Основные аспекты осуществления права собственности граждан на жилые помещения

И именно потому, что в данном случае ставятся под угрозу столь важные права и свободы человека, законодатель установил норму о необходимости получения судебного решения, прежде чем провести обыск, выемку или осмотр жилища при отсутствии согласия проживающих лиц.

Для этого следователь с согласия руководителя следственного органа выносит мотивированное постановление о производстве следственного действия, которое в течение 24 часов с момента получения единолично рассматривает судья соответствующего районного или военного суда. При этом в судебном заседании также вправе участвовать прокурор, следователь и дознаватель. Результаты рассмотрения оформляются постановлением судьи либо об отказе в производстве следственного действия с указанием мотивов отказа, либо о разрешении его производства (ч. 1 - 4 ст. 165 УПК РФ).

В последнем случае следователь прибывает в место проведения осмотра, обыска или выемки, знакомит проживающих лиц с судебным решением и предлагает им добровольно выдать подлежащие изъятию предметы, документы и ценности, если только в постановлении судьи речь идет не о визуальном осмотре. И только после этого он вправе приступить непосредственно к проведению следственного действия, ход и результаты которого протоколируются Рудов, М. В. Проблемы реализации правовой политики в сфере приватизации жилых помещений [Текст] / М. В. Рудов. //Вестник Воронежского государственного университета : Серия «Право» . -2013. - № 2. - С. 193 - 197..

Однако это не означает отсутствие судебного контроля над законностью следственного действия. На следователя возлагается обязанность в течение 24 часов с момента начала производства следственного действия уведомить судью и прокурора об этом факте с приложением копии постановления о производстве следственного действия и протокола для обоснования своего решения, а на судью - в тот же срок, но только с момента поступления материалов, проверить законность совершенных действий и вынести соответствующее постановление. Если оно обосновывает незаконность следственного действия, то доказательства признаются недопустимыми, как те, которые были получены при его проведении, так и основанные на них (например, заключение эксперта о непригодности к стрельбе оружия, полученного с нарушением закона).

Помимо следственных действий есть еще и оперативно-розыскные мероприятия. И они также на основании судебного решения могут ограничивать право на неприкосновенность жилища Студилко А.А. К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах / Студилко А.А. // Российская юстиция. - 2012. - № 6. - С. 52 - 56.. Однако в данном случае необходимым условием является наличие следующей информации:

- о признаках подготавливаемого, совершаемого или совершенного противоправного деяния, по которому производство предварительного следствия обязательно;

- о лицах, подготавливающих, совершающих или совершивших противоправное деяние, по которому производство предварительного следствия обязательно;

- о событиях или действиях (бездействии), создающих угрозу государственной, военной, экономической или экологической безопасности Российской Федерации.

Все эти данные вместе с мотивированным постановлением одного из руководителей органа, осуществляющего оперативно-розыскную деятельность, передаются на рассмотрение судье по месту проведения оперативно-розыскных мероприятий или по месту нахождения органа, ходатайствующего об их проведении. Он обязан их принять и рассмотреть единолично и незамедлительно (Постановление Пленума Верховного Суда России от 24 декабря 1993 г. № 13 «О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации» Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.1993 N 13 "О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ", N 3, 1994.). Кроме того, судья вправе запросить и дополнительные материалы, касающиеся оснований для проведения оперативно-розыскного мероприятия, за исключением данных о лицах, внедренных в организованные преступные группы, о штатных негласных сотрудниках органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность, и о лицах, оказывающих им содействие на конфиденциальной основе, об организации и о тактике проведения оперативно-розыскных мероприятий.

Результаты рассмотрения судья облекает в форму постановления, в котором либо разрешает проведение соответствующего оперативно-розыскного мероприятия, либо отказывает в этом с указанием мотивов (в этом случае орган, осуществляющий оперативно-розыскную деятельность, вправе обратиться по этому же вопросу в вышестоящий суд).

Если разрешение все же было получено, то оно должно быть реализовано в течение шести месяцев, если иное не указано в самом постановлении, при этом срок его действия исчисляется в сутках со дня вынесения.

Как мы видим, законодатель строго регламентировал все случаи ограничения права человека на неприкосновенность жилища. Но, кроме того, он вполне справедливо посчитал, что оставлять такое важнейшее благо личности без правовой охраны нецелесообразно, и предусмотрел специальные рычаги, которые как раз и обеспечивают эти конституционные гарантии. Конечно же, речь идет об уголовном законодательстве Рудов, М. В. Проблемы реализации правовой политики в сфере приватизации жилых помещений [Текст] / М. В. Рудов. //Вестник Воронежского государственного университета : Серия «Право» . -2013. - № 2. - С. 193 - 197..

