Совершенствование управления муниципальной собственностью

Другая проблема, которая существует в КУМИ г.Иркутска - это низкий уровень доходов от использования объектов недвижимости нежилого фонда, это связано с тем что, его количество не велико, и те объекты, которые можно предложить в аренду требуют капитального ремонта.

Теперь несколько слов в пользу применения механизма аренды и в отношении движимого имущества. Большую часть своего движимого имущества передают в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям. Последние за его использование уплачивают налог на имущество, который распределяется поровну между местным бюджетом и бюджетом субъекта федерации. Если то же имущество, тем же предприятиям, по цене, равной налогу на имущество, передать в аренду, вся арендная плата станет достоянием местного бюджета.

Наряду с увеличением доходов, такой способ отношений с муниципальными предприятиями отводит от муниципального имущества угрозу ареста и распродажи за долги.

Кроме аренды, Гражданский Кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам (в том числе и муниципалитетам) еще немало способов управления имуществом без его отчуждения. Очень интересные результаты дает передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям.

Серьезные перспективы может открыть совсем не освоенный механизм коммерческой концессии. Но в связи с тем, что в КУМИ г.Иркутска отсутствует такой вид имущественного комплекса, который можно было бы предать в доверительное управление или по договору концессии, данные способы управления пока не применяются.

Конечно, кроме проблемы поступления арендной платы, есть еще немало проблем в сфере управления муниципальной собственностью, которые стоят перед органами местного самоуправления в КУМИ г.Иркутска.

Поскольку в данный момент в реестр муниципальной собственности в КУМИ данные вносятся не с электронных носителей, а вручную, и этот процесс занимает большое количество времени и приводит к наличию ошибок, то можно сказать, что реестр муниципальной собственности не эффективен.

Такой реестр будет эффективен, только если будет создана специальная компьютерная база, которая будет унифицирована с программой учета основных фондов в муниципальных учреждениях и предприятиях с тем, чтобы данные учета могли заноситься в базу данных муниципалитета непосредственно с электронных носителей (что упрощает процедуру и уменьшает число ошибок). Желательно подключение систем учета всех муниципальных учреждений и предприятий к единой муниципальной информационной сети.

С помощью такой системы учета легко просчитываются объемы имущества (в стоимостном выражении) закрепленного в оперативное управление за учреждениями культуры или образования, доля муниципального имущественного комплекса, закрепленного в хозяйственном ведении, доля муниципального имущества, переданного юридическим и физическим лицам на условиях договоров аренды и т.д.

Все перечисленные возможности могут стать действительностью, после приобретения данного программного продукта, по предварительным расчетам она будет стоить не менее 400 000 рублей, конечно после приобретения проблема с электронным учетом не решится в один момент, но постепенное освоение новых технологий, приведет к положительным результатам.

Следующая проблема в Иркутске - это наличие бесхозяйных объектов, которая возникла следующим образом:

При составлении перечня объектов подлежащих разграничению и передаче в муниципальную собственность не были учтены некоторые объекты, в результате эти объекты не вошли в состав имущества поселений и муниципального района, и как следствие этого не были прописаны в Законе.

Но решение этой проблемы накладывается на следующую не решенную проблему, это отсутствие правоустанавливающих документов, как на бесхозяйные объекты, так и на объекты муниципальной собственности,

Из этой проблемы вытекает следующая задача - это проведение технической инвентаризации объектов недвижимости.

Выполняя государственные функции государственные и муниципальные организации, фактически монополизировали процесс оформления сделок с землей и недвижимостью.

Кроме этого, осуществляя взимание значительных финансовых средств с населения, данные структуры не заинтересованы в решении задач, стоящих перед органами местного самоуправления, поскольку, в соответствии с действующим законодательством, они не несут ответственности за решение вопросов местного значения.

Результатом этого является ситуация, когда по своей сути рыночные процессы полностью монополизированы государственными структурами, что не позволяет органам местного самоуправления развивать муниципальные геоинформационные системы, а, следовательно, эффективно управлять муниципальной собственностью.

Вследствие отсутствия нормативной базы, определяющей механизм взаимодействия, государственных и муниципальных органов управления из местного бюджета тратятся немалые денежные средства, "уводимые" с территории государственными структурами.

Таким образом, у населения и органов местного самоуправления возникают проблемы с оформлением сделок с недвижимостью, а иные инвесторы не торопятся вкладывать деньги в монополизированный государственными структурами сектор экономики.

Так, на сегодняшний день в г.Иркутске процессы технической инвентаризации объектов недвижимости монополизированы, результатом чего является неконтролируемый рост цен, снижение качества подготовки технической документации и низкая производительность.

Отсутствие конкурента в этой сфере услуг, не способствует повышению объемов производства технической инвентаризации, вследствие чего сроки выполнения заявок муниципального образования значительно увеличиваются, что, в конечном счете, затягивает процесс государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Следующей не маловажной проблемой, препятствующей на современном этапе результативному использованию муниципальной собственности, является также ветхость жилищного фонда и водопроводно - канализационной сети, которые "отвлекают" на ремонт значительные денежные средства.

