Защита прав на недвижимость

Автором исследования предлагается провести деление по виду правомочия, осуществляемого собственником. В зависимости от этого критерия все способы защиты права на недвижимость следует разделить на две группы: способы, защищающие правомочия владения и пользования, и способы, защищающие правомочие распоряжения.

В первую группу входят такие способы, которые защищают относительно статическое состояние права на недвижимость: восстановление положения, существовавшего до нарушения права на недвижимость, и пресечение действий, нарушающих право (вещно-правовые способы - виндикационный иск, негаторый иск); признание права, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, возмещение убытков.

Во вторую группу входят способы, предназначенные для защиты права распоряжения недвижимостью, т.е. здесь защищается право собственности на недвижимость в динамике: признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (например, признание недействительным свидетельства о регистрации перехода права); неприменение судом акта государственного органа, противоречащего закону.

Глава 20 Гражданского кодекса РФ в качестве способов защиты права собственности выделяет виндикационный (ст. 301) и негаторный (ст. 304) иски, что соответствует традиции, сложившейся в отечественном гражданском законодательстве.

Виндикационный иск (vidicere - «объявляю о применении силы»), являющийся одним из классических вещно-правовых способов защиты права собственности, позволяет собственнику, утратившему владение вещью, истребовать имущество из чужого незаконного владения лица, хотя фактически и владеющего указанным имуществом, однако не имеющего при этом законного основания для такого владения. Условием предъявления виндикационного иска относительно истребования недвижимого имущества из чужого незаконного владения является то, что имущество фактически или юридически выбыло из владения собственника; сохранение недвижимого имущества в натуре и его нахождение в фактическом владении или юридическом владении другого лица; отсутствие у ответчика законного основания для владения имуществом.

Наличие указанных условий является обязательным для предъявления виндикационного иска, однако удовлетворение требований не владеющего собственника зависит еще от ряда обстоятельств. Они, как известно, названы в ст. 302 ГК РФ. В некоторых случаях их именуют как «условия отказа собственнику в виндикационных требованиях». На наш взгляд, корректнее было бы говорить об «условиях удовлетворения виндикационного иска не владеющего собственника». В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ виндикационный иск может быть удовлетворен, если отсутствуют следующие обстоятельства:

Приобретатель (фактический владелец) имущества является добросовестным, т.е. он не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобреталось имущество, не имело право на его отчуждение. Имущество приобреталось добросовестным приобретателем возмездно, т.е. за его передачу выплачивается денежная сумма или существует какое-либо другое встречное удовлетворение. Имущество выбыло из владения собственника или лица, во Владение которого собственник его передал, по их воле, а не в результате утери, хищения или иным образом помимо их воли.

В этой связи предлагается внести в Гражданский кодекс РФ ст. 302.1, закрепив понятие добросовестного приобретателя недвижимости. Под которым следует понимать такое лицо, которое по объективным причинам не обладает достаточными знаниями об обстоятельствах, сопутствующих его намерениям по приобретению права, несмотря на проявленную должную заботливость и осмотрительность, т. е. определенное стремление выявить факторы, способные нарушить права третьих лиц.

Доказано положение о том, что на стадии приобретения недвижимости нельзя говорить о добросовестности приобретателя, поскольку любое право на недвижимость должно быть зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если отчуждатель не представляет приобретателю доказательства наличия своего права (т. е. свидетельство о государственной регистрации), значит он этим правом не обладает, являясь «неуправомоченным» лицом. Поэтому целесообразно говорить о «приобретателе», исключив в данном случае категорию «добросовестный приобретатель». Недвижимость у приобретателя в таком случае может быть истребована собственником в любом случае, независимо от способа его выбытия (возмездно или безвозмездно), как с помощью реституционного, так и с помощью виндикационного исков.

Обосновывается возможность оспаривания зарегистрированного права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости. Недвижимость может быть истребована собственником у добросовестного приобретателя, зарегистрировавшего свое право в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в следующих случаях:

– когда зарегистрированное право, на которое он ссылается, порочно;

– когда отчуждатель неправомочен (банкрот, недееспособный и т. д.);

– когда зарегистрированная сделка, на которую приобретатель ссылается, недействительна (ничтожна или оспорима).

Проведенное исследование позволило констатировать, что конструкция «право собственности добросовестного приобретателя», закрепленная в п. 2 ст. 223 ГК РФ в его современной редакции, является спорной, поскольку не ясно происхождение указанного права. В связи с этим автором обосновывается положение о том, что недвижимость, находящаяся в фактическом владении добросовестного приобретателя, признается принадлежащей ему на праве собственности с момента государственной регистрации, если в судебном порядке зарегистрированное право не оспорено заинтересованным лицом (бывшим собственником) в связи с приобретением добросовестным приобретателем недвижимости от неуправомоченного отчуждателя».

