Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

К условно - переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). Как правило, средства на периодическую замену должны быть заранее зарезервированы.

Например, планово- предупредительным ремонтом предусмотрено проведение космического ремонта через каждые 5 лет, стоимость его осуществления составляет 3000тыс рублей, т.е .600 тыс. руб в год

Необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений); (2.11)

5. Рассчитывается коэффициент капитализации, который используется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов. Он учитывает:

ставку дохода на капитал. Он отражает ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала или погашение суммы первоначальных вложений.

В свою очередь ставка дохода на капитал должна учитывать:

безрисковую ставку дохода;

премии за риск;

премии за низкую ликвидность недвижимости;

премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. К ней, как базовой должны прибавляться: премии за риск, низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации возможных потерь.

Для определения безрисковой ставки можно использовать ставки дохода на наиболее стабильные ценные бумаги.

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения

ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения

(для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0,2774097,

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, если ставка дохода,

приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что

становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же

ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение

дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что

представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (Я) равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем

умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости. 50%ная потеря 0,1574097 = 0,07887 Я = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.

При вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на

то, что в будущем стоимость первоначально вложенного капитала возрастает.

Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли,

зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений

Глава 3.Практка оценки стоимости имущества предприятий

3.1 Оценка стоимости земельного участка

оценка стоимость затратный земельный

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного, наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах единого земельного участка сельскохозяйственного назначения выделяются части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке. Выделение частей, как правило, производится в соответствии с экспликацией земельного участка.

По видам использования части оцениваемого земельного участка могут подразделяться на:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

- земли под постройками сельскохозяйственного назначения (усадьба и хозяйственные постройки, ремонтно-техническими, машинно-мелиоративными станциями, промышленно сельскохозяйственными комплексами, инкубаторно-птицеводческими станциями, хранилищами, а также комплексами по производству и переработке сельскохозяйственной продукции);

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основании стоимости его сельскохозяйственных угодий и земель под постройками сельскохозяйственного назначения и с учетом качественных характеристик других частей земельного участка.

Части земельного участка, занятые постройками сельскохозяйственного назначения оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Части земельного участка, используемые в качестве сельскохозяйственных угодий и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для обособленной предпринимательской деятельности (например, рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации земельной ренты.

Части земельного участка, занятые внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; замкнутыми водоемами, которые не могут быть использованы для обособленной предпринимательской деятельности; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений не подлежат самостоятельной оценке. При этом характеристики этих частей земельного участка учитываются при оценке стоимости земельного участка в целом.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать естественные агрономические свойства земельного участка, а также влияние источников антропогенного загрязнения. К числу основных агрономических свойств земельного участка и его почвенного слоя относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, доступная влага, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.) и качественные характеристики месторасположения земельного участка (рельеф, увлажнение, микроклимат).

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета ренты, связанные с принятой системой учета естественных агрономических свойств земельного участка. Рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется естественными агрономическими свойствами земельного участка, измеряемыми в баллах бонитета.(балл бонитета почв - это сравнительная оценка качества почв участков (т.е. плодородия) и их производительной способности, выраженная в баллах).

Выбор сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. Из данного набора культур определяется их ротация, обеспечивающая наибольшую величину земельной ренты и при этом не ухудшающая естественные агрономические свойства почв.

Валовой доход пашни может быть рассчитан на основе валового выхода основной культуры. Выбор основной культуры производится из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом продуктивность сопутствующих культур может быть переведена в продуктивность основной культуры.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений, и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог и близость к транспортным магистралям и пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и пунктам доставки необходимых для производства сырья и материалов.

Наряду с указанными методами оценки существуют определенные особенности оценки отдельных видов сельскохозяйственных угодий. Например, при расчете валового дохода пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Перспективы или залежь оценивается методом предполагаемого развития, с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из фактической урожайности естественных кормовых угодий и не учитывать увеличение валового дохода в результате улучшения (например, орошения) кормовых угодий.

