Обращение к зарубежному законодательству и практике его применения свидетельствует о том, что вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок в различных странах решается по-разному. Из государств, образовавшихся на постсоветском пространстве, максимально широко оно используется в Молдове, где нотариальное удостоверение требуется для учредительных документов хозяйственных товариществ и обществ (ст. 107 Гражданского кодекса Республики Молдова); сделок по отчуждению доли в обществах с ограниченной ответственностью (ст. 152); для доверенностей на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения (ст. 252); передоверия (ст. 253); отказа от права на недвижимое имущество (ст. 338); договоров в отношении недвижимого имущества (ст. 359), включая установление сервитута (ст. 431); продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 818); договора о залоге имущества, переход прав на которое требует нотариального удостоверения (ст. 468); договора, которым сторона обязуется в полном объеме или частично передать свое наличное имущество либо обременить его узуфруктом (ст. 673); обещания дарения (ст. 830) или выплаты ренты (ст. 845) См.: Певницкий С.Г. К вопросу о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению доли права собственности на недвижимое имущество // Нотариус. 2004. N 2..

Закон устанавливает самые строгие последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации. Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность. Таким образом, несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки всегда, а при несоблюдении требования о государственной регистрации такое последствие наступает лишь в специально предусмотренных законом случаях.

Если сделка полностью или частично исполнена одной стороной, а другая сторона уклоняется от ее нотариального оформления, то закон в этом случае берет исполнившую сторону под свою защиту. По требованию исполнившей стороны суд может признать сделку действительной. Решение суда в этом случае заменяет надлежащее оформление сделки. Уклонение одной стороны от нотариального удостоверения сделки может быть вызвано различными причинами: нежеланием исполнять сделку на невыгодных условиях, желанием расторгнуть сделку или признать ее недействительной и др. В этих случаях другая сторона, если она полностью или частично исполнила сделку, может обратиться в суд с требованием признать сделку действительной. Если суд установит, что все требования закона соблюдены, сделка признается надлежаще оформленной и приобретает законную силу.

Уклонение стороны от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки может причинить убытки другой стороне. При необоснованности такого уклонения, т.е. наличии вины уклоняющейся стороны, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК).

2.4 Государственная регистрация сделок

Государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано См.: Терешко Ю. Обойдемся без нотариуса // ЭЖ-Юрист. 2008. № 11. С. 4.. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия. Такой вывод следует из практики арбитражных судов Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 N 608/99 // ВВАС РФ. 1999. N 11.

В ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.06.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. отмечено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Закон прямо предусматривает необходимость государственной регистрации сделок в следующих случаях: ипотека (п. 4 ст. 339 ГК), продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК), аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609), аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК), аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК), доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК).

От государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо отличать государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество: их возникновение, ограничение (обременение), изменение и прекращение. В отличие от сделок данные права подлежат государственной регистрации почти во всех случаях (не предусмотрена только государственная регистрация некоторых вещных прав, имеющих характер личных сервитутов, - права членов семьи собственника на жилую площадь) Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007..

Различия между двумя этими видами государственной регистрации заключаются в следующем. Для сделок, требующих обязательной государственной регистрации, государственная регистрация вещных прав по сделке производится одновременно с регистрацией сделки и без взимания дополнительной платы. Если такая регистрация не будет произведена, то право собственности может возникнуть по такой сделке только по давности владения (ст. 234 ГК). Обратиться за такой регистрацией могут как обе стороны по сделке, так и одна из сторон (при нотариальном удостоверении договора).

В сделках, не требующих обязательной государственной регистрации, правовые последствия возникают с момента совершения сделки, кроме вещных прав на недвижимое имущество, которые возникают с момента государственной регистрации. Если в первом случае, следовательно, государственная регистрация выступает обязательным этапом совершения сделки, то во втором она относится к ее исполнению.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью заключается в экспертизе документов и проверке законности сделки, во внесении в Единый государственный реестр сведений о сделке и о вещных правах лиц, устанавливаемых такой сделкой, в проставлении регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (правоустанавливающих документах), и выдаче документа (свидетельства), удостоверяющего соответствующее вещное право. Формы свидетельства и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (в ред. от 22.11.2006) СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963..

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Обязательная регистрация сделок может быть установлена и для определенных видов движимого имущества. Но для этого необходимо соответствующее предписание закона.

Государственную регистрацию сделок и прав на недвижимое имущество следует отличать от государственной регистрации, преследующей цели учетные, статистические, экономические, безопасности окружающей среды, физических и юридических лиц. Нарушение порядка регистрации сделок, установленного подзаконными актами, не должно влечь признание такой сделки недействительной либо незаключенной. Так, например, было отказано в признании недействительным договора залога транспортного средства по тому основанию, что он не был зарегистрирован в ГАИ, как это предусмотрено Правилами государственной регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утв. Приказом МВД России от 27.01.2003 N 59 (в ред. от 04.06.2007) Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. N 18. (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" ВВАС РФ. 1998. N 3.).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе работы были сделаны следующие выводы:

Сделка - это правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям законодательства, и этим она отличается от неправомерных действий - деликтов (гл. 59 ГК), а также неосновательного обогащения (гл. 60 ГК), если такое обогащение возникает в силу действий субъекта гражданского права. Сделкой называется правомерное, волевое действие, совершаемое субъектами гражданского права, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Круг сделок не ограничен названными в законодательстве; допускается совершение иных сделок, не противоречащих закону, а также сочетающих элементы различных сделок.

