На протяжении последних лет в муниципальных образованиях Пермской области сложилась негативная практика установления тарифов на жилищно-коммунальные услуги ниже себестоимости (ситуация характерна для 31 муниципального образования), что является одной из основных причин сложившегося положения в отрасли.

Недостаточное выделение бюджетных средств, отсутствие прозрачных процедур формирования и изменения тарифов обусловливают непривлекательность жилищно-коммунального комплекса для внебюджетных инвестиций. Между тем, большинство проектов модернизации коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески выгодными.

Сферы коммунального комплекса (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, утилизация твердых бытовых отходов, зачастую находящиеся в ведении муниципалитетов) по своей природе инвестиционно привлекательны: это огромный и растущий рынок услуг со значительным потенциалом сокращения управленческих, технологических и эксплуатационных затрат. По существующим оценкам, доходность на вложенный капитал в коммунальных системах - 5-7%. Сегодня привлечение инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство происходит в основном за счет бюджетных целевых программ. Вместе с тем потребность в финансировании работ по реконструкции и модернизации коммунальных объектов не может быть обеспечена только за счет бюджетных вложений и требует привлечения частных инвестиций.

Что сегодня сдерживает этот процесс? Отсутствие генеральных планов городов и поселений, программ развития инженерных инфраструктур, несвоевременное проведение технической инвентаризации и диагностики основных фондов ЖКХ напрямую влияют на управленческие решения по модернизации объектов ЖКХ.

В предстоящий период будет активизирована работа по изменению тарифной политики на услуги организаций коммунального комплекса в целях формирования тарифов и надбавок, обеспечивающих реализацию производственных и инвестиционных программ развития систем коммунальной инфраструктуры.

Реализация данного направления позволит решить следующие задачи.

1. Снижение платежей бизнеса за электроэнергию по сравнению с регионами-конкурентами.

Основными конкурентами Пермского края являются Челябинская, Самарская, Нижегородская, Свердловская области и др. По темпам ввода жилья Пермский край находится в устойчивом среднем положении, причем данный темп является средним по территориям - конкурентам.

По жилищно-коммунальным услугам ситуация аналогичная (табл. 5). Что касается стоимости газоснабжения, то она в Пермском крае существенно ниже, чем в других регионах (табл. 6). Здесь у Пермского края преимущество перед регионами-конкурентами. Тарифы на воду, канализацию, отопление в Пермском крае выше, чем у многих из конкурентов.

Таблица 5

Стоимость коммунальных услуг в месяц (руб./чел.)

№ п/п	Показатели	Пермский край	Республика Башкортостан	Нижегородская область	Самарская область	Свердловская область	Челябинская область
1.	Стоимость жилищно-коммунальных услуг,	652,81	562,16	797,15	815,42	633,83	671,48



Таблица 6

Стоимость коммунальных услуг 1

№ п/п	Показатели	Пермский край	Республика Башкортостан	Нижегородская область	Самарская область	Свердловская область	Челябинская область
1.	Стоимость коммунальных услуг, руб./чел.	424,52	342,55	607,92	605,13	425,36	464,77
	из них
	электроснабжение	59,50	39,15	72,49	77,60	49,97	67,33
	водоснабжение	50,72	35,62	46,87	46,53	50,74	45,59
	водоотведение	42,83	29,81	50,61	41,85	38,09	40,30
	теплоснабжение (отопление и ГВС)	253,11	156,26	373,38	356,08	265,82	268,64
	газоснабжение (сетевое)	18,36	81,71	64,57	83,07	20,74	42,91

Таким образом, преимущества Пермского края, по сравнению с другими регионами, состоят в ресурсной базе, в газификации. К сожалению, в ряде других вышеназванных позиций Пермский край проигрывает своим конкурентам.

Логика действий в такой ситуации одинакова у бизнеса и государственного управления. Во-первых, как можно эффективнее использовать имеющиеся преимущества и, во-вторых, работать по улучшению тех позиций, по которым Пермский край является отстающим.

Подчеркнем, что сегодня преимущества не всегда используются в полном объеме. Так, имея хорошую позицию по стоимости газа, Пермский край находится на среднем уровне по степени газификации территории.

2. Устранение перекрестного финансирования при передаче электроэнергии.

В соответствии с функционально-целевой моделью деятельности исполнительных органов государственной власти Пермского края электроэнергетический комплекс края необходимо рассматривать не только как одну из отраслей промышленности, но и как подрядчика, выполняющего определенную услугу: обеспечение потребителей края электрической энергией. Одним из важнейших этапов предоставления такой услуги является определение прогнозных объемов, структуры и территориального распределения потребления электрической энергии.

В 2006 году Проектной группой по разработке Целевого видения развития ЕЭС России до 2030 г. (КЦ ОАО РАО "ЕЭС России") выполнен прогноз спроса на электрическую энергию на территории Пермского края до 2030 года по двум сценариям: с учетом умеренного социально-экономического развития края и с учетом оптимистичного развития, включающего реализацию большего количества проектов развития отраслей и территорий.

Прогноз потребления электрической энергии отличается от прогноза спроса тем, что увязывает потребность в оказании услуги с объективными возможностями оказания такой услуги, то есть с возможностями энергетического комплекса края обеспечить возрастающий спрос. Прогноз энергопотребления на территории края до 2025 года выполнен Институтом экономики УрО РАН независимо от разработки Проектной группой Целевого видения.

Еще один прогноз спроса на электрическую энергию в Пермском крае до 2015 года был разработан филиалом ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» - Пермским региональным диспетчерским управлением.

