Проектирование логистического центра как фактор улучшения инфраструктуры развития малого и среднего бизнеса в Иркутской области

Средняя ставка по аренде склада класса А без учета сезонных колебаний составляет сейчас около 140 USD за 1 м2 в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые обычно приближаются к 20 USD/м2. В сегменте складов класса В ставки почти вдвое ниже: по данным Knight Frank, они составляют 85-110 USD за 1 м2 в год. В Москве по сравнению со ставками в европейских городах хранение товара на складе обходится очень дорого; выше, чем в Москве, ставки только в Лондоне (около 200 USD за 1 м2) и Париже. В столицах восточноевропейских государств аренда складов обходится в 70-100 USD за 1 м2 в год. Правда, у московских арендаторов существует возможность сэкономить на аренде: обычно владельцы складов предоставляют скидку 3-5%, когда договор заключается на длительный срок (свыше 3 лет) или когда компания готова арендовать весь складской комплекс - в этом случае ставка снижается весьма существенно. Есть также пониженный тариф для тех, кто заключает договор аренды еще на стадии строительства склада. Сейчас договоры аренды складской площади заключают на срок от 1 года до 3 лет. Иностранные компании обычно предпочитают кратковременные договоры - на срок до полутора лет.

Доходность нового перспективного бизнеса на рынке недвижимости в Москве и Московской области - инвестиций в строительство складских помещений - пока невысока: примерно 20-25% годовых. Зато окупаются они весьма быстро, всего за 4-5 лет, тогда как при строительстве супермаркетов этот срок вдвое больше. Этот сектор сейчас находится на подъеме: эксперты говорят о масштабных инвестициях со стороны зарубежных игроков. Существующую сегодня общую площадь складских помещений специалисты оценивают по-разному. В частности, по данным компании Knight Frank, в середине года она составляла 3,9 млн. м². Остальные операторы рынка недвижимости называли цифру в два раза меньшую: Stiles & Riabokobylko - 1,8 млн. м2, Colliers Int. - 2,3 млн. м². В качестве достоверной величины можно принять усредненную площадь - 2 млн. м². Примерный объем сделок со складскими помещениями в прошлом году, по подсчетам риэлторов, составил 400 тыс. м², однако и эта цифра по сравнению с европейскими столицами кажется достаточно скромной.

Так, в Лондоне насчитывается 9 млн. м² складов (при том, что ставки аренды там одни из самых высоких), в Варшаве - 5 млн. м², в Мадриде - 8 млн. м². Риэлторы прогнозируют рост строительства складских площадей буквально в арифметической прогрессии. Одна из главных причин этого явления - «бум ритейла» в российской столице. Появление супер- и гипермаркетов провоцирует прежде всего спрос на большие склады по цене 120-130 USD за 1 м², находящиеся и в непосредственной близости от супермаркетов и недалеко от МКАД и аэропортов. Сейчас ожидается смещение акцентов в сторону аэропорта Внуково, который московские власти пообещали сделать «главными воротами города». В ближайшие 2-3 года тенденция к увеличению складских площадей сохранится благодаря появлению на рынке новых крупных иностранных проектов, под которые уже выделены инвестиции. Причем это будут огромные терминалы площадью 200-300 тыс.м2 на площади 20-50 га, расположенные в первую очередь возле МКАД. О планах строительства складов площадью до 100 тыс. м2 уже объявили несколько иностранных компаний - Hines, Sawatzky, Prologics и Skanska.

Ситуация в нашем регионе и его центре ничем не отличается от вышеизложенной по России. В Иркутской области и г Иркутске нет складов класса «А» и «В», предпочтение которым отдается в наиболее развитых странах и городах. Однако спрос на складские объекты данного класса начал формироваться сравнительно недавно - в 2000-2005гг. Однако по истечении 5-ти летнего срока спрос так и не смог «породить предложение». Это объясняется, конечно же, нехваткой инвестиций в данный сектор. На сегодняшний день в Иркутской области отсутствует склад, отвевающий всем требованиям Роспотребнадзора, который предназначается для экспертизы экспортных товаров. Такой склад имеется только в Читинской области, что обостряет проблему доставки товаров из ближнего зарубежья, в частности из Китая. Если такой же склад не появится в ближайшее время и в нашем регионе - это грозит нам подъемом цен на экспортные товары, перебои в их доставке, а товары имеют свойства - портится. Все это будет учитывать и поставщик (производитель). Так что можно и рассмотреть перспективу отказа от поставок.

А вот и еще один немало важный и очень актуальный аспект - агломерация городов Иркутск-Ангарск-Шлехов. При любом укрупнении, присоединении, объедениении чего либо - укрупняется и все содержимое объекта. А это значит, что при агломерации естественно от рынка складской недвижимости крупные торговые единицы (торговые центры, деловые центры, масштабы которых конечно, тоже возрастут) потребуют соответствующих складских помещений. Можно так же и взять во внимание и тот аспект, что платежеспособность населения растет, население отдает предпочтение сервису, это предполагает строительство крупных торговых центров, супермаркетов, гипермаркетов. Этим и обуславливается спрос на складские помещения современного уровня. В городе и области сегодня строится и планируется стройка современных торговых центров, общей площадью до 100 тыс. м². Им, конечно же, понадобится и соответствующие складские помещения. Но при этом нельзя, конечно же, утверждать, что в городе совершенно отсутствуют склады. Они, конечно, имеются, но в основном на территории ТЦ, и торговых площадках (рынков, магазинов). Только достаточно крупные сети, такие как «Бонус», «Окей», и компания «Салют-1» имеют свои распределительные (Логистические) центры. Остальные вынуждены хранить товар в пределах торговой площадки и платить огромные деньги за аренду и оснащение. Существующие торговые площади в городе расположены неравномерно.

