Анализ ипотечного кредитования в ОАО "БИНБАНК"

0,8%

3-10 дней

Группа ВТБ

5-25

9,8-12,0

10-1000

0%

2000 руб.

6000 руб.

14-21 день

КИТ-Финанс

1-30

10,5-12,0

10-2000

10%

2400 руб.

5000 руб.

3-5 дней

БИНБАНК

5-20

11,0-17,0

10-400

20%

До 5000

1,5-3,5%

от 1 дня

Таблица 8. Условия предоставления ипотечных кредитов в российских рублях

Наименование	Срок кредита	% ставка	Размер (тыс. руб.)	Мин. взнос (%)	Комиссии	Срок рассм.
					Заявка	Выдача
НИКОМ	7-20	12,0-13,0	260-32400	10%	500 руб.	0,8%	3-10 дней
Группа ВТБ	5-25	12,5-14,0	300-30000	0%	2000 руб.	6000 руб.	14-21 день
КИТ-Финанс	1-30	10,8-13,8	300-60000	10%	2400 руб.	5000 руб.	3-5 дней
БИНБАНК	5-20	14,5-20,5	300-12000	20%	До 5000	1,5-3,5%	1-3 дня

На основе данных Таблиц 7-8 можно провести анализ основных условий предоставления ипотечных кредитов банков-конкурентов по сравнению с Банком (табл. 9):

Таблица 9. Основные условия предоставления ипотечных кредитов в банках

Основные условия кредитования*	Банки-конкуренты
	Москоммерц	НИКОМ	Группа ВТБ	КИТ-Финанс
Мин. ставка по кредиту
Макс. срок кредита
Макс. размер кредита
Мин. первоначальный взнос
Мин. комиссия за рассмотрение кредитной заявки
Мин. комиссия за выдачу кредита
Мин. срок рассмотрения заявки

Условные обозначения:*

- условие конкурентов лучше, чем условие Банка;

- условие конкурентов хуже, чем условие Банка;

- условие конкурентов и Банка - аналогичны.

Как видно из данных сравнительного анализа, по подавляющему большинству позиций условия предоставления ипотечных кредитов в банках-конкурентах являются существенно более привлекательными, чем аналогичные условия Банка, за исключением срока рассмотрения кредитной заявки.

Основными условиями предоставления ипотечных кредитов, влияющими на выбор Клиента, являются (по степени убывания «популярности» - субъективный анализ):

* Минимальное значение процентной ставки кредитования;

* Отсутствие или минимальное значение первоначального взноса;

* Кредитование первичного рынка жилья;

* Максимальный срок кредитования;

* Отсутствие или минимальные значения дополнительных комиссий;

* Оперативность рассмотрения кредитной заявки, оформления и регистрации сделки и кредитного договора;

* Возможность полного и / или частичного досрочного погашения без взимания дополнительной комиссии в течение всего периода кредитования;

* Расширение возможного числа созаёмщиков;

* Кредитование строительства и покупки коттеджей и загородных домов;

* Кредитование покупки земельных участков;

* Кредитование покупки коммерческой недвижимости

* Кредитование под залог коттеджей и загородных домов.

Главным фактором, влияющим на спрос ипотеки со стороны Клиентов, является декларируемые кредитными организациями процентные ставки по выдаче ипотечных ссуд. В целом по рынку, данный показатель постепенно снижался в течение всего 2006 года. Наибольшее снижение ставок произошло по рублевым кредитам как реакция на снижение ставки рефинансирования Банка России, что еще более обострило конкуренцию на рынке ипотечного кредитования. Существенным фактором (в плане понижения ставок и повышения привлекательности кредитов) также является участия ряда кредитных организаций в национальном проекте «Доступное жилье».

Вместе с тем, во втором полугодии 2006 года в целом по рынку снизился спрос на ипотечные кредиты, главным образом за счет высоких темпов роста цен на недвижимость (как в Москве, так и в регионах), при котором значительная часть населения не способно приобрести квартиру даже с использованием кредитных средств. В свою очередь этот факт еще более обострил конкуренцию на ипотечном рынке.

