По смыслу приведенных положений Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ее статей 17 (часть 3) и 55 (части 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц. Это означает, что регламентация права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей иных лиц, законно владеющих и пользующихся жилым помещением, в том числе при переходе права собственности на него, должна осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 2006 года N 455-О).

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1) Постановление Конституционного Суда РФ от 24. 03.2015 N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева" // СПС КонсультантПлюс. .

На примерах судебной практики рассмотрим способы защиты прав собственника на жилое помещение.

1. Наиболее распространёнными в судах рассматриваются дела о разделе имущества, в том числе жилого помещения, между супругами. При этом, оба супруга могут быть собственниками одного жилого помещения, но трудность возникает в случае, если доли не выделены в натуре. А если собственник один, но имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право проживания в судебном порядке может быть сохранено за таким лицом на срок, указанный в судебном решении. Кроме того, суд вправе обязать собственника обеспечить бывших членов семьи иным жилым помещением по их требованию, в случае если он исполняет в их пользу алиментные обязательства.

Следует иметь в виду, что, на основании п.1 ст.39 СК РФ, при разделе общего имущества бывших супругов и определении долей в данном имуществе доли супругов признаются одинаковыми для обоих супругов, если же иное не предписано договором между супругами.

Согласно п.2 ст.39 СК РФ суд правомерен отказать в равенстве супругов в их общей собственности исходя из интересов несовершеннолетних детей или в том случае, если другой супруг не получал длительное время по неуважительным причинам доходов или растрачивал общее нажитое имущество в ущерб своей семье.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".)

Не может быть передана в пользование одного из собственников часть жилого помещения, если его использование будет нарушать права других собственников. Так, невозможно передать в пользование комнату, которая является проходной и использование которой будет невозможно без использования комнаты другого собственника для прохода (Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2014 N 5-КГ14-109.)

Согласно п.2 ст.247 ГК РФ при отсутствии объективной возможности предоставления в пользование истцу части имущества пропорционально его доле в праве собственности от ответчика можно потребовать возмещения (компенсации) тех реальных потерь, которые понес истец в связи с невозможностью реализовать свое право на владение и пользование соответствующей частью имущества (например, Определение Московского городского суда от 30.04.2014 N 4г/9-3473/2014). Сумма компенсации в подобных случаях чаще всего состоит из рыночной стоимости принадлежащей истцу доли, размер которой определяется либо соглашением сторон, либо заключением эксперта.

2. В законодательстве о недвижимости введены нормы о защите интересов добросовестного приобретателя жилого помещения. ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен ст.31.1 Согласно указанному дополнению собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

Разовая компенсация за счет казны Российской Федерации может быть предоставлена добросовестному приобретателю, от которого жилое помещение истребовано, но возмещение причиненного ему вреда не осуществлено по не зависящим от него причинам Постановление Конституционного Суда РФ от 04. 06.2015 N 13-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 31. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина"..

Проблема защиты прав добросовестного приобретателя давно обсуждается в юридической прессе. Она получила освещение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П. Установление возможности денежной компенсации для потерпевших лиц представляет собой достаточно гуманное и демократичное решение. Как видно из приведенной нормы, возможность требовать такой компенсации предоставлена независимо от субъектного состава, имущественного положения потерпевшего лица, наличия у него другого благоустроенного жилого помещения. Представляется, что в подобных случаях наиболее уязвимыми остаются малоимущие граждане, а также граждане, которые в такой ситуации лишаются единственного пригодного для проживания жилого помещения. Не следовало ли бы законодателю ограничиться защитой интересов именно указанной категории малоимущих граждан?

Возложение обязательства на государство по выплате денежной компенсации в какой-то мере повторяет принятую и впоследствии отмененную норму п.3 ст.30 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", согласно которой ущерб, нанесенный собственнику преступления, возмещается государством по решению суда. Требования о возмещении ущерба большого числа граждан были удовлетворены решениями судов, однако далеко не многие получили соответствующую компенсацию. Эта норма в 90-е годы так и не была в полной мере реализована и в дальнейшем была отменена. Остается надеяться, что заложенные в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" новеллы будут иметь надежную финансовую основу и защитят интересы "потерпевших" владельцев жилых помещений.

3. Права лиц, проживающих на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением.

Нормы о завещательном отказе традиционны для отечественного гражданского права. Они не исключались из Гражданского кодекса даже в эпоху советского права. Согласно п.2 ст.1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Указанное право пользования, по мнению большинства цивилистов, имеет вещные признаки (оно абсолютно, может быть пожизненным, безвозмездно, следует за вещью и др.).

Однако правила ст.33 ЖК РФ сужают права лица, пользующегося жилым помещением по завещательному отказу. Во-первых, П.В. Крашенинников отмечает, что право пользования жилым помещением лицами, которые проживают в нем на основании завещательного отказа, в случае прекращения права собственности на жилье также прекращается. Нового собственника жилого помещения нельзя обязать предоставить это помещение в пользование иным лицам, поскольку завещатель вправе давать указания только своим наследникам, а не другим собственникам. То есть у этого права отсутствует так называемое "право следования".

Во-вторых, буквальное толкование ч.2 ст.33 ЖК РФ свидетельствует о том, что "правом безвозмездного пользования жилым помещением завещатель может наделить только недееспособного отказополучателя". Более того, им делается вывод о том, что в силу ЖК институт завещательного отказа лишен присущих ему гражданско-правовых признаков.

Содержание права пользования жилым помещением в силу договора пожизненного содержания с иждивением схоже с правом пользования в силу завещательного отказа (если иное не предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением - ст.34 ЖК РФ). Регламентация договора пожизненного содержания с иждивением осуществляется параграфом 4 гл.33 ГК РФ.

