Теоретичний аналіз правової природи договору ренти в законодавстві Україні

З іншого боку, не можна не звернути уваги на те яким чином задовольняється згадане право, і це наводить на протилежну думку, що право на ренту не може бути речовим. Не важко не помітити, що право на ренту задовольняється через дії зобов'язаного суб'єкта, який у рентному правовідношенні визначається за його відношенням до обтяженої рентою речі. Саме до нього, а не на річ спрямовується право кредитора.

К.П. Побєдоносцев писав: “отчуждением имущества приобретались права требовать ежегодного дохода или взноса (arrerage) от всякого лица, кто будет владельцем того имения” [11, с.352]. Отже, попередні міркування визнання речовим права на ренту, виглядають, як бачимо, не зовсім переконливими по крайній мірі вони не вкладуться в рамки прийнятого, останнім часом, у цивілістиці уявлення про речове право [13, с.277].

Щоб висвітлити цю теоретичну проблему, необхідно з'ясувати, що є об'єктом права на ренту, адже відомо, що основна відмінність між речовими й зобов'язальними правами полягає в об'єкті прав. Об'єкт права річ - речове право, об'єкт права дії - зобов'язальне право [14, с.103].

Слід зазначити, що в договорі ренти, у силу того, що він є реальним договором, момент передачі права власності на нерухоме майно співпадає з моментом його укладення, і відповідно тільки після цього виникає рентне правовідношення до змісту якого входить право на ренту. Під правом на ренту, у даному випадку “понимается периодическое право требования рентного дохода установленного бессрочно, пожизненно или на определённый срок” [11, с.352].

Це періодичне право вимоги пред'являється до конкретного суб'єкта, - платника ренти, що є власником нерухомого майна обтяженого рентою, і який через те є зобов'язаною стороною рентного правовідношення. Так як зобов'язана сторона в рентному правовідношенні одна, відповідно об'єктом рентного правовідношення будуть дії тільки цієї зобов'язаної сторони - платника ренти.

Отже, об'єкт права на ренту складають дії по виплаті ренти зобов'язаного платника ренти. Таким чином, на стадії укладення договору ренти поступкою речовим правом встановлюється зобов'язальне право.

Яким же чином здійснюється право на ренту? Відповідь на це запитання можна знайти виходячи з аналізу характеру рентного правовідношення. Оскільки, одержувач ренти вправі вимагати виплат ренти від платника ренти випливає, що право на ренту здійснюється тоді, коли на вимогу одержувача ренти платник ренти виконує свої обов'язки по виплаті ренти. Відповідно, право на ренту справляє вплив на поведінку платника ренти, і здійснюється воно тоді, коли останній належним чином виконує свої обов'язки по виплаті ренти.

Усе це знову таки свідчить, що право на ренту є не речовим, а зобов'язальним.

Як би право на ренту було речовим, то воно б здійснювалось самим одержувачем ренти, і проявлялося б у реалізації того, чи іншого повноваження власника відносно матеріального об'єкта, і разом із тим, спрямовувало б свою дію на усунення всіх інших осіб від можливості незаконного впливу на цей об'єкт. А так як одержувач ренти своє право на ренту здійснює через її платника - це право є зобов'язальним.

У будь-якому разі, платник ренти - це власник майна, а “право на действия собственника - право обязательственное” вважав Д.І. Мейєр [7, с.99].

Різниця в об'єктах речового й зобов'язального права з необхідністю тягне за собою, як відомо, і свої відповідні способи захисту у випадку порушення. Порушення відносного права на ренту в договорі ренти можливе тільки за умови повної бездіяльності або не належної діяльності платника ренти. Відповідно, захищатися означене право може тільки шляхом примусу платника ренти до належного виконання своїх обов'язків у натурі (п. 5 ст. 16 ЦК України). Таким чином, зобов'язальне право на ренту буде захищатися тільки адекватним його природі зобов'язальним позовом.

В доктрині цивільного права, питання щодо місця договору ренти в системі цивільно-правових договорів вважається дискусійним, від чого воно, як ми побачимо пізніше, неоднозначно вирішується й у законодавствах. Зокрема, думки вчених, що були висловлені із цього приводу умовно можна поділити на три групи.

До першої групи належать погляди французьких вчених: Pothier, Loisel, якими обстоюється думка, що договір ренти необхідно розглядати як різновид договору купівлі-продажу тоді, коли під виплату ренти відчужується рухоме або нерухоме майно, або як різновид договору відсоткової позики, у тому випадку, якщо під виплату ренти відчужується грошова сума [21, с.296; 22, c.375].

До другої групи належать погляди німецьких вчених: Forster, Stobbe, якими обстоюється думка, що договір ренти необхідно розглядати тільки як різновид договору купівлі-продажу на тій підставі: “что здесь приобретается право на получение рентных платежей за известное вознаграждение, в чём бы это по-следнее не состояло” [21, c.128].

До третьої групи належать погляди російських (дореволюційних) вчених, якими обстоювалась думка про самостійний характер договору ренти. Зокрема, ними зазначалося: “Несомненно, что договор пожизненной ренты обладает общими признаками как с продажею, так и с займом но не походит ни на один из них вполне, существенно отличаясь от займа тем, что рентный капитал не может быть потребован обратно, а от продажи тем, что право на ренту не всегда приобретается за деньги и вообще возмездно” [23, с.218].

Остання думка має найбільше аргументів, оскільки в ній досить влучно відмічаються основні істотні відмінності договору ренти від інших споріднених йому договорів, з якими він має багато спільного. Можливо, вона і виявилася тим основним мотивом, який дозволив передбачити самостійне регулювання договору ренти в главі ХХІ книги V проекту Цивільного Уложення Царської Росії, що був внесений на розгляд до Державної думи Росії в 1914 році.

Через відомі причини названому законопроекту не судилося стати законом. Не знайшлося місця для договору ренти також і в першому ЦК України 1923 року. Але, якщо так можна сказати, названа дискусія не припинила свого існування, і віднайшла своє продовження в порядку обговорення питань пов'язаних з укладенням договору довічного утримання (різновиду договору довічної ренти), яке проводилося в зв'язку з майбутньою кодифікацією цивільного законодавства СРСР 1964 року.

