Правовое положение товарищества собственников жилья

При определении специальной правоспособности ТСЖ важно обратить внимание на то, что правомочия товарищества по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме прямо ограничены ЖК Российской Федерации. Товарищество может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 ЖК Российской Федерации и ст. 246 ГК Российской Федерации. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены в силу ч. 4 ст. 37 ЖК Российской Федерации.

Нормы Жилищного кодекса, регулирующие имущественные отношения, не должны противоречить нормам ГК Российской Федерации. В случае наличия такого противоречия применяются нормы гражданского законодательства в соответствии со ст.3 ГК Российской Федерации. Только при наличии письменного согласия всех собственников жилых помещений (в том числе и не членов товарищества) товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, как это предусмотрено в п. 1 и 2 ч. 2 ст. 137 ЖК Российской Федерации.

Как уже говорилось выше, ТСЖ - корпоративная организация. В соответствии со ст. 65.1 ГК Российской Федерации учредители товарищества обладают правом членства и формируют высший орган. Высшим органом ТСЖ как корпорации является общее собрание его членов. Как и все корпоративные организации, основанные на членстве, товарищество обязано разработать и утвердить на общем собрании главный документ - Устав товарищества с последующей его регистрацией. Исполнение установленных ЖК Российской Федерации обязанностей товарищества не должно противоречить Конституции Российской Федерации, гражданскому и жилищному законодательству, а также Уставу товарищества.

Какими же правами наделены члены товарищества собственников недвижимости? Перечень этих прав содержится в ст. 143.1 ЖК Российской Федерации. Участники ТСЖ имеют фиксированное членство, права и обязанности, имеют возможность влиять на принимаемые решения путем голосования. Члены ТСЖ имеют право сформировать органы управления товариществом. Эти два признака являются ключевыми особенностями корпораций См.: Камышанова А.Е. Товарищества собственников жилья и особенности их правового положения как некоммерческих корпоративных организаций// Вестник Таганрогского института управления и экономики. 2018. № 2. С. 44..

Кто же может стать членом товарищества собственников жилья? Им может стать любой собственник жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме. Среди них граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование. Для этого необходимо подать соответствующее заявление о вступление в членство ТСЖ. При этом законом не предусмотрены какие-либо требования к такому заявлению. Юридический состав для приобретения собственником статуса члена ТСЖ образует лишь право собственности и волеизъявление, выраженное в заявлении о вступлении в члены ТСЖ. При подаче заявления о выходе из числа членов ТСЖ или прекращения права собственности на помещение членство в товариществе собственников жилья прекращается. Таким образом, необходимое условие членства в ТСЖ - наличие квартиры или другого нежилого помещения в собственности. Соответственно подача заявление о вступлении в ТСЖ - достаточное условие участия собственника в делах корпоративной организации.

Современное жилищное законодательство в основном уравнивает в правах членов и не членов ТСЖ. Различия касаются лишь участия членов товарищества в хозяйственной деятельности ТСЖ. Общим же является право получать исчерпывающую информацию о деятельности ТСЖ, о тарифах на коммунальные услуги, техническую документацию. Эти основные права отражаются и в Уставе ТСЖ, который детально регламентирует деятельность ТСЖ как некоммерческую организацию с особой организационно-правовой формой.

Товарищество ведет Реестр собственников и своевременно вносит в него изменения основных данных на основании выписок из Единого реестра недвижимости или изменения личных данных собственников. Члены товарищества имеют право знакомиться со всеми важными документами ТСЖ: от протоколов собраний до бухгалтерских и ревизионных отчетов, от изменений в Уставе до технической документации по дому и актам проверок качества поставляемых коммунальных ресурсов. Естественно, члены товарищества, как и не члены товарищества, но являющиеся собственниками помещений, имеют право обжаловать неправомерные, на их взгляд, решения в суде или в надзорных жилищных органах.

Участие в управлении товариществом проявляется в полной мере на общих собраниях собственников или общих собраниях членов товарищества См.: Камышанова А.Е. Товарищества собственников жилья и особенности их правового положения….. С. 45.. Все члены ТСЖ имеют право голосовать по всем вопросам, внесенных в повестку дня собрания, тем самым реализуя свое корпоративное право на участие в управлении товариществом, как впрочем, и выносить на повестку дня наиболее важные для жизни товарищества вопросы, такие как установление ограниченного доступа на придомовую территорию, установления видеонаблюдения, организация и доступ к спортивным сооружениям и многим другим. Порядок проведения общего собрания членов ТСЖ регулируется ст.45 - 48 ЖК Российской Федерации.

Каждый член ТСЖ имеет право войти в правление товарищества, стать членом ревизионной комиссии. Тем самым реализуется демократический институт управления многоквартирным домом, который позволяет влиять на принятие решений в интересах всех жильцов дома. Как утверждает А.Е. Камышанова, ТСЖ с одной стороны является удачным способом управления общим имуществом дома, а с другой - члены корпоративной некоммерческой организации наиболее полно реализуют свои права членов именно для корпоративных организаций См.: Камышанова А.Е. Товарищества собственников жилья и особенности их правового положения….. С. 47.. Признаком корпорации является наличие фиксированного членства. Членство в ТСЖ возникает на основании заявления собственника и прекращается, если член товарищества подаст заявление о выходе из ТСЖ или будет прекращено его право собственности на помещение в доме.

