Ипотечное кредитование в банке

· на приобретение недвижимости (коттедж, жилой дом) в коттеджных поселках;

· под залог имеющегося жилого помещения;

· на улучшение жилищных условий;

· под залог загородной недвижимости;

· программа, предусматривающая предоставление дополнительного кредита под залог основного обеспечения, приобретенного ранее с использованием кредитных средств Банка, на производство строительно-монтажных и отделочных работ по благоустройству помещений («Ипотека+»).

На основе анализа требований, предъявляемых к клиентам в Газпромбанке, можно сделать вывод, что типичный заемщик Банка это законопослушный гражданин 25-50 лет:

· имеющий постоянную регистрацию в г. Омске или Омской области;

· являющийся работником коммерческой организации со стажем работы более 6 месяцев, т.е. относящийся к категории людей, имеющих стабильную работу и доход;

· располагающий определенными накоплениями для первоначального взноса по кредиту (в среднем, 150 000 - 200 000 рублей);

· получающий заработную плату в размере 20 000 - 25 000 рублей в месяц;

· состоящий в официально зарегистрированном браке, при этом, супруг(а) не является иждивенцем;

· с высшим образованием.

Таким образом, ипотечное кредитование является одним из ключевых направлений деятельности филиала «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске, о чем свидетельствует постоянное увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле филиала. Высокие требования к потенциальным заемщикам позволяют Банку снизить риски невозврата кредита. Широкий спектр ипотечных программ и минимальный размер единовременных комиссий, связанных с оформлением ипотечной сделки, обеспечивают значительные конкурентные преимущества омского филиала «Газпромбанк» перед другими банками.

2.2 Процесс ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске и его информационное обеспечение

Организацией процесса ипотечного кредитования в филиале ГПБ (ОАО) в г. Омске занимается отдел обслуживания физических лиц (ООФЛ). В соответствии с Положением об отделе ООФЛ выполняет следующие функции в рамках ипотечного кредитования:

1. Регистрация поступивших кредитных заявок от физических лиц с последующим анализом и оформлением необходимой документации в соответствии с внутренними нормативными документами Банка, филиала;

2. Сопровождение выдачи кредита физическому лицу;

3. Контроль лимитов кредитования;

4. Ежемесячные процедуры гашения кредитов согласно распоряжению отдела учета и отчетности;

5. Контроль достаточности средств на счетах физических лиц для гашения кредитов;

6. Работа с проблемными кредитами.

7. Составление отчетности по кредитованию физических лиц.

В соответствии с должностными инструкциями на сотрудников ООФЛ возложены следующие обязанности:

· Обеспечивать доведение до клиентов - физических лиц принципов и требований Кредитной политики Банка в кредитной деятельности Филиала;

· Обеспечивать достижение планового уровня доходности от кредитной деятельности Филиала при условии поддержания заданного уровня кредитного риска;

· Участвовать в развитии, как существующей линии кредитных продуктов, так и в разработке стандартизированных кредитных продуктов для клиентов;

· Обеспечивать, в соответствии с внутренними нормативными документами Банка (Филиала), подготовку пакета документов на стадии выдачи кредита физическим лицам, сопровождение кредитных досье, закрепленных за сотрудником, в течение всего срока кредитования;

· Участвовать в совершенствовании методик и процедур осуществления кредитных операций;

· Обеспечить ведение делопроизводства и номенклатуру дел отдела;

· Обеспечивать взаимодействие с другими подразделениями Филиала по вопросам, относящимся к компетенции отдела.

В своей работе сотрудники ООФЛ руководствуются действующим законодательством, а также внутренними документами Банка, Филиала:

· Устав Банка, решения общего собрания акционеров, Совета директоров и правления Банка;

· Положение о кредитовании физических лиц, программы кредитования Банка, Положение о кредитовании под залог приобретаемой и имеющейся в собственности недвижимости;

· Приказы и распоряжения руководства Банка и Филиала;

· Положение об отделе;

· Должностная инструкция.

Кредитный процесс при предоставлении кредитов по программам ипотечного кредитования в Филиале состоит из следующих этапов:

1. Консультационный;

2. Подготовительный;

3. Аналитический;

4. Этап принятия решения о предоставлении кредита;

5. Этап оформления и подписания кредитных документов;

6. Этап предоставления кредита;

7. Этап мониторинга и обслуживания кредита.

Взаимодействие подразделений Филиала при организации ипотечного кредитования представлено на схеме:



Рис. 4. Схема взаимодействия подразделений филиала «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске в процессе ипотечного кредитования

1. - Специалист ООФЛ консультирует клиента по вопросам условий ипотечного кредитования (Приложение 9, 10); информирует клиента о партнерах Банка по программам ипотечного кредитования (Приложение 11, 12); осуществляет предварительный расчет финансовых параметров (максимально доступная для каждого конкретного клиента сумма кредита, график и размеры регулярных платежей по кредиту, другие расходы по предстоящим сделкам, эффективная ставка по кредиту) (Приложение 13); принимает пакет документов, предоставленных клиентом для оформления заявки на кредит (Приложение 14, 15).

