С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Учитывая положения ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Вводного закона, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Вводного закона возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, во Вводном законе также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах (см. письмо Министерства экономического развития РФ от 16.10.2009 N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме").

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Кодекса.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст. ст. 45 и 46 ГрК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости (см. п. п. 67 и 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано на то, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 9 указанного Постановления в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

В статьях главы 6, как и в главе 5 ЖК, речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

2.2 Формы и методы защиты права собственности на жилые помещения

«В зависимости от характера нарушения вещных прав и содержания предоставляемой защиты в гражданском праве используются различные способы, юридически обеспечивающие соблюдение интересов собственника или субъекта иного вещного права».

По содержанию составляющих их требований способы защиты права собственности могут быть поделены на несколько групп:

а) «Вещно-правовые - это известные со времен Древнего Рима и составляющие одну из самых характерных черт вещного права абсолютные иски, которые могут быть предъявлены к каждому, кто нарушает право собственности или иное вещное право. Иск предъявляется только по поводу индивидуально-определенной вещи, причем той, которая имеется в натуре на момент спора в суде. К таким искам относятся: иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск); иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения вещью (негагорный иск)»". В последние годы к числу вещно-правовых исков все чаще относят иск о признании права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на имущество.

б) Обязательственно-правовые. Эти способы могут быть применены в том случае, когда обладатель вещного права вступил в обязательственное отношение, основанное на сделке (в качестве арендодателя, учредителя управления), либо стал участником внедоговорного обязательства. Наиболее часто здесь используются следующие способы: требование к должнику передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ), возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст. 15 и 393 ГК РФ), признание сделки недействительной с применением последствий ее недействительности (ст. 166 и 167 ГК РФ), возврат имущества, составляющего неосновательное обогащение, в натуре (ст. 1104 ГК РФ), а при невозможности возвратить имущество в натуре возместить его стоимость (ст. 1105 ГК). В отличие от вещно-правового спора предметом обязательственного спора может служить вещь как индивидуально-определенная, так и определяемая родовыми признаками. В последнем случае вместо одной вещи можно потребовать взамен другую (например, п. 2 ст. 475 ГК) и в обоих случаях при ее утрате поставить вопрос о выплате стоимости вещи в деньгах с возмещением убытков, вызванных утратой. В ряде случаев обязательственно-правовой способ защиты может служить чуть ли не единственным способом, направленным на возврат имущества в натуре. Например, иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении (аренда, безвозмездное пользование), подлежит разрешению по нормам обязательственного права. Это означает, что в данной ситуации вещно-правовой иск предъявлен быть не может. В литературе справедливо отмечено, что подобное решение Высшего Арбитражного Суда РФ означает отказ от конкуренции исков, т.е. от конкуренции притязаний одного и того же лица (вещных и обязательственных) к одному и тому же ответчику. Обязательственными по своей сути являются требования, которые предъявляются собственником или обладателем иного вещного права к Российской Федерации, ее субъекту или муниципальному образованию о возмещении убытков, причиненных им как собственникам (обладателям иного вещно права) незаконными действиями бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц (ст. 16 ГК РФ). Данный способ применяется в случае уклонения соответствующих органов или должностных лиц от выполнения конкретных действий. Например, государственный орган, призванный выдавать лицензии на занятие соответствующей деятельностью, долгое время необоснованно уклоняется от ее выдачи, из-за чего собственник - юридическое лицо не может реализовать товар и несет значительные убытки. в) Более распространен, такой обязательственный способ защиты, как взыскание убытков с государства или муниципального образования, который применяется в сочетании с другим - признанием недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, признанием недействительным нормативного акта, не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц. Например, арбитражным судом на основании ст. 13 и 209 ГК РФ было признано недействительным решение комитета по управлению имуществом об исключении из уставного капитала акционерного общества, прошедшего приватизацию; здания, вошедшего в состав приватизируемого имущества. Суд справедливо посчитал, что здание уже стало собственностью акционерного общества, а решением комитета это право было нарушено.

