Также отбрасывает нас на несколько десятков столетий назад и установление возможности приобретения права собственности добросовестным приобретателем только в силу приобретательной давности - такую конструкцию мы наблюдали в римском праве, и именно она является самым очевидным примером ограниченности защиты добросовестного приобретателя.

Таким образом, указанная конструкция допускает только один выход «нормализации» создавшейся неопределенности правового режима имущества, в отношении которого не может быть применена виндикация: поступление этого имущества вновь во владение собственника, пусть даже и неправомерно - например, путем насильственного завладения вещью. В этом случае «растянувшееся» право собственности, возвращая правомочие владения, обретает снова свою полноту. Вопрос состоит в том, какой ценой это достигается: ведь такая конструкция может создать у участников гражданского оборота непреодолимое желание решить проблемы именно вышеуказанным способом, тем более учитывая отсутствие у нас владельческой защиты. Кроме того, создавшаяся неопределенность также стимулирует рост недобросовестности среди участников оборота: чтобы реализовать имущество, субъекты оборота будут стараться скрыть от других лиц тот факт, что в отношении этого имущества отсутствует право собственности и они, фактически, являются неуправомоченными отчуждателями.

Кроме рассмотренной выше точки зрения К.И. Скловского, существует и другая позиция. Эта точка зрения, поскольку она на протяжении всей истории развития положений о защите добросовестного приобретателя являлась и в настоящее время является, пожалуй, самым серьезным препятствием для защиты указанного лица, заслуживает специального рассмотрения.

В соответствии с указанными принципами сделка по отчуждению имущества, заключенная неуправомоченным лицом, является ничтожной с момента ее совершения именно в связи с отсутствием права у такого лица на отчуждение вещи, а владение таким имуществом является незаконным.

Такая позиция на протяжении очень долгого времени была принята законодательствами и судами в качестве незыблемого тезиса. Так, Правительствующий Сенат разъяснил, что «для признания владения законным недостаточно одного приобретения имущества способами, в законах дозволенными, но требуется, чтобы приобретенное право никому другому по закону не принадлежало, и чтобы оно основывалось на законе. Другими словами, законным будет только такое владение, которое основано на каком-либо праве, действительно принадлежащем владельцу, как-то на праве собственности, чиншевом, арендном праве и т.п.» Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 116 - 135.

Ход рассуждений авторов, придерживающихся данной позиции, можно представить следующим образом, как это указал Е.В. Васьковский; «владение, приобретенное законным способом, но не имеющее в своем основании действительного права, является незаконным Васьковский Е.В. Указ. соч. - С. 158..

Такая позиция в той или иной мере разделялась многими российскими цивилистами, даже вне зависимости от их отношения к вопросу об установлении определенной защиты прав добросовестного приобретателя: К.Н.Анненковым, А.И. Лыкошиным Лыкошин А.И. Об отыскании недвижимых имений из чужого владения. [Текст] // Сборник научных трудов по гражданскому праву. - М., Статут. 2004. - С. 120-167., К.П. Змирловым., Е.Б. Васьковский, также считали, что, как добросовестное, так и недобросовестное владение являются видами незаконного владения.

В настоящее время этой позиции придерживается» например, В.В. Витрянский. Более того, данная проблема «оценки соотношения виндикационного иска и иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде истребования имущества», по мнению некоторых авторов, стала предметом «противостоянии двух школ в оценке данного непростого феномена» Скворцов О.Ю. Виндикационные иски в судебно-арбитражной практике. [Текст] - СПб., Питер. 2007. - С. 44.. Соответственно, одна школа (представителями которой являются, например, ученые кафедры гражданского права юридического факультета Санкт-Петербургского университета) категорически отрицает возможность истребования имущества из чужого незаконного владения не по правилам виндикации Гражданское право. Учебник. Часть I. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 467-474., в то время как другая школа, к которой как раз относится и В.В. Витрянский, исходит из возможности применения правил Гражданского кодекса, посвященного недействительности сделок, таким образом, допуская существование в данном случае конкуренции исков.