Применение насилия или угрозы его применения, сопутствующее проникновению в жилище, является основанием для привлечения к ответственности еще и по статьям УК о преступлениях против личности (например, причинение вреда здоровью различной степени тяжести) Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения / Гимгина Е.В. // Юрист. - 2010. - №1. - С. 52 - 56..

Помимо уголовного законодательства пострадавшее лицо может руководствоваться и нормами Гражданского кодекса в части компенсации морального и иного причиненного вреда (гл. 59 ГК РФ).

Но даже наличие в законодательстве всех этих положений об ответственности не останавливает определенных лиц от совершения правонарушения. Пожалуй, наиболее негативную оценку можно дать подобному поведению со стороны представителей власти - сотрудников правоохранительных органов, в том числе сотрудников системы исполнения наказания, должностных лиц тех или иных государственных органов и т.д. Их противоправные действия, как никакие другие, подрывают авторитет государства, служб, на которые возложены важнейшие обязанности - по охране общественного порядка и поддержанию законности.

И еще один важный момент. Право на неприкосновенность жилища имеет очень тесную связь с недопустимостью произвольного лишения жилища. Ч. 4 ст. 3 ЖК РФ гласит: «Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг...». Исключение - случаи, предусмотренные самим Жилищным кодексом и другими федеральными законами, где устанавливают основания, порядок и условия выселения. В соответствии с ними выселяться могут граждане, право пользования жилым помещением которых прекращено, или которые нарушают правила пользования жилым помещением (используют его не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, бесхозяйственно обращаются с жилыми помещениями, допуская его разрушение), поднаниматели и вселенные совместно с ними граждане, временные жильцы, наниматели и члены их семей, занимающие помещение по договору социального найма (например, граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным, или в случае невнесения платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев), жильцы специализированных жилых помещений и др.

2. Основные аспекты осуществления права собственности граждан на жилые помещения

2.1 Правовой режим собственности граждан на жилые помещения

С введением в действие нового ЖК РФ отношения собственности в жилищной сфере оказались раздвоенными между двумя отраслями законодательства: гражданского и жилищного. При этом в юридической литературе, в том числе, в актах судебного толкования, делаются тщетные, на наш взгляд, попытки искусственного распределения нормативного материала и его приоритетов между Гражданским и Жилищным кодексами. В то время как столь необходимого механизма системного совершенствования указанных актов в едином направлении не предлагается. Не решает указанную проблему и Концепция развития гражданского законодательства Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения / Гимгина Е.В. // Юрист. - 2010. - №1. - С. 52 - 56..

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 9, 2009. разграничение сфер правового регулирования отношений собственности между гражданским и жилищным законодательством предлагается построить по критерию вычленения из содержания права собственности правомочия пользования с определением в этой части отношений как жилищных.

В остальном отношения собственности сохраняются в области регулирования гражданского законодательства. В п. 4 Постановления Пленума ВС РФ указывается, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, поэтому судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Представляется, что такой подход к правовому регулированию не позволяет эффективно воздействовать на отношения, объектом которых выступают жилые помещения. Современное жилищное законодательство, которое должно учитывать все формы обеспечения граждан жильем, все основания его использования, не может не оказывать влияния на общегражданские основы отношений собственности. И именно жилищное законодательство, определяющее и раскрывающее особенности правового режима жилых помещений, должно способствовать развитию частных начал гражданского права применительно к жилым помещениям и регулированию их оборота Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 ноября 2007 г.) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 08.03.14)..

В рамках исследуемой проблематики рассмотрим следующие практические коллизии, которые возникают вследствие несистемного развития гражданского и жилищного законодательства в их взаимодействии. Проблема касается осуществления права общей долевой собственности на жилое помещение при наличии в составе собственников владельцев незначительных по размеру, так называемых карликовых, долей. В настоящее время указанные отношения регулируются исключительно гражданским законодательством без его надлежащей связи с законодательством жилищным.

