Самовольная постройка
Основания легализации самовольного строения. Право собственности на самовольную постройку, воздвигнутую на арендованном земельном участке. Самовольная постройка или результат реконструкции объекта недвижимости. Правовой статус временных сооружений.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 24.03.2013 |
| Размер файла | 131,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Согласно п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
При приобретении права собственности в порядке приобретательной давности права потенциального собственника не основаны на прежней собственности, а зависят от совокупности обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ (добросовестность, открытость и непрерывность владения недвижимым имуществом как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет). Поэтому суды исходят из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности.
Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество Толчеев, Н.В. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. - 2011. - № 5. - стр. 32.
Таким образом, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
Подводя итог сказанному, можно повторить выводы судов по данному вопросу: на самовольное строение, которое возведено на неправомерно занимаемом участке, не может распространяться приобретательская давность.
3.3 Самовольная постройка или результат реконструкции объекта недвижимости
Итак, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Тогда как реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" под изменениями архитектурных объектов (к ним, в частности, относятся здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства) понимается достройка, перестройка, перепланировка. Указанные работы должны выполняться в соответствии с ГК РФ, договором на создание и использование архитектурного проекта Суханов, Е. А. Лекции о праве собственности / Е. А. Суханов. - М.: Юридическая литература, 2008 , стр. 122..
Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.
В Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, говорится о том, что входит в понятие реконструкции указанных объектов недвижимости. Согласно п. 5.3 при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
- улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что результатом строительства является создание нового объекта недвижимости, в отношении которого можно заявлять иски вещно-правового характера (иск о признании права собственности на самовольную постройку), а после реконструкции произошло только изменение технических характеристик и показателей существующего объекта.
Реконструкция объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, проведенная без оформления необходимой документации и разрешений, осуществляется очень часто Статья: Снос "самоволок" (Кузлякин С.) ("ЭЖ-Юрист", 2009, N 34).
Существуют различные мнения относительно того, является ли реконструированный объект самовольной постройкой или нет.
Первая позиция, относящая эти строения с незаконными пристройками к категории самовольных строений, основана на следующем.
Выполненные работы по пристройке являются реконструкцией существующего объекта. Результат реконструкции - объект недвижимости с новыми техническими характеристиками. Для осуществления реконструкции необходимо получение соответствующего разрешения (как и для строительства), за исключением случаев, оговоренных в ГрК РФ. Его отсутствие влечет признание реконструированного объекта в целом самовольной постройкой.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 N 37, самовольной постройкой без соответствующего разрешения является:
- реконструкция жилых домов (частей домов);
- переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
- возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
- возведение дополнительных зданий.
Слабая сторона этой позиции состоит в том, что на самовольную постройку право собственности не возникает. Но право собственности на объект, который был реконструирован, уже признано (в нереконструированном виде). При этом в ГК РФ отсутствуют соответствующие основания для прекращения права собственности (самовольная реконструкция объекта недвижимости) на данный объект Статья: О признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике (Козлов Е.В.) ("Нотариус", 2008, N 2).
Второе мнение состоит в том, чтобы считать самовольной постройкой только пристроенную часть объекта недвижимости и признавать право собственности необходимо только на нее. При этом сведения, содержащиеся в ЕГРП на первоначальный объект, изменению не подлежат. Ведь пристройка будет оформляться в самостоятельном порядке в качестве части дома Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. стр. 602.
Но проблема заключается в том, что выделить "часть" чаще всего не представляется возможным, так как в данном случае должны быть соблюдены требования об обособленности и изолированности пристроенного помещения. А в случае, если реконструированный объект недвижимости представляет собой единое целое, вообще нет оснований для его искусственного раздела на составные части.
Рассмотрим примеры судебной практики по данным проблемам.
В соответствии с Обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Суда 25.12.2007, в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства.
Акционерное общество обратилось с иском в арбитражный суд о признании права собственности на здание тренажерного зала и магазина, восстановленное на месте бани, пострадавшей от пожара в 1997 г., с изменением целевого назначения и конфигурации здания.
