Недвижимость как объект гражданских прав

Законодательство о недрах лишь условно, не принципиально разделяет по правовому положению (режиму), объему правомочий пользователей и порядку оформления пользования участки недр, предоставляемые для проведения горно-геологической деятельности, и участки недр, предоставляемые для строительства подземных сооружений. Основное отличие усматривается в сроках предоставления участков недр в пользование; во втором случае оно носит бессрочный характер. Между тем юридическая природа этих двух категорий - упомянутых участков недр - настолько различна, что, во-первых, может служить осмыслению правовой сущности исследуемого объекта гражданских прав в целом; во-вторых, различие это неминуемо должно повлечь и принятие самостоятельных законодательных основ гражданско-правового регулирования участия в экономическом обороте участков недр второй категории. Изложенное мнение строится на факте (в том числе юридическом) появления в недрах (участке недр) сооружения, являющегося самостоятельным объектом недвижимого имущества (и вещного права), с иным, чем участок недр, правовым режимом. Подземное сооружение «соединено» с недрами аналогично неразрывной связи, например здания с земельным участком. Подземный многоуровневый коммерческий комплекс как недвижимое имущество может свободно участвовать в экономическом обороте. Если в отношении земельного участка, который в соответствии с гражданским законодательством следует за новым собственником наземного сооружения на условиях, которыми обладал предшествующий собственник (ГК РФ), эта проблема получила определенное разрешение, то в отношении подземных сооружений переход права пользования участком недр за новым собственником такого сооружения законодательство о недрах не предусматривает.

86. Постановление Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2001 г. N А60-2605/2000-СЗ.

Право пользования участками недр переходит к другому субъекту предпринимательской деятельности в следующих случаях: а) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем его преобразования - изменения его организационно-правовой формы; б) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем присоединения к нему другого юридического лица или слияния его с другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации; в) прекращение деятельности юридического лица - пользователя недр вследствие его присоединения к другому юридическому лицу в соответствии с законодательством Российской Федерации; г) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем его разделения или выделения из него другого юридического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации, если вновь созданное юридическое лицо намерено продолжать деятельность в соответствии с лицензией на пользование участками недр, предоставленной прежнему пользователю недр; д) юридическое лицо - пользователь недр выступает учредителем нового юридического лица, созданного для продолжения деятельности на предоставленном участке недр в соответствии с лицензией на пользование участком недр; е) приобретение субъектом предпринимательской деятельности в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», имущества (имущественного комплекса) предприятия-банкрота (пользователя недр) - ст. 17.1 Закона РФ «О недрах».

Таким образом, оборотоспособными (пусть в ограниченной степени) в настоящее время можно безусловно признать участки недр, предоставляемые в бессрочное пользование для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с поиском и добычей из-под земли полезных ископаемых. Такие сооружения в силу юридической и физической связи с недрами и придают этому участку недр известную меру оборотоспособности, в определенной степени сравнимой с оборотоспособностью земельных участков вследствие системной связи «земельный участок - здание, сооружение».

Юридическая взаимосвязь и соотношение участка недр и земельного участка как объектов гражданских прав обусловлены как принадлежностью к единой системе недвижимого имущества, так и двусторонним внутрисистемным единением. На первый взгляд предопределяющим, «главным» в этом единении является участок недр, правовой режим которого представляется господствующим и во многом доминирует над юридическим статусом соответствующего земельного участка. Иллюстрацией изложенной посылки может служить следующий далеко не исчерпывающий ряд публично-правовых норм:

а) пользователь участка недр вправе ограничивать застройку площадей залегания полезных ископаемых в границах предоставленного ему горного отвода (п. 1 ст. 22 Закона РФ «О недрах»);

б) застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориальных подразделений и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки (ст. 25 Закона РФ «О недрах»);

в) в градостроительную документацию всех видов в соответствии с заданием на ее разработку включаются разделы об охране недр, окружающей природной среды, о рациональном использовании природных ресурсов и землеустройстве;

г) необходимость получения заключения органов Госгортехнадзора России в случаях строительства на площадях залегания полезных ископаемых (ст. 10 Градостроительного кодекса РФ);

д) земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством (ст. 25.1 Закона РФ «О недрах»).

