- на установление пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется путем принятия членами товарищества решений на общем собрании членов ТСЖ.

ТСЖ владеет, пользуется и в установленных законодательством пределах распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме при наличии полномочий собственников помещений. Товарищество наделяется такими полномочиями в момент его создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в устав товарищества. Полномочия на совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме от не членов товарищества ТОК приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно, прежде всего, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления общим имуществом в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений для улучшения условий их проживания (консультационные услуги, услуги Интернет, связи, услуги представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка корреспонденции и другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации, направленные на достижение предусмотренных уставом целей).

Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) либо путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. [14]

Решение общего собрания собственников помещений о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке, установленном ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда только по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ, то есть:

- в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер (т.е. когда их исправление применительно к обстоятельствам конкретного случая невозможно);

- осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии);

- осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

Решение о ликвидации ТСЖ может принять общее собрание членов товарищества. Общее собрание назначает ликвидационную комиссию, к которой переходят полномочия правления ТСЖ. То есть, с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят функции и права правления ТСЖ. Задачей ликвидационной комиссии является завершение деятельности ТСЖ. Поэтому правление прекращает свою деятельность и обязано полностью подчиниться решениям ликвидационной комиссии.

Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации).

Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

Решение вопросов правопреемства в отношении конкретных прав и обязанностей юридического лица при его реорганизации связано с передаточным актом или разделительным балансом, которые утверждаются участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц.

При слиянии, присоединении и преобразовании вся совокупность прав и обязанностей реорганизованных юридических лиц переходит к одному правопреемнику - вновь созданному юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

Созданное в многоквартирном доме товарищество собственников жилья может принять такой дом в управление, если общее собрание собственников помещений приняло соответствующее решение о выборе способа управления - управление товариществом собственников жилья.

Сам факт создания товарищества не является основанием для передачи дома этому товариществу в управление.

ТСЖ в системе договорных отношений выглядит следующим образом (рис. 4).



Рисунок 4 - ТСЖ в системе договорных отношений

Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Органами управления ТСЖ являются:

1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;

2) правление товарищества.

Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.

В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (рис. 5).



Рисунок 5 - Общее собрание домовладельцев

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ.

Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.

Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, можно выделить по значимости в два блока:

1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:

- принятие решении о реорганизации и ликвидации товарищества;

- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

- принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

2) вопросы, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей (Приложение А):

- избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

- образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

- внесение изменений в устав товарищества;

- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

- определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

- другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление товарищества избирается из числа его членов общим собранием. Решение о составе правления товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума такого собрания.

Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья.

Правление товарищества обязано:

- соблюдать товариществом законодательство и требования устава товарищества;

- выбирать председателя правления товарищества;

- осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;

- составлять смету доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;

- управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;

- нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление товарищества обязано соблюдать нормы Трудового кодекса РФ;

- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;

- созывать и проводить общее собрание членов товарищества;

- распоряжаться средствами товарищества;

- выполнять иные, вытекающие из устава товарищества собственников жилья, обязанности.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Срок полномочий правления ТСЖ устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года.

В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления.

Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления товарищества. Протоколы заседаний правления ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Председатель правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на срок, определенный его уставом, но не более чем на два года, так как председатель правления товарищества - член правления такого товарищества, а срок полномочий правления не может превышать двух лет (рис. 6). Председателем правления товарищества не может быть не член товарищества либо лицо, действующее по доверенности от члена товарищества. Выборы председателя правления могут быть осуществлены и на общем собрании членов товарищества, но в этом случае только общее собрание членов товарищества может досрочно прекратить его полномочия. Председатель правления ТСЖ свои полномочия может осуществлять на общественных началах либо на профессиональной основе. В последнем случае правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор. Председатель правления товарищества собственников жилья имеет следующие полномочия:

- обеспечивает выполнение решений правления;

- дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

- действует без доверенности от имени товарищества;

- подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

- разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников.

