Абсолютное право собственности по законодательству Республики Молдова

"Соседские права" следует отличать от отношений, возникающих между сособственниками в общей собственности. Сособственни- ки - лица, обладающие одним правом собственности, разделенным или не разделенным на доли. Соседи же - лица, обладающие самостоятельным субъективным правом в отношении земельных участков (иной недвижимости), принадлежащим каждому из них, и имеющие право заявлять исковые требования, когда их "соседские права" нарушаются. "Соседскими правами" могут обладать не только собственники, но и иные добросовестные владельцы земельных участков.

Формы воздействия на соседний земельный участок могут быть различны. Во всяком случае, для заявления притязания, такое воздействие (immissio) должно быть вредным. Действующее законодательство Республики Молдова, следуя традиции, заложенной римским правом, выделяет две основные формы воздействия на соседский земельный участок: субстанционально значимое и субстанционально незначимое. Субстанционально значимым воздействием признается, например, воздействие, связанное с водой, ветвями деревьев, фундаментом здания, крышей домов и т.п. Напротив, к субстанционально незначимому воздействию относится всякое воздействие, предотвратить которое при нормальной эксплуатации соседнего земельного участка не представляется возможным (пыль, запах, копоть, звук и т.п.). В широком смысле всякое воздействие относится к миру физических явлений, и потому не может служить верным ориентиром для права. К известным видам вредного воздействия ныне добавляются новые, ранее не известные воздействия (например, волновое излучение).

Определяя вид и последствия воздействия, следует учитывать, что само общество требует от своих членов большей толерантности. Предполагается, что проживающие рядом соседи относятся к различным этническим и конфессиональным группам и, соответственно, имеют различные обычаи, нередко входящие в конфликт с обычаями других соседей, но, тем не менее, они смогут предотвращать возможные конфликты.

В этом смысле нормы раздела "право соседства", устанавливая понятие "допустимое и недопустимое соседское воздействие", должны ориентировать не столько на буквально понимаемое физическое воздействие одного участка на другой, сколько на общую идею, применимую к отношениям, возникающим между соседями. Иллюстрацией такого понимания "соседских прав" служит, в частности, ст. 976 ГК Квебека [18], согласно которой "соседи должны терпеть обычные причиняемые соседями неудобства, которые не превышают должных пределов терпения, исходя из природы и местоположения их земельных участков или из местных обычаев".

Определяя допустимое и недопустимое соседское воздействие, правопорядок дает ориентир на разрешение конкретных вопросов, связанных с ограничением правомочий собственника в пользу соседа. К ним, в частности, относятся:

• предупреждение опасности причинения вреда поведением соседа;

• краткосрочное пользование соседом земельным участком собственника в случаях, предусмотренных законом;

• проникновение предметов с земельного участка собственника на соседский земельный участок;

• размежевание земельных участков и межевые споры;

• водопользование.

Законодательство Республики Молдова, следуя подходу, заимствованному из германского гражданского права (§ 906 ГГУ), определяет понятие "допустимое и недопустимое воздействие" развернуто и описательно. В соответствии с ч. (1) ст. 378 ГК допустимым признается воздействие на имущество собственника земельного участка газа, пара, запаха, копоти, дыма, шума, тепла, вибрации или иное подобного рода воздействие с соседнего участка, если оно не мешает собственнику пользоваться своим имуществом или незначительно нарушает его право. Допустимым признается также существенное (значительное) воздействие, если оно вызвано обычным использованием другого земельного участка и не может быть устранено экономически обоснованными мерами.

Следовательно, правомерным является такое воздействие, которое признается несущественным, а также такое существенное воздействие, вызванное обычным способом использования земельного участка, при условии, что это воздействие не может быть устранено без несоразмерных затрат. Во всяком случае, допустимым следует признать воздействие, которое осуществляется в соответствии с нормативами, установленными законодательством. Однако данная презумпция не исключает спора об ограничениях правомочий собственника.

Согласно ч. (2) ст. 378 ГК, если собственник вынужден терпеть существенное воздействие и если воздействие превышает признанное для данной местности обычное использование и допустимые экономические пределы, он может требовать от собственника участка, производящего воздействие, соответствующего возмещения в денежной форме. Размер компенсации, очевидно, может быть заявлен в пределах затрат, которые собственник земельного участка, оказывающего значительное воздействие, понес бы, устраняя такое воздействие.

К допустимому воздействию относятся ситуации, когда существует необходимость совершения действий, направленных на содержание построек, насаждений или выполнения иных работ на территории соседнего участка. В этих случаях заинтересованное лицо вправе устно или письменно обратиться к собственнику соседнего участка, а последний обязан разрешить доступ на свой участок. Обязанность предоставления допуска на территорию земельного участка, тем не менее, не лишает права собственника этого участка требовать возмещение причиненных ему тем самым убытков и восстановления участка в первоначальном состоянии (ч. (1) ст. 391 ГК).