2. - Специалист ООФЛ регистрирует заявку клиента в журнале регистрации кредитных заявок (Приложение 16), составляет служебную записку в Службу безопасности (СБ) Филиала о проведении проверки предоставленных заемщиком документов с целью определения наличия/отсутствия оснований, препятствующих предоставлению кредита клиенту (Приложение 17).

3. - Специалист СБ на основе имеющихся баз данных проверяет достоверность указанных клиентом данных, составляет заключение о наличии/отсутствии оснований, препятствующих предоставлению кредита клиенту, и передает его Специалисту ООФЛ.

4. - На основе заключения СБ, пакета документов Клиента Специалист ООФЛ проводит андеррайтинг Заемщика и предмета залога, составляет экспертное заключение и передает его на рассмотрение Начальнику ООФЛ (Приложение 18).

5. - Начальник ООФЛ на основе анализа экспертного заключения принимает решение о целесообразности/ нецелесообразности предоставления кредита Заемщику.

6а. - В случае положительного решения Начальника, Специалист ООФЛ составляет заявку на Кредитный комитет.

6б. - В случае отрицательного решения Начальника, Специалист ООФЛ сообщает клиенту об отказе Банка, без объяснения причин. Клиенту возвращаются копии оригиналов предоставленных им документов на основе заявления на возврат документов и уведомления об отказе.

7. - Кредитный комитет банка выносит решение о предоставлении, либо отказе в предоставлении кредита.

8. - Работник кредитного отдела информирует клиента о решении кредитного комитета и в случае положительного решения назначает дату заключения кредитного договора. (В случае отрицательного решения - см. п.6б).

9. - Между заемщиком и Филиалом в лице Специалиста ООФЛ заключается кредитный договор, обеспечительные договоры (договоры залога, поручительства) (Приложение 19, 20).

10а. - Заемщик обращается в Операционный отдел Филиала для открытия счета до востребования и подписывает договор банковского вклада до востребования.

10б. - В соответствии с условиями заключенных Филиалом с Заемщиком договоров Специалист ООФЛ оформляет по установленной форме в соответствии с действующей Учетной политикой Банка распоряжение на открытие ссудного и других счетов и распоряжение в Отдел учета и отчетности о предоставлении кредитных средств с зачислением на счет вклада до востребования Заемщика, открытый в Банке (Приложение 21-26). К распоряжениям прилагается копия кредитного договора.

11. - В случае, если кредитным договором было оговорено, что кредит выдается в наличной форме, заемщик обращается в операционный отдел Филиала с заявлением о выдаче кредита.

В случае, если кредит выдается в безналичной форме, сумма кредита перечисляется на счет заемщика в банке.

12. - В соответствии с условиями кредитного договора заемщик осуществляет погашение основной суммы долга и процентов по нему.

Информационное обеспечение каждого этапа ипотечного кредитования представлено в Таблице 5.

С точки зрения классификации по функциям управления информационное обеспечение ипотечного кредитования в Банке можно представить следующим образом:

Таблица 5 Классификация информационного обеспечения ипотечного кредитования по функциям управления

Нормативно-справочная информация	Плановая информация	Оперативная информация	Учетная информация
- Данные, характеризующие кредитоспособность, платежеспособность клиента; - Условия ипотечного кредитования Банка; - Список аккредитованных Банком застройщиков, страховых и оценочных компаний и др.	- Платежный календарь заемщика, - Степень готовности дома (при ипотечном кредитовании на приобретение квартир на первичном рынке) и предполагаемый срок сдачи в эксплуатацию, регистрации права собственности и др.	- Состояние кредитного портфеля, размер просроченной задолженности; - Данные андеррайтинга заемщика и предмета залога, - Своевременность уплаты страховых премий и продления страховых полюсов заемщиками и др.	- Размер просроченной задолженности по ипотечным кредитам, - Размеры досрочных платежей по погашению ипотечных кредитов и др.

Таблица 6 Информационное обеспечение ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске

Этап кредитного процесса	Источник информации	Вид информации	Форма представления информации	Содержание информации
1. Консультационный	Клиент	Входная, внешняя, справочная, первичная.	Устная	-приобретаемая квартира; - средний доход, место работы, стаж; - семейное положение, количество иждивенцев; - кредитная история в других банках и др.
	Сотрудник ООФЛ	Выходная, внутренняя, справочная	Письменная: -программа ипотечного кредитования	- условия кредитования; - примерный перечень предстоящих расходов
2. Подготовительный	Клиент	Входная, внешняя, справочная, первичная	- паспорт, свидетельство о регистрации/расторжении брака, копия лицевого счета, свидетельства о рождении детей.	- возраст, семейное положение, место регистрации
			- справка 2-НДФЛ за 6 мес./справка о доходах по форме Банка, - копия трудовой книжки, заверенная работодателем, - справка с места работы об отсутствии обязательств по исполн. листам; - копии кредитных договоров/договоров поручительств, графики платежей, квитанции об оплате.	- средний чистый доход за последние 6 мес.; -стаж работы; - наличие / отсутствие обязательств по исполнительным листам, кредитам, поручительствам
			- правоустанавливающие документы на активы, находящиеся в собственности.	- финансовое состояние клиента (наличие активов в собственности)
			- ИНН, свидетельство пенсионного страхования, военный билет (для мужчин), водительские права / справки из психиатрического и наркологического диспансеров и др.	- дополнительные сведения
	Сотрудник ООФЛ	Выходная, внутренняя, промежуточная, плановая.	- Устная, - Предварительный платежный календарь, - Устная,	- максимально возможная сумма кредита, с учетом доходов, обязательств, и др.; - предварительный расчет ежемесячных платежей в счет погашения основной суммы долга и процентов по кредиту; - минимальная сумма денежных средств для внесения первоначального взноса, покрытия расходов, связанных с оплатой комиссии Банку, совершением сделок по купли/продаже и ипотеке недвижимости, оценке недвижимости, заключении договоров страхования
	Сотрудник ООФЛ	Выходная, внутренняя, промежуточная	Служебная записка в СБ	- параметры предполагаемой сделки, данные о заемщике и предмете залога.
	Сотрудник СБ	Выходная, внутренняя, промежуточная	Заключение СБ	- основания, препятствующие предоставлению кредита.
3. Аналитический	Клиент	Внутренняя, результативная, оперативная	- Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость на вторичном рынке (свидетельство о гос. регистрации права, договор купли/продажи и др.); - Проект договора долевого участия / уступки прав требования (первичный рынок), - Технический паспорт объекта недвижимости, - Отчет об оценке жилого помещения / договор долевого участия/ уступки прав требования, - Пакет документов, предоставленных на этапе 2.	Андеррайтинг предмета залога: - наличие прав собственности; - состояние имущества; - соотношение суммы кредита и стоимости имущества Андеррайтинг заемщика: - финансовое положение (доход, активы), - наличие обязательств по кредитам, поручительствам, исполнительным листам, - стабильность занятости.
	Сотрудник ООФЛ	Внутренняя, результативная, оперативная	Экспертное заключение	- Соответствие заемщика и предмета залога требованиям Банка
4. Этап принятия решения о предоставлении кредита	Кредитный комитет Филиала	Внутренняя, результативная, оперативная	Решение комитета	- Решение о предоставлении/отказе в предоставлении кредита заемщику.
	Сотрудник ООФЛ	Выходная, внутренняя, результативная	Устная	- Уведомление заемщика о решении банка по кредитной заявке
5. Этап оформления и подписания кредитных документов	Клиент	Внешняя, учетная	- Страховой полис и квитанции об уплате страховой премии; - Нотариально удостоверенное согласие супруги(а) на ипотеку жилого помещения	Страхование жизни, имущества, титула собственности, финансовых рисков (при необходимости)
	Сотрудник ООФЛ	Внутренняя, оперативная	- Кредитный договор; - Договор залога и поручительства (при необходимости)	Условия заключаемой сделки, права и обязанности сторон
	Клиент	Внутренняя, оперативная	- Заявление на открытие банковского счета/вклада до востребования	Реквизиты клиента
	Сотрудник Операционного отдела	Внутренняя, учетная	Договор аренды депозитной ячейки	Условия заключаемой сделки, права и обязанности сторон
6. Этап предоставления кредита	Сотрудник ООФЛ	Внутренняя, оперативная	- Распоряжение на открытие ссудного и других счетов в отдел учета и отчетности, - Распоряжение о предоставлении кредитных средств с зачислением на счет вклада до востребования / банковский счет заемщика, открытый в Банке	Открытие счетов клиента в Банке и движение денежных средств по счетам
	Клиент	Внутренняя, оперативная	- Заявление о переводе кредитных средств со счета вклада до востребования / банковского счета клиента на счет фирмы-застройщика / продавца недвижимости	Целевое использование кредитных средств заемщика
7. Этап мониторинга и обслуживания кредита	Клиент	Внешняя, учетная	- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретаемую квартиру с отметкой об обременении, - Акт приема-передачи жилого помещения	Исполнение условий заключенных кредитных и обеспечительных договоров
	Сотрудник ООФЛ	Внутренняя, учетная	Распоряжение о снятии обеспечения в виде поручительства (при наличии такового) в отдел учета и отчетности
	Отдел учета и отчетности	Внутренняя, оперативная, учетная, промежуточная и результативная	Внутренние базы данных бухгалтерского учета Diasoft 5NT Retail	- погашение плановых аннуитетных / дифференцированных платежей по основному долгу и процентам, суммы просроченной задолженности по основному долгу и процентам, штрафных санкций, формирование резерва на возможные потери по ссудам, начисление процентов, учет обеспечения и др.
	Сотрудник ООФЛ	Внутренняя, оперативная, учетная, промежуточная и результативная	Внутренние базы данных: - АРМ «Кредиты», - Отчеты о состоянии кредитного портфеля Филиала, предоставляемые сотрудниками отдела учета и отчетности	- Контроль своевременности и правильности произведенных заемщиком платежей по кредитному договору, переоформление страховых полисов, перерасчет графиков погашения задолженности (в соответствии с условиями договоров); - Мониторинг непрерывного наличия страховой защиты по ипотечным кредитам
	Клиент	Внешняя	Устная/письменная (звонок сотрудника клиенту - предоставление документов)	- чистый средний ежемесячный доход заемщика, - семейное положение, количество иждивенцев,
	Страховая компания	Внешняя, оперативная	Уведомление страховой компании, содержащее список клиентов, не продливших действие страховых полюсов	- уплата страховых премий и продление страховых полюсов заемщиками