В целом по городу обеспеченность торговыми площадками превышает норму и составляет 157% (при нормативе 280 м² на 1000 жителей - норматив утвержден строительными нормами и правилами СНиП). Наиболее высокий показатель - в Правобережном округе города, здесь на 1000 жителей приходится более 1000 м² торговых площадей. В целом по городу этот показатель составляет 418,2 м² на 1000 жителей. В Екатеринбурге на 1000 жителей приходится 450 м². торговых площадей, в Тюмени - 673, в Перми - 574, в Москве 500-540, в Архангельске - 355. (Для сравнения: среднемировой уровень обеспеченности - 500, в развитых странах 1000 м² на 1000 жителей). Парадокс более 1000м2 на 1000 жителей в столь маленьком городке как Иркутск (если его сравнивать с городами-миллионерами, где отношение составляет 1000\1000) на наш взгляд, обуславливается тем, что определенная часть торговых площадок используется не по назначению - а под склад. Зачастую практика показывает, что начинающие предприниматели используют под склад свое жилье. Это свидетельствует о наличии острой проблемы, либо в отсутствии, либо в дороговизне имеющихся складских помещений. В сфере торговли - аренда торговых и складских помещений - одна из основных затрат в себестоимости. Поэтому для предпринимателя необходим склад, отвечающий современным требованиям, и при этом не дорогой. В нашем городе оптимального соотношения этих показателей добиться очень сложно. Склады, отвечающие современным требованиям очень дорогие (так как их катастрофически мало), а дешёвые находятся в пригороде, а их техническое состояние оставляет желать лучшего, и хранить тот или иной товар там просто невозможно.

В Правобережном округе находится наибольшее количество складских площадей, в том числе, которые входят в общую торговую площадь. Отсюда вытекает ряд проблем, таких как:

Ш Возникновение излишних грузопотоков в центре города, причем увеличивающихся с каждым годом.

Ш Использование малогабаритного транспорта для перевозки. Из-за запрета на проезд грузового автотранспорта на некоторых участках дорог. Это опять же приводит к удорожанию товаров (из-за эффекта масштаба).

Ш Как правило, центр города славится более высокими ценами на покупку или аренду объектов коммерческой недвижимости. Опять же фактор, непосредственно влияющий на цену товара.

Ш В конце концов, складские помещения в центре города могли бы использоваться более целесообразно - например, под офисы, доходные дома, и тп.

Ш К тому же содержание склада ложится на плечи одного предпринимателя - «в складчину» было бы выгоднее.

Итак, основная проблема неразвитости малого и среднего бизнеса в городе и области - неразвитость инфраструктуры поддержки СМП. В частности - отсутствие объектов складской недвижимости, которые соответствуют современным требованиям по хранению, и их доступность для малых и средних предпринимателей.

Проанализировав состояние малого и среднего бизнеса в Иркутской области, нами были сделаны следующие выводы:

1. В целом, за последние 2 года в Иркутской области наблюдается положительная динамика развития малого бизнеса, однако, если сравнить с аналогичными показателями Новосибирской области, Иркутская уступает ей по всем позициям.

2. Наибольшее число малых и средних предприятий Иркутской области занято в сфере торговли, а предприятия НИОКР занимают последнюю позицию в отраслевой структуре малого и среднего бизнеса нашего региона. Новосибирская область, напротив, бросает все силы на развитие инноваций в регионе, отсюда и высокий экспортный потенциал

3. Сфера торговли в Иркутской области самая динамично развивающаяся, однако состояние инфраструктуры данного сегмента рынка оставляет желать лучшего. В первую очередь это касается складской недвижимости, качества товаров, процедуры проведения сертификации, и т.д.

Глава 3 Проект создания регионального логистического центра как фактор инфраструктуры поддержки развития бизнеса

3.1 Актуальность создания регионального логистического центра в рамках проекта агломерации городов Иркутск-Ангарск-Шелехов

В Европе множество территорий, которые состязаются друг с другом за рабочие места, туристов и инвесторов. Места, как товары и услуги, нуждаются в рекламе, подкрепленной положительным имиджем. Если работа по улучшению городской среды придает месту индивидуальность, то инфраструктура делает такую работу возможной. Насколько великолепными были бы просторные парижские бульвары, если бы они были изрыты выбоинами? Как смог бы Дублин конкурировать за право размещения служб «бэк-офиса» без своих высоких телекоммуникационных стандартов?

В стратегическом развитии региона, муниципального образования заинтересованы все социально экономические субъекты и институты, находящиеся на его территории. Как известно, движущей силой любого социально экономического субъекта являются его социально - экономические интересы. В вопросе развития муниципального образования выделяют следующие социально - экономические субъекты и институты, как носители обособленных социально - экономических интересов:

Администрация органов местного самоуправления

Администрация региона

Территориальные представительства федеральных органов

Хозяйствующие субъекты и их объединения (предприятия, работодатели и объединяющие их ассоциации)

Общественные организации (политические, экологические, научные)

Население в лице отдельных социальных групп, слоев, индивидов.

Вместе с тем для всех социальных групп, общностей и институтов муниципального образования можно выделить общий интерес, состоящей в проведении такой социально - экономической политики, которая основывалась бы на сбалансированности интересов субъектов муниципального образования. Именно концепция развития муниципального образовании, выраженная в соответствующих документах, служит основой для их сотрудничества. Как показано на рисунке 3.1 все социально - экономические субъекты, находящиеся на территории муниципального образования имеют свои интересы, совокупность которых и будет предполагать концепция развития муниципального образования.

Рис. 3.1. Стратегические цели и интересы основных социальных партнеров в контексте стратегического планирования на муниципальном уровне

Важным фактором является внимание муниципальных властей к проблемам инфраструктуры муниципального рынка, инфраструктуры городской торговли. Торговля всегда была и остается зеркалом экономики. Потребительский рынок города складывается из множества закономерностей и факторов, связанных с развитием промышленности, строительства, доходами населения, демографической ситуацией, региональной политики и др. Потребительский ранок Москвы - это треть оборота России, или 1,5 трлн. руб. В Департаменте потребительского рынка страны выделяют ряд проблем первостепенной важности, в отношении которых правительство никак не может стоять в стороне:

Размеры арендной платы и её дифференциация, от чего зависит равномерность размещения малого бизнеса по видам услуг.