Право собственности на недвижимое имущество подчиняется поглощающему принципу superficies solo cedit. В этой связи нередко возникают споры о том, кто остается собственником вещи, попавшей на соседний земельный участок: лицо, чья вещь (например, плоды) попала на соседний земельный участок, или собственник этого земельного участка. При разрешении такого рода споров следует исходить из того, что все плоды земельного участка считаются плодами этого участка даже тогда, когда они упали на территорию соседнего участка (ст. 387 ГК). Однако если вещь проникла либо была перенесена на чужой земельный участок в результате воздействия природных сил либо форс-мажорных обстоятельств, собственник участка обязан разрешить ее поиск и возврат, если он сам не приступил к ее поиску либо не возвратил ее. Эта вещь продолжает принадлежать ее собственнику, за исключением случая, когда он отказывается от нее. В свою очередь, собственник земельного участка, на который попала чужая вещь, вправе требовать освобождения участка от этой вещи и приведения его в первоначальное состояние (ст. 391 ГК).

Недопустимым признается, в свою очередь, воздействие, связанное со строительством на земельном участке зданий и сооружений или их эксплуатации, когда можно бесспорно утверждать, что их наличие и использование представляют опасность недопустимого воздействия на его земельный участок. Собственник земельного участка, осуществляющий и содержащий постройки, насаждения или иные работы на своей территории, не вправе подвергать опасности соседний участок либо подрывать прочность расположенных на нем построек, насаждений и работ (ч. (4) ст. 391 ГК). В соответствии с ч. (1) ст. 379 ГК собственник может требовать запрещения строительства или эксплуатации зданий и сооружений, оказывающих недопустимое воздействие на земельный участок, принадлежащий ему. При наличии опасности собственник может потребовать от соседа принять необходимые меры для предотвращения обрушения строения с соседнего земельного участка на его участок (ст. 380 ГК).

Для определения последствий недопустимого воздействия значение имеет соблюдение установленного законом расстояния от строения до границ участка. Любые постройки, работы или посадки должны производиться собственником земельного участка с соблюдением минимального расстояния от линии границы в соответствии с законом, градостроительным регламентом, а, при отсутствии таковых, местными обычаями таким образом, чтобы не были ущемлены права собственника соседнего участка (ч. (1) ст. 389 ГК). Если здание или сооружение возведено с соблюдением установленного законом расстояния от границы участка, требование его сноса или запрещение эксплуатации возможно лишь в случае, когда недопустимое воздействие явно имело место (ч. (2) ст. 379 ГК).

Сосед, чье право нарушается собственником земельного участка, преступающего при возведении постройки пределы своего земельного участка, должен сделать об этом замечание в момент угрозы нарушения или незамедлительно после выявления такого нарушения. В противном случае сосед, если он терпимо отнесся к нарушению границы, не вправе требовать устранения нарушения. Однако данное правило исключается, если собственник, нарушивший границы чужого земельного участка, действовал умышленно или по грубой неосторожности (тяжкий проступок).

Тем не менее, нарушение границы чужого земельного участка дает соседу право требовать возмещения убытков. В соответствии с ч. (2) ст. 390 ГК убытки возмещаются в виде денежной ренты, выплачиваемой ежегодно и предварительно. Лицо, имеющее право на ренту, может в любой момент потребовать, чтобы его должник возместил стоимость застроенной части земельного участка взамен передачи права собственности на нее (ч. (3) ст. 390 ГК).

Деревья, за исключением деревьев высотой ниже двух метров, насаждения и живые изгороди должны быть посажены на расстоянии, предусмотренном законом, градостроительным регламентом либо местными обычаями, составляющем не менее двух метров от линии границы. В случае несоблюдения указанных расстояний, собственник соседнего земельного участка вправе требовать выкорчевки либо обрезки по надлежащей высоте деревьев, насаждений или изгородей за счет собственника участка, на котором они расположены (ч. (3) ст. 389 ГК). Крыша здания или сооружения должна быть устроена таким образом, чтобы вода, снег или лед стекали и падали исключительно на земельный участок собственника (ст. 386 ГК).

Собственник земельного участка, в случае нарушения своих прав, может прибегать к мерам самозащиты. Так, если корни и ветви, свешивающиеся с соседнего земельного участка, мешают собственнику другого участка пользоваться своим земельным участком, он вправе срезать и оставить себе корни дерева или куста, проникшие к нему с соседнего земельного участка. Это же правило применяется и к свешивающимся с соседнего земельного участка ветвям деревьев и кустов (ч. (1) ст. 398 ГК). Подобные действия, совершаемые собственником земельного участка, будут признаны правомерными лишь в случае, когда корни и ветви действительно мешают ему пользоваться своим земельным участком (ч. (2) ст. 388 ГК).

Собственник земельного участка с целью разграничения прав на земельный участок может потребовать от собственника соседнего участка принять участие в устройстве прочной разграничительной межи или в восстановлении поврежденной межи (ч. (1) ст. 393 ГК). Расходы по размежеванию распределяются между соседями в равных долях, если соглашением не установлено иное.