Основными источниками нормативно-справочной и плановой информации в Банке являются отдел ООФЛ и Заемщики, оперативная и учетная информация поступает, главным образом, из отдела учета и отчетности.

На основе анализа рассмотренных таблиц можно сделать следующие выводы об информационном обеспечении ипотечного кредитования в филиале ГПБ (ОАО) в г. Омске:

· Консультационный и предварительный этапы характеризуются большими объемами нормативно-справочной информации, циркулирующей между Клиентом банка и сотрудником ООФЛ. В большинстве случаев, как входная, так и выходная информация передается в устной форме, что не является эффективным, так как нарушаются такие принципы информационного обеспечения, как документальность, а, следовательно, и полнота и точность.

· Аналитический этап, этапы принятия решения о предоставлении кредита, оформления и подписания кредитных документов и выдачи кредита характеризуются, преимущественно, информацией оперативного и учетного характера, поэтому ее форма представления регламентируется внутренними нормативными документами Банка.

· Особенностью этапа мониторинга и обслуживания кредита является большое количество информации, поступающей из разных внешних и внутренних источников в отдел ООФЛ. Отсутствие оптимальных форм обработки данной информации препятствует эффективной организации процесса ипотечного кредитования.

Для решения проблем, в частности, на консультационном этапе кредитования в Банке необходимо разработать документ, содержащий всеобъемлющую информацию о расходах заемщика по кредиту с указанием минимально необходимых денежных средств, которыми должен располагать клиент на момент заключения сделки; усовершенствовать график расчета максимальной суммы кредита с учетом наличия иждивенцев в семье заемщика и минимально необходимых расходов на их содержание (прожиточный минимум).

На этапе мониторинга кредита необходимо разработать документ, позволяющий проводить Банку самостоятельно постоянный мониторинг наличия страховой защиты по ипотечным кредитам (на основе графиков истечения сроков действия страховых полюсов заемщиков); усовершенствовать процедуру мониторинга просроченной задолженности путем разработки форм, содержащих информацию о заемщиках, опоздавших с уплатой задолженности по основному долгу и процентам по кредиту.

Таким образом, предполагается целесообразным разработать стандартизированные внутренние формы обработки данных для каждого этапа, что позволит оптимизировать процесс кредитования в целом за счет обеспечения реализации одного из основных принципов информационного обеспечения, заключающегося в единстве ввода, многократности использования и рациональности хранения информации.

Глава 3. Проблемы информационного обеспечения ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске и пути их решения

3.1 Автоматизация процессов ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование на сегодняшний день является одним из наиболее быстро развивающихся направлений на рынке банковских услуг. Наличие конкуренции на данном сегменте рынка стимулирует общее повышение качества банковского обслуживания и внедрение современных банковских технологий, позволяющих оптимизировать и автоматизировать процессы управления ипотечным кредитованием банка, т.е. повысить эффективность организации информационного обеспечения.

Автоматизация процесса ипотечного кредитования позволяет:

1. Сократить сроки и затраты на подготовку и выдачу ипотечных кредитов;

2. Организовать информационное сопровождение процесса выдачи кредита начиная с первичного обращения заемщика;

3. Формировать единую базу заемщиков;

4. Создать единую базу партнеров и обеспечить контроль договорных отношений между ними;

5. Организовать контроль своевременного погашения обязательств заемщиками и просроченной задолженности;

6. Обеспечить контроль страхового покрытия выданных кредитов;

7. Осуществлять анализ накапливаемой информации;

8. Получать оперативную и управленческую отчетность по направлению ипотечного кредитования и др.

Стоит отметить, что Филиал ГПБ в целях организации эффективной работы использует электронную базу данных по кредитам «ЛОАНС», обладающую следующими основными функциональными возможностями:

· учёт и хранение всех данных о заёмщике, о созаемщике, поручителях, доходах, недвижимости и т.д.;

· учёт и хранение всех данных об обеспечении (недвижимости);

· формирование пакета кредитных документов из системы (кредитный договор, договор поручительства, распоряжения в отдел учета и отчетности и т.д.);

· учет платежей по кредиту;

· мониторинг выполнения заемщиками обязательств по кредитам (в том числе, досрочное погашение и просроченная задолженность).