Решением суда первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку истец сознательно нарушил установленный законодательством порядок осуществления строительства при восстановлении спорного объекта.
Проанализировав наличествующие в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что представленные истцом документы могут свидетельствовать о перепланировке и переустройстве помещений в здании, но не о самовольном строительстве. Доказательств того, что осуществлено самовольное строительство, истец не представил.
Кроме того, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что восстановленные объекты соответствуют требованиям градостроительного законодательства; а также заключения компетентных органов о том, что данное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Учитывая, что в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства, а также допущенные истцом нарушения требований земельного законодательства, в отсутствие доказательств факта строительства здания, суды отказали истцу в удовлетворении требований (дело N А82-6588/2006-9).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.05.2007 N 2358/06 было установлено следующее <Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации> // СПС «Консультант Плюс», 2011. Предмет спора - здание кинотеатра "Парус". Оно было введено в эксплуатацию в 1981 г. В отношении его был заключен инвестиционный контракт на создание развлекательного комплекса "Парус" путем реконструкции (модернизации) здания.
В силу п. 1.9 контракта под реконструкцией стороны определили комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением назначения объекта недвижимости. В результате реализации инвестиционного плана размер общей площади развлекательного комплекса "Парус" значительно изменится и составит 8068 кв. м, что превышает площадь кинотеатра более чем в 3 раза.
В результате проведения указанных работ объект недвижимости (кинотеатр "Парус") был снесен, то есть уничтожен. Данное обстоятельство подтверждается заключением Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора города Петропавловска-Камчатского, из которого следует, что конструкции кинотеатра разобраны до отметки минус 3,7 м; актом обследования объекта "Кинотеатр "Парус"; актом приемки выполненных работ по разборке всех конструкций здания кинотеатра, составленным обществом и подрядной организацией; актом о списании объекта основных средств - здания кинотеатра "Парус"; заключением Управления Главгосэкспертизы России о том, что строительная площадка, на которой ведутся работы по реконструкции, расположена на месте, где ранее размещался кинотеатр "Парус"; справкой ГУП "Камчатское областное БТИ" о том, что здание кинотеатра снесено, на техническом учете не состоит.
Согласно ст. 235 ГК РФ уничтожением имущества прекращается право собственности на это имущество. Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права собственности на определенную вещь и, следовательно, не подлежит удовлетворению, если указанная вещь погибла или уничтожена <Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации> // СПС «Консультант Плюс», 2011.
Достаточно часто суды считают необходимым разграничивать понятия "новое строительство" и "реконструкция", так как в результате реконструкции в любом случае не может быть создана самовольная постройка (независимо от того, возникают ли в процессе ее проведения новые объекты либо происходит лишь общее увеличение полезных площадей здания). В качестве примера можно привести Постановление ФАС Московского округа N КГ-А40/6185-00 <Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации> // СПС «Консультант Плюс», 2011.
Позиция суда была основана на следующем. Самовольная постройка - это недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка (на неотведенном земельном участке, либо без разрешительной документации, либо с нарушением градостроительных и строительных норм).
Главное в данном определении - созданное недвижимое имущество. То есть ранее данный объект не существовал. А объекты, которые были реконструированы, не могут быть самовольными постройками.
Исходя из положений гражданского законодательства, нельзя определить правовые последствия реконструкции объекта недвижимости. В ГК РФ отсутствует норма, согласно которой по причине произведенной реконструкции происходит изменение права собственности на вещь.
В связи с этим нельзя не согласиться с мнением судей о том, что к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.
3.4 Правовой статус временных сооружений
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. То есть согласно ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости отнесено все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Поэтому судебная практика в первую очередь ставит вопрос о том, является ли спорный объект недвижимым имуществом или относится к числу временных сооружений. Но в некоторых случаях наличие прочной связи с землей не является однозначным показателем того, что объект является недвижимым имуществом. Вопрос о том, является ли спорное имущество, в отношении которого заявлен иск о самовольном строении, недвижимым, может разрешаться только судом и только с учетом имеющихся в материалах дела доказательств.
