Оценка государственного имущества

Инструкцией по оценке предприятий как имущественных комплексов (бизнеса), утвержденной постановлением Госкомимущества от 09.09.2008 № 70 (далее - Инструкция № 70), которая применяется для оказания услуг по оценке предприятия как объекта прав, предприятия как имущественного комплекса (бизнеса), доли в уставном фонде юридического лица, пакета акций, части предприятия [2.13].

Указанные инструкции разработаны на основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 и в соответствии с государственными стандартами.

Рыночный метод представляет собой метод оценки объекта оценки на основе использования одного, двух или всех следующих методов оценки: затратного, доходного, сравнительного.

Стоимость объекта недвижимости (V) затратным методом определяется по формуле

V = V_L + V_B + EP + IC + EA_X - AD (2.1),

где V_L - стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;

V_B - стоимость улучшений, д.е.;

EP - прибыль предпринимателя, д.е.;

IC - косвенные затраты, д.е.;

EA_X - внешнее удорожание, д.е.;

AD - накопленный износ, д.е. [2.10]

Определение стоимости местоположения объекта недвижимости (V_L) с использованием кадастровой стоимости производится по формуле

V_L = КС_ЗОНЫ x S_L x k_Р x k_Ц (2.2),

где КС_ЗОНЫ - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, д.е./кв.м;

S_L - площадь земельного участка, кв.м;

k_Р - корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

k_Ц - коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных участков

Стоимость восстановления или стоимость замещения законченных строительством объектов (стоимость улучшений) рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога к единому уровню цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов). Если первоначальная стоимость объекта оценки определена по первоначальной стоимости объектов-аналогов с использованием республиканских или ведомственных нормативов по отраслям экономики, проектно-сметной документации по объекту оценки и объектам-аналогам стоимость замещения (С_З) рассчитывается по формуле

С_З = С_П x K₁₉₉₁x K_СМР x К_Н (2.3),

где С_П - первоначальная стоимость объекта оценки, рассчитанная по первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.;

K₁₉₉₁ - индекс пересчета стоимости объекта в базисный уровень цен 1991г.;

K_СМР - коэффициент СМР;

К_Н - коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, рассчитанный без НДС. [2.10]

Если первоначальная стоимость объекта оценки определена в базисном уровне цен до 1991 года и по результатам обследования на объекте оценки выявлены отделочные работы по современным стандартам, объект оценки оснащен современными средствами связи, коммуникациями, другими новыми техническими решениями, стоимость восстановления (замещения) может рассчитываться с учетом коэффициента научно-технического прогресса (k_НТП), который определяется по формуле

k_НТП = (1 + Дс)ⁿ (2.4),

где Дс - рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, доля;

n - количество лет от базисного уровня цен до даты оценки. [2.10]

Рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, принимается оценщиком от одного до трех процентов в год либо экспертно на основании анализа изменения ценообразующих факторов за период, прошедший с момента ввода в эксплуатацию объекта оценки или с момента введения в действие технических нормативных правовых актов, по которым определялась первоначальная стоимость объекта оценки, до даты оценки.

Косвенные затраты являются дополнительными затратами сверх стоимости строительства по объекту оценки, необходимыми для его нормального функционирования за срок экспозиции. Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и др.

Прибыль предпринимателя (инвестора) - это величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием. Основой для расчета прибыли предпринимателя по объекту оценки может являться стоимость восстановления (замещения). Норма прибыли определяется одним из методов: экспертных оценок, выделения, индекса прибыльности и др.

Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, развитая инфраструктура и прочее. Для определения внешнего удорожания могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.

При определении износа используются следующие методы: нормативного износа; средневзвешенного износа; экономической жизни; разбивки; рыночной выборки. Метод нормативного износа позволяет определить физический износ улучшения как отношение фактического срока службы к нормативному сроку службы. Метод средневзвешенного износа основан на определении физического износа по техническому состоянию конструктивных элементов на дату осмотра с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом. Процент износа конструктивных элементов объекта оценки определяется путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования, с установленными в законодательном порядке значениями этих признаков.

Определение стоимости предприятия (V) затратным методом заключается в расчете разницы между суммой всех активов и его обязательствами, отраженных в бухгалтерском балансе, как правило, по состоянию на первое число месяца, на которое проводится оценка, по формуле

V = А - О (2.5),

где А - активы предприятия, д.е.;

О - обязательства предприятия, д.е. [2.13]

В рамках затратного метода оценки предприятия могут использоваться следующие методы расчета стоимости: накопления активов; скорректированной балансовой стоимости; ликвидационной стоимости.

Оценка стоимости объекта недвижимости доходным методом производится следующими методами расчета стоимости: прямой капитализации; капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков); валовой ренты (валового мультипликатора); остатка.

Определение стоимости объекта недвижимости (методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится по формуле

(2.6),

где V - стоимость объекта недвижимости;

NOI_t - годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости в году t;

r_t - норма дисконтирования в году t;

r_n - норма дисконтирования в году n;

REV_n - реверсия в году n;

t - расчетный период от 1 до n;

n - срок прогноза.

Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах в следующей последовательности:

определяется годовой потенциальный валовой доход;

определяются годовые потери арендной платы;

определяется годовой действительный валовой доход;

определяются годовые операционные расходы;

определяется годовой чистый операционный доход;

определяется коэффициент (мультипликатор) операционных расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода.

При расчете стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи путем дисконтирования каждого будущего дохода, определение нормы дисконтирования производится методами кумулятивного построения; сравнения альтернативных инвестиций; выделения; мониторинга и др.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования (r) является функцией риска и определяется как сумма безрисковой нормы и премии за риск по формуле

r = r_f + r₁ + r₂ + r₃ + r₄ (2.7),

где r_f - безрисковая норма;

r₁, r₂, r₃, r₄ - премии за риски, учитывают следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости: риск рынка недвижимости (r₁), риск низкой ликвидности (r₂), риск управления объектом недвижимости (r₃), финансовый риск (r₄) [2.13].