Все три прогноза практически совпадают и предполагают рост спроса на электрическую энергию на территории края на 33-35% в 2015 году по сравнению с 2005 годом. Своевременное и полное выполнение шестилетней программы развития энергетического комплекса края позволит полностью покрыть указанный рост энергопотребления и обеспечить надежность работы и системную устойчивость энергетического комплекса Пермского края.

3. Сокращение покупки электроэнергии по максимальной стоимости в часы контроля.

Активное развитие энергосбережения и ресурсосбережения на территории края должно привести к снижению энергопотребления в ряде отраслей и ЖКХ, что позволит снижать объем инвестиций на развитие генерации и сдерживать рост тарифов на электрическую и тепловую энергию по сравнению с регионами-конкурентами. Вместе с тем основные энергоемкие отрасли на территории края: нефтедобыча, цветная и черная металлургия - не имеют большого потенциала энергосбережения в рассматриваемой перспективе, пока не будут разработаны новые, менее энергоемкие технологические процессы.

2.3 Основные задачи развития жилищно-коммунального области (края, республики)

Жилищная сфера экономики Пермской области, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт, является объектом социально-экономической политики органов государственной власти Пермской области, направленной на реализацию конституционного права граждан на жилище.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права граждан на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно должно предоставляться бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с законодательно установленными нормами.

Среди основных проблем, накопившихся в жилищной сфере Пермской области и требующих решения, особо острыми являются четыре группы проблем.

Во-первых, обострение ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве области.

Эта проблема возникла в связи с многолетним недофинансированием капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. За прошедшее десятилетие существенно увеличился износ жилого фонда и коммунальных объектов, что привело к увеличению объемов ветхого и аварийного жилья, снижению надежности, экологической безопасности эксплуатации инженерных систем, повышению текущих расходов на их содержание.

Системы управления, ценообразования и финансирования отрасли в современных социально-экономических условиях не обеспечивают не только развитие, но и стабилизацию существующего уровня обслуживания населения. Одновременно возросла доля собственных расходов населения Пермской области на оплату жилья и коммунальных услуг в структуре семейных расходов. Темпы роста доли платежей граждан за жилье и коммунальные услуги, без заметного улучшения их качества, все чаще вызывают неудовлетворение низкодоходной части населения. При этом во многом высокие эксплуатационные затраты жилищно - коммунального хозяйства (далее - ЖКХ) вызваны низким качеством проектирования и строительства объектов, применением недолговечных материалов, пренебрежением к последующим затратам на текущее содержание жилья и коммунальной инфраструктуры.

Во-вторых, проблемы, связанные с сокращением объемов жилищного строительства в Пермской области, несоответствием количественных и качественных параметров построенного жилья платежеспособному спросу населения.

Объем ввода нового жилья в Пермской области продолжает сокращаться: в 2002 году ввод общей площади жилья составил 30,2% к уровню 1990 года. Основной причиной данного процесса являются ограниченные возможности привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций, недоступность кредитных ресурсов. Существующая в настоящее время система градорегулирования и землепользования не стимулирует привлечение частных инвестиций в жилищное строительство. Стоимость нового жилья не соответствуют платежеспособному спросу потребителей.

В-третьих, проблема низкой доступности жилья для граждан с низким и средним уровнем дохода и связанная с ней проблема выполнения государством своих обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан.

Действующим законодательством Российской Федерации определены некоторые категории граждан, обязательства по обеспечению жильем которых взяло на себя государство. Кроме того, в рамках реализации государственной политики в других сферах (демографической, миграционной и т.п.) возникают обязательства государства по содействию в улучшении жилищных условий иных категорий граждан (работники бюджетной сферы, молодые семьи, сельское население и т.д.). Принятие таких решений не всегда соответствует бюджетным возможностям государства, что снижает не только уровень обеспечения социальных гарантий, но и степень доверия граждан к ним. При этом не сформированы единые принципы определения объема поддержки различных категорий граждан за счет бюджетных средств, а также механизмы реализации государственных обязательств.

По данным Пермского областного комитета статистики на учете на улучшение жилищных условий на конец 2001 года состояло 89143 семей (10,6% от общего числа семей), около трети из них имеют льготы (это семьи инвалидов и участников ВОВ, ветеранов Афганистана, военнослужащих, уволенных в запас или вышедших в отставку, многодетные семьи, другие льготные категории). Две трети семей очередников проживают в ветхом и аварийном жилье, в общежитиях и коммунальных квартирах.

Число семей, получивших жилье и улучшивших свои жилищные условия в 2001 году, составило всего 4246 (4,8% от числа семей, состоящих на учете). При условиях сохранения объемов ввода нового жилья на уровне 1998-2001 годов (в среднем 430 тыс. кв. метров) и его полного выделения только очередникам, без учета выбытия жилищного фонда по ветхости и аварийности для обеспечения граждан, уже стоящих в очереди, потребуется не менее 20 лет.

Сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и, соответственно, уменьшение объемов жилья, предоставляемого бесплатно очередникам, приватизация жилищного фонда и переход к рыночным принципам обеспечения граждан жильем оказались не обеспечены необходимыми правовыми, финансовыми, организационными и инфраструктурными преобразованиями.

Хотя в законодательном порядке введено понятие "государственный и муниципальный фонд социального использования", фактически составляющий в Пермской области около 36% всего жилищного фонда, в реальной практике не удалось сформировать принципы его предоставления и использования, отвечающие критериям социальной эффективности и обеспечивающие удовлетворение жилищных потребностей малоимущих граждан. Права квартиросъемщиков остаются практически равнозначными существующим правам собственников, что подтверждается резким замедлением темпов приватизации жилья в последние годы. Отсутствие реальных договорных отношений и механизмов их исполнения препятствуют реализации прав, как нанимателей, так и наймодателей. Медленно развивается частный арендный фонд, не получили распространения механизмы долгосрочного ипотечного кредитования граждан.