Наряду с правами члены товарищества несут и определенные обязанности. Прежде всего, главная обязанность собственников - содержание общего имущества в многоквартирном доме согласно Правилам содержания общего имущества, а также обязанность своевременного внесения платы за жилое помещение и оказанные коммунальные услуги См.: Сакиева З.А. Членство в товариществе собственников жилья. Права и обязанности членов//Гражданское право и гражданский процесс. Вестник Краснодарского университета МВД России. 2012. № 4. С. 34..

Кто же может стать членом товарищества собственников жилья? Им может стать любой собственник жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме. Среди них граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование. Для этого необходимо подать соответствующее заявление о вступлении в членство ТСЖ См.: Гордеев Г.П. Изменение правового статуса товариществ собственников жилья как объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме// Имущественные отношения в Российской Федерации. М., 2016. С. 75-77.. При этом законом не предусмотрены какие-либо требования к такому заявлению. Юридический состав для приобретения собственником статуса члена ТСЖ образует лишь право собственности и волеизъявление, выраженное в заявлении о вступлении в члены ТСЖ. При подаче заявления о выходе из числа членов ТСЖ или прекращения права собственности на помещение членство в товариществе собственников жилья прекращается.

Правление ТСЖ обязано вести реестр членов ТСЖ, который должен содержать в себе информацию, позволяющую идентифицировать его членов и осуществлять связь с ними (выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение, номер телефона, электронная почта), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество дома. В связи с этим, ЖК Российской Федерации предусмотрено, что каждый член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению достоверные сведения и своевременно информировать об их изменении.

Участие в ТСЖ собственника помещения добровольное, поэтому приобретение и прекращение членства в ТСЖ не могут быть определены какими-либо решениями собрания членов ТСЖ либо правления ТСЖ. Законом установлено, что в случае, если члены ТСЖ не обладают больше половины голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме - собственники помещений обязаны принять решение на общем собрании о ликвидации ТСЖ. Вместе с тем, на практике данные ТСЖ, в которых отсутствует необходимое количество голосов членства, продолжает осуществлять свою деятельность, не смотря на то, что в силу закона они должны были ликвидироваться. Также стоит заметить, что членами ТСЖ могут становиться не все собственники помещений дома. Следовательно, те собственники, которые не изъявили желание стать участником ТСЖ, должны сами определиться со способом управления своим имуществом, при этом навязывать свои услуги ТСЖ не вправе. Таким образом, положения ч.2 ст. 138 и ч. 6 ст. 155 ЖК Российской Федерации, которые обязывают заключить договор содержания и ремонта общего имущества с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, не целесообразны. Так как в ЖК Российской Федерации нет различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ, поэтому для осуществления данной деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками.

В ЖК Российской Федерации содержится положение, что собственник не вправе обособлять свою долю из права на общее долевое имущество многоквартирного дома, т.е. общее имущество в натуре выделено быть не может, следовательно, самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения оно выступать не может. Учитывая вышеизложенное, не совсем понятно как должен выглядеть договор о содержании и ремонте общего имущества, принадлежащего конкретному собственнику. Кроме того, на практике, как правило, товарищество собственников жилья не заключают данных договоров с собственниками помещений многоквартирного дома, не являющихся членами ТСЖ. Таким образом, данное положение ЖК Российской Федерации, на наш взгляд, подлежит исключению.

Также стоит заметить, что нет четкого регулирования отношений между товариществом собственников жилья и остальными собственниками помещений многоквартирного дома, не вошедших в ТСЖ. Вспомним, что согласно ст. 145 ЖК Российской Федерации, решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и их представителей, являются обязательными для всех собственников. Таким образом, для совершения каких-либо действий по распоряжению и пользованию общим имуществом многоквартирного дома жилищное законодательство не предусматривает обязательного согласия всех собственников помещений и тем самым вступает в противоречие с ГК Российской Федерации, в соответствии с которым пользование и распоряжение общим долевым имуществом возможно лишь по соглашению всех его участников. Такое согласие должно быть оформлено в письменной форме. В связи с вышесказанным, членство в товариществе собственников жилья для собственника помещения многоквартирного дома является не обязанностью, а правом, реализуя которое, собственник помещения принимает участие в управлении многоквартирным домом.

Проблема отношений между не членами ТСЖ и самим товариществом наиболее ярко, на наш взгляд, представлена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2015 по административному делу № АКПИ14-1391 о признании частично недействующим п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила содержания) http: // consultant/plus/Дата обращения 13.10.2019.. Административный иск подали собственники помещений, не являвшихся членами жилищно-строительного кооператива. Хотя в рамках диссертации мы не рассматриваем правовое положение жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК), данное решение можно отнести и к теме представленного диссертационного исследования.

