Сущность правового регулирования общественных отношений в области оценочной деятельности

В целях реализации Закона Республики Казахстан от 1 июля 2003 года «Об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности владельцев транспортных средств», Правление Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций утвердило Правила аккредитации физического или юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, в которых был определен порядок проведения аккредитации [33].

Постановление правительства РК от 02.09.2003г. №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренды, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков» установило:

- базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность;

- базовую ставку платы за земельные участки при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду в размере земельного налога, исчисленного по земельному участку в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, при этом размер ежегодной аренды платы за земельный участок устанавливается в пределах 100-120% от базовой ставки платы за земельный участок при сдаче в аренду;

- размер платы за продажу права аренды земельных участков в процентах от кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка по срокам [34].

Приказом Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 28 декабря 2004 года № 105-П утверждена «Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков». Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков разработана в целях обеспечения единого подхода по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков и сопоставимости ее результатов на территории Республики Казахстан [35].

Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков устанавливает порядок по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II ЗРК [36] и постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков» [34].

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется территориальным органом по управлению земельными ресурсами актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.

Конкретные размеры поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов применяемых к базовым ставкам платы устанавливаются в составе землеустроительного проекта (дела). При этом они определяются:

- в пределах границ населенных пунктов, на основании данных утвержденных местными представительными органами в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Земельного кодекса Республики Казахстан;

- за пределами границ населенных пунктов, на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий с учетом норм пунктов 3-5 статьи 11 Земельного кодекса Республики Казахстан [34].

Приказом Председателя Агентства Республики Казахстан по регулированию естественных монополий от 21 июля 2005 года № 226-ОД утверждены «Правила проведения переоценки основных средств субъектами естественных монополий» [37]. Правила проведения переоценки основных средств субъектов естественных монополий разработаны в соответствии с законами Республики Казахстан «О естественных монополиях», «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», «Об оценочной деятельности». Основной целью разработки Правил проведения переоценки основных средств субъектами естественных монополий является определение принципов проведения, порядка организации и осуществления субъектами естественных монополий переоценки основных средств.

Переоценка основных средств проводится Субъектом по согласованию с уполномоченным органом. Основаниями необходимости проведения переоценки основных средств являются:

1) приведение стоимости основных средств к справедливой стоимости;

2) несоответствие нормативного срока службы основных средств по технической документации завода-изготовителя фактическому сроку использования;

3) моральный износ в результате научно-технического прогресса, изменение условий хозяйственной деятельности, воздействие экономических факторов;

4) воздействие других неблагоприятных, непредвиденных факторов, приводящих к ухудшению технических характеристик основных средств [37].

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами законодательства об изъятии земельных участков для государственных надобностей» [38]. В связи с необходимостью единообразного применения судами законодательства при рассмотрении гражданских дел об изъятии, в том числе путем выкупа, у частного собственника или землепользователя земельных участков для государственных надобностей пленарное заседание Верховного Суда Республики Казахстан постановляет: при разрешении дел об изъятии (выкупе) земельных участков для государственных надобностей судам необходимо иметь в виду, что законодательство по указанным правоотношениям основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Гражданского кодекса Республики Казахстан, Земельного кодекса Республики Казахстан, Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», а также законов Республики Казахстан «О местном государственном управлении в Республике Казахстан», «Об индивидуальном жилищном строительстве», «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», «О статусе столицы Республики Казахстан», «Об особом статусе города Алматы» и других нормативных правовых актов.

При исследовании отчетов, письменных консультаций специалистов и других документов, связанных с оценочной деятельностью, судам следует проверить их на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка (права землепользования), домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке. При этом следует иметь в виду, что размер денежной компенсации за изымаемый земельный участок не может определяться исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают рыночную стоимость земельного участка. Документы, связанные с оценочной деятельностью, не имеют заранее установленной силы и подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами по делу. Если в предоставленных сторонами оценочных документах имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за изымаемое имущество, то судом может быть привлечен специалист в области оценочной деятельности для дачи письменных консультаций.

Судам также необходимо учитывать, что оценщик должен иметь лицензию на осуществление оценочной деятельности и вправе самостоятельно применять методы оценки в соответствии с требованием законодательства.

Оценка не может проводиться оценщиком, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица - заказчика;

- оценщик - физическое лицо, является близким родственником или свойственником с заказчиком - физическим лицом.

В судебных актах должны быть указаны доводы, по которым суды принимают оценочный документ в качестве доказательства или отвергают его.

В 2007 году законодательство в области оценочной деятельности получило дальнейшее развитие.