Само понятие собственности, его содержание и виды определяются в ГК РФ. Право собственности выражается в трех классических правомочиях: владения, пользования и распоряжения, и означает для собственника полную хозяйственную свободу и господство, как фактическое, так и юридическое, в отношении принадлежащей ему вещи. В то же время свобода и господство собственника в отношении вещи определяются правовым режимом объекта Останина, Е. А. Ограниченные вещные права на жилые помещения в свете реформы гражданского законодательства [Текст] / Е. А. Останина. //Гражданское право. -2013. - № 5. - С. 17 - 20.. И жилое помещение - это тот вид объекта, для которого императивно установлен специальный правовой режим, ограничивающий свободу собственника целевым назначением жилого помещения. Собственник вправе использовать жилое помещение только для личного проживания и/или проживания членов своей семьи, иных граждан на возмездной и безвозмездной основе. Целевое назначение жилого помещения подчиняет себе все три правомочия, входящие в содержание права собственности. И хотя существо ограничения явным образом проявляется в правомочии пользования, в действительности оно влияет на осуществимость права собственности в целом.

В то же время в механизме правового регулирования отношений собственности на жилье влияние особенностей правового режима жилых помещений не раскрыто и не реализовано в полной мере. И упрощенный подход, сводимый к конкуренции кодексов в регулировании указанных видов отношений, приводит лишь к регрессу, что проявляется на практике в виде «бессилия» закона Тарасова А.Е. Зависимость правового регулирования отношений собственности на жилые помещения от требований жилищного законодательства // Юрист. 2011. N 18. С. 17 - 23..

Так, в соответствии с гражданским законодательством жилое помещение выступает в качестве неделимой вещи, на которую могут возникнуть право индивидуальной собственности одного лица и право общей собственности нескольких правообладателей. Общая собственность в гражданском праве подразделяется на: совместную и долевую. Проблема осуществимости права собственности на жилое помещение проявляется как раз в отношениях общей долевой собственности. Это связано не только с характером взаимоотношений между сособственниками, которые могут оказаться друг другу совершенно посторонними людьми, но прежде всего с размером самой доли в праве общей собственности на жилое помещение Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 ноября 2007 г.) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 08.03.14)..

Следует заметить, что даже при формировании на жилое помещение отношений общей долевой собственности гражданское законодательство исходит из неделимости помещения как объекта прав. У каждого правообладателя имеется лишь идеальная доля в праве общей собственности на квартиру, но не отдельные помещения в ней.

В то время как жилищное законодательство допускает в единственном случае фикцию делимости жилого помещения, выделяя коммунальные квартиры. В коммунальной квартире ее части (комнаты), непосредственно предназначенные для проживания, находятся в собственности (пользовании) отдельных друг от друга правообладателей, помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием (коридоры, кухни, санитарные помещения), находятся в общей долевой собственности (общем пользовании) правообладателей комнат в коммунальной квартире.

При наличии правового режима общей долевой собственности на квартиру само жилое помещение не становится коммунальным в том понимании, которое придает коммунальному жилью жилищное законодательство Об обеспечении единства судебной практики по делам о праве общей собственности на жилое помещение / Радаева О.И. // Российский судья. - 2013. - № 2..

Таким образом, правовой режим коммунальной квартиры и правовой режим квартиры, находящейся в общей долевой собственности нескольких правообладателей, формально не одинаков и подпадает под регулирование различных отраслей законодательства, соответственно жилищного и гражданского.

По существу же квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, мало чем отличается от квартиры коммунальной, право проживать в ней имеют все собственники. Каждый из участников аналогично правообладателям коммунальной квартиры получает в свое пользование отдельные части квартиры, сохраняя право общего пользования вспомогательными бытовыми помещениями. Однако в отличие от жилого помещения, находящегося целиком в общей долевой собственности разных лиц, в коммунальной квартире изолированные ее части (комнаты) находятся в исключительном пользовании (собственности) отдельных лиц. Эти части квартиры признаются самостоятельными жилыми помещениями (ст. 16 ЖК РФ) и должны отвечать всем требованиям, предъявляемым законодательством к жилому помещению (ст. 15 ЖК РФ). Правообладатели помещений в коммунальной квартире самостоятельны и независимы от своих соседей по квартире в определении юридической судьбы своих помещений, вправе сдавать помещения внаем, вселять в них других лиц, приватизировать свои помещения Об обеспечении единства судебной практики по делам о праве общей собственности на жилое помещение / Радаева О.И. // Российский судья. - 2013. - № 2..