При этом в защиту своего тезиса он приводит следующие соображения: во-первых, «недействительная сделка с момента ее заключения не порождает никаких правовых последствий, а стало быть, и титула собственника у добросовестного приобретателя».

Во-вторых, по мнению автора, «в отличие от изъятия имущества по виндикацнонному иску, применение последствий недействительности сделки не ведет к ущемлению законных интересов добросовестного приобретателя, если брать во внимание его положение до заключения сделки, поскольку двухсторонняя реституция возвращает его в аналогичное положение».

В-третьих, «гражданское право не ограничивает собственника в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих способов защиты гражданских прав в зависимость от наличия возможности использовать специальные вещно-правовые способы защиты».

В-четвертых, статья 9 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению. А поскольку «право на использование предусмотренных законодательством способов защиты по своей природе является субъективным гражданским правом», то собственник сам может решать вопрос о возможности избрания того или иного способа защиты своего права» Витрянский В.В. Проблемы арбитражно-судебной защиты гражданских прав участников имущественного оборота [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 23..

При этом автор прямо указывает, что «не должно служить препятствием для предъявления собственником иска о признании сделки недействительной либо о последствиях недействительности ничтожной сделки то обстоятельство, что имущество не может быть истребовано у его фактического владельца, являющегося добросовестным приобретателем, по виндикационному иску» Витрянский В.В. Проблемы арбитражно-судебной защиты гражданских прав участников имущественного оборота [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 9..

Однако данный вывод представляется не вполне аргументированным по следующим причинам.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ ничтожна сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Однако, как мы уже убедились выше, действующее законодательство не содержит никакого прямого запрета на отчуждение имущества несобственником. При этом под прямым запретом мы понимаем положение, аналогичное, к примеру, статье 1384 Свода законов гражданских, к которой мы уже обращались в исторической части данной работы: «продавать можно токмо то имущество, коим владелец может распоряжаться по праву собственности». В связи с наличием такого запрета в дореволюционном российском законодательстве, мы полагаем, что вышеприведенное мнение Правительствующего Сената и цивилистов в полной мере соответствует действующему в то время законодательству. На наш взгляд, только при наличии такого положения и в ныне действующем российском законодательстве можно было бы говорить о том, что такая сделка не соответствует закону. Нормы же действующего ГК РФ, как мы уже видели выше, не содержат никаких прямых запретов.

Более того, касаясь возможности конкуренции виндикационного (вещного) и обязательственного (из недействительности сделок) исков, которую В.В. Вигрянский считает в данной случае допустимой Витрянский В.В. Проблемы арбитражно-судебной защиты гражданских прав участников имущественного оборота [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 12., очевидно, в связи с «высокой» целью - защитой права собственности, следует заметить, что позиция данного автора по поводу возможности для собственника, в случае отсутствия условий для удовлетворения виндикационного иска, защищать свое право также и иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, является весьма не бесспорной, что, следует заметить, было в другой работе отмечено и самим В.В.Витряыскимг Витрянский В.В. Недействительность сделок а арбитражно-судебной практике. Гражданский кодекс России. (Проблемы, теория, практика) [Текст] // Сборник памяти С.А. Хохлова. - М., Статут. 2006. - С. 141.. Представляется, что действующий ГК РФ содержит достаточные основания считать, что в данном случае конкуренция исков не допустима в силу прямого указания закона, не говоря уже о том, что в теории гражданского права давно уже утвердился тезис о невозможности такой виндикации Скловский К.И. О правах владельца на плоды и доходы [Текст] // Хозяйство и право. - 1999. - № 1. - С. 50.. Так, приведенная нами выше статья 168 ГК РФ указывает на то, что сделка, не соответствующая закону, не может считаться ничтожной в том случае, если закон предусматривает иные последствия нарушения. Таким образом, даже если встать на ту позицию, что сделка по отчуждению имущества неуправомоченным отчуждателем не соответствует закону (хотя, как мы уже указали, это прямо не следует из ГК РФ), то статья 302 ГК РФ как раз указывает на такие «иные» последствия нарушения закона, о которых говорится в статье 168 ГК РФ. Таким образом, систематическое толкование норм об ограничении виндикации и недействительности сделок опровергает возможность собственника (или иного управомоченного лица) ссылаться на недействительность указанной сделки.

