Развитие арендных отношений по российскому гражданскому праву

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом».

Таким образом, исходя из вышеприведенных рекомендаций, можно увидеть, как изменилась позиция ВАС РФ в вопросе регулирования отношений по использованию части зданий в гражданском обороте. Здесь необходимо отметить возникший в связи с высказанной позицией пробел, в регулировании вопроса обозначения таких частей зданий с целью регистрации договора. Согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. - 1997 - № 30. - Ст. 3594.: «в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Здесь вопрос - какой именно акт несовершенен, раз создаёт препятствия обороту - Закон о регистрации, или же сам ГК.

Если в ГК внести изменения о необязательности регистрации аренды части помещения, то проблема решится сама собой, однако появится возможность злоупотреблений в виде сдачи в аренду 99,99% площади помещения.

Если признавать требования ГК, как совершенные, но признавать необходимость вносить изменения в Закон о регистрации, то нужно либо:

- добавлять новый объект недвижимого имущества - некую произвольно выделенную "часть недвижимого имущества", ну или абстрактную "площадь под крышей", которую можно будет взаимно заштриховать на копиях плана, приложенных к экземплярам договора.

- либо вводить некую градационную систему, согласно которой, в любом зарегистрированном здании либо сооружении коммерческого назначения, внутренние помещения будут виртуально разбиты на фиксированные в общепринятом порядке (например, квадрат A2-В1, площадь 1м2) квадраты площади; и вот эта сетка под квази-кадастровыми номерами (A2В1) будет храниться в неотъемлемом приложении к регистрационной записи в УФРС.

Необходимо отметить и то, что для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 31.12.2005) "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" О введении в действие Градостроительного кодекса РФ: федеральный закон от 29.12.2004. № 191-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - ст. 17. построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.

Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная книга.

Кроме условия о предмете (объекте) аренды к числу существенных условий рассматриваемого договора аренды зданий, сооружений относится условие о размере арендной платы, которое должно быть согласованно сторонами в письменной форме, при отсутствии в тексте договора размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы, договор считается незаключенным, и не влечет никаких правовых последствий. Это требование отличает данный договор от общих правил об аренде. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК, не применяются. «Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения)... является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора». Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. / В. В. Витрянский. - М.: Статут. - 2001. - 83 с. Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружения) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы. При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений, стоимость техобслуживания арендуемого помещения и прилегающих территорий, налоги, страховые взносы и.т.п.

Подобное достаточно жесткое законодательное положение, думается, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости по своей природе локален, а каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность позволила законодателю исключить применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно, ad hoc (лат. - на данный случай).

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон, тем не менее, не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Так, арендная плата может выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендатором определенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы (ч. 2 ст. 614 ГК РФ).

Необходимо отметить, что ст. 614 ГК РФ и ст. 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным. На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи.

Арендная плата как экономическая категория зависит прежде всего от стоимости арендованного имущества, о чем говорилось выше. При передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества.

Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

Если предметом аренды является имущество, находящееся в государственной собственности, то при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться обязательными для них нормативами. Такие нормативы предусмотрены Порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденным распоряжением Минимущества России от 30.04.98г. № 396-р.

Установленная в договоре аренды здания (сооружения) плата за пользование зданием или сооружением включает плату и за пользование земельным участком. Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей обычно служит единица площади здания (сооружения) - квадратный метр.

Необходимо также уяснить сущность и место дополнительных платежей, таких, как плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и т.п. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам «сверх арендной платы ... по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению». Литовкин В. Н. Аренда зданий и сооружений / В. Н. Литовкин // Адвокат. - 1997. - N 3. - С. 19. Думается, что такой подход является не верным, так как плательщиком по дополнительным платежам должен оставаться арендодатель, перечисляемая ему арендная плата должна содержать в себе суммы дополнительных платежей. Понимание здания как объекта аренды должно быть целостным, «как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)». Смирнов В. В., Лукина З. П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). / В. В. Смирнов, З. П. Лукина. - М.: Ось-89, 1998. - С. 76. Комплексное понимание такого объекта аренды, как здание, вытекает из закона. Так, ст. 611 ГК РФ, регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями. Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием. "Просто стены" вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, здание только тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимые для использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации и пр.

