования;

- принцип правовой регламентации управления;

- принцип научной обоснованности системы управления;

- принцип ранжирования объектов управления по их важности;

- принцип организованности управленческих решений;

- принцип комплексности управления.

Под методами управления понимаются способы воздействия субъекта управления на управляемый объект для достижения определенных целей. Методы управления многообразны, но их воздействие на персонал предприятия в целом и на каждого отдельного работника опосредованно мотивацией [17] Условно все методы можно подразделить на три большие группы:

- экономические методы управления - это создание дополнительных материальных стимулов, побуждающих как собственника, так и пользователя объектом к принятию тех или иных решений, либо штрафные санкции в отношении субъектов;

- организационно-распорядительные методы управления - это прямые командно-распорядительные воздействия на субъекты имущественных отношений в форме прямых административных указаний, установление правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработка процедур и правил управления имуществом;

- социально-психологические методы - это психологическое воздействие на субъект для достижения определенного результата.

Функции управления - это направление деятельности, определенное в отношении конкретного объекта управления для достижения цели управления. Они подразделяются на общие (основные) функции управления, присущие всем организациям, и на специальные функции, связанные с осуществлением миссии организации и доминирующие в управлении конкретными организациями и конкретными отраслями [17].

5.2 Маркетинговый план

5.2.1 Жилого комплекса

Основываясь на анализе положения дел в отрасли и на рынке жилой недвижимости, определяется сегмент рынка и круг потенциальных потребителей.

Анализ показывает, что жилой комплекс по всем представленным параметрам относится к бизнес-классу, согласно таблице 5.1

К потребителям относятся все жители города, приезжие, граждане других стран.

Стоимость единицы строительной продукции в г.Тихорецке зависит во многом не только от качества жилья и планировки квартиры, но и от месторасположения здания, престижности района, удаленности жилого комплекса от центра, наличия хорошего и удобного подъезда автотранспорта. Дороже всего стоят апартаменты в центральной части города.

Строительная продукция, многих жилых домов, позиционируемая как жилье бизнес-класса, далеко не всегда отвечает качественным критериям данного рыночного сегмента. Не в полной мере продумано внутреннее обустройство помещений, отмечается слабое развитие инфраструктуры района, в котором расположены дома, цель застройки которых является сегодняшняя прибыль от квадратных метров застройки, а не дальновидная забота о будущих покупателях и жителях г. Тихорецка.

Таблица 5.1 - Определение класса жилых помещений

Параметр	Описание
местоположение	исторический центр города
технология строительства	кирпич
придомовая территория	огороженная
системы безопасности	есть
подземный паркинг	нет (есть места для стоянки придомовой территории)
отделка холлов	улучшенная
количество квартир на этаже	4-5
площадь остекления	стандартная
высота потолков	2,8-3,1
площадь квартир (комн /кв.м)	1 / 40-50, 2/60-78, 3/ 70-127,62, 4/122,11

Согласно проведенным маркетинговым исследованиям рынка жилой и коммерческой недвижимости спрос на готовую строительную продукцию в Тихорецке будет только повышаться. Вкладывать значительные суммы в возведение новых объектов планируют как местные предприниматели, так и инвесторы из других регионов.

В настоящее время в г. Тихорецке ведется строительство ЖК «Сфетофор» и ЖК «Центральный». В конце 2017 г. планируется ввод в эксплуатацию ЖК, состоящего из двух девятиэтажных домов (застройщик Лоцманов Д.Н.), но на настоящее время этот проект находится на стадии инженерно-геологических изысканий.

Конкурентов среди первичного строительства у представленного жилого комплекса нет. Квартиры в жилых домах начинают раскупаются уже на этапе устройства котлована.

Местоположение выбрано в деловой части города. Рядом с жилым комплексом, в минутной доступности, расположен ТЦ «Глобус», напротив, через дорогу, находится детский сад и маршрутная остановка.

В самих здания жилого комплекса на первом этаже будут расположены офисные и торговые помещения. Уже есть предполагаемые покупатели торгово-офисных помещений. На этих площадях буду находиться следующие торговые и офисные помещения:

- магазин компьютерной техники «Эксимер»;

- магазин детской одежды «Бэби гоу»;

- салон красоты;

- ООО «Эскулап»;

- глазная клиника «Три-З»;

- стоматология;

- окна VEKA;

- турагентство «Розовый слон»;

- мебельный магазин «Мебель дом»;

- магазин компьютерных комплектующих «Проноут».