При расчете валового дохода многолетних насаждений следует исходить из периодичности их плодоношения и фактической урожайности плодово-ягодной продукции. При этом должны учитываться:

возраст многолетних насаждений;

породно-сортовой состав многолетних насаждений;

особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах единого земельного участка;

возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Пример 1.Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв

Данный метод базируется на нормативной цене конкретного земельного участка соответствующего целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам, определяемой в соответствии с Постановления Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Нормативная цена оцениваемого участка корректируется через повышающие (понижающие) коэффициенты, учитывающие территориально-оценочную зону, зависимость от спроса и предложений на рынке земли, совокупный инфляционный коэффициент к определенному году, вид использования угодья и местоположение участка внутри зоны. В результате получается значение потребительной (нормативной) стоимости земли.

Формула расчета потребительной (нормативной) стоимости:

СП1 = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ, (3.1)

где СП1 - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка;

3Н - ставка земельного налога за 1 га отдельных видов сельскохозяйственных угодий "М-района;

К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны;

S - площадь участка, га;

КМ - поправочный коэффициент на местоположение участка;

КЗ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения;

КУГ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья;

ИИНФ - инфляционный индекс к определенному году.

Рыночная (базовая) стоимость равна произведению потребительной (нормативной) стоимости участка на индекс спроса и предложения в данной оценочной зоне, который зависит от цели отвода земли:

СР1 = СП1 * ИСПР,

где СР1 - рыночная (базовая) стоимость участка;

СП1 - потребительная (нормативная) стоимость;

ИСПР - индекс спроса и предложения.

В ряде случаев используется метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв. Метод представляет собой модификацию предыдущего метода, в котором ставка земельного налога берется не за 1 гектар, а за 1 балл среднеобластного балла бонитета почв, а качестве которого можно использовать величину налога за 1 балл определенной оценочной зоны.

В расчетах стоимости используется фактический балл бонитета почвы оцениваемого участка с корректировкой его по отношению к среднеобластному баллу бонитета. Дальнейшие расчеты по формуле (3.1):

СП2 = 3НБ * Б * KПП * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ

Для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации используется доходный подход. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, -- разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом , стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

В рамках доходного подхода для оценки используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода -- возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Определение стоимости земельного участка заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

- деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода -- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременений (например, уже заключенных договоров аренды).

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

3.2 Оценка стоимости зданий и сооружений на основе сравнительного (рыночного) подхода

Осуществляется методом прямого сравнения. Объект анализа должен иметь одно и то же функциональное назначение, включая полное квалификационное подобие и частичное конструкторское -- технологическое сходство.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение объекта -- аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

поправки, вносимые умножением на коэффициент;

поправочные значения, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Таким образом, стоимость машин или единиц оборудования определяется по формуле

V = Vанал*К1*К2...Км±Vдоп (3.1)

где Vанал -- цена объекта -- аналога;

К1К2Км -- корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;

Vдоп -- цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

Оценка стоимости нематериальных активов. К нематериальным активам относятся активы:

либо не имеющие материально -- вещественной формы, либо материально -- вещественная форма, для которых не имеет существенного значения при их использования в хозяйственной деятельности;

активы, способные приносить доход;

активы, приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода времени.

Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы:

1.Интеллектуальная собственность.

2.Имущественные права.

3.Организационные расходы.

4.Цена фирмы (Гудвилл)

1. Интеллектуальная собственность. В этот раздел входят следующие нематериальные активы:

объекты промышленной собственности. В состав этих объектов согласно Парижской конвенции по охране промышленной собственности включаются:

изобретения и полезные модели, которые рассматриваются как техническое решение задачи.

промышленные образцы, под которыми понимается соответствующее установленным требованиям художественно -- конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид.

товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.

2. Имущественные права -- вторая группа нематериальных активов. Подтверждением таких прав предприятия для сторонних пользователей информации является лицензия.

3. Издержки, представленные в виде организационных расходов, которые могут быть произведены в момент создания предприятия.

4. Под ценой фирмы понимается стоимость её деловой репутации (гудвилла). Гудвилл определяют как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и нематериальных активов, которая отражена в бухгалтерской отчетности.

Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные, высокие прибыли, его доходы на активы выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия (купли-продажи предприятия).

Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за её пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется, исходя из рыночной стоимости на дату оценки, и является предметом пристального внимания оценщика.

Оценка производственных запасов.

Запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов.

