Особенности нормативно-правового регулирования вопросов, связанных с управлением многоквартирными домами в РФ

Жилищное законодательство не определяет существенных условий договоров о содержании и ремонте жилых помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом. Поскольку данные договоры относятся к гражданско-правовым договорам подряда и возмездного оказания услуг, в соответствии с положениями части второй ГК РФ такими существенными условиями являются:

1) Предмет договора, включающий в себя перечень работ и услуг, которые обязан выполнять подрядчик (исполнитель), и встречное обязательство заказчика (собственника) оплачивать работы и услуги.

2) Сроки выполнения работ.

Цена работ и услуг, а также сроки выполнения услуг не являются существенными условиями договоров подряда и возмездного оказания услуг.

Если сравнить указанные существенные условия с перечнем существенных условий договора управления многоквартирным домом, то можно увидеть, что договор управления включает ряд существенных условий, которые не присущи договорам подряда и возмездного оказания услуг, а именно: адрес многоквартирного дома; состав общего имущества многоквартирного дома; срок выполнения обязательств управляющей организацией; плата за выполнение работ и оказание услуг, порядок ее определения и внесения; перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня; порядок контроля за выполнением договора управляющей организацией.

С учетом анализа данных существенных условий представляется, что некоторые из них должны быть определены законом и как существенные условия договоров, заключаемых при непосредственном управлении многоквартирным домом.

В связи с этим предлагается дополнить ч. 1 ст. 164 ЖК РФ абзацем следующего содержания: «Договоры подряда и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны соответствовать требованиям гражданского законодательства. Содержать следующие существенные условия: срок действия договора, сроки выполнения работ (оказания услуг); размер платы за выполнение работ (оказание услуг), порядок ее внесения; гарантийный срок на результаты работ (услуг); порядок контроля собственниками выполнения обязательств».

Вторая группа договоров, регулирующих правоотношения сторон в случае непосредственного управления многоквартирным домом - это договоры об оказании коммунальных услуг, заключающиеся самостоятельно каждым собственником помещения с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Таким образом, при непосредственном управлении многоквартирным домом существуют одновременно ряд отдельных договорных обязательств, соответствующих числу домовладельцев и видов коммунальных услуг.

Согласно разделу I Правил предоставления коммунальных услуг гражданам утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 при непосредственном управлении домом исполнителем коммунальных услуг выступает организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. При этом объем потребленных коммунальных услуг определяется исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с системами коммунальной инфраструктуры (то есть по показаниям общедомовых приборов учета). Разница между показаниями объема коммунальных ресурсов, поступивших в многоквартирный дом и объемов ресурсов, поступивших в квартиры, распределяется между всеми собственниками пропорционально показаниям поквартирных приборов учета, а при их отсутствии - в специальном порядке, установленном Правилами.

Таким образом, договор на снабжение коммунальными ресурсами общего имущества заключать не требуется, поскольку в рамках договорных отношений об оказании коммунальных услуг гражданам, плата за услуги вносится с учетом и тех ресурсов, которые были необходимы для содержания общего имущества.

Важное значение имеет вопрос о вознаграждении, которое собственники могут уплачивать своему представителю. Многие авторы усмотрели в ст. 164 Жилищного кодекса РФ возможность обойти требования закона к управлению многоквартирным домом управляющей организацией путем избрания собственниками помещений непосредственного способа управления многоквартирным домом с наделением полномочиями на представление их интересов определенного лица и выплатой ему за осуществление представительства вознаграждения. Таким лицом может стать управляющая организация, деятельность которой не подпадает под нормы, регулирующие управление многоквартирным домом управляющей организацией.

С.Г. Певницкий по этому поводу пишет: «ч.3 ст. 164 ЖК РФ позволяет собственникам помещений на основании решения общего собрания от их имени уполномочивать доверенностью (выданной в письменной форме всеми или большинством) любое лицо, в том числе юридическое, на действия в отношениях с третьими лицами. В данном случае возможно участие некоей «квазиуправляющей компании», действующей на основе договора поручения (или агентского договора) от имени и за счет собственников в отношениях с подрядчиками на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также в отношениях с ресурсоснабжающими и иными организациями. Причем ответственность такой компании сводится к ответственности за качество исполнения поручений доверителя, предусмотренных договором. Как видно, в этом случае она по объему меньше ответственности управляющей компании в смысле ст. 161 ЖК РФ».

