Договор участия в долевом строительстве
Форма финансирования строительства объектов недвижимости. Правовая природа договора участия в долевом строительстве. Особенности правового регулирования отношений. Условия и порядок заключения договора. Права, обязанности и ответственность сторон.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 23.08.2009 |
| Размер файла | 103,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
В настоящее время вопросы, связанные с комплексным решением проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающей доступность жилья для граждан, а также безопасные и комфортные условия проживания в нем, определены в качестве приоритетных направлений государственной политики в жилищном секторе экономики.
В этой связи соответствующая деятельность Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека и ее территориальных органов, связанная с практическим применением комплекса ограничительных, предупредительных и профилактических мер, призванных не допустить нарушений соответствующих прав граждан и ущемление их законных интересов в сфере жилищного строительства, рассматривается Роспотребнадзором как один из важнейших элементов государственных гарантий жилищных прав граждан Российской Федерации.
Между тем работа большинства территориальных органов в указанном направлении все еще не носит системный характер и явно не соответствует той социальной значимости проблем, которые имеют место быть в данной области.
Об этом в первую очередь свидетельствует информация, представленная самими управлениями, а также их низкая исполнительская дисциплина в целом. Приказ // О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья// 3 августа 2006 г,№228// Федеральная Служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека источник опубликования?
С апреля 2005 года отношения по долевому участию в строительстве регулируются новым Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). Нормы этого документа применимы также и к строительству деловой недвижимости (например, объектов общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли). В то же время они не затрагивают объекты недвижимости производственного назначения. Закон обязателен для всех компаний, не имевших на 1 апреля 2005 года разрешение на строительство. Если же на дату вступления Закона в силу застройщик такое разрешение получил, то требования Закона на него не распространяются. В отличие от Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", новый Закон регулирует только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Вложения ценных бумаг и иного имущества, в том числе имущественных прав и иных прав, имеющих денежную оценку, выходят за его рамки. Что же изменилось с принятием Закона? Теперь привлекать для строительства денежные средства от физических лиц можно только на основании договора участия в долевом строительстве. Все компании, занимающиеся этим, обязаны отвечать ряду требований. Так, они должны иметь в собственности или арендовать земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию. Согласно Закону, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участники долевого строительства. Застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц создать объект недвижимости и передать его участникам. Те же обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект.
Договор об участии в долевом строительстве создает для застройщика значительные трудности в налоговом планировании. Выполнение им своих функций для целей налогообложения является реализацией работ. Таким образом, деятельность застройщика будет облагаться налогом на добавленную стоимость. В то же время Закон позволяет оптимизировать суммы НДС за счет уменьшения налоговой базы. Базой при реализации работ признается их стоимость в соответствии с заключенным договором (ст.154 НК РФ). Цена договора на участие в долевом строительстве может определяться двумя способами. Во-первых, как сумма денежных средств, которые заказчик перечисляет застройщику для выполнения им работ. Во-вторых, как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика плюс на оплату самих работ (ст.5 Закона). В первом случае налоговая база по НДС будет определяться исходя из всей суммы, перечисленной заказчиком застройщику. Во втором же - НДС будет уплачиваться только с вознаграждения застройщика. Здесь надо принять во внимание то, что налогом на добавленную стоимость облагаются в том числе и авансы. Поэтому возможно разбить суммы, перечисляемые застройщику, на возмещение расходов и собственно оплату работ. Это позволит застройщику значительно сэкономить на налоговых платежах. Если договором предусмотрены поэтапные выплаты, целесообразно последний платеж назвать в тексте договора оплатой работ застройщика. Скорее всего, этот момент будет оспариваться налоговыми органами. Как правило, они настаивают на том, что расходы, понесенные подрядчиком и возмещаемые заказчиком, увеличивают размер вознаграждения подрядчика (письмо Минфина РФ от 19 сентября 2003 г. № 04-03-11/75). Поэтому такой вариант является рискованным. Для подготовки были использованы материалы с сайта.