Основные выводы: По результатам аналитических исследований, проводимых Банком, а также учитывая информацию, регулярно поступающую от Филиалов и Представительств, Программа Банка, постепенно утрачивает свою конкурентоспособность на динамично развивающемся рынке ипотечного кредитования. Именно условия кредитования являются основополагающими факторами, прямо влияющими на спрос по ипотечным кредитным продуктам.

Из данных сравнительного анализа видно, что другие банки, имеющие гораздо меньшую сеть продаж (Москоммерцбанк, НИКОМ, КИТ-Финанс и др.) по сравнению с Банком обеспечили большие объемы выдач ипотечных кредитов за 2006 год. При этом примечательно, что Москоммерцбанк запустил свою программу ипотечного кредитования всего на 1 месяц раньше Банка.

Таким образом, следует признать, что:

* текущие темпы прироста кредитного портфеля Банка являются неудовлетворительными и не соответствуют темпам прироста лидеров рынка;

* основные условия предоставления ипотечных кредитов Банка обладают низкой конкурентоспособностью;

* динамика прироста ипотечного кредитного портфеля Банка замедляется.

3.2 Основные проблемы текущего развития портфеля

Исходя из данных анализа рынка и динамики прироста собственного кредитного портфеля, можно выделить три ключевые (главные) проблемы низких темпов развития ипотечного кредитования в Банке:

* Высокие процентные ставки (по сравнению с рынком) ипотечного кредитования;

* Низкая конкурентоспособность других основных условий предоставления ипотечных кредитов;

* Неразвитость ипотечной продуктовой линейки.

Только оперативно решив все три проблемы в комплексе, Банк может рассчитывать на вхождение в число лидеров рынка.



3.3 Варианты решений

Таблица 10. Варианты решения проблем

Проблема:	Решение:
Высокие ставки по ипотечным кредитам	Минимизация ставок за счет организации дешевого целевого фондирования Программы
Неконкурентные условия выдачи и оформления кредитов	Изменение основных условий кредитования и модификация продуктового ряда в соответствии с практикой лидеров рынка
Слабый продуктовый ряд	Разработка и внедрение новых ипотечных продуктов и услуг

* Фондирование портфеля

Ипотечное кредитование - массовый продукт, предназначенный для широкого потребления, что предполагает ориентацию на высокие объемы операций и получение доходов в результате масштабности деятельности, и, относительно невысокую маржу в расчете на каждый выданный кредит, что также подтверждено многочисленным опытом зарубежных стран.

Текущие возможности по увеличению кредитного портфеля свыше года составляют, по данным Финансового Департамента, 7.5 млрд. руб. Исходя из утвержденных Правлением объемных плановых показателей на 2008 год (а именно, увеличение автокредитования и потребительских кредитов примерно на 4 млрд. руб.), максимальный прирост ипотечного портфеля до увеличения капитала Банка может составить 3.5 млрд. руб. (при условии, отсутствия больших по объему выдач кредитов сроком свыше года корпоративным клиентам).

Таким образом, максимальный размер ипотечного кредитного портфеля, который может находиться на балансе, составляет приблизительно 4 млрд. рублей (без расчета на увеличение капитала Банка). В этой связи определять направление развития ипотечного кредитования необходимо в комплексе с проблемой ограниченности доступных ресурсов и выполнения установленных нормативов Банка России.

Соответственно, при достижении вышеуказанного объема выданных ипотечных кредитов возникнет необходимость:

* ограничивать дальнейший рост портфеля размером установленного лимита;

* продавать портфель для высвобождения части лимита;

* обеспечивать целевое фондирование Программы.