Были утверждены правила лицензирования деятельности по оценке имущества (за исключением объектов интеллектуальной собственности, нематериальных активов) и оценке интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов, которые устанавливали порядок выдачи лицензий на право осуществления деятельности по оценке имущества (за исключением объектов интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов) и оценке интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов.

Приказом Министра финансов Республики Казахстан от 21 июня 2007 года № 217 утвержден «Национальный стандарт финансовой отчетности № 2» [39]. Приказом Министра финансов Республики Казахстан от 21 июня 2007 года № 218 утвержден «Национальный стандарт финансовой отчетности № 1» [40]. оценочный стоимость имущество экспертный

Национальный стандарт финансовой отчетности № 2 разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», с целью определения порядка ведения бухгалтерского учета и составления финансовой отчетности субъектами малого предпринимательства и среднего предпринимательства, определяемыми в соответствии с Законом Республики Казахстан «О частном предпринимательстве»; некоммерческими организациями, филиалами и представительствами иностранных юридических лиц, зарегистрированными на территории Республики Казахстан в соответствии с законодательством Республики Казахстан; государственными предприятиями, основанными на праве оперативного управления (казенные предприятия).

Национальный стандарт финансовой отчетности № 1 разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», с целью определения порядка ведения бухгалтерского учета и составления финансовой отчетности субъектами малого предпринимательства определяемых в соответствии с Законом Республики Казахстан «О частном предпринимательстве», применяющие согласно налоговому законодательству Республики Казахстан специальные налоговые режимы для крестьянских или фермерских хозяйств, юридических лиц - производителей сельскохозяйственной продукции, а также на основе упрощенной декларации.

Справедливая стоимость - сумма, на которую может быть обменен актив, по которой может быть погашено обязательство или на которую может быть обменен предоставленный долевой инструмент при совершении операции между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию, независимыми сторонами.

Постановлением Правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 25 июня 2007 года № 176 утверждены Правила аккредитации физического или юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности

Приказом и.о. Министра финансов Республики Казахстан от 6 декабря 2007 года № 445 утверждены Правила определения объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением, на основе косвенных методов (активов, обязательств, оборота, затрат, расходов). Правила разработаны в соответствии с пунктом 1 статьи 76 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс). В случае нарушения порядка ведения учета, при утрате или уничтожении учетной документации органы налоговой службы определяют объекты налогообложения и объекты, связанные с налогообложением, на основе косвенных методов (активов, обязательств, оборота, затрат, расходов) в порядке, определенном Правилами [41].

Для целей Правил определения объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением, на основе косвенных методов (активов, обязательств, оборота, затрат, расходов) под нарушением порядка ведения учета, утратой или уничтожением учетной документации понимается отсутствие документов, являющихся основанием для определения объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением, а также для исчисления налоговых обязательств. Непредставление налогоплательщиком документов, являющихся основанием для определения объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением, для исчисления налоговых обязательств, а также документов, запрашиваемых на основании требований органов налоговой службы в соответствии с пунктом 4 статьи 535 Налогового кодекса, для целей Правил определения объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением, на основе косвенных методов (активов, обязательств, оборота, затрат, расходов) признается отсутствием (утратой) документов.

Под косвенными методами определения объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением, понимается определение сумм налогов и других обязательных платежей в бюджет на основе оценки активов, обязательств, оборота, расходов, а также оценки других объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением, принимаемых для расчета налогового обязательства относительно конкретного налога и другого обязательного платежа в бюджет в соответствии с Налоговым кодексом. Оценка объектов налогообложения и объектов, связанных с налогообложением, осуществляется на основании информации, полученной из источников, иных, нежели налоговая отчетность или первичные учетные документы.

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 апреля 2008 года № 312 утверждены «Правила использования приоритетного права покупки стратегического объекта». Правила использования приоритетного права покупки стратегического объекта разработаны в соответствии со статьей 193-1 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 года и определяют порядок использования приоритетного права покупки стратегических объектов. В случае нахождения стратегического объекта в частной собственности и намерения собственника продать данный объект Правительство Республики Казахстан через уполномоченный им орган обладает приоритетным правом покупки стратегического объекта по рыночной стоимости. Рыночная стоимость стратегического объекта определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [42].

Закон Республики Казахстан от 09.11.2009 N 197-4 «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» был дополнен следующими статьями: статья 157-1. Нарушение законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности; статья 10-2. Стандарты оценки, а также дополнен главой 3-1. Палаты оценщиков [43].

Статья о нарушении законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности, которая гласит: «Составление оценщиком недостоверного отчета об оценке имущества, а равно осуществление оценки имущества в случаях, запрещенных законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности, - влекут штраф на индивидуальных предпринимателей в размере пятидесяти, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческой организацией, - в размере семидесяти, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, - в размере ста двадцати месячных расчетных показателей с приостановлением действия лицензии на право осуществления оценочной деятельности [43].