Рисунок 6 - Правление ТСЖ

По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор. Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности (Приложение Б).

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

Источники, из которых формируются средства товарищества собственников жилья, состоит из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества.

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества

- субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, если эти средства предусмотрены законодательством;

- прочих поступлений. [15]

ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано.

Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения (жилого и нежилого) в многоквартирном доме.

Вступление в члены ТСЖ возможно при учреждении такого товарищества или путем подачи заявления (Приложение В).

Собственник помещения в многоквартирном доме становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Прекращение права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме возможно в следующих случаях:

- по решению суда;

- при отчуждении помещения;

- в случае гибели или уничтожения помещения;

- при отказе от собственности.

В связи с тем, что помещения в многоквартирном доме могут принадлежать нескольким собственникам в долевой собственности, то каждый участник долевой собственности имеет право вступления в члены ТСЖ.

Член товарищества имеет право:

- самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;

- участвовать в общем собрании членов товарищества и голосовать лично или через своего представителя, уполномоченного доверенностью;

- избирать и быть избранным в органы управления товарищества и его орган контроля;

- получать информацию о деятельности органов управления товарищества как самостоятельно, так и через его органы контроля;

- добровольно выйти из состава членов товарищества;

- обжаловать в суд решение общего собрания членов товарищества или решение правления товарищества, которые не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права и охраняемые законом интересы;

- вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов;

- осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащем ему помещении с соблюдением требований законодательства РФ, санитарных, противопожарных и иных правил и норм;

- поручать товариществу заключать в его интересах и за его счет возмездные договора с третьими лицами, а также по его поручению производить оплату по заключенным договорам;

- осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.

Член товарищества обязан:

- бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;

- поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, правила содержания общего имущества;

- использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением;

- выполнять требования устава, решений общего собрания членов товарищества, правления товарищества;

- не нарушать права других собственников;

- нести бремя содержания принадлежащего помещения, общего имущества;

- своевременно оплачивать членские взносы, налоги и обязательные платежи: плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- своевременно извещать товарищество или уполномоченную им управляющую организацию (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем;

- за свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и находящегося внутри него оборудования, не относящегося к общему имуществу;

- допускать в помещение должностных лиц товарищества, управляющей организации (управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;

- участвовать в мероприятиях, проводимых товариществом;

- участвовать в общих собраниях членов товарищества;

- принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу;

- соблюдать иные установленные общим собранием членов товарищества требования. [16]

В городе Москве проводится политика создания условий для организации и эффективной деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ), как способа управления многоквартирным домом, наиболее полно реализующего права и обязанности собственников помещений по управлению таким домом.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

В районе Люблино работа по созданию ТСЖ ведётся с 2007 года. Работа проводилась в соответствии со следующими нормативными документами:

- Постановлением Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. №398-ПП «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год»,

- Распоряжением префекта ЮВАО от 07.08.2007 г. №1635 «Об утверждении Адресного перечня жилых домов, где имеются предпосылки к созданию товариществ собственников жилья в 2007 году»;

- Регламентом взаимодействия ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» и

территориальных органов исполнительной власти по реализации Программы поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы.

В рамках данного Регламента управой района была организована информационно-разъяснительная работа с жителями домов, включенных в программу создания ТСЖ. Работа проводилась путем встреч с инициативными группами жителей, на встречах со старшими по домам, путем вывешивания с постоянным обновлением информации на досках объявлений в домах, размещением статей в газету «Моё Люблино», раздачей брошюр, информационных писем за подписью главы управы.

Были подобраны инициативные группы жителей домов, собственникам жилья в домах по созданию ТСЖ через почтовые ящик розданы информационные письма о преимуществах создания ТСЖ. [17]

В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы №398 в целях оказания практической помощи собственникам помещений по организации ТСЖ в домах района работают специалисты ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» на которых возложены данные функции.