Наиболее распространено в гражданском праве деление сделок на возмездные и безвозмездные, консенсуальные и реальные, каузальные и абстрактные, односторонние, двусторонние и многосторонние.

Несоответствие сделки предписанным законодательством требованиям влечет ее недействительность, последствия которой применительно к отдельным видам таких сделок различны (§ 2 гл. 9 ГК).

Действительность сделки зависит от действительности составляющих ее элементов - существенных условий и наличия сопутствующих характерных признаков. В связи с чем недействительные сделки в зависимости от «дефекта» элемента могут быть сгруппированы в четыре группы: 1) сделки с пороками субъектов; 2) сделки с пороками воли; 3) сделки с пороками формы; 4) сделки с пороками содержания. Общая норма, содержащаяся в ст. 168 ГК РФ применяется в случаях, когда совершается сделка, не имеющая пороков отдельных образующих ее элементов, но противоречащая по содержанию и своей направленности требованиям закона. В ней фиксируется общее понятие недействительной сделки, однако, при наличии специальной нормы, устанавливающей недействительность сделки в зависимости от дефектности отдельных элементов, применению подлежит специальная норма.

Наличие условий (оснований) ничтожности или оспоримости сделки влечет за собой ряд последствий, направленных на то, чтобы: во-первых, не допустить ее существования; во-вторых, устранить последствия ее совершения; в-третьих, воздействовать на ее участников.

Имущественные последствия недействительности сделок можно подразделить на два вида: основные и дополнительные. К основным имущественным последствиям относятся: 1) двусторонняя реституция (восстановление положения, существовавшего до нарушения права), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой все полученное по сделке в натуре, а если это невозможно - в виде денежной компенсации; 2) односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке, в доход Российской Федерации; 3) недопущение реституции, при которой все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход Российской Федерации.

Форма сделки - это способ выражения воли. Для того чтобы волеизъявление стало сделкой, необходимо, чтобы внутренняя воля лица была выражена вовне, т.е. объективирована в доступной для восприятия форме.

С точки зрения формы (ст. 158 ГК РФ) различают сделки устные и письменные, а из числа письменных сделок - совершенные в простой или в нотариальной форме.

Государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом

Закон устанавливает самые строгие последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации. Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. 25 дек.

2. Гражданский Кодекс РФ, часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 14.07.2008, с изм. от 24.07.2008) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 № 51-ФЗ (ред. от 14.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

4. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (ред. от 18.10.2008) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. ст. 357.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.06.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

6. Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ (ред. от 03.11.2006) «О бухгалтерском учете» // Собрание законодательства РФ. 1996. N 48. ст. 5369.

7. Федеральный закон от 10.01.2002 N 1-ФЗ (ред. от 08.11.2007) «Об электронной цифровой подписи» // Собрание законодательства РФ. 2002. N 2. ст. 127.

Специальная литература

8. Белов В.А. Вексельное законодательство России. М., 2006.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (общие положения). М., 2005.

10. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007.

11. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2008.

12. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006.

13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательский Дом «ИНФРА-М», 2005.

14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т.1 (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2007.

15. Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. 2008. N 1.

16. Кулик А. Нотариальное удостоверение сделок // ЭЖ-Юрист. 2003. N 37.

17. Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. 1996. N 8.

18. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 1997. Ч. 1.

19. Москаленко И.В. Сделки в гражданском обороте // Нотариус. 2002. № 2.

20. Никифоров В.С. Нотариальная форма сделки: «За» и «против» // Нотариус. 2008. N 2.

21. Певницкий С.Г. К вопросу о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению доли права собственности на недвижимое имущество // Нотариус. 2004. N 2.

22. Пискунова М. Нужно ли сделкам с недвижимостью нотариальное удостоверение? // ЭЖ-Юрист. 2003. N 26;

23. Рясенцев В. Сделки по советскому гражданскому праву. М., 1951.

24. Семенной М.И. Законность содержания сделки как условие ее действительности // Юрист. 2001. № 5.

25. Семенов М.И. Письменная форма сделок // Право и экономика. 2002. N 8

26. Сучкова Н. Нужна ли сделкам государственная регистрация? // ЭЖ-Юрист. 2003. N 5

27. Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. 2002. № 8.

28. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М., 1999.

29. Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. М., 1998.

30. Цветков И. Некоторые вопросы соблюдения письменной формы договора // Хозяйство и право. 2003. N 2.

31. Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник М.: Изд-во «Дашков и К», 2007.

32. Чеговадзе Л.А. Структура и состояние гражданского правоотношения. М.: Статут, 2004.

33. Штерн Е. Договорное право разных стран // Закон. 1993. N 4.

Судебная практика

34. Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2002 N 7611/01 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 8.

35. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2002 N 3973/01 по делу N А26-4909/00-01-09/234 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 5

36. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" // Бюллетень Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 3.

37. Определение ВАС РФ от 13.04.2007 N 3442/07 по делу N А40-9505/06-52-71 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: судебная практика».

Размещено на Allbest.ru