В-четвертых, решение неотложных проблем развития жилищной сферы требует значительных инвестиций.

Замена ветхого и аварийного жилья в Пермской области требует вложений в размере около 15 млрд. рублей, восстановление (замена изношенных на 60 - 70%) сетей водопроводно-канализационного хозяйства и теплоэнергетики области требует не менее 20 млрд. рублей, то есть на восстановление объектов жилья и коммунального хозяйства потребуется около 35 млрд. рублей.

Для улучшения жилищных условий всех очередников в Пермской области необходимо вложить в строительство жилья около 25 млрд. рублей.

Кроме того, возрастающие эксплуатационные затраты ЖКХ ежегодно требуют все большие объемы бюджетных средств на выплату населению субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. В бюджете области на 2003 год на эти цели заложено уже 0,3 млрд. рублей.

Суммарный объем финансовой потребности (свыше 60 млрд. рублей), необходимый для решения основных проблем в жилищной сфере Пермской области, не может быть обеспечен в обозримом будущем только за счет средств областного бюджета.

Концепция жилищной политики на основе анализа ситуации и проблем, существующих в жилищной сфере Пермской области, предполагает определение приоритетов жилищной политики органов государственной власти, путей, методов и механизмов решения проблем в жилищной сфере.

До настоящего времени проблемы строительства, реконструкции жилищного фонда, управления жилищным фондом и его текущего жилищно - коммунального обслуживания рассматривались в Пермской области отдельно без взаимной увязки по ресурсам и срокам реализации. Концепция жилищной политики предполагает объединение всех ее составляющих в единое целое и конкретизирует основные направления жилищной политики, определенные федеральной целевой программой "Жилище" на 2002 - 2010 годы с учетом особенностей развития жилищной сферы Пермской области в современных экономических условиях. С учетом этого могут быть выделены четыре основных направления жилищной политики:

1) развитие сферы содержания и обслуживания жилищного фонда;

2) реформирование сферы жилищного строительства, землепользования и градостроительного регулирования;

3) развитие рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья;

4) реализация обязательств субъекта Российской Федерации по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

жилищный коммунальный тарифный реформа



Глава 3. Возможные пути реформирование жилищно-коммунального хозяйства области (края, республики). Задачи и возможные пути их решений

3.1 Решение проблемы ветхого и аварийного жилищного фонда

Ветхий и аварийный жилищный фонд ухудшает внешний облик городов, сдерживает развитие городской инфраструктуры, понижает инвестиционную привлекательность территорий. Кроме того, он является одним из источников социальной напряженности, поскольку большинство проживающих в ветхих и аварийных домах граждан не в состоянии в настоящее время самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества.

Несмотря на то, что социальные обязательства государства по отношению к населению, проживающему в ветхом и аварийном жилищном фонде, не определены и правовая база не учитывает современного состояния проблемы, связанного с вопросами собственности на объекты недвижимости в жилищной сфере, следует иметь в виду, что именно государство, являясь в свое время основным собственником жилищного фонда, не обеспечивало надлежащей системы эксплуатации и реновации. Таким образом, замена жилого помещения в случае его ветшания или аварийного состояния является обязанностью государства, а не собственника этого помещения. Тем самым признается прямая ответственность государства за возникновение проблемы жилья, непригодного для проживания. Государство гарантирует гражданам, проживающим в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, право на получение в пользование жилого помещения, соответствующего социальным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Жилищный фонд, не пригодный для проживания, подразделяется на ветхий и аварийный.

Ветхий жилищный фонд - жилые дома из полносборных конструкций, в кирпичном, деревянном или другом исполнении, строительные конструкции и инженерное оборудование которых достигли ветхого состояния, но несущая способность зданий в целом не исчерпана. Дальнейшая эксплуатация не является безопасной. Физический износ строительных конструкций и инженерного оборудования, определенный квалификационной комиссией, составляет более 60%.

Аварийный жилищный фонд - жилые дома, в которых техническое состояние стен, несущих конструктивных элементов и основания аварийное. Дальнейшая эксплуатация жилых домов представляет непосредственную опасность для жизни людей. Физический износ строительных конструкций и инженерного оборудования составляет:

для полносборных, кирпичных и каменных зданий - свыше 70%;

для деревянных зданий и зданий со стенами из местных материалов - свыше 65%.

В Пермской области общий жилищный фонд составляет 50,2 млн. кв. метров, в том числе 1,67 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилья, в том числе аварийного - 80,3 тыс. кв. метров. В ветхом и аварийном жилищном фонде проживает 66,9 тысяч семей, что составляет 7,3% от нуждающихся в улучшении жилищных условий. Доля частной собственности ветхого жилья составляет 44%, муниципальной - 37%, государственной - 19%. Из общего объема ветхого и аварийного жилья 86% приходится на городскую местность.

Основными задачами в решении обозначенных проблем являются:

обеспечение выполнения обязательств государства по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям;

проведение единой политики переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда исходя из приоритетов развития отдельных муниципальных образований с учетом консолидации бюджетных и внебюджетных источников финансирования;

первоочередное обеспечение расселения аварийного жилищного фонда общей площадью 40,1 тыс. кв. метров, определенных в федеральном законодательстве.

