Договор продажи жилых помещений

Следовательно, отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В данной ситуации на собственника возлагается обязанность по установлению надлежащим образом уполномоченного органа или должностного лица, которые могут выразить отказ от преимущественного права покупки. Получение такого отказа затруднено тем, что действующим законодательством не предусматривается обязанность государственных органов и должностных лиц по требованию продавцов являться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо обязанность по выражению отказа от преимущественного права покупки иным образом. На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации ставит реализацию права собственности в зависимость от воли того или иного органа публичной власти, что является недопустимым в демократическом правовом государстве и напрямую противоречит п. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которому «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими».

Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки. Следовательно, продавец становится еще и зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов. Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.

В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.

Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела. Однако в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что комната является самостоятельным объектом. На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, вынуждает продавцов заключать притворные сделки, а именно в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.

На наш взгляд, закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в Жилищном кодексе нарушает конституционные права, предусмотренные ст. 18, п. 1, 2 ст. 19, п. 1 ст. 34, п. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации.

В соответствии со ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в ст. 35 Конституции Российской Федерации, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах. Жилищный кодекс ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.

Согласно общеправовому принципу, закрепленному в ст. 19 Конституции Российской Федерации, все равны перед законом и судом. Однако п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.

На наш взгляд, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Для преодоления сложившейся ситуации необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящей работе на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики разработаны теоретические и практические положения, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений. В этой связи в работе: изучена эволюция российского гражданского законодательства о купле-продаже жилых помещений; изучена система действующего российского законодательства, регламентирующего вопросы продажи жилых помещений; исследованы теоретические подходы к определению договора продажи жилого помещения, охарактеризованы существенные условия договора продажи жилого помещения, в том числе: предмет договора - жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома), цена договора, правовое положение и специфика гражданско-правовой ответственности сторон договора, иные существенные условия; проведено исследование актуальных теоретико-прикладных проблем приобретения жилого помещения по договору ипотечного кредитования; проведен анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи. Так же выработаны следующие конкретные предложения по совершенствованию современного российского гражданского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения:

1. Гражданское законодательство отменило нотариальное удостоверение сделки купли-продажи жилья, разработчики ГК РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение». Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста. Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров. Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке. договор продажа помещение

Поэтому мы считаем, что необходимо вернуться к обязательному нотариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. В этой связи статью 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ предлагается дополнить пунктом третьим следующего содержания:

«Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».

2. В результате исследования сделан вывод, что ограничение имущественной ответственности регистрирующих органов одним миллионом рублей в случае ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение по договору продажи является неоправданным. Считаем, что необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.

3. Исследована проблема продажи жилых помещений, подвергнутых переустройству или перепланировке. Но при этом отдается предпочтение практике продажи жилых домов, при которой обязателен выезд специалиста Бюро технической инвентаризации для подтверждения или переоформления технического паспорта. В связи с этим предлагается статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения»

4. Поскольку при продаже жилого дома (его части), как правило, покупателю передаются расположенные на том же земельном участке строения и сооружения, предназначенные для его обслуживания, предлагается в договор продажи включать исчерпывающий перечень таких объектов. Подобная практика позволит в будущем избежать судебных споров относительно прав продавца и покупателя на обслуживающие жилой дом (его часть) постройки и сооружения.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

Конституция Российской Федерации: офиц. текст. // Российская газета. 1993. № 237.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 19.07.2011) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. ст. 4147.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594.

Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 28.06.2011) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства РФ.2004. № 34. ст. 3532.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. ст. 3400.

Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 09.03.2010) «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 46 (ч. 2). ст. 4448.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 11.07.2011) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. ст. 3813.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1).ст. 40.

Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 47. Ст.4373.

Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 (ред. от 01.07.2011) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 32. ст. 1227.

Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. С. 99.

Указ Президента РФ от 13.10.2004 № 1313 (ред. от 12.07.2011) «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2004. №42. Ст.4110.

Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. ст. 963.

Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» //Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. 2001. С. 9.