Таким образом, здание является целостной системой, и обязывать арендатора заключать отдельные договоры со всеми городскими службами нецелесообразно. Поскольку абонентом, получающим коммунальные услуги, является арендодатель, арендатору в подобном случае пришлось бы получать статус субабонента, а это не всегда возможно. В соответствии со ст. 545 ГК РФ абонент по договору энергоснабжения может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В суботношениях абонент занимает место энергоснабжающей организации, оставаясь ответственным перед ней. В свою очередь, субабонент также должен иметь присоединенную сеть, принимающее энергию устройство и другое оборудование, необходимое для приема энергии. Арендатор этим требованиям не соответствует, поскольку все сети, которыми он располагает, принадлежат арендодателю. Заключение договора энергоснабжения арендатором непосредственно с энергоснабжающей организацией противоречило бы ГК РФ и судебной практике. В соответствии со ст. 539 ГК РФ субъектами договора энергоснабжения являются энергоснабжающая организация и абонент. Арендодатель не может быть энергоснабжающей организацией, поскольку сам является абонентом соответствующей организации и получает энергию на основании договора. Арендатор получает энергию в связи с договором аренды, соответственно условие об оплате этой энергии должно рассматриваться как часть условия об арендной плате. Иллюстрацией сказанного может служить следующее дело.

Акционерное общество закрытого типа «Пироп Лтд» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу закрытого типа «Победа» о признании недействительным последнего абзаца пункта 2.2.2 договора на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату от 01.10.1996 и обязании ответчика исполнить обязательство по поставке электроэнергии. Решением суда от 18.05.1999 иск был удовлетворен на основании несоответствия указанного абзаца положениям ГК РФ о договоре энергоснабжения. Решением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Постановлением кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, а договор признан полностью недействительным как несоответствующий положениям ГК РФ о договоре энергоснабжения.

Президиум ВАС РФ считает, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между сторонами был заключен договор аренды здания, в соответствии с которым арендная плата включала в себя стоимость коммунальных услуг. Количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии определялись отдельным договором. Такой договор стороны заключили, назвав его договором на поставку электроэнергии.

Все судебные инстанции без достаточных оснований оценили этот договор как договор энергоснабжения, в то время как он таковым не является. Этот договор устанавливает порядок определения расходов АОЗТ "Пироп Лтд" на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды. Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. С. 15 - 16.

Таким образом, можно сделать вывод, что судебная практика стоит на позициях отрицания возможности заключения отдельного договора на пользование энергией между арендодателем и арендатором. Такой "договор" рассматривается как часть соответствующего договора аренды, как составляющая условия о размере арендной платы.
Необходимо подчеркнуть, что арендная плата может включать в себя все вышеуказанные платежи, однако арендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме того, такая ситуация может привести к усложненной процедуре заключения самого договора аренды. Включение всех платежей в общую сумму арендной платы, во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблему краткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору не придется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительных договоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме арендной платы.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет условия обременения, порождаемого договором п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4. - С. 23..

Анализ судебной практики показал, что данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим стороны производить государственную регистрацию всех изменений суммы арендной платы без учета специфики договорных отношений Соколова Т. Б., Украинцева Ю. В. Споры, связанные с возвратом излишне или ошибочно уплаченных арендных платежей / Т. Б. Соколова, Ю. В. Украинцева // Арбитражная практика. - 2007. - № 10. - С. 8 - 15..

Своеобразным выходом для арендодателя может служить установление в договоре аренды порядка (механизма) исчисления размера арендной платы, например: с помощью индекса роста потребительских цен, указания ставки арендной платы в инвалюте… п. 11 обзора практики разрешения споров, связанных с арендой: приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002. № 66 // Закон - 2005. - № 3. - С. 36 - 55.. В этом случае пересмотр размера арендной платы возможен без внесения изменений в договор аренды и, соответственно, их государственной регистрации.