Цього разу, погляди на юридичну кваліфікацію різновиду договору ренти договору довічного утримання були висловлені набагато різноманітніші за попередні. Зокрема, пропонувалося розглядати договір довічного утримання як договір дарування “с дополнительным условием содержать дарителя” [24; 25]. Або “как своеобразный договор купли-продажи, где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание” [26, c.115; 27]. Досить оригінальною була думка розглядати договір довічного утримання в якості “самостоятельного типа безымянного возмездного договора” [28, с.25]. І, між усім тим, пропонувалося розглядати договір довічного утримання як самостійний договір [29, с.260; 14].

В обґрунтування самостійності названого договору наводились типові до нижче приведеного висловлювання: “Договор отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания имеет с договором купли-продажи то общее, что по обоим договорам дом переходит из собственности одной стороны в собственность другой. Но во всём другом рассматриваемый договор отличается от купли-продажи” [29, с.260].

Прихильників цієї останньої думки було найбільше серед радянських цивілістів. Однак, при вирішенні питання про місце даного договору в системі цивільно-правових договорів погляди радянських вчених розійшлися. У наслідок чого, тільки в ЦК РФСР врегулювання договору довічного утримання передбачалося за моделлю договору типу купівлі-продажу, а всі інші республіки СРСР вважали доцільним передбачити регулювання договору довічного утримання в окремих главах союзних ЦК.

Зокрема, у ЦК УРСР, 1964 року, договір довічного утримання (ст. 425 ЦК) було вміщено в ряд з іншими договорами про надання послуг, оскільки вважалось, що саме послуги є метою цього договору, а передача права власності на майно - тільки засіб до досягнення поставленої мети. Таким чином, український законодавець легітимно не визнавав існування самостійного різновиду договору типу купівлі-продажу договору довічного утримання (ренти), а вбачав у ньому самостійний характер, що проявляється в наданні послуг у вигляді утримання відчужувачу майна.

Якщо провести порівняння умов договору довічного утримання в ЦК УРСР, 1964 року з умовами договору ренти в ЦК України, то ми побачимо, що в п. 1 ст. 737 ЦК 2004 також передбачається можливість виплати ренти у формі надання певних послуг, при цьому договір ренти, як було вже сказано, тепер розміщено серед договорів мета яких полягає в передачі права власності на майно, а не надання послуг. Таким чином, видно, що український законодавець не змінив погляду на ренту як на послугу, однак зважив за необхідне поміняти місце договору ренти в ЦК України.

У зв'язку зі всім вище сказаним, цікавим видається звернутися до практичного досвіду законодавчого регламентування договору ренти в ЦК таких європейських держав як Франція та Німеччина - історичних місць його походження й подальшого розвитку.

Так, на відміну від ЦК України у ЦК Франції не міститься окремої глави, що присвячується спеціальному врегулюванню договору ренти. У ЦК франції загальні положення про договір ренти розміщені в розділі, що присвячується правовому врегулюванню договору відсоткової позики ст. 1909 ЦК Франції. У ній, зокрема, говориться: “Можно установить по договору проценты с тем, что займодавец отказывается от требования возвращения капитала. В этом случае заём получает название установления ренты”.

Подібний правочин французькими цивілістами розглядається як: “соглашение, посредством которого одно лицо обязуется уплачивать другому ренту взамен капитала, возвращение которого является вполне факультативным” [30, с.800]. Факультативність повернення капіталу полягає в тім, що одержувач ренти не може вимагати його повернення, тоді як платник ренти може це зробити тоді, коли забажає. Відповідно мета такого договору вбачається не стільки в перенесенні права власності на майно, скільки в довірчому довгостроковому кредитуванні платника ренти.
В іншому розділі ЦК франції “Ризикові договори” (до яких договір про встановлення ренти не належить) розміщено нормативні положення про умови виплати довічної ренти ст.ст. 1968-1987 ЦК Франції. Поняття договору довічної ренти ЦК Франції не містить, тому застосуванню підлягає загальна норма ст. 1909 ЦК Франції.

Французькими цивілістами домовленість про виплату довічної ренти розглядається як двосторонній ризиковий правочин за яким “одно лицо рентный должник (le debirentier), обязывается периодически в определённые сроки упла-чивать другому лицу определённые суммы, рентные платежи (arrerages), в течение всей жизни этого другого лица, именуемого рентным кредитором (credirentier)” [31, с.332]. При цьому, добре видно, що від встановлення ренти договір довічної ренти відрізняється своєю явно вираженою соціально-забезпечувальною спрямованістю. Про це, безпосередньо, свідчить умова про довічну виплату ренти, яка своєю спрямованістю перетворює договір довічної ренти на довічний договір забезпечувального характеру. Недопустимість умови про викуп ренти в договорі довічної ренти дозволяє розглядати його як різновид купівлі-продажу [30, с.811]. Відповідно, договір довічної ренти своєю метою має не кредитування, а забезпечення майбутніх потреб одержувача ренти за рахунок перенесення права власності на майно.

Таким чином, випливає, що, в теорії французького цивільного права договір ренти не прийнято вважати самостійним договором. Під ним французькими цивілістами розуміється або різновид договору відсоткової позики (у формі встановлення ренти) або різновид договору купівлі-продажу (у формі довічної ренти). Відповідно до чого у ЦК Франції не має окремої глави, що присвячується правовому врегулюванню договору ренти.

У Німеччині, у якій, в основу правового регулювання рентного договору покладено ідею речового забезпечення виплат ренти (§ 1119 ЦУ Німеччини також не має окремої глави, що присвячується правовому регулюванню договору ренти.

Так, в ЦУ Німеччини частина норм про договір ренти розміщена в розділі “Речове право”, яким передбачається регулювання права застави, де рента представлена одним із п'яти допустимих способів забезпечення виконання зобов'язань [32]. Відзнаковою особливістю даного різновиду застави є те, що вона не характеризується обов'язково встановлюваного зобов'язання, а розглядається в якості самостійного речового права, що спрямовується на забезпечення одержання ренти з нерухомості, яку вона обтяжує [33, с.218].