Защита потребителей от повышения уровня цен.

Улучшение работы с посредниками.

Дальнейшее приближение торговли к населению. Для снабжения их нежны современные распределительные центры, гарантирующие сохранность качества товара и оптимальную логистику.

Это проблемы в развитии инфраструктуры потребительского рынка страны в целом. Ситуация в нашем регионе, в частности на территории агломерации практически одна и та же.

Рассмотрим предпосылки реализации проекта строительства регионального логистического центра:

Неразвитость инфраструктуры поддержки и развития малого и среднего бизнеса.

Нехватка складских площадей, с низкой арендной ставкой.

Нехватка складских площадей с особыми условиями хранения (холодильно-морозильные, для консервации и скоропортящихся товаров и т.п).

Имеющиеся помещения, не отвечают современным требованиям по хранению товаров, кроме того, отсутствует сервис в принципе. Зачастую нет даже охраны и нормального освещения.

2. Отсутствие на территории агломерации таможенного склада, отвечающего требованиям Роспотребнадзора.

Задержка при таможенном оформлении.

Как следствие рост цен на некоторые виды товаров, увеличение количества испорченных товаров.

Перебои с поставками товаров повседневного спроса.

Сомнение в безопасности ввозимых на территорию агломерации товаров.

3. Имеющиеся складские помещения в городе расположены преимущественно в центральной части.

Огромный грузопоток в черте города, что ведет к затруднению движения и образованию пробок на наиболее значимых улицах города.

В центральной части города не хватает офисных помещений - они заняты складскими.

4. Отсутствие внимания со стороны крупных торговых российских и международных компаний.

В связи с процессом агломерации неизбежен и процесс укрупнения объектов коммерческой, торговой, и соответственно складской недвижимости. На сегодняшний день на территории агломерации строится масса крупных ТРЦ, супермаркетов и гипермаркетов, ожидается приход федеральных сетевиков. А в городе нет склада, где им можно было бы разместить свои объемы.

Низкая инвестиционная привлекательность территории

Низкая степень участия бизнеса в развитии территории

В программе социально-экономического развития города говорится, что основной функцией города Иркутска является аккумулирование коммуникаций во всех направлениях: логистика, транспортный пассажирский узел, выставочная и конгресс-деятельность в масштабе макрорегиона. С созданием регионального логистического центра решится не только ряд проблем, обозначенных мною выше, но и реализуется одна из главных функций города Иркутска.

Подобные складские помещения существуют лишь в некоторых городах России (Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Новосибирск), однако, в Европе это уже привычное дело. Спрос на российском рынке складской недвижимости класса «А» и «В» превышает предложение в 6 раз, что говорит о низкой степени насыщенности данного сегмента рынка коммерческой недвижимости. Строительство подобного склада в нашем регионе обойдется инвесторам примерно в 3,5 млрд. рубл., а окупится он уже на 3-м году своего функционирования.

В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, однако, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А. Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, появлением на российском рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8.-.10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя:

- определение оптимального количества и загрузки складского оборудования;

- разработку стратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;

- максимальное использование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;

- наличие полноценной автоматизированной системы управления складом.

Подобный склад мы предлагаем создать на территории проекта агломерации городов Иркутск-Ангарск-Шелехов.

3.2 Основные характеристики и показатели проекта строительства логистического центра и его функционирования

Наличие предлагаемого логистического центра в регионе повысит имидж Иркутской области. в Сибирском федеральном округе. Такого рода объект коммерческой недвижимости (только в 3 раза меньше по объемам) имеется лишь в Читинской области. В остальных регионах от Дальнего Востока до Новосибирской области подобных проектов нет. Лишь в Новосибирской области начинают разрабатывать необходимые проектные решения по строительству подобного логистического центра. Проект, предлагаемый нами для решения проблемы неразвитости инфраструктуры развития малого бизнеса в Иркутской области кратко представлен в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Краткое описание предлагаемого проекта

Общая площадь склада	100000м2
Общая площадь земельного участка	13га
Месторасположение:	Станция «Батарейная», район Ново-Ленино станция «Горка». Эти участки наиболее подходящие, так как в рамках агломерации вблизи этих участков будут располагаться аэропорт, железнодорожная ветка, и выгодная автотранспортная магистраль. Кроме того, эти участки позволят при необходимости расширить строительство.
Объем инвестиций	3,5 млрд. рублей
Срок окупаемости	3,5 года
Среднесписочная численность персонала	456 человек (см приложение )
Средняя заработная плата рабочих	26000 рублей в месяц (см. приложение)
Основные направления деятельности склада	Сертификация и экспертиза товаров. Предоставление складских услуг.
Предполагаемые источники финансирования	Фонд регионального развития. Бюджет Иркутской области. Бюджеты городских округов, входящих в проект агломерации (Иркутск, Ангарск, Шелехов). Российский Союз Промышленников и Предпринимателей.
Заинтересованные стороны	Местные органы власти. Местное бизнес-сообщество. Местное население (в лице потребителей) Региональные органы власти Федеральные органы власти

В целом, как видно из таблицы 3.1.предлогаемый проект достаточно широкомасштабен. Проектируемый склад представляет собой специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников.

Такой крупномасштабный проект потребует весьма внушительных капиталовложений, которые пойдут на строительство, оснащение, и другие расходы, которые представлены в таблице 3.2.

Таблица 3.2

Общий объем инвестиций, млрд. руб.

Направления инвестирования	Объем млрд. рублей
Инвестиции в основной капитал	2,91
Приобретение земельных участков	0,06
Строительство	0,35
Подведение коммуникаций	1,2
Отделка	0,09
Приобретение оборудования	0,9
Приобретение программного обеспечения	0,51
Прочие инвестиции	0,59
Обучение персонала	0,03
Перевод технической литературы	0,03
Приобретение лицензии	0,02
Прочие расходы	0,31
Всего инвестиции	3,5

Предполагаемый объем инвестиций (таблица 3.2) планируется расходовать за 2 года в соответствии с графиком ввода площадей в эксплуатацию. Строительство предполагается произвести за 2 года, причем ввод в эксплуатацию всех сооружений будет осуществляться поочередно. Сроки окупаемости столь внушительных объемов инвестиций достаточно небольшие - 3,5 года.