Для разрешения вопроса, является ли спорный объект недвижимым имуществом, обратимся к п. 10 ст. 1 ГрК РФ. В соответствии с ним объект капитального строительства представляет собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек Козлов, М.А. Самовольное строительство и реконструкция: проблемы судебной практики // Арбитражная практика. - 2005. - № 9. - стр.18.
Позиция суда по данному вопросу содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06, в котором было установлено следующее.
Префектура Восточного административного округа Москвы обратилась в Арбитражный суд с иском к обществу об обязании ответчика снести самовольную постройку торгового центра в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу.
В обоснование требований о сносе самовольных построек истец ссылался на то, что ответчик на земельном участке, представленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществил самовольное строительство торгового центра.
При рассмотрении дела арбитражные суды первой и апелляционной инстанции, исходя из представленных в деле материалов, установили, что объект, о сносе которого предъявлено требование, не является капитальным строением, самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ, в связи с чем не подлежит сносу. По мнению ФАС Московского округа, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции правильно указали на то, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относится определенное имущество, объекты прочно связанные с землей, а также обоснованно сослались на ст. 1 ГрК РФ, определяющую объекты капитального строительства, к которым, в частности, не относятся временные постройки, киоски, и другие подобные постройки.
Арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что на основании ст. 222 ГК РФ может быть снесено только недвижимое имущество Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации / А.А. Арифулин, Л.В. Белоусов, О.В. Бойков и др.; под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2008. Вып. 6. стр. 201. В результате суд кассационной инстанции поддержал вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что на основании ст. 222 ГК РФ можно обязать снести только недвижимое имущество, однако отменил состоявшиеся судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение, указав на необходимость проверить - относится ли спорная постройка к объектам недвижимости.
Некапитальные (временные) сооружения, находящие на определенном земельном участке (например, вагончики, павильоны, киоски и др. временные строения и сооружения), не могут быть самовольными строениями, и в отношении их не могут заявляться иски о признании права собственности или об их сносе на основании ст. 222 ГК РФ. То есть от разрешения вопроса, относится ли спорный объект к недвижимому имуществу, зависит выбор способа защиты, поскольку в отношении объектов, не отвечающих признакам недвижимого имущества (временные сооружения), не подлежит удовлетворению иск о его сносе, заявленный в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
3.5 Вопрос соблюдения прав и законных интересов третьих лиц
В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поэтому (по мнению многих специалистов) в любом случае по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) / С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев и др.; под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. стр. 834.
Признание права собственности на постройку не является безоговорочным. Заинтересованным лицом должно быть доказано, что соответствующие права и интересы третьих лиц не нарушены, а сама постройка не создает угрозу их жизни и здоровью. В качестве таковых могут быть представлены подтверждающие разрешения органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и других компетентных органов.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/05 установлено, что собственник помещений в здании произвел реконструкцию здания в целом. Эта реконструкция недвижимости была проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, без согласования с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Также судом определено, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях. Поэтому у суда нет оснований для признания права собственности на нежилые помещения в надстроенных этажах.
Суды при определении предмета доказывания по делам о рассмотрении споров о признании права собственности исходят из ранее определенных критериев технических характеристик и безопасности объекта самовольной постройки.
В порядке анализа дел, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по Саратовской области, содержащихся в справке о практике их рассмотрения судами, можно обратить внимание на следующее.
Положения Закона определяют юридически значимые обстоятельства, подлежащие установлению судом: отведен ли земельный участок под постройку в установленном законом порядке; имеются ли необходимые разрешения на возведение постройки; нарушены ли при строительстве градостроительные нормы и правила; не нарушает ли сохранение постройки права других лиц; не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Однако суды не всегда правильно определяют обстоятельства, имеющие правовое значение по делам данной категории, устанавливают круг доказательств и распределяют бремя доказывания Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) / С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев и др.; под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009.стр. 862.