Заявители полагали, так как размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ЖСК и ТСЖ, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год, то не члены ТСЖ не должны выполнять распоряжения объединения, в которое заявители не входят. Таким образом, п. 33 Правил содержания возлагает на заявителей обязанности правовым актом, в принятии которого они не вправе участвовать и действительность которого они не вправе оспорить в суде. А если они (заявители) не могут оспорить его в суде, то тем самым нарушено их право на защиту.

Верховный Суд Российской Федерации вынес решение, в котором подчеркивалось, что для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, ЖСК, и иного специализированного потребительского кооператива, органы управления устанавливают плату только за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы устанавливается не произвольно, а на основе утвержденной органами управления ТСЖ, ЖСК сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Это положение, констатировал Верховный Суд Российской Федерации, соответствует требованиям ч. 1 ст. 156 ЖК Российской Федерации.

Приведенное в качестве примера данное решение Верховного Суда Российской Федерации имело большое значение для последующей судебной практики. Главные его выводы можно представить в виде следующих положений: во-первых, собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ или ЖСК, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Во-вторых, установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления объединений многоквартирного дома. В-третьих, решения, принятые на общем собрании членов объединения, если при этом не нарушены правила проведения таких собраний, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением решений, связанных с членством в ТСЖ или ЖСК. В-четвертых, отсутствие членства в ТСЖ или ЖСК не освобождает собственников помещений от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества дома.

Как считают Е. В. Токарева, А. Ю. Сафонов основная масса судебных споров возникает между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. Наименьшую долю споров с членами товарищества по взысканию задолженности во всех судебных делах с участием товариществ собственников жилья эти авторы объясняют тем, что собственники помещений, являясь членами ТСЖ, понимают, что благосостояние дома напрямую зависит от их подхода к управлению этим домом, в том числе и от своевременной оплаты жилищно-коммунальных услуг. Как итог, отношения с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, товариществу зачастую приходится выстраивать уже в суде. При этом создаваемые неплательщиками финансовые проблемы товарищества перекладываются на всех, в том числе, и на добросовестных собственников См.: Токарева Е.В., Сафонов А.Ю. Особенности участия товариществ собственников жилья в спорах с физическими и юридическими лицами // Современное право. 2014. № 8. С. 53-57..

Вопрос ответственности ТСЖ перед членами товарищества, а также во взаимодействии с ресурсопоставляющими организациями, органами государственной власти и муниципальными образованиями, на наш взгляд, до конца не разработан и не урегулирован. Многочисленные подзаконные акты и ненормативные правовые документы не всегда систематизированы и структурированы, а иногда представляют, особенно для начинающих свою деятельность ТСЖ, определенную трудность в понимании и использовании на практике. Внедрение электронных ресурсов в практику работы ТСЖ, своевременное информирование и обучение новых председателей, помогло бы более действенно применять на практике положительный опыт передовых ТСЖ и избегать распространенных ошибок.

Наряду с правами члены товарищества несут и определенные обязанности. Прежде всего, их главная обязанность - содержание общего имущества в многоквартирном доме согласно Правилам содержания общего имущества, а также обязанность своевременного внесения платы за жилое помещение и оказанные коммунальные услуги См.: Сакиева З.А. Членство в товариществе собственников жилья. Права и обязанности членов//Гражданское право и гражданский процесс. Вестник Краснодарского университета МВД России. 2012. № 4. С. 34.. Члены ТСЖ обязаны выполнять решения общего собрания и правления товарищества, касающиеся эксплуатации и управления многоквартирным домом. Наряду с правом участия в собраниях и голосовании у членов ТСЖ имеется и обязанность принимать в их работе деятельное участие. В жилищном законодательстве перечислены подробно права и обязанности членов ТСЖ, но в принятом Уставе может содержаться и дополнительные положения, не нарушающие, конечно, гражданские права членов корпоративной некоммерческой организации, которой и является Товарищество собственников жилья.

Подводя итоги вышесказанному, можно сделать вывод, что товарищество собственников жилья представляет собой самостоятельную организационно-правовую форму юридического лица, основу которой составляют положения гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации.

1.3 Особенности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья

В Российской Федерации, как и в других странах, управление жилищным фондом носит сложный и разноплановый характер, требующее больших знаний, умений и опыта. Обратимся к статистике. В 1994-1996 годах прирост ТСЖ в среднем составлял 200 товариществ в год; в 1997-2004 годах - по 1,1 тысячи в год. К 2005 году, когда вступил в действие ЖК Российской Федерации, только около 4 процентов многоквартирных жилых домов управлялись ТСЖ. После принятия ЖК Российской Федерации товарищества собственников жилья стали создаваться гораздо активнее, темпы роста их количества увеличились (в 2005 и 2006 годах количество ТСЖ увеличилось на 2,5 и 6,2 тысячи соответственно) Гордеев Д.П. Изменение правового статуса товариществ собственников жилья как объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме // Имущественные отношения в РФ. 2016. № 11. С. 74..