г) В предусмотренных законом случаях собственнику предоставляются средства защиты от правомерных действий государственных или муниципальных органов, направленных на принудительное прекращение его права. В большинстве из них защита предоставляется собственнику, а не обладателю иного вещного права, то есть действует общий принцип, согласно которому принудительное отчуждение имущества для государственных нужд производится только при условии предварительного равноценного его возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ). Разница в том, за счет какого бюджета будут покрываться убытки. Так, при принятии Российской Федерацией закона об обращении в государственную собственность имущества граждан и юридических лиц (закона о национализации) убытки должны возмещаться государством (п. 2 ст. 235 и ст. 306 ГК РФ). При этом Федеральное Собрание РФ, прежде чем принять соответствующий закон, должно заранее определить примерное количество собственников, которые могут обратиться с иском, общий размер компенсации, утвердить расходы на возмещение им убытков отдельной строкой в государственном бюджете на предстоящий год. В случае принятия решения о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля (ст. 279-282 ГК РФ). Собственник, а также обладатель иного вещного права, в зависимости от ситуации могут прибегнуть и к другим способам защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, но перечисленные выше группы являются основными.

2.3 Проблемы и перспективы дальнейшего совершенствования права собственности на жилые помещения

Опубликованный проект Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - проект ГК) представляет собой логическое завершение более чем двухлетней работы Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании гражданского законодательства". Проект предусматривает внесение в Гражданский кодекс РФ многочисленных принципиальных изменений, необходимость которых была обоснована в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. В связи с этим после принятия Проекта в первом чтении было установлено, что далее он будет рассматриваться по частям.

Напомним, что отдельные части этого Проекта уже приняты как Федеральные законы от 30.12.2012 N 302-ФЗ и от 07.05.2013 N 100-ФЗ, от 02.07.2013 N 142-ФЗ, от 30.09.2013 N 260-ФЗ. В оставшейся части Проект в настоящее время еще находится на рассмотрении в Госдуме РФ.

Оценивая проект ГК в части права собственности на жилые помещения, следует отметить сохранение общих подходов в регулировании отношений собственности на жилые помещения. Новеллы же проекта ГК соответствуют тем целям, что ставились Указом Президента от 18 июля 2008 г. перед разработкой изменений в Гражданский кодекс, а именно: дальнейшее развитие основных принципов гражданского законодательства Российской Федерации, соответствующих новому уровню развития рыночных отношений; отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации опыта его применения и толкования судом и обеспечение стабильности гражданского законодательства Российской Федерации.

Проект ГК сохраняет выделение в разделе, посвященном вещному праву, главы о праве собственности на жилые помещения, однако в нее включает и определение правового режима иных помещений в жилых зданиях, поэтому соответствующая глава 19.4 проекта ГК получила наименование "Право собственности на помещения".

В целом нормы, посвященные непосредственно праву собственности на жилые помещения, кардинально не изменялись, но уточнения в этой части правового режима жилых помещений в некоторой степени принципиальны.

Проект ГК сохраняет исключительно целевое назначение жилых помещений, устанавливая, что жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан, при этом собственник жилого помещения (физическое лицо) может как использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, так и предоставлять в пользование другим лицам для проживания граждан на основании договора (п. 1 ст. 298.1). Последнее положение вызывает недоумение, поскольку договор не является единственным основанием возникновения права пользования жилым помещением, оно может иметь своим титулом завещательный отказ, решение суда и иные факты, предусмотренные законом.

Жилыми помещениями проект ГК квалифицирует помещения, пригодные для проживания, при этом определение пригодности помещения для проживания делегирует жилищному законодательству, устанавливая только единственный запрет отнесения к числу жилых вспомогательных помещений (п. 2 ст. 298.1). Традиционно сохраняется разрешение перевода помещений из жилых в нежилые в порядке, определяемом жилищным законодательством, и только после перевода такого помещения в нежилое разрешается пользование помещением для целей, не связанных с проживанием граждан (п. 3 ст. 298.1).

Глава 19.4 проекта ГК "Право собственности на помещения" определяет только правовой режим помещений, поэтому жилыми помещениями признаются только квартира и комната (п. 1 ст. 298.2).