Проблему конкуренции исков может также представлять параллельное применение норм о виндикации и неосновательном обогащении, к которой в равной степени может быть отнесена изложенная выше аргументация по вопросу о соотношении виндикационного иска и норм о недействительности сделок. О возможности заявления кондикционного иска в сумме неосновательного сбережения имущества добросовестным приобретателем говорит К.И. Скловский, считая его механизмом, с помощью которого стороны могут найти «способ восстановления первоначального положения, который недоступен суду в рамках ст. 166-167 ГК», хотя в большей степени он говорит об этом иске применительно к истребованию собственником доходов от имущества.

Так, статья 1102 ГК РФ (Обязанность возвратить неосновательное обогащение) прямо указывает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное иди сбереженное имущество (неосновательное обогащение) независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. При этом статья 1103 ГК РФ прямо называет требование об истребования имущества собственником из чужого незаконного владения в качестве основания для применения норм о неосновательном обогащении. Если исходить, как это делает указанный автор, из того, что добросовестный приобретатель не имел «установленного законом, иными правовыми актами или сделкой основания» для получения имущества, то следует признать тогда право собственника на защиту своего права путем предъявления иска из неосновательного обогащения. Однако, на наш взгляд, этому можно противопоставить вес те аргументы, которые мы выше уже выдвигали в отношении возможности применения норм о недействительности сделок. В частности, статья 1103 ГК РФ указывает, что правила о неосновательном обогащении применяются, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений. Как и в ранее рассматриваемом нами случае со статьей 168 ГК РФ, в данном случае норма статьи 302 ГК РФ, безусловно, устанавливает иные последствия для соответствующих отношений.

Интересно, что и сам В.В. Витрянский, отстаивая, как мы уже видели, возможность для собственника использовать любое из предусмотренных ст. 12 ГК РФ универсальных средств защиты, приходит, по сути, к противоположному выводу, признавая, что «ограничение сферы действия универсальных способов защиты в принципе возможно, но не применительно к отдельным видам гражданских прав, а в зависимости от существа правоотношений, особенностей самого способа защиты или правового статуса субъекта гражданского права Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности [Текст] - М. Юрист. 2007. - С. 116.». Таким образом, если исходить из особого правового статуса добросовестного приобретателя, установленного ст. 302 ГК РФ, следует признать, что данный случай как раз и представляет пример такого ограничения.

На наш взгляд, ни одна из рассмотренных выше позиций (К.Скловского, В.В. Витрянского) не может считаться приемлемой с точки зрения гражданского оборота: поскольку в первом случае, предположив, что право собственности переходит к добросовестному приобретателю лишь с момента истечения срока приобретательной давности, мы допускаем на протяжение как минимум пяти лет неопределенность в отношении данного имущества, которую можно бы было легко избежать; во втором случае институт недействительности сделок сводит на нет не только институт ограничения виндикации, но и. вообще сам институт виндикации как вещного иска, поскольку признание сделок недействительным полностью выполняет функцию последнего - истребование имущества из незаконного владения. В значительной степени это подтверждается и замечанием самого В.В. Витрянского о том, что использование вещно-правовых способов в целях защиты нарушенного права собственности отнюдь не является преобладающим, поскольку «в целом ряде случаев участники имущественного оборота предпочитают использовать иные способы защиты нарушенного права собственности или иного права» Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость [Текст] // Гражданское право современной России / Сост. Козырь О.М., Маковский А.Л. - М., Статут. 2008. - С. 178.. Однако, на наш взгляд, такое положение нельзя назвать желательным.

Приняв любую из указанных конструкций, гражданское право, по сути, не будет исполнять свою важнейшую, по общепринятому мнению, функцию - регулятивную динамическую (стимулирующую) для гражданского оборота Мелехин А.В. Теория государства и права: Учебник [Текст] - М., Маркет ДС. 2007. - С. 258..