В состав склада будут входить разнопрофильные сооружения (табл. 3.3.). Неравномерный ввод в эксплуатацию площадей склада обуславливается прежде всего объемами строительных и проектных работ, а так же интенсивностью труда на первоначальном этапе - расчет и согласование проекта органами местной и региональных властей, закупки необходимого количества земли, подведением коммуникаций, и других мероприятий, возникающих в процессе проектирования, поэтому на первый год запланировано строительство всего 40 тысяч м² из 100. План ввода в эксплуатацию площадей склада представлен в таблице 3.3.

Таблица 3.3

План ввода в эксплуатацию площадей склада, м²

Помещения склада	2009 год	2010 год	Итого
Холодильно-морозильный сектор.	18000		18000
Сектор скоропортящихся товаров		16700	16700
Сектор консервации		15000	15000
Сектор непродовольственных товаров	20300		20300
Сектор крупногабаритных товаров		25000	25000
Итого полезная площадь	38300	56700	95000
Лаборатория	800	800	1600
Подсобные помещения	400	1500	1900
Административные помещения	500	1000	1500
Итого административно-хозяйственные площади	1700	3300	5000
Всего	40000	60000	100000

Как видно из таблицы 3.3 в состав склада входят 5 основных подразделений склада, общей полезной площадью 95 тыс. м². Причем строительство этого объема планируется произвести за 2 года и к концу 2010 года склад будет полностью готов к реализации своих функций. Однако построенные в 2009 году 40 тыс. м² полезной площади сразу же будут сданы в эксплуатацию. Оснащение оборудованием и программным обеспечением планируется проводить поэтапно, в соответствии с очередностью ввода площадей склада. Это позволит наиболее рационально реализовать проект, без простоев. Несмотря на дороговизну предлагаемого проекта (за счет современного оборудования, новейших программных продуктов, и т.п.) себестоимость предоставления складских услуг предлагается ниже существующих. Она в различных секторах - различна (таблица 3.4).

Таблица 3.4

Себестоимость по различным секторам склада

Сектор	с\с 1м2 руб.	Площадь всего тыс. м2	С\с всего тыс. руб. в месяц	С\с всего тыс. руб. в год
Холодильно-морозильный сектор	500	18	9000	108000
Сектор скоропортящихся товаров	480	16,7	8016	96192
Сектор консервации	480	15	7200	86400
Сектор непродовольственных товаров	470	20,3	9541	114492
Сектор крупногабаритных товаров	470	25	11750	141000
Итого	-	95	45507	546084

Данные, приведенные в таблице 3.4 говорят о том, что наиболее высокая себестоимость в холодильно-морозильный секторе. Этому способствует наибольшее потребление электроэнергии холодильным и морозильным оборудованием. Средняя себестоимость по всему складу составляет 480 руб. на 1 м² стеллажа. Это гораздо ниже, чем на сегодняшний момент по городу. Соответственно арендная ставка будет на порядок ниже существующей (см. таблица 3.5).

Таблица 3.5

Арендные ставки по секторам склада

Сектор	Ставка, руб. за м2
Холодильно-морозильный сектор.	700
Сектор скоропортящихся товаров	600
Сектор консервации	600
Сектор непродовольственных товаров	550
Сектор крупногабаритных товаров	550

Как видно из таблицы 3.5 в холодильно-морозильном секторе самая высокая арендная ставка. Это произошло за счет высокой себестоимости в этом секторе. Тем не менее, за счет первоклассного оборудования и обслуживания планируется получение неплохой выручки. Загружать на 100% склад не рекомендуется - необходим резерв порядка 15%. Поэтому необходим прогноз выручки при различной степени загрузки мощностей. Свдем прогноз выручки при различных мощностях в таблицу 3.6.

Таблица 3.6

Прогноз выручки при различных мощностях .

Сектор	Выручка, тыс. руб. при загрузке мощности в:
	25%	50%	70%	85%
Холодильно-морозильный сектор.	3150	6300	8820	10710
Сектор скоропортящихся товаров	2505	5010	7014	8517
Сектор консервации	2250	4500	6300	7650
Сектор непродовольственных товаров	2791,25	5582,5	7815,5	9490,25
Сектор крупногабаритных товаров	3437,5	6875	9625	11687,5
Итого	14133,8	28267,5	39574,5	48054,75

Данные, приведенные в таблице 3.6 свидетельствуют о том, что сектор крупногабаритных товаров должен приносить наибольшую выручку, хотя арендная ставка для этого сектора не самая высокая, это произойдет за счет большего количества площадей у данного сектора. Для наиболее эффективного использования складских помещений и привлечения наибольшего количества арендаторов и потенциальных клиентов отделам маркетинга будут разрабатываться необходимые мероприятия по стимулированию спроса. Будет существовать гибкая ценовая политика в зависимости от сроков и объемов арендуемых площадей на договорной основе. Будет осуществляться индивидуальный подход к каждому арендатору, за счет первоклассного программного обеспечения, высокой квалификации кадров, и высокого уровня сервиса. Все эти и многие другие преимущества нового логистического центра позволит максимизировать показатель прибыли. Прогноз прибыли, учитывающий различный уровень загрузки мощностей представлен в следующей таблице.3.7

Таблица 3.7

Прогноз прибыли от сдачи в аренду (тыс. руб. в месяц)

Сектор	Прибыль, тыс. рублей при мощности:
	25%	50%	70%	85%
Холодильно-морозильный сектор.	900	1800	2520	3060
Сектор скоропортящихся товаров	501	1002	1402,8	1703,4
Сектор консервации	450	900	1260	1530
Сектор непродовольственных товаров	406	812	1136,8	1380,4
Сектор крупногабаритных товаров	500	1000	1400	1700
Итого	2757	5514	7719,6	9373,8