Если квартирой признается жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную часть здания, то комнатой - жилое помещение, расположенное в квартире. Право собственности и на квартиру, и на комнату возникает с момента его государственной регистрации. Однако государственная регистрация права собственности на комнату прекращает право собственности на квартиру, в которой находится данная комната. Собственник квартиры не вправе требовать государственной регистрации права собственности на расположенные в ней комнаты, если иное не предусмотрено законом (п. 2, 3 ст. 298.2).

Квартира, состоящая из комнат, в отношении которых зарегистрировано право собственности, признается коммунальной и исключается из числа объектов гражданских прав, поскольку уже не может быть предметом сделок, а вспомогательные помещения коммунальной квартиры признаются общим имуществом собственников комнат (п. 4 ст. 298.2).

Достоинством проекта ГК следует назвать точное определение права членов семьи собственников жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 298.3 проекта ГК члены семьи собственника, определяемые в соответствии с жилищным законодательством, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на праве социального пользовладения (ст. 302.7 проекта ГК). Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 298.3 проекта ГК). Следует отметить, что вышеуказанные правила применяются также к членам семьи собственника, проживающим в принадлежащем ему жилом доме, поэтому в этой части правовой режим жилых домов и помещений тождествен.

Нежилым же помещением признается помещение, предназначенное для целей, не связанных с проживанием граждан. Однако немаловажно, что проект ГК существенно ограничивает право собственности на нежилые помещения. Так, собственник нежилого помещения не вправе использовать указанное помещение способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в том же здании, в частности размещать в нем промышленное производство (ст. 298.4 проекта ГК).

Нежилыми помещениями в соответствии с проектом ГК являются и вспомогательные помещения, однако они имеют иной правовой режим и не могут находиться в единоличной собственности. Вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в здании (п. 1 ст. проекта ГК).

Собственники как жилых, так и нежилых помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом здания в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 298.5 проекта ГК). Распоряжение же общим имуществом здания, пригодным для самостоятельного использования, возможно только в форме предоставления права пользования третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании, если это не нарушает права и интересы собственников иных помещений (п. 3 ст. 298.5 проекта ГК). При этом количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, пропорционально размеру принадлежащей ему доли, которая, в свою очередь, пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади здания.

Следует отметить, что законодатель предусматривает с учетом характеристик помещения (высота потолка, этаж и т.п.) возможность изменения размера долей собственников помещений в праве собственности на общее имущество здания по соглашению между собственниками помещений, а при его недостижении - в судебном порядке (п. 4 ст. 298.5 проекта ГК).

Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение. Например, при ипотеке жилого или нежилого помещения в здании считается заложенной также принадлежащая залогодателю помещения доля в праве собственности на общее имущество здания, включая долю в праве собственности на земельный участок или иные права в отношении такого участка, как существующие, так и те, которые могут быть приобретены в будущем (ст. 303.8 проекта ГК). Также собственник помещения не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества здания (п. 5 ст. 298.5 проекта ГК).

Аналогичные правила применяются и к земельному участку под зданием, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений в здании, а также к общему имуществу коммунальной квартиры, если иное не предусмотрено в ГК РФ (п. 6 ст. 298.5 проекта ГК). Таким образом, земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общей долевой собственности собственников помещений в здании, если иное не предусмотрено законом или соглашением с собственником земельного участка (п. 1 ст. 298.6 проекта ГК).

Собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента проведения кадастрового учета соответствующего земельного участка. До момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества такого здания. Проект особо уточняет, что собственники помещений вправе защищать свое владение земельным участком против третьих лиц (п. 2 ст. 298.6 проекта ГК).

Собственники же нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требовать выкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации (п. 3 ст. 298.6 проекта ГК).

В отношении же оснований прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение существенных нововведений проект ГК не предусматривает. Аналогично ГК РФ проект ГК предусматривает, что если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения (абз. 1 п. 1 ст. 298.7 проекта ГК). Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (абз. 2 п. 1 ст. 298.6 проекта ГК). Таким образом, единственным различием выступает допуск к таким действиям не только органа местного самоуправления, но и уполномоченного государственного органа. Однако вышеописанные правила применяются к отношениям, связанным с прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения, с особенностями, предусмотренными жилищным законодательством (п. 2 ст. проекта ГК).