Так, Ленинским районным судом вынесено решение, которым удовлетворен иск Афтаева к администрации г. Саратова, Саратовской областной регистрационной палате о признании права собственности на самовольную постройку - домовладение N 2 по Молодежному тупику п. Жасминный, строительство которого осуществлялось без проектной документации.
В качестве юридически значимых обстоятельств по делу судом были определены обстоятельства предоставления земельного участка истцу, возможность принятия дома в эксплуатацию, нарушение прав других лиц возведением данной постройки.
В качестве доказательств суду были представлены свидетельство о праве собственности на землю, заключение управления Госархстройнадзора о возможности принятия дома в эксплуатацию, проект жилого дома, согласованный архитектором Ленинского района.
Однако доказательств соблюдения прав других лиц возведением постройки суду не представлялось, в материалах дела их не имеется.
В то же время, согласно справке МУП БТИ г. Саратова, 1/2 доля дома N 2 по ул. Молодежный тупик значится принадлежащей на праве собственности В.С. Фурсову, который к участию в деле не привлечен, его мнение по делу не выяснялось. Тем самым, имеются основания для отмены данного решения по основаниям, связанным с недоказанностью существенного обстоятельства Ерошкин В.М. Снос зданий и сооружений: правовые аспекты: практ. пособие // СПС КонсультантПлюс. 2009..
Одним из оснований для отказа в признании права собственности на самовольное строение является существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Но при создании объекта недвижимого имущества с допущенным существенными нарушением строительных норм или градостроительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом еще и в связи с тем, что допущение таких нарушений всегда нарушает права и законные интересы третьих лиц, так как может создать угрозу их жизни и здоровью.
Аналогичная позиция содержится в Обзоре судебной практики суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007. В соответствии с п. 3.2 Обзора право собственности на самовольную постройку не может быть признано при отсутствии доказательств соблюдении требований градостроительного и санитарного законодательства.
Так, например, индивидуальный предприниматель обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Администрации района, Департаменту архитектуры и развития территорий города, Комитету по управлению муниципальным имуществом с требованием о признании права собственности на самовольно возведенное строение.
Судом был сделан вывод о том, что возведение самовольной постройки не соответствует разработанному и утвержденному в установленном законом порядке плану застройки квартала, поскольку попадает в зону зеленых насаждений квартала, а часть здания выходит за пределы красных линий, кроме того, отсутствуют доказательства, подтверждающие факт строительства без нарушения санитарных требований, а следовательно, ее возведение нарушает общественные интересы и градостроительные требования, что является основанием для сноса (дело N А82-10974/2006-17) Ерофеева А.А. Проблемы правового статуса самовольной постройки // Юрист. 2010. N 1. С. 43.
К аналогичным выводам пришли судебные инстанции при разрешении дела N А28-10542/2006-622/22 и отказали в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в связи с отсутствием доказательств соответствия возведенного объекта требованиям пожарной безопасности.
Таким образом, судом был сделан вывод о том, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В заключение необходимо отметить, что требование по обязательной реализации указанных прав обусловлено конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
Глава 4. Приобретение права собственности на самовольную постройку
4.1 Судебный порядок приобретения права собственности на самовольное строение
Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // СПС «Консультант Плюс», 2011, самовольная постройка исходя из положений гражданского законодательства (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ) не является объектом гражданских прав.
Но п. 3 ст. 222 ГК РФ содержит норму, которая допускает возможность установления судом права собственности на самовольно возведенную постройку как первоначальный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество.
Итак, рассмотрим ситуацию, когда лицо, являющееся собственником земельного участка, либо имеющее его в пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, осуществило возведение на нем жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества.
Как уже говорилось ранее, в случае, если строительство осуществлялось без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, указанным лицом была создана самовольная постройка. Затем у лица, осуществившего указанные действия, появилось желание ввести этот объект в хозяйственный оборот, совершить какую-либо сделку.