Общая специфика указанных прав пользования жилым помещением заключается в том, что их субъекты пользуются жилым помещением наравне с собственником. Полагаем, что в данном случае также применимы высказанные нами предложения относительно правомочий и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения.

Заключение

В части 1 ст.30 Жилищного кодекса РФ закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. Отметим, что в ст.288 ГК РФ содержание права собственности на жилое помещение также раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что в соответствии с его назначением. Таким образом, Жилищный кодекс ограничивает права собственника на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования. Осуществляя свои полномочия, собственник руководствуется своей волей и теми рамками, которые устанавливает закон, то есть собственник при осуществлении своих полномочий не должен нарушать уровень свободы третьих лиц.

Таким образом, можно сделать вывод, что пределы использования жилого помещения - это предусмотренные Жилищным кодексом запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Кроме того, по всей видимости, категория "пределы использования" должна пониматься в широком смысле, то есть как пределы осуществления права собственности, а не только применительно к правомочию пользования. Пределы использования вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения, порядке осуществления перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое помещение и т.п.

Применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности, а следовательно, и право собственности на жилое помещение, приобретенное с публичных торгов и обремененное правом проживания бывших членов семьи предыдущего собственника весьма существенно ограничивает возможности собственника жилого помещения и его правопреемников по использованию такого помещения. Несмотря на то, что приобретатели обремененного правом проживания помещения должны быть проинформированы продавцом об объеме передаваемых им полномочий и обо всех лежащих на жилом помещении обременениях, а иначе согласно п.1 ст.460 ГК РФ приобретатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, полагаем, что законом преднамеренно создаётся конфликтная ситуация между собственником жилого помещения и перечнем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, поскольку в жилом помещении теперь должны совместно проживать абсолютно чужие и незнакомые люди. По сути, жилое помещение продаётся вместе с людьми! Считаем недопустимой данную ситуацию, закреплённую законодательно, и необходимости внесения изменений в законодательство с отменой указанных обременений, поскольку установленное п.1 ст.558 ГК РФ требование о необходимости включения в договор продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением, не обеспечивает стабильности жилищных и имущественных отношений.

Большая часть норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих отношения, возникающие из права собственности и других вещных прав на жилые помещения, востребована правоприменительной практикой и соответствует современным социально-экономическим условиям. Вместе с тем, к сожалению, законодателем не во всех случаях найдена золотая середина в формировании норм о регулировании вещных прав на жилые помещения. В частности, требуют изменения некоторые положения жилищного законодательства о приватизации общежитий, целевом использовании жилого помещения, защите прав добросовестного приобретателя. Кроме того, представляется, что ограниченные вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе не получили должного правового оформления.

Список литературы

Нормативные правовые акты и иные акты органов государственной власти Российской Федерации:

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // СПС "КонсультантПлюс".

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // СПС "КонсультантПлюс".

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.01.2015) // СПС "КонсультантПлюс".

4. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // СПС "КонсультантПлюс".

5. "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СПС "КонсультантПлюс".

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ, N 9, 2009 // СПС "КонсультантПлюс".

7. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011)"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".

8. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011)"Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС "КонсультантПлюс".

9. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012)"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс"

10. Приказ Росрегистрации от 06.08.2007 N 176 "Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений" // СПС "КонсультантПлюс"

11. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008)"Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 N 2881) // СПС "КонсультантПлюс"

Монографии, учебная литература, статьи в периодических изданиях:

12. Шешко Г.Ф. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Юридическая литература. 2011.

13. Бобровская О.Н. Право собственности на жилые помещения в проекте Гражданского кодекса Российской Федерации // Гражданское право. 2011.

N 2. С.17 - 19.

14. Карпухин Д.В. Нормативные и правоприменительные аспекты определения понятия "жилое помещение" // Жилищное право. 2010. N 9. С.95 - 102.

15. Карпухин Д.В. Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение // Жилищное право. 2011. N 1. С.29 - 38.

16. Крашенинников П.В. Жилищное право.7-е изд., перераб. и доп. // М.: Статут, 2010.413 с.

17. Макеев П.В. К вопросу о видах жилых помещений // Жилищное право. 2011. N 4. С.83 - 89.

18. Макеев П.В. О роли категории предназначенности в определении понятия жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2010. N 6. С.44 - 47.

19. Мозолин В.П. Модернизация права собственности в экономическом измерении // Журнал российского права. 2011. N 1. С.26 - 30.

20. Полякова Е.М. Соотношение способов защиты права собственности и видов исков // Бюллетень нотариальной практики. 2011. N 1. С.21 - 25.

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве.5-е изд., перераб. // М.: Статут, 2010.893 с.

21. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: практическое пособие. // М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011.109 с.

22. Спор об определении порядка пользования жилым помещением (на основании судебной практики Московского городского суда) // Помощник адвоката. 2015.

23. Гонгало Б.М. Актуальные проблемы частного права: Сборник статей к юбилею Павла Владимировича Крашенинникова: Москва - Екатеринбург, 21 июня 2014 г. // Отв. ред. Б.М. Гонгало, В.С. Ем. - Статут. 2014.

24. Баринов Н.А., Бирюкова Т.А., Гришина Я.С., Карташова Ю.А., Писарюк М.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) // Под ред. Н.А. Баринова. // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014.

25. Электронный журнал "Азбука права". №1.2015.

26. Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: Учебно-практическое пособие // М. - Проспект. 2013.

Размещено на Allbest.ru