Однако существующая электронная база данных не позволяет автоматически проводить ряд операций, которые сотрудники ООФЛ вынуждены осуществлять самостоятельно, что существенно снижает оперативность работы, в частности:

· учёт первичных обращений потенциальных заёмщиков и их предварительная квалификация;

· андеррайтинг заёмщика, поручителя и предмета ипотеки;

· формирование стандартных внутренних документов, необходимых для принятия решения о выдаче кредита (экспертное заключение, заявка на кредитный комитет);

· мониторинг страхового обеспечения ипотечных кредитов.

Указанные недостатки электронной базы данных, высокая трудоемкость работы сотрудников ООФЛ, связанная с обработкой больших объемов бумажной документации снижают оперативность и эффективность организации кредитного процесса в филиале. Несмотря на то, что кредитование под залог недвижимости является достаточно рискованным и требует тщательного предварительного анализа как заемщика, так и предмета залога, максимально разумное сокращение сроков и затрат на подготовку и выдачу ипотечных кредитов позволит Филиалу не только привлечь большее количество клиентов, но и облегчить работу сотрудникам, сократить объемы рутинных операций.

Особенно важны сроки рассмотрения и предоставления ипотечных кредитов под залог приобретаемой недвижимости на вторичном рынке, когда организуется цепочка сделок: купля-продажа квартиры с использованием кредитных средств и последующее приобретение другой квартиры продавцом. В такой ситуации заемщик заинтересован в том, чтобы в максимально короткие сроки получить кредит, и любое пролонгирование заранее оговоренных с банком сроков может привести к потере потенциального клиента.

Кроме того, одним из факторов, препятствующих оперативной организации процесса кредитования, является отсутствие системы мониторинга состояния кредитных заявок клиентов каждого кредитного инспектора. Существующая внутренняя форма мониторинга - Журнал регистрации кредитных заявок - позволяет руководству контролировать работу всех кредитных инспекторов на каждом этапе кредитного процесса всех кредитных инспекторов. Однако значительное количество кредитных дел, находящихся под ответственностью у одного сотрудника, приводит нередко к тому, что некоторые кредитные заявки просто забываются, а впоследствии с значительным опозданием оформляются для рассмотрения кредитным комитетом филиала.

Таким образом, одним из недостатков информационного обеспечения, как совокупности мероприятий по созданию условий для эффективной организации кредитного процесса, является низкая оперативность действий сотрудников филиала. В среднем от момента подачи заявки на кредит до подписания кредитного договора проходит около двух недель. А в случае превышения запрашиваемой суммой кредита лимита кредитования на одного заемщика (в омском филиале - 3 200 000 рублей), данный срок увеличивается минимум на 7 дней.

Для устранения указанных недостатков предполагается целесообразным:

1. Из штата кредитных инспекторов выделить сотрудника (консультанта по кредитованию), в обязанности которого будет входить:

· Консультирование клиентов по телефону и при непосредственном визите в офис банка по условиям ипотечного кредитования в Филиале;

· Предварительная квалификация клиентов (расчет возможной стоимости приобретаемой недвижимости, возможной суммы кредита и срока кредита в зависимости от доходов, состава семьи и других параметров заёмщика);

· Прием пакета документов от клиента, формирование кредитного досье, регистрация кредитной заявки в журнале регистрации кредитных заявок;

· Взаимодействие со службой безопасности по оценке целесообразности предоставления кредита клиенту;

· Составление экспертного заключения и заявки на кредитный комитет;

· Передача кредитного досье клиента после вынесения положительного решения о выдаче кредита кредитному инспектору ООФЛ.

· Уведомление клиентов о решении кредитного комитета, в случае отказа - возврат предоставленных документов и формирование архива отказных заявок.

Делегирование указанных должностных обязанностей консультанту по кредитованию позволит облегчить работу кредитных инспекторов на этапах составления и подписания кредитных документов и мониторинга выданных кредитов, а, следовательно, повысить оперативность их работы.

Разработанная должностная инструкция консультанта по кредитованию представлена в Приложении 27.

2. Автоматизировать предварительный и аналитический этапы кредитного процесса на основе принципа единства ввода и многократности использования информации:

· Разработать внутреннюю электронную форму, позволяющую учитывать значимые характеристики заемщика и предмета залога для расчета суммы кредита и ежемесячных платежей на предварительном этапе кредитного процесса на основе предлагаемой документальной формы (Приложение 28);

· Разработать электронную форму, позволяющую формировать состав документов, необходимых для предоставления клиентом, в зависимости от выбранной ипотечной программы, условий сделки на этапе консультации клиента;

· Усовершенствовать существующий перечень предстоящих расходов по сделке путем создания его электронного аналога, позволяющего производить расчет минимально и максимально необходимого размер денежных средств, которыми должны располагать Заемщик для получения ипотечного кредита. Это позволит клиенту сформировать более полное представление о затратах по сделке и оценить выгодность ипотечной программы Филиала. Разработанная документальная форма перечня расходов представлена в Приложении 29;

· Разработать электронные версии анкеты заемщика и поручителя на основе существующих документальных форм, которые станут первичным источником информации для последующих этапов кредитования. В частности, на их основе возможно дальнейшее автоматическое составление экспертного заключения и заявки на кредитный комитет одним нажатием кнопки.