У доктрині німецького цивільного права ідея речового забезпечення виплат ренти вважається доволі тонкою й дискусійною. На її користь не має одностайної підтримки серед німецьких юристів. Зокрема, автори одного з німецьких підручників по цивільному праву відмічають: “Из положений о регулировании рентного долга видно, что ни по своей юридической форме, ни по экономической сущности он не является средством обеспечения кредита. Установление рентного долга является, скорей, неприкрытой формой покупки титула для получения земельной ренты” [34, с.377]. У чому погодитися з ними одразу видається неможливим, тому що вони, як на наш погляд, випускають із поля зору нормативне положення п. 2 § 1119 ЦУ Німеччини “При установлении рентного долга должна быть определена общая сумма платежей, при выплате которой рентный долг может быть погашен”. Наявність його свідчить про те, що мова йде про довірчі кредитно-розрахункові рентні правовідносини в яких перехід майна у власність є неодмінною умовою виплати ренти [34, с.377].

Місце ж рентного боргу в ЦУ Німеччини серед способів забезпечення виконання зобов'язань пояснюється давньою приналежністю договору ренти до фудуціарних правочинів, у яких передбачається умова про винагороду позикодавця (рента), і за якими, як відомо, ефект забезпечення досягався завдяки перенесенню права власності на майно [34, c.316], від чого з формального боку такі відносини виглядають як купівля-продаж.
Решта норм, що присвячуються правовому врегулюванню договору довічної ренти знаходиться в главі XVI ЦУ Німеччини (Довічна рента). Як і у ЦК Франції у ЦУ Німеччини не дається визначення договору довічної ренти, а говориться тільки про специфічні для нього умови (§ 716 Цк Франції й ін.). Німецькими цивілістами цей різновид договору ренти розглядається в якості різновиду договору купівлі-продажу, оскільки, як було показано вище, “здесь приобретается право на получение рентных платежей за известное вознаграждение, в чём бы это последнее не состояло” [21, c.128]. Таким чином, в німецькій теорії цивільного права й у законодавстві, як і у французькій доктрині й законодавстві, договір ренти також розглядається двобічно, в якості різновиду кредитного правочину, і в якості різновиду договору купівлі-продажу.

На відміну від згаданих ЦК Франції і ЦУ Німеччини, в ЦК України правове врегулювання договору ренти, повторимось, передбачається в окремій главі 56 (Рента), оскільки на даному етапі кодифікаційних процесів українського цивільного законодавства законодавцем вважається, що договір ренти своєю метою має перенесення права власності на майно в обмін на виплату ренти. Із чим на підставі проведеного дослідження при відповідній аргументації в принципі можна погодитись

У додаток до всього сказаного звернемо увагу ще на одне положення ЦК України, яким також передбачається регулювання рентного договору.

Згідно ст. 743 ЦК у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти. Отже, зміст даної умови договору ренти досить виразно свідчить про те, що в українському цивільному законодавстві передбачається регулювання особистого права на ренту, бо воно в даному випадку не залежить від існування матеріального об'єкта. Чим, власне, ще раз доводиться, що право на ренту не речове, а зобов'язальне.

На основі проведеного вище розмежування за об'єктами випливає, що в протилежність абсолютності речовому правовідношенню, рентне носить відносний характер. Права й обов'язки, що складають його зміст, за об'ємом конкретно визначаються в договорі, тоді як зміст, об'єм і межі речових прав, зазвичай, окреслюються законодавством. Виняток з їх маси становлять лише обмежені речові права, які також можуть визначатися договором. Отже, існує певний теоретичний і практичний інтерес для нас має питання з'ясування різниці між договором ренти й договором емфітевзису, як найбільш подібних між собою договорів.

Як зазначалось раніше, в одержувача ренти немає речового права, так як при укладенні договору ренти ним передається своє право власності на нерухоме майно в обмін на виплату ренти. За власником при укладенні договору емфітевзису навпаки право власності залишається, хоча й без правоможливостей, оскільки останні надаються емфітевті для повного здійснення чужого права власності [15, с.345]. За це емфітевта повинен сплачувати „canone” титульному власнику, подібно тому як платник ренти сплачує ренту попередньому власнику (чи третій особі, на яку вказав власник під час укладення договору). Отже, різниця між ними в тому, що за договором емфітевзису сплачує „canone” володілець власнику, а за договором ренти, власник сплачує ренту третій особі [16, с.196].

Таким чином, ці два договори, що ззовні виглядають схожими один на одного, мають принципові юридичні відмінності.

Договір ренти може бути як строковим, так і безстроковим, оскільки згідно з п. 2 ст. 731 ЦК допускається встановлення обов'язку виплачування ренти безстроково або протягом певного строку. Строковим також вважається договір, у якому встановлюються виплати ренти на час життя однієї зі сторін договору або третьої особи, яка не є стороною договору. Адже відомо, що життя людини має певні межі й тому є строковим. Від строку договору ренти необхідно відрізняти строки окремих рентних платежів. Строк договору ренти - це період часу, впродовж якого має виконуватися рентне правовідношення, а строки окремих рентних платежів - це періоди часу, після закінчення яких періодично виконуються окремі частини рентного правовідношення.

Договір ренти, незважаючи на те, що він, має деякі спільні риси з договорами довічного утримання, купівлі-продажу, міни, дарування, майнового найму, емфітевзису, відсоткової позики є самостійним договором і саме тому його виділено в ЦК України в окрему главу.

Так, відмінність договору довічного утримання від договору ренти полягає в наданні регулярного догляду, тоді як за договором ренти виплачується тільки періодична рента.

Від договору купівлі-продажу договір ренти відрізняється тим, що в ньому платою за відчуження майна у власність є виплата рентного доходу, який залежно від строку договору може бути у своїй сукупності як більшим, так і меншим за вартість відчуженого майна, тоді як за договором купівлі-продажу платою завжди виступає конкретно визначена еквівалентна сума - ціна майна, в якій знаходить своє вираження ринкова вартість товару.