Финансовыми источниками для реализации областной и муниципальных программ расселения ветхого и аварийного жилья могут быть средства федерального, областного, местных бюджетов, внебюджетных источников (средств предприятий и граждан). Общая потребность финансирования сегодня составляет более 15 млрд. рублей.

Для решения поставленных задач необходимо принятие областной и муниципальных программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, разработанных в соответствии с подпрограммой "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы.

В целях решения поставленных задач необходимо осуществить: органам государственной власти Пермской области:

1) формирование правовой, нормативной и методической базы для решения проблемы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья;

2) упорядочение методологических основ оценки ветхого и аварийного жилья с разделением домов и помещений, непригодных для проживания, на две категории:

дома и помещения, которые после капитального ремонта, модернизации и реконструкции могут стать пригодными для проживания;

дома и помещения, которые не могут быть восстановлены (в том числе по причине экономической нецелесообразности);

3) разработку адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда с учетом представленных органами местного самоуправления предложений и проектов;

органам местного самоуправления:

1) проведение оценки объемов аварийного жилищного фонда, подлежащего ликвидации, а также определение необходимых ресурсов площади жилищного фонда для переселения граждан;

2) формирование адресной программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, учитывающей:

возможность учета права собственности гражданина, владеющего ветхим и аварийным жильем, в качестве его вклада в улучшение жилищных условий или для получения ссуды на приобретение жилья;

дифференцированный подход к размерам финансовой помощи гражданам в зависимости от размера занимаемой жилой площади, места расположения ветхого или аварийного жилья (район, населенный пункт), возможностей и желания граждан участвовать в строительстве нового жилья;

предоставление по гибкой схеме местных налоговых льгот предприятиям, участвующим в сносе и переселении ветхого и аварийного жилищного фонда;

3) формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, подлежащих сносу;

4) привлечение и аккумулирование, в том числе в целевых внебюджетных фондах, финансовых средств для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.

Реконструкция и модернизация жилых домов первых массовых серий застройки

Важнейшей составляющей нового этапа разработки и проведения жилищной политики является не только новое строительство, но и реконструкция жилых районов массовой застройки прошлых лет. Реконструкция жилищного фонда должна осуществляться комплексно с учетом изменения его пространственно - планировочной структуры, обновления архитектурного облика жилых домов, повышения потребительских качеств квартир и инженерного оборудования, снижения расходов энергопотребления, прежде всего, за счет утепления наружных ограждений, оконных и дверных проемов.

Проведение реконструкции жилищного фонда преследует следующие цели:

сохранение существующего жилищного фонда, снижение размеров выбытия его по ветхости;

обновление жилищного фонда, снижение стоимости его обслуживания и эксплуатации;

увеличение жилищного фонда в пределах существующей территории.

Особого внимания требует реконструкция жилищного фонда 5-этажных типовых домов массовых серий первого поколения застройки 50 - 60-х годов, так называемых "хрущевок". Архитектурно - планировочные и технические параметры "хрущевок" морально и технически устарели, они, как правило, окружены большими бесхозными дворами, внутриквартальными и внутрирайонными пространствами, содержание их в новых экономических условиях непосильно для муниципальных и районных служб. На территории области общая площадь таких домов составляет более 1,5 млн. кв. метров.

Проведение реконструкции таких домов обусловлено экономической и социальной целесообразностью.

1. Их объемно-планировочные и конструктивные характеристики, размещение в городской застройке однородны практически для всех типовых серий, что позволяет использовать межсерийные проектные решения по реконструкции и модернизации на основе отечественного опыта обновления "хрущевок".

2. По предварительным расчетам, запас несущей способности позволяет увеличить этажность домов в среднем на 1 - 3 этажа.

3. Надстройка "пятиэтажек", в том числе без отселения жильцов, позволит получить без отвода земельных участков дополнительные площади жилых домов, себестоимость которых на 20 - 40% ниже, чем при новом строительстве.

4. Финансирование реконструкции и модернизации жилья является наиболее привлекательным для инвесторов, поскольку новые площади возводятся в жилых кварталах со сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой, квартиры первого и второго этажей "пятиэтажек", по причине более низких потребительских качеств, преобразуются в торговые, офисные и иные нежилые помещения. Существенная разница между рыночной ценой и себестоимостью квартир позволит инвестору получать устойчивые доходы и реинвестировать их в обновление жилищного фонда.

5. Обеспечение энергосбережения за счет утепления ограждающих конструкций и модернизации систем инженерного оборудования в соответствии с изменившимися требованиями по теплозащите позволит достичь одну из важнейших целей реформы жилищно-коммунального хозяйства - снижение стоимости обслуживания и эксплуатации зданий.

Решение проблем, связанных с реконструкцией жилищного фонда, требует принятия областной и муниципальных целевых программ, в рамках которых необходимо:

органам государственной власти Пермской области:

обеспечить разработку и принятие нормативных правовых актов, направленных на организацию и проведение реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки в масштабах области;

оказать поддержку органам местного самоуправления по разработке проектных решений реконструкции первых серий массовой застройки;

органам местного самоуправления:

определить пилотные проекты реконструкции жилых кварталов (по одному-два реконструируемых жилых дома в каждом городе для организации демонстрационных зон);

организовать работу с гражданами, проживающими в домах, предполагаемых к реконструкции;

разместить в средствах массовой информации рекламу инвестиционных проектов реконструкции;

определить на конкурсной основе инвесторов и генеральные подрядные организации.

Особые подходы в программных документах по организации реконструкции и модернизации жилых домов должны быть выработаны в областном центре и ряде городов области, где необходимо приостановить уплотнение старой квартальной застройки исключительно за счет нового строительства, а производить ее в комплексе с поквартальными мероприятиями реконструкции жилых домов.