По данным единой информационной системы «Реформа ЖКХ» на начало 2016 г. в Российской Федерации насчитывалось 57 937 юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными жилыми домами. В их числе:

28 171 ТСЖ, 5368 жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), 24 398 управляющих организаций (УО). Тот факт, что количество ТСЖ превышает численность управляющих организаций, не должен вводить в заблуждение. На деле число домов под управлением ТСЖ в несколько раз меньше, чем число домов под управлением УО. Дело в том, в ведении одной управляющей организации может находиться несколько домов. Порой это огромные дома на 400-500 квартир, жители которых разобщены и не знают друг другаСм.: Кузнецов П. ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом. М., 2016. С. 9..

На сегодняшний день количество действующих ТСЖ в Москве составляет 780, в Московской области - 407. Соответственно, управляющих организаций - 582 и 883 URL: http://vsezhkh.ru/. Дата обращения 10.10.19.. Как видим, в Москве преобладают в количественном отношении ТСЖ, а в Московской области - управляющие организации. Проанализировав статистические данные по регионам Российской Федерации можно сделать вывод, что сегодня такой способ управления домами как товарищество собственников жилья выбирается собственниками помещений намного реже других способов.

Институт ТСЖ представляет собой одно из мало изученных направлений в отечественной юридической науке. Многие ученые, такие как Е.С. Шахова, М.Ю. Тихомиров, В. В. Гальченко, А.В. Широков, А.С. Вербицкий, О.В. Кириченко, Е.В. Накушнова, Л.П. Кириченко в своих статьях рассматривали вопрос об эффективности управления многоквартирным домом в форме товарищества собственником жилья. Стоит отметить, что мнения авторов расходятся: одни авторы считают, что товарищество собственников жилья является наиболее эффективной формой управления многоквартирным домом. Среди них такие ученые, как М.Ю. Тихомиров, О.В. Кириченко, Е.В. Накушнова, Л.П. Кириченко. Другие авторы, такие как Е.С. Шахова, В.В. Гальченко, А.В. Широков, А.С. Вербицкий, наоборот, считают ТСЖ неэффективной формой управления многоквартирным домом.

Какие же преимущества способа управления товариществом собственников жилья можно назвать наиболее эффективными? Во-первых, добровольно созданное собственниками жилых и нежилых помещений товарищество защищает интересы только собственников. ТСЖ обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом и отвечает перед ними за его надлежащее состояние, периодически отчитываясь на общих собраниях собственников.

Во-вторых, ни один другой способ управления не позволяет собственникам помещений так эффективно контролировать использование взносов и платежей. В-третьих, товарищество защищает интересы собственников перед всеми поставщиками коммунальных услуг (ресурсоснабжающими организациями) и контролирует их качество См.: Гордеев Д.П. Изменение правового статуса товариществ…. С. 75..

ТСЖ как форма коллективного объединения собственников позволяет наиболее эффективно пользоваться гражданскими правами и законными интересами в жилищной сфере. Прямое участие собственников помещений в управлении многоквартирным домом позволяет повысить уровень эффективности управления. Только собственник помещений, заинтересован в рациональном расходовании финансовых ресурсов, эффективном управлении домом при наименьших затратах. Только собственники заинтересованы в обеспечении наиболее благоприятных и безопасных условий для своего проживания, содержания общего имущества в чистоте и порядке, решении вопросов рационального и бережного использования этого имущества долгие годы.

В товариществе как организации предусмотрено распределение обязанностей и полномочий органов управления и контроля. Полномочия управления осуществляет выбираемые члены правления ТСЖ, а контроль за деятельностью правления проводит также избираемая ревизионная комиссия или ревизор. Таким образом, в ТСЖ как в некоммерческой организации законодательно предусмотрен общественный контроль, который и является дополнительным гарантом надлежащего исполнения органом управления своих полномочий.

Несмотря на риторику представителей органов публичной власти, в частности, некоторых органов местного самоуправления, существует противодействие (по меньшей мере, оно проявляется в отсутствии реальной помощи) повышению активности собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Зачастую сохраняется локальный монополизм аффилированных управляющих и обслуживающих организаций, отсутствует или подавляется реальная конкуренция, поддерживается малочисленность на рынке высокопрофессиональных управляющих, которые могут быть наняты сообществами собственников.

Группа авторов (среди них Е.С. Шахова, В.В. Гальченко, А.В. Широков, А.С. Вербицкий и др.), которые считают ТСЖ неэффективным способом управления многоквартирным домом, в подтверждение своей позиции приводят следующие аргументы: возросший поток жалоб собственников на качество управления многоквартирным домом, на качество жилищных и коммунальных услуг в органы публичной власти всех уровней. Деятельность товарищества собственников жилья в настоящее время законодательством Российской Федерации детально не регламентирована, в связи с чем, в правовом регулировании имеются пробелы и коллизии норм права. Члены правления совмещают свою деятельность в товариществе собственников жилья с иной оплачиваемой работой, в связи с чем, эффективность управления вследствие отсутствия профессиональных навыков управления крайне низка.