Оценка стоимости предприятия доходным методом производится методом капитализации по норме отдачи (дисконтированием денежных потоков) и методом прямой капитализации.

Метод капитализации по норме отдачи (дисконтирование денежных потоков) применяется, когда предполагается изменение будущих доходов и их изменение в течение определенного прогнозного периода.

Метод прямой капитализации применяется при условии, что в ретроспективном периоде и при составлении прогноза уровень дохода постоянен или со стабильными темпами роста. Метод прямой капитализации предполагает, что предприятие (бизнес) обладает способностью создавать доход (прибыль) в будущем в течение неограниченного периода времени.

В качестве денежного потока в этих методах могут выступать денежный поток для собственного капитала, бездолговой денежный поток, фактические или потенциальные дивиденды (как правило, для привилегированных акций), чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов (прибыль к налогообложению), прибыль до уплаты налогов плюс амортизация по основным средствам и нематериальным активам.

В зависимости от перспектив развития предприятия в остаточный период используют следующие методы расчета его стоимости: накопления активов, ликвидационной стоимости, предполагаемой продажи, модель Гордона.

Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации [2.10].

Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:

исследование рынка;

анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

определение единиц сравнения;

сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

выбор элементов сравнения;

расчет корректировок по элементам сравнения;

корректировка цен объектов-аналогов;

приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

При применении сравнительного метода могут быть использованы количественные и качественные методы проведения корректировок, на основе которых может рассчитываться стоимость объекта оценки.

К таким методам относится метод статистического анализа основанный на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики, в том числе корреляционно-регрессионного анализа. Корреляционно-регрессионный анализ позволяет определить уравнение, отражающее зависимость между ценой (стоимостью) объекта недвижимости и определяющими ее факторами. По полученным результатам можно оценить степень зависимости факторных признаков (местоположение, качество отделки, конструктивные особенности и т.д.) и результативного признака (цена, стоимость), а в случае необходимости спрогнозировать их новые значения. Определение величины корректировки или стоимости объекта оценки может осуществляться с помощью функции - тенденция табличного процессора Microsoft Excel.

Сравнительный метод при определении стоимости предприятия основан на данных о совершенных сделках, спросе или предложениях о продаже объектов-аналогов. Основными критериями отбора объектов-аналогов могут являться:

отраслевое сходство, в том числе уровень диверсификации производства, характер взаимозаменяемости производимых продуктов и зависимость от одних и тех же экономических факторов;

сопоставимость предприятия по мощности и технологии производства;

уровень производственного, финансового и других рисков;

качество управления (возрастной состав, уровень образования, стаж работы по специальности и зарплата и др.);

сходство по структуре бухгалтерского баланса, в том числе отношение оборотных активов к краткосрочным обязательствам [2.13].

Результирующая оценочная стоимость рассчитывается путем умножения величины ценового мультипликатора по выбранной базе на соответствующую базу объекта оценки (объекта-аналога).

В соответствии с Инструкцией № 70 содержание и объем проводимого анализа определяются оценщиком в зависимости от особенностей объекта оценки. Выбор применяемого метода расчета стоимости в рамках того или иного метода оценки обусловлен требованиями СТБ 52.0.01, СТБ 52.1.01, видом определяемой стоимости, особенностями объекта оценки, заданием на оценку и условиями договора.

При определении стоимости рыночным методом оценки в обязательном порядке производится обоснование итоговой стоимости. В случае применения нескольких методов итоговая стоимость объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Весовые коэффициенты могут рассчитываться экспертным методом, математическими или статистическими методами, методом иерархий, методом дерева целей и др.

2.3 Анализ оценки государственного имущества на примере отчетов о рыночной стоимости объектов

2.3.1 Анализ оценки на примере отчета о рыночной стоимости изолированного помещения в г. Бресте

Рассмотрим практику рыночной оценки государственного имущества на примере оценки объекта недвижимости - изолированного помещения, расположенного в г. Бресте. Исполнитель оценки - РУП «А», дата заключения об оценке 24.07.2008. Цель оценки - для продажи.

Объект оценки представляет собой двухэтажное изолированное помещение с кирпичными стенами (оштукатуренными снаружи), на бетонном фундаменте, с железобетонными перекрытиями, совмещенной рулонной кровлей. Общая площадь - 1240,3 кв. м.

Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости применялись три стандартных метода оценки: затратный, доходный и сравнительный.

Расчет стоимости объекта недвижимости затратным методом производился путем суммирования стоимости участка земли (местоположения), стоимости улучшений (прямых затрат на строительство), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.

Источником сведений об объекте оценки, используя которые оценщик определяет физические характеристики объекта оценки (месторасположение, материал стен, площадь, год постройки, этажность, наличие благоустройства), являются технические паспорта и материалы инвентарных дел РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

В соответствии с кадастровой оценкой земель г. Бреста оцениваемое помещение расположено на земельном участке, который находится в 135 оценочной зоне. Стоимость 1 кв. м в общественной зоне - 174,68 долл. США. Сопоставляя данные по капитальным строениям, расположенным на земельном участке, оценщик пришел к выводу, что площадь условного земельного участка определяется по площади застройки оцениваемого изолированного помещения, расположенного на данном земельном участке и составляет 851 кв.м.

Стоимость земельного участка (местоположения) для оцениваемого объекта составила 314549071 руб.

Для определения первоначальной стоимости объекта оценки были использованы данные сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Расчеты первоначальной стоимости и стоимости замещения приведены в табл. 2.1 и в табл. 2.2 (соответственно).