Відмінність договору ренти від договору міни така ж, як і від договору купівлі-продажу. За відчуження майна у власність у договорі ренти встановлюється виплата рентного доходу в натуральній формі, а за договором міни здійснюється міна одного товару на інший (ст. 715 ЦК України).

Від договору дарування договір ренти відрізняється тим, що в ньому причиною (causa) виплати ренти є передача майна у власність, тоді як за договором дарування причина (causa) дару відсутня. Правове врегулювання укладення договору, в якому рента виступає предметом дару, в чинному ЦК України безпосередньо не передбачається, проте такий договір на практиці укласти можливо на підставі застосування аналогії закону, а саме спеціальних норм про договори дарування й ренти.

Від договору майнового найму договір ренти відрізняється тим, що за його умовами майно передається у власність, а за договором майнового найму в користування.

Основна відмінність договору ренти від договору емфітевзису полягає в тому, що при емфітевзисі „canone” платить володілець власнику, а при договорі ренти ренту платить власник майна одержувачу ренти.

Відмінність договору відсоткової позики від договору ренти полягає в тому, що майно, відчужене під виплату ренти, ніколи не підлягає поверненню, тоді як за договором позики поверненню підлягає таке ж саме майно, яке було передане в позику. Принагідно відмітити, що з договором відсоткової позики договір ренти має найбільшу схожість, оскільки в ньому під виглядом ренти періодично виплачуються відсотки, звичайно доти, поки майно, відчужене під їх виплату, перебуває у власності платника ренти. Ця специфічна особливість договору ренти дозволяє охарактеризувати його лихварським договором.

Для договору ренти характерним є: відсутність еквівалентної ціни, фідуціарність, тривалість і алеаторність відносин.

Відсутність еквівалентної ціни в договорі ренти виявляється в тому, що загальна сума виплат ренти не прив'язується до вартості відчуженого майна.

Фідуціарність відносин, що випливають з договору ренти, полягає в тому, що особи, які бажають його укласти, мають завбачливо віднестися до вибору контрагента, оскільки укладається даний договір сьогодні, а виконуватися він буде в майбутньому. Через те сторони договору ренти виявляють підвищений рівень довіри один до одного, яка характерна для фудуціарних правочинів.

Тривалий характер договору ренти залежить від властивостей зобов'язання ренти й строку, на який він укладається. Так, відповідно до своїх намірів сторони даного договору прагнуть встановлення безстрокових або строкових зобов'язальних правовідносин з приводу регулярних виплат рентного доходу. І саме тому виплати рентного доходу здійснюються періодично, від чого зобов'язання ренти є тривалим і не передбачає одноразових дій щодо свого виконання. При цьому слушно зауважити, що для договірних рентних правовідносин не характерне, як у інших договорах, звичне бажання зобов'язаної сторони якомога скоріше звільнитися від зобов'язання ренти. Його сторони більше зацікавлені у протилежному - підтриманні стабільного існування договірних рентних правовідносин.

Оскільки тільки в такий спосіб набувач майна (платник ренти) може отримати майно у власність не за сплатою певної його ціни, а за помірний за розмірами регулярний платіж ренти. А відчужувач майна (одержувач ренти) набуває права на одержання регулярного рентного доходу. Саме тому зобов'язання ренти встановлюється в договорі ренти, як правило, на тривалий строк, який звичайно обчислюється роками. Зрозуміло, що підтримання договірних рентних відносин можливе в межах певного періоду протягом якого платник ренти спроможний справно виплачувати ренту.

Оскільки мінімального строку для договору ренти законодавством не встановлюється, такий договір може укладатися й на короткий строк з урахуванням збереження суті договору ренти. При цьому, як видається, на практиці перевага повинна надаватися довгостроковості укладення договору ренти, оскільки короткостроковість зобов'язання ренти суперечлива самій природі ренти як регулярного й стабільного доходу.

Алеаторним (ризиковим) з усіх видів договору ренти вважається лише строковий договір довічної ренти, у якому його строк залежить від тривалості життя людини. Ризиковість даного договору виявляється в тому, що його сторони не застраховані від можливості понести збитки внаслідок його укладення. У таких відносинах жодна зі сторін наперед не знає - буде вона у виграші чи програші на момент припинення договору.

Таким чином, з урахуванням усього сказаного вище договір ренти можна визначити як домовленість, за умовами якої одержувач ренти відчужує право власності на майно платнику ренти, який зобов'язується замість його ціни безстроково або протягом певного строку періодично виплачувати одержувачу рентний дохід у грошовій або в натуральній формі чи у вигляді надання послуг або виконання робіт.

Однак, не лише Цивільний Кодекс України містить норми, що визначають такий договір, як рента, регулюють порядок його укладення, виконання й розірвання. Майже всі республіки колишнього СРСР( окрім Грузії) включили до своїх Кодексів (прийнятих для регулювання цивільно-правових відносин замість кодексу, що діяв за часів СРСР) норми (положення), що визначають таке поняття як договір ренти.

Рента сформульована в ЦК України як один з договірних типів, що входять у групу зобов'язань, спрямованих на оплатну передачу майна у власність. Договір ренти характеризується наступними послідовно уточнюючими ознаками:

по-перше, він спрямований на передачу майна у власність;

по-друге, він спрямований на оплатну передачу майна у власність;

по-третє, оплатність договору ренти характеризується алеаторним (а не еквівалентно-визначеним) зустрічним наданням.

Перші дві ознаки є родовими (об'єднуючу ренту з іншими типами або видами договорів), а третій - спеціальним (таким, що виділяє ренту з числа всіх інших родинних договорів).

Рента характеризується тими ж родовими ознаками, якими володіє купівля-продаж - спрямованість на оплатну передачу майна у власність. Оскільки сутність оплатного договору в найбільш чистому виді виявляється в правовідношенні, у якому зустрічне надання є обумовлено-еквівалентний і грошовим, інститут купівлі-продажу обраний законодавцем у якості базового для регулювання зобов'язань, спрямованих на оплатну передачу майна у власність. У ньому зібрані не тільки норми, що регламентують еквівалентні відносини по оплатній реалізації майна за гроші, але й уніфіковані норми, обумовлені спрямованістю на оплатну передачу майна у власність незалежно від виду і форми зустрічного надання. У зв'язку з цим дані уніфіковані правила повинні застосовуватися до ренти.