Глава II. Существенные условия и порядок заключения договора участия в долевом строительстве жилья
§ 1. Предмет договора
Договорные условия принято объединять в три группы: существенные, обычные и случайные. Существенными, по общему признанию, являются условия, которые названы в законе, а также необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и, тем самым, способным породить права и обязанности у его сторон, или признаются все условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным (п.1 ст.432 ГК РФ).
Существенными условиями договора закон признает:
1) условия о предмете договора;
2) условия, прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные;
3) условия, необходимые для договоров данного вида;
4) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." определяет предмет договора участия в долевом строительстве - это результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости. Однако ст.5 Закона, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, думается, что не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика.
Принципиальная схема организации строительства, пишет В.П. Гринев, предполагает последовательное прохождение трех этапов:
1) изыскательные работы;
2) проектные работы;
3) собственно строительство. В ходе первого этапа проводится сбор информации об условиях будущего строительства и будущей деятельности намеченного к постройке объекта, а также инженерные изыскания, т.е. изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования и архитектурно-строительного проектирования.
Этот этап завершается передачей застройщику результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерно-изыскательских и других работ, соответствующих материалов в виде технических обмеров, заключений и др.
В ходе второго этапа составляются проекты и сметы к нему, а завершается он обычно экспертизой проекта.
Третий этап представляет собой возведение объекта в соответствии с проектом и сметой.
В этой связи законодатель возложил на того, кто выступает в роли застройщика, ответственность за последствия ненадлежащего составления технической документации и выполнения работ с недостатками, включая обнаруженные в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации созданного на основе проектно-технической документации объекта. См: Гринев В.П. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы. М., «Гросс Медиа». 2005 С. 10-11
А.В. Афонина пишет, что в процессе создания объекта недвижимости на застройщика возложен ряд обязательных для исполнения функций:
1) предпроектная подготовка и планирование строительства;
2) выбор земельных участков, их оформление под проектирование и строительство, получение разрешения на производство строительно-монтажных работ;
3) обеспечение проектной документацией: заключение с проектными организациями, имеющими соответствующие лицензии, договоров на разработку проектной документации; организация рассмотрения и согласования архитектурно-градостроительных решений проектируемых объектов в органах управлении архитектуры; обеспечение проведения экспертизы проектной документации;
4) организация строительства: осуществление выбора генерального подрядчика (подрядчика) по строительству; заключение с ним соответствующего договopа; принятие решения о необходимости осуществления авторского надзора проектной организации за строительством объектов;
5) финансирование строительства: осуществление приемки и оплаты работ на основании подписанных сторонами документов об объеме и стоимости выполненных работ; ведение бухгалтерского учета, составление и представление в установленном порядке необходимой отчетности;
6) материально-техническое обеспечение: обеспечение строительства объектов специальным технологическим и другим оборудованием и материалами (если эта поставка в соответствии с договором с подрядчиком возложена на застройщика); осуществление приемки, учета и надлежащего хранения находящегося на складе оборудования, изделий и материалов, а также передачи их для производства работ;
7) надзор за строительством: согласование с соответствующими организациями вопросов, связанных с установкой, апробацией и регистрацией производственно - технологического оборудования, технологических кранов, подъемных механизмов, иного оборудования;
8) приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Кроме функций, подлежащих обязательному выполнению застройщиком, он имеет следующие права:
1) самостоятельно принимать решения по хозяйственной деятельности, заключать договоры на разработку проектной документации, подряда, других контрактов; привлекать необходимых специалистов для разработки проектной документации, строительства;
2) использовать проектную документацию по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством, если иное не предусмотрено в договоре на разработку проектной документации и договоре с инвестором, а также иные, предусмотренные законодательством РФ права;
3) осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно - хозяйственную деятельность подрядчика.