Данные, приведенные в таблице3.7 показывают, что размеры прибыли весьма внушительны, даже при не полной загрузке мощностей. Годовая прибыль увеличивает приведенные выше данные на 12.Это показано в таблице 3.8

Таблица 3.8

Прибыль от сдачи в аренду, тыс. руб. в год

Сектор	Мощность загрузки склада
	25%	50%	70%	85%
Прибыль в месяц, тыс рублей	2757	5514	7719,6	9373,8
Прибыль в год тыс рублей	33084	66168	92635,2	112485,6

За счет столь внушительных размеров прибыли (см. таблица 3.8) предприятие может расширять спектр услуг, постоянно обновлять свои активы, модернизировать оборудование и программное обеспечение, повышать квалификацию персонала. Это позволит удержать лидирующие позиции на рынке складских услуг, и постоянно повышать свою конкурентоспособность, а так же создать высококвалифицированную группу работников с высокой корпоративной культурой.

Кроме сдачи в аренду складских площадей и предоставления полного спектра сопутствующих услуг проектируемый логистический центр будет осуществлять сертификацию и экспертизу товаров, таможенное оформление, а так же экспертизу товаров, срок годности которых еще не истек, однако они утеряли свои качественные характеристики (по претензиям потребителей).

Для полного анализа и принятия качественного инвестиционного решения необходимо спрогнозировать результаты от этого вида деятельности. Сертификация, таможенное оформление и экспертиза товаров - это реализация государственной услуги. Такая деятельность регламентируется таким НПА, как «Гигиенические требования к безопасности и пищевой ценности пищевых продуктов». На сегодняшний момент в области эту деятельность осуществляют Территориальное управление Роспотребнадзора, Торгово-промышленная палата, одел по защите прав потребителей и таможня. С 15 апреля вступил в силу Федеральный закон, устанавливающий нормы к условиям помещений для осуществления подобной деятельности. В связи с вступлением в силу этого закона на территории Иркутской области прекратил свое существование склад для проведения экспертизы, в силу того, что он не соответствует новым требованиям законодательства. Проектируемый склад будет не только отвечать требованиям законодательства, но и за счет современного оборудования экспертиза товаров будет осуществляться в кратчайшие сроки. На сегодняшний день экспертиза товаров в среднем производится за 6-8 дней. По этой причине происходят перебои режимов поставок, снижается срок реализации скоропортящихся товаров, на таможне образуются огромные очереди. Все это негативно сказывается на экспортно-импортных отношениях предприятий региона с компаниями зарубежных стран, компании которых имеют такие сложности выхода на наш региональный рынок со своим предложением.

Ставка по проведению экспертизы установлена законом и составляет 10 тысяч рублей за одно наименование. Проектируемый склад будет оснащен самым современным оборудованием, за счет которого экспертиза будет производиться гораздо дешевле, и в более короткие сроки. Так что стоимость экспертизы не будет превышать существующую, а себестоимость будет примерно на 30% ниже - это и будет составлять добавленную стоимость для склада. В зависимости от степени загрузки лаборатории в таблице 3.9 представлен прогноз объемов производства.

Таблица 3.9

Прогноз объемов производства лаборатории, исследований

Период	при загрузке мощностей в:
	25%	50%	70%	85%
2009 год	232,75	465,5	651,7	791,35
2010 год	465,5	931	1303,4	1582,7

Как показано в таблице 3.9 в месяц максимум, возможно, исследовать 1862 наименования товаров. Такое количество исследований позволяет осуществлять огромные площади лаборатории (полезная площадь составляет 1600 м²), современное оборудование (на сегодняшний день сроки исследований составляют 6-7 дней), которое позволяет производить исследования за 4 дня, и высококвалифицированный персонал. Эти и другие сильные стороны и преимущества позволят предлагаемого проекта позволят получать максимальную прибыль. В зависимости от загрузки мощностей прогноз прибыли представлен в таблице 3.10

Таблица 3.10

Прогноз прибыли от деятельности по сертификации и экспертизе товаров

Показатель	Загрузка мощности
	25%	50%	70%	85%
Прибыль, тыс. рублей, в месяц	1396,5	2793	3910,2	4748,1
Прибыль, тыс. рублей, в год	16758	33516	46922,4	56977,2

Прибыль в зависимости от загрузки мощности лаборатории конечно же различна, как показано в таблице 3.10, она изменяется от 16,7 млн рублей в год до 56,9 млн. рублей.

Как показывает расчеты рентабельность от сертификации и экспертизы товаров практически в 3 раза превышает рентабельность от предоставления складских услуг, однако набольшую прибыль предприятие планирует получать от предоставления складских услуг, так как объем поступаемой прибыли от аренды в 2 раза больше, чем от сертификации и экспертизы товаров. Это обуславливается в первую очередь большими объемами предоставления площадей в аренду. Так что наибольшую прибыль складу приносит сдача в аренду складских площадей. Здесь же занято и наибольшее количество работников предприятия.

Численность персонала и средняя заработная плата представлена в таблице. 3.11.

Таблица 3.11

Фонд оплаты труда, тыс. рублей

Категории работников	Среднесписочная численность чел	Средняя оплата труда тыс. руб. за месяц	Годовой ФЗП, тыс. рублей
Управленческий персонал	12	95	13680
Инженерно-технический персонал	80	33	31680
Основные рабочие	450	26	140400
Обслуживающий персонал	50	25	15000
Итого	456		283110

Как видно из приведенных в таблице 3.11 данных среднесписочная численность персонала составляет 456 работникам. Определить необходимую численность персонала, его профессиональный и квалификационный состав позволяют: производственная программа, нормы выработки, планируемый рост производительности труда.

Общая потребность предприятия в кадрах определяется по формуле:

А=Ч+ДП, (3.1.)

где:

А - потребность в персонале.