Продажи ипотечного портфеля обладают следующими недостатками. Во-первых, при выдаче кредитов необходимо ориентироваться на узкий круг потенциальных инвесторов и для повышения ликвидности портфеля необходимо заранее задавать консервативные кредитные параметры, что приводит к низкому спросу и низким продажам. Во-вторых, подписание соглашения о сотрудничестве с основными игроками ипотечного рынка (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - АИЖК) затруднено отсутствием необходимых настроек в АБС Банка, ориентация на АИЖК приведет к потере части рынка (АИЖК не работает с кредитами в долларах США). Наиболее существенный недостаток - экономическая сторона. На взгляд автора, будущее ипотеки строится на секьюритизации (выпуске ипотечных облигаций), и все игроки, без исключения, будут использовать этот источник финансирования. На настоящий момент в экономический условиях выкупа портфелей ипотечных кредитов, всеми потенциальными покупателями заложена собственная маржа. Соответственно, для Банка намного выгоднее осуществить собственную секьюритизацию, нежели делиться процентным и комиссионным доходом.

Целевое внешнее фондирование Программы позволит не только снизить действующие процентные ставки по ипотечным кредитам, но и решить проблему наращивания ипотечного кредитного портфеля, в условиях недостаточности объема капитала Банка.

Наиболее предпочтительный вариант - обеспечить внешнее целевое фондирование Программы, которое может быть осуществлено посредством предоставления Банку целевой кредитной линии, либо выпуском ипотечных облигаций.

Поскольку основные банки-участники ипотечного рынка ориентированы на выпуск ипотечных облигаций (ВТБ, Москоммерцбанк - выпуск евробондов; Городской ипотечный банк, Дельта-кредит - выпуск ипотечных облигаций), получение целевых кредитных линий на развитие ипотеки чрезвычайно затруднено и представляется маловероятным.

Более того, институциональные инвесторы (IFC, EBRD) ориентируются на развитие вторичного рынка ипотеки и общей ипотечной инфраструктуры, возможно полагая, что первичный рынок уже получил с их стороны достаточное финансирование.

С учетом вышеизложенного, оптимальным вариантом решения является выпуск ипотечных облигаций

Выпуск ипотечных облигаций позволит:

* Расширить круг потенциальных инвесторов Программы;

* Снизить стоимость привлеченных ресурсов за счет возможности рейтингования исключительно ипотечного портфеля (разделение активов и связанных рисков, таким образом, рейтинг портфеля может быть выше рейтинга Банка);

* Убрать кредитный риск с баланса Банка;

* Увеличить процентную, комиссионную и косвенную доходность Программы;

* Выйти на рынок коммерческой ипотеки с дальнейшей секьюритизацией кредитов.

По мнению финансовых консультантов (KPMG, IFC) и основываясь на анализе прошедших выпусков ипотечных облигаций, минимальный экономически целесообразный объем секьюритизации составляет не менее 100 млн. долларов, а ориентировочный срок подготовки и проведения подобной сделки - 1 год.

Исходные данные ипотечного портфеля Банка и факторы для оперативного проведения секьютеризации:

* имеющийся портфель (1 млрд. рублей), ставка погашения по портфелю (плановое 3%, досрочное 15% в год от портфеля),

* отставание нововведений от фактического результата на 2-3 месяца по причине комплекса действий, предшествующего фактической выдачи кредита (сбор документов по заемщику, выбор квартиры, внесение аванса, сбор документов по квартире, выход на сделку),

* объем секьюритизации не ниже 3 млрд. рублей,

* возможные продажи кредитов в целях улучшения качества портфеля,

При соответствии данным условиям, необходимый уровень средних ежемесячных выдач ипотечных кредитов всей сети Банка, начиная с мая 2008 года, должен быть не ниже 350 млн. рублей в месяц. Ниже приведен расчет минимального уровня ежемесячных выдач ипотечных кредитов, необходимых для выхода на секьютиризацию портфеля, путем эмиссии облигаций (табл. 11):