Действия, предусмотренные частью первой 157 статьи Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», совершенные повторно в течение года после наложения административного взыскания, - влекут штраф на индивидуальных предпринимателей в размере семидесяти, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческой организацией, - в размере девяноста, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, - в размере ста восьмидесяти месячных расчетных показателей с лишением лицензии на право осуществления оценочной деятельности».

Стандартами оценки в Республике Казахстан признаются стандарты оценки, разработанные в соответствии с законодательством Республики Казахстан и утвержденные уполномоченным органом.

Оценщики при осуществлении оценочной деятельности имеют право использовать международные стандарты в области оценочной деятельности, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Стандарты оценки являются общеобязательными для всех субъектов оценочной деятельности и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан.

Стандарты оценки не относятся к нормативным документам по стандартизации, принятие которых осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан о техническом регулировании.

Палата оценщиков

Палата оценщиков является некоммерческой профессиональной самофинансируемой организацией, объединяющей в своем составе оценщиков.

Деятельность палаты оценщиков регулируется законодательством Республики Казахстан, учредительным договором и уставом.

На территории соответствующей области, города республиканского значения, столицы может быть создана и действовать только одна палата оценщиков.

Оценщику не может быть отказано в приеме в члены палаты оценщиков при признании им учредительного договора и устава палаты и выполнении условий вступления в членство палаты оценщиков. Отказ в приеме в членство палаты оценщиков может быть обжалован в судебном порядке.

Палаты оценщиков вправе объединяться в Республиканскую палату оценщиков в форме ассоциации (союза) и вступать в международные объединения оценщиков.

Функции палаты оценщиков

Функциями палаты оценщиков являются:

1) разработка и утверждение правил деловой и профессиональной этики оценщика;

2) обучение и переподготовка оценщиков;

3) разработка и утверждение правил и условий приема в члены палаты оценщиков с указанием оснований приема и исключения из членов палаты;

4) представление интересов своих членов в их отношениях с государственными органами, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

5) обеспечение соблюдения своими членами требований законодательства об оценочной деятельности, стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики;

6) ведение реестра членов палаты оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным органом;

7) организация информационного и методического обеспечения своих членов;

8) рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб оценщиков палаты, потребителей услуг в области оценочной деятельности на оценщика палаты;

9) представление в уполномоченный орган ходатайства о возбуждении дела об административном правонарушении по приостановлению или лишению лицензии члена палаты оценщиков в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях;

10) делегирование представителей для включения в состав квалификационной комиссии.

Республиканская палата оценщиков

Республиканская палата оценщиков является некоммерческой профессиональной самофинансируемой организацией, объединяющей в своем составе более половины от общего числа палат оценщиков, зарегистрированных на территории Республики Казахстан.

Наименование юридического лица, незарегистрированного в качестве Республиканской палаты оценщиков в соответствии с законодательством Республики Казахстан, не может включать в себя слова «Республиканская палата оценщиков».

Деятельность Республиканской палаты оценщиков регулируется настоящим Законом, учредительным договором и уставом.

На территории Республики Казахстан образуется одна Республиканская палата оценщиков.

Функциями Республиканской палаты оценщиков являются:

1) разработка предложений по совершенствованию государственной политики в области оценочной деятельности;

2) представление интересов палат оценщиков в государственных органах, органах местного самоуправления, а также в международных профессиональных организациях оценщиков;

3) защита прав и законных интересов палат оценщиков;

4) участие в разработке стандартов оценки;

5) участие в разработке программ профессиональной переподготовки оценщиков;

6) разработка рекомендаций о порядке прохождения стажировки;

7) рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб палат оценщиков, потребителей услуг в области оценочной деятельности на палаты оценщиков;

8) ведение реестра членов Республиканской палаты оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным органом.

Лицензирование оценочной деятельности в Республике Казахстан

Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан о лицензировании.

Физические лица, претендующие на право занятия оценочной деятельностью, проходят квалификационный экзамен в целях выявления их квалификационного уровня.

Для приема квалификационного экзамена образуется квалификационная комиссия, в состав которой должно входить нечетное число членов, в составе не менее пяти человек. В обязательном порядке в состав квалификационной комиссии включаются представители палат оценщиков, численность которых должна составлять не менее одной второй от общей численности состава комиссии.

К экзамену допускаются лица, имеющие высшее образование по специальности «оценка» и (или) высшее техническое или экономическое образование.

Лица, прошедшие экзамен, в течение трех рабочих дней со дня его сдачи получают решение уполномоченного органа о прохождении квалификационного экзамена.