Таблица 2.1 Определение первоначальной стоимости объектов-аналогов в ценах 1969 г.

Наименование	Объем, куб. м	№ сб.-табл.	Стоимость 1 куб. м, руб.	Поправки	Стоимость с поправками, руб.	Первоначальная стоимость, руб.
Изолированное помещение	6179,0	28-35	29,4	1,00	29,4	181663

Таблица 2.2 Определение стоимости замещения по состоянию на 01.07.2008

Наименование	Первоначальная стоимость в ценах 1969 г., руб.	Коэффициент на 01.01.1991*	К смр на 01.07.2008	Кн	Стоимость замещения, руб.
Изолированное помещение	181663	2,35224	1728,8	1,1	812594720

2.35224 = 1.20 х 0.99 х 1.98,

где 1,20- индекс по постановлению Гостроя № 194 от 11.05.1983;

0,99 - территориальный коэффициент;

1,98 - отраслевой индекс согласно постановлению Совмина БССР № 18 от 17.01.1991.

При расчете стоимости изолированного помещения стоимость восстановления рассчитывалась с учетом коэффициента научно-технического прогресса: Кнтп=(1+0,02)³⁸= 2,12229879.

Стоимость восстановления составила 1724568793 руб. (812594720 руб. х 2,12229879 = 1724568793 руб.).

При определении физического износа был использован метод средневзвешенного износа, при котором физический износ определяется по фактическому состоянию конструктивных элементов с учетом их удельного веса в стоимости объекта в целом. Величина физического износа составила 21%, в денежном выражении - 362159447 руб.

Величина износа внешнего не рассчитывалась, т.к. оценщиком не было выявлено факторов, вызывающих внешний износ объекта оценки.

Для определения величины косвенных затрат были использованы прейскуранты РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» на работы по проведению технической инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также данные УП «Проектный институт Брестгипрозем» о стоимости услуг на создание землеустроительного дела.

Косвенные затраты определены в сумме 4127000 руб., в том числе затраты на создание землеустроительного дела - 2200000 руб., на государственную регистрацию - 77000 руб., на техническую инвентаризацию - 1850000 руб.

Для определения величины предпринимательской прибыли методом выделения были использованы объекты-аналоги, которые оценивались специалистами РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

В нашем примере прибыль предпринимателя определена методом выделения в сумме 258685319 руб. (15% от стоимости улучшений).

Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов (рыночной ситуацией, изменениями окружающей среды, инфраструктуры, законодательства и др.). В нашем случае оценщик не выявил таких факторов, вследствие этого внешнее удорожание равно нулю. Следует отметить, что оцениваемый объект находится в центре г. Бреста. В наличии развитая инфраструктура, объекты недвижимости в данном районе пользуются повышенным рыночным спросом. На мой взгляд, оценщик не объективно определил внешнее удорожание в размере 0.

Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным методом представлено в табл. 2.3.

Таблица 2.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным методом

Стоимость земельного участка (местоположения), руб.	Стоимость улучшений, руб.	Износ физический	Косвенные расходы, руб.	Предпринимательская прибыль, руб.	Внешнее удорожание руб.	Рыночная стоимость, рублей
		%	руб.
314549071	1724568793	21%	362159447	4127000	258685319	0	1939770700

Рыночная стоимость объекта затратным методом равна 1939770700 руб.

Оценка стоимости объекта недвижимости доходным методом в нашем случае рассчитывалась методом капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков). При этом расчет нормы дисконтирования - нормы отдачи производился кумулятивным методом: 12% (средняя ставка по депозитам) + 2% (премия за риск) + 3% (надбавка на низкую ликвидность объектов недвижимости). Норма дисконтирования составила 17% годовых. Для расчета ставки дисконтирования использовались данные банков г. Бреста о величине процентных ставок для юридических лиц по привлекаемым средствам в белорусских рублях.

Согласно отчету расчет величины чистого операционного дохода производился в виде реконструированного отчета о доходах, исходя из арендной платы по ставкам, установленным законодательством. Арендная плата принимается в процедуре оценки изолированного помещения из договора аренды данного помещения. Годовая арендная плата определена в размере 12228090 руб. Вместе с тем, в отчете расчет произведен не правильно. Так, согласно договору аренды данного изолированного помещения размер арендной платы составляет 3671,57 евро в месяц, следовательно, годовая арендная плата - 44058,84 евро. Таким образом, при определении потенциального валового дохода оценщиком допущена ошибка: вместо годовой арендной платы в расчет принята арендная плата за месяц (табл. 2.4). Расчёт чистого операционного дохода приведен в табл. 2.5.

Таблица 2.4 Расчет величины потенциального валового дохода

Расчет величины потенциального валового дохода	Общая площадь, кв. м	Годовая арендная плата, евро	Курс евро, руб.	Годовая арендная плата, руб.
согласно отчету об оценке	1240,3	3671,57	3330,48	12228090
в соответствии с договором аренды изолированного помещения (фактическая)	1240,3	44058,84	3330,48	146737085

Таблица 2.5 Расчёт чистого операционного дохода

Показатели	Величина
Потенциальный валовый доход, руб.	12228090
Потери арендной платы, руб.	2445618
Действительный валовый доход , руб.	9782472
Операционные расходы, руб., в т.ч.:	5237658
Постоянные:	3496710
Арендная плата за землю, руб.	51239
Налог на недвижимость, руб.	3445471
Переменные:	1740948
НДС, руб.	1492241
Республиканский налог, руб.	248707
Операционный доход до уплаты налогов, руб.	4544814
Налог на развитие инфраструктуры (1%), руб.	45448
Налог на содержание городского транспорта (2%), руб.	90896
Чистый операционный доход, руб.	4408470
Коэффициент чистого дохода	0,45

В качестве исходных данных в процедуре оценки использовалась справка о применяемых ставках по налогу на недвижимость и по аренде земли.