Осуществление строительных работ застройщиком может производиться своими силами и (или) с привлечением других лиц, то есть путем заключения договоров строительного подряда между заказчиками-застройщиками и подрядными строительно-монтажными организациями. При этом правоотношения сторон регулируются гражданским законодательством РФ. При осуществлении своей деятельности каждый хозяйственный субъект является самостоятельным в пределах своей компетенции. См: Афонина А.В. Кадры работников строительных организаций. М., Альфа-Пресс, 2005. С. 2
Второй составляющей предмета договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома является объект долевого строительства, то есть конкретное жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Жилым помещением в силу п.2 ст.15 Жилищного Кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ). К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Квартирой является структурно обособленное помещение в Многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. Ф3 от 23.07.2008)//СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14; С3 РФ. 2006. №1. Ст. 10; СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498; СЗ РФ 2007. № 1(часть 1). Ст. 13.
Жилищный кодекс РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". Однако оно закрепляется в подзаконном нормативном акте. Многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. См: Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47//СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
Необходимо выяснить, что представляет собой "общее имущество в многоквартирном доме" и каков его правовой режим. Примерный перечень объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома, и критерии отнесения к такому имуществу содержатся в п.1 ст.36 Жилищного Кодекса РФ. К общему имуществу многоквартирного дома относятся принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Ю.П. Свит пишет, что из данного определения можно вывести следующие признаки общего имущества многоквартирного дома:
1) не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения;
2) предназначено для обслуживания более одного помещения дома;
3) назначение для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома;
4) расположение в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный дом. Наличие этих признаков должно быть в совокупности. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома. См: Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома//Жилищное право. 2006. №6. С. 17
Ю.П. Свит отмечает, что техническая зависимость отдельных помещений от элементов дома в целом объясняет и особенности режима общего имущества многоквартирного дома и невозможность отчуждения этого имущества без отчуждения соответствующих помещений.
Исходя из этих особенностей законодатель установил, что общее имущество многоквартирного дома - единый объект, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Поскольку в отношении общего имущества многоквартирного дома возникает общая долевая собственность, собственники отдельных помещений наделены не правом на часть общего имущества, а правом на соответствующую размеру занимаемого помещения долю в праве собственности (п.2, ст.244 ГК РФ).
Важно отметить, что, хотя общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности, сособственники практически лишены своих обычных правомочий. Сособственники не вправе осуществить раздел этого имущества, хотя п.1 ст.252 ГК РФ в императивной норме закрепляет такую возможность. Указ. соч. С. 19
§ 2. Иные существенные условия договора
К иным существенным условиям договора участия в долевом строительстве ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." относит цену договора, сроки и порядок ее уплаты; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийный срок на объект долевого строительства (п.4 ст.4).
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п.1 ст.5). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, закон устанавливает, что в качестве платежного средства могут выступать только денежные средства. Возникает вопрос о допустимости использования в качестве платежного средства по договору иных средств оплаты (например, векселей, иных ценных бумаг, услуг, имущества и т.п.). Представляется, что буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод о недопустимости использования неденежных средств для оплаты строительства и услуг застройщика по договору долевого строительства. В то же время допустимо определение цены как в рублях, так и в иностранной валюте, однако при условии, что оплата производится в рублях по установленному сторонами курсу. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный)//ЗАО Юстициформ. 2005
Цена договора участия в долевом строительстве является твердой. Это означает, что она может быть изменена только соглашением сторон. Указанное правило оказывается весьма важным. Как отмечает О.Ю. Скворцов, практика свидетельствует, что нередки ситуации, когда общая площадь передаваемого объекта превышает предусмотренную договором. До принятия ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." застройщик предусматривал в договоре собственное право увеличить цену передаваемой квартиры соответственно ее примеру. Теперь, как это следует из буквального толкования ст.5 Закона, цена передаваемого жилья является фиксированной и не подлежит увеличению даже в том случае, если размер построенной квартиры превышает тот размер жилой площади, который оговаривался сторонами при заключении договора участия в долевом строительстве. В то же время перед застройщиком встает весьма трудная задача определить точную цену, которая должна быть закреплена в Договоре. Нередко на застройщика возлагаются обязанности, непосредственно не связанные со строительством (благоустройство прилегающих территорий, передача части построенного жилого фонда муниципальным властям и т.