Тому при формуванні інституту ренти необхідно було враховувати два фактори. З одного боку, спільність спрямованості на оплатну передачу майна у власність визначила можливість застосування до рентних відносин уніфікованих правил купівлі-продажу, обумовлених спрямованістю на оплатну передачу майна у власність незалежно від характеру і форми зустрічного надання. Як указувалося вище, ці уніфіковані норми зібрані в інституті купівлі-продажу, що є базовим для всіх договорів, спрямованих на оплатну передачу майна у власність. З іншого боку, алеаторність рентних правовідносин (невизначеність обсягу зустрічного надання) зажадала формування правової бази, що відбиває цю специфіку.

Тим часом, в інституті купівлі-продажу утримуються два види норм. Перші визначаються не тільки оплатною передачею майна у власність, але також грошовим і еквівалентним характером зустрічного надання. Такі норми дійсно не можуть застосовуватися до ренти без обліку її алеаторної специфіки. Норми другої групи відбивають оплатну передачу майна у власність незалежно від того, як виробляється оплата: еквівалентно або алеаторно. Такі норми не суперечать специфіці ренти, у силу чого вони застосовні до будь-яких угод, спрямованим на оплатну реалізацію майна, у тому числі до договорів ренти, що не передбачає оплати.

Таким чином правила купівлі-продажу можуть застосовуватися лише до договору ренти, що передбачає передачу майна за плату, штучно виключає з правової бази, що регулює рентні відносини, норми, що відбивають єдину спрямованість відносин купівлі-продажу і ренти, і не стосуються розходжень між ними. У той же час слід зазначити, що питання про те, які положення про купівлі-продажу відбивають оплатну передачу майна у власність незалежно від форми оплати (еквівалентного або алеаторної), вимагає самостійного серйозного дослідження.

Як указувалося вище, специфічною ознакою рентних відносин є алеаторність (невизначеність) зустрічного надання. Особливості правового регулювання, обумовлені даним фактором, виражаються в реальному характері договору (він вважається ув'язненим лише в момент передачі речі, в оплату якої надається рента), у твердих вимогах до його форми, а також у системі юридичних мір, спрямованих на забезпечення інтересів одержувача ренти.

Більшість норм інституту ренти відбивають алеаторність зобов'язання незалежно від того, у якій формі здійснюється зустрічне надання.

Таким чином, регламентація рентних правовідносин, обумовлена їх алеаторністю, не залежить від форми виплати ренти (грошової, товарної або інший).

Відносини ренти неоднорідні. Характеризуючи єдиною родовою ознакою алеаторності, види ренти розрізняються між собою один по одному й умовам алеаторної оплати отриманого майна. Ці розходження вимагають нормативно-правового закріплення. У зв'язку з цим у ЦК України виділені: безстрокова рента і строкова рента. В той же час. На відміну від законодавства україни в Росії виділяютьстрокову ренту (ч 2 гл. 33 ЦК РФ), довічна рента (ч 3 гл. 33 ЦК РФ ) і довічний догляд з утриманням (ч 4 гл. 33 ЦК РФ ).

В аспекті сполучення інституту ренти з іншими видами цивільних договорів особливий інтерес представляє взаємодія рентних норм із правилами про продаж нерухомості. Які договірні інститути повинні застосовуватися до регламентації зобов'язань, у яких під виплату ренти передається нерухоме майно?

По-перше, до даного договору застосовні уніфіковані норми, що відбивають специфіку нерухомості абстрактно від інших ознак зобов'язання.

По-друге, до договору, у якому під виплату ренти передається нерухоме майно, можуть застосовуватися ті уніфіковані правила про продаж нерухомості, що відбивають спрямованість на оплатну передачу нерухомості у власність незалежно від характеру і форми зустрічного виконання зобов'язання.

Розглядаючи логіку законодавця, що установив обов'язковість визначення ціни на нерухомість з метою більшої конкретизації даних правовідносин, можна було б припустити, що це правило поширюється на всі зобов'язання, що передбачають оплатне відчуження нерухомості, у тому числі на договір ренти. Однак оскільки рентне зобов'язання має свої особливості, необхідно з'ясувати, чи не впливають ці особливості на специфіку, визначену нерухомістю як предметом договору. Досліджуючи дане співвідношення, необхідно, зокрема, враховувати, що умова про ціну в рентних відносинах не має такого безумовного значення, як при продажі, оскільки для договору ренти головне - виплата рентних платежів, а питання про ціну виникнає лише при сплаті державного мита за посвідчення договору.

По-третє, оскільки ознака алеаторності впливає на норми, що відбивають специфіку нерухомості, а особливості нерухомості впливають на правила, обумовлені алеаторностю, для ефективного регулювання зобов'язань, у яких під виплату ренти передається нерухомість, недостатньо уніфікованих норм про нерухомість і загальних положень про її продаж.

За договором ренти допускається встановлення обов'язку виплачувати ренту безстроково (постійна рента), що допускає укладення договору на термін життя одержувача ренти (довічна рента) (ст. 731 ЦК України.

Сторонами договору ренти є: одержувач ренти (рентний кредитор) - особа, що передає своє майно у власність іншої особи з метою одержання від останнього протягом тривалого періоду часу доходу (ренти);
платник ренти (рентний боржник) - особа, зобов'язана в обмін на отримане у власність майно виплачувати його особі, що передала, протягом тривалого періоду часу доход (ренту).

Платниками ренти (рентними боржниками) можуть бути будь-як громадяни і юридичні особи, причому як комерційні, так і некомерційні, зацікавлені в придбанні майна, пропонованого одержувачем ренти, і здатні виконати вимоги, пропоновані законом до змісту договору ренти.