Для этого изначально необходимо признать на нее право собственности. Поэтому указанное заинтересованное лицо должно обратиться в суд, так как на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, судом. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение (пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), которое представляет собой постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу (п. 1 ст. 167 АПК РФ и п. 1 ст. 195 ГПК РФ).
Президиум ВАС РФ, рассматривая конкретное дело о самовольном строительстве, пришел к следующему выводу: "По существу заявлено требование о признании права собственности на возведенный гараж, которое может быть рассмотрено в исковом производстве, но не в порядке установления юридического факта".
Мнения Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу аналогичны Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // СПС «Консультант Плюс», 2011.
В Обзоре законодательства и судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ за IV квартал 2004 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.02.2005, говорится о подсудности аналогичных дел. В ответе на вопрос 2 указанного Обзора установлено, что дела по искам граждан о признании права собственности на самовольные строения являются делами о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку. То есть указанные споры носят имущественный характер.
Эта позиция Верховного Суда РФ по обозначенному вопросу была подтверждена и в Обзоре судебной практики ВС РФ за I квартал 2005 г.: "Поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства".
В порядке особого производства юридический факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.
То есть добиться признания права собственности на самовольно возведенное строение можно в порядке искового производства. Рассмотрение дел этой категории производится в порядке, определенном подразделом II раздела II ГПК РФ, путем подачи искового заявления.
Иск о признании права собственности является иском вещно-правового характера, исходя из юридической природы и содержания которого требование о признании права собственности должно содержать Иски и судебные решения: Сборник статей / Р.С. Бевзенко, Е.А. Беляневич, И.А. Войтко и др.; под ред. М.А. Рожковой. М.:Статут,2009. стр. 201:
- субъект права собственности;
- наличие у истца правомерного интереса в отношении имущества, по поводу которого заявляется иск о признании права собственности (общая предпосылка права на предъявление иска);
- неопределенность правового статуса такого имущества (то есть наличие спора о праве, подлежащего разрешению в общеисковом порядке).
Для того чтобы суд мог признать право собственности на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств.
К таковым относятся:
- наличие прав на земельный участок (с учетом того, что земля должна находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании);
- подтверждение соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка (например, если участок сельскохозяйственного назначения был использован под строительство торгового центра, судом не будет признано право собственности на указанную недвижимость, так как было нарушено целевое использование земли);
- наличие необходимой проектной документации (согласно п. 2 и 3 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Но осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи));
- разрешение на строительство (не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; иных случаях, если получение разрешения на строительство не требуется);
- соблюдение градостроительных норм и правил;
- отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.
То есть к исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку нужно приложить:
- документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки, а также его проект. В качестве примера можно назвать паспорт, изготавливаемый органами технической инвентаризации, в котором, кроме этого, говорится и о техническом состоянии объекта, а также соответствующий договор подряда и акты приемки работ, иные документы;
- документ, свидетельствующий о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таковым является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют;
- документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, а также возможность принятия строения в эксплуатацию;
- документы, в которых согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ устанавливается, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (заявления собственников объектов недвижимости, расположенных по соседству с самовольной постройкой, и др.).
В зависимости от обстоятельств конкретного дела рассмотренный перечень может быть дополнен иными документами, которые будут запрошены судом при рассмотрении дела.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда истец осуществил строительство на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае он должен дополнительно к рассмотренным ранее обстоятельствам подтвердить документально, что участок передан и оформлен надлежащим образом на момент рассмотрения дела судом (путем проведения сделки купли-продажи, приватизации, иным образом) Камышанова А.Е. Проблемы самовольной реконструкции как ограничения права собственности на недвижимое имущество // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. стр.9.