При наличии долга по арендной плате, неоднократных задержках ее выплаты арендодатели обычно ставят вопрос не только о взыскании арендной платы, но и о расторжении договора и обязании ответчика освободить арендуемое помещение.

Так, Арбитражный суд НСО рассмотрел иск Департамента земельных и имущественных отношений (арендодатель) к предпринимателю (арендатору) о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и освобождении помещения по адресу: ул.Б.Хмельницкого,95/1 Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2004г дело №. А45-19929/04-КГ21/465..

01.03.04г. сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату не позднее 15 числа текущего месяца. Ответчиком данная обязанность была нарушена и по состоянию на 04.10.04г. образовалась задолженность по арендной плате. Уведомлением от 06.07.04г. арендодатель предложил арендатору погасить задолженность по арендной плате в месячный срок, в случае невнесения задолженности в установленный срок - расторгнуть договор аренды и освободить нежилое помещение. Поскольку задолженность ответчиком не была погашена 14.10.04г. Департамент обратился в суд с исковыми требованиями.

Предприниматель Конопкин А.А. (арендатор) представил в суд встречное исковое заявление о взыскании с Департамента неосновательное обогащение, при этом указал на то, что переданное по договору аренды помещение невозможно использовать по назначению, поскольку в нем отсутствуют электричество, горячая и холодная вода, отопление и со стороны Департамента, таким образом, имеет место сбережение вносимых предпринимателем суммы арендных платежей.

По вышеназванному договору от 01.03.04г. предпринимателю во временное пользование за плату передано нежилое помещение в отдельно стоящем здании. При этом план и экспликация, как на то указано в п.1.1. договора, к нему прилагаются, то есть данные, указанные в договоре позволяют идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору. Согласно п.1.2. договора объект недвижимости передается арендатору для использования под сауну. Согласно акту приема - передачи подписанному арендодателем и арендатором помещение находится в удовлетворительном состоянии, проведение капитального ремонта не требуется. В материалах дела представлена разрешительная техническая документация, подтверждающая наличие точек подключения, актов по проведению испытаний абонентского оборудования и функционирования систем электро, тепло и водоснабжения. Договоры с поставщиками коммунальных услуг арендатор в силу п 2.2.3. договора аренды обязан заключать самостоятельно, поскольку абонентом по указанным договорам является он сам.

Представленная предпринимателем в обоснование довода о том, что в арендованном им помещении отсутствует электроэнергия, холодная вода и отопление, копия справки за подписью директора МУП «Дом быта», не свидетельствуют об отсутствии указанных коммунальных услуг в помещении, а лишь подтверждают отсутствие договоров на их поставку. Из акта обследования, составленного представителем ОАО «Новосибирсктеплоэнерго», следует, что в помещении по адресу ул..Б.Хмельницкого,95/1 отопление есть, однако договор на потребление тепловой энергии не заключался.

Таким образом, в арендованном предпринимателем помещении имелись все условия для использования его по назначению, обозначенному в договоре аренды. На основании изложенного, встречное исковое заявление, поданное предпринимателем, суд находит не подлежащим удовлетворению, основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствуют.

Свою обязанность по предоставлению помещения арендатору Департамент исполнил, в то время как арендатором в нарушение ст.614 ГК РФ, п.3.1.,п.3.2. договора аренды от 01.03.04г. обязанность по внесению в полном объеме платы за аренду помещения по ул.Б.Хмельницкого,95/1,как это усматривается из обстоятельств спора, не выполнил. Поскольку доказательств внесения платы за аренду арендатором в материалы дела не представлено, суд находит требование Департамента о взыскании задолженности по аренде подлежащим удовлетворению.

В соответствии с.п.4.2. договора от 01.03.04г. в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе взыскать с арендатора в установленном порядке задолженность, установленную п.4.1.договора, образовавшуюся на момент взыскания, и требовать от арендатора внесения арендной платы досрочно, но не более чем за два срока вперед, а также расторжения в судебном порядке договора и освобождения объекта недвижимости арендатором.