Вещным правам на жилые помещения посвящен раздел второй ЖК РФ. Следует признать, что посвящение вещным правам на жилье отдельного раздела является безусловным достоинством нового Жилищного кодекса.

Указанный раздел состоит из двух глав, одна из которых регламентирует права и обязанности собственников жилых помещений, а также некоторых иных граждан, проживающих в чужих помещениях. Другая - режим общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

На основании ч. 5 ст. 15 Кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Что касается правомочий собственников жилых помещений, то Жилищный кодекс РФ не внес в них каких-либо существенных изменений. Содержание ст. 30, 32 ЖК РФ, по существу, развивает соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. При этом, как известно, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Однако в настоящее время с учетом положений ч. 2 ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях можно заниматься любой профессиональной или предпринимательской деятельностью, не являющейся промышленным производством. Поэтому нормы, посвященные целевому использованию жилых помещений и ответственности за их нарушение, практически утратили свое значение.

Основными правами собственника жилья являются: пользование жилым помещением для собственного проживания и проживания членов своей семьи; предоставление жилого помещения гражданам и юридическим лицам на основании договоров найма, аренды, безвозмездного пользования или на иных законных основаниях. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

Основными обязанностями собственника являются: бремя содержания жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома; поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения; соблюдение прав и законных интересов соседей.

Действующее законодательство в отличие от гражданского законодательства советского периода не предусматривает ограничений по количеству или видам жилых помещений, которые могут находиться в частной собственности граждан.

Таким образом, основными ограничениями права собственности на жилое помещение являются следующие.

Во-первых, ограничения пользования: пользование в соответствии с назначением жилого помещения; недопущение разрушения жилого помещения; пользование с учетом прав и законных интересов соседей.

Во-вторых, ограничения по распоряжению жилыми помещениями (например, в соответствии со ст. 292, 604 ГК РФ).

Категория вещных прав включает не только право собственности, но и иные вещные права. Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом, потому иные вещные права принято называть ограниченными. Недостатком действующего законодательства является отсутствие нормы, содержащей замкнутый (исчерпывающий) перечень вещных прав на жилые помещения. Это приводит к отсутствию в юридической литературе единого мнения по поводу существующих видов вещных прав. Наиболее дискуссионными являются вопросы о природе прав арендаторов, нанимателей, ссудополучателей и членов семей собственников жилых помещений.

Проект ГК сохраняет выделение в разделе, посвященном вещному праву, главы о праве собственности на жилые помещения, однако в нее включает и определение правового режима иных помещений в жилых зданиях, поэтому соответствующая глава 19.4 проекта ГК получила наименование "Право собственности на помещения".

В целом нормы, посвященные непосредственно праву собственности на жилые помещения, кардинально не изменялись, но уточнения в этой части правового режима жилых помещений в некоторой степени принципиальны.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // "Собрание законодательства РФ", 04.08.2014, N 31, ст. 4398.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // "Собрание законодательства РФ", 03.12.2001, N 49, ст. 4552.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.

8. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ //"Собрание законодательства РФ", 17.06.1996, N 25, ст. 2954.

9. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12.2001 N 174-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 24.12.2001, N 52 (ч. I), ст. 4921.

10. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 22.02.2017) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15.

11. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу) // "Российская газета", N 15, 23.01.1993.

12. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" //"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.

13. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30.ст. 3594.

14. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // "Бюллетень нормативных актов", N 1, 1992.

15. Федеральный закон от 20.05.2002 N 55-ФЗ (ред. от 29.12.2004) "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"//"Собрание законодательства РФ", 27.05.2002, N 21, ст. 1918.

16. Указ Президента РФ от 18.07.2008 N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации"//"Собрание законодательства РФ", 21.07.2008, N 29 (ч. 1), ст. 3482.

17. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" //"Собрание законодательства РФ", 06.02.2006, N 6, ст. 702.

18. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" //"Собрание законодательства РФ", 21.08.2006, N 34, ст. 3680.