п.). С учетом того обстоятельства, что застройщик обязан целевым образом направлять денежные средства исключительно на строительство, достаточно затруднительно реализовывать и эти обязанности застройщика при строительстве и выполнении всего комплекса мероприятий, сопутствующих строительству. Принимая во внимание то, что слагаемые цены по договору (а таковых слагаемых всего два - сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика) сводятся к затратам и вознаграждению, представляется невозможным, чтобы застройщик выполнял и традиционно возлагаемые на него обязанности по смежным со строительством вопросам. В противном случае застройщик не сможет руководствоваться принципом целевого использования средств либо будет вынужден исполнять возложенные на него "попутные обязанности" за счет денежных средств, направляемых на оплату его услуг. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М, Волтерс Клувер. 2006. С. 333
Строительство - это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены - самый трудный среди условий договора. С одной стороны, пишет М.А. Бобровникова, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А услугодатель, как известно, не всегда может гарантировать положительный результат своей деятельности, не может предусмотреть все нюансы предстоящей работы, поэтому и стоимость услуг достаточно неустойчива. В связи с этим, думается, необходимо более детально разработать вопрос об изменении цены. Таким образом, ценообразование отдается полностью в руки сторон исследуемого договора, что неизбежно приводит к новым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет стабильность законодательства в сфере строительства, а также повышение профессионализма чиновников в соответствующих органах. Ведь на практике за время возведения объекта законодательная база может измениться несколько раз, а ошибки и неграмотность чиновников могут привести либо к неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительства. См: Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве//Журнал российского права.2006.№ 1. С.81
В том случае, если в договоре отсутствует условие о цене, договор долевого участия считается незаключенным. Таким образом, в случае, если стороны не укажут условия о цене, то не подлежат применению правила, предусмотренные в п.3 ст.424 ГК РФ, которые предусматривают определение, цены путем обращения к ценам за аналогичный товар, при сравнимых обстоятельствах обычно взимаемых с покупателя.
Срок в договоре участия в долевом строительстве также имеет существенное значение, так как инвестор заинтересован в выполнении обязательства застройщика не вообще, а к определенному сроку.
В ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." (как и в действующем законодательстве вообще) нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков с учетом вышеупомянутых причин возникают те же проблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.
В случае, если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и предложить инвестору внести изменения в договор в порядке, предусмотренном ГК РФ (п.3 ст.6 Закона). Стоило бы уточнить, сколько раз застройщику можно пользоваться этой возможностью, так как на практике иногда процесс приемки в эксплуатацию строительного объекта государственной приемочной комиссией длится годами.
Определяя срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в качестве существенного условия договора, законодатель тем самым в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Данное правило целиком и полностью основано на норме ст.740 ГК РФ, установившей такую важную особенность договора строительного подряда, как обязательное указание срока выполнения работ.
До вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве... ", отмечают В.А. Зюзин, А.Н. Королев, застройщики с учетом возможности увеличения сроков строительства не прописывали в договоре сроки передачи дольщику объекта строительства, а последние не имели возможности апеллировать к определенным срокам. Несмотря на необходимость данной нормы, ее жизнеспособность на практике вызывает ряд сомнений. После вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." застройщики не смогут больше предлагать к подписанию договоры без указания срока передачи квартиры, однако будут для минимизации своих рисков устанавливать в договоре срок передачи участнику долевого строительства объекта строительства со значительным запасом. Зюзин В. А., Королев A.H. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный)»//ЗАО Юстициформ. 2005 (СПС: Консультант Плюс)
Учитывая, что объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства (п.1 ст.6 Закона).
Необходимость установления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременно всем участникам практически неисполнима. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч.1 ст.8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщик имеет возможность формально подписать передаточные документы со всеми участниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектов долевого строительства.
В практике строительства часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае ч.3 ст.6 Закона установлена определенная процедура действий, которые должен предпринять застройщик.
Во-первых, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора. При этом в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение.