Величина реверсии спрогнозирована оценщиком путем предположений об изменении стоимости объекта недвижимости при существующей норме отдачи 17%. При этом стоимость объекта недвижимости принимается как стоимость, рассчитанная затратным методом. Срок прогноза принят равный 5 годам.

Чистая приведенная стоимость будущих потоков составила 1953874922 руб. (расчет произведен по формуле 2.6, приведенной в подразделе 2.2).

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, определенная доходным методом, составила (с учетом округления) 1953874900 руб.

При оценке стоимости объекта недвижимости сравнительным методом в отчете применялся метод многомерного регрессионного анализа.

В качестве объектов аналогов в отчете использована информация об изолированных помещениях базы данных РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», а также данные, предоставленные на сайте irr.by от 24.07.2008 (табл. 2.6).

Таблица 2.6 Исходные данные для оценки объекта недвижимости

Адрес	Дата продажи, месяц и год	Цена, $	Площадь, кв.м, (Х1)	Цена за 1 кв.м, $, (У)	Развитость инфраструктуры, (Х2)	Состояние, (Х3)
Бульвар Космонавтов	06.2007	638900	488,1	1309	Отл	Отл
Проспект Машерова	12.2007	174600	162,1	1077	Отл	Отл
Проспект Машерова	12.2007	232300	212,3	1094	Отл	Отл
Генерала Попова	07.2008	900000	600	1500	Хор	Хор
Васнецова	01.2008	144400	96,2	1501	Хор	Отл

В отчете использовались два параметра для оценки 1 кв. м недвижимости: развитость инфраструктуры и состояние. Проведена оцифровка этих параметров: 1 (удовлетворительное), 2 (хорошее), 3 (отличное).

Дальнейшие расчеты в отчете произведены с помощью статистической функции - тенденция табличного процессора Microsoft Excel, которая возвращает значения в соответствии с линейным трендом (по методу наименьших квадратов) массивы известные значения (У) и известные значения (Х). Возвращает значения (Y) в соответствии с этой прямой для новых значений массива (Х). В результате расчетов получена стоимость 1 кв. м - 1488,794134 долл. США. Таким образом, рассчитав стоимость 1 кв. м объекта оценки методом регрессионного анализа, рассчитаем стоимость всего объекта, умножив полученную величину на площадь помещения и на курс долл. США получим стоимость объекта оценки сравнительным методом в размере 3907301900 руб. (1488,794134 долл. США х 1240,3 кв. м х 2117 руб.).

На мой взгляд, табл. 2.6 содержит противоречивые данные, которые могут привести к неверному результату. Так, из этой таблицы следует, что чем лучше развитость инфраструктуры и состояние, тем дешевле стоит 1 кв. м помещения. Очевидно, что это противоречит экономическому здравому смыслу. Данные, приведенные в табл. 2.6 демонстрируют тенденцию удорожания стоимости в период с 06.2007 по 07.2008. В отчете рынок коммерческой недвижимости в г. Бресте не анализируется.

Целью согласования результатов всех используемых методов является определение весовых коэффициентов для каждого метода оценки. В отчет об оценке каждому методу были присвоены следующие веса: затратный метод - 25%, доходный метод - 25%, сравнительный метод - 50%. Обоснование определения весовых коэффициентов (удельных весов) отсутствует.

Расчет согласованной рыночной стоимости объектов оценки приведен в табл. 2.7.

Таблица 2.7 Расчет согласованной рыночной стоимости объектов оценки

Изолированное помещение
Наименование метода	Удельный вес, %	Стоимость, руб.	Согласованная рыночная стоимость, руб.
Затратный метод	25%	1939770700	2927062400
Доходный метод	25%	1953874900
Сравнительный метод	50%	3907301900

Согласованная рыночная стоимость объекта оценки в отчете составила: 1939770700 х 0,25 + 1953874900 х 0,25+ 3907301900 х 0,5=2927062400 руб.

Полученный результат составил 1114,8 долл. США за 1 кв. м, что значительно ниже продаваемой коммерческой недвижимости в 2008 году (см. табл. 2.6). Поэтому, на мой взгляд, согласование результата проведено экономически не верно.

2.3.2 Анализ оценки на примере отчета о рыночной стоимости КУП «Завод строительных материалов»

Рассмотрим еще один пример (в более сокращенном виде) рыночной оценки государственного имущества на примере оценки предприятия как имущественного комплекса КУП «Завод строительных материалов» (далее - КУП «ЗСМ»). Исполнитель оценки - РУП «Н», дата заключения об оценке 29.04.2008. Оценка КУП «ЗСМ» проведена по состоянию на 01.01.2008 с целью продажи конкретному покупателю.

Согласно отчету об оценке состав выполненных оценщиком работ по определению рыночной стоимости КУП «ЗСМ» как имущественного комплекса включает:

изучение и анализ предоставленных на оценку документов;

определение подходов и методов оценки предприятия;

анализ макроэкономического развития Республики Беларусь;

характеристика строительной отрасли;

характеристика предприятия;

анализ финансового положения КУП «ЗСМ» по состоянию на 01.01.2008;

оценка стоимости предприятия затратным методом;

оценка рыночной стоимости имущественного комплекса доходным методом;

составление и оформление отчета по установленной форме.

КУП «Завод строительных материалов» является коммерческой организацией - юридическим лицом. Размер уставного фонда по состоянию на 01.01.2008 составляет 1480 млн. руб.

Основные виды деятельности: производство кирпича керамического и красок. Продукция конкурентоспособна на внутреннем рынке и рентабельна.