Правила проведения квалификационного экзамена лиц, претендующих на право занятия оценочной деятельностью, утверждаются Правительством Республики Казахстан.

В 2010 году исполнилось 15 лет развития профессиональной оценке в Казахстане и 10 лет со дня принятия закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».

Как отмечено, в Концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010-2020 годы, оценочная деятельность является важным инструментом рыночной экономики, которая требует постоянного внимания и совершенствования [44].

Именно в целях совершенствования в Закон «Об оценочной деятельности в РК» от 2000 года внесены изменения и дополнения, посвященные правовому положению и полномочиям палат оценщиков, занимающейся разработкой и утверждением правил деловой и профессиональной этики оценщика, обучением и переподготовкой, обеспечением соблюдения оценщиками требований законодательства об оценочной деятельности, стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики.

Кроме того, предусмотрено обязательное членство оценщика в одной из созданных палат оценщиков. Данные новшества позволит закрепить основы оценочной деятельности путем объединения оценщиков в палаты оценщиков, осуществляющие организацию оценочной деятельности.

Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 января 2010 года № 26 утвержден Стандарт оценки «Основные термины и определения» [15]. Настоящий стандарт устанавливает основные термины и их определения в области оценки имущества, а также их условные обозначения. В соответствии с пунктом 2 статьи 10-2 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 № 109 «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» настоящие стандарты оценки являются общеобязательными для всех субъектов оценочной деятельности и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан. Термины и определения, а также их условные обозначения, установленные стандартом, обязательны для применения во всех видах документации и литературы, входящих в сферу работ по оценке имущества или использующих результаты этих работ. Целью стандарта является установление единой терминологии и условных обозначений терминов, показателей и нормативов для обеспечения единообразия составления отчета об оценке. Дополнительные термины устанавливаются в отдельных стандартах, раскрывающих различные аспекты оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 15 апреля 2010 г. № 317 утверждены Правила проведения квалификационного экзамена лиц, претендующих на право занятия оценочной деятельностью [45]. Правила проведения квалификационного экзамена лиц, претендующих на право занятия оценочной деятельностью разработаны в соответствии с Законом Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и определяют порядок и условия проведения квалификационного экзамена лиц, претендующих на право занятия оценочной деятельностью.

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 15 апреля 2010 г. № 318 «О внесении дополнений и изменений в постановление Правительства Республики Казахстан от 25 мая 2007 года № 419» внесены дополнения и изменения в Правила лицензирования деятельности по оценке имущества (за исключением объектов интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов) и оценке интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов [46].

Необходимость лицензирования оценочной деятельности связано, прежде всего, со сложностью оценки:

1) недвижимого имущества;

2) движимого имущества;

3) интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов;

4) бизнеса.

Для получения лицензии требуется наличие соответствующего высшего образования и двухлетнего опыта работы по специализации с предоставлением подтверждающих документов.

В настоящее время в связи с новыми экономическо-правовыми отношениями возникает необходимость в усиленном контроле оценочной деятельности. Это связано с реформой ипотечного кредитования, банковской деятельностью, развитием системы интеллектуальной собственности, вопросами недропользования и т.д. Рынок данных услуг достаточно обеспечен специалистами и контроль государства в этом направлении необходим для обеспечения законных прав и интересов населения и государства. Так, государством ведется правовой кадастр, который создан для учета субъектов оценочной деятельности, и он должен носить объективный характер.

Оценочная деятельность нужна для обеспечения судебной защиты законных прав и интересов граждан и юридических лиц.

В случае отмены лицензирования деятельности по оценке имущества пострадают финансовый сектор (банки, кредитные и страховые организации), строительство (ипотека жилья), и в первую очередь интересы простых граждан, пользующихся услугами оценщиков. По мнению ряда казахстанских сообществ оценщиков, лицензирование на данном этапе является наиболее оправданным способом регулирования оценочной деятельности, поскольку их структура в настоящее время до конца не сформирована и не является в полной мере саморегулируемой организацией.

Совместный приказ и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 23 апреля 2010 года № 138 и Министра экономического развития и торговли Республики Казахстан от 29 апреля 2010 года № 17 утвердил Критерии оценки степени рисков в сфере деятельности по оценке имущества. При отнесении субъектов по степеням риска субъекты перераспределяются в зависимости от качественных критериев оценки степени рисков в области оценочной деятельности. Оценка риска производится путем систематического использования имеющейся информации [47].

Совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 23 апреля 2010 года № 139 и Министра экономического развития и торговли Республики Казахстан от 29 апреля 2010 года № 18 утверждены формы проверочного листа по проверкам в сфере деятельности по оценке имущества [48].