Применение указанных рекомендаций позволит существенно сократить время, затрачиваемое на клиента на начальных этапах кредитного процесса, повысить эффективность действий сотрудников ООФЛ путем создания единого информационного массива на каждого заемщика в электронном виде.

2. Использовать разработанную форму регистрации состояния кредитных заявок для каждого кредитного инспектора (Приложение 30), а также внедрить систему автоматического уведомлений о заявках клиентов, с которыми не было инициировано взаимодействие в течение установленного времени. Таким образом, «пропустить» клиента или «забыть» о нем станет просто невозможно.

Использование данного документа будет полезно не только для кредитных инспекторов, но и для начальника ООФЛ, т.к. позволит:

· всегда получать актуальную информацию о количестве дел находящихся на каждом этапе у каждого сотрудника;

· оценить процентное соотношение отказов к успешно переданным на следующий этап делам по каждому сотруднику;

· получить информацию о времени нахождения дела у каждого сотрудника.

Можно сделать вывод, что предложенные мероприятия по совершенствованию информационного обеспечения ипотечного кредитования в филиале могут способствовать:

· значительному сокращению объема бумажного документооборота;

· сокращению времени, затрачиваемому на рутинные операции;

· повышению производительности труда сотрудников филиала.

Кроме того, стоит отметить, что создание единого информационного массива по каждому заемщику на начальных этапах кредитования позволит сформировать единую систему хранения информации в филиале, стандартизировать инструменты ее поиска, обеспечить длительное хранение информации, а также гибкую интеграцию различных программных комплексов, связанных с обработкой информации, с преобладанием в перспективе электронных способов обработки и хранения информационных массивов.

3.2 Совершенствование мониторинга финансового состояния заемщика, предмета залога и страхового обеспечения ипотечных кредитов как элементов информационного обеспечения ипотечного кредитования

Мониторинг выданных кредитов представляет собой заключительные этапы кредитного процесса. По сравнению с другими этапами они менее трудоемки, поскольку не предполагают обработку значительных объемов бумажной документации, однако, более значимы, поскольку позволяют обеспечить эффективную реализацию намеченных на предыдущих этапах целей Филиала по объемам поступления процентных доходов. От качественного и своевременного мониторинга финансового состояния заемщика, своевременности погашения им своих обязательств по уплате процентов и основной суммы долга, состояния предмета залога и страхового обеспечения выданных кредитов зависит размеры кредитных рисков Филиала, структура кредитного портфеля. Необходимость и важность проведения постоянного мониторинга различных параметров выданных ипотечных кредитов объясняется долгосрочным характером ссуд (в среднем, около 20 лет), значительными размерами предоставленных кредитов (в среднем, около 1 350 000 рублей), внушительной долей ипотечных кредитов в кредитном портфеле Филиала (64,5%).

В омском филиале ГПБ в соответствии с Положениями о кредитовании физических лиц и о кредитовании под залог недвижимости закреплены требования об обязательном проведении мониторинга выданных кредитов, в том числе:

· Направление писем в адрес Заемщика (требования о выполнении Заемщиком условий кредитных и обеспечительных договоров, уплата штрафных санкций) - при необходимости;

· Направление в адрес Заемщика (при необходимости) напоминания о сроках погашения задолженности в соответствии с условиями кредитного договора, а также о фактах возникновения просроченной задолженности и требования Поручителю погасить ее;

· Учет просроченной задолженности;

· Осуществление контроля за платежеспособностью Заемщиков, поручителей, своевременным страхованием предмета залога (в соответствии с условиями договора страхования);

· Проверка предметов залога (при необходимости).

· Проведение мониторинга объекта строительства (будущего залога) должно осуществляться сотрудниками ООФЛ путем периодических (не реже 1 раза в год или по решению ККБ - не реже 1 раза в полгода) выездов, визуальных осмотров и фотографирования строительного объекта. По объектам, реализованным с использованием договора долевого участия, Банк запрашивает (при необходимости) у застройщика справку о степени готовности дома не реже, чем один раз в полгода для контроля фактического процесса строительства в рамках планируемого срока сдачи дома в эксплуатацию, заявленного в договоре. В случае необходимости ООФЛ инициирует обращение Заемщика в Страховую компанию о признании случая страховым (при оформлении страхования финансовых рисков).

Стоит отметить, что большинство из требований, касающихся мониторинга выданных ипотечных кредитов, носят достаточно общий характер. Кроме того, отсутствует четко регламентированная процедура их реализации на практике, что препятствует эффективной организации деятельности сотрудников ООФЛ.

Предполагается целесообразным на основе требований Положений о кредитовании разработать внутренний регламент проведения мониторинга выданных ипотечных кредитов в Филиале с распределением соответствующих обязанностей между сотрудниками ООФЛ и внесением изменений в их должностные инструкции.

Периодичность проведения мониторинга должна определяться категорией качества ссуды, к которой отнесен кредит каждого клиента, т.е. на основе риск-рейтинга заемщиков.