Оценщиком проведена оценка финансового состояния КУП «ЗСМ» на основании анализа бухгалтерских балансов (форма 1) на 01.01.2004, 01.01.2005, 01.01.2006, 01.01.2007, 01.01.2008 и приложений к ним.

Для наглядности представим полученные результаты анализа финансового состояния предприятия в виде графиков (рис. 2.1, рис. 2.2 и рис. 2.3).

Рис 2.1 Показатели платежеспособности КУП «ЗСМ»



Рис. 2.2 Показатели финансовой устойчивости предприятия

Рис. 2.3 Изменение уровня рентабельности за рассматриваемый период

Коэффициенты текущей ликвидности и обеспеченности собственными оборотными средствами только по состоянию на 01.01.2005 соответствовали нормативным значениям; на дату оценки их значения ниже норматива, что свидетельствует о недостатке собственных оборотных средств. Оборотные средства предприятия сформированы за счет кредитных средств. Значение коэффициента обеспеченности финансовых обязательств активами в течение всего анализируемого периода в пределах нормативного, что характеризует способность предприятия рассчитаться по своим финансовым обязательствам после реализации активов.

Показатели финансовой устойчивости предприятия характеризуют структуру капитала и степень зависимости предприятия от внешних кредиторов. Коэффициенты финансовой зависимости и автономии на дату оценки соответствуют рекомендуемым значениям (нормативы < 0,5 и > 0,5, соответственно).

Эффективность результатов хозяйственной деятельности характеризует соотношение конечных финансовых результатов работы предприятия (прибыли) и тех ресурсов, которые были использованы для получения этих результатов. В 2004-2005 гг. показатели рентабельности имели отрицательную динамику, что свидетельствовало о неэффективности производственно-хозяйственной деятельности организации. Начиная с 2006 г. динамика положительная. Однако показатели свидетельствуют, что предприятие работает с низкой рентабельностью реализованной продукции (2,2% в год на дату оценки).

Следует отметить, что для предприятий с низкой рентабельностью должен проводиться анализ причин низкой эффективности деятельности. В отчете указано лишь следующее - «одной из причин невысокого уровня рентабельности является отсутствие у предприятия собственных оборотных средств».

Отсутствует так же анализ динамики основных показателей деятельности предприятия на предмет причин и факторов, определяющих данную динамику.

При определении рыночной стоимости КУП «ЗСМ» как имущественного комплекса затратным методом использовался метод скорректированной балансовой стоимости.

Предварительно производится оценка обоснованной рыночной стоимости отдельных статей баланса, а затем определяется рыночная стоимость предприятия путем вычитания из суммы активов, рассчитанных с учетом произведенных корректировок, суммы скорректированных обязательств и имущества, не принадлежащего предприятию.

Корректировка баланса производилась по статье «Основные средства», что было обусловлено наибольшими расхождениями между рыночной и балансовой стоимостью основных средств. С целью корректировки статьи «Основные средства» произведен анализ шифров норм амортизации основных средств, в случае несоответствия шифров видам основных средств были пересчитаны восстановительная и остаточная стоимости; по отдельным позициям основным средств (здания и прессы) была рассчитана их рыночная стоимость; для активной части оборудования, машин и механизмов, износ которых по бухучету составлял 100%, рыночная стоимость принималась равной оценочной стоимости, определенной в размере 10% от их восстановительной стоимости с учетом коэффициентов изменения стоимости на дату оценки; физический износ отдельных объектов основных средств был принят в расчет по сведениям, предоставленным предприятием, либо был определен экспертным путем с учетом их фактического состояния.

Основной недостаток в оценке предприятия затратным методом в отчете заключается в том, что не правильно определяется база оценки. Очевидно, что если в процессе оценки не использованы рыночные данные, то невозможно получить рыночную стоимость. В этом случае нужно использовать нерыночные базы оценки и дать соответствующее подробное объяснение в отчете. Казалось бы, что положение достаточно понятное, однако как следует из таблицы П.Г.1 не проведена полная оценка рыночной стоимости всех основных средств предприятия. Большая часть основных средств принята в расчет по балансовой стоимости. Кроме того, например, сушильные сараи инв. №№ 0210 - 0219, 023 - 029, 045, 213 (19 ед.) приняты в расчет по стоимости 0 руб., что противоречит экономическому смыслу.

Расчет стоимости чистых активов предприятия приведен в табл. 2.8.

Рыночная стоимость КУП «ЗСМ», определенная в отчете затратным методом (методом скорректированной балансовой стоимости), на дату оценки 01.01.2008 составляет 2300000 у.е., эквивалентных долларам США.

Таблица 2.8 Расчет стоимости чистых активов КУП «ЗСМ» по состоянию на 01.01.2008

№ п/п	Наименование статей баланса	Код строки баланса	Данные баланса, млн. руб.	Сумма корректировок, млн. руб.	Сумма с учетом корректировок, млн.руб.
1.	Активы всего (сумма строк 1.1-1.8)		4225,4	2230,4	6455,8
1.1	Основные средства	110+130	2274,5	2230,4	4504,9
1.2	Нематериальные активы	120	2,0	0,0	2,0
1.3	Вложения во внеоборотные активы	140	607,0	0,0	607,0
1.4	Запасы и затраты	210	928,9	0,0	928,9
1.5	Дебиторская задолженность	230	392,8	0,0	392,8
1.6	Финансовые вложения	260	0,0	0,0	0,0
1.7	Денежные средства	250	17,8	0,0	17,8
1.8	Прочие активы	150+220+242+270	2,4	0,0	2,4
2.	Пассивы всего (сумма строк 2.1-2.6)		1480,2	0,0	1480,2
2.1	Целевое финансирование	460	0,0	0,0	0,0
2.2	Заемные средства	510+520	697,0	0,0	697,0
2.3	Кредиторская задолженность	530	783,2	0,0	783,2
2.4	Резервы предстоящих расходов и платежей	550	0,0	0,0	0,0
2.5	Доходы будущих периодов	470	0,0	0,0	0,0
2.6	Прочие пассивы	540+560-411	0,0	0,0	0,0
3.	Стоимость чистых активов (стр.1-стр.2), млн. руб.		2745,2	2230,4	975,6
4.	Курс долл. США на 01.01.2008, руб./долл.				2150
5.	Стоимость чистых активов, тыс. долл. США				2314,2
6.	Стоимость чистых активов с учетом округления, долл. США				2300000