Правила ведения реестра членов Республиканской палаты оценщиков и предоставления информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам разработаны в соответствии со статьей 13-3 Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». Правила определяют порядок ведения реестра членов Республиканской палаты оценщиков и предоставления информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам. Сведения о палате оценщиков вносятся в Реестр в течение трех рабочих дней со дня ее принятия в члены Республиканской палаты. Палата исключается из Реестра на основании решения Республиканской палаты оценщиков. Республиканская палата оценщиков не позднее дня, следующего за днем принятия решения о прекращении членства в палате, размещает протокол решения на своем интернет-ресурсе, вносит в реестр соответствующую запись и письменно уведомляет члена Палаты, в отношении которого принято решение об исключении.

Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 325 утвержден Стандарт оценки «Оценка стоимости движимого имущества». Стандарт оценки стоимости движимого имущества раскрывает основные понятия и устанавливает обязательные требования к оценке движимого имущества с учетом региональных факторов, специфических условий ценообразования и отражения их в учете и отчетности, в соответствии с положениями нормативных правовых актов Республики Казахстан. Действие Стандарта распространяется на оценку всех типов материального движимого имущества.

Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 326 утвержден Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества». Стандарт оценки стоимости недвижимого имущества разработан на основании Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» в соответствии с международными стандартами оценки, устанавливает основные требования к методам оценки недвижимого имущества и обязателен для применения на территории Республики Казахстан. Методы, установленные в Стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан.

Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 327 утверждены «Требования к форме и содержанию отчета об оценке». Требования к форме и содержанию отчета об оценке разработаны на основании Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» с использованием международных стандартов оценки и устанавливает требования к форме и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке, применяемой методологии и расчетам.

Также был утвержден Стандарт оценки «Требования к проверке качества выполнения работ по оценке и экспертизе отчета». Данный стандарт устанавливает основные правила проверки качества оценки имущества и проведения экспертизы отчетов об оценке имущества, обязательные для применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Республики Казахстан. Целью стандарта оценки «Требования к проверке качества выполнения работ по оценке и экспертизе отчета» является создание условий для проверки достоверности оценки.

В соответствии со статьей 19 Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» была утверждена Программа профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности. Программа состоит из модулей «Общие дисциплины» и «Блок специализаций». Модуль «Общие дисциплины» обязателен для переподготовки по всем видам специализаций. Модуль «Блок специализаций» содержит три дисциплины:

1) оценка недвижимого имущества;

2) оценка движимого имущества;

3) оценка интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов и предприятия как имущественного комплекса.

Стандарт «Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов» разработан на основании Закона «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан в соответствии с Международными стандартами оценки, устанавливает основные требования к методам оценки объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Стандарт обязателен для оценки всех видов объектов ИС и НМА на территории Республики Казахстан. Действие этого стандарта распространяется на оценку имущественных прав на следующие объекты ИС:

1) Объекты права промышленной собственности;

2) Объекты авторского права;

3) Объекты смежных прав.

Стандарт «Оценка стоимости бизнеса» разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», Международными стандартами оценки и является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности на территории Республики Казахстан. Стандарт предназначен для оценки бизнеса, т.е. действующего предприятия, как целостного имущественного комплекса в следующих случаях:

1) создание, ликвидация и реорганизация предприятия

2) продажа предприятия как имущественного комплекса

3) акционирование

4) приватизация

5) получение кредита

6) продажа пакета акций

9) в иных случаях предусмотренных законодательством

Согласно международным стандартам оценки (МСО) понятия «дисконтированная стоимость», «инвестиционная стоимость», «ликвидационная стоимость», «первоначальная стоимость», «текущая стоимость» и «учетная (балансовая) стоимость» и «стоимость реализации» разделены и определены в рамках соответствующих стандартов «Рыночная стоимость как база оценки» (МСО 1) и «Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости» (МСО 2). Понятие и определение «иной стоимости» в некоторой степени совпадают с понятиями, определенными в МСО 2. Итак, МСО 2 определяет как «нерыночную» следующие виды стоимости - «стоимость в использовании», «инвестиционная стоимость», «стоимость действующего предприятия», «страховая стоимость», «налогооблагаемая стоимость», «утилизационная стоимость», «ликвидационная стоимость», «специальная стоимость» и «залоговая стоимость».

В свою очередь, МСО 1 определяет «Рыночную стоимость» и разъясняет все составляющие этого определения. Основная идея заключается в том, что все данные, используемые в процессе определения стоимости объекта оценки, должны быть засвидетельствованными показаниями рынка.