Согласно п.5.3. договора по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке в случае невнесения арендатором арендной платы более 2 месяцев подряд. Данный пункт договора корреспондирует ст.619 ГКРФ, в силу которой, договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Уведомлением от 06.07.04г. Департамент указал предпринимателю на необходимость исполнения принятого на себя по договору от 01.03.04г. обязательства по внесению арендных платежей, а также предупредил о возможности наступления для арендатора негативных последствий в виде расторжения договора и освобождении арендуемого им нежилого помещения. Поскольку требование о погашении образовавшейся у предпринимателя задолженности по арендной плате исполнено не было, суд находит подлежащим удовлетворению также требование о расторжении договора аренды и освобождении ответчиком занимаемого им нежилого помещения.

Анализируя вышеприведенное решение суда, стоит отметить, что высказанная в нем позиция относительно того, кто должен быть стороной по договору энергоснабжения и кто должен его заключать, является противоположенной позиции, высказанной ВАС РФ, в деле приведенном выше. В соответствии с которой, арендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме того, ст. 611 ГК РФ, регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями. Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием.

Можно говорить о том, что поправки и дополнения к существующим нормам об аренде касающиеся регулирования аренды части зданий, сооружений; внесение ясности с оплатой дополнительных платежей по коммунальным услугам, с заключением договоров с энергоснабжающими организациями уменьшили бы количество споров в этой области, добавили бы четкости в регулирование вопросов. Инвентаризация, о необходимости проведения которой, автор делает предложения, явилась бы дополнительной гарантией при совершении сделки, и отвечала бы как интересам арендодателя, так и интересам арендатора.

2.2 Стороны договора аренды, права и обязанности сторон

Согласно ст. 608 ГК РФ «право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду».

Формулируя содержание ст.608 ГК РФ, законодатель, исходил из того, что, сдавая имущество в аренду, собственник осуществляет правомочие по распоряжению этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом.

При рассмотрении споров по аренде недвижимости суд устанавливает, является ли надлежащей сторона по делу. Например, арендодатель может не является надлежащей стороной по делу, по договору аренды, если им не была произведена легализация права собственности в установленном законом порядке, и, следовательно, имущество, сдаваемое в аренду, не является предметом договора аренды недвижимости, а арендодатель не является, таким образом, титульным владельцем.

Так, ООО «Автокомплекс на Советской» (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии г.Новосибирска (арендодателю) о взыскании суммы неосновательного обогащения.

Исковые требования мотивированы тем, что мэрия (ответчик) не являясь собственником имущества-здания гаража, взимала с истца арендную плату по ничтожным договорам аренды, которая подлежит взысканию с ответчика на основании ст.1102 ГК РФ. Решением по делу Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2006, дело № А - 45 - 6952/06_47/110. исковые требования ООО были удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда решение было оставлено без изменения, довод ответчика, что мэрия не является надлежащим ответчиком по предъявленному исковому требованию судом был отклонен со ссылкой на то, что департамент земельных и имущественных отношений г.Новосибирска - арендодатель по договорам аренды, является структурным подразделением мэрии. В кассационной жалобе мэрия поддержала приведенный довод и просила отменить судебные акты и в иске ООО «Автокомплекс на Советской» отказать, Рассматривая жалобу суд кассационной инстанции отметил, что истец не указал, является ли его требование иском о применении последствий недействительности сделки согласно п.2 ст. 167 ГК РФ, либо имеются иные гражданско - правовые основания, предусмотренные ст.8 ГК РФ, для возникновения у мэрии обязанности по возврату уплаченной истцом арендной платы, по договорам, стороной по которым и выгодополучателем она не является. Принимая решение и постановление об удовлетворении иска на основании ст. 1102,1107 ГК РФ, суды исходили из ничтожности в силу ст. 168 ГК РФ договоров аренды 2002-2003г.г. В обоснование такого вывода сделана ссылка на нарушение при совершении сделок п.2 ст.222 ГК РФ, поскольку незавершенный строительством объект (гараж) не мог быть предметом гражданско-правовых сделок (договора аренды), не имел статуса объекта недвижимости.