Таким образом, существующие сегодня основные проблемы, стоящие перед органами местного самоуправления и муниципального управления, могли бы быть частично решены: ликвидировать все существующие сегодня трудности в управлении муниципальной собственности полностью не представляется возможным, поскольку это требует слишком кардинальных действий.

Глава 3. Совершенствование организации управления муниципальной собственностью г.Иркутска

3.1 Перспективы решения проблем в управлении муниципальной собственностью г.Иркутска

Суть проекта

Для частичного решения проблемы с неэффективным использованием земельных участков можно предложить следующее:

- провести полную инвентаризацию договоров аренды муниципального имущества, для выявления недобросовестных арендаторов, с последующим расторжением договоров аренды;

- создание районной комиссии для проведения работы по взысканию задолженности арендной платы за землю и составлению исков в суд.

Для увеличения использования объектов недвижимости нежилого фонда с целью увеличения неналоговых поступлений в местный бюджет, можно привлечь арендаторов, предложив им следующую систему стимулов:

- освобождение от арендной платы в объеме 10 - 30% от сметной стоимости произведенных работ;

- увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;

- возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.

Проблему бесхозяйных объектов недвижимости могла бы решить полная инвентаризация объектов, которая подразумевает следующие действия:

1. установление собственника объекта недвижимости;

2. определение функционального разрешение использования объекта недвижимости;

3. независимая оценка объекта недвижимости;

4. установление технического состояния и его статуса, если это объект недвижимости жилого или нежилого фонда.

Для решения проблемы по инвентаризации объектов недвижимости можно предложить создать муниципальное унитарное предприятие для проведения технической инвентаризации объектов недвижимости на территории г.Иркутска - это позволит регулировать рост цен на услуги и контролировать их качество.

Наряду с этим важно внести изменения в налоговое законодательство в части освобождения от уплаты государственной пошлины за регистрацию учредительных документов, при передаче имущества предприятий, учреждений и организаций в муниципальную или государственную собственность в связи с разграничением полномочий между публичными образованиями.

Для полного решения этой проблемы необходим нормативно - правовой акт, разработанный местными органами власти, прописывающий действия необходимые для выявления бесхозяйных объектов, и проведения мероприятий связанных с регистрацией права собственности. Но кроме этого в данном документе должны быть указанны сроки выполнения задач и имена и фамилии должностных лиц, которые будут нести ответственность за выполнение поставленных задач.

При таком подходе к решению данной проблемы и при достаточном финансировании можно будет создать полноценный рынок недвижимости, который позволит улучшить инвестиционную привлекательность района для создания новых производств, а также улучшить общий предпринимательский климат, что улучшит структуру бюджета за счет налоговых поступлений, и повысить процент неналоговых поступлений.

Что же касается ветхого и аварийного жилищного фонда и водопроводно-канализационной сети, то здесь возможно только два пути:

- повышение расходов на капитальный ремонт, что требует резкого увеличения доходной части бюджета, и с годами эта потребность будет только увеличиваться;

- активизация работы с органами государственной власти с целью привлечения государственных инвестиций на капитальный ремонт или полную реконструкцию. То есть снос ветхого аварийного имущества и строительство нового высокорентабельного объекта. Данная проблема будет рассмотрена в дипломном проекте.

В качестве совершенствования управления муниципальной собственностью можно предложить создания межмуниципальных хозяйственных обществ.

Однако в настоящее время существует проблема правового регулирования создания межмуниципальных хозяйственных обществ. В соответствии с частью 1 статьи 68 Федерального закона № 131-ФЗ представительные органы муниципальных образований для совместного решения вопросов местного значения могут принимать решения об учреждении межмуниципальных хозяйственных обществ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью.

Концепция Федерального закона №131-ФЗ предполагает, что создание межмуниципальных хозяйственных обществ является одной из форм межмуниципального сотрудничества, поэтому оно не основано на применении процедур приватизации муниципального имущества, так как не предполагает возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001г. №178-ФЗ " О приватизации государственного и муниципального имущества" - далее Федеральный закон №178-ФЗ).

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона №178-ФЗ все способы приватизации касаются открытых акционерных обществ, в том числе одним из способов приватизации является внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Следовательно, в целях учреждения межмуниципальных хозяйственных обществ, требуется внесение изменений в гражданское законодательство и законодательство о местном самоуправлении.

В целом для повышения эффективности использования муниципального имущества важна разработка программ социально-экономического развития муниципальных образований, оптимизация их территориальной организации, подготовка кадров, реклама наиболее привлекательных для инвестиций сфер деятельности.