Данные законодательные положения приводят, казалось бы, к безальтернативному выводу: правовой статус участка недр доминирует и предопределяет режим земельного участка. В «чистом» виде это действительно так: публичному собственнику интереснее сочетание «пространственный ресурс плюс минеральное сырье и дополнительный ресурс»или, как минимум, «пространственный ресурс плюс дополнительный пространственный ресурс», чем «голый» земельный участок.

Более внимательное рассмотрение внутрисистемной связи «участок недр - земельный участок» приводит к несколько иным выводам. Изложенные нормы преимущественно регулируют административные отношения, предшествующие включению земельного участка и в отдельных случаях в определенной степени (на условиях пользования) участка недр в свободный экономический оборот. «Созревание» участка недр и земельного участка «над ним» как объектов гражданских прав происходит в сфере публичного права, принципы которого действительно могут своеобразно повлиять на приоритет в «доцивилистическом» взаимовлиянии изучаемых, но только в будущем возможных объектов недвижимого имущества. Законодательство о недрах исходит из абсолютной ценности для государства не подземного пространства вообще, а пространства, занимаемого полезными ископаемыми. В этой связи поверхность земли над этими наиболее значимыми для публичной власти участками недр именуется "площадями залегания полезных ископаемых", под которыми понимаются: а) территория, под которой непосредственно залегают полезные ископаемые, и прилегающие к ней территории, попадающие в зону вредного влияния горных разработок и взрывных работ на объекты поверхности и подземные сооружения; б) акватория внутренних морей, озер и других водоемов, рассолы, рапа, донные отложения которых являются полезными ископаемыми или источником получения минерального сырья; в) территория горного отвода месторождения лечебных минеральных вод и других полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, а при его отсутствии - территория округа горно-санитарной охраны.⁸⁷ Таким образом, лишь площади залегания полезных ископаемых предопределяют исключающий полную оборотоспособность режим земельных участков в их черте. Иные участки недр, не связанные с предполагаемой в будущем или далеком будущем добычей полезных ископаемых и представляющие объекты природоохранной деятельности, остаются вне объектов гражданских прав не в силу запрета, а ввиду товарной (правообъектной) незрелости, экономической невостребованности.

Тенденции, свидетельствующие о предстоящем (пусть в значительно отдаленном времени) включении участков недр в предпринимательский оборот, просматриваются и в современном праве. Так, российское законодательство о недрах регулирует взаимосвязь участка недр и земельного участка, включенного в предпринимательский оборот в качестве полноценного объекта недвижимого имущества. Все тот же Закон РФ «О недрах», к примеру, позволяет собственникам, владельцам земельных участков по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубине до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения (ст. 19 Закона РФ «О недрах»).

Лишь строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, является единственным видом недропользования, в наименьшей степени направленным на извлечение из земной коры природных (минеральных) ресурсов. Данный вид использования участков недр представляется в ракурсе настоящего исследования не только ключевым и сущностным, но, на наш взгляд, и способным наглядно продемонстрировать дальнейшее вероятное развитие имущественных отношений, связанных именно с этим объектом недвижимого имущества. Очевидно, что подземные сооружения, относящиеся к исключительной публичной собственности (объекты оборонного значения, транспортные, коммуникационные и иные подобного рода объекты), не обусловят необходимость какого-либо умаления суверенитета государства над недрами. Напротив, сооружение в недрах подземных объектов предпринимательского оборота (торгового центра,

87. Постановление Госгортехнадзора РФ от 30 августа 1999 г. N 64 "Об утверждении Положения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых" // Российская газета. 1999. 14 октября.

завода или фабрики), принадлежащих индивидуальному или коллективному коммерсанту на праве частной собственности, неминуемо потребует принципиально иного правового регулирования отношений, связанных с пользованием участка недр, в котором расположено сооружение. Современное российское законодательство о недрах императивно предусматривает, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью, а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме (ст. 1.2 Закона РФ "О недрах"). Допускается только отчуждение или переход прав пользования недрами от одного лица к другому, да и то только в той мере, в какой их оборот разрешен законодательством. Законодательство о недрах, по существу, не отсылает недропользователей к нормам гражданского права. Порядок предоставления участка недр в пользование, правомочия пользователя, переход и прекращение права пользования в определенной степени урегулированы публичным правом. По своему смыслу и, что важнее, духу отдельные правила недропользования, установленные Законом РФ «О недрах», не соответствуют заложенным в гражданском законодательстве частной инициативе и разумной свободе предпринимательского оборота. Здесь следует повторно отметить, что речь идет о включении в независимую имущественную сферу тех участков недр, которые предоставлены для сооружения и эксплуатации подземных, преимущественно непубличного характера объектов.

