Понятие и виды сделок с недвижимостью

В отношении нотариального удостоверения указывается, что оно означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ в редакции Проекта). Станет ли возможным привлекать нотариусов к ответственности за удостоверение сделок, впоследствии признанных недействительными, в Проекте не устанавливается.

Впервые в гражданском законодательстве будет установлено специальное регулирование юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ в редакции Проекта). Положения об этом касаются момента доставки (юридического получения) сообщений, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица. Такие сообщения считаются полученными с момента их доставки адресату или его представителю. Если же сообщение было направлено, но не было получено по причинам, зависящим от получателя, то такое сообщение считается доставленным. Однако в рассматриваемой норме не указывается, в какой момент сообщение считается полученным.

В Проекте ГК РФ предлагается существенным образом изменить правовое регулирование признания сделок недействительными и последствий такого признания Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 г. // СПС Консультант Плюс, 2013.

В частности, устанавливается запрет требовать признания оспоримой сделки недействительной теми лицами, которые ранее ее одобрили или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить (п. п. 2 и 5 ст. 166 ГК РФ в редакции Проекта). Это правило, также известное как «правило эстоппель», направлено на защиту добросовестной стороны по оспоримой сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку. Существенные изменения предполагаются в правовом регулировании ничтожных сделок. В настоящее время требовать признания ничтожных сделок в судебном порядке могло любое лицо. В соответствии с Проектом требовать признания сделок ничтожными могут лишь стороны этой сделки. Иные лица вправе обращаться с подобными заявлениями в суд лишь в определенных законом случаях (п. 3 ст. 166 ГК РФ в редакции Проекта). В частности, такие лица могут обратиться в суд, если они имеют законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Указанные изменения также направлены на пресечение недобросовестного поведения лиц, обращающихся с требованиями о признании ничтожными сделок, которые никак не затрагивают их законных интересов. В Проекте ГК РФ предлагается сохранить презумпцию ничтожности сделки, если законом или иным правовым актом, требования которого нарушены, установлено, что она является недействительной (ст. 168 ГК РФ в редакции Проекта). Однако недействительная сделка оспорима в случаях, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью соответствующей сделки.

В отношении сделок, противных основам правопорядка и нравственности, устанавливаются несколько иные последствия признания их таковыми (ст. 169 ГК РФ в редакции Проекта). В случаях, предусмотренных законом, все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, может быть взыскано в доход государства, или могут быть применены иные положения о последствиях, установленные законом. Данная новелла призвана расширить применение этой нормы на практике, так как чрезмерно суровая санкция в отношении сторон такой сделки препятствовала судам применять ее достаточно часто.

В Проекте ГК РФ отдельно регламентируются случаи признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия или одобрения (ст. 173.1 ГК РФ в редакции Проекта). Такие сделки будут признаваться оспоримыми, если из закона не следует, что их необходимо считать ничтожными. Специально оговаривается следующий момент. Информированность контрагента по данной сделке о том, что необходимое согласие на ее совершение не было получено, не свидетельствует о невозможности признать такую сделку недействительной. Однако иное регулирование может предусматриваться законом, устанавливающим другие последствия отсутствия согласия на совершение сделки.

Проектом перерабатываются нормы о признании недействительными сделок, совершенных в нарушение полномочий или интересов представляемого (ст. 174 ГК РФ). Такие сделки, совершенные представителем, действующим без доверенности от имени юридического лица, интересы которого он представляет, согласно ст. 174 ГК РФ в редакции Проекта могут быть признаны недействительными по заявлению представляемого, если представитель действовал в ущерб его интересам и контрагенту по сделке это было известно или должно было быть известно. Специальная норма касается сделок по распоряжению имуществом, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ в редакции Проекта). В Проекте ГК РФ указывается, что сделка, совершенная в обход ареста или с нарушением иного запрета на распоряжение, наложенного на имущество, является ничтожной. При применении положений о последствиях недействительности такой сделки должны быть обеспечены права лица, в интересах которого наложен арест или иной запрет.