По состоянию на 01.05.2008 г. из 56 ТСЖ (планируемых к созданию в 2007) году внесены в Единый государственный реестр юридических лиц ТСЖ по 7-ми адресам:

- Краснодарская, 60

- Люблинская, 113а

- Маршала Баграмяна, 8

- Марьинский парк, 41-2

- Новороссийская, 16

- Совхозная, 18-2

- Кубанская, 12-3

По оставшимся 49 строениям документы переданы на регистрацию ТСЖ в Московскую межрайонную Инспекцию Федеральной Налоговой службы по г. Москве.

При создании ТСЖ в 2008 году, работа по созданию ТСЖ проводится с учётом Постановления Правительства Москвы №1032 от 04.12.2007 г. «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.».

Данная программа разработана в целях обеспечения выполнения обязательств города по устранению недоремонта жилищного фонда, накопившегося за прошлые годы в условиях недостаточного финансирования.

В первую очередь на проведение выборочного капитального ремонта отбираются дома, где созданы ТСЖ со смешанной формой собственности (муниципальные). Построенные до 1991 года (включительно) с железобетонными перекрытиями, с этажностью от 6 этажей и выше, техническое состояние которых удовлетворительное и частично неудовлетворительно.

Начиная с 2009 года комплексный и выборочный капитальный ремонт будет проводиться только в случае реализованного собственниками помещений в многоквартирном доме решения общего собрания о создании ТСЖ или иного объединения собственников помещений.

В районе Люблино в 2008 году запланировано создание ТСЖ в 68 жилых строениях района. При внесении в адресные перечни, управой района учитывалось включение жилых домов в план выборочного капитального ремонта согласно городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов.

В настоящее время в рабочем порядке проводится работа по разносу уведомлений и сбору решений собственников по домам, где запланировано создание ТСЖ по строениям. По состоянию на 01.05.2008 г.: из 68 запланированных к созданию ТСЖ в 2008 году по 29 строениям документы переданы в ГУП «Центр…» для передачи на регистрацию ТСЖ.

В принятой Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья на 2007-2009 годы, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 22.05.2007 г. и других документах Правительства Москвы предусмотрены следующие основные меры поддержки ТСЖ:

1) проведение в первоочередном порядке капитального ремонта многоквартирных домов, в которых созданы ТСЖ;

2) предоставление ТСЖ бюджетных субсидий на содержание и ремонт управляемых ими домов в том же порядке и размере, что и для дирекций единого заказчика (ДЕЗ);

3) предоставление ТСЖ нежилых помещений для организации их деятельности на бесконкурсной основе и по минимальной ставке арендной платы, в том числе путём перевода освободившихся жилых помещений на первых этажах, являющихся собственностью города Москвы, в нежилой фонд;

4) определение в первоочередном порядке границ земельных участков под многоквартирными домами, управляемыми ТСЖ, и их оформление в общую долевую собственность собственников помещений;

5) проведение мероприятий по созданию ТСЖ за счет бюджетных средств;

6) бесплатное обучение председателей ТСЖ и инициативных групп граждан. [18]

Рассмотрев все наиболее крупные аспекты ТСЖ, можно выделить множество достоинств этой формы управления:

1) Возможность влиять на решение вопросов. К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.

2) Порядок и чистота вашего дома. Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.

3) Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т.д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Также ТСЖ имеет и недостатки:

1) Мнение большинства важнее. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.

2) Более высокие платежи. Это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. В ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т.д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.

3) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан. Для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело - собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое - жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. [19]

3.2 Современные проблемы ЖКХ и пути их разрешения на муниципальном уровне

Одна из важнейших проблем современного этапа реформирования экономики в муниципальных образованиях состоит в радикальном изменении механизмов управления развитием муниципального жилищно-коммунального хозяйства как системы, обеспечивающей жизнедеятельность населения. Основная задача муниципального управления - формирование механизма управления в ЖКХ, позволяющего эффективно функционировать в постоянно меняющихся условиях в рыночных условиях.