Муниципальная собственность и управление ею являлось одним из основных средств реализации социально-экономической политики муниципального образования, а также одним из предметов ведения органов местного самоуправления. Для эффективного управления собственностью были объединены единой политикой комплексы административных, экономических и законотворческих действий и нацелены на сбалансированное развитие городского хозяйства. В конечном счете, целью управления муниципальной собственностью являлось обеспечение доходной части бюджета от использования муниципальной собственности и сокращение расходной части бюджета в целях решения социально-экономических проблем города и выполнение возложенных законом функций на муниципалитет. За последнее время происходил значительный рост доходов в бюджеты муниципальных образований от аренды объектов муниципальной собственности. На примере города Иркутска также отмечается значительное увеличение поступлений денежных средств в бюджет муниципалитета от аренды объектов муниципальной собственности. Основным уполномоченным органом на территории г. Иркутска в сфере управления объектами муниципальной собственности является Комитет по управлению муниципальным имуществом, который в процессе эффективного управления объектами муниципальной собственности города за последние годы обеспечил значительное повышение доходов в бюджет в результате целенаправленной работы по совершенствованию методики расчета арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда, сдаче объектов муниципального нежилого фонда в арендное пользование на конкурсной основе, заключению договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств; выявлению и сдаче в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений; передаче в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды; по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов. Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска, как уполномоченным арендодателем объектов муниципальной собственности города была введена повременная арендная плата, рассчитываемая пропорционально доле времени использования помещений, так называемая почасовая аренда. Помимо этого осуществлялась передача объектов в аренду на конкурсной основе. При наличии нескольких заявок на объект заключение договоров аренды осуществлялось на конкурсной основе (т.е. по конкурсной цене), в т.ч. отдельные договоры аренды предусматривали договорную цену выше расчетной. Комитетом активно велась работа по взиманию долгов по арендной плате как в судебном порядке, так и в порядке досудебного урегулирования споров. Специалистами Комитета постоянно отслеживалась задолженность арендаторов: в случае наличия долга направлялись предупреждения, ежемесячно проводились совещания с должниками. При задолженности более чем за 2-3 месяца дела передавались в юридический отдел для взыскания в судебном порядке имеющейся задолженности, расторжения договоров аренды, изъятия помещений, взыскания пени за просрочку платежей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Таким образом, в рамках действующего законодательства о местном самоуправлении органы местного самоуправления на территории Российской Федерации достаточно самостоятельно и эффективно имели и реализовывали возможность управления муниципальной собственностью, пополняли доходные части бюджетов муниципальных образований, в связи с чем могли самостоятельно решать вопросы местного значения.

В настоящее время происходит активное обновление города Иркутска и немаловажную роль в этом играет муниципалитет города.

Активно идет работа по озеленению и благоустройству города. ,Проекты расписаны до 2020 года.

К 2011 году площадь должна быть увеличена до 596 га. Под цветниками в городе сейчас занято 9 тыс. кв. м, к 2011 году эта площадь вырастет до 159, 8 тыс. кв. м.

Два года назад на капитальный ремонт питомников, парков из городского бюджета было выделено 2,2 млн. рублей, в прошлом году - 1,5 млн., в 2006 - чуть более 1,2 млн. На текущее содержание садов и парков Иркутска в 2004 в бюджете было заложено 20 млн. рублей, в 2005 - 22, 6 млн. В 2006 эта сумма увеличилась в четыре раза и составила 89 млн. рублей. Новая программа озеленения города оценивается городскими чиновниками в 1,4 млрд. рублей. В 2007 году мэрия направила на цветники и зелёные насаждения 115 млн. рублей, в 2008 - более 530 млн., в 2011 планируется - 190 млн. рублей.

Городские чиновники планируют реконструировать несколько существующих и разбить новые парки. К примеру, программа предполагает модернизацию и развитие Центрального парка культуры и отдыха и парка Парижской коммуны. К управлению городскими парками планируется привлечь частных инвесторов. По идее городских чиновников, на основе комплексной городской программы организации и предприятия могут начать разбивку тематических скверов, садов и парков. В Иркутске есть 17 площадок, которые могут быть использованы под сады и скверы, считают в мэрии. Городские власти готовы предоставить потенциальным инвесторам проекты японского, водного садов, сада дизайнерского искусства. Одно из предложений - создание зелёных скульптур, символизирующих побратимские и партнёрские связи Иркутска с городами Европы и Азии. Среди других идей - сооружение городского гидропарка в районе плотины ГЭС.

Первый этап реконструкции городского паркового хозяйства уже начат - в 2006 году мэрия взялась за модернизацию сквера имени Кирова. В ближайших планах - работа по обустройству площадки перед зданием городского цирка. Один из проектов реконструкции предполагает, что на площади будет установлено не менее 25 фонарей с декоративными украшениями, площадку перед цирком планируется выложить цветной плиткой, фонтан украсить мостиком, рядом с ним появятся маленькие газоны с зелёными насаждениями. Это позволит, по мнению разработчиков, оживить строгие линии сооружения и сделать фонтан более уютным. Торговые киоски, ныне размещающиеся рядом с цирком, будут перенесены. Площадку, примыкающую к ныне существующей парковке, предполагается превратить в стилизованный мини-парк со скульптурами из растительного материала, дорожками и водными резервуарами.