В случае возникновения спора относительно границы земельных участков, определяющим для размежевания является фактическое владение соседей. Если фактическое владение не может быть определено, то к каждому земельному участку присоединяется равная часть спорной площади. Если же определенные таким образом границы приведут к результату, который противоречит установленным фактам, в частности, если они не соответствуют установленному размеру земельного участка, то по требованию одной из сторон граница определяется судебной инстанцией (ст. 394 ГК).

"Право соседства" содержит также общие и специальные правила водопользования. В соответствии с общими правилами водопользования водные потоки и подземные воды, имеющиеся на нескольких земельных участках, не могут быть отклонены либо изменены одним из собственников земельного участка таким образом, чтобы количество или качество воды изменилось в ущерб собственнику другого земельного участка (ч. (1) ст. 381 ГК). Собственник земельного участка, расположенного ниже по течению, не имеет права никоим образом препятствовать естественному течению вод, поступающих с участка, расположенного выше по течению (ч. (2) ст. 381 ГК). Если течение вод участка, расположенного выше по течению, причиняет ущерб земельному участку, расположенному ниже по течению, собственник последнего может потребовать разрешения судебной инстанции на осуществление на своем участке работ, необходимых для изменения направления вод, неся все связанные с этим расходы. Собственник земельного участка, расположенного выше по течению, должен воздерживаться от каких-либо работ, способных ухудшить положение земельного участка, расположенного ниже по течению (ч. (3) ст. 381 ГК).

К специальным правилам водопользования относятся случаи, когда происходит сток вод с земельного участка, расположенного выше по течению, на земельный участок, расположенный ниже по течению (ст. 382 ГК). Собственник земельного участка, расположенного ниже по течению, не может препятствовать истечению воды, вызванному собственником земельного участка, расположенного выше по течению, либо другими лицами. Запрет на препятствие в стоке вод через земельный участок соседа существует лишь при условии, что истечению вод предшествовал их сток в водный поток либо ров. При этом собственник земельного участка, расположенного выше по течению, обязан избрать способ и средства стока, причиняющие наименьший ущерб земельному участку, расположенному ниже по течению, оставаясь обязанным выплатить справедливое и предварительное возмещение собственнику нижележащего земельного участка. Положение об истечении вод с земельного участка, расположенного выше по течению, не применяются, если на участке, расположенном ниже по течению, находится постройка с приусадебным участком либо кладбище (ч. (3) ст. 382 ГК).

Собственник может использовать для любых потребностей источник, имеющийся на его земельном участке. Однако он не вправе осуществлять использование источника таким образом, что это может повлечь ущемление прав, имеющихся у собственника земельного участка, расположенного ниже по течению (ч. (1) ст. 385 ГК). В частности, собственник земельного участка, на котором находится источник, не может изменить его течение, если этим изменением лишает жителей населенного пункта воды, необходимой для удовлетворения их текущих нужд (ч. (2) ст. 385 ГК).

Собственник участка, на котором находится источник, располагая излишками воды, обязан взамен справедливого и предварительного возмещения предоставить эти излишки собственнику, который не может получить необходимую для его земельного участка воду иначе как путем осуществления чрезвычайных расходов (ч. (1) ст. 384 ГК). Более того, собственник не освобождается от обязанности предоставить излишки воды даже тогда, когда он имеет возможность использовать эти излишки по назначению иному, чем удовлетворение текущих нужд. Однако он может потребовать от нуждающегося собственника выплаты дополнительного возмещения, если докажет наличие потребности в указанном назначении (ч. (2) ст. 384 ГК).

Собственник, намеревающийся использовать для орошения своего земельного участка воды из естественных и искусственных источников, которыми он действительно может распоряжаться, вправе исключительно за свой счет произвести на противоположном прибрежном земельном участке необходимые работы для водозабора (ст. 383 ГК).

Литература

1. Осояну Н.Г. Участие РМ в процессах унификации и гармонизации в области интеллектуальной собственности. // Кишинев, сборник "Lecturi AGEPI", выпуск IX/2006. - С. 238-242. - 0,4 печ.л.

1. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание шестое, переработанное и дополненное / Под ред. Сергеева А. П., Толстого Ю. К.-М.:О.О.О. "ТК Велби", 2008

2. Гражданское право. Т. 1. / Под ред. Суханова Е. А. 2-е изд. М.,2008

3. Грибанов В. П. Гражданское право. Учебник. Том 1. М.:2009

4. Гражданский кодекс республики Молдова № 1107-XV от 06.06.2006

Monitorul Oficial al R.Moldova № 82-86/661 от 22.06.2002

5. Гражданско-процессуальный кодекс республики Молдова N 225-XV от 30.05.2003

Monitorul Oficial al R.Moldova № 111-115 от 12.06.2008

6. Конституция республики Молдова, принятая 29 июля 1994 года. #G0Monitorul Oficial № 1, часть 1, 1994 год

Размещено на Allbest.ru