К другим неблагоприятным факторам ученые относят тот факт, что в законодательстве Российской Федерации отсутствуют какие-либо цензы к кандидату на должность председателя правления ТСЖ, что является, существенным недостатком. Кроме того, в отличие от руководителя управляющей организации, председатель правления товарищества собственников жилья в настоящее время не обязан получать квалификационный аттестат. В итоге, председатель правления ТСЖ является менее квалифицированным специалистом.

Контроль деятельности правления ТСЖ осуществляет ревизор или ревизионная комиссия, которые избираются из числа членов товарищества. Ежегодно ревизор или ревизионная комиссия о результатах финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ составляет отчет и предоставляет его на утверждение на годовом общем собрании членов ТСЖ согласно ст. 150 ЖК Российской Федерации. Следовательно, жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрена только общественная форма контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления ТСЖ, что является неэффективным, так как у многих членов ТСЖ отсутствуют специальные знания и навыки. К тому же в ЖК Российской Федерации не установлено никаких специальных требований для ревизора либо членов ревизионной комиссии и ревизором может стать любой гражданин.

Как считает Е.С. Шахова, без установления в качестве обязательного требования для ревизора либо председателя ревизионной комиссии наличие бухгалтерского образования, а также других важных ограничений по вхождению в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления, нельзя говорить об эффективности товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом Шахова Е.С. К вопросу о правовой природе отношений между товариществом собственников жилья, его председателем и членами правления: теория и практика применения действующего законодательства // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 45.. Если с первым утверждением Е.С. Шаховой еще можно согласиться, то ее второе утверждение далеко не бесспорно. Как доказать зависимость ревизора от председателя правления ТСЖ?

В ЖК Российской Федерации не регламентирована точная численность лиц, не обходимая для эффективного управления многоквартирным домом. В жилищном законодательстве отсутствует дифференциация минимального перечня услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, установленного Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», в зависимости от выбранной формы управления домом. В связи с этим, товарищество собственников жилья при отсутствии достаточных сил и средств, не имеет возможности организовать выполнение, утвержденного вышеуказанным постановлением Правительства Российской Федерации, минимального перечня услуг и работ. Еще один не маловажный факт: не установлен характер правоотношений между товариществом и председателем правления ТСЖ: это оказание услуг по управлению многоквартирным домом либо трудовые отношения?

Однако, на наш взгляд, ТСЖ на сегодняшний день является наиболее эффективным способ управления многоквартирным домом, потому что позволяет собственникам самостоятельно осуществлять управление своим многоквартирным домом. Кроме того, собственники помещений, члены ТСЖ, преследуют единую общую цель: эффективное управление домом при рациональном расходовании финансовыми средствами, т.е. построение эффективного управления при наименьших затратах. Между тем, стоит также заметить, что, несмотря на то, что ТСЖ является наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом, существует ряд пробелов в законодательстве Российской Федерации, которые необходимо устранить для обеспечения наиболее эффективной деятельности ТСЖ.

Для председателя правления ТСЖ необходимо установить следующие дополнительные критерии: наличие высшего образования (юридического, технического или экономического); возрастной ценз (от 30 лет), наличие опыта работы в руководящей должности; получение квалификационного аттестата. Также требуется закрепить характер правоотношений между товариществом собственников жилья и председателем правления, в виде заключения с председателем правления трудового договора. Для ревизора (председателя ревизионной комиссии) необходимо установить следующие дополнительные критерии: наличие высшего бухгалтерского образования; возрастной ценз (от 30 лет); опыт работы в должности бухгалтера. А также закрепить ограничения по вхождения в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления ТСЖ. Анализирую приведенные доводы авторов о неэффективности управления многоквартирным домов в форме ТСЖ, стоит обратить внимание на то, что ряд вышеуказанных доводов не доказывают факт неэффективности управления ТСЖ.

Довод об отсутствии законодательно установленной численности лиц, осуществляющих управление общим имуществом в многоквартирном доме, также не доказывает неэффективность управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья ТСЖ. На наш взгляд, определение численности лиц для осуществления управления общим имуществом в многоквартирном доме не повысит эффективность управления домом.

Таким образом, по нашему мнению, товарищество собственников жилья является эффективным способом управления многоквартирным домом. Однако, вместе с тем, стоит заметить, что на сегодняшний день, в связи с наличием пробелов в законодательстве Российской Федерации, данный способ управления многоквартирным домом является несовершенным. Поэтому для устранения существующих пробелов предлагается установить в ЖК Российской Федерации цензы для кандидатур в председатели правления ТСЖ и ревизоры (председателя ревизионной комиссии).

Проанализировав законодательные положения, регулирующие деятельность объединений собственников жилья, можно выделить ряд особенностей правого статуса товарищества собственников жилья в Российской Федерации.

Во-первых, создание товарищества собственников жилья является правом собственников, а не обязанностью. ТСЖ может быть создано только в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме примут решение на общем собрании более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Во-вторых, товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, т.е. оно ограниченно законом в своей правоспособности.