В жилом помещении, находящемся в общей долевой собственности, состояние правовой зависимости собственников друг от друга проявляется более сильно, чем в коммунальной квартире. В соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом положения п. 2 ст. 247 сформулированы таким образом, что обеспечивают преимущества владельцам маленьких долей за счет долей иных сособственников. Из ст. 247 ГК РФ не следует, например, что компенсация собственникам за использование общего жилого помещения иными собственниками в отступление от размера их идеальных долей выплачивается только при согласии на это собственников. Как раз напротив, правило о компенсации предусмотрено практически как безальтернативное на случай невозможности определения порядка пользования общим имуществом соразмерно идеальным долям собственников в праве общей долевой собственности на жилое помещение Плехотко, К. К. Обеспечение права граждан на жилище при признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения [Текст] / К. К. Плехотко.//Современное право. -2013. - № 11. - С. 56 - 60..

Применительно к жилому помещению эта норма буквально означает, что часть жилого помещения, приходящаяся на долю собственника, может быть и не соответствующей нормативам, необходимым для проживания лица в этой части жилого помещения. Такая «техническая ущербность» доли по смыслу п. 2 ст. 247 ГК РФ восполняется за счет долей других сособственников, которые в этом случае могут рассчитывать только на получение компенсации. Такое правило представляется справедливым, только если отступление размера долей от реального соотношения частей общего имущества для целей его использования не является существенным. В случае же с наличием в составе общей собственности «карликовой» доли одного из правообладателей для иных собственников (собственника) ситуация может сложиться тупиковая.

При возникновении отношений общей долевой собственности на жилое помещение, не являющееся коммунальной квартирой, гражданское законодательство не устанавливает правила о соответствии той части жилого помещения, которая приходится на долю сособственника, требованиям, которым должно отвечать жилое помещение как объект жилищных прав. Это принципиально отличает правовой режим жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, от правового режима коммунальной квартиры. Отмеченное различие в нормативных указаниях является недостатком правового регулирования. В результате владельцы "карликовых" долей могут вполне законно обеспечить себе право пользования всем жилым помещением либо той частью, которая существенно превышает размер их доли в праве собственности, фактически лишая другого сособственника права собственности и нормального его осуществления Определение Конституционного Суда РФ от 7 февр. 2008 г. № 242-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева А.А. и Сидорова О.А. на нарушение их конституционных прав абз. 2 п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 28.02.14)..

Полагаем, что к таким объектам, как жилые помещения, применение п. 2 ст. 247 ГК РФ без согласия на то собственников недопустимо, поскольку речь идет как раз об удовлетворении собственниками своей потребности в проживании. В данном случае механизмы защиты прав сособственников при общей долевой собственности на жилье обеспечивают некоторым из них положение даже более худшее, чем проживание в коммунальной квартире. При этом помимо ст. 247 ГК РФ норма п. 4 ст. 252 ГК РФ способствует неопределенно длительному сохранению таких «коммунальных отношений» в совсем не коммунальной квартире. В п. 4 ст. 252 ГК РФ императивно установлен закрытый перечень оснований прекращения права собственника на «карликовую» долю в общей долевой собственности.

Только при одновременном наличии следующих условий, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, с получением которой собственник утрачивает право на долю в общем имуществе Плехотко, К. К. Обеспечение права граждан на жилище при признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения [Текст] / К. К. Плехотко.//Современное право. -2013. - № 11. - С. 56 - 60..

Как правило, такое условие, как отсутствие существенного интереса в пользовании общей квартирой, разрушается при отсутствии у собственника «карликовой» доли иного жилья. И в этой ситуации остальные собственники (собственник) обречены поступаться своей долей в квартире в пользу владельца «карликовой» доли, не имеющего иного жилого помещения. Это, с одной стороны, обеспечивает соблюдение норм ст. 247, 252 ГК РФ, с другой стороны, приводит к необоснованному, на наш взгляд, ограничению права собственности других сособственников и противоречит понятию и назначению жилого помещения как объекта жилищных прав.

По сути, речь идет о неправомерном ограничении (фактически лишении) конституционного права на жилище (ст. 25, 40 Конституции РФ) одних участников долевой собственности в пользу других. На наш взгляд, положения ст. 247 и п. 4 ст. 252 ГК РФ применительно к жилым помещениям не отвечают Конституции РФ, гарантирующей каждому гражданину неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения.