С учетом такой возможности другими авторами делается вывод о том, что «если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенностей уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то для этого необходимо изменить способ управления многоквартирным домом… Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям… кодекса к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим».

Приведенные взгляды указывают на необходимость разработки механизма, препятствующего такому обходу норм об управлении многоквартирным домом управляющей организацией. Хотя позицию, что собственники и их представитель не могут заключать договор, предмет которого будет совпадать с предметом, указанным в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ для договора управления многоквартирным домом, иначе как путем выбора соответствующего способа управления, следует признать верной, она сама по себе не достаточна для целей борьбы с обходом требования о заключении договора управления. Так, представитель собственников может заключить с домовладельцами договор, частично отличающийся по своему предмету от договора управления, но в целом охватывающим основные вопросы содержания общего имущества в многоквартирном доме. В то же время механизм противодействия обходу закона не должен лишать собственников, избравших непосредственное управление многоквартирным домом, возможности оплачивать услуги своего представителя и компенсировать ему понесенные расходы, заключать с ним договоры поручения, агентский или иные.

В связи с этим представляется необходимым принять норму, обязывающую организации и индивидуальных предпринимателей, заключающих договоры, связанные с представлением интересов собственников, письменно разъяснять собственникам существо заключаемого договора и пределы их ответственности перед собственниками в случае некачественного обслуживания, ремонта многоквартирного дома, некачественного оказания коммунальных услуг. Данные правила можно сформулировать следующим образом:

«Юридические лица и индивидуальные предприниматели, заключающие с собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, договоры, в соответствии с которыми юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), будет действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами, обязаны письменно сообщить каждому собственнику, заключающему такой договор, что заключаемый договор не является договором управления многоквартирным домом, а само юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) не является управляющей организацией.

Одновременно юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны письменно разъяснить каждому собственнику предмет заключаемого договора, ответственность юридического лица за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по заключаемому договору».

Принятие данных норм должно сопровождаться установлением мер административной ответственности за их несоблюдение.

2.2 Управление многоквартирным домом путем создания товарищества собственников жилья

Реформирование системы управления ЖКХ предполагает активное включение населения в заботы по содержанию и воспроизводству жилищного фонда. Приватизация жилья, позволив значительной части граждан стать собственниками, обуславливает и новое отношение населения к жилищному фонду. Владелец жилья получает не только новые права, но и новые обязанности, связанные с хозяйственным управлением недвижимым имуществом. Полностью оплачивая жилищно-коммунальные услуги, граждане вправе поставить под свой контроль денежные потоки и работу организаций, занимающихся обслуживанием жилищного фонда, добиваться желаемого качества соответствующих услуг.

Они непосредственно заинтересованы в решении проблем и создании эффективных механизмов ресурсосбережения и рационализации затрат в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг. В связи с этим особую значимость приобретают вопросы самоорганизации граждан в сфере защиты своих жилищных интересов.

На сегодняшний день в России удельный вес жилищного фонда, находящегося в частной собственности, достаточно высок и растет из года в год. Увеличение количества приватизированных квартир, а соответственно и числа частных собственников жилья вызывает необходимость развивать коллективные формы владения и управления жилищным фондом. Организационно-правовой формой такого объединения становится товарищество собственников жилья (ТСЖ).

«ТСЖ - это юридическое лицо, представляющее собой объединение домовладельцев для совместного управления и эксплуатации дома. Оно является некоммерческой организацией, задача которой заключается не в получении прибыли, а в содержании объектов кондоминиума в соответствии с нормативными требованиями и пожеланиями участников товарищества».

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ ТСЖ осуществляет деятельность по содержанию и сохранению имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления управления многоквартирными домами.

Деятельность ТСЖ может осуществляться в разных вариантах: самостоятельно организовать оказание жилищных услуг, а в редких случаях коммунальных услуг или привлечь управляющую компанию, прочие специализирующие компании.

ТСЖ на данном этапе - основное звено реформирования ЖКХ в рыночных условиях. Являясь собственником жилищного фонда, ТСЖ в наибольшей степени заинтересовано в подборе на конкурсной основе подрядных эксплуатационных или строительных организаций для ремонта и эксплуатации жилищного фонда, установлении автономных источников теплоснабжения и бытовых приборов учета и регулирования расхода тепла, воды и газа.