Ч - базовая потребность в кадрах

ДП - дополнительная потребность в кадрах.

Базовая потребность в кадрах определяется по следующей формуле:

Ч=ОП/В, (3.2.)

где:

ОП - объем производства

В - выработка на одного работника.

Следуя такой схеме и применения различных коэффициентов (таких как Кн. - нормативный коэффициент насыщенности специалистами) был разработан план персонала, запланирован фонт оплаты труда, в соответствии с которыми производился дальнейший расчет проекта.

Проект требует реализации активной политики привлечения профессионалов - в долгосрочном (стратегическом) планировании; обучение управленцев - формирование горизонтальных и вертикальных управленческих команд, планирование трудовых ресурсов - в среднесрочной перспективе; разработки штатного расписания; создания должностных инструкций набор персонала под конкретные виды работ, адаптации персонала - на краткосрочную перспективу.

Набор персонала будет осуществляться через внешние источники подбора персонала:

Ш Центры занятости населения

Ш Кадровые агентства.

Ш Самостоятельный поиск через средства массовой информации и Интернет.

На замещение управленческих должностей высшего звена (руководитель логистического центра, зам директора по экономике и финансам, зам директора по маркетингу, зам директора по сертификации и экспертизе, главный логист и главный товаровед) будет организован конкурс на замещение вакантной должности. В состав комиссии будут входить представители муниципальных образований, входящих в проект агломерации, на территории которого планируется создание предприятия. К кандидату на должность руководителя логистического центра будут предъявлены следующие требования:

Наличие высшего экономического образования.

Ш Опыт работы на руководящих должностях - не менее 7 лет.

Ш Возраст - 35-42 года.

Ш Системное мышление

Ш Стрессоустойчивость, умение быстро и качественно принимать управленческие решения.

Конкурс планируется проводить в 2 этапа:

1. Отбор кандидатов на основе предоставленных резюме.

2. Организация собеседований с наличием процедур, показывающих наличие управленческих качеств (психологические тренинги, и т. д).

Таким образом, рассчитав основные показатели предлагаемого проекта необходимо рассчитать бюджет доходов и расходов проекта. Расчет произведен в следующей таблице 3.12.

Таблица 3.12

Бюджет доходов и расходов, тыс. руб.

Показатели	Бюджет доходов и расходов, тыс. руб.
	Загрузка мощностей
	25%	50%	70%	85%
Выручка	714540	1429080	2000712	2429436
Переменные расходы:	2133,951	4276,9025	5987,6635	7266,2343
Расходные материалы	0,95	1,9	2,66	3,23
Энергопотребление	2133,001	4275,0025	5985,0035	7263,0043
Маржинальный доход	355136	710263,0975	994368,34	1207451,8
Постоянные расходы:	90629,82	179462,5375	250509,06	303876,02
Амортизация	500	500	500	500
Заработная плата	70777,5	141555	198177	240643,5
ЕСН (26%)	18402,15	36804,3	51526,02	62567,31
Управленческие расходы	948,7305	600,35	302	160,3
Налог на имущество (2,2%)	1,44375	2,8875	4,0425	4,90875
Земельный налог (1,5%)	30000	30000	30000	30000
Балансовая прибыль	621776,2	1245340,56	1744215,3	2118293,7
Налог на прибыль (24%)	149226,3	298881,7344	418611,67	508390,5
Чистая прибыль	472549,9	946458,8256	1325603,6	1609903,2
Точка безубыточности:
а) Складские услуги, тыс. м2	73	68	56	47
б) Сертификация и экспертиза ед наименований	21000	18000	15600	13000

Из приведенного анализа, согласно таблицы 3.12 видно, что даже при неполной загрузки склада (на 25%) предприятие все ровно покрывает свои постоянные расходы (об этом свидетельствует рассчитанный показатель маржинального дохода при различных мощностях) и получает прибыль после уплаты всех налогов. При увеличении мощности склада увеличиваются и некоторые статьи постоянных затрат, таких как заработная плата, это происходит конечно за счет увеличения численности персонала (исходя из потребностей производства). Точка безубыточности рассчитана в таблице по известному методу:

ПР/(В-Пер)*Об, (3.3.)

где:

ПР - постоянные расходы

В - выручка

Пер - переменные расходы

Об - объем производства.

Точка безубыточности показывает объем производства, при котором предприятие не получает ни прибыли ни убытков.

Для того, чтобы рассчитать срок окупаемости проекта необходимо учесть и мощности склада (3.13).

Таблица 3.13

Расчет срока окупаемости проекта исходя из мощности предприятия

Показатели	Мощность загрузки
	25%	50%	70%	85%
Чистая прибыль, млрд. руб. в год	0,4725499	0,9464588	1,32560361	1,60990325
Инвестиций всего, млрд. руб.	3,5	3,5	3,5	3,5
Срок окупаемости, лет	7,4	3,6	2,6	2,1

Срок окупаемости был рассчитан прямым подсчетом числа лет, в течение которых чистая прибыль возместит инвестиционные затраты при той или иной загрузке мощности.

Расчеты, приведенные в таблице 3.13 говорят, что если склад будет загружен всего на 25% , то срок окупаемости вложений составит 7 лет, если же на 85% - то за 2,1 года. Однако здесь стоит учесть какую стратегию выберет руководство предприятия. На первом году строительства склад сможет быть загружен на 25 - 35% максимум, так как на этот период запланировано строительство всего 40 тысяч м². Все строительство закончиться на втором году, именно тогда предприятие может загружать 85% мощности, оставив в резерв 15%. Для наиболее эффективного использования площадей склада необходимы качественные маркетинговые и управленческие решения по привлечению наибольшего числа арендаторов, и проведения экспертизы товаров.