В Проекте ГК РФ указывается, что сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, не может быть признана недействительной, если контрагент согласился на ее совершение на условиях, из представления о которых исходила заблуждающаяся сторона.

Предполагается значительно изменить регулирование возмещения ущерба в случаях признания сделки недействительной как совершенной под влиянием существенного заблуждения. Действующим ГК РФ предусмотрено, что сторона, не заблуждавшаяся относительно условий сделки, может потребовать возмещения реального ущерба от своего контрагента, если заблуждение произошло по вине данного контрагента. В Проекте же предусматривается, что реальный ущерб при признании сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ должен возмещаться также и в случае возникновения заблуждения в результате обстоятельств, не зависящих от воли сторон. Ущерб не может возмещаться, если сторона, не заблуждающаяся в условиях или существе сделки, знала или должна была знать о наличии заблуждений у другой стороны или заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые она отвечала.

В регулирование недействительности сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения неблагоприятных обстоятельств, Проектом ГК РФ также предлагается внести изменения. К примеру, в ст. 179 ГК РФ в редакции Проекта устанавливается, что недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием угрозы осуществить право, если это право не связано с данной сделкой. Также дается определение обмана для целей признания сделки недействительной по указанному основанию. Обманом в соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ в редакции Проекта считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Подробно описывается квалификация договора, заключенного на крайне невыгодных условиях при стечении тяжелых обстоятельств (кабальная сделка). В Проекте ГК РФ разъясняется, что крайне невыгодные сделки могут быть заключены вследствие неопытности в делах, легкомыслия или слабоволия.

Значительно снижается мера ответственности виновной стороны по случаям, указанным в ст. 179 ГК РФ. В Проекте ГК РФ устанавливается, что, если сделка признана недействительной по одному из таких оснований, должны применяться положения о последствиях недействительности сделки, предусмотренные в ст. 167 ГК РФ. Кроме того, причиненные потерпевшему убытки должны быть возмещены ему другой стороной. В то время как действующая редакция ГК предусматривает также, что в случае признания сделки недействительной по одному из указанных оснований, имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации.

С. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, заключенного 18 апреля 2011 г. между Т., К. (продавцы) и М. (покупатель).

В обоснование требований истец указала, что договор между сторонами заключен с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности, поскольку направлен на то, чтобы избежать исполнения решения суда о взыскании с ответчика Т. в пользу истца денежных сумм, заключенный договор препятствует судебным приставам-исполнителям исполнить судебное решение, постановлением судебного пристава-исполнителя от 11 мая 2011 г. Т. было запрещено совершать регистрационные действия с недвижимым имуществом, проданное жилое помещение находиться под арестом с 28 июня 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе С. на решение Звениговского районного суда, которым в удовлетворении исковых требований С. к Т., З., К., М. о признании сделки недействительной отказано Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл рассмотрела 02 марта 2012 г. в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе С. на решение Звениговского районного суда, которым в удовлетворении исковых требований С. к Т., З., К., М. о признании сделки недействительной отказано / Официальный сайт Верховного Суда Республики Марий Эл // vs.mari.sudrf.ru.

Предлагается дополнить норму о сроке исковой давности для признания сделки ничтожной. В п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции Проекта ГК РФ указывается, что установленный срок исковой давности по заявлению третьего лица отсчитывается с момента, с которого это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения такой сделки. В Проекте ГК РФ устанавливается, что для лица, не являющегося стороной сделки, срок исковой давности во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Заключение

Настоящее исследование позволяет в систематизированном виде сформулировать основные теоретические выводы и практические предложения.

1. Поскольку реальная передача недвижимого имущества как способ перехода права собственности на него невозможна ввиду неразрывной связи недвижимого имущества с землей (его физической неперемещаемостью), переход права собственности на недвижимость оформляется путем совершения предусмотренных законом публично-правовых действий (государственной регистрации), которые являются основой усложненного частноправового и публично-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество и в идеале должны быть юридической абсолютной гарантией незыблемости прав собственника.