Спрос остается практически без изменений: стабильно высокий на 1 и 2- комнатные квартиры. В структуре предложения, за счет строительства новых объектов вблизи, может значительно повыситься удельный вес квартир и апартаментов бизнес-класса с просторными площадями.

На квартиры есть предположительные покупатели, которые уже начали регистрировать в юстиции договоры долевого участия. Всего будет заключено 89 договоров долевого участия.

Жилой комплекс включает в себя три пятиэтажных дома, общее количество квартир равно 82, общее количество торгово-офисных помещений -8 помещений. Одно офисное помещение ООО «Эскулап» оставляет для своего офиса.

Квартиры представлены в площадях, указанных в таблице 5.2

Для анализа проекта по управлению жилым комплексом используется такой инструмент стратегического анализа, как «SWOT-анализ», предполагающий анализ внешнего окружения.

Таблица 5.2 - Площади представленных квартир

Очередность строительства жилого дома	Количество комнат	Площадь квартир	Количество квартир
1	1 комнатные	42,69	7
1	2-х комнатные	61,07	8
1	3-х комнатные	74,86	1
		127,62	7
2	1 комнатные	42,69	7
2	2-х комнатные	61,07	8
2	3-х комнатные	74,86	7
2	4- х комнатные	122,11	1
3	1 комнатные	42,69	12
3	2-х комнатные	61,07	12
		75,85	1
		77,00	1
3	3-х комнатные	74,86	10

Виды квартир, представленных в ЖК «Светофор» отражены на рисунке 5.1

Рисунок 5.1 - Виды квартир в ЖК «Светофор»

Сильные (S) и слабые (W) стороны являются факторами внутренней среды объекта анализа, (то есть тем, на что сам объект способен повлиять); возможности (O) и угрозы (T) являются факторами внешней среды (то есть тем, что может повлиять на объект извне и при этом не контролируется объектом).

Метод SWOT- анализа позволяет выявить преимущества и недостатки объекта недвижимости, а также возможности и опасности, которые несет внешняя среда для объекта в целом.

Основные результаты SWOT- анализа - возможность мысленного структурирования и наглядного представления стратегических проблем, что является основой для принятия решений по улучшению процесса управления и системы управления.

SWOT - анализ жилых помещений представлен в таблице 5.3

Основным недостатком проведения подобного анализа является невозможность количественного представления результатов [2].

Таблица 5.3 - SWOT - анализ жилых помещений

Сильные стороны	Слабые стороны
- крайне привлекательное расположение; - новое строительство - квартиры премиум-класса; - высокий уровень квалификации персонала; - отсутствие прямых конкурентов в сфере управления	- высокая стоимость за квадратный метр; - ориентация на средний класс покупателей
Возможности	Угрозы
- строительство гаражей (в пешей доступности) для жителей жилого комплекса	- нестабильность социально-экономической и политической ситуации страны; - строительство новых ЖК и жилых домов; - изменение законодательства (в частности, налогового)

На основе проведенного SWOT - анализа строится матрица Бостонской консалтинговой группы (рисунок 5.2)



Рисунок 5.2 - Матрица Бостонской консалтинговой группы (БКГ) по управлению жилым комплексом

На основе построенной матрицы, приходим к выводу, что управление объектом будет эффективным и прибыльным. Цели и задачи, поставленные перед застройщиком и заказчиком ООО «Эскулап», будут достигнуты и реализованы.

Маркетинг - микс - 4P- это набор основных направлений и инструментов маркетинга. Маркетинг микс - в идеале именно то, за что несет ответственность отдел маркетинга, чтобы увеличивать доход компании, максимально удовлетворять своих клиентов и обеспечивать стабильное развитие компании.

Первые 4P: продукт, цена, место, продвижение - это составляющие классического комплекса маркетинга, родившиеся ещё в 1960 г. Важно помнить, что последовательность составляющих: продукт, цена, место, продвижение также играют важную роль, т.к. именно в такой последовательности наиболее эффективно проводить маркетинговый анализ и воплощать задуманное в жизнь.

Маркетинг микс применяется для анализа положения компании и её услуг на рынке. Кроме того маркетинг микс - это отличный план действий, инструмент контроля разработки и выведения на рынок новых услуг [1].