Потенциал ТСЖ в плане улучшения качества жилищно-коммунального обслуживания значителен, но широкое развитие данной формы домовладения требует проведения обоснованной политики со стороны местных органов власти, решения выявляемых практикой недоработок, более четкого определения стимулов к образованию ТСЖ, а также самоорганизации жителей. Для образования ТСЖ очень важны однозначная позиция администрации муниципалитета и наличие пакета нормативных актов, регулирующих все аспекты создания и функционирования ТСЖ после сдачи жилого дома в эксплуатацию.

ТСЖ становится юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банках, иные реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом.

ТСЖ для осуществления своей деятельности наделяется рядом прав:

1) заключения договоров управления многоквартирным домом, а также договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и иные договоры;

2) составления сметы доходов и расходов на год, в том числе необходимых затрат на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходов на другие установленные законодательством и уставом ТСЖ цели;

3) установления на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеров платежей и взносов для каждого собственника помещений пропорционально его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы и оказывать услуги собственникам помещений.

В случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства;

3) получать в пользование либо получать (приобретать) в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и других построек, их последующей эксплуатации;

4) осуществлять застройку прилегающих к многоквартирному дому выделенных земельных участков в соответствии с требованиями законодательства, от имени и за счет собственников помещений.

В случае неисполнения собственниками помещений многоквартирного дома обязанностей участия в общих расходах ТСЖ вправе потребовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

На ТСЖ возложен ряд обязанностей:

1) заключения договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ;

2) обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

3) обеспечения выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме пропорционально их долям в праве общей собственности;

4) обеспечения соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

5) принятия мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, способствующих затруднению или препятствию реализации прав владения, пользования и распоряжения собственников общим. Членство в ТСЖ возникает у собственника помещений в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ, а прекращается в момент подачи заявления о выходе из членов товарищества или прекращения прав собственности на помещение.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Несмотря на отсутствие прямого указания в законе, учеными обосновывается мнение, что органом управления является также председатель правления товарищества. Председатель обеспечивает исполнение решений правления, наделен правом давать указания и распоряжения должностным лицам ТСЖ. Исполнение данных указаний при этом обязательно. Председатель действует без доверенности, от имени ТСЖ, подписывает платежные документы, совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением товарищества.

Сравнение ТСЖ с другими формами управления позволит выявить его плюсы и минусы. Однако в каждом конкретном случае, данные моменты можно трактовать по своему, так как каждый дом имеет свои особенности и определенное техническое состояние, свой социальный уровень жильцов, разные мнения по поводу формы управления и т.д. Поэтому единой методики или рекомендации в выборе способа управления многоквартирным домом нет. Тем не менее, к положительным моментам ТСЖ можно отнести следующее:

1. Как правило, ТСЖ это всегда чистый и благоустроенный двор, убранный подъезд.

2. Собственники самостоятельно решают как, когда и каким способом осуществлять эксплуатацию своего многоквартирного дома. Таким образом, у каждого собственника имеется возможность влиять на решение вопросов, касающихся своего дома.

3. Возможность грамотно использовать общее имущество многоквартирного дома, тем самым сокращая расходы по эксплуатации. Например, сдавать в аренду подвал, предоставлять места для рекламы в подъездах и стенах дома и т.д.

4. Если привлекается управляющая компания, то появляется возможность влиять на деятельность управляющей компании, контролировать качество ее работы;

5. Создание ТСЖ определяет условия к применению энергосберегающих технологий, бережному отношению к общему имуществу, так собственники начинают думать об эффективном и экономном управлении своим многоквартирным домом.

К отрицательным моментам ТСЖ можно отнести:

1. Отсутствие инициативы жильцов в принятии решений о деятельности ТСЖ - один из самых существенных минусов.

2. Неграмотное руководство. Очень часто происходит выбор председателя, правления и ревизионной комиссии, не имеющих необходимых навыков и знаний, чтобы осуществлять возлагаемые на них функции. А за неграмотность руководства ТСЖ платят его жильцы. Примером неграмотного руководства может служить многочисленные факты образования задолженности за коммунальные ресурсы ТСЖ перед поставщиками и, как следствие, обращение последних в суд. Так, Арбитражный суд Вологодской области решением от 29.04.2016 по делу № А13-1318/2016 взыскал с ТСЖ «Карла Маркса 3» в пользу Муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования «Город Вологда» «Вологдагорводоканал» 128 411 руб. 56 коп. задолженности за услуги по водоснабжению и водоотведению.