Для оценки эффективности инвестиционного проекта был использован метод чистого дисконтированного дохода (NPV). Данный метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределён во времени, он дисконтируется с помощью одноименного коэффициента. Ставка дисконта (r) устанавливается инвестором (аналитиком) самостоятельно, исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет и может иметь. Для данного проекта ставка дисконта была установлена на уровне 13% (r=13%). NPV представляет собой разницу между полученными денежными потоками и потраченными инвестициями, продисконтированными в соответствии со ставкой дисконта, равной 13%. Расчет эффективности предлагаемого проекта представлен в таблице 3.14.

Таблица 3.14

Потоки движения денежных средств, тыс. руб.

Наименование показателя	2009 год	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год
1	2	3	4	5	6
Инвестиционная деятельность
Приток	0	0	0	0	0
Поступления от продажи активов	0	0	0	0	0
Отток
Инвестиции в основной капитал, тыс. руб.	2910000	0	0	0	0
Прочие инвестиции, тыс. руб.	590000	0	0	0	0
CF-инв., тыс. руб.	-3500000
Текущая деятельность
Приток
Доход от продаж, тыс руб	0	714540	1429080	2000712	2429436
Отток
Себестоимость	0	92763,776	183739,44	256496,73	311142,253
Налоги	0	209047,09	388523,33	532109,83	640321,182
CF-тек.	0	412729,1	856817,2	1212105	1477972,6
Финансовая деятельность
Приток
Собственные средства	3500000	0	0	0	0
Отток
Результаты деятельности
Приток
Излишки денежных средств	0	0	1200	2300	3000
Потребность в денежных средствах	0	0	0	0	0
ЧДП	0	0	1200	2300	3000
Поток при преращении проекта					2800000
Общий денежный поток	0	0	1200	2300	2803000
NPV		-393568,5	-331960,4	-282671,5	118287,422

Чистый дисконтированный доход показывает чистые доходы или чистые убытки, инвестора от помещения денег в проект, по сравнению с альтернативным вариантом. Как видно из таблицы 3.13 к 2013 году NPV становится больше 0 .Это говорит об эффективности проекта. Необходимо отметить, что при расчете денежных потоков был принят вариант развития событий, при котором: в 2010 году предприятие работало при мощности 25%, в 2011 - при 50% мощности, в 2012 - загрузило 70%, а в 2013 - 85%.

3.3 Социально - экономический эффект от реализации проекта

Реализация предложенного проекта по строительству регионального логистического центра решит ряд проблем и принесет территории ряд преимуществ. Во-первых, необходимо сказать о численности персонала. Как отмечалось выше - среднесписочная численность персонала составляет 592 работника (см. приложение). Средний заработок на данном предприятии составляет 26 тысяч рублей, что практически в 1,5 раза превышает среднюю заработную плату по Иркутской области и в 1,2 раза в целом по России. Создание новых рабочих мест безусловно повлияет на социальное и экономическое состояние региона. Создание подобных крупных проектов, на мой взгляд, необходимо в нашем регионе, так как на сегодняшний день происходит укрупнение экономических субъектов (строительство гипермаркетов, Торгово-развлекательных центров) они так же создают большие штаты работников, с полным социальным обеспечением. Это снижает безработицу, повышает квалификацию кадров. Следующий положительный момент состоит в пополнении бюджетов всех уровней. Более подробно расчет представлен в таблице 3.15

Таблица 3.15

Пополнение бюджетов всех уровней от налоговых поступлений, тыс. руб.

Уровни бюджетов	Доля от всего налога, %	2009год	2010год	2011год	2012год	2013год
Федеральный бюджет
ЕСН	76,92	0	13985,634	27971,268	39159,7752	47551,156
Налог на прибыль	27	0	40291,099	80698,068	113025,15	137265,43
НДС	100	0	8971,56	17943,12	25120,296	31043,268
НДФЛ	20	0	1840,215	3680,43	5152,602	6256,731
Итого:		0	65088,508	130292,89	182457,823	222116,59
Региональный бюджет
Налог на имущество	100	0	1,44375	2,8875	4,0425	4,90875
Налог на прибыль	73	0	108935,19	218183,67	305586,516	371125,06
НДФЛ	70	0	1840,215	3680,43	5152,602	6256,731
Итого:		0	110776,85	221866,98	310743,161	377386,7
Муниципальный бюджет
НДФЛ	10	0	920,1075	1840,215	2576,301	3128,3655
Земельный налог	100	0	30000	30000	30000	30000
Итого:		0	30920,108	31840,215	32576,301	33128,366
Внебюджетные фонды		0
Фонд социального страх.	11,15	0	2042,6387	4085,2773	5719,38822	6944,9714
Фонд обязательного мед. страхования	11,92	0	218,98559	437,97117	613,159638	744,55099
Итого:		0	2261,6242	4523,2485	6332,54786	7689,5224
Всего		0	209047,09	388523,33	532109,832	640321,18

Как видно из таблицы 3.15 поступления в бюджеты всех уровней с каждым годом возрастают. Это происходит за счет наращивания мощностей предприятия и увеличения прибыли.

Ш Улучшится ситуация с инфраструктурой поддержки и развития малых и средних предпринимателей. У них появится возможность платить за более качественные складские услуги гораздо более низкую цену. Арендная ставка проектируемого склада будет ниже существующих складов в 1,5-2 раза, а спектр услуг, сервис и качество - гораздо выше. Наглядно снижение основной статьи затрат в себестоимости услуг показано на рис. 3.2

Ш

Рис 3.2. Доля издержек по хранению в общей структуре затрат до и после реализации проекта, %.

Снижение издержек по хранению, как это видно на рис.3.3 произойдет примерно на 5-6 процентных пунктов. Это повлияет и на снижение цены на предоставляемые услуги. Снижение цены для конечного покупателя означает, что он сможет на сэкономленные деньги купить еще что-нибудь. Кроме того, склад с современным оборудованием позволит предпринимателям свести к минимуму брак и порчу товаров, увеличить их качество и свежесть. Если учесть, что в регионе (как и в целом по России) растет покупательская способность населения, то соответственно качество товара, его свежесть, и как было указано выше снижение цены (за счет снижения издержек по хранению) приведет к увеличению объемов продаж, и как следствие - к росту благосостояния малых и средних предприятий.