Во-вторых, стороны должны внести изменения в договор участия в долевом строительстве относительно сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Если участник долевого строительства откажется изменить срок передачи ему застройщиком объекта долевого строительства в установленный застройщиком срок, а при его отсутствии - в 30-дневный срок - либо застройщик не получит ответа на свое предложение, то на основании п.2 ст.452 ГК РФ застройщик вправе предъявить в суд иск к участнику долевого строительства об изменении договора.
Еще одним существенным условием договора участия в долевом строительстве закон называет гарантийный срок на объект долевого строительства. ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." определяет начало исчисления гарантийного срока для объекта долевого строительства, его минимальную продолжительность. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет (п.5 ст.7 Закона). Это означает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст.7 Закона, в течение определенного времени (гарантийного срока). В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.
§ 3. Заключение и оформление договора участия в долевом строительстве жилья
Процедуре заключения договора участия в долевом строительстве жилья между застройщиком и участником долевого строительства в соответствии с требованиями ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." предшествует выполнение застройщиком следующих действий.
Во-первых, в законе предусмотрено право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.
Предварительным условием для получения разрешения на строительство является опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации. Законодатель стремится обеспечить прозрачность строительного бизнеса, обязав застройщика с помощью проектной декларации предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу информацию о застройщике. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. В ст.20 и 21 Закона "Об участии в долевом строительстве..." конкретизированы сведения, которые должны включаться в каждую их них. Например, информация о застройщике должна содержать информацию: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика; о государственной регистрации застройщика; об учредителях застройщика; о виде лицензируемой деятельности и т.д. Информация о проекте строительства должна включать в себя следующие сведения: о цели проекта строительства; об этапах и сроках его реализации; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок; о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и др.
Необходимо отметить, что в соответствии с ранее действующей редакцией ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." от 30.12.2004 г., проектная декларация должна была публиковаться застройщиком в средствах массовой информации, в том числе сети Интернет, не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В новой редакции закона это требование сохранилось, однако, в соответствии с последними изменениями, внесенными в закон, застройщик не обязан этого делать, если он не размещал рекламу для привлечения средств граждан в строительство. В таком случае застройщик обязан лишь предоставить проектную декларацию любым заинтересованным лицам по их просьбе. Таким образом, перед заключением договора участия в долевом строительстве потенциальный участник долевого строительства вправе потребовать у застройщика представить ему для ознакомления проектную декларацию.
Застройщик должен обладать земельным участком, который ему принадлежал бы либо на праве собственности, или на основании договора аренды (п.1 ст.3). Таким образом, у застройщика возникает обязанность по государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо договора аренды земельного участка.
После ознакомления с документами потенциальный участник долевого строительства самостоятельно оценивает все возможные риски и принимает решение о заключении договора с конкретным застройщиком.
Дня заключения гражданско-правовых договоров, в том числе и договора участия в долевом строительстве, главой 28 Гражданского кодекса РФ (ст. ст.432-439 ГК РФ) установлена определенная процедура.