В-третьих, товарищество собственников жилья является корпоративной организацией, основанной на добровольном членстве, возникающего на основании заявления о вступлении в товарищество.

В-четвертых, законодательство Российской Федерации в настоящее время не обязывает председателя правления ТСЖ проходить профессиональную подготовку и получать квалификационный аттестат, не предусматривает и на момент его избрания наличие у него какого-либо образования.

В-пятых, товарищество собственников жилья в Российской Федерации имеет право принять решение о ликвидации ТСЖ.

В-шестых, законами Российской Федерации не предусмотрена обязанность собственников перед продажей принадлежащих им помещений первоначально предлагать купить их другим собственникам помещений в данном многоквартирном доме.

В настоящее время проблемы управления многоквартирным домом являются общими для всех существующих форм организации управления. Как ТСЖ, так и управляющие организации, а также при непосредственном управлении домом жильцами сталкиваются с несовершенством формирования тарифов за жилищно-коммунальные услуги, непрозрачностью формирования цен и тарифов за работы и услуги, установлением дополнительных выплат.

Как считает О. Н. Алферина, постоянный рост цен на жилищно-коммунальные услуги в современных условиях порождает недоступность основных жилищно-коммунальных услуг для социально-незащищенных категорий населения. Долги собственников жилья постоянно растут. Отсутствие необходимого контроля со стороны государства ведёт к ухудшению качества работ, услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ). Высокий уровень монополизации сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг и слабое развитие конкуренции в этом секторе также является сдерживающим фактором в развитии коллективного управления многоквартирным домом. Серьезным недостатком в ЖКХ Российской Федерации О.Н. Алферина полагает слабое внедрение международного опыта, например, применения энергосберегающих технологий в эксплуатации современного дома и современных методов управления Алферина О.Н. Развитие товариществ собственников жилья в России: проблемы и перспективы// Современные проблемы науки и образования.2014 № 6. С.146..

Такие авторы как О.В. Кириченко, Е.В. Накушнова, Л.П. Кириченко заключают что, введение новой организационно-правовой формы ТСН является закономерным и необходимым шагом для развития жилищно-коммунального хозяйства Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. ТСН как эффективный способ управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 27.. Новая форма управления многоквартирным домом позволит в полном объеме обеспечить собственников помещений многоквартирного дома благоприятными и безопасными условия для проживания, позволит самим собственникам наиболее эффективно и максимально прозрачно осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома, избегая необоснованных расходов, заложенных в договоры на управление с управляющими организациями, а также обеспечит надлежащий контроль расходования денежных средств и качества предоставляемых коммунальных услуг.

Новая форма управления многоквартирным домом ТСН шире ТСЖ, так как вправе обслуживать одновременно несколько многоквартирных домов, и получать дополнительные доходы от их управления. При этом полученные доходы ТСН направляются на реализацию потребностей собственников недвижимости, а не присваиваются в качестве прибыли, как это имеет место в управляющих организациях. Таким образом, товарищество собственников недвижимости некоммерческая корпорация, созданная для удовлетворения потребностей различных собственников недвижимости в эксплуатации и управлении общего имущества многоквартирного дома и она должна стать одной из наиболее массовых форм некоммерческих объединений в жилищной сфере, составив значительную конкуренцию управляющим организациямСм.: Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. ТСН как эффективный способ управления… С. 28..

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что введенная законодателем новая организационно-правовая форма ТСН, видом которой является ТСЖ, это закономерный и необходимый шаг для развития и дальнейшего реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Вместе с тем, стоит заметить, что введение этой новой организационно-правовой формы - товарищества собственников недвижимости - породило коллизии между нормами жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации. На сегодняшний день некоторые из них устранены путем внесения изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, например, отмены ст. 139 ЖК Российской Федерации, предполагавшей создание и государственную регистрацию ТСЖ в строящихся многоквартирных домах. Внесены изменения в ст. 136 ЖК Российской Федерации о создании новых ТСЖ и их государственной регистрации.

В настоящее время вся деятельность ТСЖ осуществляется в соответствии с положениями жилищного законодательства Российской Федерации. Вместе с тем, некоторые коллизии между нормами ГК Российской Федерации и ЖК Российской Федерации все еще остаются. Для их устранения законодателю необходимо внести изменения в законодательные акты в виде поправок и дополнений. Например, в ГК Российской Федерации закрепить все виды ТСН, в том числе ТСЖ, а также указать, что к ТСН применяются специальные законы, регулирующие деятельность этого вида товарищества собственников недвижимости.

Резюмируя вышеизложенное можно вывести основные преимущества ТСЖ как способа управления многоквартирным домом: 1) прямое управление общим имуществом собственниками, эффективная защита интересов собственников перед ресурсоснабжающими организациями; 2) возможность самостоятельно нанимать организации для ремонта, содержания и обслуживания общего имущества; 3) аккумулирование денежных средств на расчетном и иных счетах ТСЖ для нужд дома; 4) открытие специального счета для проведения капитального ремонта; 5) возможность переизбрания правления ТСЖ в случае неудовлетворительной работы; 6) возможность ведения предпринимательской деятельности для нужд дома.