2. В сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (баланса публично-правовых и частноправовых целей государственной регистрации) следует различать цели преследуемые государством, и цели, преследуемые частным собственником (физическим или юридическим лицом). К целям государства в этой области относятся:

- развитие рынка недвижимости в России и создание эффективных механизмов государственного управления этим рынком, установление стабильности оборота недвижимости в России;

- придание предельной открытости (прозрачности) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- внесение единообразия в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории России;

- разработка и обеспечение должной реализации государственных гарантий зарегистрированных прав, а также полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

- привлечение дополнительных инвестиций в российскую экономику;

- упорядочение сбора налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателями.

К целям частного собственника в этой области относятся:

- официальное закрепление и признание перед третьими лицами права собственности конкретного субъекта на конкретное недвижимое имущество (внесение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

- право и реальная возможность воспользоваться правовыми средствами защиты, гарантированными государством, при необходимости защиты своего права собственности от незаконных посягательств на него третьих лиц.

3. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет следующие основные функции: регулятивную, охранительную, культурно-историческую, воспитательную, информационную, функцию социального контроля. Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества. Цели государственной регистрации следует закрепить в законе. Предлагается дополнить п. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» третьим абзацем следующего содержания: «Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества».

4. Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы имеют двойственную (частно-государственную) правовую природу, являясь, с одной стороны, уполномоченным государством исполнительным органом, осуществляющим по единым правилам на всей территории России процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой стороны, юридическим лицом, которое действует в гражданско-правовом поле, являясь субъектом - участником гражданско-правовых отношений, возникающих при государственной регистрации прав, наряду с иными участниками (гражданами России, иностранцами и лицами без гражданства, российскими и иностранными юридическими лицами, международными организациями, иностранными государствами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями).

5. Поскольку деятельность Федеральной регистрационной службы как юридического лица регулируется только нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, не учитывающими специфику статуса этого государственного органа как публично-правового образования, необходимо:

- разработать и принять федеральный закон «О правовом статусе федеральных органов исполнительной власти как юридических лиц», который будет устанавливать организационно-правовую форму, порядок учреждения, реорганизации и ликвидации таких юридических лиц;

- дополнить пункт 2 Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерацию от 3 декабря 2004 г. № 183, нормой следующего содержания: «Правовое положение Управления определяется Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О правовом статусе федеральных органов исполнительной власти как юридических лиц».

Полученные в ходе исследования выводы: во-первых, развивают и дополняют понятийный материал, на котором строится изучение дисциплины «Гражданское право Российской Федерации» и спецкурсов «Право собственности» и «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; во-вторых, освещают и позволяют переосмыслить важные аспекты гражданско-правового регулирования совершения сделок с недвижимостью в России; в-третьих, выявляют проблемы совершения сделок с недвижимостью на основании разработанной Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.

Список использованных источников и литературы

1. Законодательные и иные нормативные акты

1.1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ) // СПС Консультант Плюс, 2013

1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01 марта 2013 г.) // Российская газета. 1994. 8 декабря.

1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 05 июня 2012 г.) // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.

1.4. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (ред. от 4 марта 2013 г.) // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.

1.5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 30 декабря 2012 г.) // СПС Консультант Плюс, 2013

1.6. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 8 мая 2010 г.) // СПС Консультант Плюс, 2013

1.7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30 декабря 2012 г.) // Российская газета. 1997. 30 июля.

1.8. Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СПС Консультант плюс, 2013

1.9. Указ Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс, 2013;

1.10. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 г. // СПС Консультант Плюс, 2013

1.11. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс, 2013

2. Специальная литература

2.1. Брагинский М.И. Участие советского государства в гражданских правоотношениях. М.: Юрид. лит., 1981. 758 с.

2.2. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Правовые риски при совершении сделок с недвижимостью // Жилищное право. 2010. № 3. 286 с.

2.3. Данилов И.А. Понятие сделки и ее элементы // Арбитражный и гражданский процесс. 2010. № 6. 326 с.

2.4. Данилов И.А. Соответствие воли и волеизъявления в качестве условия действительности сделки // Правовые вопросы недвижимости. 2009. № 2. 311 с.

2.5. Дикусар В.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право. 2009. № 1. 272 с.

2.6. Иванов П.И. Психология. М.: Наука, 1959. 686 с.