Расходы оцениваются по номинальной стоимости и учитываются в расчете по оценке, если ещё существует связанная с ним выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов не принимается во внимание

Оценка дебиторской задолженности. Выявляется просроченная задолженность с последующим разделением её на неожидаемую, которая не войдет в баланс и предполагаемую, которая, возможно, войти в баланс.

Несписанная дебиторская задолженность оценивается путем дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

Оценка денежных средств не подлежит переоценке.

3.3 Оценка стоимости зданий и сооружений на основе сравнительного подхода

Оценка стоимости зданий и сооружений основана на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Оценка стоимости может осуществляться также на основе сравнения отдельных конструктивных элементов зданий сооружений (фундаменты, стены, кровля) и укрупненного расчета.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Поскольку выбрать объект для сравнения близкий по параметрам к оцениваемому зданию или сооружению достаточно сложно, как правило, поэтому вносятся корректирующие коэффициенты сравнения.

Метод оценки стоимости зданий и сооружений включает в себя следующие этапы:

анализ стоимости аналогичных объектов с контрактной ценой и введенных в эксплуатацию;

определение норматива удельных затрат путем деления стоимости всего объема работ по конструктивным элементам на общую площадь здания или сооружения;

внесение поправок или корректирующих коэффициентов.

Полная стоимость оцениваемого здания определяется по формуле:

ПСОЗ= В х Vстр х k, (3.2)

где ПСОЗ - полная стоимость оцениваемого здания;

В - восстановительная стоимости единицы измерения (1м3) данного типа здания; Vстр - строительный объем здания; k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Таким образом, разделив общую величину затрат получаем стоимость 1 м3 здания, которую можно использовать для оценки

сопоставимого при расчете здания.

Оценка стоимости зданий и сооружений на основе сравнения отдельных конструктивных элементов выполняется в следующей последовательности:

условно разбивается здание на отдельные элементы (фундаменты, стены, каркас, перекрытия, крыша и т.д.);

определяется расход материалов и комплектующих изделий, идущих на строительство здания;

суммируются затраты по отдельным элементам.

Исходную информацию для применения указанных методов можно найти в периодически издаваемых межрегиональных и информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Для определения износа зданий и сооружений из полученной величины стоимости, связанной с типичным сроком жизни вычитается оставшийся срок экономической жизни, который останется при всех прочих условиях, связанных с изменением вкусов потребителей и других, останется неизменным. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью зданий их возрастом и типичным сроком экономической жизни зданий выражается следующей формулой [1,с.179]:

И/ВС = ЭВ/ЭЖ. (3.3)

где И - износ; ВС - восстановительная стоимость; ЭВ - эффективный возраст; ЭЖ - срок экономической жизни.

Метод срока жизни может найти применение либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного износа. Поэтому использование этого метода приводит к тому, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, выполнения ремонтных работ могут иметь различный износ.

Наряду с указанным методом, представляет интерес метод разбиения на виды износа, который заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального и внешнего износа здания:

СИ = Ифиз + Ифун + Ивн (3.4)

Физический износ или физическое ухудшение объекта, которое включает в себя физическое изнашивание суммарного устранимого и неустранимого износа:

Ифиз = Иуст физ + Инеуст физ (3.5)

Расчет неустранимого износа определяется по формуле:

Инеустр физ = Эффективный возраст здания/

экономический срок жизни (3.6)

Любой недостаток и его влияние можно снизить или же полностью ликвидировать путем замены конструктивного элемента или конструкции здания. Однако, если при этом затраты будут превышать выгоды от замены, то этот недостаток считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем визуального обследования элементов здания. Значения величины износа определяются на основе опыта и знаний оценщика или группы специалистов.

Функциональный износ - это износ, как правило, связанный с тем, что морально устарела технология производства предприятия. В тоже время для обновления технологии на основе внедрения, к примеру, прогрессивного станочного парка необходимо изменение объемно-планировочного решения зданий отдельных цехов и производств. Если износ устраним, то он должен подтверждаться эффектом, получаемым как разница между результатами, получаемыми от выпускаемой продукции и затратами разрешение сложившейся ситуации.

Внешний (экономический) износ - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем и др.