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Так, ООО "Карамос" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Профэксклюзив" о расторжении договора о долевом участии в строительстве 9-этажного 72-квартирного жилого дома, так как ответчик не приступил к исполнению обязательств по договору, поскольку не были согласованы дополнительные соглашения по существенным условиям договора, а затем в силу финансовых трудностей вообще прекратил свою деятельность. Кроме того, им в отношении того же предмета заключен инвестиционный контракт с иными лицами, строительство дома завершается; ответчик в одностороннем порядке отказался от процедуры достижения соглашения по существенным условиям, от намерения вступить в фактические отношения по подписанному договору, от переговоров по своевременному внесению изменений в договор или его прекращению. Истец лишился того, на что рассчитывал при заключении договора - на получение прибыли. Действия ответчика задержали сроки сдачи дома в эксплуатацию и повлекли убытки. Наличие формально подписанного договора создает угрозу нарушения прав истца. Ответчик иск не признал, указав, что приступил к исполнению обязанностей по договору, сторонами был подписан ряд соглашений, истец не доказал нанесение существенного ущерба, являющегося основанием расторжения договора.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2006 г. в удовлетворении иска отказано. Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 05.12.2006 г. данное решение было оставлено без изменения. Как позднее было выяснено, имелось решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.11.2005 г., согласно которому признан незаключенным договор о долевом участии в строительстве объекта недвижимости от 11.12.2001г. между ООО "Карамос" и ООО "Профэксклюзив". Нет оснований для удовлетворения иска о расторжении договора, так как отсутствует предмет спора. См: Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 05.12.2006 г. Дело № 09АП-16175/2006-ГКУ/ Не опубликовано (СПС: Консультант Плюс)
В.П. Гринев отмечает, что помимо существенных условий договор участия в долевом строительстве жилья может содержать иные условия, не являющиеся обязательными. Эти условия могут быть внесены в договор по взаимному соглашению сторон. Наряду с такими условиями, как передача прав требований по договору, уступка прав требований по договору, односторонний отказ от исполнения договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, к иным условиям договора также можно отнести: порядок сдачи и приемки работ, обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Вместе с тем, при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут обсудить возможность использования некоторых норм из параграфа, посвященного строительному подряду. Однако следует иметь в виду, что данные нормы могут использоваться при условии, если они превратятся в пункты договора. А для этого в него необходимо либо включить отсылку к данным статьям, либо воспроизвести в нем их текст. В договоре также предусматривается порядок разрешения споров, возникающих между сторонами в период действия договора. Одним из вариантов является урегулирование споров путем переговоров. Следует также предусмотреть претензионный порядок разрешения споров, что может позволить сторонам лучше понять и оценить суть и обоснованность заявленных претензий, а также избежать уплаты судебных расходов для обращения в арбитражный суд. Гринев В.П. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы. М., «Гросс Медиа» 2005 С. 21-22
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве... ").
ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." не предписывает в качестве обязательного правила, чтобы договор заключался в виде единого документа, подписываемого обеими сторонами. Таким образом, договор участия в долевом строительстве может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Не исключено заключение подобного рода договоров в электронно-цифровой форме с использованием электронной цифровой подписи. Федеральный закон Об электронной цифровой подписи от 10.01.2002г. № 1-ФЗ//СЗ РФ. 2002. №2.Ст.127.
Кроме того, в силу п.3 ст.434 ГК РФ, письменная форма договора будет рассматриваться в качестве соблюденной и в том случае, если оферта (в письменной форме) принята (акцептирована) ее адресатом совершением тех действий, путем которых выполняются условия, указанные в оферте договора.
Несмотря на это, на практике договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации, всегда заключаются посредством составления единого письменного документа, потому что к таким договорам предъявляются определенные требования органов, осуществляющих государственную регистрацию.
Что касается места заключения договора участия в долевом строительстве, то, если в договоре не указано место его заключения, он признается заключенным в месте нахождения юридического лица, предложившего заключить такой договор (направившего оферту) (ст.444 ГК РФ).
Лица, подписывающие договор участия в долевом строительстве жилья, должны обладать необходимыми для этого полномочиями. Для физических лиц - это наличие дееспособности, то есть достижение 18-летнего возраста. От имени юридических лиц договор вправе подписывать их органы или представители. Порядок избрания или назначения органов юридического лица определяется законом и учредительными документами (устав, учредительный договор, доверенность и т.д.). Органы юридического лица действуют от его имени без доверенности, представители юридического лица действуют на основании доверенности, подтверждающей полномочия представителя юридического лица и пределы его компетенции. Доверенность выдается за подписью руководителя юридического лица и заверяется печатью этой организации.
Момент заключения договора определяется по правилам п.3 ст.433 ГК РФ - договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст.25.1 ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве наряду с общим пакетом документов, необходимых для государственной регистрации сделок, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2008 г.)// С3 РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; С3 РФ. 2006. № 17 (часть 1). Ст. 1782.