Суды констатировали ничтожность договоров аренды, однако судебные акты не содержали ссылки на нормы права и доказательства в подтверждение того, что у мэрии существует обязанность по возврату уплаченной истцом арендной платы вследствие неосновательного обогащения. Между тем по договорам 2002-2003гг. в аренду истцу было передано муниципальное имущество, арендодателем по которым выступал департамент земельных и имущественных отношений г.Новосибирска (далее - департамент). Именно данному лицу было предоставлено такое право на основании решения Горсовета и Положения о департаменте. Доходы от использования муниципального имущества являются средствами бюджета города.

Возвращая дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция констатировала: во-первых, что выводы судов относительно правового статуса имущества (гаража) различны: незаконченный строительный объект, имеющий собственника, в других случаях - самовольная постройка; во-вторых, при новом рассмотрении дела рекомендовано разрешить вопрос об участии в деле по иску к мэрии г.Новосибирска департамента, определить, направлялась ли полученная арендная плата в бюджет города, и какой орган вправе выступать в суде от имени казны муниципального образования.

Решением по делу от 17.09.2007г. установлено, что требования истца основаны на ничтожности договоров аренды, в связи с чем ответчик (мэрия) получил неосновательное обогащение, договоры истец заключил не с ответчиком, а с Департаментом земельных и имущественных отношений, который является самостоятельным юридическим лицом. Таким образом, надлежащим ответчиком по делу должен являться департамент.

Поскольку истец в суд не явился, не уточнил правовых оснований иска к ответчику, не решил вопрос о привлечении к участию в деле надлежащего

ответчика - департамента, суд в иске отказал.

Рассматривая стороны договора аренды, нельзя не раскрыть такой элемент, как содержание договора аренды зданий, сооружений, необходимо обратиться к правам и обязанностям сторон. Так, согласно ст.655 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору сдаваемое в аренду недвижимое имущество по передаточному акту или иному документу о передаче подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать помещение считается исполненным после представления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако арбитражная практика не всегда идет по этому пути. Так, ЗАО «Сибирский берег» (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО «Сибирские Закрома» (арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате до 05.07.06г., по заключенному между сторонами договору аренды от 01.11.05г., в связи с нарушением ответчиком своих обязанностей по внесению арендной платы Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2006, дело № А - 45 - 13713/06-33/450.. В качестве доказательств передачи имущества в аренду истец сослался на гарантийное письмо ответчика от 29.06.06г., в котором ответчик обязался уплатить арендодателю до 21.07.06г. задолженность за аренду нежилых помещений. Кроме того, истец представил договор залога погрузочно-разгрузочной машины от 13.07.06г. по условиям которого залогодатель (ответчик) передает залогодержателю (истцу) погрузочно-разгрузочную машину в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя по договору аренды от 01.11.05г. Суд первой инстанции, исследуя представленные доказательства, пришел к выводу, что пользование ответчиком арендованными у истца помещениями по договору аренды от 01.11.05г. подтверждено и удовлетворяя требования истца, указал на отсутствие доказательств оплаты арендованных ответчиком помещений в период с июля по август 2006г.

Апелляционная инстанция, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, правомерно указала, что представленный акт приема-передачи указанных помещений от 01.05.05г. к договору аренды от 01.05.05г., свидетельствует о длительных отношениях, сложившихся между сторонами в отношении арендуемых помещений, поскольку помещения из аренды ответчика выбывали, поэтому передаточный акт к новому договору аренды от 01.11.05г. сторонами не составлялся.

Суд кассационной инстанции, посчитав судебные акты законными и обоснованными, правомерно пришел к выводу о том, что длительные арендные отношения между сторонами, исполнение ответчиком обязанности по внесению платежей за пользование нежилыми помещениями по договору аренды за предыдущее время, свидетельствуют о фактической передаче ответчику нежилых помещении, несмотря на отсутствие акта приема-передачи помещения к договору аренды от 01.11.05г.

Таким образом, несмотря на то, что п.1 ст.655 ГК предусматривает передачу арендодателем здания, сооружения по передаточному акту, либо иному документу о передаче, подписываемому сторонами, суд в данном случае счел факт передачи помещения достаточным доказательством по делу.

Отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения не свидетельствует о не передаче объекта арендатору, если судом установлено, что арендатор фактически занимает данное помещение.

«...Довод заявителя жалобы о том, что истец не исполнил свои обязательства по предоставлению спорного помещения в соответствии с условиями спорного договора подлежит отклонению, поскольку ответчик, внося арендные платежи в период до июля 2006 года, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым помещением, притом, что данный довод ответчика не подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами...». Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2007 N КГ-А40/9730-07.

Так же стоит отметить, что отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения не свидетельствует о незаключенности договора аренды.

«...Кроме того, заявитель полагает, что договор аренды от 10.05.01 N 1298 является незаключенным, поскольку контрагенты не подписали акт приема - передачи арендованного имущества - единственное доказательство фактической передачи имущества.

Заслушав представителя ответчика и изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены постановления в силу следующего.

Поскольку факт использования ответчиком арендованных помещений им не оспаривается, а подтверждается его действиями по оплате коммунальных платежей, ссылка подателя жалобы на отсутствие акта приема - передачи отклоняется в связи с тем, что формальное отсутствие данного документа не может повлиять на сложившиеся между сторонами отношения...». Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2003 N А29-5157/02-2Э.

Важно еще и то, что исключение из договора условия о возврате арендуемой недвижимости по акту приема-передачи противоречит ст. 655 ГК РФ.

«...Заявитель кассационной жалобы считает, что стороны исключили из договора от 01.06.2005 обязанность арендатора возвратить арендуемое недвижимое имущество по акту приема-передачи, что истец не доказал факт пользования ООО "Лизинговый центр" арендованным имуществом после 01.03.2005.

Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии обязательств по возврату арендуемого имущества по передаточному акту противоречит положениям п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации...». Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2007 N А72-5206/06-28/277.

Пытаясь достичь определенного баланса интересов собственника имущества и арендатора, компромисса в соотношении принципов свободы договора и защиты добросовестных участников гражданского оборота, законодатель предоставил арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ч. 1 ст.621 ГК РФ). Из содержания данной нормы права следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, причем доказывание этого обстоятельства возлагается на лицо, которое считает, что его преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды нарушено.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Так ОАО « Новосибирскнефтепродукт ВНК» (арендодатель) обратился с иском к предпринимателю (арендатору) о возврате нежилого помещения и взыскании арендной платы за фактическое нахождение ответчика в нежилом помещении истца. Срок действия договора аренды от 26.01.04г. истек. Автоматическое продление срока действия договора не предусмотрено. В то же время по окончании срока действия договора арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами права на заключение аренды на новый срок. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок за месяц до окончания действия настоящего договора (п.5.1 5.2 договора). До окончания срока действия договора арендатор письмом уведомил арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок. Однако ОАО «Новосибирскнефтепродукт ВНК» письмом отказало в заключение договора на новый срок и предложило ответчику в соответствии с договором вернуть в течение 2 дней с момента окончания срока аренды арендованное имущество по передаточному акту. Поскольку в назначенное время ответчик для передачи имущества в арендованное помещение не прибыл, истец повторно потребовал передачи имущества и затем обратился в суд.

Суд, удовлетворяя требования, обоснованно не принял доводы ответчика о его преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок, в связи с заявлением истца об использовании принадлежащего ему помещения в своей производственной деятельности, также в материалах дела отсутствовали доказательства передачи имущества в аренду третьему лицу.

О нарушении преимущественного права арендатора можно говорить не ранее, чем арендодателем действительно будет заключен договор с третьим лицом. Только тогда появятся необходимые предпосылки для удовлетворения иска арендатора к третьему лицу о переводе на себя прав и обязанностей по конкретному договору аренды.