Согласно программе, Центральный парк культуры и отдыха (ЦПКиО) больше не будет позиционироваться как главный развлекательный парк Иркутска. Аттракционы, находящиеся здесь, будут демонтированы, а сам парк превратится в зону тихого отдыха. Здесь установят скамейки, мостики, декоративные скульптуры. Городской центр развлечений должен переместиться на остров Конный и остров Юность, считают чиновники. Именно эти площадки в ближайшем будущем получат развитие в связи с завершением строительства нового моста, а также реконструкцией бульвара Гагарина, где помимо зон отдыха должны появиться и спортивные площадки. Городской парк развлечений будет «завязан» и на детскую железную дорогу ВСЖД.

Новый парк предполагается разбить и на площадке между зданием Сибэкспоцентра и улицей Ширямова. Городские чиновники считают, что это позволит не только увеличить выставочные площади Сибэкспоцентра, но и разместить в парковой зоне развлекательные и спортивные площадки, сделав деловой участок города более привлекательным для гостей.

Скверы появятся на въезде в микрорайон Университетский, на улицах Станиславского, Советской, Трилиссера, в Ново-Ленино, сообщили в мэрии Иркутска. По словам Надежды Кузьменковой, сейчас ведутся проектные работы по паркам и скверам по улице Франк-Каменецкого, площади Труда, ЦПКиО, реконструкционные работы начались с 2008 года. Разработчики ожидают, что комплексная программа позволит сохранить памятные места города, улучшить микроклимат зон отдыха (снизить температурную контрастность, ослабить ветровое влияние), уменьшить степень загрязнения воздуха выхлопными газами и пылью.

На украшение города цветами мэрия планирует потратить в 2010 году не менее 3,9 млн. рублей. В скверах и парках Иркутска появится около 500 тыс. цветов, из них 462,6 тыс. - на клумбах, около 20 тыс. - в специальных цветниках. Городские власти предъявляют специальные требования к качеству рассады: высота цветка должна быть не менее 10 - 25 см, рассада - иметь развитые корни, а сами растения - цветы в бутонах.

В городе планируется разместить еще1168 цветников на вертикальных клумбах. В них будут высажены ампельные растения со свисающими ветвями и цветами красного, синего и розового цвета.

С середины апреля в Иркутске проходят публичные слушания по проектам планировки Центрального района и Октябрьского округа до 2020 года.

В итоге к 2020 году средняя этажность вводимых домов составит 5,4 этажа, причем более 60% зданий будут насчитывать 6-9 этажей.

Средняя плотность населения в границах жилой застройки составит 116 человек на гектар, и это значительно ниже существующей нормы в 375 человек.

Так как центр города - место, притягательное для туристов, огромного количества приезжих, и такой запас по плотности вполне оправдан.

В центральной части города строительство жилого квартала планируется на месте старой предмостной площади, по улице Краснофлотской, у здания СУЭКа и гостиницы «Русь». Согласно плану, основная застройка развернется на территории бывшего рынка «Шанхай» и площади Павла Чекотова - вплоть до улицы Карла Либкнехта.

Обсуждение идет детальное: сколько квадратных метров жилья будет построено и где именно, как будет решаться проблема парковок и гаражей, где раскинутся парки и что пойдет под снос.

3.2 Разработка проекта по совершенствованию управления муниципальной собственностью г.Иркутска

Более интересным, объемным и ответственным представляется решение вопроса о реконструкции (или сносе и строительство нового объекта) ветхих объектов муниципального жилого и нежилого фонда г. Иркутска.

Суть проекта

Проектирование паркинга (парковки, автостоянки) -- это разработка комплекта инженерной, конструкторской, технико-экономической документации, содержащие и отражающие всю необходимую информацию для подготовки, строительства, контроля, оборудования, ввода и эксплуатации парковки или автостоянки, а также ее обслуживание и ремонт. В случае проектирования механизированного паркинга, упомянутый выше комплект проектной документации должен также касаться всех узлов и механизмов устанавливаемого в паркинг оборудования для парковки автомобилей в автоматическом или полуавтоматическом режиме.

Несмотря на то, что в проектировании парковок (как и в любой другой сфере деятельности) существует определенное число стандартных типовых проектных решений, они редко находят практическое применение, т.к. обычно проектирование паркинга выполняется на основании уникального набора требований Заказчика, специфики его бизнеса, особенностей пятна застройки, объемов финансирования и множества других корректирующих индивидуальных факторов.

Основными нормативными документами, устанавливающими нормы проектирования автостоянок и паркингов, являются следующие:

-- СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений",

-- Порядок предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта для проектирования и строительства объектов гаражного назначения на территории города;

-- СНиП 21-02-99 Стоянки автомобилей;

-- Постановление о городской целевой программе строительства гаражей-стоянок в городе;

-- МГСН 5 01-01 Стоянки легковых автомобилей;

-- Пособие к МГСН 5.01.94;

-- ВСН 01-89 Предприятия по обслуживанию автомобилей;

-- ОНТП-01-91 РОСАВТОТРАНС;

Объект: Многоуровневая открытая автостоянка, расположенная на ул. Гагарина.