Специальная литература

Андреева Е.М. Правовой режим муниципальной недвижимости // Юридический мир. 2011. № 4. С. 41.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 1 Общие положения. М.: Статус, 2008. С.335.

Васьковский Е.В. Учебник гражданского права Введение и общая часть М.: Городец - Добросвет. 2000. С.80.

Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М., 1930. С.64-66.//Электронный ресурс http://forum.yurclub.ru/index.php?download=750

Галанин А.Б. Юридическая чистота сделки с недвижимостью // Жилищное право. 2011. № 3. С.34.

Гонгало Б. М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра-М., 2003. С. 15.

Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Статус, 2003. С.276.

Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. № 10. С. 31 - 40.

Гуртов В.К., Марголин А.М., Чагай К.А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. М.: Изд. РАГС, 2012. С. 52

Гусев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2010.С. 142-143.

Дернбург Г. Пандекты. Т.2. Обязательственное право. М., 1911. С.95//Электронный ресурс http://www.bookline.ru/catalog10000675_16.htm

Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилая недвижимость как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 7. С. 107.

Дювернуа П.Л. Чтения по гражданскому праву. Т.1. М.: Зерцало, 2004. С.633.

Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Науч.-практ. пособие. М., 2007. С. 217.

Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // Жилищное право. 2011. № 4. С.22.

Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова. М.: Юрист. 2009. С. 70-78.

Жиров А.Пользование жилым помещением по доброй воле собственника //Жилищное право. 2012. № 3.С.32.

Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция. 2008. № 6. С. 42.

Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. 2009. № 12. С. 34.

Зуйкова Л. Уступка доли в жилищном строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2011. № 2. С.24.

Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.12.

Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999. С. 248.

Козлова Е.В. Аренда как договорное обязательство // Юрид. мир. 2009. № 11. С. 44.

Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 2009. № 12. С. 12.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.

Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд-е 3-е, перераб. и доп. М.: Статут, 2006. С. 128.

Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2011. № 9. С. 40.

Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 2008. № 5. С. 14.

Макаров СЮ. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения / Жилищное право. 2005. № 9. С.28.

Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. 1996. № 8. С.54.

Маслов Н.В. Жилая недвижимость. М.: Юрист.2008. С.53.

Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 45.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2003. С 245

Российское законодательство X-XX вв.: в 9 т.Т.4. Законодательство периода становления абсолютизма. Отв. ред. А.Г.Маньков. М.: Юридическая литература, 1986.//Электронный ресурс. http://www.gumer.info/bibliotek_Buks/History/Article/por_nasled.php

Свод законов Российской империи. СПб. 1914. Т. 10, ч. 1 Классика отечественного права проект КонсультантПлюс при поддержке издательства «Статус» и юридической научной библиотеки изд-ва «Спарк»// Электронный ресурс http://civil.consultant.ru/code/

Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011. С.24.

Трусевич С. Госрегистрация: Миссия выполнима // ЭЖ - ЮРИСТ. № 38. 2006. С. 3.

Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Росс. юстиция. 2005. № З.С. 15.

Шешко Г.Ф. Роль разъяснений Верховного Суда РФ в регулировании отношений собственности на жилье // Жилищное право. 2011. № 6. С.13.

Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России: Учеб. пособие. М., 2006. С. 93.

Материалы юридической практики

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 7. 2010. С.23.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. № 9. 2011. С.13.

Постановления Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. № 9-П // Собрание законодательства РФ. 1996. № 16. Ст. 1909..

Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за первое полугодие 2011 года. Судебная статистика// Электронный ресурс http://www.cdep.ru/index.php?id=5&item=35

Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей в 2011г. //Судебная статистика. № 2. 2012. С. 67-68.

Постановление Президиума Верховного Суда РФ № 19пв-04 от 17 ноября 2004 г.// СПС Консультант Плюс.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2001 года. Дело № А28-2942/01-121/19// СПС Консультант Плюс.

Определение Президиума Верховного Суда РФ № 4-В03-35 от 21 октября 2003 г.// СПС Консультант Плюс.

Определением Верховного Суда РФ № 5-В05-11 от 24.05.2005 // СПС Консультант Плюс.

Размещено на Allbest.ru