Какова юридическая судьба участка недр, отведенного в установленном порядке под строительство и дальнейшую эксплуатацию сооружения? Некоторые исходные положения для дальнейших теоретических выводов можно обнаружить в судебной практике.

Весьма показательным в этой связи представляется Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00 о рассмотрении спора, связанного с эксплуатацией сооружения в виде насосной станции и подземной скважины.

Из материалов этого судебного дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась применительно к скважине, и в последующем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть, что запасы подземной минеральной воды в соответствии со ст. 1.2 Закона РФ "О недрах" являются государственной собственностью и не могут быть предметом купли-продажи или отчуждения в ином виде. Предоставление недр в пользование предполагает получение пользователем лицензии в установленном законодательством порядке.

Скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению понятия «недра», содержащемуся в Законе РФ «О недрах», и такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота.⁸⁸

Наиболее важный вывод этого судебного акта: сооружение в недрах земли прекращает юридическую судьбу одного недвижимого объекта гражданского права - участка недр и включает в относительно свободный оборот другой объект - подземное сооружение.

Водные объекты, леса, многолетние насаждения

Рассматривая объекты недвижимого имущества, следом за кратко рассмотренной первой группой объектов недвижимости (участки земной поверхности, участки недр) необходимо назвать вторую: участки земли под обособленными водными объектами, участки земной поверхности, занятые лесом или многолетними насаждениями. Хотя позитивная норма ГК РФ иначе определяет эти объекты: обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (ст. 130), - в заданной тематике настоящей работы господствующим становится сущностный принцип: как бы ни разнился вид земельного участка (водоем, лес и т.д.), принципиально он остается участком земной поверхности, и данное его свойство будет определяющим в системной характеристике объекта. Небезынтересна в этой связи и позиция Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: «В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости служат не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта, а земельный участок, на котором водный объект расположен (ст. 102 Земельного кодекса РФ)».⁸⁹

Российское законодательство определяет обособленный водный объект (замкнутый водоем) как небольшой по площади и непроточный искусственный объектами (ст. 1 Водного кодекса РФ). Приоритет в правовом регулировании отношений, связанных с замкнутыми водоемами, природоохранное законодательство отдает (хотя в целом для аналогичных отраслей это не свойственно) гражданскому и земельному законодательству (ст. 5 Водного кодекса РФ).⁹⁰ Это принципиальное положение подчеркивает и О.С. Колбасов: «В настоящее время нет абсолютной границы в предметах правового регулирования водного и гражданского законодательства и права. Между отраслями российского законодательства есть постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями жизни.

88.Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 10.

89. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 4.

Поэтому Водный кодекс может регулировать имущественные отношения в той мере, в какой это необходимо для обеспечения рационального использования и эффективной охраны вод, а гражданское законодательство может регулировать водные отношения в той мере, в какой это требуется для обеспечения оптимальных моделей имущественного оборота и связанной с этим эффективной защитой имущественных прав и интересов граждан и юридических лиц».⁹¹ Соглашаясь с отнесением обособленного водного объекта к недвижимому имуществу, ученый тем не менее отметил, что провозглашение этих объектов недвижимым имуществом влечет необходимость решения следующих проблем: относится ли подлинный водный объект (река, море, озеро, ручей, водоносный горизонт подземных вод) к имуществу вообще и к недвижимости в частности. "Из буквы и духа прошлого российского экологического законодательства можно сделать вывод, что водные объекты и имущество суть трудно совместимые категории: то, что является имуществом, не может быть водным объектом и вообще природным объектом; то, что является водным объектом, не может быть имуществом. На таком принципе была построена система правового регулирования водных отношений, а если взять шире, то и отношений природопользования и охраны окружающей природной среды".⁹² Особенность объекта определяет и характер прав на него. "Несмотря на то обстоятельство, что воды являются восполняемым и повторно используемым ресурсом, повсеместно в России нет достаточного количества воды, чтобы закон позволял каждому пользователю потреблять необходимое ему количество воды по его усмотрению. В силу этих обстоятельств содержание норм водного права не конструируется путем регламентации преимущественно отношений собственности на водные объекты аналогично тому, как право недвижимости регулирует право собственности на землю. В водном праве закрепляется механизм реализации права использовать воду (водные объекты), то есть права водопользования. Именно поэтому в водном законодательстве преимущественно закрепляются отношения водопользования, а не собственности, неотъемлемым элементом которой является правомочие владения" ⁹³, - отмечается далее.

90. Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации (под ред. С.А. Боголюбова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 1997.

91. Постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 1996. С. 66.

92. Там же. С. 69.

Обособленный водный объект, по существу, в силу иных, не характерных для недвижимости свойств выделен в отдельный вид недвижимых вещей. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" хоть и называет замкнутый водоем объектом недвижимого имущества, однако кадастрового учета для данного объекта не предусматривает. Специальный водный кадастр ведется в иных целях. В отношении обособленного водного объекта в ракурсе настоящей работы следует исходить из посылки, что замкнутый водоем - это земельный участок, занятый водным объектом и ввиду этого имеющий особенности в правовом положении (режиме). Эти особенности сводятся преимущественно к специальным правилам пользования, предусмотренным нормами природоохранных, публичных отраслей российского законодательства.

Леса. Еще большие природоохранные ограничения законодательство предусматривает в отношении леса, также отнесенного ГК РФ к недвижимому имуществу. Следует отметить, что гражданские законы не дают определения леса как объекта гражданских прав, в то же время Лесной кодекс РФ под лесом понимает всю совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение.⁹⁴ Лесное законодательство оперирует понятием "лесной фонд", включая в его содержание лесные и нелесные земли. К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные). К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли) (ст. 8 Лесного кодекса РФ).

Господство земельного участка, земли в понятиях "лес", "лесной фонд" подчеркивают и специалисты: "Под лесом прежде всего следует понимать неразрывно связанные между собой лесную растительность и землю, где она произрастает".⁹⁵ Леса, таким образом, также следует рассматривать как земельные участки, имеющие особое публичное регулирование, практически исключающее участие в обороте земель, под лесными фондами находящимися. Тождественно правовое положение земельного участка, занятого многолетними насаждениями.

93. Постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 1996. С. 66.

94. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610.

95. Павлов П. Новый Лесной кодекс России и рыночная экономика // Российская юстиция. 1999. N 2. С. 38.

Отнесение многолетних насаждений к недвижимому имуществу содержит в определенной мере и момент преемственности с классическим определением недвижимого имущества, имевшего в центре всякой недвижимости земельный участок, безусловно ставя землю в ранг практически единственного объекта недвижимого имущества, признавая все иное (от строений до неснятого урожая) его принадлежностями.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и многолетних насаждений, поскольку "недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лесной фонд" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена".⁹⁶ Напротив, Л.В. Щенникова активно возражает против этой позиции, полагая, что "надо думать, и серьезно, особенно о правовом режиме таких "произрастаний" земли, как леса. Именно леса составляют особую специфику, являясь недвижимостями как составляющие землю и движимостями, как говорили дореволюционные цивилисты, "по предварению".⁹⁷ Соглашаясь с мнением автора о важности и специфичности леса, следует лишь отметить, что право знает и иные, возможно, более действенные меры юридической защиты лесов, чем отнесение их к недвижимому имуществу. В настоящее время леса включены в недвижимые объекты неразрывно с участком земли, под ними расположенным; исключение лесов из перечня недвижимостей не изменит существенно правовой режим земельного участка, занятого лесным фондом.

В целях настоящего исследования определяется базовый статус обособленных водных объектов как особого рода участков поверхности земли, имеющих специальный режим. С позиции досистемных характеристик отдельных объектов недвижимости разделение обособленных водных объектов и лесов с многолетними насаждениями на разные категории недвижимости представляется нелогичным. Позитивная норма о недвижимости (ст. 130 ГК РФ) называет собственно таковыми земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также иные объекты, прочно с землей связанные и неперемещаемые, в том числе и леса. Леса и многолетние насаждения совершенно оправданно должны быть в первом "уровне" природных недвижимостей.

96. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 4.

97. Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательные и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

2.2. Производные объекты недвижимости

Здания и сооружения (строения) как производные (рукотворные) объекты недвижимости в настоящее время занимают наиболее активное место в обороте недвижимого имущества. Наряду с жилыми и нежилыми помещениями, строения в соответствии с действующим законодательством являются наиболее оборотоспособными недвижимыми вещами.

В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий «здание» и «сооружение». Витрянский В.В. выводит общее понятие здания (сооружения), «под которым понимается любой искусственно возведенный на земель-ном участке объект, который фундаментально связан с земельным уча-стком, используется (или может быть использован по целевому назна-чению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначе-нию невозможно»⁹⁹⁸ Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг /В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - С. 182.⁸.

В то же время Иванов А.А. разграничивает эти понятия и делает вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооруже-ния же служат чисто техническим целям, люди в них находятся времен-но⁹⁹⁹ Гражданское право. Учебник. Часть II. Издание третье, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.:ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 255. ⁹. Думается, что классификационный критерий «предназначения для постоянного нахождения людей» порой обосновывает интуитивное от-несение объекта к зданиям или сооружениям. С позиции правового понимания, значимость представляет отграничение зданий и со-оружений от других объемов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.)¹¹⁰⁰ Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ /Е.М. Тужилова-Орданская //Журнал российского права. - 2004. - № 6. - С. 93.⁰⁰.

В течение продолжительного времени сдерживаемые в тисках единого государственного имущества квартиры, здания и сооружения, а следом - земельные участки под ними единовременно и массово включились в экономический оборот. Право частной собственности, зачастую безосновательно рассматриваемое как «абсолютно абсолютное», обусловливало максимально свободный оборот недвижимости. Не «созревшие» окончательно ни законодательно, ни правовоззренчески объекты недвижимого имущества проецировали и подобные, несколько поспешные, сиюминутные либо заимствованные из чужой, инородной системы некоторые конструкции и объектов, и вещных прав.

Продолжающийся юридический «отрыв» земельного участка от здания, «расслоение» здания на ряд самостоятельных подобъектов повлекли еще более значительные отступления от классического построения недвижимости. Закон о регистрации прав не только не внес в статику и динамику недвижимости стабильность, напротив, вольно или невольно возвел констатирующий фактор регистрации прав и сделок в конституирующий ранг "определителя" правовой судьбы объекта. Потребуется еще значительное время для стабилизации теории и практики оборота недвижимых вещей, выработки модельных конструкций и методик. Представляется, что одной из исходных точек такой стабилизации должно стать определение системной сущности строений и места их в системе объектов недвижимости.

Возведенное на участке земли строение существенно преобразует первоначальную недвижимость, значительно повышает, а в определенных случаях, например при самовольной постройке, требующей сноса, понижает ее исходную экономическую ценность. Строение, исторически представляющееся определенного рода изменением поверхности земельного участка, с течением времени естественным образом становится юридически автономным, но продолжает тем не менее рассматриваться правом в известном единстве с землей и с применением общих юридических конструкций, достаточно полно обеспечивающих реализацию публичного интереса в этой сфере.

В последнее десятилетие здания и сооружения (наряду с земельными участками под ними) - наиболее широко распространенные в экономическом обороте недвижимые вещи. Позитивное регулирование отношений, связанных с правом собственности на строения, значительно опередило доктринальное осмысление новых принципов построения недвижимости. Свободное участие в предпринимательском обороте строений при временном, но существенном отставании вступления в силу главы семнадцатой ГК РФ и Земельного кодекса РФ обусловило дальнейшее, несколько своеобразное, подверженное влиянию проводимой одновременно приватизацией развитие юридической (системно-юридической!) связи «строение - земельный участок». Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем.