19. Приказ Минюста РФ от 14.02.2007 N 29"Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 06.03.2007 N 9069) // "Российская газета", N 58, 22.03.2007.

20. Письмо Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме" // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2009. N 12.

Судебная практика:

21. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" // "Собрание законодательства РФ", 13.04.1998, N 15, ст. 1794.

22. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7.

23. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"// Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

Литература:

24. Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бельянская А.Б., Бирюкова Т.А., Вахрушева Ю.Н., Гришина Я.С., Закиров Р.Ю., Кожевников О.А., Копьев А.В., Кухаренко Т.А., Морозов А.П., Морозов С.Ю., Серебренников М.М., Шадрина Е.Г. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2016.

25. Алексеев С.С. Гражданское право: учебник: в 3 т. / С.С. Алексеев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев и др.; под ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2010. Т. 1. 640 с.

26. Баринова Е.А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 6 / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. -М., 2003.

27. Бобровская О.Н. Право собственности на жилые помещения в проекте Гражданского кодекса Российской Федерации // Гражданское право. 2011. N 2. С. 17 - 19.

28. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. 431 с.

29. Витрянский В.В. Реформа части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Информационно-аналитический журнал "Арбитражные споры". 2016. N 1. С. 70 - 83.

30. Гонгало Б.М. Гражданское право, жилищное право, семейное право: Избранное.- М.: Статут, 2011.

31. Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. N 2.

32. Горячева Е.В. К вопросу о соотношении жилищного и гражданского законодательства // Власть Закона. 2015. N 3. С. 137 - 158.

33. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру: Справочное пособие.- М.: БЕК, 1995.

34. Дегтярев С.Л. Справочник по доказыванию в гражданском судопроизводстве / С.Л. Дегтярев, В.М. Жуйков, А.В. Закарлюка и др.; под ред. И.В. Решетниковой. 5-е изд., доп. и перераб. М.: Норма, Инфра-М, 2011. 496 с.

35. Егоров Н.Д. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева.- М.: ТК "Велби"; Проспект, 2010.

36. Егорова О.А. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно- практическое пособие / Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф.- М.: Проспект, 2013. 224 с.

37. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М., 2009.

38. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп.- М.: Статут, 2012. 396с.

39. Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2016. 384 с.

40. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения.- М., 2000.

41. Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР (Основные проблемы): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук.- М., 1975.

42. Кулагин М.И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. 2-е изд., испр..-М., 2004.

43. Куцина С. Правовой режим жилого помещения // ЭЖ-Юрист. 2016. N 28. С. 14.

44. Ленковская Р.Р. Жилые и нежилые помещения как объекты гражданских прав // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 13 - 17.

45. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1.

46. Медведев Д.А. Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева.- М., 2008.

47. Могилевец О.М. О некоторых вещных правах на жилые помещения // Семейное и жилищное право. 2017. N 1. С. 29 - 32.

48. Осадченко Э.О. Правовые коллизии законодательного регулирования отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов права // Правовые вопросы недвижимости. 2013. N 1. С. 21 - 23.

49. Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // Документ опубликован не был

50. Ромашкина А.В. Общее имущество многоквартирного дома // СПС КонсультантПлюс. 2017.

51. Суслова С.И. Вещные права на жилые помещения // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сб. ст. / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2011. С. 32 - 53.

52. Суслова С.И. Вещные права на жилые помещения: соотношение гражданского и жилищного законодательства // Нотариус. 2011. N 3. С. 26 - 29.

53. Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система.- М.: Юриспруденция, 2011. 224 с.

54. Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с.

55. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 2011. Т. 1. 592с.

56. Тихомиров М.Ю. Защита права собственности и иных прав на имущество: комментарии, судебная практика и образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011

57. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011.109 с.

58. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 524 с.

59. Турчин И.Г. Система вещных прав, их классификация в дореволюционном и современном отечественном праве // История государства и права. 2015. N 22. С. 61 - 64.

60. Формакидов Д.А. «Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации» // "Семейное и жилищное право", 2008, N 1.

61. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник (по изд. 1908 г.) .- М.: СПАРК, 1996.

62. Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие.- Пермь. 2001.

Размещено на Allbest.ru