Несмотря на то, что в большинстве случаев при принятии решений используется рыночная стоимость, некоторые ситуации требуют применения баз оценки, отличных от рыночной стоимости. Принципиально важным является то, чтобы как оценщики, так и пользователи результатов оценки, ясно понимали отличие. А оценщики должны заботиться о том, чтобы выбирались подходящие базы оценки, избегая ситуаций, которые могут ввести в заблуждение общественность.

Время от времени на практике возникают недоразумения, касающиеся терминов и методов оценки, особенно в процессе оценки в целях учета и финансовой отчетности.

В основном оценка в целях отчетности согласно МСФО требует определения «справедливой стоимости». МСО 1 и вступительный раздел МСО «Общие понятия и принципы оценки» отождествляют «справедливую стоимость» основных средств с «рыночной стоимостью». Приложение 1 МСО «Оценка в целях финансовой отчетности» разъясняет принципы оценки в этих целях, сравнивает понятия и определения, используемые в МСО и МСФО, и приводит следующий список МСФО, согласно которым может возникнуть потребность в оценке:

МСБУ 16 «Основные средства»,

МСБУ 40 «Инвестиционная недвижимость»,

МСБУ 36 «Обесценение активов»,

МСБУ 2 «Запасы»,

МСФО 3 «Объединение предприятий»,

МСФО 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность»,

МСБУ 17 «Аренда»,

МСБУ 41 «Сельское хозяйство».

Следует отметить, что и в стандартах учета и финансовой отчетности встречаются термины и понятия стоимости, подпадающие под категорию «нерыночной» (или «иной») стоимости. Например, «стоимость в использовании», употребляемая в рамках МСБУ 36 при определении «возмещаемой суммы» актива. В этих целях обычно проводится тест на обесценение для выявления превышения «справедливой стоимости» актива или «генерирующей единицы» над его «стоимостью в использовании». В данном случае определение «стоимости в использовании» в рамках МСБУ 36 должно быть осуществлено согласно МСО 2 , т.е. база оценки отличается от рыночной стоимости, так как «стоимость в использовании» - это стоимость специфического актива/имущества конкретного владельца/пользователя со специфической целью использования.

Общеизвестны три подхода оценки - затратный, доходный и рыночный. Определения этих подходов согласно нормативным актам в области оценочной деятельности, действующим в Казахстане, очень близки к определениям по МСО. Оценка независимо от цели и типа стоимости, определяемой в результате оценки, требует применение одного или нескольких подходов.

Каждый из подходов имеет альтернативные методы оценки. Оценщик, полагаясь на свой профессиональный опыт и суждения с учетом требований и возможности рынка, а также требований местного законодательства, определяет методы, применимые в конкретном случае. Например, оценка активов в целях отчетности согласно МСБУ 16 может ограничиться затратным или доходным подходом: «В отсутствие рыночных индикаторов справедливой стоимости ввиду специфического характера объекта основных средств и из-за того, что подобные активы редко продаются отдельно от всего действующего предприятия, организации-покупателю, возможно, потребуется оценить справедливую стоимость исходя из дохода или амортизированной восстановительной стоимости» (МСБУ 16.33, «МСФО 2006, Русский перевод ЗАО «Аскери-АССА»). Хотелось бы обратить внимание на некоторую неточность перевода на русский язык и на то, что последняя часть утверждения должна читаться, ссылаясь на оригинальную версию МСФО 2006 на английском языке, как «исходя из доходного подхода или подхода/метода амортизированной восстановительной стоимости».

Метод «амортизированной восстановительной стоимости» (метод АВС) является одним из методов оценки, широко используемых в рамках затратного подхода оценки. Поскольку этот метод часто используется оценщиками нашей страны, с одной стороны, и на этот метод ссылается МСФО, согласно требованиям которых часто проводится оценка, с другой стороны, далее более подробно рассматриваются основные положения МСО относительно данного метода.

Существует специальное руководство 8 по применению МСО (РПП 8), которое предназначено для содействия в интерпретации сути и применения этого метода в целях отчетности. Согласно РПП 8, 4.1 (пункт 4.1 РПП 8) этот метод используется для определения «рыночной стоимости» там, где имеет место недостаточность рыночных данных. Определение «рыночной стоимости» достигается в данном случае посредством подтверждений, основанных на данных, диктуемых рынком, т.е. методология ссылается на концепцию и принципы определения «рыночной стоимости».

МСО в части применения метода АВС требует от оценщика определения восстановительной стоимости актива и корректировки полученной стоимости на физический, функциональный (или технический) и экономический износ в части определения экономического износа РПП 8, 5. 10 устанавливает необходимость проведения теста на доходность в отношении всех активов предприятия или генерирующей единицы. Проведение теста на доходность является ответственностью предприятия. Результаты теста должны быть проанализированы и использованы оценщиками в их отчете об определении рыночной стоимости объекта оценки.