Планируется так же наделить логистический центр такой функцией, как реализация государственной услуги. В частности проведением экспертизы, сертифицированием, и таможенным оформлением товаров. За счет современного оснащения оборудованием лаборатории эти процедуры будут производится за гораздо более короткий срок (на сегодняшний день эта процедура занимает 6-8 дней) планируется - за 5-6 дней. Это снизит порчу товаров и перебой в поставках. Благоприятно скажется на отношениях с компаниями - экспортерами. Они смогут увеличить масштаб поставки, тем самым снизить транспортные издержки, за счет эффекта масштаба (реже возить, увеличив объем поставки). Этот фактор так же может и повлиять на изменение цены поставщика - в сторону снижения.

Ш Качественная сертификация позволит повысить безопасность товаров ввозимых и оборачивающихся на территории агломерации.

Особенно положительно это скажется на обороте алкогольной продукции, где наблюдается наибольшее число отравлений, из-за плохого качества и подделки алкоголя. По данным статистических органов в г. Иркутске число умерших от отравлений растет с каждым годом, а наибольший удельный вес среди всех прочих причин - некачественная алкогольная продукция. Так что реализация предлагаемого проекта положительно скажется и на здоровье населения.

Ш Создание логистического центра так же способствует разгрузки городских улиц от грузопотоков. Так как практически 60% складских помещений находится в центральной части города - центральные улицы города, которые характеризуются низкой пропускной способностью (в связи со стремительным увеличением числа легковых автомобилей) нагружены и потоками грузового автотранспорта. Проектируемый склад предполагается разместить в 30 км. от центра города. Кроме того, расположение логистического центра позволяет поставщикам (подрядчикам) доставлять товары любым удобным для них транспортом: железнодорожным, воздушным, или автомобильным. Склад предполагается разместить в близи от проектируемого аэропорта, соединенного с железнодорожной веткой, и с широкими подъездными путями с высокой пропускной способностью. Все это обеспечит высокий уровень деловых отношений с поставщиками, и бесперебойные поставки товаров на территорию агломерации из других регионов страны, а так же из-за рубежа.

Ш Освободившиеся от складского назначение площади можно перепрофилировать под офисы, которых все так же не хватает в г Иркутске, а освободится почти 45 тыс. мІ. За счет такого развития событий на рынке коммерческой недвижимости может произойти и снижение цен на аренду офисных помещений.

Ш Наконец, этот проект повлияет на имидж территории. Ведь Иркутск - промышленный центр. Укрупнение города в целом заставляет, укрупнятся и инфраструктуру хозяйствующих субъектов. Такая тенденция в скором времени приведет к тому, что наш город будет себя позиционировать как крупнейший город Восточной Сибири. Это привлекает инвесторов, туристов, квалифицированных кадров, и внимания федеральной власти.

Ш При реализации предлагаемого проекта предполагается разгрузить отдел по защите прав потребителей администрации города Иркутска. На сегодняшний день потребительский рынок города наполнен большим количеством некачественных товаров и услуг. С каждым годом растет количество жалоб от потребителей. С таким количеством существующие структуры администрации города не справляются, из-за чего образуются огромные очереди недовольных и без того потребителей. Созданная на базе логистического центра лаборатория по проведению экспертизы товаров будет заниматься не только ввозимыми товарами, но работой с потребителями местных товаров и услуг.

Таким образом, сопоставив объем вложений в предлагаемый нами проект, с экономической и социальной точки зрения, целесообразность реализации его очевидна. Кроме того, реализация предлагаемого проекта удовлетворит конкретные социальные и экономические интересы непосредственно заинтересованных сторон:

Ш Местные органы власти.

Заинтересованы в повышении социально экономического уровня муниципального образования. Повышение безработицы, повышение имиджа территории, привлечении жителей, увеличении товарооборота города, повышении качества предоставления государственных и муниципальных услуг (в данном контексте имеется в виду проведение независимой экспертизы товаров, срок годности которых не истек, а качественные характеристики утрачены, либо отсутствовали вообще - работа с жалобами потребителей), привлечение инвестиций, в конце концов, предоставление отчетности о проделанной работе - все эти и многие другие причины заставляют местную власть разрабатывать программы, и другие местные нормативные правовые акты для решения вопросов, связанных с повышением уровня социально - экономического положения муниципального образования. Строительство логистического центра позволит частично решить указанные проблемы.

Ш Местное бизнес-сообщество.

Оно заинтересованно в привлечении инвестиций, в развитии собственного потенциала, в повышении уровня развитости инфраструктуры бизнеса, в снижении издержек, в переходе на более современный уровень, в общем в нормальных условиях для обеспечения своих текущих потребностей, и возможности позиционировать себя как растущее предприятие на долгосрочную перспективу. Строительство логистического центра позволит удовлетворить такие потребности как переход на более современный уровень, снижение издержек (в частности по хранению), приход на местный рынок большего количества поставщиков, что благоприятно скажется на экспортно-импортных отношениях, увеличении ассортимента товаров, повышении их качества, свежести и бесперебойного режима поставок. Эти моменты повлияют на повышения конкурентоспособности предприятий, так как они смогут в своих магазинах продавать более качественную и свежую продукцию независимо от времени суток, года или сезона.

Ш Местное население (в лице потребителей)

Прежде всего, необходимо отметить очень важную тенденцию - повышение платежеспособности. Отсюда и вытекают причины реализации предлагаемого проекта. Наиболее платежеспособный спрос диктует предложению более высокие требования к качеству товара (услуги). Сегодня покупателям (в отличии от советских времен, тяжелых 90-х) нужны: изобилие и ассортимент, высокое качество, свежесть, круглосуточная доступность, новинки, элитные товары мировых брендов, и экологическая безопасность продуктов. Все эти потребности на 100% удовлетворятся с приходом на местный рынок мировых производителей; с организацией обеспечения хранения товаров в специальных условиях, и тп. Все это можно сделать при реализации предложенного проекта.