Расположение: Расположен близко к центру города и в близи нового моста. Правобережный район.

Описание объекта: Представляет собой четырехуровневый гаражный комплекс-паркинг, вмещающий одновременно 380 автомашин.

Паркинг оснащен электричеством, противопожарными сигнализациями, предполагается создать видеонаблюдение на каждом уровне, парковка будет оснащена электрическими розетками, централизованное отопление паркинга не предусмотрено.

Территория на которой расположен паркинг подлежит благоустройству.

Сроки строительства: Сдача объекта планируются во втором квартале 2011 г. Прибизительно 6 месяцев займет ввод объекта в эксплуатацию.

Информация о Застройщике:

Необходимо провести тендер на строительство многоуровневой автостоянки и в зависимости от предложенных условий выбрать наиболее выгодного подрядчика.

Необходимо составление проектной декларации в отношении объекта "Многоуровневая автостоянка»

Этапы и сроки реализации проекта:

1. Подготовительные работы;

2. Земляные работы;

3. Строительство наружных инженерных сетей;

4. Строительно-монтажные работы ниже нулевого уровня;

5. Строительно-монтажные работы выше нулевого уровня;

6. Внутренние работы (сантехнические, электромонтажные и др.);

7. Наружные отделочные работы;

8. Работы по благоустройству

Начало строительства: 01.09.2010 г.

Окончание строительства: 30.10.2011 г.

Собственник земельного участка: Правительство Иркутской области (Администрация Иркутской области).

Элементы благоустройства: Благоустройство в границах отведенной территории. Проектом благоустройства предусматриваются: вертикальная планировка территории с организованным водоотводом, устройство проездов с твердым покрытием с бортовыми камнями, озеленение, асфальтирование тротуарной зоны.

Описание объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией: Многоуровневая автостоянка для легковых автомобилей расположена на прямоугольном в плане участке (перепад отметок составляет от 6 до 7,25 м. В соответствии с нормативными требованиями предусмотрен доступ пожарных машин с обеих сторон здания. Автостоянка включает в себя три надземных открытых уровня (отм. 452,50, отм. 455,50, отм. 458,50) и уровень на отм. 461,50 с открытыми стояночными местами. Пункты управления и охраны расположены на отм. 446,50 и 452,50. Доступ владельцев автотранспорта организован по наружным открытым лестницам.

Объект представляет собой простое прямоугольное в плане сооружение размером в осях 57,6*18,6 м. высотой 4 этажа с пристроенной монолитной железобетонной рампой. Высота этажей 3 м. Высота здания 19 м. С первого по пятый уровень располагаются индивидуальные автобоксы, разделенные между собой бетонными (несущими) перекрытиями, имеющие входные роликовые ворота с запирающим устройством. В каждом автобоксе, за исключением правого крыла второго уровня расположены окна ПВХ. На 6 уровне автостоянки расположена парковка для автомобилей под крышей.

Конструктивная схема здания - здание с несущим железобетонным рамно-связевым каркасом (с вертикальными железобетонными диафрагмами, воспринимающими сейсмическую нагрузку). Фундамент - монолитные железобетонные плиты из тяжелого бетона класса В 22.5, армированными сетками и каркасами из стали класса А-3, толщина 200 мм. Стены соприкасающиеся с грунтом - монолитные железобетонные, из тяжелого бетона класса В 25, армированные каркасами из стали класса А -3, А-1. Стены -- камень стеновой двухпустотный 390*190*188 и камня перегородочного 390*90*188. Колонны каркаса - монолитные железобетонные из тяжелого бетона класса В25, армированные пространственными каркасами из стали класса А-3, А-1, сечением 40*40см. Диафрагмы жесткости -- монолитные железобетонные из тяжелого бетона класса В25, армированные каркасами из стали класса А-3, А-1 толщина -200 мм. Перекрытия - монолитные железобетонные из тяжелого бетона класса В25, армированные сетками и каркасами из стали класса А-3, толщиной 200 мм. Колонны каркаса -монолитные железобетонные плиты из тяжелого бетона класса В25, армированные пространственными каркасами из стали класса а-3,а-1, сечением 40*40.

Кровля(навес) -- над открытой частью автостоянки выполнен в виде стального каркаса, включающего в себя поперечные бесшарнирные трехпролетные рамы, прогоны и связи, сочлененные между собой в пространственную геометрически неизменяемую систему.

Наружная отделка: Затирка монолитных конструкций с последующей окраской фасадными составами .

Штукатурка, покраска фасадными составами кирпичных стен.

Кровля -профилированный лист, окрашенный порошковыми красителями в заводских условиях.

Количество и состав самостоятельных частей в строящемся объекте:

Общая площадь автостоянки - 2 672 кв.м.

Общее количество автобоксов - 213 шт., площадь автобоксов --17,3 кв.м.; 18,1кв.м.; 21,2 кв.м., 29,5 кв.м.

Комнаты охраны 2 шт. по 13,05 кв.м.; комната персонала- 2 шт. по 9, 18 кв.м. сан.узлы - 2шт. п .4,35 кв.м..

Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию: 30.12. 2011 г.

Перечень органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых принимают участие в приемке объекта в эксплуатацию:

- проектировщик;

-подрядчик;

-Южные электрические сети ОАО «Иркутскэнерго»;

-МУП ПУ ВКХ;

-Городской центр телекоммуникаций ОАО «Сибирьтелеком»;

-Управление Архитектуры и градостроительства г. Иркутска;

-Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области.

- Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Администрации г. Иркутска;

- Управление государственного пожарного надзора по Иркутской области;

- Территориальное управление государственного энергетического надзора по Иркутской области;

- Государственная инспекция безопасности дорожного движения УВД г.Иркутска;

- Отдел охраны окружающей среды администрации г. Иркутска.

Возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства: Инфляционные риски умеренные.

Инвестиционные риски - невысокие. Техническая недвижимость (парковки, стоянки) в г. Иркутске пользуется устойчивым спросом, это обуславливается отсутствием (нехваткой) парковочных мест (стоянок) в г. Иркутске. Добровольное страхование отсутствует.

Планируемая стоимость строительства: 60 000 000 (шестьдесят миллионов) рублей.

Для более быстрого строительства данного объекта необходимо привлечение инвесторов.

В приложении 1 (Рис 3.1.) продемонстрирован общий план многоуровневой автостоянки.

3.3 Расчет эффективности предлагаемого проекта

При полной загрузки автостоянки - 380 автомашин, в сутки выручка от аренды автостоянки будет равна (при условии, что 1 час парковки = 15 руб.) = 15*24*380 = 136 800 руб. Значит, в месяц 136 800 руб.*30 = 4 104 000 руб. А в год 4 104 000руб.*12=49 248 000 руб.

Следовательно, срок окупаемости проекта = 60 000 000 руб./49 248 000 руб.= 1 года и 3 месяца.

По истечении данного срока ежегодный доход в бюджет будет составлять 50 млн. руб.

Теперь рассмотрим вариант, если эту муниципальную землю сдавать в аренду.

Оценка земель и установление обоснованной платы за землю - одна из основных задач государственного управления земельными ресурсами. Первоначально работы по государственной оценке земель на территории г. Иркутска выполнены в 2000-2005 годах. Согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N316, которыми установлена периодичность проведения ГКОЗ не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, начиная с 2006 г. на территории области, как и на всей территории РФ, проводится актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель (далее - ГКОЗ).

В настоящее время актуализированные результаты кадастровой стоимости земельных участков категории населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 27.11.2008 г. N101-ПП.

Кадастровая стоимость земельных участков, вновь образованных или характеристики (категория земель, вид использования, площадь) которых изменились после утверждения результатов оценки, определяется по средним оценочным показателям, также утвержденным этим документом.

Результаты ГКОЗ опубликованы в издании «Областная газета», с ними можно познакомиться на интернет-сайте Управления Роснедвижимости Иркутской области по адресу http://www.r38.kadastr.ru/, территориальном подразделении Роснедвижимости, в администрации муниципального образования.

Кадастровая стоимость земли в г.Иркутске изменилась, как и изменилась экономическая основа - рыночная стоимость земли с 2000 г. Методическая основа расчета кадастровой стоимости изменилась для категории земель населенных пунктов. При этом определение кадастровой стоимости земельных участков ранее проводилось по 14 группам видов разрешенного использования земель, а сейчас их 16, причем, изменения произошли и внутри самих групп.

Так, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в населенных пунктах, объединены в одну группу. К разным группам теперь относятся земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности и земли для электростанций, обслуживающих их объектов, земельных участков под линейными объектами (авто и ж/д дорогами, ЛЭП, трубопроводами и т.д.). Раньше они были в одной группе, и, соответственно, величина кадастровой стоимости для них была одинаковой. Теперь кадастровая стоимость земельных участков под линейными сооружениями является минимальной величиной для группы под производственными объектами по г.Иркутску.

Влияет на показатель кадастровой стоимости то, что г. Иркутск является промышленным центром региона. Сказывается также расположение относительно центра города - в Иркутске больше всего вырос показатель в Кировском районе. Так, кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых зданий, увеличилась на 40% - до 9976 рублей за квадратный метр, для индивидуальной жилой застройки - на 46% до 2197 рублей. Согласно налоговому законодательству (ст. 394 главы 31 Налогового кодекса РФ) налоговые ставки в г. Иркутске установлены решением городской Думы г. Иркутска от 23.11.2005 г N004-20-180203/5 и не могут превышать:

- 0,15 % от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, занятых гаражными кооперативами, жилищным фондом (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или предоставленных для жилищного строительства;

- 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

- занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса);

- 1% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, занятых индивидуальными гаражами;

- 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

На сегодня, установленные решением городской Думы г. Иркутска от 23.11.2005 г N004-20-180203/5, налоговые ставки максимальные и не учитывают местных особенностей и условий экономического спада. Кадастровая стоимость устанавливается на определенную дату и не может единомоментно учитывать создавшихся условий или особенностей после ее установления.