Кроме того, не исключен случай, когда права на самовольную постройку заявит не лицо, осуществившее его строительство, а собственник земельного участка либо лицо, владеющее им по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Это право у него имеется согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Но при этом он обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. То есть лицо, осуществившее строительство самовольной постройки на чужом земельном участке, должно доказать свои расходы на строительство. Только при наличии этих доказательств суд сможет установить размер, подлежащий возмещению.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГПК РФ решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное или кассационное обжалование, если они не были обжалованы.
Как уже говорилось ранее, если цена иска составляет сумму менее 100000 руб., данное дело рассматривается мировым судьей. На принятое мировым судьей решение может быть подана апелляционная жалоба согласно ст. 320 ГПК РФ. Решения мировых судей могут быть обжалованы в апелляционном порядке сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в соответствующий районный суд через мирового судью. Апелляционная жалоба может быть подана в течение 10 дней со дня принятия мировым судьей решения в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ).
Если же дело было рассмотрено районным судом в качестве суда первой инстанции, на решение может быть подана кассационная жалоба. В соответствии со ст. 338 ГПК РФ кассационная жалоба может быть подана в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
То есть по истечении 10 дней после принятия решения судом в окончательной форме (независимо от того, рассматривал дело мировой судья или районный суд) если решение не было обжаловано, оно вступает в законную силу.
После того, как судебное решение вступит в законную силу, оно будет являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии со ст. 18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав (а в настоящем случае таковым является решение суда), должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
4.2 Иной установленный законом порядок узаконивания самовольной постройки
П. 3 ст. 222 ГК РФ в редакции, действующей с 1 сентября 2006 г., установил, что право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010) // Российская газета - 2010.
То есть законодательно установлено, что наряду с судебным порядком должна быть возможность признания прав граждан на самовольные постройки в ином (административном) порядке Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009..
Ранее указанный п. 3 ст. 222 ГК РФ не предусматривал иной (не судебный) порядок.
В связи с этим в Постановлении ФАС МО от 11.06.2002 N КГ-А41/3625-02 было указано, что исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может быть признана самовольной лишь в судебном порядке.
Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ были не только внесены указанные изменения в ст. 222 ГК РФ, но и предусмотрены изменения процедуры государственной регистрации ряда объектов недвижимости.
Так, в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была включена ст. 25.3, устанавливающая особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.
В соответствии с ней предусмотрены специальные основания для государственной регистрации права собственности на следующие постройки:
- создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство;
- объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;
- объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
Для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости необходимы:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (в зависимости от объекта, подлежащего регистрации, таковыми могут быть декларация о таком объекте недвижимого имущества, технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства, разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию);
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Но данный порядок не может быть признан способом внесудебного признания права собственности на самовольную постройку, так как указанные строения не являются таковыми в соответствии с указанным Законом Бриксов В.В. 250 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2009. стр.225.
В связи с этим необходимо отметить, что в настоящее время отсутствует иной, административный порядок узаконивания самовольной постройки, в действующем законодательстве не предусмотрено процедуры его осуществления.
4.3 Государственная регистрация прав на самовольные строения
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в частности, право собственности, в том числе на самовольную постройку, при условии признания этого права в установленном порядке.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // Российская газета - 2010.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется:
- документ об уплате государственной пошлины;
- физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия;
- лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица;
- представитель юридического лица кроме указанных в предыдущем пункте документов должен предъявить также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав Бутаева Е.М. Формы государственного регулирования градостроительной деятельности // Налоги. 2010. N 4, - стр. 72.
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества.
Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Копии указанных актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в 2 экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (абз. 5 п. 5 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В государственной регистрации прав может быть отказано только в следующих случаях (ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"):
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Ст. 19.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним.
Как следует из ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вышеназванная регистрация является обязательной.
Регистрация права на недвижимое имущество осуществляется по инициативе управомоченных лиц и носит заявительный характер. При этом Федеральным законом не установлен срок для подачи такого заявления.
В соответствии с п. 3 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / отв. ред. А.Я. Рыженков. М.: Новый индекс, 2009. стр. 211.