1) Продукт, товар/услуга.

Услуга - это то, что предлагается покупателю.

Продуктом является 5-ти этажный жилой комплекс бизнес-класса, представленный 82 квартирами.

2) Цена. В этом пункте идет речь о стратегии ценообразования или ценовой политике компании.

Варианты цен:

- дискаунтер (самые низкие цены);

- среднерыночные цены;

- премиум-сегмент (цены - выше рыночных);

- дешевле, чем у лидера рынка и др.

На мой взгляд, первый вариант - предложение услуги по самым низким ценам - это путь вникуда. Это худший вариант из всех возможных. Который, к тому же, в большинстве случаев и вовсе не реализуем. Цены должны быть такими, при которых заказчик ООО «Эскулап», получит максимальную прибыль.

Стоимость 1 м² устанавливается равной 37 450 рублей.

3) Месторасположение.

Расположение жилого комплекса оптимально. Он находится в центре города. В пешеходной доступности находится детский сад, торговый комплекс, продуктовые магазины, школа, автобусная остановка.

4) Продвижение.

Задача продвижения - сообщить целевой аудитории компании о её замечательных условиях, качестве жилых помещений и склонить к покупке квартиры в ЖК «Светофор». После третьего «пи» у клиента должно возникнуть желание купить квартиру в ЖК.

Программа продвижения начинает осуществляться еще на этапе проектирования. Большинство покупателей жилых и торгово-офисных помещений - знакомые застройщика ООО «Эскулап». Квартиры раскупаются еще до ввода объекта в эксплуатацию.

Реклама проекта начинает осуществляется на этапе проектирования.

Основной маркетинговой коммуникацией является наружная реклама.

Предполагается размещение рекламных стендов на строительной площадке. Такие стенды хорошо привлекают внимание потенциальных клиентов, идентифицируют застройщика и возводимый объект.

Реклама в прессе предполагает использование газеты «Тихорецк экспресс» и «Тихорецкие вести». Через указанные медианосители появится возможность донести до потребителя большее количество информации, чем посредством наружной рекламы и радиорекламы.

5.2.2 Торгово-офисных помещений

Основываясь на анализе положения дел в отрасли и на рынке коммерческой недвижимости, определяется сегмент рынка и круг потенциальных потребителей.

Проанализируем, к какому классу относятся торгово-офисные помещения.

Исходя из проведенного анализа (таблица 5.4), исследуемый объект можно отнести к классу B/B+. Спрос на данный класс помещений растет, это обусловлено средними темпами экономического развития города, повышением его инвестиционной привлекательности.

Таблица 5.4 - Определение класса торгово-офисных помещений

Критерий	Характеристика объекта
ремонт	качественная отделка
планировка помещений	открытая
наличие систем пожарной сигнализации, вентиляции и кондиционирования	есть
санузлы	изолированные
наличие парковки	отдельная парковка
наличие оптоволоконной связи, отдельных телефонных линий	есть
месторасположение	центр города

Маркетинг-микс 4P -схема, которая помогает разрабатывать комплекс маркетинга. Она указывает четыре области:

1) Продукт.

Продуктом являются торгово-офисные помещения, расположенные на первых этажах жилого комплекса (8 помещений). Предлагаемые площади конкурентоспособны. Удобное расположение, удобные подъездные пути, наличие наземной парковки позволяет прогнозировать высокую востребованность данных помещений на определенном сегменте рынка. Общая площадь помещений - 1263,64 м².

Торгово - офисные помещения представлены разными площадями, в соответствии с таблицей 5.5

Таблица 5.5- Торгово-офисные помещения

Очередность строительства	№ помещения	Площадь помещения, м2
1	торговый зал № 1	314,16
1	торговый зал № 2	317,66
2	офисное помещение № 1	99,87
2	офисное помещение № 2	153,83
2	офисное помещение № 3	153,37
3	офисное помещение № 4	153,42
3	офисное помещение № 5	153,94
3	офисное помещение № 6	99,57

2) Цена.

Финансовые показатели экономической части рассчитаны таким образом,

что средняя стоимость продаваемых торгово-офисных помещений равняется 39 232 руб.

3) Местоположение.