Вопросы определения кадастровой стоимости земельных участков, регулирования налогообложения, величины арендной платы на основе кадастровой стоимости рассматриваются постоянно действующей межведомственной комиссией по рассмотрению результатов ГКОЗ в г.Иркутске, которая принимает непосредственное участие в подготовке результатов государственной кадастровой оценке, предоставляет для ГКОЗ:

- информацию по факторам, влияющим на стоимость земельных участков;

- рыночную информацию земель;

- согласовывают результаты оценки земель до их утверждения в виде нормативного правового документа Правительства Иркутской области.

В приложении 2 указаны удельные показатели кадастровой стоимости земли на территории г.Иркутска.

Исходя из этих данных мы получаем: 2 672*4072,76=10 882 414,72 руб.

10 882 414,72 руб.*1% = 108 824,15руб.

Таким образом можно сделать вывод, что при реализации данного проекта муниципальный бюджет может пополнится на значительную сумму, несмотря на первоначальные затраты, связанные со строительством многоуровневой автостоянки.



Рис.3.1. Положительные эффекты от предлагаемого проекта

В ситуации, когда буквально каждый метр земли в центре города подлежит строгому учету, одним из решений проблемы дефицита автостоянок может стать строительство надземных многоэтажных гаражей. По оценкам Центра маркетинга и консалтинга PTDN Realty Group строить их целесообразно вблизи крупных офисных и торговых центров (но не в местах исторической застройки) с расчетом на то, что их будут также использовать жители близлежащих домов.

Сегодня проблема дефицита машиномест находится в сфере пристального внимания муниципальных властей.

Городские власти длительное время предпочитали не замечать назревающей проблемы, связанной с размещением гаражных автостоянок. Реальным стимулом стал девелоперский бум, обозначившийся в последние несколько лет. Бизнес (и только вслед за ним чиновники) заговорил о необходимости эффективного использования территорий, занятых гаражами.

Принципиально важно, чтобы власти относились к программе преобразования гаражей в паркинги как к социальной задаче, требующей вложения бюджетных средств. По форме это может быть и прямое финансирование, и косвенное - в виде выпадающих доходов от продажи участков и отчислений инвесторов. Учитывая стремительный рост доходной части бюджета, муниципалитет мог бы пойти на некоторые жертвы ради решения этой проблемы. К тому же подобная программа в полной мере соответствует принципам государственно-частного партнерства (ГЧП).

заключение

В заключении можно сделать выводы:

Муниципальная собственность занимает важное место в составе экономической основы местного самоуправления. Важным моментом является то, что посредством муниципальной собственности органы местного самоуправления могут активно влиять на развитие муниципального образования, структуру его экономики, деловой и инвестиционный климат, а в конечном счете - на решение многообразных задач, связанных с улучшением качества жизни населения, образующего местное сообщество. Органы местного самоуправления, определяя порядок управления муниципальной собственностью, должны ставить своей основной задачей достижение наивысшего уровня благоустройства муниципального образования и социального благосостояния населения при минимальных затратах (трудовых, материальных, финансовых). Как показывает российская практика не все муниципалитеты эффективно используют муниципальную собственность. Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска для повышения эффективности работы с муниципальным нежилым фондом наладил определенную систему работы по сдаче в аренду нежилых объектов. Велась целенаправленная работа по всевозможным направлениям - это и совершенствование методики расчета арендной платы, и сдача помещений в аренду на конкурсной основе, заключение договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств; выявление и сдача в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений; передача в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды; велась работа по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов. Благодаря своим достижениям в эффективном использовании муниципальной недвижимости по итогам деятельности органов по управлению муниципальным имуществом городов АСДГ за 2008 и 2009 гг. Иркутск числиться среди городов, в которых размеры полученных денежных средств от аренды и приватизации нежилых помещений повышаются. Но, несмотря на налаженную работу по эффективному использованию муниципальной недвижимости, в основном от сдачи в аренду, Комитет вынужден поменять приоритеты от сдачи в аренду муниципальной недвижимости в пользу ее приватизации, согласно новому законодательству. На сегодняшний день, одной из важнейших задач, стоящих перед муниципалитетом, является вопрос построения системы управления, наиболее приемлемой и эффективной для муниципального образования, где любое управленческое решение должно быть направлено на развитие территории. Для выполнения указанной задачи муниципальные образования должны обладать достаточными ресурсами как финансовыми, так и материальными, а также иметь достаточно развитую систему управления ими.

В 2009 году задачи Комитета направлены на выполнение Комплексного плана администрации г. Иркутска по основным направлениям деятельности на 2009 год, Концепции управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами г.Иркутска, выполнение мероприятий, направленных на повышение эффективности управления муниципальной собственностью и землей города Иркутска.