3.2 Реформа градостроительного регулирования

Основными проблемами градостроительного регулирования, реформа которого должна рассматриваться в пространственных границах территории поселения, являются следующие.

1. Несоответствие существующей системы предоставления земельных участков и градорегулирования объективно существующим рыночным отношениям.

На практике эта проблема имеет следующие проявления:

инвестор может претендовать на получение прав долгосрочного владения земельным участком (в форме долгосрочной аренды или собственности) не в начале инвестиционного процесса, а только в его конце. По сложившейся практике необходимо сначала согласовать инвестиционные намерения с органами власти, получить исходные данные, запроектировать, построить, зарегистрировать построенный объект, только тогда можно претендовать на долгосрочные права на земельный участок. Такое положение обуславливает высокие риски, связанные с неопределенностью прав инвесторов. Невозможно также развивать систему ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков;

за последнее десятилетие градостроительная документация с установлением целевого использования конкретных земельных участков устарела и не соответствует реальным направлениям развития территорий, поэтому не может служить планом их развития. Строительство объектов осуществляется "по усмотрению" должностных лиц, хаотично, что, в свою очередь, вызывает многочисленные жалобы граждан в органы власти и иски в суды;

необходимость длительных административных процедур согласования инвестиционных намерений приводит к тому, что инвесторы сознательно идут на нарушения, начиная строительное изменение недвижимости при отсутствии разрешительных документов, оформляют их "по факту";

права на земельный участок оформляются с установлением единственно возможного его целевого использования. Далее, в процессе эксплуатации созданных объектов недвижимости, у собственников возникают проблемы с изменением, в соответствии с меняющимися рыночными условиями, единственного установленного целевого использования недвижимости.

Налицо конфликт интересов и власти, и бизнеса, и граждан, чьи интересы затрагиваются при осуществлении градостроительной деятельности.

2. Проблемы пространственного развития поселений

Проблемы пространственного развития поселений могут быть объединены в три основные группы:

1) Проблемы инвестиционных ресурсов развития поселений.

В настоящее время главный внутренний ресурс потенциального развития поселений - земля не может быть оценен по реальной рыночной стоимости, поскольку не известна его градостроительная ценность (возможное разрешенное использование земельных участков). В результате существующей системы оценки объектов недвижимости цена при выставлении прав на земельные участки при проведении торгов, а также размер налогообложения, являющиеся стабильными внутренними источниками финансовых поступлений для нужд развития поселения, сегодня не соответствуют рыночной стоимости объектов.

2) Проблемы качества среды проживания и отсутствие мотивации для улучшения среды жизнедеятельности населения.

Качество среды проживания населения продолжает ухудшаться. В связи с хаотичностью застройки поселений ухудшаются их экологические и эстетические параметры, жилые районы находятся в защитных санитарных зонах промышленных предприятий. Отсутствует мотивация для преобразования застроенных территорий с целью создания благоприятной среды жизнедеятельности населения.

3) Проблемы пространственных ресурсов развития.

В настоящее время территории поселений застраиваются точечно, путем уплотнения существующей застройки, не получает должного развития транспортная, инженерная и социальная инфраструктура территорий.

Основными задачами реформы градостроительного регулирования являются:

преодоление правовой неопределенности сегодняшней системы установления правомочий по использованию земельных участков;

совершенствование системы градостроительного планирования и проектирования;

переход к конкурентному порядку предоставления земельных участков для строительства, при котором инвесторы, застройщики приобретают права долгосрочного владения земельным участком (в форме долгосрочной аренды или собственности) на начальной стадии инвестиционного процесса до начала проектирования и строительства, что необходимо для получения кредитов на строительство под залог земли и строящегося здания;

обеспечение прозрачности, фиксации сроков согласования и оформления разрешительной документации;

создание открытой для общественности системы градорегулирования, предусматривающей учет интересов жителей и их непосредственное участие в принятии градостроительных решений;

обеспечение связи между градостроительными регламентами разрешенного использования недвижимости и ее оценкой в целях налогообложения.

В настоящее время с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов созданы предпосылки для решения обозначенных задач путем формирования системы правового зонирования территорий.

Правовое зонирование должно производиться органами местного самоуправления. Оно представляет собой процесс подразделения территории поселения на территориальные зоны с установленными границами и единым для зоны градостроительным регламентом.

Градостроительный регламент, включающий виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, допустимые параметры застройки, определяет основу правового режима использования земельных участков территориальной зоны. Он применяется в равной мере ко всем расположенным в правовой зоне земельным участкам, иным объектам недвижимости и обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами независимо от форм собственности. В случае если земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют параметрам, установленным градостроительным регламентом, они могут использоваться, но строительные изменения этих объектов могут осуществляться только в соответствии с установленным регламентом.

Правовое зонирование может быть осуществлено только на основании исходного планового документа - генерального плана поселения. При этом правовой статус и содержание генплана в условиях рыночной экономики должны быть изменены. Его важнейшей частью должны стать схемы развития инженерной, транспортной инфраструктуры. Градостроительные решения генплана должны быть учтены при правовом зонировании и юридически оформлены в виде списков и значений параметров разрешенного использования и строительного изменения объектов недвижимости в конкретных территориальных зонах, иных градостроительных регламентах.

Результат правового зонирования, проведенного органами местного самоуправления на основании градостроительной документации, юридически оформляется в виде нормативного правового акта органа местного самоуправления - Правил землепользования и застройки поселения, принимаемого после общественного обсуждения представительным органом местного самоуправления.