Положения п. 4 ст. 252 ГК РФ уже являлись предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ, но опять же с позиции защиты владельцев «карликовых» долей (по жалобе одного из таких правообладателей норма п. 4 ст. 252 ГК РФ была рассмотрена Конституционным Судом РФ) Плехотко, К. К. Обеспечение права граждан на жилище при признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения [Текст] / К. К. Плехотко.//Современное право. -2013. - № 11. - С. 56 - 60.. Конституционное толкование положений п. 4 ст. 252 ГК РФ было дано с учетом того механизма реализации нормы, который в ней заложен. Так, в Определении Конституционного Суда РФ № 242-О-О от 7 февраля 2008 г. указано, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна Определение Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ, N 9, 1996.).

Конституционный Суд РФ постановил, что оспариваемое положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает, вопреки мнению А.А. Сангаджиева и О.А. Сидорова, лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности Плехотко, К. К. Обеспечение права граждан на жилище при признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения [Текст] / К. К. Плехотко.//Современное право. -2013. - № 11. - С. 56 - 60..

Таким образом, следует признать, что у участников общей долевой собственности на жилое помещение даже отсутствует законный способ защиты против владельцев «карликовых» долей, чье право собственности не может быть прекращено по инициативе иных участников общей собственности. Маловероятно, что владелец «карликовой» доли будет заинтересован требовать выдела своей доли согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, так как более интересным для него, и это доказывает практика, оказывается использование площади жилого помещения, существенно превышающей его идеальную долю, что происходит за счет долей иных участников общей собственности Михайлова К. Права владельцев микродолей в жилых помещениях // Жилищное право. - 2012. - № 1. - С. 53 - 62..

Представляется, что законодатель не обеспечил в нормах ГК РФ оптимального баланса интересов всех участников общей долевой собственности на жилое помещение и необходимую связь положений гражданского и жилищного законодательства РФ, которая бы позволила соблюдать и конституционный принцип неприкосновенности права собственности, и принципы неприкосновенности жилища и недопустимости лишения прав на него.

Неоднозначно складывается в этом вопросе и судебная практика. Одни судебные акты сводятся к отказу в исках участникам долевой собственности о выселении владельцев «карликовых» долей и прекращении их права собственности, ввиду того что п. 4 ст. 252 ГК РФ не предоставляет участникам долевой собственности права на предъявление таких требований. Выплата компенсации, прекращающей право собственности владельца «карликовой» доли, возможна только при заявлении самим владельцем этой доли иска о ее выделе или разделе общей собственности Определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 января 2011 г. N 33-777/2011 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 28.02.14)..

Большинство судебных актов по аналогичным делам сводятся к формальному применению п. 4 ст. 252 ГК РФ (по совокупности предусмотренных в нем условий), судами делается вывод о невозможности прекращения права собственности владельца «карликовой» доли, если у него отсутствует иное жилье. От разрешения вопроса о том, как при этом будут складываться отношения пользования между сособственниками, суды самоустраняются Лапина А.Д., Корхин Д.В. Выселение собственника из жилого помещения: проблемы разграничения административного и гражданского законодательства // Нотариальная практика. - 2008. - № 4. - С. 3- 11..

Так, в одном деле по иску Я. о прекращении права собственности своей бывшей супруги (доли возникли за счет паенакоплений в жилищно-строительном кооперативе) на долю в праве на квартиру (размер доли ответчика составлял чуть более 1% от всей квартиры) суд, отказывая в удовлетворении иска, сослался на отсутствие у владельца «карликовой» доли иного жилого помещения, а, следовательно, на наличие у нее существенного интереса в использовании общего жилого помещения. Суд не принял во внимание возражения истца о том, что невозможно иметь существенный интерес в использовании объекта, технически не способного обеспечить такую потребность, исходя из части площади квартиры, приходящейся на «карликовую» долю собственника.

По делу проводилась судебно-техническая экспертиза, и установлено, что нельзя выделить в пользование собственнику «карликовой» доли часть квартиры, которая бы отвечала согласно жилищному законодательству нормам и требованиям, предъявляемым к объектам для проживания. В заключении эксперта также указано, что невозможно определить и порядок пользования квартирой соразмерно идеальным долям сособственников в праве общей собственности на жилое помещение.