Таким образом, месячный срок, отнесенный данной нормой к порядку государственной регистрации, установлен только для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество.
Из изложенного следует, что поскольку указанным Федеральным законом не установлен срок для подачи управомоченным лицом заявления на регистрацию прав на недвижимое имущество, а указанный выше месячный срок установлен лишь для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник (арендатор или иной пользователь) не может быть привлечен к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если он не осуществит такую регистрацию в определенный срок.
В Справке о практике рассмотрения судами дел, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по Саратовской области было отмечено, что при вынесении решений о признании за заявителями права собственности на самовольно возведенные строения судами не всегда выполнялись требования ст. 18 указанного Закона, в соответствии с которой документы, устанавливающие наличие прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) Власенко В.А. Судебные решения о самовольной постройке // Общество и право. 2010. N 2. стр. 268..
Согласно Правилам ведения ЕГРП, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, решение суда (документ, устанавливающий право) должно содержать описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность - для отдельно стоящих домов, этаж и номер помещения или квартиры.
В упомянутой выше Справке говорится, что по большинству изученных дел в резолютивной части решения не имеется описания объекта недвижимости, в том числе надворных построек, входящих в состав домовладения, что служит основанием повторного обращения в судебные органы по вопросу вынесения дополнительного решения суда либо разъяснения принятого решения.
Подобные документы
Самовольная постройка в системе объектов гражданского права. Понятие самовольной постройки и черты ее правового режима. Способы легализации права собственности на самовольную постройку, предложения по совершенствованию гражданского законодательства.
дипломная работа [144,7 K], добавлен 24.03.2018Самовольная постройка как объект недвижимости. Причины возникновения оснований для признания постройки самовольной, признание права собственности на нее. Институт самовольной постройки как санкция за осуществление строительства с нарушениями закона.
курсовая работа [88,3 K], добавлен 21.11.2011Правовое регулирование строительства зданий и сооружений. Понятие самовольной постройки и выбор органа власти, регистрирующего право собственности. Существующие проблемы при обращении в суд для признания права собственности на самовольную постройку.
курсовая работа [38,8 K], добавлен 03.08.2009Изучение понятия, правовых признаков (непредоставление земельного участка в установленном законом порядке, отсутствие необходимых разрешений, существенное нарушение строительных норм), негативных последствий и проблем легализации самовольной постройки.
дипломная работа [101,8 K], добавлен 09.06.2010Самовольная постройка как недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Основные субъекты отношений, возникающих в связи со сносом самовольной постройки.
курсовая работа [34,3 K], добавлен 15.11.2013Обоснование юридической природы самовольной постройки. Проблемы легализации незаконно возведенных недвижимых объектов в Украине. Рассмотрение первоначальных и производных оснований возникновения (приобретения) права собственности в законодательстве.
курсовая работа [31,8 K], добавлен 29.01.2012Права собственников земельных участков на их использование по Земельному кодексу РФ. Главные обязанности землевладельцев. Сущность понятия "самовольная постройка". Нормативное обоснование решения о переносе гаража, в связи с ремонтом городских сетей.
задача [15,6 K], добавлен 27.10.2013Оценка научного представления о категории самовольная постройка и о правовых последствиях её возведения. Анализ проблемных теоретических и практических моментов правового регулирования самовольной постройки и выявление возможных путей их решения.
дипломная работа [107,5 K], добавлен 10.06.2017Содержание права собственности. Первоначальные (создание и переработка вещи, самовольная постройка, приобретение бесхозяйного имущества) и производные (наследование имущества, реорганизация юридического лица) способы приобретения права собственности.
курсовая работа [134,3 K], добавлен 18.02.2017Земля как особый объект права собственности, ее специфика и особенности правового режима. Основные законодательные акты, регулирующие земельные отношения в Украине. Порядок определения субъектов данного права. Правовое положение самовольных построек.
реферат [14,4 K], добавлен 18.10.2010