Как в свое время римское право под влиянием реальных требований экономической жизни узаконило новый способ приобретения права собственности - приобретательную давность, так и современное гражданское право должно прислушаться к требованиям оборота и установить в качестве отдельного способа приобретения права собственности приобретение права собственности добросовестным приобретателем в соответствии со статьей 302 ГК РФ.

При этом не следует недооценивать некоторые шаги, уже сделанные на этом пути в российской практике гражданского права, а частности, судебной практикой. Так. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 года № 8 уже прояснило ряд положений ст. 302 ГК РФ. Так, пункт 25 данного Постановления указывает, что в случае, если собственнику отказано в виндикационном иске по мотиву того, что приобретатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, то «... если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю». Таким образом, позиция ВАС РФ заключается в том, что отсутствие защиты у собственника в виде ограничения виндикации в отношении добросовестного приобретателя влечет переход права собственности к такому приобретателю. При этом решение оставило без ответа очень важный вопрос: какой же юридический факт (или состав), в силу отсутствия однозначного указания в законе, является, по мнению суда, основанием приобретения права собственности добросовестным приобретателем. Представляется, что возможно два варианта ответа на поставленный вопрос: во-первых, право собственности приобретается в связи с невозможностью удовлетворения виндикационного иска, т.е. лишением собственником зашиты. В таком случае основной вопрос все-таки остается без ответа: приобретает ли добросовестный приобретатель право собственности на имущество, если виндикационный иск не был предъявлен вовсе, и если приобретает, то в какой момент времени? Второе возможное толкование заключается в том, что право собственности переходит на основании решения суда. Однако этот вариант решения проблемы также небезупречен по той же самой причине, что и первое решение, поскольку он также обуславливает переход права собственности добросовестному приобретателю обращением другого лица - собственника - в суд.

На наш взгляд, чтобы разрешить все эти вопросы, вдруг возникшие в нашей практике, следовало бы ввести в наше гражданское законодательство следующую конструкцию, которая смогла бы надежно защитить интересы добросовестного приобретателя: установить в качестве отдельного, универсального основания прекращения права собственности приобретение права собственности на эту вещь в соответствии с законом или договором другим лицом, кроме случаев, определенных Главой 16 ГК РФ (Общая собственность). В дальнейшем предметом рассмотрения нашей работы будет перспектива интеграции этой конструкции в российское гражданское законодательство.

Разумеется, проблема законодательного регулирования приобретения права собственности весьма сложна и разработчики ГК РФ вполне осознавали масштабы стоящей перед ними задачи. Так, С.А. Хохлов указывал, что «все основания приобретения права собственности специально регулировать очень трудно и ни в одной законодательной системе они беспроблемно не регулируются. Однако многие основания приобретения права собственности надо специально урегулировать для того, чтобы люди могли, опираясь на закон, считать себя собственниками, поскольку имущество приобретено ими на основании, прямо предусмотренном законом» Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права. [Текст] // Гражданский кодекс России, Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С.А. Хохдова / Отв. ред. Маковский А.Л. - М., Статут. 1998. - С. 390..

В науке гражданского права уже достаточно давно утвердился взгляд на институт ограничения виндикации как на некий компромисс между интересами собственника имущества и добросовестным приобретателем как участниками гражданского оборота. В зависимости от того, чьи интересы следует считать более важными с точки зрения гражданского права, было выработано две основные позиции в отношении этого вопроса: первая - традиционная - основывалась на незыблемости тезиса о необходимости защиты собственности как основы основ гражданского права, вторая состояла в том, что интересы добросовестных приобретателей н силу целого ряда причин (в том числе и «политических.»: поскольку добросовестных приобретателей значительно больше, чем пострадавших собственников Люшня А.В. Защитные возможности негаторного иска [Текст] // Закон. - 2007. - № 2. - С. 34.) заслуживает не меньшего внимания, чем интересы собственника.