Кроме того, хочется заметить, что в литературе справедливо указывается на некоторые особенности осуществления преимущественных прав. По мнению Л.В.Кузнецовой «преимущественное право не есть привычное субъективное право, которому корреспондирует обязанность другого лица. Само по себе преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не обеспечивается встречной обязанностью арендодателя заключить такой договор с арендатором» Кузнецова Л. В. преимущественное право: понятие и правовая природа/ Л. В. Кузнецова // Российское право. - 2004. - № 10. - С. 48 - 49..

И еще, иск арендатора, содержание которого составляет требование о переводе прав и обязанностей, будет направлен не против лица, нарушившего преимущественное право (арендодателя) а предъявляется к третьему лицу (новому арендатору).

Автором предпринята попытка квалификации ситуации, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Нельзя согласиться с доминирующим в литературе мнением о том, что в данном случае имеет место заключение нового договора аренды, Денисов С. А. О порядке заключения договора //В сборнике: Актуальные вопросы гражданского права/Под ред. М.И. Брагинского. / С. А. Денисов. - М.: Статут, 1999. С.256; Гавзе Ф. И. Обязательственное право (общие положения). / Ф. И. Гавзе. - Минск: Изд-во БГУ им. В И. Ленина. - 1968. - С.31. т.к. заключение нового договора предполагает две стадии: оферту и акцепт, при этом оферта не может быть выражена ни в форме конклюдентных действий, ни в форме молчания.

В связи с этим, ситуацию, предусмотренную ч.2 ст. 621 ГК РФ нельзя рассматривать как заключение нового договора. С позиции динамики договорного правоотношения продолжение пользования имуществом арендатором при молчаливом согласии арендодателя можно определить как особенность условия о сроке договора, установленную законом. Строго говоря, в ситуации, закрепленной ч.2 ст. 621 ГК РФ, возобновление договора вообще отсутствует, договор остается прежним, но в отношении срока договора применяются иные правила. В этом можно убедиться, анализируя положения ч.2 ст. 621 ГК РФ и ч.3 ст. 425 ГК РФ.

В итоге, правило, закрепленное в ч.2 ст. 621 ГК РФ, представляет собой особенность условия о сроке в договоре аренды и является специальной нормой по отношению к ч.3 ст. 425 ГК РФ.

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи, которая не принадлежит ему на праве собственности. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей арендодателя. Кроме того, если распоряжение правом влечет перемену лица в договоре, то одновременно к новому лицу переходят также обязанности арендатора. Ст.615 ГК РФ предусматривает распоряжение арендными правами, но с учетом воли арендодателя. При этом его воля должна быть выражена определенно - согласием. Это согласие как односторонняя сделка должна отвечать всем условиям, чтобы быть действительным. Согласие должно следовать обращению арендатора с просьбой дать такое согласие, которое также является односторонней сделкой. Одним из способов распоряжения правом аренды является сдача в субаренду арендатором арендованного имущества с согласия арендодателя.

Так, за незаконную передачу арендованных нежилых помещений в субаренду Арбитражный суд НСО по иску Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2004, дело № А - 45 - 3874/04-КГ21/85. взыскал штраф с ООО "СибТоргПродСервис» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений.

Между Департаментом, Главным управлением благоустройства и озеленения мэрии и ответчиком был заключен договор аренды здания. В соответствии с п.2.2.7. договора и п.4 Положения «О порядке предоставления в аренду и субаренду нежилых помещений, зданий, сооружений относящихся к муниципальной собственности» арендатор ООО «СибТоргПродСервис» обязался не сдавать неиспользуемые им площади в субаренду без письменного разрешения арендодателя и без заключения с арендодателем дополнительного соглашения к договору аренды. Департамент, производя проверку использования нежилого помещения, предоставленного в аренду ООО установил, что арендуемое помещение передано в субаренду ООО «Капелла - Электронике», о чем составил акт. Факт передачи арендуемого помещения в субаренду, согласно акту проверки подтверждался вывеской на магазине, где обозначено его наименование "Капелла - Электронике», ценниками товаров, на которых тоже стоит наименование ООО «Капелла - Электронике». Эти обстоятельства свидетельствовали о том, что арендуемые ООО «СибТоргПродСервис» по договору аренды нежилые помещения находятся в пользовании у ООО «Капелла - Электроникс» в отсутствии письменного разрешения арендодателя. Суд правомерно удовлетворил исковые требования Департамента и взыскал штраф, установленный п.4.3 договора аренды за невыполнение обязательств не сдавать в субаренду площади без письменного разрешения арендодателя.