Таблица 11. Расчет минимального уровня ежемесячных выдач

Используемые показатели	Расчетные значения
Расчетный курс доллара США	24,5
Портфель на 01.01.2008	Российские рубли	Доллары США
	1 100 000 000,00	44 897 959,18
Выдачи кредитов в 2008 году	Прогнозные значения
Январь	70 000 000,00	2 857 142,86
Февраль	100 000 000,00	4 081 632,65
Март	150 000 000,00	6 122 448,98
Апрель	250 000 000,00	10 204 081,63
Май	350 000 000,00	14 285 714,29
Июнь	350 000 000,00	14 285 714,29
Июль	350 000 000,00	14 285 714,29
Август	350 000 000,00	14 285 714,29
Сентябрь	350 000 000,00	14 285 714,29
Октябрь	350 000 000,00	14 285 714,29
Ноябрь	350 000 000,00	14 285 714,29
Декабрь	350 000 000,00	14 285 714,29
Ставка досрочного погашения	15%	15%
Ставка планового погашения	3%	3%
Итого погашение	- 804 600 000,00	- 32 840 816,33
Портфель на 01/01/08	4 470 000 000,00	182 448 979,59

Схема выпуска ипотечных облигаций:

1 этап - Формирование портфеля до заданного уровня

и улучшение его качества:

* Разработка новых кредитных продуктов

* Доработка существующих кредитных продуктов

* Совершенствование технологий обслуживания розничных Клиентов

2 этап - Подготовка к эмиссии ипотечных облигаций:

* Планирование и подготовка

* Исследование рынка секьюритизации

* Подготовка финансового обоснования проекта

* Формирование рабочей группы

* Разработка проектов структурирования

* Оценка активов и формирование пула (моделирование платежей)

* Формирование потенциального пула активов

* Анализ пула активов

* Структурирование и подготовка документации

* Выбор участвующих сторон

* Заключение договоров и подготовка документации

3 этап - Эмиссия ипотечных облигаций:

* Рефинансирование

* Эмиссия ипотечных облигаций и размещение выпуска на рынке

* Текущие операции и мониторинг

* Управление потоками платежей

* Обслуживание кредитов, подготовка отчетности

На настоящий момент, Банк предоставляет ипотечные кредиты в двух валютах (рубли РФ и доллары США), при этом портфель имеет следующую валютную структуру:

* 47% в долларах США (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск),

* 53% в рублях РФ (Филиалы Банка).

Наиболее вероятно, что при увеличении объема портфеля, указанные пропорции сохранятся, и запланированный портфель размером 3 млрд. рублей будет иметь такие же валютные составляющие. При этом рублевые облигации предпочтительно выпускать в России, долларовые - в Голландии (по причине благоприятного законодательного и налогового режима, большого объема рынка секьюритизированных активов).

Указанные расчеты экономически разумного размера портфеля актуальны как для рублевых так и для валютных выпусков ипотечных облигаций.

Для управления валютными рисками, возникающими как следствие нынешней валютной структуры ипотечного портфеля Банка, возможны следующие способы:

* хеджирование валютных рисков;

* стимулирование увеличения или уменьшения удельной доли определенной валюты в портфеле с помощью тарифной политики;

* увеличение общего объема ипотечного портфеля.

Для целей секьюритизации в основном планируется использовать портфель кредитов, представленный Клиентами категорий Найм-1 и Найм-2 (Клиенты, работающие по найму, подтверждающие свой доход справкой от работодателя по форме 2-НДФЛ либо в свободной форме). Это связано с:

* пониженным процентным доходом Банка, получаемым по данному портфелю;

* предпочтением потенциальных инвесторов кредитов по Клиентам с данными категориями как с пониженным риском.

Предполагается, что остальные категории Клиентов, получивших в Банке кредиты по более высоким ставкам, в основном будут оставлены на балансе Банка, однако какая-то их часть все же будет отнесена в портфель для последующей секьюритизации с целью повышения средневзвешенной процентной ставки по портфелю.

Таким образом, Банк сможет более эффективно привлекать долгосрочные ресурсы, используя менее доходные активы.

В 2007 году ценообразование ипотечных кредитов происходило на основании того, что более ликвидные кредиты (и наименее рисковые с точки зрения рынка) выдавались по относительно низким ставкам и с низким комиссионным доходом для Банка.

Например, сбор за рассмотрение заявки Клиента, работающего по найму и подтверждающего свой доход справкой 2-НДФЛ составлял 1 000 р., а сбор за рассмотрение заявки владельца бизнеса составлял 5 000 р. Также, процентные ставки повышались от наиболее ликвидного кредита (категория Найм-1, продукт «Покупка квартиры» - от 11%) до наименее ликвидного (категория Бизнес-2, продукт «Залог квартиры» - 17%).