Местоположение выбрано удачно. Жилой комплекс будет расположен в центре города Тихорецка. Рядом с ЖК расположен торговый комплекс «Глобус».

4) Продвижение.

Продвижение проекта планируется осуществлять с помощью использования следующих средств:

- реклама на ограждении строительной площадки;

- реклама в газетах «Тихорецк экспресс» и «Тихорецкие вести».

Для анализа проекта используется такой инструмент стратегического анализа, как «SWOT-анализ», предлагающий анализ внешнего окружения (возможности и угрозы) и внутреннего аспекта (сильные и слабые стороны).

SWOT - анализ торгово - офисных помещений представлен в таблице 5.6

Таблица 5.6 - SWOT - анализ торгово - офисных помещений

Сильные стороны	Слабые стороны
- удачное месторасположение (непосредственная близость трех жилых районов, хорошая транспортная доступность) - свободная планировка; - отдельный вход; -наличие парковки -отельные санузел, котельная.	- наличие сильных конкурентов, которые предоставляют торгово-офисные помещения в аренду;
Возможности	Угрозы
- тенденции роста малого и среднего бизнеса в г.Тихорецке	- высокая конкуренция на рынке торговой недвижимости - нестабильность социально-экономической среды

На основании проведенного SWOT-анализа строится матрица Бостонской консалтинговой группы (рисунок 5.3)

Рисунок 5.3 - Матрица Бостонской консалтинговой группы (БКГ) по управлению торговыми и офисными помещениями

На основе перечисленных факторов можно сделать вывод о том, что представленные торгово-офисные помещения соответствуют классу Б/Б+, продажа помещений будет осуществляться на первых этапах возведения зданий. Застройщик - ООО «Эскулап» уже заключил предварительные договора долевого участия с покупателями торгово-офисных помещений.

5.3 Выбор наиболее эффективного способа управления

5.3.1 Жилым домом

Управление многоквартирным домом -- это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

2) Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

3) Управление осуществляет управляющая организация.

Выбор способа управления зависит от того, сколько помещений в доме, насколько платёжеспособны, дисциплинированы и активны жители, и насколько они заинтересованы в более комфортных условиях проживания.

1) Непосредственное управление.

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД и предоставлением коммунальных услуг. Данный способ представляет собственникам помещений в доме два варианта участия в управлении таким домом: лично и через своего представителя.

При первом варианте все собственники помещений или их большинство, на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с одной организацией, осуществляющей соответствующие виды деятельности.

Каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на предоставление услуг по обеспечению холодным и горячим водоснабжением, водоотведением, электро- и газоснабжением и каждый собственник несет ответственность за оплату предоставленных услуг лично.

При втором варианте все собственники помещений в доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. Для этого собственники помещений на общем собрании принимают решение о делегировании полномочий представителю собственников помещений на заключение договоров с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

Данный способ управления в МКД целесообразно применить в многоквартирных домах, в которых небольшое количество помещений.

2) Управление ТСЖ и ЖК.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме [14].

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК:

- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

3) Управление осуществляет управляющая организация.

Организованное в доме товарищество передает управляющей компании часть функций управления объектом. Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика [14].

Собственники помещений в многоквартирном доме заключают с управляющей компанией договоры управления, в которых указано:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги [14].

Оптимальным способом управления новым жилым комплексом

бизнес - класса является привлечение управляющей компании.