Преобразования жилищно-коммунальной отрасли - важнейшая составляющая всего комплекса проводимых государственных реформ. Трудно назвать еще одну отрасль, где так тесно переплелись финансовые, технические, социальные, политические аспекты, непосредственно затрагивающие интересы каждого жителя.

Анализ актуальности широкого круга вопросов реформирования ЖКХ, таких как состояние жилищного фонда, обновление производственно-технической базы предприятий коммунального хозяйства, экономия теплоэнергоресурсов, обеспечение должного уровня качества жилищно-коммунальных услуг и приемлемых расценок на них в соответствии с уровнем доходов населения, свидетельствует о том, что все они являются первоочередными и требуют комплексного подхода к своему решению.

Одной из основных проблем жизнеобеспечения населения муниципального образования является проблема реформирования ЖКХ, которая находится в состоянии кризиса. К реформе жилищно-коммунальной сферы, которая в наших условиях до сих пор также является формой монополии, должны предъявляться еще более жесткие требования

Предлагаемая правительством еще с 1997 г. концепция и все последующие официальные программы и преследуют лишь одну цель - перенести ответственность за состояние ЖКХ, а также расходы по его содержанию на население - и в этом смысле носят исключительно фискальный характер. Учитывая уровень доходов и сбережений населения, с одной стороны, и масштабы потребности в финансовых ресурсах на содержание и реконструкцию систем жизнеобеспечения, которые за последние десять лет пришли в критическое состояние, - с другой, такая концепция приведет не к преодолению, а к обострению кризиса в ЖКХ, чреватому социально-политической дестабилизацией.

Критическое отношение общества к планам так называемого реформирования ЖКХ, которые на практике сводятся лишь к идее его форсированной фактической приватизации, определяются еще и тем, что целый ряд нерешенных юридических, экономических и политических вопросов в этой сфере на данном этапе делает возможность эффективной работы здесь частного бизнеса крайне проблематичной. Без наведения порядка с финансированием потребления соответствующих услуг государственными и муниципальными предприятиями, без политических гарантий возможности судебного взыскания платы за потребляемые коммунальные услуги и гарантий против произвола местных администраций серьезный и добросовестный частный бизнес в этих сферах невозможен. Необходимо также создание системы учета реальных объемов потребляемых услуг населением, определение минимального набора услуг, при отсутствии которого не может взиматься плата за коммунальные услуги.

Несмотря на произошедшие в 2004-2006 гг. при поддержке федерального центра положительные изменения на местах, в целом положение дел в отрасли нельзя признать удовлетворительным. Нарастает комплекс нерешенных финансовых проблем, основными из которых являются зависимость производителей жилищно-коммунальных услуг от бюджетных дотаций; значительный объем недофинансирования отрасли и прочие. Увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный жилищный фонд; износ основных фондов предприятий жилищно-коммунального хозяйства составляет более 60%. Наблюдаются значительные потери энергоресурсов (в тепловых сетях свыше 30%).

Основные цели реформирования ЖКХ:

- обеспечение населению условий проживания, отвечающих стандартам качества;

- снижение издержек производителей услуг и, соответственно, тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

- смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования;

- переход отрасли на самоокупаемость.

Основные способы достижения указанных целей:

1. совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля;

2. переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание;

3. совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в т. ч. установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;

4. совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Реформа ЖКХ предполагает:

1) переход к самофинансированию отраслевых организаций путем снижения, а в будущем и прекращения бюджетных ассигнований на предоставление дотаций, ликвидацию перекрестного субсидирования;

2) увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения до экономически обоснованного уровня, определяемого в основном путем конкурсного отбора организаций, предоставляющих эти услуги.