3. Должники. Финансирование потребностей ТСЖ происходит с единого «котла», соответственно, если проживают жильцы, имеющие плохую платежную дисциплину, страдать будут добросовестные плательщики.

4. Социальная неоднородность жильцов. Во всех без исключения многоквартирных домах проживают как богатые, так и бедные жильцы. При объединении жители могут столкнуться с разными требованиями к эксплуатации и благоустройству дома.

Существует ряд законодательных недоработок, создающих сложности в деятельности ТСЖ. Многие из них отмечаются в юридической литературе. Жесткую критику норм Жилищного кодекса РФ о товариществах собственников жилья высказал М.Ю. Тихомиров: «…раздел VI, по нашему мнению, является одним из самых неудачных разделов Кодекса… Представляется, что в ст. 135-152 Кодекса требуется внесение такого множества изменений, что весь раздел VI желательно изложить в новой редакции, исключив коллизионные и лишенные смысловой нагрузки правовые нормы, а также систематизировав нормативный материал с позиций формальной логики».

Одной из распространенных проблем в деятельности ТСЖ является проведение общего собрания его членов. Проведение очного собрания затруднительно ввиду большого числа членов в ТСЖ. Поэтому во многих товариществах проводится заочное голосование. Во время такого голосования инициатор общего собрания имеет возможность создать у опрашиваемых членов товарищества неверное представление о вопросах, разрешаемых общим собранием, и тем самым добиться результатов голосования, которые не отвечают интересам большинства членов. Также при данной форме голосования становятся возможными другие способы злоупотребления, например, неоповещение о голосовании лиц, которые могут противодействовать инициатору собрания, разъясняя жильцам многоквартирного дома происходящую ситуацию.

Конфликты, возникающие в таких случаях, порой приводят к ситуации одновременного существования двух правлений - старого, имеющего документацию и печать товарищества, и вновь избранного - легитимного, но не имеющего ни документов, ни реальных возможностей управлять многоквартирным домом.

Анализ норм, устанавливающих порядок проведения общих собраний членов ТСЖ, показывает, что многие важные вопросы в данной области не урегулированы.

С учетом сложившейся практики проведения общих собраний членов ТСЖ и сегодняшнего состояния законодательства следует сделать вывод о необходимости усиления на законодательном уровне защиты интересов членов товарищества собственников жилья, в том числе при проведении общих собраний.

Можно предложить дополнить главу 14 ЖК РФ некоторыми правилами проведения общих собраний членов ТСЖ, в том числе следующими:

1. «Вопросы, входящие в компетенцию общего собрания членов ТСЖ, не могут быть переданы для разрешение другим органам управления;

2. Товарищество собственников жилья обязано ежегодно проводить годовое общее собрание;

3. На годовом общем собрании решаются вопросы об избрании правления и председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора), утверждении годового отчета о выполнении плана финансовой деятельности за прошедший год, утверждении плана финансовой деятельности на предстоящий год, установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, утверждении отчета ревизионной комиссии (ревизора), иные вопросы;

4. Решение общего собрания может быть принято без общего собрания путем заочного голосования.

Общее собрание, на повестке дня которого имеются вопросы об избрании правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора), утверждении годового отчета о выполнении плана финансовой деятельности за прошедший год, утверждении плана финансовой деятельности на предстоящий год, утверждении размера обязательных платежей и взносов, не может проводиться в форме заочного голосования».

В ряде случаев члены ТСЖ сталкиваются с невозможностью проведения общих собраний по инициативе одного или группы членов товарищества. По этому поводу С.А. Лушкин пишет: «Несмотря на то, что формально право на созыв общего собрания членов ТСЖ предоставлено любому собственнику - члену ТСЖ, на практике оно трудно реализуемо, так как в силу норм ст. 148 ЖК РФ списки членов ТСЖ ведет правление товарищества, которое не обязано предоставлять их инициаторам общего собрания. В этом случае затруднительно выполнить положение ст. 146 ЖК РФ об уведомлении членов ТСЖ о проведении общего собрания».