Сравнительный анализ способов управления ЖК «Светофор» представлен в таблице 5.7

Таблица 5.7 - Сравнительный анализ способов управления

Способ управления	Непосредственное управление	Товарищество собственников жилья	Управляющая организация
форма управления	самостоятельное решение всех вопросов	выбор организаций, предоставляющих коммунальные услуги, осуществляющих ремонт и содержание дома	профессиональное управление
заключение договоров с организациями - поставщиками ЖКУ	договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно	заключаются ТСЖ, ЖСК с организациями - поставщиками ЖКУ	заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
заключение договора управления многоквартирным домом	заключения договора не требуется	заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе собрания	заключается с каждым собственником отдельно
издержки на содержание юридического лица	отсутствуют издержки на содержание юридического лица созданного для управления.	издержки на содержание правления ТСЖ. Возможно покрытие за счёт прибыли.	выбор УО, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников
Способ управления	Непосредственное управление	Товарищество собственников жилья	Управляющая организация
издержки на содержание юридического лица	отсутствуют издержки на содержание юридического лица созданного для управления.	издержки на содержание правления ТСЖ. Возможно покрытие за счёт прибыли.	выбор УО, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников.
обучение персонала	может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.	имеет место, если в органы управления выбраны лица - не профессионалы в области управления многоквартирным домом.	не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе
защита прав и законных интересов	собственники помещений в доме сами	если функция защиты прав и законных интересов	если функция защиты прав и законных
собственников помещений в доме	осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей	собственников прописана в уставе ТСЖ.	интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления.
контроль за распределением денежных средств	нет коллективной ответственности, каждый сам отвечает за свои платежи	возможность управления денежными средствами и контроля за их движением	трудно отслеживать, возможность только когда нанята ТСЖ
оплата ЖКУ	собственники самостоятельно оплачивают ЖК услуги непосредственно с поставщикам	расчет за коммунальные услуги идет со всего дома	собственники вносят обязатель ные платежи, из которых идут отчисления на оплату ЖКУ
Способ управления	Непосредственное управление	Товарищество собственников жилья	Управляющая организация
накопление средств на капитальный и текущий ремонт	не решен вопрос о накоплении денежных средств на содержание и ремонт жилого помещения, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества	средства на текущий и капитальный ремонт отчисляются на специальный счёт	собственники вносят обязательные платежи, из которых идут отчисления на счета для текущего и капитального ремонта дома

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме. Доступ к сети местной телефонной связи будет предоставлен Северным межрайонным узлом Электросвязи Краснодарского филиала Открытым Акционерным Обществом « Ростелеком» Тихорецкий ЛТЦ № 1.

Услуги по водоснабжению и канализации будут предоставляться Муниципальным унитарным предприятием Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района «Водоканал».

Электроснабжение жилого комплекса будет предоставляться Открытым Акционерным Обществом «Неск-электросети».

Газоснабжение будет предоставляться ОАО «Краснодаркрайгаз».

Договоры на подключение к представленным инженерным сетям были подписаны еще на этапе проектирования жилого комплекса между Застройщиком ООО «Эскулап» в лице его директора Парамонова А.А. и главными инженерами организаций.

Преимуществом заключения договора с управляющей компанией является рыночная основа взаимоотношений и относительное удобство управления. Управляющая компания «Мой дом» занимается управлением 7 домами, расположенными в городе Тихорецке. Число жителей в обслуживаемых домах 910 человек.

ООО «Мой дом» располагает аттестованными и сертифицированными специалистами для работы с инженерными системами здания и коммуникациями, кровлями, средствами пожаротушения. Регулярно проводится переподготовка и повышение квалификации персонала. Все это является составляющими успеха компании, стабильности качества ее услуг. Функции и операции, которые выполняет каждое подразделение, представлены в таблице 5.8

Таблица 5.8 - Функции и операции подразделений

Наименование подразделения	Закрепленные - бизнес процессы	Основные функции и операции БП
технический отдел	проведение технических осмотров	устранение незначительных неисправностей в системах холодного водоснабжения, канализации. Устранение незначительных неисправностей в системах
		устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств
		обеспечение антитеррористи ческой защищенности
		работы по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.
	аварийное обслуживание	обеспечение возможности прекращения подачи ресурса (воды, электроэнергии, газа) в случае возникновения аварийной ситуации
Наименование подразделения	Закрепленные - бизнес процессы	Основные функции и операции БП
отдел клининга, санитарного обслуживания и благоустройства	осуществление клининга	уборка и очистка придомовой территории
		уборка помещений общего пользования
		дезинфекция и дератизация помещений общего пользования.
	санитарное содержание	посыпание тротуаров пескопастой в период гололеда
		сбор и вывоз твердых бытовых отходов
	благоустройство	ремонт малых архитектурных форм и объектов благоустройства
		выкашивание травы
		уход за клумбами
Главный инженер	организация и выполнение всех видов регламентных работ и ликвидация аварий	документальное оформление управленческих решений в сфере эксплуатации и ремонта
		организация документооборота
		упорядочение и хранение исполненной документации
		ведение технической документации и банка данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам
		помощь в разработке требований по качеству содержания и ремонта, планирование работ по текущему и капитальному ремонту и модернизации
		составление перечня требуемых работ по технической эксплуатации, текущему и капитальному ремонту
		разработка рекомендаций по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов. Мониторинг
Наименование подразделения	Закрепленные - бизнес процессы	Основные функции и операции БП
отдел по работе с поставщиками коммунальных услуг	административные работы	административные работы, заключение и сопровождение договоров с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками
отдел бухгалтерии	управление доходами и расходами	приобретение специнвентаря, инструментов, спецсредств, материалов
		бухгалтерский учет, начисление и формирование счет - квитанций
		формирование резерва на устранение аварий
		начисление заработной платы