По справедливому замечанию Б.Б. Черепахина, противоречие, в котором находятся интересы собственника и добросовестного приобретателя, «...отнюдь не является непримиримым», поскольку «сегодняшний обладатель права собственности быть может вчерашний его приобретатель. В то же время сам он быть может завтра будет заинтересован в облегчении отчуждения своего права собственности» Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве [Текст] // Труды по гражданскому праву. - М., Статут. 2001. - С. 178..

По всей вероятности, в разрешении этого компромисса весьма существенную роль играет исторический момент. В свете этого тезиса представляется даже закономерным появление точки зрения относительно предоставления собственнику, в случае отсутствия условий для удовлетворения его виндикационного иска, возможности защищать свое право собственности с помощью такого универсального средства, как признание сделки недействительной и применения последствий ее недействительности (применения последствий недействительности ничтожной сделки): после десятилетий пренебрежительного отношения к праву частной собственности наше правосознание, в первую очередь, профессиональное - юридическое, стремится воздать праву собственности таким образом своеобразную «компенсацию» в виде признания за собственником права на защиту, не ограниченного ничем, даже правом на возражение со стороны добросовестного приобретателя. Однако представляется, что со временем тот компромисс между интересами указанных участников оборота, который был в течение столетий выработан юридической мыслью, все таки в нашей гражданско-правовой доктрине будет восстановлен.

Недвижимое имущество является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространенными являются сделки купли-продажи, однако широко применяются также договоры мены, дарения, аренды и др.

Между тем недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Кроме того, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Все это приводит к тому, что признание недействительными сделок с недвижимостью, в результате чего она должна возвратиться к первоначальному собственнику, является весьма болезненным для участников гражданского процесса.

Как известно, все недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные (абсолютно недействительные). Эта классификация полностью применима к сделкам с недвижимостью. В рамках данной статьи невозможно проанализировать все виды оспоримых и ничтожных сделок с недвижимостью. Поэтому рассмотрены будут наиболее распространенные из них и соответственно получившие общественный резонанс.

Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Следует отметить, что с момента принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется (хотя стороны могут сделать это добровольно). Что касается государственной регистрации, то применительно к недвижимости указанный термин имеет следующие значения:

регистрация самого объекта недвижимости;

регистрация прав на недвижимость;

регистрация сделок с недвижимостью.

В первом случае речь вообще идет о техническом или кадастровом учете объектов недвижимости. Различие же между государственной регистрацией прав на недвижимость и регистрацией сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже совершена и назначение государственной регистрации состоит в том, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество. Во втором же случае государственная регистрация необходима для того, чтобы действительной была признана сама сделка с недвижимостью.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, независимо от того, какая сделка явилась основанием для этих прав. Что же касается государственной регистрации сделок, о которой говорится в ст. 165 ГК, то она необходима только в случаях, прямо предусмотренных в законе.

Можно указать на следующие случаи: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); договор ренты (ст. 584 ГК) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК); договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК); договор аренды здания или сооружения, если договор заключен на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК).

Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц. В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Это положение было отмечено и в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденном информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59. В п. 5 информационного письма было указано, что "учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора". Было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе» [Текст]/ Под ред. В.В. Витрянского. М., 2003. С. 122.. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличения количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Таким образом, переход прав на жилые помещения требует двойной регистрации, при которой сначала регистрируется сделка как основание перехода прав на недвижимое имущество, а впоследствии как результат такого действия сам переход вещных прав к новому приобретателю. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" Российская газета. 2001. № 162. установлена возможность осуществления одновременной государственной регистрации договоров продажи жилого помещения и перехода права собственности на него.

Как было отмечено в литературе, возможны случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего осуществляются расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация [Текст]. М., 2001. - С. 17..

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность (п. 1 ст. 165 ГК). Согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, несоблюдение требования о государственной регистрации договора продажи жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 433 ГК влечет последствие, заключающееся в незаключенности договора, а по п. 1 ст. 165 ГК недействительность (ничтожность) сделки. Возникает вопрос о том, какое из двух последствий будет действовать, а также нельзя ли рассматривать эти последствия как одно и то же. Другими словами, идет ли речь о том, что недействительность договора купли-продажи жилого помещения означает, что договора не было, то есть он не был заключен.