Кроме того, на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Необходимость государственной регистрации говорит о принципиальном отличии данного договора от договоров, предусмотренных ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 г., которые заключались в простой письменной форме. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2008 г.)//СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096; СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 636. Таким образом, еще не построенная конкретная квартира закрепляется за будущим собственником и ее перепродажа (как это происходило на практике ранее) становится невозможной. Тем самым, государственная регистрация договора защитит интересы дольщиков от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства. Необходимо иметь в виду, что требование о государственной регистрации распространяется только на договоры, заключенные после 01 апреля 2005 г.
Государственной регистрации также подлежат все соглашения об изменении или дополнении договора участия в долевом строительстве. Хотя это прямо не предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве, однако вытекает из смысла законодательства (ст.452 ГК РФ). В Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества зафиксировано, что в связи с заключением и исполнением данного договора может производиться несколько регистрационных действий: регистрация договора участия в долевом строительстве (его изменений и расторжения); регистрация обременения, т.е. ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; регистрация уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве; регистрация права застройщика на незавершенный строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества) и, наконец, регистрация права собственности на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. См: Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 г. № 82// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. № 27. С. 92-101 Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве производится также в соответствии с Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. См: Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 (в ред. от 22.11.2006 г.)//СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; СЗ РФ. 2006. № 48. Ст. 5038.
Согласно ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Это означает, что договор не влечет правовых последствий, на которые он был рассчитан, уже в силу самого факта заключения договора, поэтому признание судом такого договора недействительным не требуется.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст.165 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
В литературе высказывается точка зрения о возможности применения конструкции предварительного договора в отношениях, возникающих из долевого участия строительстве.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ст.429 ГК РФ).
Однако при применении конструкции предварительного договора часто возникают ошибки и недочеты, связанные с неправильным применением норм гражданского и градостроительного законодательства, что обусловливает риски для одной или обеих сторон, наиболее существенный из которых - невозможность для одной из сторон понудить другую заключить основной договор. Согласно п.4 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен определять срок заключения основного договора. При совершении сделок, связанных со строящимися объектами недвижимости, определить срок заключения основного договора сложно.
Т. Оксюк отмечает, что если стороны планируют заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что застройщик, осуществляющий строительство здания на принадлежащем ему земельном участке и принимающий на себя по предварительному договору обязательство заключить с контрагентом в будущем соответствующую сделку (основной договор) в отношении определенных помещений, расположенных в таком здании), вправе заключить основной договор только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды такого земельного участка. Однако определить точную дату выполнения всех данных условий представляется весьма трудным. Ссылаясь на то, что установить точную дату выполнения застройщиком всех условий, необходимых для заключения основного договора, невозможно, стороны предварительного договора часто определяют срок заключения основного договора следующим образом: в предварительный договор включается норма, привязывающая момент заключения основного договора исключительно к выполнению застройщиком условий заключения основного договора. Такое "определение" срока заключения основного договора не соответствует ГК РФ и влечет риски, как для застройщиков, так и для их контрагентов по предварительным договорам. См: Оксюк Т. Арендатор и покупатель в интересе. Конструкция предварительного договора на стадии строительства объектов недвижимости//Бизнес-адвокат. 2006. №№ 22,23. С. 6. С. 4
Согласно ст. 190 ГК РФ срок может быть определен четкой календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Иные варианты определения срока невозможны. При использовании указанных выше формулировок момент заключения основного договора привязывается к дате выполнения застройщиком всех требований ст.3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве... ", к указаниям на события, наступление которых возможно, но отнюдь не неизбежно (например, если застройщик не получит разрешение на строительство, то не сможет заключать договоры на участие в долевом строительстве и т.д.).
Таким образом, срок заключения основного договора не определен событием, которое должно неизбежно наступить (что не соответствует ни одному из иных способов определения срока, предусмотренных ст. 190 ГК РФ), и потому должен считаться несогласованным. В результате применяется правило п.4 ст.429 ГК РФ о том, что срок заключения основного договора равен 1 году с момента заключения предварительного договора. Неправильное определение срока приводит к тому, что по истечении 1 года с момента заключения предварительного договора он утрачивает силу. Данное последствие невыгодно для сторон предварительного договора: застройщику может оказаться мало годичного срока для выполнения всех условий заключения основного договора; контрагент застройщика по предварительному договору может столкнуться с ситуацией, когда по истечении года застройщик, не выполнив необходимые для заключения основного договора условия, уведомит его о прекращении предварительного договора и заключит новый предварительный договор с иным участником долевого строительства, предложившим более выгодные для застройщика условия.