В настоящее время оценочная деятельность функционирует как самостоятельная сфера экономики и является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Наличие высокопрофессиональных специалистов выступает одним из определяющих факторов успешного управления собственностью. Эксперты-оценщики могут работать как в государственных учреждениях, так и в частных фирмах, в банках, страховых и аудиторских компаниях.

В рамках рынка здоровой конкуренции само регулируемые палаты должны обеспечивать приток квалифицированных специалистов-оценщиков, обеспечивать повышение уровня профессиональных знаний своих членов, осуществлять информационное и методическое обеспечение их деятельности. Таким образом, назрела объективная необходимость перехода от института оценки, функционирующего по формальным признакам, к механизму, ориентиром которого является профессионализм.

Более того, установлена общеобязательность соблюдения на территории республики всеми субъектами оценочной деятельности стандартов оценки, утверждаемых уполномоченным органом. Наряду со стандартами оценки допускается использование международных стандартов оценки.

Внесенные поправки также коснулись закона «О частном предпринимательстве». В функции государственного контроля и надзора в пункте 24 приложения к этому закону за органами юстиции дополнительно закреплен контроль в области оценочной деятельности. Переходные положения закона касаются приведения оценщиками и оценочными палатами своей деятельности в соответствие с законом.

Практика показала, что в большинстве случаев основанием для проведения внеплановых проверок деятельности лицензиатов оценочной деятельности служат обращения юридических и физических лиц, государственных органов, оспаривающих результаты оценок, а также определения судов в отношении оценщиков по выявленным в ходе судебного процесса нарушением законодательства.

При осуществлении проверки, органами юстиции могут привлекаться специалисты Палаты оценщиков, членами которой является субъект проверки. Необходимость совместной работы вызвана тем, что в соответствии с пунктом 5 статьи 13-2 Закона «Об оценочной деятельности в РК» одной из основных функции Палат оценщиков является обеспечение соблюдения своими членами требований законодательства об оценочной деятельности, стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики. Кроме того, палатам дано право направлять в уполномоченный орган ходатайства о возбуждении дела об административном правонарушении по приостановлению или лишению лицензии члена палаты оценщиков в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях.

Следует обратить внимание, что все оценщики - физические лица, в том числе и ранее работавшие в оценочной организации на основании приказа о выдаче лицензии юридическому лицу, где указывалась их фамилия, в соответствии с внесенными изменениями в законодательство об оценочной деятельности должны иметь персональные лицензии. Физические лица, работающие в оценочной организации, являющейся членом одной из Палат оценщиков, обязаны персонально быть членами этой или другой Палаты оценщиков. В то же время, следует подчеркнуть, что для обеспечения свободы выбора объединений, оценщики - физические и юридические лица, не обязаны вступать в Палату, зарегистрированную в той области, в которой данный оценщик состоит на налоговом учете как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Таким образом, Законом «Об оценочной деятельности в РК» оценщик имеет право оценивать объект на всей территории Казахстана и состоять в палате, расположенной в любом областном центре, городе республиканского значения или столице республики.

3. Мероприятия по совершенствованию оценочной деятельности в Республике Казахстан

3.1 Проблемы нормативно-правового регулирования оценочной деятельности

На сегодняшний день уже ни у кого не вызывает сомнения, что оценочная деятельность в Казахстане является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу структурной перестройки экономики и формирования конкурентной рыночной среды, призвана давать объективную информацию для принятия хозяйственных управленческих решений.

Можно выделить некоторые особенности и принципы, объективно присущие оценочной деятельности.

Оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности и самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований.

Оценочная деятельность имеет межведомственный и междисциплинарный характер. Развитие оценочной деятельности желательно на основе общего правового, методологического и информационного пространства. Создание возможных специфических, специализированных нормативных и других документов должно основываться на общероссийской системе оценки.

Мероприятия по развитию оценочной деятельности должны отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ.

Необходимо создавать и развивать национальную систему оценки, учитывающую богатый зарубежный опыт. Но недопустимо как полное копирование западных методик, так и изобретение национального «велосипеда».

Важнейшие направления применения оценочной деятельности:

- Оценка для целей повышения эффективности управления государственной собственностью и собственностью субъектов Республики Казахстан.

- Оценка и переоценка основных фондов.

- Оценка земли и недвижимости, оценка для целей ипотечного кредитования.

- Оценка нематериальных активов, включая интеллектуальную собственность.

- Оценка бизнеса, оценка активов и капитализации действующих предприятий, оценка стоимости акций, оценка неденежных взносов в уставный капитал.

- Оценка для целей финансового оздоровления, реструктуризации предприятий или банкротства.