В процессе реализации предлагаемых мероприятий, необходимо сохранить указанный принцип ценообразования.

Соответственно, при секьюритизации / продаже портфеля первоначально будет ставиться вопрос причины / цели данной операции, на основе которой будет осуществлена выборка кредитов для продажи. Поскольку целью секьюритизации является привлечение ресурсов для продолжения выдачи ипотечных кредитов при оптимальном соотношении стоимости привлекаемых ресурсов и сопутствующих комиссионных издержках, выборка и изменения параметров кредитов, будут осуществлены для достижения вышеуказанной цели на основе мнений инвесторов, консультантов, рейтинговых агентств, андеррайтеров, других участвующих сторон, и практики рынка.

* Тарифная политика и доработка действующих кредитных продуктов

С целью повышения рыночной конкурентоспособности основных условий предоставления ипотечных кредитов, необходимо оперативно изменить (модифицировать) наиболее значимые условия кредитования и создать систему эффективного управления тарифной политикой, в части ипотечного кредитования.

В рамках настоящего анализа потрфеля необходимо реализовать ряд конкретных мероприятий по изменению и тарификации ипотечных кредитов Банка. К таким изменениям относятся:

а) Изменение условий действующих кредитных продуктов «Покупка квартиры» и «Залог квартиры», с учетом аналитических материалов и заключений, подготовленных Департаментом Маркетинга, Финансовым Департаментом, Центром ипотечного кредитования, которые касаются существенных параметров кредитования:

* Снижение средних процентных ставок по целевому кредитованию на приобретение недвижимого имущества до уровня трансфертных ставок соответствующего периода (при этом средневзвешенная процентная ставка по портфелю ожидается на уровне трансфертной ставки + 2%);

* Введение отдельного тарифного плана (или тарифа) по продукту «Покупка квартиры», который по сути будет представлять «рекламную» ставку - самую низкую ставку среди всех продуктов и тарифных планов по Программе, но вероятность ее получения Клиентом будет незначительной (жесткие требования к заемщику, кредиту и объекту залога). Однако, если подобный кредит будет предоставлен Банком и начнет приносить убытки, ЦИК предпримет все действия для продажи данного кредита в течение 6 месяцев с даты его выдачи.;

* Увеличение срока кредитования до 25-30 лет;

* Снижение требований к размеру минимального первоначального взноса - от 0% до 10% (при этом средневзвешенный размер кредита к стоимости закладываемого имущества ориентировочно составит 65% по портфелю в целом);

* Снижение и оптимизация комиссионных сборов Банка (комиссии за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита);

* Смягчение требований к объекту залога;

* Увеличение возможного числа и категорий созаемщиков и / или поручителей по кредиту (на настоящий момент допустимо лишь участите супруга / супруги);

* Введение новой схемы расчетов за приобретаемую квартиру

б) Необходимо провести оптимизацию досрочного погашения кредитов. Поскольку риск досрочного погашения кредитов перекладывается на инвесторов (покупателей ипотечных облигаций), то ставка досрочного погашения крайне важна для определения фактического срока портфеля и стоимости облигаций. Возможные направления:

* Введение повышения процентной ставки в случае досрочного погашения кредита в течение первых 5 лет пользования кредитом;

* Выдача кредита по низкой ставки с длительным (напр. 5 лет) мораторием на досрочное погашение;

* Предложение по снижению ставки для существующих заемщиков, которое призвано опередить агрессивное рефинансирование портфеля Банка конкурентами;

* Повышение доли платежа по кредиту в доходе заемщика для меньшей вероятности накопления средств для досрочного погашения кредита (повышение коэффициента Долги / Доход с 50% до 55%);

* Увеличение срока кредитования до 30 лет (на настоящий момент, максимальный срок кредита - 20 лет);

* Предложение заемщикам дополнительных кредитных продуктов (кредит на ремонт, на образование и т.д.), которые будут аккумулировать риски досрочного погашения.