3.4 Оценка стоимости машин и оборудования на основе сравнительного подхода

Осуществляется методом прямого сравнения. Объект анализа должен иметь одно и то же функциональное назначение, включая полное квалификационное подобие и частичное конструкторское -- технологическое сходство.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов:

1. Нахождение объекта -- аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

поправки, вносимые умножением на коэффициент;

поправочные значения, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Таким образом, стоимость машин или единиц оборудования определяется по формуле

V = Vанал*К1*К2...Км±Vдоп (3.7)

где Vанал -- цена объекта -- аналога;

К1К2Км -- корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;

Vдоп -- цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

Оценка стоимости нематериальных активов. К нематериальным активам относятся активы:

либо не имеющие материально -- вещественной формы, либо материально -- вещественная форма, для которых не имеет существенного значения при их использования в хозяйственной деятельности;

активы, способные приносить доход;

активы, приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода времени.

Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы:

1.Интеллектуальная собственность.

2.Имущественные права.

3.Организационные расходы.

4.Цена фирмы (Гудвилл)

1. Интеллектуальная собственность. В этот раздел входят следующие нематериальные активы:

объекты промышленной собственности. В состав этих объектов согласно Парижской конвенции по охране промышленной собственности включаются:

изобретения и полезные модели, которые рассматриваются как техническое решение задачи.

промышленные образцы, под которыми понимается соответствующее установленным требованиям художественно -- конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид.

товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.

2. Имущественные права -- вторая группа нематериальных активов. Подтверждением таких прав предприятия для сторонних пользователей информации является лицензия.

3. Издержки, представленные в виде организационных расходов и, которые могут быть произведены в момент создания предприятия.

4. Под ценой фирмы понимается стоимость её деловой репутации (гудвилла).

Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за её пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется, исходя из рыночной стоимости на дату оценки, и является предметом внимания оценщика.

Оценка производственных запасов.

Запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов.

Расходы оцениваются по номинальной стоимости и учитываются в расчете по оценке, если ещё существует связанная с ним выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов не принимается во внимание

Оценка дебиторской задолженности. Выявляется просроченная задолженность с последующим разделением её:

на неожиданную, которая не войдет в баланс;

предполагаемую, которая, возможно, войти в баланс.

Несписанная дебиторская задолженность оценивается путем дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.

Метод ликвидационной стоимости. Представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.

Работы по оценке включают в себя несколько этапов:

1. Анализируется последний балансовый отчет.

2. Для продажи различных видов активов предприятия разрабатывается календарный график ликвидации активов по временным периодам.

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные, а также налоги и сборы, которые имеют место при продаже. С учетом продажи учитывается риск.

4. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с их продажей, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранения оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до его ликвидации.

5. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода, включая выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды.

Доходный подход к оценке стоимости основывается на принципе ожидания о том, что любой актив, приобретаемый с целью извлечения доходов, будет стоить столько, сколько принесет доходов.

При оценке с использованием доходного подхода наиболее важными являются метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков заключается в том,

что каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей на дату оценки.

В соответствии с этим методом при определении стоимости предприятия, как правило, возникают две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым необходимо рассчитать будущую стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков используется в следующих случаях когда:

ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих;

предприятие представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

производится выбор модели денежного потока;

определяется длительность прогнозного периода;

осуществляется ретроспективный анализ и прогнозирование валовой выручки от реализации;

определяется ставка дисконта;

производится расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

осуществляется расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период;

вносятся итоговые поправки.

При выборе модели денежного потока, как правило, используется одна из двух моделей денежного потока:

денежный поток для собственного капитала;

денежный поток для всего инвестированного капитала.

В тоже время, при использовании модели денежного потока для всего инвестированного капитала рассматривается совокупный денежный поток без учета в различии собственного и заемного капитала предприятия.

Расчеты по указанной модели показали, что поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль.

Рекомендуемая литература

Оценка бизнеса: Учебное пособие/Под ред. В.Е Есипова., Г.А.Маховиковой. - 3-е изд.-СПб.:Питер, 2010. - 512с.

Оценка бизнеса: полное практическое руководство/ В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, С.К.Мирзажанов. - М.: Эксмо, 2008-352с.

Оценка бизнеса: Учебник./Под ред. А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой. -М., 2001.

Размещено на Allbest.ru