- Оценка ущерба при чрезвычайных ситуациях.

- Оценка для целей налогообложения, исполнительного производства, ареста имущества и судопроизводства.

Из существенных проблем оценочной деятельности, которые необходимо решить в ближайшее время, можно отметить следующие:

- Необходимость гармонизации системы оценки с системами бухгалтерского учета и налогообложения, в том числе международными системами бухучета.

- Отработка взаимодействия оценщиков, аудиторов и специалистов по финансовому консалтингу.

- Определение роли и места государственных и частных оценщиков в системе оценочной деятельности.

Современное состояние оценочной деятельности позволяет следующим образом сформулировать цели развития оценочной деятельности.

Ближнесрочная цель - завершение создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей полноценное включение оценочной деятельности в социально-экономические процессы;

Стратегическая цель - создание в Республике Казахстан саморазвивающейся и адаптивной к внешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги по оценке стоимости, признаваемые и используемые всеми субъектами права, в том числе и международными.

Как отмечается в Стратегии территориального развития Республики Казахстан до 2015 года, для привлечения иностранных инвестиций в экономику страны, необходимо иметь достоверную информацию о рыночной стоимости сырьевых ресурсов, которыми мы обладаем. Чтобы оценить эффективность инвестиций необходимо произвести оценку добавленной стоимости каждого проекта. А объективной положительной оценкой результата любой хозяйственной деятельности может служить только факт увеличения стоимости собственного капитала. Именно по этой причине в Международных стандартах финансовой отчетности была признана необходимость учета активов на балансе предприятий не по исторической, а по справедливой рыночной стоимости, которую определяет профессиональный оценщик.

Только достоверная оценка имущества и адекватная компенсация его порчи или изъятия могут быть реальным механизмом защиты права собственности, которое гарантировано Конституцией Республик Казахстан.

Таким образом, основной целью государственной политики на предстоящий период является принятие организационно-правовых мер для обеспечения достоверности оценки, расширения сферы применения рыночной стоимости в целях повышения эффективности использования производственных и природных ресурсов. Концепция государственной политики в области оценки имущества призвана содействовать осуществлению государственной стратегии Республики Казахстан по обеспечению устойчивого культурного и социально-экономического развития страны. 

Система регулирования оценочной деятельности.

На текущий момент на регулирование оценочной деятельности оказывают влияние, с одной стороны, система государственного регулирования оценочной деятельности, с другой стороны, системы добровольных сертификации качества услуг по оценке, стандартов по оценке различных общественных объединений и ассоциаций оценщиков и участников рынка.

О методах оценки и требованиях к оценщикам можно говорить очень много, и, естественно, что в рамках одной статьи невозможно обсудить все те подробности процесса оценки, которые могут интересовать как оценщиков, так и пользователей. Международный комитет по стандартам оценки осознает сложность процедур профессиональной оценки, трудность интерпретации процесса оценки другими профессиональными дисциплинами. В связи с этим стандарты оценки подвергаются изменениям и развиваются с учетом опыта и профессиональных суждений оценщиков более тридцати стран для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с применением различных методов оценки. Например, седьмая редакция МСО (действующая на данный момент, МСО 2005) включает первоначальные рекомендации по оценке на так называемых развивающихся рынках.

Особые экономические, правовые и институциональные характеристики развивающихся рынков представляют собой специфические проблемы для оценщиков, осуществляющих оценочную деятельность на таких рынках. Эти характеристики могут наблюдаться и в развитых рынках, но в развивающихся рынках они преобладают и включают:

- слабую или неадекватную законодательную базу;

- недостаток (или отсутствие) опубликованной информации или трудности в получении информации относительно сделки и других данных;

- более высокую неустойчивость рынка имущества;

- устаревшие стандарты оценки;

- внешнее давление на оценщиков, вызванное слабостью или отсутствием контроля вопросов оценки;

- чрезмерное или недостаточное вмешательство государства;

- возрастающую важность нематериальных активов.

Многие из них, как видно, характерны и для Казахстана. Развитие оценочной деятельности на таких рынках требует комплексного подхода и активных действий всех участников рынка.

3.2 Перспективы развития оценочной деятельности в Республике Казахстан

Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочный период разработана в целях реализации основных направлений Концепции правовой политики Республики Казахстан, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан № 858 от 24 августа 2009 года, а также закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности». 

В концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010 - 2020 годы отмечается, что «Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование которой требует постоянного внимания и совершенствования». Оценка имущества - это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другой стороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности. Рынок - это механизм саморегулирования экономических процессов, поэтому все его институты, в том числе и оценка, могут эффективно действовать в рыночной среде только в условиях саморегулирования.