Правила содержат текстуальную и картографическую части. Текстуальная часть включает юридические нормы и описание процедур, связанных с осуществлением строительных намерений инвесторов, в том числе процедур порядка предоставления земельных участков, получения необходимых разрешений. Картографическая часть включает карту (карты) правового зонирования территории поселения, а также описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон - градостроительный регламент разрешенного использования.

С целью формирования системы правового зонирования необходимо:

органам местного самоуправления:

актуализировать градостроительную документацию, особенно генпланы поселений, с необходимой степенью детализации;

на основании градостроительной документации провести правовое зонирование территории поселений с установлением градостроительных регламентов;

по итогам общественного обсуждения принять нормативные правовые акты - Правила землепользования и застройки;

органам государственной власти Пермской области:

оказать финансовую, методическую и правовую помощь органам местного самоуправления в проведении правового зонирования и разработке Правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований;

разработать Градостроительный кодекс Пермской области, который должен включать:

нормы, устанавливающие полномочия законодательного (представительного) и исполнительных органов власти области и органов местного самоуправления в сфере архитектуры и градостроительства;

методы и средства регулирования градостроительной деятельности;

систему разрешительных и стимулирующих процедур;

систему строительного и градостроительного надзора и контроля.

3.3 Снижение размера платы за жилищно-коммунальные услуги

Снижение размера платы за жилищно-коммунальные услуги планируется за счет следующих мероприятий:

1. Снижение уровня оплаты за теплоэнергию, в том числе:

1) снижение стоимости Гкал.

Снижение платы за тепло возможно в условиях конкурентных отношений между поставщиками. К сожалению, конкуренция в теплоэнергетике значительно ограничивается автономностью и замкнутостью систем теплоснабжения.

Денежным выражением единицы поставляемой энергии является тариф, контролируемый и регулируемый государством.

В целях повышения эффективности тарифного регулирования до 2012 года планируется закончить реформирование системы тарифного регулирования. В первую очередь будет осуществляться переход от затратного принципа формирования тарифа «затраты +» к нормированию доходности на вложенный капитал, на утверждение среднесрочных тарифных решений сроком на 3 года. Это позволит более эффективно планировать инвестиции в развитие инфраструктуры и осуществить внедрение двух ставочных тарифов на тепловую энергию, что будет являться инструментарием перехода от количественного контроля предоставленной услуги к повышению качества предоставления соответствующей услуги по теплоснабжению.

Снижение цен за счет повышения эффективности генерации и транспортировки тепловой энергии возможно при использовании оборудования с более высоким КПД и внедрением когенерации (комплексной выработки тепловой электрической энергии);

2) снижение объема потребления теплоэнергии потребителем.

Рост тарифов на коммунальные ресурсы, расширение частного сектора в отрасли активизировали установку приборов учета потребления энергоресурсов. Количество многоквартирных домов, обеспеченных приборами

учета на вводах в здание за последние 3 года удвоилось и составило около 14%. К 2010 году 30% многоквартирных домов будут оснащены приборами тепловой энергии. Наряду с приборами учета потребления энергоресурсов в домах будут устанавливаться узлы управления потребления тепловой энергии.

При строительстве и реконструкции объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры более широкое применение найдут современные технологии и материалы с высокими эксплуатационными характеристиками, продолжится перевод котельных с жидкого топлива на альтернативные виды топлива.

Энергосбережение станет определяющим фактором в осуществлении бюджетных инвестиций в объекты коммунальной инфраструктуры;

3) снижение нерациональных потерь теплоэнергии при его передаче.

При строительстве и реконструкции объектов коммунальной инфраструктуры предусматривается замена ветхих тепловых сетей на трубы в пенополиуретановой изоляции, что позволяет снизить потери тепловой энергии до 3% (в 2008 году будет заменено 23 км. ветхих тепловых сетей); замена кожухотрубных бойлеров в центральных тепловых пунктах на пластинчатые теплообменники; внедрение домовых индивидуальных тепловых пунктов; внедрение тепловых насосных установок для отопления жилых зданий (частный сектор); внедрение частотно-регулируемых приводов на насосных системах.

Инновационные технические решения при транспортировке тепла позволяют сократить объемы потребляемого тепла за счет снижения температуры теплоносителя.

В сельских поселениях при реконструкции систем теплоснабжения учитывается не менее важный момент - переход на локальные и индивидуальные источники теплоснабжения, что позволяет снизить потери тепловой энергии за счет приближения их к потребителю.

2. Повышение качества водоснабжения и водоотведения

В первую очередь стоит задача передачи систем водоснабжения и водоотведения муниципальной собственности в рынок через приватизацию, концессию, долгосрочную аренду с привлечением частных инвестиций в поддержание и развитие сетей и оборудования.

За счет модернизации оборудования инвесторы обеспечат население качественной услугой по водоснабжению и водоотведению, примером может служить работа по реконструкции данных систем в гг. Пермь, Березники, Лысьва.

Снижение стоимости потребляемой воды будет реализовано посредством следующих мероприятий:

1) снижение объема потребления воды.

Основной задачей по снижению объемов потребления воды является устранение утечек и повреждений в наружных сетях водопроводов.

Износ основных фондов объектов водоснабжения и водоотведения по зданиям и сооружениям достигает 61%, по сетям - 65%. Потери воды из-за утечек и повреждений в наружных сетях достигают 23% от объема подаваемой в сеть воды. Показатели технического состояния коммунальной инфраструктуры Пермского края находятся на уровне средних показателей по Российской Федерации.