Данные условия предполагается изменять ориентируясь на условия, действующие на рынке ипотечного кредитования с целью стимулирования спроса на ипотечные продукты Банка со стороны Клиентов для выполнения поставленных планов по выдаче кредитов и для накопления портфеля, достаточного для секьюритизации. При этом, особое внимание будет уделяться продвижению продуктов «Покупка квартиры» и «Покупка коттеджа», как наиболее ликвидным и менее рисковым по сравнению с другими кредитными продуктами.

* Разработка новых кредитных продуктов и тарифных планов

В части разработки и внедрения новых ипотечных продуктов необходима разработка и запуск следующих кредитных программ:

* «Строительство квартиры» - покупка квартир на первичном рынке, в т.ч. на этапе т.н. «нулевого цикла»;

* «Улучшение жилищных условий»;

* «Покупка земельных участков»;

* «Покупка коттеджей и загородных домов» (в процессе реализации);

* «Строительство коттеджей»;

* «Приобретение объектов коммерческой недвижимости»

* «Покупка гаражей и машиномест».

Основные направления разработки новых продуктов:

а) «Строительство квартиры». Приобретение квартиры на этапе строительства в любом многоквартирном доме по выбору Клиента. При этом Банком будут предъявляться определенные требования к этим домам, а также к застройщикам объектов. Будут определены критерии и список нескольких организаций-застройщиков (в разрезе каждого региона присутствия Банка), которые будут являться уполномоченными компаниями по данной программе.

Будет проработана необходимость / возможность осуществлять страхование предпринимательских рисков застройщика на случай незавершения последним строительства объекта и непередачи (несвоевременной передачи) квартиры в собственность Клиента. При этом предварительная оптовая покупка жилищного фонда (с целью последующей продажи) не будет являться обязательным условием кредитования, в рамках данной программы.

б) «Улучшение жилищных условий» - разработана концепция продукта, оценивается экономическая целесообразность его введения в Банке и доработка условий с учетом аналитических данных, предоставленных Департаментом Маркетинга. Продукт предполагает наличие в собственности Клиента квартиры, которая используется в качестве оплаты части стоимости более дорогостоящей, новой квартиры. Продукт также будет предусматривать выкуп отдельных комнат в квартирах, после чего квартира полностью перейдет в собственность Клиента.

в) «Приобретение земельных участков для дачного хозяйства и индивидуального строительства». Данный продукт также имеет неплохой потенциал спроса, учитывая существующие темпы развития и диверсификации ипотечных кредитов.

г) «Покупка коттеджа» - продукт разработан и утвержден, запущен 1 февраля 2007 г. Логичным дополнением данного продукта является кредитование на строительство коттеджей, в т.ч. и на этапе «нулевого цикла» («Строительство коттеджа»). При этом будет исключен вариант индивидуального строительства коттеджей (силами самого заемщика), а одним из основных условий кредитования будет являться проектная застройка коттеджных посёлков (по аналогии с продуктом «Строительство квартиры»).

д) «Покупка гаражей и машиномест». На данный момент очень немногие банки кредитуют Клиентов на приобретение гаражей, однако при дальнейшем ужесточении конкуренции на рынке кредитования жилья, банки будут искать другие ниши, в т.ч. займут и эту.

е) «Приобретение объектов коммерческой недвижимости».

Кроме модификации существующих ипотечных продуктов, а также разработки новых продуктов, необходимо реализовать ряд мероприятий по поддержанию и развитию текущей деятельности ЦИК и оптимизации Программы, с целью:

* Разработки комплексной программы кросс-продаж банковских продуктов при оформлении ипотечных кредитов:

* Создание мотивационной системы продаж ипотечных кредитов;

* Организация эффективного маркетинга Программы.