Таким образом, вопрос о проживании в общей квартире посторонних друг другу сособственников при наличии между ними неразрешимой ситуации об определении порядка такого использования оказался за рамками судебного рассмотрения. А вопрос был формально разрешен по п. 4 ст. 252 ГК РФ отказом в иске о прекращении права собственности на «карликовую» долю Михайлова К. Права владельцев микродолей в жилых помещениях // Жилищное право. 2012. N 1. С. 53 - 62.. В результате интересы владельца «карликовой» доли оказались юридически обеспеченными при отсутствии надлежащего механизма защиты другого сособственника, доля которого являлась достаточной для обеспечения себе права пользования жилым помещением.

Такое условие, как наличие существенного интереса в пользовании общим жилым помещением, не было рассмотрено судом с учетом объективной возможности пользования имуществом именно как объектом жилищных прав. Следует отметить, что требования к объектам жилищных прав устанавливает жилищное законодательство, включая требования санитарные, технические, о норме площади, минимально необходимой для проживания в жилом помещении, и другие (ст. 15 ЖК РФ). Однако применительно к жилым помещениям, находящимся в общей долевой собственности нескольких лиц, суды не рассматривают отдельные части помещения, приходящиеся на доли каждого сособственника, в качестве жилых помещений, пригодных для постоянного проживания Лапина А.Д., Корхин Д.В. Выселение собственника из жилого помещения: проблемы разграничения административного и гражданского законодательства // Нотариальная практика. - 2008. - № 4. - С. 3- 11..

Таким образом, «маска общей долевой собственности на неделимое жилое помещение» прикрывает проблему осуществимости каждым сособственником права собственности в пределах своей доли. И с объективной стороны такое условие, как отсутствие существенного интереса в пользовании общим жилым помещением, судами, как правило, не рассматривается. Хотя если обратить внимание на формулировку выводов о применении п. 4 ст. 252 ГК РФ в Определении Конституционного Суда РФ № 242-О-О Живихина И.Б., Филиппов П.М. Гражданско-правовые средства защиты интересов собственника при прекращении права собственности // Гражданское право. - 2011. - № 4. - С. 12 - 26.., Конституционный Суд РФ ссылается на необходимость оценки судами субъективного характера такого условия, как существенный интерес в использовании общего имущества, учитывая при этом соответствующее указание Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 36). Поскольку выделяется субъективный критерий интереса, ориентиры которого предлагаются вышестоящими судебными инстанциями и подлежат оценке судами, рассматривающими конкретное дело, должен быть и объективный критерий, который также необходимо учитывать, применяя п. 4 ст. 252 ГК РФ для определения существенности интереса владельца «карликовой» доли в использовании общего имущества.

Существуют лишь единичные примеры из судебной практики, демонстрирующие применение норм гражданского законодательства в системе с нормами ЖК РФ и обнаруживающие объективный критерий существенного интереса в использовании общего имущества. Так, в аналогичном деле суд, применяя ст. 252 ГК РФ, рассмотрел условие о наличии существенного интереса в пользовании общим жилым помещением не только с субъективной стороны - отсутствие у участника долевой собственности иного жилого помещения и потребность в использовании именно общего помещения, но и с объективной стороны - соответствие части общего жилого помещения, которая соразмерна доле участника, требованиям, предъявляемым жилищным законодательством к жилым помещениям Живихина И.Б., Филиппов П.М. Гражданско-правовые средства защиты интересов собственника при прекращении права собственности // Гражданское право. - 2011. - № 4. - С. 12 - 26..

Р. обратилась с иском к С. о выплате денежной компенсации за долю в праве общей долевой собственности на квартиру и снятии с регистрационного учета, указывая, что решением районного суда г. Омска произведен раздел паенакоплений за вышеуказанное жилое помещение, за ней признано право собственности на 62/63 доли квартиры, за С. на 1/63 доли квартиры. Поскольку доля ответчика является незначительной и ее выдел в натуре невозможен, просила признать за ней право собственности на всю квартиру, выплатив стоимость доли С. Суд удовлетворил иск, указав, что в соответствии со ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника в имуществе незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. При этом для удовлетворения требования о выплате компенсации необходимо наличие всех трех перечисленных условий. Однако для определения, имеет ли собственник в использовании общего имущества существенный интерес, следует учитывать и реальную возможность собственника пользоваться принадлежащим ему имуществом, без значительного ущемления прав иных сособственников Бюллетень судебной практики Омского областного суда. 2006. N 2(27) // КонсультантПлюс..