Если предположить, что в п. 1 ст. 165 ГК говорится о недействительности всех незарегистрированных договоров, то одновременно речь должна идти о незаключенности и недействительности договора, что абсурдно. Таким образом, нужно прийти к выводу о том, что п. 1 ст. 165 ГК говорит о недействительности незарегистрированного договора только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, в отношении договора доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1017)).

Одним из спорных является вопрос о возможности признать недействительными договоры аренды нежилых помещений (когда предметом является не все здание или сооружение, а только его часть, например одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенные на срок менее одного года и не зарегистрированные в органах государственной регистрации. По этому вопросу высказывались диаметрально противоположные точки зрения, и соответственно различной была и судебная практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанным договорам положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения определенным сроком, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Попыткой решить эту проблему явилось информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, в котором было указано следующее.

Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с этим пунктом договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор же аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (то есть с момента получения акцепта направившим оферту (предложение заключить договор)).

Указанное письмо несомненно сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельство, что информационные письма ВАС РФ не являются источниками права и могут носить только рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключения нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации.

В соответствии со ст. 168 ГК недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Так, договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4 июля 1991 г. (в ред. от 1 мая 1999 г.) или ГК РФ. Обычными основаниями для признания указанного договора недействительным являются следующие:

не было получено письменное согласие на проведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, в том числе детей старше 14 лет (ст. 2 Закона о приватизации);

в приватизации жилого помещения участвовало лицо, ранее уже использовавшее право на приватизацию;

жилое помещение передано в совместную собственность граждан, не являющихся членами одной семьи (бывшим супругам, дядям, племянникам и т.д.).

Наконец, наиболее распространенным видом недействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушения Закона о приватизации являются сделки, в которых при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь несовершеннолетних). Например, в договоре приватизации жилого помещения не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета по адресу приватизируемой квартиры, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, - лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в Вооруженные Силы, и т.д.

Таким образом, возникает необходимость в особо тщательной проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры, которую обычно проводят риелторские фирмы. Это стоит сделать по многим причинам. Одна из них заключается в следующем. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П признаны не соответствующими Конституции РФ положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, которые допускали лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. Кроме того, при заключении договора приватизации, пользуясь несовершенством законодательства в начале 90-х годов, не учитывались права несовершеннолетних, которые не включались в договор приватизации жилого помещения и не приобретали право собственности на приватизируемое помещение, в результате чего многие из них оказывались впоследствии на улице.

Впоследствии такие жилые помещения перепродавались несколько раз. При предъявлении соответствующих исков такие сделки объявлялись судом ничтожными, как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК). Последствием ничтожности таких сделок является двусторонняя реституция: каждая из сторон возвращается в первоначальное положение и обязана возвратить другой все полученное по сделке. Или, другими словами, продавец жилого помещения получает назад жилое помещение, а покупатель - уплаченную денежную сумму. Следует иметь в виду, что двусторонняя реституция применяется не во всех случаях. В соответствии с п. 2 ст. 171 ГК в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть признана по требованию его опекуна действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Так, возможна ситуация, когда недееспособное лицо продало по выгодной цене квартиру до кризиса 1998 г. Впоследствии цены на недвижимость резко упали. Покупатель, который знал о недееспособности продавца, в надежде получить большую сумму и купить новую, более благоустроенную квартиру предъявляет иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Однако суд может признать такую сделку действительной, поскольку она совершена к выгоде недееспособного лица.

Проблема заключается в том, что при двусторонней реституции покупатель не всегда может получить назад свои деньги. Во-первых, если квартира перепродается несколько раз, то продавца не всегда удается найти. Во-вторых, продавец может уже истратить полученные деньги, и процесс их получения может растянуться на долгие годы. В-третьих, обычно в договоре купли-продажи фигурирует не реальная сумма, уплаченная продавцом покупателю, а сумма по справке БТИ (это делается, чтобы уменьшить размер налогообложения). Именно эта сумма и должна быть возвращена продавцу.