Механизмом снижения объемов водопотребления также является установка приборов учета и систем регулирования. В соответствии с действующим законодательством нормативы потребления воды определяются представительными органами власти муниципальных образований. Увеличение объемов потребления воды по нормативу стимулирует граждан к установке приборов учета.

Для сокращения потерь воды в водопроводных сетях в тариф могут закладываться инвестиционные расходы, направленные на ремонт сетевого хозяйства;

2) снижение стоимости потребляемой воды.

Тарифы и нормативы на водоснабжение и водоотведение устанавливаются органами местного самоуправления.

К снижению стоимости потребляемой воды приводят внедрение инновационных технологий, установка индивидуальных систем водоснабжения. В связи с этим в крае планируются научно-исследовательские работы, направленные на развитие индивидуальных систем водоснабжения, которые сокращают расходы на сетевое хозяйство.

Ценовые параметры водоснабжения при использовании воды из открытых источников и подземных скважин рассчитываются индивидуально.

В настоящее время разрабатывается программа обеспечения безопасного питьевого водоснабжения населения Пермского края (программа «Чистая вода»). Реализация программы в 2009-2013 гг. позволит обеспечить население Пермского края питьевой водой надлежащего качества в необходимых объемах.

Заключение

ЖКХ - это важнейший сектор национальной экономики. Численность работающих на предприятиях отрасли составляет 4,2 млн. чел., т.е. 5,4% общей численности работающих в экономике; балансовая стоимость основных фондов составляет 700 млрд. руб. (4,7% от всей стоимости основных фондов России), объем услуг 19,7% от общего объема платных услуг, оказанных населению РФ.

Реформа ЖКХ означает, в частности, оплату населением жилищно-коммунальных услуг по их реальной стоимости, что существенно меняет структуру денежных расходов населения и соответственно модифицирует всю структуру макроэкономического спроса значительным изменением

Многочисленные попытки реформирования подвергнутся и параметры уровня жизни населения. ЖКХ так и не привели к формированию эффективно функционирующего рынка услуг ЖКХ. По-прежнему не развита конкуренция, и как следствие, работа предприятий отрасли не эффективна. В результате, содержание этого комплекса в его нынешнем виде непосильно как для потребителей жилищно-коммунальных услуг, так и для бюджетов.

ЖКХ представляет собой крайне сложное образование в структуре любой экономики. И дело не только в том, что, говоря о ЖКХ, крайне сложно четко определить его границы, не менее сложно определить и внутреннюю структуру этого сектора национальной экономики. Наконец, и возможно, в этом заключена главная проблема, имеющая как теоретический, так и практический аспекты: ЖКХ, будучи отраслью национальной экономики, испытывает значительные воздействия со стороны внеэкономических факторов, политических, в первую очередь.

Экономика ЖКХ, или, как это принято за рубежом, жилищная экономика - это «наука о том, как производители и потребители жилья принимают свои решения». При этом следует особо обратить внимание на следующие обстоятельства:

Во-первых, рынок жилья представляет собой два рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищно-коммунальных услуг. Хотя эти рынки и взаимодействуют друг с другом, они зависят от различных переменных.

Во-вторых, уникален сам жилищный фонд в плане его разнообразия, иммобильности, долговечности и высокой стоимости.

В-третьих, жилищный рынок в условиях современной экономики всегда предполагает вопрос о государственном вмешательстве на рынке жилья. Главной целью такого вмешательства является улучшение жилищных условий низко доходных слоев населения и смягчение последствий цикличности рынка жилья.

При исследовании рынка жилья следует иметь в виду существенную дифференциацию основных параметров этого рынка в порайонном разрезе. Кроме того, структура и динамика рынка жилья в немалой степени определяются характером поселений.

При этом крайне важно отметить, что сами понятия «город», «городской район» и «городское хозяйство» отличаются неопределенностью. И это вполне объяснимо: город представляет собой сверхсложную территориальную социально-экономическую систему, являющуюся объектом междисциплинарных исследований. Для целей экономического исследования «географический район считается городским, если в нем на относительно небольшой площади проживает большое число людей. ... Определение экономиста сформулировано с позиций плотности населения, поскольку в основе городской экономики лежит практически непрерывное взаимодействие различных видов экономических единиц, которое возможно лишь в том случае, если фирмы и домохозяйства сосредоточены на относительно небольшой площади»4.

Напротив, в сельской местности мы имеем дело не только с более низкой плотностью населения, но и с качественно иным уровнем интенсивности взаимодействия между фирмами и домохозяйствами. Кроме того, и это особенно справедливо в отношении современной России, реальная емкость рынков этого типа в настоящее время невелика, поскольку невелик и уровень доходов населения, проживающего в сельской местности. Впрочем, и в сельской местности, особенно на периферии крупных городских агломераций, в последние годы формируется рынок элитных услуг ЖКХ.



Список использованной литературы:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ // Консультант Плюс

2. Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организации коммунального комплекса» от 22.12.2004 г. № 210-ФЗ // Консультант Плюс.

3. Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организации коммунального комплекса» от 26.12.2005 г. № 184-ФЗ // Консультант Плюс.

4. Багаев А.Н. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: все что о ней слышали и хотим знать/ А.Н. Багаев. - Ростов Н/Д: Феникс 2006 - 224с

5. Бородкин Ф.М, Гримаков В.И, Друганов С.П., Лылова О.В Местное самоуправление в условиях жилищно-коммуналной реформы

6. Голуб Л. А. Социально-экономическая статистика. 2009

7. Елисеева И.И., Силаева С.А., Щирина А.Н. Практикум по макроэкономической статистике. 2007

8. Ефимова М.Р., Бычкова С. Г. Практикум по социальной статистике. 2005

9. Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города: Учеб. пособие ля студ. высш. учеб. заведений. - М.: Изд-во ВЛАДОС-ПРЕСС, 2003. - 96 с.

10. Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города: учебное пособие для высших учебных заведений - М.: Издательство www. Vlados.ru ВЛАДОС-ПРЕСС 2003 - 96с

11. Каменева Е.А, Барулин С.В Финансы жилищно-коммунального хозяйства. - М.- Ось - 89, 2003.-192с

12. Кибанов А.Я. «Экономика и социология труда: Учебник». - М.: ИНФРА-М, 2003. - 584с.

13. Курс социально-экономической статистики: Учебник для вузов / Под ред. Проф. М.Г.

14. Липсиц И.В. «Экономика: учебник для вузов». - М.: Омега-Л, 2006. - 656с. - (Высшее экономическое образование).

15. Назаров М.Г. Курс социально-экономической статистики. 2003

16. Остапенко Ю.М. «Экономика труда: Учеб. пособие». - М.: ИНФРА-М, 2006 - 268с. - (Высшее образование).

17. Регулирование экономических отношений и тарифная политика в жилищной сфере // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2006. - № 9.

18. Салин В.П., Шпаковская Е.П. Социально-экономическая статистика: Учебник. - М.: Юрист, 2001.

19. Тарифная политика в сфере жилищно-коммунального хозяйства // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2006. - № 8.

20. Хейне П., Боуттке П., Причитко Д. «Экономический образ мышления», 10-е издание / пер. с англ. Гуреш Т.А. - М.: Изд. дом «Вильямс», 2005. - 544 с.

21. Чепурин М.Н., Киселева Е.А. «Курс экономической теории: учебник». - 5-е исправленное, дополненное и переработанное издание - Киров: «АСА», 2005. - 832с.

22. Чернышов Л.Н. Ценовая и тарифная политика в жилищно-коммунальном хозяйстве. Научн. ред. - акад. Е.В. Басин. -- М.: Книжный мир, 1998. - 248 с.

Приложения

О тарифах и услугах для населения на жилищно-коммунальные услуги

В данном разделе представлен перечень услуг по содержанию жилья и работ по текущему ремонту общего имущества жилых домов, которые производятся в счет оплаты за содержание и ремонт жилья. Все, что требуется жильцам сверх этого перечня, оплачивается дополнительно.

Пермяки, чьи суммы платежей за коммунальные услуги превышают 22% от совокупных доходов семьи, могут рассчитывать на получение субсидий.

Размер платы за услуги по содержанию и текущему ремонту жилого помещения (с учетом НДС) для населения в пределах общей площади жилья (утвержден постановлением администрации г. Перми №572 от 19.06.2008)

Тип дома	Наименование услуги
	Единица измерения: руб./1 кв.м. общей площади жилья
	Плата за содержание жилого помещения (за содержание общего имущества дома)	Плата за текущий ремонт жилого помещения (за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома)
В 1-2-этажных жилых домах без благоустройства	13,78	8,37
В 1-2-этажных жилых домах с благоустройством (водоснабжение, водоотведение, центральное отопление)	10,11	7,19
В 3-5-этажных благоустроенных жилых домах без мусоропровода	8,43	6,03
В 3-5-этажных благоустроенных жилых домах с мусоропроводом	10,13	5,50
В 6-11-этажных благоустроенных жилых домах для проживающих: на 1 и 2 этажахна 3 этаже и выше	8,9014,22	5,40
В 12-этажных и выше благоустроенных жилых домах для проживающих: на 1 и 2 этажах на 3 этаже и выше	9,07 14,39	5,32

Размер платы за услуги по содержанию и текущему ремонту жилого помещения (с учетом НДС) для населения, проживающего в общежитии, в пределах жилой площади жилья (утвержден постановлением администрации г. Перми №572 от 19.06.2008)

Тип дома	Наименование услуги
	Единица измерения: руб./1 кв.м. жилой площади жилья
	Плата за содержание жилого помещения (содержание общего имущества дома)	Плата за текущий ремонт жилого помещения (текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома)
В 1-2-этажных общежитиях	15,23	10,39
В 3-5-этажных благоустроенных общежитиях без мусоропровода	17,44	9,54
В 3-5-этажных благоустроенных общежитиях с мусоропроводом	20,49	8,86
В 6-11-этажных благоустроенных общежитиях для проживающих: на 1 и 2 этажах на 3 этаже и выше	19,49 27,53	7,89
Плата за услуги по содержанию обслуживающего персонала	руб./кв. м жилой площади жилья	19,47



Цены на вывоз твердых бытовых отходов для населения, проживающего в частном секторе (с учетом НДС)

Район города	Рублей на человека в месяц
Ленинский район	11,23
Свердловский район	11,23
Мотовилихинский район	10,64
Дзержинский район	11,47
Индустриальный район	11,64
Орджоникидзевский район	12,46
Кировский район	13,54

Тарифы на услуги по централизованному отоплению и горячему водоснабжению для населения

В соответствии со ст. 157 Жилищного кодекса РФ, п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307, с 1 января 2007 года размер платы за отопление и горячее водоснабжение будет рассчитываться по тарифам, установленным Региональной энергетической комиссией Пермского края для ресурсонабжающих организаций (поставщиков тепловой энергии), и исходя из нормативов потребления данных услуг, утвержденных решением Пермской городской Думы от 23.12.2003 №161 «О нормативах потребления коммунальных услуг».