Защита населения при переходе на рыночные принципы оплаты жилищно-коммунальных услуг состоит в недопущении со стороны органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления и уполномоченных ими организаций:

а) сдерживания развития программы предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг семьям с низким доходом;

б) необоснованного снижения качества услуг по сравнению с тем, которое предусмотрено договорами найма;

в) введения неоправданно высокого уровня ставок на оплату жилья, превышающего по площади социальную норму, и тарифов на сверхнормативное потребление коммунальных услуг.

Реформа ЖКХ носит комплексный, крупномасштабный характер и затрагивает все сферы деятельности муниципального образования: хозяйственно-финансовую, организационно-правовую, социально-политическую, экологическую, техническую, кредитную и другие стороны деятельности. Главное направление реформирования - совершенствование финансовых отношений предприятий ЖКХ.

Для достижения поставленных целей необходимо выполнить следующие ключевые задачи:

- создать и усовершенствовать экономические и организационные механизмы снижения стоимости жилищно-коммунальных услуг при сохранении и повышении их качества и устойчивости работы отрасли;

- совершенствовать тарифную политику на жилищно-коммунальные услуги с целью достижения баланса между финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособностью потребителей;

- повысить инвестиционную привлекательность ЖКХ;

- сократить бюджетное дотирование отрасли и использовать высвобождающиеся бюджетные ресурсы на социальные цели;

- повысить долю внебюджетного финансирования ЖКХ за счет средств населения при обеспечении эффективной адресной помощи малообеспеченным семьям.

Сегодня жилищное и коммунальное хозяйство муниципального образования представляет собой многоотраслевое хозяйство, в котором переплетаются все социально-экономические отношения по жизнеобеспечению населения и удовлетворению потребностей производственных отраслей и сферы услуг. Совершенствование социально-экономических отношений на уровне муниципальных образований требует исследования теоретических и практических основ реформирования ЖКХ, выявления особенностей системы управления данной сферой в процессе деятельности многопрофильных предприятий, разработки стратегии и тактики управления с целью повышения эффективности и качества обслуживания населения жилищно-коммунальными услугами. Реформирование жилищно-коммунальной сферы во многом зависит от степени организации управленческого воздействия со стороны институтов местного самоуправления. Для формирования эффективной системы управления и развития сектора жилищно-коммунальных услуг необходимо решение методологических вопросов о структуре механизма управления в ЖКХ.

Для эффективного решения проблем ЖКХ на муниципальном уровне следует прежде всего осуществить следующее:

1. формирование эффективных взаимосвязей в сфере ЖКХ между субъектами и объектами на уровне муниципалитета, а также понимание сущности экономических отношений участников в сфере ЖКХ сквозь призму взаимодействия и реализации экономических потребностей и интересов человека;

2. определение принципов муниципального управления ЖКХ. К ним относят: принцип инициативы и самостоятельности; административной централизации; структурности и взаимосвязи; приоритетных задач и направлений; инвестиционной привлекательности; равной социальной защиты и справедливости; взаимного доверия и ответственности; инновации и модернизации; научности;

определение специфики муниципального управления ЖКХ, базирующегося на количественных и качественных показателях;

3. определение особенностей муниципального управления ЖКХ, которые формируются под воздействием факторов как эндогенного, так и экзогенного характера;

4. определение методов муниципального управления ЖКХ. Общие: административно-распорядительные, экономические, социально-психологические, инновационные, частные;

5. формирование функции муниципального управления ЖКХ. Общие функции можно представить как: планирование, организация, мотивации координация и контроль. К частным функциям можно отнести непосредственное согласованное управление конкретным предприятием, группой предприятий однородной направленности. Специфику частных функций определяет набор факторов: экономические, производственные, социальные, географические, демографические, экологические.