С целью оценки стоимости предприятия доходным методом оценщиком на основании бизнес-плана КУП «ЗСМ» на 2008 год, бухгалтерской отчетности за 2004-2007 гг. была проанализирована деятельность предприятия в части производства и реализации продукции; спрогнозированы объемы производства и реализации продукции, рост цен на продукцию, потребности в сырье; проведен анализ себестоимости производства продукции КУП «ЗСМ» и спрогнозированы затраты на производство и реализацию продукции.

Прогнозные значения в отчете получены в результате трендового анализа исходных показателей по линейной зависимости. Отметим, что линейная зависимость практически не подходит для описания отдельных экономических процессов. Это наглядно видно из графика приведенного в приложении к отчету «Расчет амортизационных отчислений и налогов на недвижимость с капитальных вложений и выплатам процентов по долгосрочным кредитам, увеличивающих стоимость основных средств предприятия, на прогнозный период 5 лет и постпрогнозный период» (табл. 2.9 и рис. 2.4)

Рис. 2.4 Линейная зависимость коэффициента изменения стоимости оборудования

Оценка стоимости предприятия доходным методом в нашем случае рассчитывалась методом дисконтирования денежных потоков. Вначале анализировался денежный поток за прошлые периоды и на дату оценки, и затем определялась стоимость предприятия доходным методом.

При оценке стоимости предприятия по методу дисконтирования денежных потоков предстоящий срок деятельности предприятия следует разделить на два периода: прогнозный и постпрогнозный (остаточный). Длительность прогнозного периода определена оценщиком в 5 лет.

Таблица 2.9 Расчет амортизационных отчислений и налогов на недвижимость с капитальных вложений и выплатам процентов по долгосрочным кредитам, увеличивающих стоимость основных средств предприятия, на прогнозный период 5 лет и постпрогнозный период

№ п/п	Наименование показателей	Период
		2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	Пост прогнозный период
		01.01. 2005	01.01. 2006	01.01. 2007	01.01. 2008	01.01. 2009	01.01. 2010	01.01. 2011	01.01. 2012	01.01. 2013
1	Коэффициент изменения стоимости оборудования (прим. шифр 45007 )	1,1585	1,1325	1,1175	1,1473	1,1268	1,1219	1,1171	1,1122	1,1074
2	Величина капитальных вложений предприятия в текущих ценах прогноза, тыс. долл. США					190,7	38,6	51,5	60,3	70,0	70,0
3	Восстановительная стоимость основных средств на начало отчетного периода, тыс.долл. США					190,7	250,9	348,9	462,1	591,9	591,9
4	Амортизационные отчисления (принятый срок службы 12 лет прим. шифр 45007), тыс. долл. США					7,9	19,3	26,9	36,0	46,4	46,4
5	Остаточная стоимость, тыс. долл. США					182,8	223,7	294,8	372,0	455,4	455,4
6	Доля процентов по долгосрочным кредитам за год на увеличение основных средств, тыс. долл. США					9,5	15,9	12,0	8,0	4,1	4,1
7	Налог на недвижимость (1%), тыс. долл. США					0,9	2,2	2,9	3,7	4,6	4,6

Однако в отчете отсутствует обоснование выбора длительности прогнозного срока.

С целью определения ожидаемого денежного потока составлена модель прогноза финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Имитационная модель представляет собой программный продукт, состоящий из взаимосвязанных между собой таблиц, выполненных в формате Excel.

Расчет ставки дисконтирования произведен оценщиком на основе метода кумулятивного построения. Данный метод учитывает безрисковую ставку дохода и дополнительные поправки - премии за риск инвестирования в конкретное предприятие по сравнению с безрисковыми инвестициями.

Результаты оценки рисков по оцениваемому предприятию представлены в таблице 2.10.

Таблица 2.10 Расчет нормы дисконтирования кумулятивным методом

Наименование рисков	Размер, %
Средняя процентная ставка по депозиту в СКВ за 2007 год с учетом округления (безрисковая ставка)	8,4%
Ключевая фигура; качество и глубина управления	2,0%
Размер предприятия	2,0%
Финансовая структура (источники финансирования компании)	2,0%
Товарная и территориальная диверсификация	1,0%
Диверсификация клиентуры	1,0%
Прибыль: норма и ретроспективная прогнозируемость	1,0%
Прочие риски	0,0%
Итого	17,4%

В отчете произведен расчет налогов, уплачиваемых из выручки и прибыли, капвложений, амортизационных отчислений, кредитов, прироста оборотного капитала.

Прогнозируемый чистый денежный поток и расчет рыночной стоимости доходным методом.

Рыночная стоимость КУП «ЗСМ», определенная доходным методом, по состоянию на 01.01.2008 составила 3100000 у.е., эквивалентных долл. США.