2.7. Киндеева Е. Права на недвижимости: в регистрации отказать // Бизнес-адвокат. 2001. № 17. 341 с.

2.8. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2007. 648 с.

2.9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. Институт государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2008. 865 с.

2.10. Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный) (2-е издание, пересмотренное) // Под ред. В.Д. Зорькина. М., Норма, Инфра-М, 2011. 758 с.

2.11. Комментарий к проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации / Правовые новости. Специальный выпуск // СПС Консультант Плюс, 2013

2.12. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 1 (по изданию 1902 г.). М., 2007. 649 с.

2.13. Новицкий И.Б. Римское право. М.: Теис, 2006. 635 с.

2.14. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М.: Юридическая литература, 2006. 759 с.

2.15. Обобщение судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Постановление Президиума Арбитражного суда Новосибирской области от 26 февраля 2009 г. № 2 // СПС Консультант Плюс, 2013

2.16. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1999. 1294 с.

2.17. Ойгензихт В.А. Воля и волеизъявление. Душанбе, 1983. 693 с.

2.18. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под. ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. 3-изд., стер. М.: КНОРУС, 2009. 573 с.

2.19. Постатейный комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой // Под ред. П.В. Крашенинникова. М., Статут, 2012. 743 с.

2.20. Скловский К.И. Сделка и ее действие // Вестник гражданского права. 2012. № 3. 374 с.

2.21. Соловьева Т.В. Постановления Верховного Суда РФ, Конституционного Суда РФ и Европейского суда по правам человека в сфере гражданского судопроизводства и порядок их реализации: Монография // Под ред. О.В. Исаенковой. М., Статут, 2011. 539 с.

2.22. Хаскельберг Б.Л., Тузов Д.О. Проблемы государственной регистрации и формы сделок с недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 7. 375 с.

2.23. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Юрайт-М, 2008. 649 с.

2.24. Хрестоматия по истории отечественного государства и права: Учебное пособие. М.: Изд-во МГУ, 1994. 586 с.

2.25. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 2005. 638 с.

2.26. Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. 224 с.

2.27. Шулбаев Г.В. Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество: некоторые аспекты судебной практики // СПС Консультант Плюс, 2013

2.28. Экономика недвижимости: учеб. пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселева. 2-е изд., перераб. И доп. М.: Эксмо, 2008. 538 с.

3. Материалы судебной практики

3.1. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС Консультант Плюс, 2013

3.2. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС Консультант Плюс, 2013

3.3. Определение Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ» // СПС Консультант Плюс, 2013

4. Электронные ресурсы

4.1. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 г. (сокращенно ГК РСФСР 1922 г.) - первый советский гражданский кодекс. Принят 31 октября 1922 г. IV сессией ВЦИК 9-го созыва. Введен в действие с 1 января 1923 г. Имел силу до 1 октября 1964 г. (до введения в действие второго Гражданского кодекса РСФСР) / Материал из Википедии - свободной энциклопедии // ru.wikipedia.org

4.2. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) (ред. от 26 ноября 2001 г.) Документ утратил силу с 1 января 2008 г. в связи с принятием Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 231-ФЗ «О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 12 апреля 2010 г.) / Материал из Википедии - свободной энциклопедии // ru.wikipedia.org

4.3. Постановление Пленума от 22 декабря 1992 г. № 17 «О некоторых вопросах применения Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик на территории Российской Федерации». Документ утратил силу в связи с Постановлением Пленума от 26 апреля 2007 г. № 15 «О признании утратившими силу некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации» / Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации // supcourt.ru

4.4. Постановления Верховного Совета СССР от 31 мая 1991 г. № 2212-I «О введении в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик». Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик подлежали введению в действие с 1 января 1992 г. // forum.yurclub.ru

4.5. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл рассмотрела 02 марта 2012 г. в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе С. на решение Звениговского районного суда, которым в удовлетворении исковых требований С. к Т., З., К., М. о признании сделки недействительной отказано / Официальный сайт Верховного Суда Республики Марий Эл // vs.mari.sudrf.ru

Размещено на Allbest.ru