В соответствии со сложившейся судебной практикой право на применение указанных последствий ничтожной сделки суды считали абсолютным, не имеющим никаких ограничений и не зависящим от воли и добросовестности участников сделки. Таким образом, права добросовестных участников сделки купли-продажи, которые, приобретая квартиры в качестве третьих, четвертых и т.д. покупателей, соответственно не знали и не могли знать, что первоначальный продавец не имел права их отчуждать, ничем не защищены.

Возникает вопрос о противоречии ст. 167 ГК и ст. 302 ГК, в соответствии с которой, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество только в том случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

В связи с этим сделке, недействительной по п. 2 ст. 167 ГК, может быть противопоставлено возражение, основанное на недопустимости истребования от добросовестного приобретателя возмездно приобретенного имущества. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ обозначил подход к решению этого вопроса в п. 25 Постановления от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указав, что, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате переданного покупателю имущества, а при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано; если при этом право собственности подлежит государственной регистрации, такое решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Однако эта позиция в течение длительного времени не разделялась Верховным Судом РФ. Так, судом рассмотрено дело, из которого следует, что сын недееспособного Б., содержавшегося в психбольнице с 1979 г., приватизировал только на себя квартиру, в которой ранее проживал его отец. После этого он продал ее акционерному обществу, которое продало ее риелторскому агентству, а то в свою очередь - гражданам Д., Ж. и А. Защищая права недееспособного Б., прокурор предъявил соответствующие иски, которые были удовлетворены, однако решение о выселении было вынесено только в отношении Ж., которая проживала в квартире с малолетним ребенком. Отменяя по протесту заместителя Верховного Суда РФ вынесенное судебное решение, президиум городского суда указал только на необходимость приведения в первоначальное положение всех участников. Таким образом, суд не подвергнул сомнению возможность изъятия имущества, приобретенного по возмездной сделке у добросовестного приобретателя Бюллетень Верховного Суда РФ.- № 4.- 1996.- С. 9..

Окончательно этот вопрос был решен в Постановлении Конституционного Суда № 6-П от 21.04.2003, согласно которому признаются не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Таким образом, можно говорить об изменении тенденции в пользу добросовестных приобретателей.

Заключение

Добросовестность в гражданском праве есть совокупность субъективных и объективных элементов; субъективной стороны поведения лица (отсутствия умысла или неосторожности по отношению к совершаемым им действиям), которая проявляется объективно в том, что оно предприняло все надлежащие меры для установления управомоченности контрагента на совершение сделки при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру правоотношения.

Институт защиты добросовестного приобретателя, не являясь разработанной категорией цивилистической науки, в действующем гражданском законодательстве существует в виде совокупности норм, которые создают ограничение прав собственника в общественных интересах: ограничение виндикации в пользу добросовестного приобретателя (ст. 302, ст. 46 ГК РФ), приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ), ограничение признания сделки недействительной (ст. 173, 174 ГК РФ).

При этом центральным (универсальным) институтом являются нормы об ограничении виндикации.

1. Защита добросовестного приобретателя осуществляется путем приобретения права собственности на вещь, не подлежащую истребованию у него в соответствии со статьей 302 ГК РФ, что является основанием прекращения права собственности на эту вещь у предыдущего собственника. Юридическим составом, влекущим приобретение права собственности добросовестным приобретателем является совокупность следующих условий: 1) наличие действительной возмездной сделки; 2) добросовестность приобретателя; 3) наличие волеизъявления собственника на выбытие вещи из его владения; 4) получение вещи во владение приобретателя. Данное положение требует внесения соответствующих изменений в действующий ГК РФ.

Статья 302 ГК РФ должна быть дополнена следующими положениями: «Добросовестный приобретатель приобретает право собственности на такое имущество с момента передачи имущества в его владение. При этом имущество переходит в собственность добросовестного приобретателя свободным от прав третьих лиц, кроме случая, если о таких правах добросовестному приобретателю было или должно было быть известно на момент приобретения этой вещи».