Як випливає зі змісту ч. 1 ст. 731 ЦК України одержувач ренти передає платникові ренти майно у власність Оскільки об'єктом права власності може бути тільки індивідуально-визначена річ, предметом договору ренти можуть бути речі (як рухомі, так і нерухомі), готівка, цінні папери.

Разом з тим немає теоретичних перешкод для закріплення в законодавстві можливості передачі під виплату ренти майнових прав, інформації, результатів інтелектуальної діяльності, у тому числі виключних прав на них, виконання робіт і надання послуг з цією же метою. Як приклад можна привести норму з цивільного законодавства Японії, що передбачає можливість ренти у формі довічного догляду громадянинові, що проробив тривалий час на користь платника [43, с.122].

Адже конструкція договору ренти може бути змодельована і без указівки про те, що майно передається у власність платника ренти. Саме так, наприклад, вирішене питання в ст. 2367 Цивільного кодексу Квебека [44, с.349], у якій зазначене, що договором, що затверджує ренту, є договір, по якому одна особа зобов'язується безоплатно або в обмін на відчуження капіталу на його користь здійснювати періодичні платежі іншій особі, одержувачеві ренти, протягом визначеного терміну.

Розходження в правовому режимі майна, що може бути предметом договору ренти, визначають особливості порядку передачі (відчуження) того або іншого майна під виплату ренти. Так, оплатне відчуження під виплату ренти нерухомого майна зажадає дотримання норм про порядок передачі нерухомого майна у виконання договору продажу нерухомості, відчуження під виплату ренти цінних паперів зажадає дотримання порядоку передачі прав по цінному папері і т. д [18, с.320].

Договір ренти є самостійним видом договору. Від договору дарування він відрізняється тим, що особа, що зробила відчуження майна у власність іншого, вправі вимагати надання зустрічного задоволення - рентного доходу .Від договорів купівлі-продажу і міни договір ренти відрізняється характером зустрічного задоволення. Обсяг належних одержувачеві рентних платежів є невизначеним, тому що зобов'язання по виплаті ренти діє строково або безстроково (постійна рента), або на термін життя одержувача (довічна рента). Тому договір ренти відноситься до групи алеаторних (ризикових) договорів. Елемент ризику, прийнятого на себе кожної зі сторін, полягає в імовірності того, що або один, або інший контрагент фактично одержить зустрічне задоволення меншого обсягу, чим їм самим надане. Алеаторний характер договору ренти обґрунтований у французькій юридичній літературі і законодавчо закріплений у ст. 1964 Французького цивільного кодексу. У літературі висловлювалися сумніви в алеаторному характері постійної ренти.

Договір ренти є реальним при передачі (відчуженні) рухомого майна під виплату ренти у власність платника ренти безкоштовно, тому що в цих випадках до відносин по передачі застосовуються норми гл. 55 ЦК України про договір дарування. Договір ренти є консенсуальним у випадках, коли передача рухомого майна у власність платника ренти здійснюється за плату, тому що в цих випадках до відносин по передачі застосовуються норми гл. 54 ЦК України про договір купівлі-продажу.

Таким чином, договори ренти, укладені під відчуження рухомого майна, можуть володіти реальним і консенсуальним характером у залежності від того, за плату або безкоштовно відчужене рухоме майно під виплату ренти.

Інші думки дотримує М.И. Брагинський: «Насамперед, як і позика, рента реальний договір. Цей договір починає діяти з моменту, коли одержувач ренти передає платникові ренти у власність відповідне майно. Сама угода про ренту до передачі майна ніяких правових наслідків не волоче» [45, с.53].

Відповідно, договори ренти можуть мати однобічний або взаємний характер. Реальні договори ренти, по яких передача рухомого майна здійснюється по моделі договору дарування, є однобічними, а консенсуальні договори ренти, по яких передача рухомого майна здійснюється по моделі договору закупівлі-продажу, є взаємними.

Якщо під виплату ренти передається нерухоме майно, про консенсуальності або реальності договору говорити не приходиться1, тому що правостворююча сила договору ренти може мати місце тільки у взаємозв'язку з актом державної реєстрації. Навіть якщо нерухоме майно було відчужено під виплату ренти безоплатно, платник ренти вправі вимагати його передачі, як і при оплатній передачі.

Договір ренти є оплатним. Це виявляється в необхідності надання платником ренти її одержувачеві рентних платежів (ренти, рентного доходу) замість майна, отриманого у власність. Право одержання рентних платежів (ренти, рентного доходу) виникає в одержувача ренти тільки після передачі майна під виплату ренти. З цього ж моменту виникає обов'язок по виплаті рентних платежів у платника ренти.

Рентні платежі можуть здійснюватися у формі грошових виплат або у іншій формі.

Незалежно від форми всі рентні платежі повинні мати відповідну грошову оцінку.

Зобов'язання по виплаті рентних платежів є триваючим і підлягає систематичному виконанню. У зв'язку з цим законом установлюється ряд правил про форму і способи забезпечення виконання зобов'язання по виплаті ренти.

При передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язань платника ренти здобуває право застави на це майно. Звідси випливає, що відчуження обтяженого рентою нерухомого майна можливо тільки за згодою одержувача рентних платежів як заставоутримувача. Таке право застави, що виникло в силу вказівки закону, по праву проходження зберігається при відчуженні платником ренти нерухомого майна, переданого під виплату ренти.

Право іпотеки, що виникає в одержувача ренти, підлягає реєстрації в державному реєстрі прав на нерухоме майно. Передбачається, що менший обсяг догляду не забезпечує цілей договору перетворює його або в удаваний, що прикриває іншу угоду (наприклад, дарування), або в кабальний для одержувача [18, с.328].

Головною ознакою постійної ренти є безстроковий характер зобов'язання по виплаті ренти, покладеного договором на платника ренти. Це означає, що його існування не обмежується яким-небудь періодом часу, у тому числі терміном життя або існування одержувача. Одержувачами постійної ренти можуть бути фізичні та юридичні особи.

Розмір рентних платежів є істотною умовою договору постійної ренти. Він повинний бути визначений сторонами в договорі. Додання умові про розмір рентних платежів якостей істотної викликане ризиковим характером договору постійної ренти.