Учитывая различные подходы, складывающиеся в судебной практике, необходимость сочетания применительно к жилым помещениям не только принципа неприкосновенности собственности, но и принципа неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения права на него, следует признать актуальность реформирования положений гражданского законодательства, в частности ст. 252 ГК РФ, и приведения в системное соответствие норм гражданского и жилищного законодательства.

Так, П.В. Крашенинниковым был внесен законопроект об ограничении размера доли в праве собственности на жилье Живихина И.Б., Филиппов П.М. Гражданско-правовые средства защиты интересов собственника при прекращении права собственности // Гражданское право. - 2011. - № 4. - С. 12 - 26.. Данный законопроект предлагает изменения в ЖК РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах территории РФ» и ФЗ от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете граждан и лиц без гражданства в РФ» Иголкина К. Решение есть, а жилья нет // ЭЖ-Юрист. - 2012. - № 1 - 2. - С. 8 - 14.. Законопроектом предлагается установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. Так, при общей площади жилого помещения до 30 кв. м доля в праве собственности должна составлять не менее 1/2, при общей площади жилого помещения от 30 кв. м до 60 кв. м - 1/6, при общей площади жилого помещения от 60 кв. м до 120 кв. м - 1/10, при общей площади жилого помещения свыше 120 кв. м - 1/15. Указанные правила не должны распространяться на случаи, когда доля в праве собственности возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения.

Полагаем, что представленный проект как раз отражает тот самый объективный критерий, который связан с возможностью осуществления права пользования (и как следствие - права собственности) на общее жилое помещение каждым участником долевой собственности соразмерно своим долям. Объективный критерий - это соответствие той части общего жилого помещения, которая соразмерна доле собственника, площади жилого помещения, минимально необходимой для проживания в нем с учетом требований жилищного законодательства Иголкина К. Решение есть, а жилья нет // ЭЖ-Юрист. - 2012. - № 1 - 2. - С. 8 - 14..

Указанное направление реформирования подхода к общей долевой собственности на жилое помещение следует развивать и установить правовые последствия нарушения положений, которые предлагается внести в законопроект. Ведь об изменении нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ в нем ничего не говорится.

Главным образом он направлен на ограничение злоупотреблений собственниками жилых помещений своими правами путем совершения сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение, при этом размер долей является незначительным и не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением. Он ориентирован, прежде всего, на борьбу с массовыми регистрациями по одному адресу проживания, т.е. с институтом мнимой регистрации граждан по месту жительства Там же. С. 12..

В то же время следует отметить общее правильное начало, которое выбрано в проекте и касается особенностей оборота долей в праве общей долевой собственности с учетом законодательного ограничения их минимального размера.

При этом необходимо последовательно закрепить все особенности, изменить основания прекращения права собственности на «карликовые» доли, привести в соответствие нормы гражданского и жилищного законодательства о правовом режиме жилых помещений.

2.2 Основания приобретения права собственности граждан на жилые помещения

Право собственности на жилое помещение возникает у лица по разным основаниям. В качестве основных из них могут быть названы:

1) строительство жилого дома;

2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.

Приобретение жилого помещения возникает в результате совершения следующих гражданско-правовых сделок:

а) купли-продажи;

б) ренты;

в) мены;

г) дарения;

д) получение жилья по наследству и т.п. Живихина И.Б., Филиппов П.М. Гражданско-правовые средства защиты интересов собственника при прекращении права собственности // Гражданское право. - 2011. - № 4. - С. 12 - 26.

Жилые помещения - недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость - его возникновение, ограничение, переход к другому лицу и прекращение подлежит государственной регистрации. При разрешении в суде споров, связанных с возникновением или прекращением права собственности на жилые помещения, суды должны исходить из того, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли-продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом Елисеев, А. Комментарий по вопросу об особенностях заключения и исполнения договора о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, а также о мерах ответственности и степени риска по данной категории сделок / А. Елисеев // Жилищное право. - 2012. - № 8. - С. 51 - 56..

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т.п. Право владения представляет фактическую сторону собственности, так как защита его устанавливается в интересах собственника и собственности.

Под правомочием пользования понимается основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, в известном смысле - потребление его. Определяя объем действий, входящих в правомочие пользования, законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением указанием на то, что пользователи жилым помещением могут использовать его только для проживания граждан. Использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд запрещается Елисеев, А. Комментарий по вопросу об особенностях заключения и исполнения договора о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, а также о мерах ответственности и степени риска по данной категории сделок / А. Елисеев // Жилищное право. - 2012. - № 8. - С. 51 - 56..