2. Главу 15 ГК РФ (Прекращение права собственности) необходимо дополнить общим основанием прекращения права собственности - приобретением права собственности на имущество другим лицом (в том числе и добросовестным приобретателем). Данное положение требует внесения (соответствующих изменений а ст. 235 ГК РФ, изложив ее в следующей редакция: «Право собственности на вещь прекращается в случае приобретения права собственности на эту вещь другим лицом в порядке и на основании, установленном законом, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом».

3. Кредитору по обязательству из договора по передаче права собственности на вещь (купли-продажи, мены и т.д.) должно быть предоставлено относительное вещное право на истребование имущества от недобросовестного приобретателя предмета данного договора в рамках расширения вещно-правовой защиты добросовестных участников гражданского оборота.

4. Необходимо ввести в российское законодательство институт возмездной виндикации в отношении имущества, выбывшего из владения помимо воли собственника и добросовестно приобретенного у профессионального коммерсанта. Статью 302 ГК РФ необходимо дополнить следующим положением: «При этом в случае, если такое имущество было приобретено добросовестным приобретателем у лица, осуществляющего в качестве основного вида деятельности торговые сделки, право собственника на истребование имущества возможно только при условии возмещения покупной цены такому добросовестному приобретателю».

5. Следует признать несовершенство конструкции ст. 302 ГК РФ. Доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости.

Предлагается дополнить ст. 302 ГК РФ ч.4 следующего содержания: «Право собственности и иные зарегистрированные права на недвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, о чем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, указанные права остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признана неуправомоченность отчуждателя».

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237.

2. О Конституционном Суде Российской Федерации [Текст]: [Федеральный Конституционный закон № 1-ФКЗ, принят 21.07.1994 г., по состоянию на 05.02.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 13. - Ст. 1447.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 25.12.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 25.11.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

7. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

8. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

9. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 24-ФЗ, принят 07.03.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 11. - Ст. 1001.

10. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 81-ФЗ, принят 30.04.1999 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.

11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

12. О рынке ценных бумаг [Текст]: [Федеральный закон № 39-ФЗ, принят 22.04.1996 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 17. - Ст. 1918.

13. О космической деятельности [Текст]: [Закон РФ № 5663-1, принят 20.08.1993 г., по состоянию на 30.12.2008] // Российская газета. - 1993. - № 186. - С. 17.

Научная и учебная литература

14. Белов В.А. Защита интересов добросовестного приобретателя ценной бумаги. [Текст] // Законодательство. - 2001. - № 6. - С. 24.

15. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Томск., 2001. - 38 с.

16. Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации [Текст] // История государства и права. - 2008. - № 12. - С.27.

17. Брун М. Хроника гражданского суда. [Текст] - М., Статут. 2000 - 698 с.

18. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2003. - 706 с.

19. Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость [Текст] // Гражданское право современной России / Сост. Козырь О.М., Маковский А.Л. - М., Статут. 2008. - 602 с.

20. Витрянский В.В. Проблемы арбитражно-судебной защиты гражданских прав участников имущественного оборота [Текст] - М., Статут. 2000. - 278 с.

21. Витрянский В.В. Недействительность сделок а арбитражно-судебной практике. Гражданский кодекс России. (Проблемы, теория, практика) [Текст] // Сборник памяти С.А. Хохлова. - М., Статут. 2006. - 496 с.

22. Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. [Текст] - М. Волтерс Клувер. 2008. - 512 с.

23. Гамбаров Ю.С. Добровольная и безвозмездная деятельность в чужом интересе. Том. 1. [Текст] - М., Статут. 2002. - 438 с.

24. Гордон В.М. К вопросу приобретение движимости от собственника [Текст] - М., Статут. 2001. - 432 с.

25. Гражданское право. Том. I. [Текст] // Под ред. Агаркова М.М., Генкина Д.М. - М., Юрлитиздат. 1944. - 734 с.

26. Гражданское право. Учебник. Часть I. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 832 с.

27. Гражданское право. Учебник в 2х. томах. Том 1. [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - 846 с.