Як вбачається з викладеного, законодавці України та Російської федерації з однієї сторони пішли одним шляхом - визначення к цивільному кодексі такого договору як ренти, з іншої сторони є й істотні відмінності, зокрема цивільний кодекс Російської федерації майже ототожнює поняття договору ренти та договору догляду з утримання, в той же час в цивільному Кодексі України ці два види договорів існують самостійно.

1.3 Види договору ренти

Загальні положення про договір ренти, що містяться в главі 56 ЦК України безпосередньо не передбачають виділення його різновидів, однак їх можливо виділити, наприклад, за видом ренти або ознакою алеаторності. Крім того, в світовій практиці відомими різновидами договору ренти є договори постійної та довічної ренти. Так, у п. 2 ст. 731 ЦК України передбачається, що договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку (строкова рента), на підставі чого випливає, що за своїм строком договір ренти може бути безстроковим або строковим.

Безстроковим договором ренти встановлюється невизначене за тривалістю рентне правовідношення, від виконання якого сторони можуть відмовитись у будь-який час. У чинному цивільному законодавстві не вказується, яким може бути мінімальна тривалість безстрокового договору ренти.

У безстроковому договорі ренти розміри виплачуваної ренти можуть вільно встановлюватись сторонами і в тому ж порядку змінюватись за винятком випадку передачі під виплату ренти грошової суми. Якщо під виплату безстрокової ренти передається грошова сума, розмір ренти не може бути нижчим за розмір облікової ставки Національного банку України (п. 2 ст. 737 ЦК України). У випадку, якщо інше не передбачено договором, розмір виплачуваної ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України (ч. 2 п. 2 ст. 737 ЦК України).

Права і обов'язки сторін безстрокового договору ренти можуть переходити в спадщину в порядку правонаступництва. За умови прийняття спадщини спадкоємці несуть повну відповідальність одне перед одним за набутими правами та обов'язками в тому ж обсягові, в якому вони були у їх попередників.

За умовами укладення строкового договору ренти встановлюється строкове рентне правовідношення, у якому період часу, протягом якого воно триватиме, визначається конкретною датою чи подією. Мінімального строку для строкового договору ренти законодавством також не встановлюється.

Строковий вид договору ренти за юридичною кваліфікацією найближче походить на договір купівлі-продажу з розстрочкою, у якому рента - це дохід і водночас форма оплати, прирівняна до ціни (ст. 632 ЦК України), за яку відчужується майно.

Прикладом строкового договору ренти є договір довічної ренти, тривалість якого визначається не конкретною датою, а подією (час настання якої невідомий жодній зі сторін). Строковість даного договору залежить від тривалості людського життя, яке має певні межі й тому є строковим.

При укладенні договору довічної ренти доцільно передбачати, щоб виплати довічної ренти здійснювались наперед, а не після закінчення кожного календарного кварталу, оскільки мета її - забезпечення майбутніх потреб одержувача ренти, отже вона повинна надавати йому засоби до існування. Диспозиція ст. 738 ЦК України дозволяє включати таку умову в договір.

Алеаторним з усіх різновидів договору ренти є договір довічної ренти, оскільки сторони припинення його ставлять у залежність від настання смерті однієї із сторін договору від чого одна з них може понести ризик майнових втрат (або витрат), які не відповідають вартості відчуженого (або набутого) майна. І навпаки безстроковому договору ренти невластива ознака алеаторності, оскільки його сторони не ставлять припинення договору в залежність від настання якоїсь події. Вони свідомо йдуть на укладення такого договору на невизначений строк і тому в матеріальному відношенні нічим не ризикують.

Відмінною особливістю договору постійної ренти від попередніх договорів є те, що виплати ренти в ньому встановлюються раз і на завжди у фіксованому розмірі. Будь-які обставини не дають права на зміну розміру постійної ренти. Обов'язок постійної ренти повинен виконуватись платником ренти, яким би обтяжливим він для нього не був. Зобов'язання постійної ренти може передбачатися в межах строкового і безстрокового різновидів договору ренти.

Слід зупинитись на кожному окремому виді договору ренти.

Уже саме розходження в назві обох видів ренти - «постійна» і «довічна» дає можливість визначити специфіку встановленого для кожного з них правового режиму.

Насамперед це відноситься до суб'єктного складу договору. Вказівка на «постійний» характер ренти дозволяє допустити участь у договорі на стороні одержувачів ренти не тільки громадян. Постійна рента - єдиний вид ренти, у якій одержувачем може бути юридична особа, а сама рента - використана для покриття особливих потреб одержувача, що не є особистими, побутовими.

Постійна рента як різновид ренти зберігає основні риси останньої - її некомерційний характер. Оскільки, це уже відзначалося раніше, рента не є прибутком, що як така іманентний підприємницької діяльності вона, по справедливому зауваженню С.А. Хохлова, «не повинний перетворювати комерційну організацію - одержувача постійної ренти в рантье» [18, с.320].

Ст. 734 ЦК України, закріпив відповідне положення, а саме, заздалегідь включив юридичних осіб до складу сторін договору ренти. І навпроти, немає перешкод для того, щоб отримувачем постійної ренти виявилася така установа, як лікарня або інша соціально-культурна організація.

По цій же причині допускається, якщо інше не передбачено законом або договором, перехід до іншого особі приналежному одержувачеві прав на одержання постійної ренти. ЦК України називає як основи для такого переходу насамперед звичайну уступку вимоги, а також або спадкування - для громадян, або правонаступництво при реорганізації - для юридичних осіб. Усі ці ситуації поєднує відсутність необхідності діставати згоду кредитора-платника на перехід прав.

Це означає, що які-небудь обмеження в суб'єктному складі можуть з'являтися лише остільки, оскільки така участь у договорі в конкретному випадку не укладається в рамки існуючої в потенційного платника ренти правоздатності (мається на увазі юридична особа зі спеціальною правоздатністю).