Таким образом, для защиты членов товарищества собственников жилья необходимо также установить перечень прав членов товарищества. Для этого предлагается дополнить главу 14 ЖК РФ следующими нормами: «Члены товарищества собственников жилья вправе принимать участие в общих собраниях членов товарищества, получать информацию о деятельности товарищества, знакомиться с документацией (хозяйственной, финансовой и пр.) в установленном уставом порядке. Товарищество обязано по требованию члена товарищества предоставлять указанную информацию, в том числе копии документов, любому члену товарищества для ознакомления в помещении товарищества».

2.3 Особенности управления многоквартирным домом управляющей организацией

Наиболее распространенным способом управления многоквартирным домом в настоящее время является управление управляющей организацией.

Привлекая организацию к управлению многоквартирным домом, собственники передают ей в комплексе полномочия по управлению данным объектом, в том числе - предоставление коммунальных услуг. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг собственникам является одной из приоритетных целей деятельности управляющих организаций.

Согласно ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию второй стороны (собственников помещений, органов управления ТСЖ, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного сторонами срока обязуется за плату предоставлять коммунальные услуги собственникам а также лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме. В договоре управления должен быть указан перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, порядок определения и внесения платы за коммунальные услуги. Основанием для предоставления коммунальных услуг считаются возмездные договоры. Законодательство установило схему договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг, выделяя два вида договоров:

- договор оказания коммунальных услуг между потребителем и ис- полнителем;

- договор приобретения коммунальных ресурсов между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией.

Это обусловлено тем, что законодательство четко разграничивает правовое положение потребителей, исполнителей и ресурсоснабжающих организаций.

Действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, наделяют управляющую организацию правами и обязанностями исполнителя.

Министерство регионального развития РФ приводит следующие разъяснения: «при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления управляющей организацией данная организация на основании п.п. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ должна заключить с ресурсоснабжащией организацией договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома».

Таким образом, при выборе способа управления многоквартирными домами в виде управления управляющей организацией, данные организации наделяются функциями исполнителей и обязуются обеспечивать жилое помещение коммунальными ресурсами надлежащего качества в необходимых объемах, бесперебойное отведение стоков, бесперебойное отопление помещения в отопительный период в зависимости от температуры наружного воздуха.

Несмотря на действующие Правила, в юридической литературе встречается вопрос о том, является ли управляющая организация при заключении договоров с РСО самостоятельным хозяйствующим субъектом, предоставляющим услуги населению или фактически выступает посредником между потребителями и РСО.

Далее следует выделить положительные и отрицательные моменты при управлении домом управляющей организацией.

Управляющая компания относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли. Однако это не исключает качественного исполнения договорных обязательств по управлению многоквартирным домом. Наоборот - может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, и как следствие - увеличить прибыль.

Мотивация к лучшему обслуживанию многоквартирного дома у управляющей компании не такая как при управлении ТСЖ, но она присутствует в виде положительного фактора, который следует учитывать при избрании способа управления многоквартирным домом.

Управляющая компания отличается масштабом деятельности, то есть возможностью осуществлять управление большим количеством многоквартирных домов, чем это может позволить себе ТСЖ. Этот масштаб создает предпосылки профессионального управления, так как дает возможность для сосредоточения в управляющей компании различных специалистов: юристов, экономистов, управленцев, инженеров.

Управляющая компания отличается от управления ТСЖ большей стабильностью, способностью к бесперебойному функционированию даже при выбытии по какой-либо причине одного из руководителей организации.

Масштаб деятельности управляющей компании должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как предельное извлечение прибыли, так и увеличение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами многоквартирных домов.

Управляющая компания имеет существенные возможности для маневра материальными и трудовыми ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например, при возникновении аварийных ситуаций.

Возвращаясь к главной цели управляющей компании, заключающейся в предельном извлечении прибыли, следует напомнить, что прибыль уменьшается на соответствующий налог. В то же время при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается в распоряжении ТСЖ. Отмеченные положительные свойства управляющей компании создают предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании.

ЖК РФ и иные нормативные правовые акты, регулирующие деятельность организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами предписывают обеспечивать благоприятные безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.