5.3.2 Торговыми и офисными помещениями

Собственникам необходимо проанализировать возможные варианты делегирования функций по текущему управлению недвижимостью. Собственники должны определить, обладают ли они достаточными знаниями, опытом и другими ресурсами (временными, управленческими, материально-техническими, управленческими) для выполнения работ по текущему управлению объектом недвижимости в соответствии с принципами профессионального управления.

При принятии управленческого решения должны также приниматься во внимание степень ликвидности объекта, необходимость в капитальных вложениях.

Управление торговыми и офисными помещениями предполагается также передать управленческой компании ООО «Мой дом». Это решение целесообразно, т.к. собственникам помещений будет проще заключить договор с управляющей компанией, чем заниматься управлением самостоятельно.

Структура управляющей компании представлена в рисунке 5.4

Рисунок 5.4 - Структура управляющей компании «Мой дом»

5.4 Организационно-хозяйственное управление объектом недвижимости

Для планирования организационно - хозяйственного управления объектом недвижимости необходимо разработать программу эксплуатации жилого комплекса:

1) Техническое обслуживание инженерного оборудования:

- замена разбитых стекол окон и балконных дверей (общего имущества);

- замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений;

- ремонт и укрепление входных дверей;

- удаление с крыш снега и наледей;

- очистка кровли от мусора, грязи, листьев;

- утепление трубопроводов;

- проверка заземления ванн;

- проверка исправности канализационной вытяжки;

- прочистка канализационных стояков от жировых отложений нижней разводки по подвалу;

- очистка от накипи запорной арматуры;

- испытание систем отопления;

- укрепление участков наружной электропроводки;

- ремонт запорных устройств и закрытие на замки щитков, шкафов электротехнического оборудования;

- снятие показаний электросчетчиков;

- проверка заземления электрокабелей;

- замеры сопротивления изоляции трубопроводов;

- проверка заземления оборудования [3].

2) Эксплуатация зданий:

- антикоррозийная окраска трубопроводов в подвальных помещениях;

- проведение мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;

- работы по подготовке зданий к весенне-летнему и осенне-зимнему периоду.

3) Аварийное обслуживание:

- обеспечение возможности прекращения подачи ресурса (воды, электроэнергии и т.п.) в случае возникновения аварийной ситуации (порыв, протечка, залитие, замыкание проводки);

- обеспечение возможности подачи ресурса после аварийного отключения и устранения причины порыва, протечки, залития, замыкания;

- прочистка засоров канализационных лежаков и стояков.

4) Санитарное содержание и благоустройство:

- выкашивание газонов;

- высаживание и уход за цветами;

- полив;

- подсев газонов и внесение удобрений;

- прополка сорняков;

- обработка тротуаров специальным раствором (от прорастания травы);

- обрезка кустарника;

- ремонт и частичная покраска ограждений газонов, урн, скамеек.

- ремонт мест отслоения штукатурки в местах общего пользования (потолки общих балконов), покраска парапетов;

- работы по усовершенствование контейнерной площадки;

- размещение специализированной площадки для размещение крупного габарита;

- сварочные работы по ремонту мусорных контейнеров;

- покраска контейнеров;

- дезинфекция и дератизация подвала;

- озеленение территории однолетними цветами;

- уборка и очистка придомовой территории;

- уборка помещений общего пользования [3].

5.5 Расчет финансовых показателей

Управляющая компания в конце каждого месяца выдает собственникам помещений квитанции на оплату. Оплата за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома производится в расчете на 1 м² общей площади.

Расчеты производятся в соответствии с тарифами, установленными на отдельные виды услуг, оказываемых управляющей компанией.

Оплата за управление, содержание и ремонт начисляется в соответствии с площадью на которой производятся работы.