Для достижения вышеуказанных целей также потребуется проведение комплекса мероприятий, включающего проработку следующих основных задач:

а) В целях повышения доходности Программы, предлагается распространить участие всех уполномоченных страховых компаний Банка на ипотечную программу, подписать с ними соглашения об оказании информационно-консультационных услуг, по которым страховые компании будут ежемесячно перечислять Банку определенный процент от полученных страховых премий по застрахованным ипотечным кредитам (в среднем по рынку 10-20%);

б) Стимулирование кросс-продаж других кредитных продуктов Банка, предлагая Клиентам револьверные кредитные карты, автокредиты и индивидуальные ссуды, как при оформлении ипотечного кредита (в случае достаточности платежеспособности), так и по истечении 6, 12 месяцев с даты получения кредита. При этом, для Клиентов, имеющих положительную кредитную историю в Банке, возможно предложение продуктов на более льготных условиях.

в) Повышение качества ипотечного кредитного портфеля как основного индикатора его стоимости. Для этого планируется реализовать следующие мероприятия:

* Повышение квалификации сотрудников, участвующих в реализации Программы путем проведения тренингов, семинаров, подготовки детальных методических материалов для использования в работе, проведение аттестаций сотрудников фронт-офиса;

* Внедрение системы мотивации сотрудников Банка, задействованных в реализации Программы, в которой будут регламентированы поощрения и взыскания по результатам продаж ипотечных кредитов, а также качества их выдачи и сопровождения;

* Автоматизация операций по ипотечному кредитованию для снижения фактора ошибок при подготовке кредитной документации, более точных расчетов суммы кредита, исходя из введенных в систему данных;

* Проведение более тщательного контроля за целевым использованием кредитных средств Клиентами;

* Совместно с другими подразделениями Банка разработать и внедрить более действенные методы по работе с проблемными и потенциально проблемными кредитами:

г) Расширение агентской сети Банка путем заключения соглашений с агентствами недвижимости и кредитными брокерами, которое позволит:

* Осуществлять продвижение ипотечных продуктов и услуг Банка среди своих клиентов компаний-агентов;

* Оказывать содействие Банку при продаже заложенных квартир, в случае потери Клиентом платежеспособности, как при обоюдном согласии Банка и Клиента, так и в случае обращения взыскания Банком на заложенное имущество;

* Снизить издержки Банка по проведению ипотечных сделок;

* Частично обеспечить услуги по представлению интересов Банка и Клиентов в регистрирующих органах;

* Снизить риски Банка при введении новой формы расчетов наличными до регистрации сделки купли-продажи;

* Осуществлять поиск объектов на этапе строительства для инвестирования и последующей продажи Клиентам с использованием ипотечных кредитов Банка.

д) Разработка и внедрение системы мотивации сотрудников агентств, привлекающих наибольшее количество Клиентов в Банк. Планируется производить выплаты за каждого Клиента, получившего кредит, вручение призовых и дисконтных карт ведущих торговых сетей и т.д.

е) Для продвижения ипотечных продуктов (и других продуктов и услуг Банка) рассматривается возможность организации «выездного офиса» (в первую очередь выезды будут осуществляться в наиболее динамично развивающиеся города Подмосковья), в котором Клиенты смогут получить консультацию, получить предварительное заключение о возможности получения кредита, подать документы на кредит, получить уведомления и пр.



Заключение

Ипотека имеет большое значение для развития экономики. Прежде всего, ее социальная значимость - ипотека дает возможность фактически приобрести свое жилье, заплатив за него лишь часть суммы. Во-вторых, для оплаты квартиры наличными деньгами, приходится изымать их из оборота, ипотека позволяет избежать этого. В-третьих, доходность вложений в недвижимость зависит от ценовой ситуации на рынке. Воспользовавшись ипотекой, можно восстановить выплаченные по кредиту проценты, а также получить чистую прибыль от инвестиций в собственное жилье. То есть ипотека является эффективным средством обеспечения долгосрочных капиталовложений. Стоит также отметить, что привлекательной чертой ипотеки являются налоговые льготы, предоставляемые заемщикам. С принятием нового Жилищного кодекса единственным способом улучшить квартирные условия для большинства россиян является ипотека.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков, а способность привлечения ресурсов с характеристиками цены и срочности, удовлетворяющими требованиям ипотечного кредитования, является необходимым условием для начала успешного формирования портфеля. В свою очередь, высокая операционная эффективность в условиях, когда до 90% затрат являются фиксированными, автоматически означает низкую себестоимость выдачи ипотечного кредита, что в конечном итоге может явиться решающим конкурентным преимуществом.