Т. Оксюк для устранения указанного риска предлагает возможным определять срок заключения основного договора участия в долевом строительстве следующим образом:
а) установить в предварительном договоре четкую дату заключения основного договора, которая рассчитывается с учетом времени, максимально необходимого застройщику по договору долевого участия в строительстве для выполнения всех условий ст.3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве... ";
б) одновременно предусмотреть, что обязательными условиями заключения основного договора является выполнение застройщиком по договору участия в долевом строительстве требований ст.3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..."
Таким образом, условие предварительного договора о сроке заключения основного договора участия в долевом строительстве, соответствующее требованиям ГК РФ, может быть сформулировано следующим образом: "Основной договор заключается после выполнения застройщиком по договору долевого участия в строительстве следующих условий (указать условия), но в любом случае не позднее (указать дату)".
В этом случае стороны будут четко знать календарную дату, до которой застройщик должен выполнить все условия заключения основного договора. Данная норма выгодна участнику долевого строительства, поскольку стимулирует исполнение застройщиком обязательств в установленный срок. Она защищает и интересы застройщика, поскольку он знает, что до указанной даты участник долевого строительства связан обязательством о заключении основного договора.
Подобные документы
Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Условия договора и проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Обеспечение исполнения обязательств сторон.
дипломная работа [92,9 K], добавлен 26.12.2010- Общественные отношения, возникающие в результате заключения договора участия в долевом строительстве
Сущность договора участия в долевом строительстве, его юридическая квалификация. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров. Защита сторон договора. Описание рисков, связанных с участием в долевом строительстве.
дипломная работа [71,8 K], добавлен 19.05.2017 Понятие договора участия в долевом строительстве, юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве, соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве, договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда.
дипломная работа [653,4 K], добавлен 16.07.2008Суть и форма договора участия в долевом строительстве. Развитие правового регулирования отношений, связанных с договором. Права, обязанности и ответственность застройщика и дольщика. Законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства.
дипломная работа [74,3 K], добавлен 26.06.2012Исторические аспекты развития института долевого участия в строительстве. Особенности договора участия в долевом строительстве, в том числе существенных условий, формы договора, порядка заключения и оснований для расторжения двустороннего соглашения.
дипломная работа [72,8 K], добавлен 03.01.2011- Проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений
Понятие договора участия в долевом строительстве жилых помещений. Соотношение договора с другими (смежными) гражданско-правовыми договорами и существенные условия договора участия в долевом строительстве жилых помещений и порядок его заключения.
дипломная работа [79,5 K], добавлен 25.05.2014 Общая характеристика договора участия в долевом строительстве, особенности правового регулирования отношений, связанных с данным процессом. Права и обязанности сторон договора, порядок его составления и предъявляемые требования, ответственность.
дипломная работа [61,0 K], добавлен 01.06.2015Понятие, отличительные признаки, специфика, существенные условия, нормативное регулирование договора участия в долевом строительстве. Права, обязанности, ответственность застройщика и участника по договору при строительстве многоквартирных домов.
курсовая работа [40,0 K], добавлен 29.05.2015Понятие, правовая природа, форма и участники договора долевого участия в строительстве жилья; права, обязанности и ответственность сторон. Содержание, субъекты и существенные условия инвестиционного договора по поводу объектов капитального строительства.
дипломная работа [90,2 K], добавлен 07.10.2014Строительство как наиболее дорогой вид хозяйственной деятельности. Особенности и условия составления договора долевого участия в строительстве. Рассмотрение объектов долевого строительства. Анализ признаков договора участия в долевом строительстве.
дипломная работа [195,2 K], добавлен 27.08.2012