Положение Центрального банка № 254-П предлагает осуществлять оценку риск - рейтинга по двум критериям: финансовое состояние заемщика и качество возврата задолженности по ссуде. Кроме того, банкам рекомендуется разрабатывать свои собственные процедуры, обеспечивающие учет не охваченных рекомендациями факторов, и шкалы по определению риск - рейтинга, учитывающие специфику бизнеса. Предлагается расширить рекомендации Положения №254-П, введя третий критерий, характеризующий качество обеспечения кредита, что особенно актуально при кредитовании под залог строящейся недвижимости, когда у банка в качестве обеспечения по кредиту выступают лишь права требования на приобретаемую в кредит недвижимость (Таблица 7).

Таблица 7 Определение категории качества ссуды с учетом финансового состояния, качества обслуживания долга и обеспечения кредита

Обеспечение кредита	Финансовое положение	Обслуживание долга
		Хорошее	Среднее	Плохое
Хорошее	Хорошее	Стандартная (1-ая категория качества)	Нестандартная (2-ая категория качества)	Сомнительная (3-ья категория качества)
	Среднее	Нестандартная (2-ая категория качества)	Сомнительная (3-ья категория качества)	Проблемная (4-ая категория качества)
	Плохое	Сомнительная (3-ья категория качества)	Проблемная (4-ая категория качества)	Безнадежные (5-ая категория качества)
Среднее	Хорошее	Нестандартная (2-ая категория качества)	Сомнительная (3-ья категория качества)	Проблемная (4-ая категория качества)
	Среднее	Сомнительная (3-ья категория качества)	Проблемная (4-ая категория качества)	Безнадежные (5-ая категория качества)
	Плохое	Проблемная (4-ая категория качества)	Безнадежные (3-ья категория качества)	Безнадежные (3-ья категория качества)
Плохое	Хорошее	Сомнительная (3-ья категория качества)	Проблемная (4-ая категория качества)	Безнадежные (5-ая категория качества)
	Среднее	Проблемная (4-ая категория качества)	Безнадежные (5-ая категория качества)	Безнадежные (5-ая категория качества)
	Плохое	Безнадежные (5-ая категория качества)	Безнадежные (5-ая категория качества)	Безнадежные (5-ая категория качества)

Стоит отметить, что качество обеспечения ипотечного кредита до регистрации права собственности на приобретаемую недвижимость нельзя отнести к категории «Хорошее», поскольку у Банка нет оформленного объекта залога, а только лишь права требования на него. Поэтому по выданным кредитам на приобретение недвижимости в строящихся домах целесообразно проводить мониторинг состояния залога (степени готовности дома, сроков сдачи в эксплуатацию и т.д.) не реже 1 раза в 6 месяцев (Приложение 31).

Впоследствии, после регистрации права собственности на квартиру и улучшения категории качества ссуды, необходимость проведения мониторинга залога следует определять в зависимости от качества обслуживания долга заемщиков, т.е. в случае возникновения фактов несвоевременного погашения задолженности по основному долгу и процентам.

Мониторинг финансового состояния заемщика и поручителей должен включать в себя регулярное получение и анализ информации об их доходах и всех событиях, которые могут повлечь за собой изменение финансового состояния заемщика и поручителя (возникновение кредитных и иных обязательств, изменение количества иждивенцев в семье, изменение места работы и размера заработной платы).

Периодичность проведения мониторинга финансового состояния клиента и поручителей также целесообразно определять на основе данных о качестве обслуживания долга. При отсутствии фактов просроченной задолженности и регистрации права собственности на недвижимость возможно проведение мониторинга 1 раз в год, при отсутствии зарегистрированного права собственности - не реже 1 раза в полгода.

Для облегчения реализация указанных рекомендаций на практике необходимо обеспечить регулярное предоставление заемщиком документов, содержащих информацию о доходах (подтвержденную справкой формы 2-НДФЛ, налоговыми декларациями либо справками по форме банка), путем отражения в кредитном договоре в качестве обязанности заемщика.

Мониторинг качества обслуживания долга целесообразно проводить ежемесячно, на основе учета платежей заемщиков в автоматизированной банковской системе и отдельно - в специальном документе, позволяющем регистрировать все данные о заемщике, допустившем несвоевременную уплату обязательств.

Периодичность и необходимость проведения различных видов мониторинга по ипотечных кредитам в зависимости от категории качества ссуды представлена в Таблице 8:

Таблица 8 Периодичность проведения мониторинга в зависимости от категории качества ссуды

Категория качества ссуды	Периодичность проведения мониторинга
	Обслуживания долга	Качества залога	Финансового состояния
1-ая Стандартная	Ежемесячно	-	-
2-ая Нестандартная	Ежемесячно	-	Раз в год
3-ья Сомнительная	Ежемесячно	Не реже 1 раза в полгода	Не реже 1 раза в полгода

В таблице не рассмотрены 4-я и 5-я категории качества ссуды т.к. в данной ситуации целесообразным будет не проведение мониторинга, а применение процедур по досрочному взысканию задолженности, реализации предмета залога и т.д.