Оценщиком сделано заключение, что значимость показателя стоимости, рассчитанной доходным методом, невысока. Так, расчет стоимости КУП «ЗСМ» доходным методом базировался на данных бизнес-плана предприятия на 2008 год и результатах анализа финансово-хозяйственной деятельности за 2004-2007 гг. Обоснованный план перспективного развития на долгосрочный период у предприятия отсутствует. Расчет прогнозных показателей по выручке и затратам на производство на период до 2012 года производился оценщиком с учетом возможных изменений в экономических условиях, структуре бизнеса и развития экономики предприятия в будущем. Следовательно, доходы предприятия на долгосрочный период определить достаточно точно не представилось возможным.

В отчете оценщиком делается вывод о невозможности определения рыночной стоимости КУП «ЗСМ» сравнительным методом, поскольку информация о сделках по продаже аналогичных предприятий или пакетов акций компаний-аналогов отсутствует.

Результаты оценки рыночной стоимости КУП «ЗСМ» как имущественного комплекса представлены в табл. 2.11.

Таблица 2.11 Результаты оценки рыночной стоимости КУП «ЗСМ»

Наименование	Методы оценки
	Затратный	Доходный
Рыночная стоимость, долл. США	2300000	3100000
Удельный вес методов, %	70%	30%
Взвешенная стоимость, долл. США	1610000	930000
Согласованная рыночная стоимость, долл.США	2540000
Согласованная рыночная стоимость с учетом округления, долл. США	2500000
Курс доллара США на 01.01.2008	2150
Согласованная рыночная стоимость, руб.	5375000000

Исходя из приведенных в отчете анализа, расчетов и фактов, оценщик пришел к выводу, что в ценах на 1 января 2008 года рыночная стоимость КУП «ЗСМ» как имущественного комплекса составила 5375000000 белорусских рублей или 2500000 условных единиц, эквивалентных долл. США.

На мой взгляд, согласование результатов оценки недостаточно обосновано. Так, при обосновании значимости показателя стоимости, рассчитанной доходным методом, оценщиком делается вывод, что доходы предприятия на долгосрочный период определить достаточно точно не представилось возможным. При этом удельный вес метода устанавливается в размере 30%. Почему не 5% или 15%?

Вышеприведенный анализ отчетов об оценки имущества свидетельствует об имеющихся проблемах в применении методов оценки при определении рыночной стоимости имущества, а также об ошибках, допускаемых оценщиками.

Полагаю, что если компетентным в области оценки органом, будет проведена экспертиза достаточно большого количества отчетов по оценке имущества, то перечень ошибок, допускаемых исполнителями оценки (оценщиками государственных и частных предприятий), будет аналогичен перечню основных ошибок, допущенных при оценке имущества, приведенному на сайте российских оценщиков [3.9].

3. Развитие методики оценки имущества, находящегося в государственной собственности

3.1 Проблемы, связанные с оценкой государственного имущества. Анализ нарушений нормативных актов, допускаемых субъектами хозяйствования при оценке государственного имущества

Принятие законодательных актов, регулирующих оценку государственного имущества, в первую очередь направлено на соблюдение социальной справедливости в ходе приватизации государственного имущества и защиту государственных интересов при продаже объектов имущества.

На мой взгляд, строгая регламентация некоторых вопросов при оценке государственного имущества не всегда себя оправдывает. Так, серьезным препятствием при реализации неиспользуемых или неэффективно используемых машин, оборудования, транспортных средств и иных основных средств является требование при продаже основных средств конкретному покупателю в обязательном порядке проводить оценку индексным и рыночным методом и в расчет принимать наибольшую из стоимостей.

Зачастую более старые и менее производительные основные средства после всех переоценок стоят дороже, чем аналогичное современное новое оборудование. В результате стоимость имущества, определенная индексным методом, значительно превышает рыночную оценку и не обеспечивает объективную оценку объектов государственного имущества. В связи с завышенной стоимостью неиспользуемое оборудование остается не востребованным. Расходы по содержанию неиспользуемых и неэффективно используемых основных средств ложатся на себестоимость выпускаемой продукции (услуг) и в конечном итоге отрицательно сказываются на результатах финансово-хозяйственной деятельности предприятия.

В данной ситуации было бы целесообразно предоставить право отраслевым органам управления государственных предприятий, местным исполнительным и распорядительным органам (в отношении коммунальных предприятий) в каждом конкретном случае принимать решения об определении стоимости объекта оценки (т.е. при значительных расхождениях стоимостей, определенных индексным и рыночным методами, отдавать предпочтение рыночному методу оценки).

Другой проблемой, с которой сталкиваются государственные предприятия, является принудительное отчуждение недвижимого имущества (в том числе достоверность оценки при определении стоимости имущества). На мой взгляд, данный вопросов, наоборот, недостаточно урегулирован на законодательном уровне. Взывает озабоченность сам факт реализации государственного имущества, обращенного в доход государства в счет погашения задолженности по платежам в бюджет. Напрашивается вопрос: как можно обратить в доход государства, то, что и так находится в государственной собственности? Не редки случаи, кода описывается, обращается в доход государства и затем реализовывается имущество, задействованное в производственной деятельности государственных предприятий.

Проверками предприятий государственной формы собственности, в отношении имущества которых выносились определения суда об обращении задолженности на имущество должника, установлены факты занижения цены продажи по сравнению с фактической стоимостью указанного имущества. Например, на республиканском предприятии «М» в обеспечение взыскания налогов и финансовых санкций инспекцией МНС произведена опись и арест производственного корпуса. При этом стоимость описанного имущества в 3 раза превысила сумму общей задолженности предприятия по платежам в бюджет. Комиссия по работе с имуществом, обращенным в доход государства, рассмотрев поступившие материалы, поручила инспекции МНС оформить заявку на проведение экспертной оценки. Согласно нормативным документам привлечение эксперта для оценки имущества не требовалось. Принятая на основе экспертного заключения начальная цена продажи 1642,0 млн. руб. на конкурсных торгах части производственного корпуса площадью 21878 кв. м занижена по сравнению с данными бухгалтерского учета предприятия на 91,5 млн. руб. за счет ошибки, допущенной экспертом Брестского отделения Белорусской торгово-промышленной палаты (при определении стоимости производственного корпуса экспертом неправильно применена норма амортизационных отчислений). В результате ущерб от продажи государственного имущества, обращенного в доход государства, составил по предприятию 91,5 млн. руб.