Формирование задач механизма муниципального управления ЖКХ. Общими из них являются:

1. формирование стратегии и тактики управления объектами ЖКХ муниципалитета;

2. внедрение новых форм и методов хозяйствования, совершенствование организации управления; развитие конкурентных отношений;

3. управление обеспечением надлежащего состояния предприятий ЖКХ и эффективным предоставлением необходимого уровня и качества услуг населению;

4. решение вопросов муниципального благоустройства и дорожного строительства;

5. осуществление, в соответствии с законодательством, контроля над деятельностью системы ЖКХ муниципального образования. [20]

Заключение

Жилищно-коммунальное хозяйство является многоотраслевым комплексом, который по существующему законодательству относится к компетенции органов местного самоуправления. Но в администрации многих регионов отсутствуют структурные подразделения, занимающиеся проблемами ЖКХ региона и вывода его из кризисного состояния.

Сегодня основные фонды ЖКХ характеризуются следующими показателями:

1. Износ объектов коммунального хозяйства составляет 70%;

2. Форма собственности - муниципальная;

3. Применяемые технологии неэффективны и энергозатратны.

Для изменения сложившейся ситуации необходимы модернизация объектов и систем водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, а также сформировать систему управления ЖКХ, определить сроки реализации антикризисных мер.

Ключевой задачей нового этапа реформирования ЖКХ является создание принципиально новой системы управления собственностью.

Управляющие организации (компании) должны предлагать свои услуги по управлению жильем и получать это право, как правило, на конкурсной основе.

При выборе управляющих организаций собственник (муниципалитет) должен руководствоваться следующими соображениями:

1. во-первых, такие организации должны быть юридически независимыми от властных структур, поскольку им делегируются права управления жилищным фондом города (района) на определенный период;

2. во-вторых, управляющая организация должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им ЖКУ, что должно быть достигнуто выбором соответствующих организационных и финансовых механизмов.

Основными задачами таких организаций должны являться:

1) выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном им в управление жилищном фонде;

2) заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;

3) обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факт предоставления.

Для решения указанных задач необходимы соответствующие механизмы экономического стимулирования. которые в лучшей степени действуют, когда на рынок услуг управления объектами жилищного фонда выходят организации разных форм собственности, при наличии финансово-экономических, нравственно-правовых, юридических и других норм регулирования их деятельности.

На сегодняшний день существуют различные формы объединения жителей, предусмотренные действующим законодательством: территориальные общины, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные и жилищные кооперативы.

Основная цель объединения жителей - сделать свой дом лучше, чем он был и по возможности сократить расходы жильцов на эксплуатацию, а также за свои деньги получать должное качество коммунальных услуг, что означает:

а) Возможность контролировать предоставление жилищно-коммунальных услуг;

б) Самостоятельно выбирать обслуживающую организацию;

в) Определять набор необходимых услуг;

г) Оплачивать выполненные работы в соответствии с их качеством;

д) Самостоятельно определять размер платежей за обслуживание дома

Товарищества собственников жилья - это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Создание ТСЖ предусматривает разумное, эффективное хозяйствование и позволяет: реально осуществлять защиту прав и интересов жителей дома:

1. самим управлять, распоряжаться и лучше использовать свои финансовые средства, изыскивать дополнительные источники финансирования, внедрять современные энергоресурсосберегающие технологии, воспитывать бережливость;

2. рационально использовать нежилую площадь дома, извлекать из нее доход, получать на цели товарищества плату за аренду нежилых помещений в доме;

3. рационально пользоваться своим земельным участком, строить, ремонтировать и реконструировать свой дом, улучшать благоустройство территории:

4. получать долгосрочные беспроцентные ссуды под залог своей собственности;

5. приобретать движимое и недвижимое имущество, паи, облигации, акции и другие ценные бумаги;

6. самим заключать договоры на обслуживание, определять объемы и качество работ, нанимать подрядчиков, принимать выполненные работы;

Проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового регулирования отношений между сособственниками общего имущества является на сегодня актуальной. Эту задачу предполагалось решить путем создания гражданами товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Сегодня идея организации управления жильем на основе ТСЖ активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образованных ТСЖ, на основе положительного опыта деятельности ТСЖ, которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий.