Основные задачи в части управления муниципальным имуществом предусматривают:

-продолжение работы по дальнейшему разграничению полномочий между органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской федерации и органами местного самоуправления в свете требований Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

-увеличение доходов бюджета города Иркутска от использования муниципального имущества г. Иркутска;

-создание условий для развития малого и среднего предпринимательства в г. Иркутске;

-привлечение инвестиций в объекты муниципального имущества, путем проведения конкурсов на право заключения инвестиционных договоров на муниципальные объекты недвижимости;

-сохранность и контроль за использованием муниципального имущества путем продолжения работы по государственной регистрации муниципального имущества, проведения инвентаризаций муниципального имущества;

-повышение эффективности использования муниципального имущества.

Основные задачи в части управления земельными ресурсами предусматривают:

- создание оптимальных условий для граждан по оформлению правоустанавливающих документов на земельные участки путем организации совместно с федеральными, государственными структурами, структурными подразделениями администрации г. Иркутска, МУП «Бюро технической инвентаризации» деятельности программы «Одно окно» и сокращения сроков оформления документов;

-проведение информационной политики среди населения г. Иркутска о правах и обязанностях участников рынка земли;

-повышение роста земельных платежей: арендной платы за земельные участки, земельного налога, поступлений от продажи земельных участков;

-развитие интегрированной муниципальной системы по учету недвижимости (ИМИС);

-разработка проектов межеваний территорий по всему городу до 2011 гг. для получения налогооблагаемой базы по земельному налогу с собственников помещений в многоквартирных жилых домах;

-усиление роли муниципального земельного контроля в области использования земельных участков;

-дальнейшее формирование собственности г. Иркутска на земельные участки;

-дальнейшее формирование эффективного экономического механизма пользования земельными участками в г. Иркутске;

-усиление взаимодействия между органами государственной власти Иркутской области и органами местного самоуправления г. Иркутска в сфере регулирования земельных отношений, а также соблюдения прав и законных интересов Российской Федерации, Иркутской области и г. Иркутска, граждан и организаций;

-увеличение поступлений налоговых и неналоговых платежей от использования земельных участков на территории г. Иркутска в бюджеты всех уровней;

-совершенствование правовых основ регулирования земельных отношений.

Основной экономический эффект от предлагаемого состоит в максимально выгодной схеме реконструкции ветхих объектов недвижимости - получение максимального дохода в бюджет. Важным является вопрос о соотношении доходов при сдаче в аренду земли или места под парковку.

Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет, т. к. является важнейшим рычагом регулирования экономики.

Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые источники:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая и вторая Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 13 мая 2008 г) // Российская газета. 1994.8 декабря; Российская газета. 2008.16 мая.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001г. - № 44. Ст.

3. Конституция Российской федерации: принята общероссийским референдумом от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237. от 25 декабря. С.3-6.

4. Концепция повышения эффективности межбюджетных отношений и качества управления государственными и муниципальными финансами в РФ в 2006 - 2008 гг., утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 03.04.2006 N 467-р.

5. О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации: Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ // справочная правовая система "Консультант плюс"

6. О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ»: Федеральный закон от 22.08.2004 № 122-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http: //www.consultant.ru

7. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" установивший разграничение государственной собственности на землю и отменивший ранее действовавший Федеральный закон от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю: Федеральный закон от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ // Справочная правовая система "Консультант плюс"

8. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий: Федеральный закон от 18.10.2007г №.230-ФЗ // Собрание законодательства РФ 22.10 2007г. №43 ст5084, Российская газета №237 от 24.10 07.

9. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий: Федеральный закон от 29.12.2006г. № 258-ФЗ // Российская газета №297от 31.12.2006г., Собрание законодательства РФ от 01.01.2007г. №1 (1ч), ст.21.

10. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002г. № 48. Ст.4746.

11. О международных договорах Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 15.07.1995 № 101-ФЗ (в ред. от 01.12.2007) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http: //www.consultant.ru

12. О перечнях документов, необходимых для принятия решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность, из собственности субъекта Российской Федерации в федеральную собственность или муниципальную собственность, из муниципальной собственности в федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 г. № 374 // Российская газета Федеральный выпуск №4097 от 21.06.2006г.

13. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 годаN 178-ФЗ (в ред. от 27.07.2006 N 155-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http: //www.consultant.ru

14. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 № 1541-1 (в ред. от 29.12.2004 № 189-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http: //www.consultant.ru

15. О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность: Постановление Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 № 3020-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 3. С.89.

16. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (в ред. 12.10.2005 № 129-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http: //www.consultant.ru

17. Об утверждении методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г.Иркутска: Поставновление мэра города Иркутска от 31 декабря 2002 г. № 031-06-1744/2

18. Об утверждении методических указаний по бухучету основных средств: Приказ Минфина РФ от 13.10.03 № 91-н (в ред. от 27.11.2006 N 156н) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http: //mvf.klerk.ru

19. Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219

20. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

21. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Ч. 1 ст. 68. Ч. 7 ст. 37, ст. 41. Ч. 9 ст. 35.

22. Постановление Правительства от 22.05.2004 N 249 "О мерах по повышению результативности бюджетных расходов".

23. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ (в ред. от 18.10.2007 N 230-ФЗ) [Электронный ресурс] / Режим доступа: http: //www.consultant.ru