Можно привести еще ряд примеров оценки государственного имущества, обращенного в доход государства, по цене ниже остаточной стоимости основных средств. Так, начальная цена продажи здания магазина, принадлежащего республиканскому предприятию «С», на аукционных торгах установлена на основании остаточной стоимости здания магазина, определенной работником территориальной организации по государственной регистрации, исходя из физического износа здания в размере 37%. При этом, износ здания, определенный на основании нормативного срока службы, составил 22,5%. В результате начальная цена продажи здания магазина с объектами благоустройства занижена на 12,1 млн. руб. Следует обратить внимание на субъективные подходы оценщиков в определении износа. Так, при составлении технического паспорта на указанное здание магазина инженером территориальной организации по государственной регистрации износ здания определен в размере 8%. Спустя 4 года при оценке данного здания для продажи другим инженером этой же организации физический износ здания определен в размере 35%. В результате износ здания магазина за 4 года составил 27%, при нормативном износе за указанный период - 4,8%. При определении износа оба инженера руководствовались Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Следует отметить, что в указанном периоде здание магазина находилось в эксплуатации, использовалось по целевому назначению, предприятием проводились работы по его ремонту. Таким образом, видимые причины, повлекшие ускоренный износ здания отсутствуют.

Изъятое в счет недоимки по платежам в бюджет здание столовой республиканского предприятия «Р» остаточной стоимостью 72,3 млн. руб., было продано за 63,7 млн. руб., т. е. на 8,6 млн. руб. ниже его действительной стоимости. При определении остаточной стоимости здания инженером-оценщиком завышен процент износа на 18,6%, что привело к занижению остаточной стоимости здания на сумму 16,8 млн. руб. При этом, проводить обследование здания столовой на предмет его фактического износа с привлечением эксперта не было необходимости. Аналогичным образом при оценке здания склада инженером-оценщиком занижена остаточная стоимость здания на сумму 10,0 млн. руб.

Одной из причин занижения стоимости государственного имущества, обращенного в доход государства, является отсутствие порядка оценки государственного имущества в нормативных документах, определяющих порядок оценки и реализации имущества, изъятого, арестованного или обращенного в доход государства.

Следует отметить, что согласно подпункту 1.8 Указа Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» действие Указа не распространяется на оценку имущества изъятого, арестованного, конфискованного или обращенного в доход государства иным способом.

С целью исключения возможности причинения государству вреда, унификации подхода в оценке имущества, необходимо установление единого порядка оценки государственного имущества.

Отмечу, что изъятие из оборота государственного имущества, задействованного в хозяйственной деятельности предприятия, и дальнейшая реализация данного имущества по стоимости ниже остаточной стоимости, значительно ухудшает и без того плохое финансовое положение государственного предприятия. Поэтому целесообразно применять к государственным предприятиям (должникам по платежам в бюджет) административные и экономические рычаги регулирования, в том числе используя полномочия, предоставленные отраслевым органам управления, местным исполнительным и распорядительным органам по определению дальнейшей судьбы предприятий государственной формы собственности.

В ходе проверок предприятий государственной формы собственности и открытых акционерных обществ, созданных в процессе разгосударствления и приватизации государственного имущества, зачастую выявляются нарушения при оценке государственного имущества.

Одной из причин неправильной оценки государственного имущества является не обеспечение на предприятиях достоверного бухгалтерского учета основных средств, не соблюдение установленного порядка проведения инвентаризаций.

Например, Брестским филиалом республиканского предприятия «Б» были проданы обществу с ограниченной ответственностью «К» основные средства прирельсового склада в количестве 83 ед. по цене 70,1 млн. руб. Комиссией предприятия проведена инвентаризация основных средств прирельсового склада в Брестском филиале. Однако в ведомости инвентаризации не отмечены и не отражены находящиеся на территории прирельсового склада объекты государственного имущества в количестве 31 единицы (ограждение склада длиной 373,8 м; кабельные линии электропередач длиной 510 м; фургон-КУНГ с электрооборудованием и др.). Допущенное комиссией нарушение, в части не объективного и не достоверного проведения инвентаризации, повлекло за собой не включение этих объектов в оценочную стоимость имущества прирельсового склада при его продаже ООО «К», что привело к занижению стоимости объекта и причинению вреда при продаже государственного имущества.

При создании открытых акционерных обществ путем преобразования государственных предприятий также имеет место не включение комиссиями по преобразованию в состав оцениваемого имущества имеющихся в фактическом наличии и не учитываемых по бухгалтерскому учету основных средств. Так, при преобразовании государственного предприятия «П» в ОАО не были включены в уставный фонд открытого акционерного общества, находившиеся на территориях производственных участков и не числящиеся на балансе предприятия 8 единиц основных средств (здание склада-гаража общей площадью 221 кв. м, забор из железобетонных плит длиной 100 кв. м, асфальтобетонное покрытие площадки и др.). В результате имеет место занижение стоимости государственного имущества при формировании уставного фонда ОАО.

В процессе преобразования государственное предприятие «Б» в ОАО «Б» комиссией по преобразованию при определении оценочной стоимости основных средств, включаемых в уставный фонд ОАО, допущены факты неправильного применения коэффициентов при проведении переоценок отдельных единиц основных средств, а также неправильного применения годовой нормы амортизации здания. В результате занижение стоимости основных средств составило 40,4 млн. руб., что повлекло занижение величины уставного фонда.