Норма закона должна обеспечить обладателю легитимного титула на недвижимое имущество возможность защитить юридическую утрату этого титула без утраты фактического владения указанной недвижимостью. На сегодняшний день данная ситуация не учитывается законодателем. Тем самым охватывается лишь добросовестное приобретение (владение) недвижимого имущества без учета иных ситуаций.

Кроме того, поскольку внешним проявлением узаконения титула на недвижимое имущество является государственная регистрация права, следует признать оспаривание такой регистрации одним из видов виндикации, при чем «виндикации» в широком смысле слова. Данное положение следует из смысла ст. 301 ГК РФ, где указывается, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Законодатель не конкретизирует, какого владения - фактического или юридического.

Поэтому было бы целесообразнее и точнее первое условие предъявления виндикационного иска относительно истребования недвижимого имущества видоизменить и законодательно признать возможность утраты не только фактического, но и юридического владения имуществом, дополнив ст. 301 ГК РФ ч. 2 в следующей редакции: «Утрата собственником недвижимого имущества юридического владения вещью также дает ему право истребовать свое имущество путем признания недействительной государственной регистрации этого права».

Можно определить условия предъявления виндикационного иска относительно истребования недвижимого имущества из чужого незаконного владения:

4 )имущество фактически или юридически выбыло из владения собственника;

5 )сохранение недвижимого имущества в натуре и его нахождение в фактическом владении или юридическом владении другого лица;

6 )отсутствие у ответчика законного основания для владения имуществом.

Наличие указанных условий является обязательным для предъявления виндикационного иска, однако удовлетворение требований не владеющего собственника зависит еще от ряда обстоятельств. Они, как известно, названы в ст. 302 ГК РФ. В некоторых случаях их именуют как «условия отказа собственнику в виндикационных требованиях». На наш взгляд, корректнее было бы говорить об «условиях удовлетворения виндикационного иска не владеющего собственника».

Основной отличительный признак негаторного иска - фактическое владение имуществом, применительно к недвижимому имуществу, не является существенным. Достаточно наличия у лица (собственника, владельца) зарегистрированного права. При этом, владение (фактическое или юридическое) недвижимым имуществом для негаторного иска обязательно.

Поэтому мы не можем согласиться с теми авторами, которые считают формулировку ст. 304 ГК РФ неудачной («Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения»), поскольку из буквального толкования закона следует, что при помощи негаторного иска право собственности может быть защищено от любых нарушений, включая и те из них (именно так предлагается понимать значение союза «хотя бы»), которые не соединены с нарушением владения. Значит, полагают сторонники этой позиции, негаторный иск должен представляться и не владеющему собственнику.

Думается, что, используя в ст. 304 ГК РФ союз «хотя бы» законодатель учел возможные исключения из общего правила, которые могут возникнуть в процессе развития общественных отношений. Поэтому, чтобы данная формулировка действительно отражала эти особенности, мы предлагаем изменить редакцию ст. 304 ГК, указав, что «собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, не связанных с нарушением как фактического, так и юридического (для недвижимого имущества) владения».

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009) // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

4. Земельный кодекс Российской Федерации: от 25.10.2001 № 136- ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

5. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 07.05.2009, с изм. от 18.07.2009) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (принят ГД ФС РФ 30.11.2001) // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

6. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

7. Абрамова М.В. Ипотека морских судов, воздушных судов, космических объектов. Дис. канд. юрид. наук. М. 2003.

8. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 2003. № 1.

9. Алексеев С.С. Проблемы теории права. Курс лекций в 2-х томах. Т. 1 Свердловск. 2002.

10. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве. Дисс. на соискание уч. степени канд. юр. наук. М., 2001.

11. Басин Ю.Г. Защита субъективных гражданских прав // Избранные труды по гражданскому праву / Сост. М.К. Сулейменов. Алматы: АЮ-ВПШ

«Эдшет», НИИ частного права КазГЮУ, 2003.

12. Богданова Е.Е. Формы и способы защиты гражданских прав // Журнал российского права. 2003. № 6.

13. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 2001.

14. Вершинин А.П. Способы защиты гражданских прав в суде. Дисс. ... докт. юрид. наук в форме науч. докл. СПб., 1998.

15. Вершинин А.П. Способы защиты гражданских прав в суде. М., 2006.

16. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М. 2009.

17. Витрянский В.В. Защита права собственности // Закон. 2005. №11.

18. Витрянский В.В. Проблемы арбитражно-судебной защиты гражданских прав участников имущественного оборота. Дисс. докт. юр. в форме науч. докл., выполн. ф-ции автореф. М., 2006.

19. Воробьев М.К. Охрана гражданских прав. М., 2000.

20. Гайдук А.С., Киселев А.А. Неприкосновенность собственности как принцип современного гражданского права России / Под науч. Ред. проф. В.А. Рыбакова. М.: Юрист, 2004.

21. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества. В сб. Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. Екатеринбург. 2002.

22. Гражданское право: Учебник. Ч.1. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2008.

23. Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. М.: Юрист», 2008.