В завершение стоит сказать, что наличие арендодателя, который в праве распоряжаться соответствующим имуществом является «отправной точкой» для начала арендных отношений, так как именно правомочие по распоряжению имуществом дает право на заключение договора аренды. Автор также соглашается с направлением, по которому идет правоприменительная практика относительно наличия или отсутствия акта приема-передачи. Безусловно, акт необходим для передачи здания, сооружения арендодателем и принятия его арендатором, но в ситуациях, когда отсутствует акт, но есть другие весомые доказательства, подтверждающие передачу объекта недвижимости, нельзя не признать факт исполнения обязательства по передачи имущества состоявшимся. Такой подход показывает значимость фактически существующих отношений между сторонами и сводит к минимуму возможность признания передачи несостоявшейся только по формальным основаниям, что делает арендные отношения более стабильными.

2.3 Форма и государственная регистрация договора аренды зданий, сооружений

договор аренда недвижимый здание

Cт. 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 164 ГК РФ, как и любая сделка с недвижимостью, договор подлежит государственной регистрации.

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ).

Причина широкого распространения в настоящее время краткосрочной аренды (сроком до одного года) - подвижная конъюнктура рынка недвижимости, нежелание собственников зданий (нежилых помещений) надолго обременять свое имущество правами арендаторов, а также заинтересованность предпринимателей в сокращении издержек производства, в том числе расходов на проведение регистрационных действий Кратенко М. В. Проблемы реализации права арендатора на перезаключение договора аренды / М. В. Кратенко // Арбитражная практика. - 2007. - № 2. - С. 2 - 24..

Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. - 1997 - № 30. - Ст. 3594. установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделок. Так, к договору аренды здания, сооружения, нежилых помещений или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п.4 ст.18 Закона о регистрации прав планы объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета.

Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия: договор считается заключенным, арендатор приобретает право аренды, вещное право арендодателя обременяется.

Как указано в п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001. № 59. // Вестник ВАС РФ. - 2001 - № 4. - С. 20. положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. только при регистрации самого договора аренды.

Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. Вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК РФ не урегулирован.

В п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ1 указано следующее: «... соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды».

При прекращении арендных отношений производится регистрация прекращения аренды. В ЕГРП (Единый государственный реестр прав) запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрационная запись может быть погашена, например, на основании судебного решения, или соглашения сторон о расторжении договора аренды, или на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды здания (сооружения) недействительным.

В судебной практике в настоящее время нет единообразного подхода к оценке последствий отсутствия обязательной государственной регистрации договора аренды при рассмотрении споров о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку оплаты. В одних случаях, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней отказывается в полной сумме в связи с признанием договора незаключенным, в других - суд, установив несоблюдение требований о государственной регистрации, но признав доказанным факт использования помещения, удовлетворял исковые требования в части взыскания суммы основного долга, отказывая в удовлетворении требований о взыскании суммы пенейСеменюк Е. Ю. Споры, связанные с исполнением договора аренды / Е. Ю. Семенюк // Арбитражные споры ФАС ЗСО. - 2003. - № 1..

«...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.2007 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа». Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31.

Данный пример еще раз подтверждает важность и необходимость государственной регистрации договора аренды здания, сооружения. Регистрация - является дополнительной защитой, которая необходима в ситуации длительных отношений между сторонами, особенно, если эти отношения оформляются впервые.

Важным моментом, возникшим на практике и нашедшим свое отражение в решениях судов и в разъяснениях ВАС РФ, является вопрос о сроке действия договора аренды зданий, сооружений.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Следовательно, такой договор подлежит государственной регистрации. Однако, поскольку 30-е число не всегда является последним днем месяца, определенный таким образом срок действия договора аренды фактически составляет менее года. На практике подобные ситуации могут привести к возникновению споров, связанных с необходимостью регистрации таких договоров.