Вместе с тем вопросы ответственности управляющих компаний за ненадлежащее исполнение обязательств в законодательстве недостаточно проработаны.

Указанные недостатки правового регулирования создают проблемы в правоприменительной практике, способствуя нарушениям прав граждан.

Как один из возможных вариантов развития правового регулирования в этой сфере стало использование потенциала разрешительной системы.

Использование разрешительного механизма, имеющего легитимирующий характер. Тем самым обеспечивающего только реализацию юридически допустимого поведения, но и упорядочение предоставления субъективных прав, ограничение определенными рамками усмотрения сферы публичного управления.

Введение с 01.05.2015 лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами выявило проблему лишения данных домов управляющих компаний в связи с неполучением некоторыми из них указанной соответствующей лицензии.

Учитывая, что указанные организации выполняют функции исполнителей коммунальных услуг, а также организуют содержание и текущий ремонт жилищного фонда, прекращение их работы с 01.05.2015 вследствие неполучения лицензии может повлечь негативные последствия для собственников жилых помещений в виде ухудшения технических и эксплуатационных характеристик общего имущества, возникновению технологических нарушений в работе инженерных коммуникаций и т.д.

При этом положения ст. 200 ЖК РФ, устанавливающие возможность непрерывного управления домом до принятия собственниками жилых помещений решения о выборе способа управления, относятся только к ситуациям, связанным с работой управляющих компаний, лицензия которых прекратила свое действие или аннулирована.

В отношении же организаций, которые не получали соответствующих лицензий применяются положения ст. 161 ЖК РФ, устанавливающие возможность вмешательства органов местного самоуправления в сферу управления домом только в случае непринятия собственниками жилых помещений в течение 1 года самостоятельного решения о выборе управляющей компании.

В целях защиты прав граждан на обеспечение непрерывности управления домом представляется целесообразным законодательство распространить на изложенную ситуацию названные положения ст. 200 ЖК РФ об обязательности исполнения управляющей компанией, лицензия которой аннулирована или прекращена, своих функций до определения собственниками жилых помещений способа управления домом и обязательности проведения органами местного самоуправления в месячный срок конкурса по выбору управляющей организации в случае, если собственники не выбрали ее самостоятельно.

К числу значимых вопросов, требующих полноты правового регулирования, относится сфера правовой природы специального счета, используемого для финансирования мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Согласно ст. 175 ЖК РФ, специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ и особенностями, установленными настоящим Кодексом. Перечень операций, которые могут осуществляться по специальному счету, перечислены в ст. 177 ЖК РФ.

К числу владельцев специального счета относятся товарищества собственников жилья, жилищные кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, управляющая организация.

Вместе с тем особенности правовой природы специального счета, установленные жилищным законодательством, не соотнесены с соответствующими нормами гражданского, банковского и иного законодательства, непосредственно регламентирующих порядок ведения банковских счетов и использования находящихся на них денежных средств. При открытии специальных счетов их особый статус отдельным образом не выделяется среди иных банковских счетов управляющей организации, что позволяет использовать находящиеся на нем средства не по целевому назначению.

Об актуальности решения данной проблемы свидетельствует правоприменительная практика, допускающая возможность обращения взысканий по обязательствам организаций, осуществляющих управление жилищным фондом, на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Ряд авторов, исследующих проблемы возникающие при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, обращаются к вопросу о договоре управления домом.

Договор управления многоквартирным домом имеет первостепенное значение при выборе соответствующего способа управления. Его заключение и исполнение является механизмом реализации собственниками выбранного способа управления, в нем содержаться права и обязанности управляющей организации и домовладельцев.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом прямо определены в п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Во-первых, состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома. При этом состав общего имущества многоквартирного дома определен в ст. 36 ЖК РФ. В частности, к такому имуществу относят принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения.

Во-вторых, в договоре управления перечисляются услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляются управляющей организацией.

Перечень коммунальных услуг содержится в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ. К ним относятся: отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.

В-третьих, в договоре должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения платы.

Ст. 155 ЖК РФ содержит нормы о порядке внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок расчета платы за коммунальные услуги в обобщенном виде отражен в ст. 157 ЖК РФ, а более подробно детализирован в Правилах предоставления коммунальных услуг. Плата за содержание и ремонт жилого помещения обычно определяется на основании тарифов, которые утверждает орган местного самоуправления, если общим собранием собственников не установлено иное.