ТСЖ выгодно создавать в современных больших домах с высоким уровнем социального капитала его жильцов, которые заботятся о своем доме и его безопасности, создавая комфортные условия проживания для своих семей.

2. Гражданско-правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

2.1 Создание, реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья

Самоорганизация населения в общественные объединения происходит там и тогда, где и когда люди, живущие рядом, осознают свои общие потребности интересы, и объединяются для их реализации. Поэтому базой для развития новых общественных отношений многими собственниками выбраны товарищества собственников жилья. ТСЖ - это именно та форма управления общим имуществом собственников, которая позволяет наиболее эффективно решать насущные проблемы с ремонтом и модернизацией жилищного фонда, с предоставлением качественных жилищных и коммунальных услуг. Для этого органы власти всех уровней должны создать необходимые условия, а общественные организации и профессиональные ассоциации должны по мере возможности поддерживать возникающие и действующие ТСЖ. Товарищество это и способ управления жилым домом. Собственники помещений в многоквартирном доме могут образовывать на основе членства следующие объединения: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или жилищный строительный кооператив. Товарищество собственников жилья создают собственники помещений многоквартирного дома, для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой корпоративной организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг. ТСЖ, как одна из форм местного самоуправления, позволяет широкому кругу заинтересованных лиц принимать участие в решении вопросов эксплуатации дома.

Процедура создание товарищества собственников жилья и его государственная регистрация предусмотрена ст. 136 ЖК Российской Федерации. ТСЖ может быть создано путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива (по решению общего собрания его членов) в порядке правопреемства, а также общим решением собственников помещений в существующем многоквартирном доме. Решение о создании ТСЖ должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Данное решение признается действительным только в случае, если за него проголосовало больше половины собственников помещений дома. Порядок проведения общего собрания предусмотрен в ст. 45 - 48 ЖК Российской Федерации.

Принятое решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Данная позиция нашла отражение в судебной практике, а именно, в определении Верховного Арбитражного суда Российской Федерации от 02.11.2007 №13271/07 по делу № А32-11633/2006-20/286 http://sudbiblioteka.ru/as/text2/vasud_big_21600.htm// Дата обращения 10.10.2019.. Анализируя это решение, М.Ю. Тихомиров считает, что на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат См.: Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. М., 2011. С. 18..

Для создания ТСЖ необходимо подготовить и утвердить на собрании собственников Устав товарищества, который должен содержать всю необходимую информацию. В частности, наименование товарищества собственников недвижимости с указанием видовой принадлежности - жилья, его местонахождение, как правило, это адрес соответствующего многоквартирного дома. В Уставе должны быть определены предмет и цели деятельности создаваемой организации, порядок возникновения и прекращения членства в ней, порядок реорганизации и ликвидации, состав и компетенцию органов управления, состав и компетенцию ревизионной комиссии, а также иные сведения, предусмотренные в ЖК Российской Федерации. В качестве примера приводим выдержки из Устава товарищества собственников недвижимости (жилья) «Молодежная». «Товарищество собственников недвижимости (жилья) «Молодежная», образованное на базе дома № 6 по улице Молодежная г. Подольска, создано по решению общего собрания собственников помещений и их представителей (протокол № 1 от 05 декабря 2009 г.), является некоммерческой организацией, объединением собственников помещением в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления жилищных и коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом» Устав Товарищества собственников недвижимости (жилья) «Молодежная» (Новая редакция). г. Подольск. 2015..

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья в соответствии с ч.1 ст.136 ЖК Российской Федерации. Не исключена и возможность создания ТСЖ в нескольких жилых домах, если они расположены рядом и имеют общую границу земельного участка. Для этого также необходимо наличие общих инженерных сетей и инфраструктуры. Сейчас на территории мегаполисов возводятся большие дома, и существует обратная возможность: создать несколько ТСЖ в одном здании. Такое разъяснение было дано в электронном журнале «Управление многоквартирным домом». Например, если дом состоит из пяти корпусов и каждый из корпусов признан самостоятельным объектом недвижимости. «Если корпус не входит в состав всего многоквартирного дома, то на него должен быть сформирован полный состав технической документации как на отдельный объект недвижимости. Перечень документации определен пунктами 24-26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491» https://e.mk-dom.ru/. Дата обращения 09.10.2019..

До создания ТСЖ необходимо проделать большую работу по организации самого главного события - общего собрания собственников жилого дома. На собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо создать инициативную группу, которая бы подготовила документы, а именно разработала Устав товарищества, проект протокола и решения общего собрания. Собрала и обобщила краткие сведения о кандидатах в члены правления и ревизионную комиссию, предварительно получив от них согласие на участие в этих органах ТСЖ. Важной работой является размещение информационных и агитационных материалов для всеобщего ознакомления.