В районе Люблино работа по созданию ТСЖ ведётся с 2007 года. Управой района была организована информационно-разъяснительная работа с жителями домов, включенных в программу создания ТСЖ. Работа проводилась путем встреч с инициативными группами жителей, на встречах со старшими по домам, путем вывешивания с постоянным обновлением информации на досках объявлений в домах, размещением статей в газеты, раздачей брошюр, информационных писем за подписью главы управы.

Были подобраны инициативные группы жителей домов, собственникам жилья в домах по созданию ТСЖ через почтовые ящик розданы информационные письма о преимуществах создания ТСЖ.

В районе Люблино в 2008 году запланировано создание ТСЖ в 68 жилых строениях района. При внесении в адресные перечни, управой района учитывалось включение жилых домов в план выборочного капитального ремонта согласно городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов (Приложение Г, Д).

В данной работе было подробно рассмотрено жилищно-коммунальное хозяйство, как кризисная отрасль современной экономики. На сегодняшний день ЖКХ нуждается в серьезном реформировании во всех своих направлениях и на всех уровнях. За последние годы было много проведено программ, направленных на улучшение условий жизни населения, как отдельных районов, так и страны в целом. И на сегодняшний день прогресс на лицо, действительно по сравнению с предыдущими годами есть заметные улучшения состояния отросли. И всё же жилищно-коммунальная сфера еще нуждается в реформировании и развитии.

Рассмотрев систему ЖКХ на примере управы района Люблино и оценив ситуацию, в которой находится ЖКХ, я сделала рекомендации для района в области:

1. к сожалению, недостаточность финансирования сильно затрудняет совершенствование и развитие жилищно-коммунальной отросли. В данной ситуации стоит найти дополнительные источники финансирования для устранения дефицита средств.

2. стоит разработать ряд крупномасштабных программ для развития отрасли ЖКХ и благоустройства района.

3. в настоящее время изношены практически все фонды. Они требуют срочного ремонта и модернизации.

Результатом данной работы можно считать:

1. определение условий в которых находится современное жилищно-коммунальная сфера;

2. рассмотрение различных мер и программ реформирования

3. описание проблем и рекомендации по их устранению

Список использованных источников

1. Симионов Ю.Ф, Ткачева Н.А., Яковлев В.А.: Практическое Пособие.: М; Ростов-на-Дону: ЖКХ справочник для работников муниципальных образований. 2007 г.

2. Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2001.

3. Дмитриев Ю.А.: Учебник для высших учебных заведений. - 3-е изд., Муниципальное право - М.: Эксмо, 2005 г.

4. Чанов С.Е. Муниципальное право. - М.: Юрайт, 2007 г.

5. Конституция РФ от 1993 г.

6. Иванов Г.Н. Реформа ЖКХ в России - М.: 1999 г.

7. Чернышев Л.Н. Экономика городского хозяйства. - М.: Изд-во «Московская газета», 1999

8. Арцыбашев В.М., Симионова Н.Е.: Совершенствование рыночного механизма функционирования жилищно-коммунального комплекса. Экономика строительства. - М.: 2004 г.

9. Жилищные условия и коммунальное обслуживание населения: Справочно-информационное пособие для специалистов ЖКХ и населения. - М.: Госстрой России, 2000 г.

10. Федеральная целевая программа «Жилище» 2002-2010 гг.

11. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, 1998 г.

12. Большая советская энциклопедия, М., Советская энциклопедия 1978 г.

13. Матеров Л.Н., Хомяков В.К.: Тренинг - М.: Организационное собрание в ТСЖ, 2000 г.

14. Жилищный кодекс РФ от 1 марта 2005 г.

15. Сапрыкин П.В.: Учебное пособие: М: Управление многоквартирными домами. 2006 г.

16. Кострова Е.М., Теплова И.А.: Моя квартира в нашем доме. Доступно о реформе ЖКХ - М.: Московские учебники, 2007 г.