В-четвертых, в договоре управления многоквартирным домом обязательно должен быть прописан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору.

Конкретизация вышеуказанного положения приводится в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация в течение первого квартала текущего года ежегодно представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет за предыдущий год о выполнении договора управления.

Наличие в законодательстве значительного числа императивных и диспозитивных норм, предусматривающих порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору, ставит под сомнение обязательность его согласования в самом договоре и отнесение данного условия к существенным.

Комплексный анализ существенных условий договора управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод о том, что некоторые условия не являются необходимыми для его исполнения, не отражают его природу. Следовательно, конструкция существенных условий договора управления многоквартирным домом нуждается в совершенствовании сразу в нескольких направлениях. Во-первых, видится необходимость отразить в существенных условиях договора организационный характер деятельности управляющей компании. Во-вторых, при формулировании условия о порядке определения цены договора должны быть закреплены две основных ее составляющих: вознаграждение управляющему, оплата содержания и ремонта жилого помещения. В-третьих, отнесение договорных условий (о порядке изменения перечня услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за выполнением обязательств управляющей организацией) к числу существенных представляется не целесообразным, в виду большого числа императивных и диспозитивных норм, восполняющих отсутствие таких условий в договоре.

В связи с изложенным предлагается изложить ч. 3 ст. 162 ЖК РФ следующим образом:

«В тексте договора управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление, адрес дома;

2) перечень услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивается управляющей организацией;

3) порядок определения размера оплаты услуг по управлению, оплаты содержания и ремонта жилого помещения»73.

Подводя итог второй главы необходимо отметить следующее. Выбор способа управления зависит от следующих факторов: количества квартир в доме, платежеспособности и дисциплинированности жильцов, наличия управляющих организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг, а также отношений, сложившихся с ресурсоснабжающими организациями, наличия общедомовых и поквартирных приборов учета и пр.

По нашему мнению, при выборе непосредственного управления многоквартирным домом наибольший эффект достигается в небольших многоквартирных домах на 10-20 квартир. Этот способ требует активного участия собственников при решении всех вопросов, связанных с обслуживанием дома и содержанием придомовой территории.

Если выбрана управляющая компания, то жильцы нанимают учреждение, которое будет заниматься решением возникающих проблем, а граждане в свою очередь будут оплачивать предоставляемые услуги. В случае, если управляющая компания по каким-либо причинам будет не устраивать жильцов, то они могут поменять ее на другую. Отрицательный момент заключается в том, что придется оплачивать лишнее звено - управляющую компанию.

ТСЖ - это промежуточное звено. Оно в равной степени подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. В таких случаях управляется ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают решения по основным вопросам, касающимся содержания дома и придомовой территории.

Заключение

юридический долевой домовладелец жилой

В ходе проведенной работы было рассмотрено содержание понятия многоквартирный дом с позиции собственности и управления, изучены нормативно-правовые акты, регулирующие сферу управления многоквартирным домом, опыт управления жильем в зарубежных странах. Также были изучены способы управления многоквартирным домом, выявлены теоретические и практические проблемы, возникающие при управлении домами.

Цель и задачи, поставленные в начале выпускной квалификационной работы, считаем выполненными.

На основании проведенного исследования необходимо сделать следующие выводы.

Многоквартирный дом - это здание жилого назначения, включающее в себя жилые помещения и общее имущество собственников этих помещений, объект управления и технического учета, элемент градостроительной инфраструктуры квартала, микрорайона, в целом города (поселения).

Опыт жилищных реформ в зарубежных странах показал то, что многообразные формы владения жильем позволяют снизить затраты на его обслуживание, развивать конкурентные отношения как в сфере управления жильем, так и в его техническом обслуживании, в том числе на конкурсной основе.

При управлении многоквартирным домом непосредственно собственниками можно выделить следующие проблемные вопросы:

1) возможность обойти требования закона к управлению многоквартирным домом управляющей организацией путем избрания собственниками помещений непосредственного способа управления многоквартирным домом с наделением полномочиями на представление их интересов определенного лица и выплатой ему за осуществление представительства вознаграждения.