Постійна рента завжди виражається в грошах. При цьому існує презумпція на користь того, що і виплачуватися така рента повинна подібним чином. І тільки у випадках, передбачених договором, допускається виплата ренти натурою, до того ж у будь-якій формі: надання речей, виконання робіт або надання послуг. Однак при цьому діє правило, за яким вартість натуральної виплати повинна бути еквівалентна зазначеній в договорі грошовій сумі ренти (ст. 737 ЦК України).

Хоча постійна рента і не носить комерційного характеру, деякі особливості, характерні для комерційних відносин, виявляються властивому і даному договорові.

Насамперед це виражається в тому, що законодавець ставить в рівні умови обох контрагентів, не вважаючи з зазначеної причини одержувача подібної ренти більш слабкої, нужденної тим самим в особливому захистові стороною. Відзначена тенденція виявляється, зокрема, при рішенні питань про індексацію виплачуваної ренти.

Інший приклад, пов'язаний з тією же тенденцією, відноситься до рішення питання про ризик випадкової загибелі або випадкового ушкодження майна, переданого під виплату ренти. Незважаючи на те що власником цього майна визнається платник ренти і, отже, за загальними правилами (зокрема, мається на увазі ст. 743 ЦК України) ризик, про який йде мова, покладається на платника як на власника, при постійній ренті ризик перекладається значною мірою на одержувача. Мається на увазі, що при випадковій загибелі або випадковому ушкодженні майна, отриманого за плату під виплату ренти, платник може зажадати відповідно припинення зобов'язання по виплаті ренти або зміни умов її виплати. Але той же ризик несе платник ренти, якщо він одержав майно безоплатно.

Особливості постійної ренти виявляються й у рішенні питання про терміни її виплати. Оскільки така рента не призначена безпосередньо для задоволення особистих (побутових) потреб громадян, установлений досить тривалий термін її виплати - щокварталу.

На відміну від платника одержувач ренти вправі розірвання договору при наявності обставин, зазначених у ст. 740 ЦК України. До їхнього числа відносяться.

Перелік передбачений у виді імперативних норм і відповідно не може бути обмежений договором. У той же час у переліку прямо зазначені можливості його розширення договором незалежно від того, чи виходить вимога про викуп від платника ренти або від її одержувача.

Особливий порядок діє у випадках, при яких договором передбачена довічна рента на користь декількох фізичних осіб.

При відсутності іншої вказівки в договорі частки кожного з таких одержувачів (співкредиторів) передбачаються рівними. Смерть кого-небудь з них, у випадку відсутності інших умов у договорі, спричиняє те, що вся належна сплаті платником померла рента розподіляється між іншими одержувачами (співкредиторами). При цьому збільшення часток кожного з них, якщо інші вказівки в договорі відсутні, повинне бути рівним по розмірі. Зі смертю останнього одержувача ренти зобов'язання її виплати припиняється. Обоє приведених положення підтверджують, що при договорі довічної ренти зберігається спадкування прав стосовно платника ренти. Такий висновок випливає з загальних правил про спадкування.

У ЦК України (ст. 740) передбачене право одержувача ренти у випадку істотного порушення платником ренти договору жадати від останнього розірвання договору і відшкодування збитків.

Оскільки ст. 740 ЦК України, присвячена розірванню договору довічної ренти за вимогою одержувача, не містить вичерпного переліку основ розірвання, тим самим відсутні, мабуть, перешкоди для субсидіарного застосування норм про зміну або розірвання відповідного договору.

В той же час, за договором довічного утриманням(догляду) відчужувач - громадянин передає приналежні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку або іншу нерухомість у власність платникові ренти, що зобов'язується здійснювати довічне утримання (догляд) громадянина ( ст. 744 ЦК України) 

Відносини, що складаються в такому випадку, мають родові ознаки договору ренти, а також видовими - договору довічної ренти. Індивідуальні особливості розглянутих відносин виражаються в обмеженні кола переданого під виплату майна (нерухомість або інше майно, що має значну вартість).

Так, зі ст. 744 ЦК України випливає, що сума, виплачувана у виді платежу за грошовим зобов'язанням безпосередньо на догляд громадянина, підлягає індексації. А також повинна бути передбачена оплата платником ренти вартості ритуальних послуг.

1.4 Сторони договору ренти

Сторонами договору ренти є одержувач і платник ренти. Як одержувачами, так і платниками ренти можуть бути будь-які фізичні і юридичні особи в межах їх цивільної праводієздатності. Платником ренти також може бути й держава в особі відповідних фінансових органів, наприклад, казни або фонду державного майна.

Одержувач ренти - це, як правило, особа, що відчужує майно у власність платника ренти взамін на виплату ренти. Одержувачем ренти також може бути й третя особа (вигодонабувач - бенефіціарій), на користь якої відчужувачем майна встановлено таке право вимоги (ст. 636 ЦК України). З моменту вираження третьою особою наміру скористатися своїм правом сторони, якщо інше не передбачено договором, законом або іншими правовими актами не можуть розірвати або змінити укладений договір ренти без згоди третьої особи.

Одержувачем ренти може бути будь-який правоздатний суб'єкт (ст. 24, 25, 26 ЦК України), у тому числі й громадянин іншої держави й особа без громадянства. Головне, щоб за ними національним і українським цивільним законодавством визнавалася цивільна правосуб'єктність у відповідній сфері майнового обороту. Видається, що можна навіть бути обмеженим у дієздатності й при цьому бути одержувачем ренти, оскільки для того, щоб скористатись правом на ренту, достатньо однієї правоздатності (ст. 25 ЦК України).

Одержувачем ренти може бути будь-яка юридична особа, яка здатна мати такі ж цивільні права та обов'язки (цивільну правоздатність), як і фізична особа, крім тих, які за своєю природою можуть належати людині (п. 2 ст. 91 ЦК України). Головна вимога при цьому, щоб діяльність юридичних осіб не суперечила чинному законодавству. Одержувачем ренти може бути навіть та юридична особа, якій її уставом або положенням про неї взагалі заборонено відчужувати майно. Таку ренту на її користь може бути встановлено іншим відчужувачем майна шляхом укладення договору ренти на користь третьої особи (ст. 636 ЦК України).