Как следует из содержания ч. 3 ст. 136 ЖК Российской Федерации регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с нормами закона, регулирующего государственную регистрацию юридических лиц Алферова Н.А. Два ТСЖ: кому платить? // Судья. 2015. № 3. С. 9 - 11.. Государственная регистрация всех юридических лиц, в том числе и ТСЖ, осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» СЗ РФ. 2001. № 33 (ч.1). Ст. 3431.. Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о государственной регистрации установленного образца и другие документы. Самым важным из них является протокол решения общего собрания, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Также для регистрации товарищества должны быть предоставлены сведения о лицах, принявших участие в общем собрании собственников многоквартирного дома, на котором было принято решение о выборе способа управления домом товариществом собственников жилья, а также сведения о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество дома.

Товарищество собственников жилья создают собственники помещений многоквартирного дома, для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой корпоративной организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.

Реорганизация ТСЖ проводится в соответствии со ст.140 ЖК Российской Федерации. По решению общего собрания собственников товарищество может быть преобразовано в жилищный кооператив, а также и в жилищно-строительный кооператив.

Ликвидация ТСЖ производится в соответствии со статьей 141 ЖК Российской Федерации. Основания и порядок ликвидации товарищества установлен гражданским законодательством. Если члены товарищества не обладают более чем пятидесятью процентами от общего числа собственников в многоквартирном доме, то общее собрание обязано принять решение о ликвидации товарищества. В связи с этим актуальным становится вопрос о постоянном пересчете членов товарищества.

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда по иску государственного органа власти или органа местного самоуправления в связи с грубыми нарушения закона при создании ТСЖ, с отсутствием установленного законом обязательного членства в товариществе, а также в связи с признанием государственной регистрации ТСЖ недействительной. Рассмотрим в качестве примера административное дело от 21.05.2018 № 2А-566/18 по апелляционной жалобе Товарищества собственников жилья «Полежаевский парк» на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 06.02.2018 года по административному иску Государственной Жилищной Инспекции Санкт-Петербурга к ТСЖ «Полежаевский парк» о ликвидации http://www.consultant.ru/cons/cgi/online. Дата обращения 14.10.2019.. Как установлено судом протоколом от 14 ноября 2016 года внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования в период с 11 ноября 2016 года по 14 ноября 2016 года, принято решение о создании ТСЖ «Полежаевский парк». При анализе бюллетеней выяснилось, что фактически за создание данного ТСЖ проголосовали собственники, составляющие лишь 8,19 процента голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме: 52 бюллетеня из 66 не содержали сведений о документе, подтверждающем право собственности на помещение. Инициатор общего собрания по созданию ТСЖ и вовсе не имел в собственности помещение в данном доме. Суд счел, что допущенные при создании ТСЖ нарушения положений ст. 45, 136 ЖК Российской Федерации, выразившиеся в отсутствии кворума на собрании, а также проведении собрания неуполномоченным лицом и некоторые другие обстоятельства дела являются грубыми нарушениями закона. В результате ликвидация созданного ТСЖ была признана законной.

Чаще всего на практике основной причиной ликвидации товарищества собственников жилья является невыполнение товариществом возложенных на него в соответствии с уставом целей и задач, в том числе несоблюдение требований, установленных законодательством Российской Федерации по поддержанию санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном жилом доме. ТСЖ ликвидируется, если товарищество осуществляет запрещенные виды деятельности, а также в случае, когда деятельность ТСЖ невозможна или существенно затруднена в силу определенных причин. Существуют и иные случаи, предусмотренные законом. Некоторые ТСЖ не расплачиваются вовремя за потребленные коммунальные ресурсы, не проводят сбор обязательных платежей и членских взносов, что приводит к накоплению задолженности перед ресурсоснабжающими организациями. Среди причин ликвидации можно назвать бездействие ТСЖ и не выполнение необходимых работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также ущемление прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Некоторые авторы отмечают, что к незаконному созданию ТСЖ могут быть причастны государственные или муниципальные органы, например управы районов. Поэтому при возникновении подозрения о создании в доме фиктивного ТСЖ собственникам необходимо сделать запрос в регистрирующий орган, чтобы выяснить, официально ли зарегистрировано их ТСЖ См.: Трофимова В. Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере. Фиктивное ТСЖ // Жилищное право. 2015. № 5. С. 101..

При принятии решения о ликвидации ТСЖ, уполномоченные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома лица обязаны незамедлительно в письменной форме сообщить об этом в надлежащий государственный орган для внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации. С этого момента государственная регистрация каких-либо изменений, вносимых в устав, государственная регистрация иных организаций, учредителем которых является ликвидируемое лицо, а также государственная регистрация организаций, которые создаются в результате его реорганизации, не допускается. При этом по общим правилам, ликвидационная комиссия должна разместить в соответствующих органах печати информацию о ликвидации ТСЖ, о порядке и сроке, в который кредиторы могут заявить свои требования. Такой срок не должен быть менее двух месяцев с момента опубликования информации о ликвидации.