Для недопущения подобной ситуации предлагается принять норму, обязывающую организации и индивидуальных предпринимателей, заключающих договоры, связанные с представлением интересов собственников, письменно разъяснять собственникам существо заключаемого договора и пределы их ответственности перед собственниками в случае некачественного обслуживания, ремонта многоквартирного дома, некачественного оказания коммунальных услуг;

2) жилищное законодательство не определяет существенных условий договоров о содержании и ремонте жилых помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом. В связи с этим предлагается обозначить в законе указанные выше условия, а именно: срок действия договора, сроки выполнения работ (оказания услуг); размер платы за выполненные работы (оказанные услуги), порядок внесения такой платы; гарантийный срок на выполняемые работы (оказанные услуги); порядок контроля собственниками исполнения обязательств.

При управлении многоквартирным домом ТСЖ, на наш взгляд, имеет место слабая защита интересов членов ТСЖ при проведении общих собраний. Для решения данной проблемы предлагается запретить проводить собрание в форме заочного голосования, повестка дня которого включает вопросы об избрании правления, председателя правления и ревизионной комиссии. Также необходимо установить перечень прав членов ТСЖ.

Для всесторонней защиты интересов собственников жилья при управлении многоквартирным домом управляющей организацией предлагается придать особый статус специальному счету, используемому для финансирования мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов с целью препятствия использованию имеющихся на нем средств не по целевому назначению.

Настоящее исследование показало, что каждый из способов имеет ряд недостатков как заложенных на законодательном уровне, так и возникающих при практической реализации того или иного способа управления.

На наш взгляд, жилищная сфера одна из самых динамично развивающихся сфер жизни российского общества. Законодатель регулярно вносит изменения в существующие нормативно-правовые акты, а также принимает новые законы. Насколько востребованными окажутся предложения, изложенные выше, покажет время, однако необходимость дальнейшего коренного реформирования жилищной сферы является очевидной.

Литература

1. Конституция Российской Федерации. - Москва: Юрайт-Издат, 2013. - 32с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: текст с изм. и доп. на 31 января 2016 . - Москва: Кодекс, 2016. - 544с.

3. Жилищный кодекс Российской федерации: текст с изм. и доп. на 31 января 2016. - Москва: Омега-Л, 2016. - 110с.

4. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 13.07.2015)//Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 40.

5. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения" (в ред. от 28.11.2015) // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 14. - Ст. 1650.

6. Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (в ред. 29.06.2015)//Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 30. - Ст. 4256.

7. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 13.07.2015) "О защите прав потребителей"//Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.

8. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (ред. 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016)//Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.

9. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (ред. 17.12.2014)//Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 2501.

10. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (ред. от 25.12.2015)//Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 34. - Ст. 3680.

11. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (ред. от 25.12.2015)//Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 22. - Ст. 3168.

12. Алферина О.Н. Развитие товариществ собственников жилья в России: проблемы и перспективы. / М.А. Алферина //Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 6. - С. 45-49.

13. Андреева Л.А. Правовое положение товариществ собственников жилья (коллизия норм) / Л.А. Андреева //Вопросы современной юриспруденции. - 2015. - № 3. - С. 54-61.

14. Баранова Д.Н. Правовые гарантии осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг / Д.Н. Баранова //Адвокат. - 2010. - № 5. - С.44- 48.

15. Бажилин В.В. Отдельные проблемы, возникающие при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, и предполагаемые пути их решения на законодательном уровне / В.В. Бажилин //Семейное и жилищное право. - 2014. - № 3. - С. 34-42.

16. Борисова Е.И. Практика работы товариществ собственников жилья в России / Е.И. Борисова //Вопросы государственного и муниципального управления. - 2014. - № 3. - С. 177-200.

17. Валиев, Ш.З. Зарубежный опыт деятельности объединений собственников жилья / Ш.З. Валиев, И.Г. Гавриленко, М.А. Суренян //Вестник УГУЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика - 2015. - № 1. - С. 115-116.

18. Воронцова Е.Б. Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом / Е.Б. Воронцова //Юриспруденция. - 2013. - № 2. - С. 124-132.

19. Гассуль В.А. Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ/В.А. ассуль. - СПб: Питер, 2015. - 256 с.

20. Гринькова Н.В. Перспективы совершенствования законодательства об управлении многоквартирными домами / Н.В. Гринькова //Современное право.- 2014. - № 1. - С. 74-79.

Размещено на Allbest.ru