Судебная практика в рассматриваемый период также отличается отсутствием стабильности, неровностью решений аналогичных по содержанию юридических дел. Зачастую суды подменяют понятие «недвижимое имущество» понятием «капитальность сооружения», существо самовольной постройки как объекта недвижимого имущества рассматривается с позиции только строительных норм и правил (разрешение на строительство, наличие или отсутствие коммуникаций и т.д.).¹⁰¹

Цивилистическая мысль не осталась в стороне от актуальной проблематики. Не ограничиваясь комментариями норм ГК РФ о недвижимости, Закона о регистрации прав, авторы обращаются к фундаментальным основам сущности и оборота недвижимых вещей. В литературе появляются доктринальные публикации как общего порядка, так и посвященные непосредственно правовому двуединству строения и земельного участка. В упомянутых исследованиях правоведы подробнейшим образом подвергли анализу не только сущностные гражданско-правовые аспекты строений как недвижимых вещей, но и не оставили без внимания существенный публично-правовой срез данных объектов гражданских прав. Имеются в виду практически значимые моменты градостроительных и природоохранных правил, технических, строительных норм и правил, бесспорно, весьма важных в рассматриваемой теме. Подчеркивая значимость именно зданий и сооружений, авторы лишь поверхностно обращались к взаимосвязи объектов недвижимости, связи, охватывающей порой три, а то и четыре системных уровня недвижимых объектов (например, земельный участок - имущественный комплекс - здание - жилое (нежилое) помещение). Несистемное понимание проблематики влечет и несистемное ее решение. Строения, действительно являясь максимально вовлеченными в имущественный оборот, подвергаются доктринальному исследованию с минимальным учетом системного их состояния. В лучшем случае рассматриваются связи «земельный участок - строение», «строение - помещение в нем». Предлагая определение зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества, И.Д. Кузьмина полагает, что "здания и сооружения - это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности". Данная дефиниция, несмотря на некоторый "сниповский" оттенок, вероятно, весьма точно выражает материальную сущность строений, однако в данном определении отсутствует второй указанный в ГК РФ признак: неперемещаемость объекта, причем не только физического, но и юридического свойства. А именно этот признак является наиболее системообразующим.

По упомянутым выше причинам настоящая работа предполагает возможным и даже целесообразным подвергать анализу собственно здание или строение как объект

недвижимого имущества лишь под определенным ракурсом, уделив в дальнейшем пристальное внимание системным свойствам и связям строения, ставшего в новейшей гражданско-правовой практике центром структуры объектов недвижимого

101. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2003 г. N Ф08-187/2003; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 ноября 2002 г. N А13-3770/02-12.

имущества. Основная задача настоящей работы заключается в достаточно глубоком исследовании отдельных объектов недвижимости и их связей.

К производным объектам недвижимого имущества кроме зданий и сооружений законодательством отнесены также имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения. Данным объектам недвижимого имущества посвящено значительное число научных и научно-практических произведений, в которых достаточно глубоко и подробно раскрыты содержание и понятия данных объектов недвижимости. Ввиду этого целесообразно остановиться лишь на тех системных особенностях упомянутых недвижимостей, которые обусловлены структурными связями с иными подобными объектами.

Помещения, жилые и нежилые.

Одним из объектов недвижимости является помещение. Согласно ст. 1 Федерального закона «О товариществах собст-венников жилья»¹¹⁰² Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. Ст. 2963.⁰² под помещением понимается единица комплекса недви-жимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зда-нием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муници-пальных образований. В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных час-тей физическими границами, не имеющими разрывов»¹¹⁰³ Зинченко С. О правовом режиме нежилых помещений /С. Зинченко, Лапач В., Газарьян Б. //Информационно-справочная система «Кодекс».

104. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000, С. 153⁰³.

Помещения, жилые и нежилые, утверждены гражданским законодательством в качестве «простейших», не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого имущества.¹⁰⁴ Изначально ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «деления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим Гражданским кодексом, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав

физическую часть самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, любая недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится полное и всестороннее исследование вещных прав на данный объект.¹⁰⁵ Задача предстоящего анализа жилых и нежилых помещений состоит в выявлении структурного положения данных объектов в системе недвижимостей, наличия свойств, в том числе системных, собственно недвижимой вещи. Наиболее острая и значимая проблема в этом ракурсе - соотношение здания и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого имущества. В этом клубке нерешенных вопросов сосредоточились некоторые основные проблемы системного построения недвижимости. Решение вопроса об одновременном "сосуществовании" или невозможности такого "сосуществования" здания и помещения в нем как отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую подсистему в системе объектов гражданских прав.

В юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижи-мостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости^{1105. Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).}

¹⁰⁶ Витрянский В.В. Договор аренды: и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг /В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - С. 191. ⁰⁶. Нельзя не согласиться с выводами ав-тора о недопустимости безусловного распространения правового режи-ма здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении того, что помещения отнесены к недвижимости в силу зако-на, видится не вполне обоснованной.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение - проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, «которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья»¹¹⁰⁷ Потяркин Д. Раздел жилого помещения /Д. Потяркин //Законность. - 1999. - № 8. - С. 46. ⁰⁷.

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие - ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги. Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, вещный момент в имущественном комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости.¹⁰⁸

Предприятие, оставаясь по закону недвижимым имуществом, по сути, зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, «раскрученным» именем, где материальная основа - место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии, уступая основное

Таким образом, придание имущественному комплексу статуса недвижимого имущества обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта.

Во-первых, отнесение законодателем предприятия к недвижимости обусловлено практически неизменным присутствием в имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т.д.

108. Гражданское право: В 2 т. Т. 1. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 1998. С. 306.

Во-вторых, имущественный комплекс - это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории, предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота.

В-третьих, предприятие как объект недвижимости характеризуется необходимостью государственной регистрации.

Более детально имущественный комплекс, как наиболее сложный в своем элементно-структурном построении объект недвижимости, будет рассмотрен в 3 главе настоящего исследования.

Глава III. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ КОМПЛЕКСЫ В СИСТЕМЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3. 1.Имущественные комплексы в гражданском праве: понятие и сущность

Исследование системы объектов недвижимого имущества неизбежно касается в круге теоретических проблем, связанных с анализом уровней совокупностей недвижимостей и их элементно-структурных построений, такого системного образования, каким является имущественный комплекс, отнесенный законодателем в качестве предприятия к недвижимому имуществу .¹⁰⁹

Имущественный комплекс - это не столько предприятие (ст. 132 ГК РФ), сколько более широкое и неоднозначное явление гражданско-правовой теории и практики, имеющее в ракурсе анализа недвижимостей как минимум два значения. Первое - это имущественный комплекс - недвижимая сложная вещь, второе - имущественный комплекс, включающий в свой состав и материальные, и нематериальные элементы (предприятие, имущественный комплекс некоммерческой организации и т.д.). Если имущественный комплекс как комплекс недвижимых вещей, технологический комплекс относительно подробно рассматривался в предыдущих главах настоящего исследования, то отнесенный законодательством к недвижимому имуществу имущественный комплекс, включающий в свой состав нематериальные элементы (права и долги, фирменное наименование и т.д.), нуждается в дополнительном специальном рассмотрении. Основной ракурс такого анализа заключается, во-первых, в признании за имущественным комплексом определенного места в системе иных недвижимостей и, во-вторых, в признании самого имущественного комплекса (в том числе недвижимых вещей - его элементов) особого рода системной совокупностью с собственными элементно-структурными связями элементов.

Современной цивилистической мыслью и еще в меньшей степени дальнейшим законодательным и правоприменительным воплощением надлежащим образом пока не воспринята восстановленная ГК РФ конструкция имущественного комплекса как особого, в наибольшей степени отвечающего потребностям стремительно обезличивающегося предпринимательского оборота объекта. Исследования имущественного комплекса, как правило, ограничиваются так называемым имущественным комплексом унитарного предприятия, «всплывающим» в момент приватизации и в дальнейшем «растворяющимся» в имуществе приобретателя. ¹¹⁰ Распространение на имущественный комплекс режима недвижимости (ст. 132 ГК РФ), во-первых, касается в основном имущества бывших государственных предприятий и, следовательно, не охватывает все многообразие ряда объектов, обусловленных необходимостью «сплетения» вещных и обязательственных отношений, и, во-вторых, не относится к иным сходным объектам, отнесенным законом или договором к имущественным комплексам.

109. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.: НОРМА, 2002.

110. Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы // Юридический вестник Ростовской государственной экономической академии. 1999. N 3

Не кроется ли в известной несочетаемости двух «начал» (вещного и обязательственного) гражданского права заведомая обреченность предусмотренных действующим законодательством имущественных комплексов, суть которых и состоит в таком единении, на невозможность полноценного существования в обороте в качестве объекта имущественного интереса? Не является ли приведенная в ст. 132 ГК РФ конструкция предприятия лишь юридическим закреплением развернувшегося и необратимого процесса приватизации с использованием несколько поспешно сконструированной подзаконными актами схемой разгосударствления? Представляется, что да, поскольку при внимательном рассмотрении предложенного ГК РФ юридического построения имущественного комплекса как объекта прав и традиционно сложившегося научного видения этого сложного, комплексного института выявляется упущенная ГК РФ возможность создания иной юридической конструкции имущественного комплекса, потребность в котором настойчиво проявляет современный экономический оборот, юридической конструкции, рассчитанной на универсальное применение и не носящей выраженный временной и отчасти публичный (в силу особенностей первоначального собственника - государства) характер.

Если вещные права предшествуют правам обязательственным, то не являются ли в определенных случаях особым образом сконструированные обязательственные права (например, права требования) своего рода фикцией вещи, позволяющей с использованием модели бестелесной вещи строить правовую схему «право на право», устраняя тем самым несовместимость вещных и обязательственных начал в гражданском праве? Это отмечалось и Р. Саватье: «По мере того как в юридической технике начали появляться абстрактные имущества, первоначальный смысл «право собственности» был в действительности расширен. Этим словом хотят продолжать обозначать совокупность наиболее полную и наиболее абсолютную всех прав, которые можно иметь в отношении вновь возникших бестелесных имуществ... Мы вынуждены говорить о праве собственности для того, чтобы указать на полноту прав».¹¹¹ Нельзя не признать, следовательно, логическое завершение рассмотренной цепи: «Когда права требования рассматриваются как объекты права (res incorporales), становится возможным применение к этим правам, считая их за вещи, режима вещного права».¹¹²

Известное из римского права правило «следование права за вещью» в современном российском законодательстве проявилось, по мнению М.И. Брагинского, в имущественном комплексе и в частном случае его проявления - предприятии: «Подтверждение того, что объектом права собственности или иного вещного права в ряде случаев может служить обязательственное по своей природе право и тем самым создается конструкция «право на право», можно найти в ряде статей нового Гражданского кодекса. В частности, такой общепризнанный объект права собственности (вещного права) представляет собой имущественный комплекс-предприятие, который включает наряду с земельными участками, зданиями, сооружениями, оборудованием, инвентарем, сырьем, продукцией те же «права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги... и другие исключительные права».¹¹³

111. Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. М.: Прогресс, 1972. С. 91.

112. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. С. 59.

Право собственности как центральный институт гражданского права распространяется прежде всего на вещи. Вещи и даже их совокупность не могут исчерпать многократно применяемое законодательством понятие «имущество». Имущество просто и имущество, подобранное собственником для определенной цели и объединенное в комплекс, всегда есть сочетание имущественных (в том числе вещных) прав и обязанностей. В качестве отдельного объекта права имущественный комплекс (не только предприятие) возникает из разнообразных предусмотренных законом оснований - договора, законодательного акта и т.д., а также из существа самого объекта, природа которого не мыслится без сочетания вещного и обязательственного прав (например, комплексы в виде имущества фермерского хозяйства, наследственной массы и др.).

Имущественный комплекс как объект права уникален не только смешением вещных и обязательственных элементов, его составляющих, глубинными противоречиями все более и более обозначающейся и усиливающейся тенденции перехода от государственной собственности и государственного регулирования экономического оборота к частному капиталу и свободным, цивилизованным рыночным отношениям, но и сосредоточением в своей сущности всех основных проблемных институтов современной цивилистики.

«Переходные», еще не до конца отточенные сущность и характеристика имущественного комплекса, приведенные Кодексом, именно своей незавершенностью и несовершенством выражения юридической конструкции в определенной мере отодвинули этот объект от активного участия в обороте, ограничили его применение лишь приватизационными сделками, а в дальнейшем и вовсе свели к более простой, материально выгодной форме государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Вместе с тем в имущественном комплексе, в особенностях его правового построения выразились некоторые весьма значимые, концептуальные «болевые точки» современной цивилистической науки и правоприменительной практики.

113. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 125.