В рамках данной темы были проанализированы основные направления и тенденции развития ипотечного портфеля ОАО «БИНБАНК», по результатам анализа было выявлено, что программа ипотечного кредитования Банка постепенно утрачивает свою конкурентоспособность на динамично развивающемся рынке ипотечного кредитования России.

Были выявлены основные проблемы:

* Высокие ставки по ипотечным кредитам;

* Неконкурентные условия выдачи и оформления кредитов;

* Слабый продуктовый ряд.

И предложены мероприятия, как варианты решения этих проблем:

* Минимизация ставок за счет организации дешевого целевого фондирования Программы, которое может быть осуществлено путем выпуска ипотечных облигаций;

* Изменение основных условий кредитования и модификация продуктового ряда в соответствии с практикой лидеров рынка

* Разработка и внедрение новых ипотечных продуктов и услуг

Реализация предлагаемых мероприятий позволит Банку не просто претендовать на серьезную долю рынка ипотечного кредитования в РФ, но также увеличить стоимость активов (таким образом увеличивая капитализацию Банка), использовать международный рынок капитала для привлечения долгосрочного финансирования, снизить стоимость ресурсов для ипотечного кредитования.

По результатам первого выпуска облигаций, будут оптимизированы продукты и бизнес-процессы для подготовки последующих выпусков. Опыт ипотечной секьюритизации можно использовать и трансформировать на другие активы (коммерческая ипотека, любые иные активы с предсказуемыми денежными потоками).

Поскольку предлагаемый комплекс мероприятий ориентирован на увеличение выдач ипотечных кредитов с их последующей секьюритизацией, у Банка увеличится комиссионный доход от обслуживания всех выданных ипотечных кредитов, при минимальном кредитном риске (в случае секьюритизации, кредитный риск перекладывается на держателей облигаций, Банк несет кредитный риск лишь в момент накопления пула).



Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1, 2

2. Жилищный Кодекс РФ

3. Налоговый Кодекс РФ

4. ФЗ РФ «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.98

5. ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах» N2 152-ФЗ от 11.11.04.

6. ФЗ РФ «О залоге» №2872-1 от 29.05.92

7. ФЗ РФ «О банках и банковской деятельности в РСФСР» от 02.12.90 в

редакции от 03.02.96

8. ФЗ РФ «О государственном регулировании нрав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.97

9. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28 «О мерах но развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»

10. Аналитический обзор «Рынок жилья в России и федеральная система ипотечного жилищного кредитования» // АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - М.: 2003.

11. Андрианов В. Деньги и инфляция // Общество и экономика. 2000. N2II.

12. Бабичева Ю.Н. Банковское дело. - М.: «Экономика», 1993.

13. Баев И.А., Изгарева И.Г. Роль предприятия в системе ипотечного кредитования // Экономика и финансы. 2003. N2 22 (44) с. 65-67.

14. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПБ 2000.

15. Басин А. Ипотечное кредитование - важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России // Жилищное право. 1999.

16. Бланк Г.Б. Ипотека в России - СПб.: 1881.

17. Большой экономический словарь / под. ред. Азрилияна А.Н. - М.: Институт новой экономики, 1997.

18. Вербловский Г.К. К вопросу об ипотечной системе // Юридический вестник. 1881. №12. с. 657-678.

19. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2002. №11. с. 78.

20. Головин О.Л., Калинин В.А., Цыганов А.А. Организация ипотечных программ: учебно-методическое пособие - М.: ИД «Страховое ревю», 2002.

21. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. Учебное пособие. - СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.

22. Грудицына О.Н. Предмет ипотечных отношений в России // Нотариус. 2001. №6.

23. Грязнова А.Г. Финансово-кредитная энциклопедия. - М.: ФиС, 2002.