Правомочие пользования тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только фактически владея им.

Под правомочием распоряжения понимается основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (отчуждение по договору купли-продажи, передачи по наследству и т.п.). Реализацию правомочия распоряжения можно рассматривать как динамику отношений собственности, так как она влечет перемену собственника.

Путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим.

Все вышеназванные правомочия, составляя в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение, тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой необходимую предпосылку осуществления правомочий пользования Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 33..

Следует отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий, так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь необходимо обозначить и специфические признаки, присущие указанным правомочиям именно как правомочиям собственника жилых помещений.

Во-первых, собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению. Так, собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц. В тех случаях, когда собственник сам владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением, ему для осуществления указанных правомочий необходимо и достаточно того, чтобы все иные лица воздерживались от какого-либо посягательства на это жилое помещение.

Во-вторых, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения включает в свое содержание указанную традиционную триаду правомочий собственника - право владения, право пользования и право распоряжения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями других вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих прав) Елисеев, А. Комментарий по вопросу об особенностях заключения и исполнения договора о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, а также о мерах ответственности и степени риска по данной категории сделок / А. Елисеев // Жилищное право. - 2012. - № 8. - С. 51 - 56..

Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения - это право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.

Права собственника жилого помещения, прежде всего, заключаются в триаде правомочий, согласно которой собственнику жилого помещения принадлежит:

а) право владения;

б) право пользования;

в) право распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены законодательством (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ).

В совокупности указанные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику жилого помещения возможности. Вместе с тем следует отметить, что порознь, а иногда и все указанные правомочия могут принадлежать и не собственнику, а иному законному владельцу Евстратова, Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве / Н.К. Евстратова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 1.- С.-34-38.. Так, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение:

а) для проживания гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;

б) юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных ЖК РФ и ГК РФ.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном нормами главы 4 ЖК РФ «Переустройство и перепланировка жилого помещения» Евстратова, Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве / Н.К. Евстратова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 1.- С.-34-38..

Обязанности собственника жилого помещения сводятся к тому, что собственник должен:

1) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

2) соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения и бесхозяйственного обращения с ним;

4) соблюдать права и законные интересы соседей.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания:

а) самого жилого помещения;

б) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, если в этом доме находится квартира или комната собственника.

Собственник жилого помещения несет риск случайной гибели его.

В статье 10 ЖК РФ по-новому определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности Постановление Пленума Верховного Су-да РФ от 6 февраля 2007 г. № 6 «О некоторых вопросах практики рассмотрения су-дами споров, возникающих между участниками общей собственно-сти на жилой дом» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система Консультант Плюс (дата обновления: 28.02.14).. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Следовательно, жилищные права и обязанности могут быть предусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами См.: Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе РФ // Семейное и жилищное право. 2008. N 1. С. 32.. Речь идет обо всех нормативных правовых актах, образующих систему жилищного законодательства.

Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены непосредственно указанными правовыми актами, но, тем не менее, порождают жилищные права и обязанности в силу общих начал и смысла жилищного законодательства. Следует полагать, что здесь имеются в виду не общие, а основные начала жилищного законодательства, установленные в ст. 1 ЖК РФ.

Конкретные жилищные права и обязанности могут возникать:

а) из указаний правовой нормы, установленной в нормативном правовом акте органа, управомоченного принимать (издавать) правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения;

б) из действий участников жилищных отношений, прямо не предусмотренных нормативными правовыми актами. Понятие «действие» в праве означает юридический факт, который возникает по воле людей, т.е. является волеизъявлением, влекущий возникновение, изменение или прекращение правовых отношений. В зависимости от соответствия или несоответствия праву действия подразделяются на правомерные (порождают правоотношения, субъекты которых наделяются позитивными правами и обязанностями) и неправомерные (являясь правонарушениями, влекут возникновение правоохранительных отношений, т.е. отношений ответственности, возлагающих на виновную сторону обязанность претерпеть неблагоприятные последствия своего виновного поведения) Акатов, А. А. Право пользования членами семьи собственника, нанимателя, члена ЖСК жилыми помещениями (теоретический аспект) [Текст] / А. А. Акатов. //Вестник Саратовской государственной юридической академии. -2013. - № 5. - С. 52 - 56..