24. Гражданское право. Ч. 1. / Под ред. В.П. Мозолина. М. 2008.

25. Гражданское право. Том 1. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М.

26. Гражданское право. Том II. / Под ред. проф. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2009.

27. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах»//Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. 1918. № 62.

28. Добровольский А.А., Иванова С.А. Основные проблемы исковой формы защиты права. М: Изд-во МГУ, 2000.

29. Донцов С.Е. Гражданско-правовые внедоговорные способы защиты социалистической собственности. М., 1980.

30. Емелькина Е.А. Вещные права на жилые помещения: приобретение и защита: Учебное пособие. М.: Юрист, 2003.

31. Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Российская юстиция. 2001. №8.

32. Зимненко Б.Л. Защита права частной собственности юридических лиц согласно Европейской Конвенции по правам человека 1950 г. // Вестник ВАС РФ. 2001. № 9.

33. Иванов А.А. Правовые средства защиты права частной собственности //Правоведение. 2001. № 6.

34. Иванова Н.Р. Защита права собственности в арбитражном суде. Комментарий арбитражной практики. М.: ИНФА, 2004.

35. Илларионова Т.И. Система гражданско-правовых охранительных мер. Томск,2008.

36. Илюшина М.Н., Челышев М.Ю., Ситников Р.И. Коммерческие сделки: теория и практика: Учеб.-практ. пособие / Под ред. М.Н. Илюшиной. М.: РПА МЮ РФ, 2005.

37. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М. 2000.

38. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М. 1906.

39. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М. 2008.

40. Комментарий к ГК РФ. Ч. 1 / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М. 2004.

41. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина М. 2007.

42. Коновалов А.В. Владельческая защита в российском праве // Правоведение. 2006. №4.

43. Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности. М., 2002.

44. Лаасик Э.Я. Право личной собственности на жилое строение по советскому гражданскому праву. Л., 1953.

45. Ламейкин Ю.А. Вещно-правовые иски в механизме зашиты права собственности. Дисс. канд. юрид. наук. Краснодар, 2003.

46. Лапач В.А. Система объектов гражданского права. СПб. 2002.

47. Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» М. 2004.

48. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности М., 2005.

49. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М. 2000.

50. Мексин А. Об упразднении разделения имущества на недвижимое и движимое. Советское право. М. 1923. № 3.

51. Менглиев Р.Ш. Защита права владения гражданском праве. Дисс. канд. юрид. наука. Душанбе. 2001.

52. Меркулов В.В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб. 2003.

53. Минеев О.А. Способы защиты вещных прав. Дисс. канд. юр. наук. Волгоград, 2003.

54. Моргунов С.В. Виндикационный иск. Дисс. канд. юрид. наук. М.

55. Никольский С.В. Гражданско-правовая защита имущественных прав. Дисс. канд. юрид. наук. Саратов, 2003.

56. Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. проф. Л.И. Скворцова. - 25-е изд. М.: Мир и образование, 2008.

57. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека. Российская юстиция. 1998. № 11.

58. Павлов А.А. Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ за щиты гражданских прав в обязательственных правоотношениях. Дисс. канд юрид. наук. СПб., 2001.

59. Петрушин В.А. Договор продажи недвижимости. Законодательство. 2003. № 2.

60. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 2008.

61. Ровный В.В. Конкуренция исков в российском гражданском праве (теоретические проблемы защиты гражданских прав). Иркутск, 2007.

62. Свердлык Г.А., Страунинг Э.Л. Защита и самозащита гражданских прав: Учеб. Пособие. М.: Лекс-Книга, 2002.

63. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М. 2000.

64. Сергеев А.П. Вопросы истребования имущества из чужого незаконного владения // Проблемы гражданского права. Сб. статей / Под ред. Ю.К. Толстого, Ю.К. Юрченко, Н.Д. Егорова. СПб, 2007.

65. Сечищнев В.И. Государственная регистрация недвижимости. М.,

66. Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2006.

67. Скловский К.И. Вопрос о пределах вмешательства государства в частную собственность в судебной практике //Хоз-во и право. 2002. № 6.

68. Скловский К.И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным //Бизнес-адвокат. 2001. № 7.

69. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000.

70. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (комментарий к новому ГК) //Правовые нормы о предпринимательстве. М.: АО «Центр деловой информации» еженедельника «Экономика и жизнь», 2006. Вып. 3.

71. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2008. № 8.

72. Тархов В.А. Ответственность по гражданскому праву. Саратов: Изд-во Саратовского ун-та, 2003.

73. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. М., 2005.

74. Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц // Право и экономика. 2000. № 1.

75. Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности. М., 2000.

76. Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву Тольятти, 2007.

77. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001.

78. Черниловский З.М. Римское частное право. М.: Проспект, 2001.

79. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества. Дисс. на соискание уч. степ. док. юр. наук.

80. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т.2. СПб. 1906.

81. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 2001.

Размещено на Allbest.ru