Таким образом, предполагается целесообразным, на основе ежемесячного мониторинга качества обслуживания долга определять необходимость дополнительной проверки финансового состояния заемщика и качества обеспечения кредита. Классификация заемщиков на основе риск-рейтинга позволит определить вид процедур и интенсивность мониторинга клиента.

Другим важным параметров ипотечных кредитов, требующим постоянного мониторинга, является страховое обеспечение выданных ссуд. Ипотечное страхование является комплексным и включает в себя страхование:

· жизни и здоровья Заемщика;

· предмета залога;

· титула собственности;

· финансовых рисков (при кредитовании на приобретение жилья в строящихся домах).

Все эти виды страхования являются обязательными на весь период действия кредитного договора (страхование финансовых рисков осуществляется до момента регистрации права собственности на недвижимость), поэтому требуют ежегодного продления страховых полюсов заемщиками и уплаты страховых премий.

Тем не менее, несмотря на важность ипотечного страхования как для банка, так и для заемщика, большинство клиентов через определенное время забывают продлевать действие страховых полисов. Данное обстоятельство, безусловно, повышает риски деятельности Филиала.

Для решения данной проблемы предполагается 2 пути решения:

1. Заключить со страховыми компаниями - партнерами банка соглашение о ежемесячном предоставлении отчета о страховом обеспечении выданных Филиалом ипотечных кредитов и о заемщиках, не продливших действие страховых полисов.

2. Применять разработанную внутреннюю форму, позволяющую проводить своевременный мониторинг страхового обеспечения ипотечных кредитов, назначить ответственное лицо за проведение мониторинга, внедрить систему своевременного оповещения клиентов о необходимости продления действия страховых полисов (телефон, электронная почта, смс, в случае просрочек - письмо о невыполнении условий кредитного договора) (Приложение 32).

Внедрение предложенных рекомендаций по совершенствованию деятельности сотрудников Филиала по проведению мониторинга ипотечных кредитов позволит повысить их оперативность и минимизировать риски, связанные с обеспечением выданных ссуд.

Заключение

Российский рынок жилищного ипотечного кредитования становится одним из наиболее быстро растущих и привлекательных сегментов розничного банковского бизнеса. Быстрый рост объемов выдаваемых кредитов и усиливающаяся конкуренция требует качественно нового подхода к организации процесса ипотечного кредитования.

В условиях глобальной информатизации общества происходит смещение акцентов с материальных составляющих экономических процессов и явлений на их информационное содержание. На новой стадии развития общества на первый план выходят информационные процессы - процессы сбора, обработки и представления информации, обеспечивающие эффективность принимаемых управленческих решений.

В отношении ипотечного кредитования, характеризующегося большим количеством участников и объемом циркулирующей между ними информации, возникает необходимость организации эффективного информационного обеспечения каждого этапа кредитного процесса.

В узком смысле, информационное обеспечение ипотечного кредитования представляет собой совокупность документов, содержащих экономическую информацию, поступающую в банк из внутренних и внешних источников, необходимую для принятия решений на каждом этапе ипотечного кредитования.

В широком смысле, под информационным обеспечением ипотечного кредитования следует понимать систему формирования, обработки и представления потоков экономической информации в целях подготовки и обоснования оперативных, тактических и стратегических управленческих решений в процессе ипотечного кредитования.

Значительная часть информации, используемой в процессе ипотечного кредитования, фиксируется в форме документов. Рационализация и стандартизация документационного обеспечения; своевременность, полнота и точность фиксирования данных в документах; разработка единых систем хранения и поиска информации, а также внедрение автоматизированных информационных технологий позволяют создать эффективное информационное обеспечение процесса ипотечного кредитования.

На основе анализа особенностей информационном обеспечении ипотечного кредитования в филиале «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске можно выделить следующие недостатки:

· Значительные объемы бумажного документооборота и недостаточная степень автоматизации кредитных процессов препятствуют оперативной организации ипотечного кредитования;

· Отсутствие четкого разделения должностных обязанностей между сотрудниками ООФЛ приводит к дублированию функций, снижению эффективности работы;

· Процедура проведения мониторинга ипотечных кредитов, закрепленная во внутренних документах Филиала, не дает полного представления о периодичности и порядке его осуществления.

Для решения данных проблем предполагается целесообразным:

· Разработать электронные формы обработки данных на предварительном и аналитическом этапах кредитования на основе предложенных документальных форм, которые позволят обеспечить реализацию принципа единства ввода и многократности использования информации. В частности, на консультационном этапе кредитования в Банке необходимо использовать разработанный документ, содержащий всеобъемлющую информацию о расходах заемщика по кредиту с указанием минимально необходимых денежных средств, которыми должен располагать клиент на момент заключения сделки; усовершенствовать график расчета максимальной суммы кредита с учетом наличия иждивенцев в семье заемщика и минимально необходимых расходов на их содержание.

· Распределить обязанности между сотрудниками ООФЛ на различных этапах кредитного процесса путем выделения из штата кредитных инспекторов лица, в обязанности которого будет входить консультирование клиентов по вопросам ипотечного кредитования.

· Уточнить процедуру проведения мониторинга ипотечных кредитов с введением методики определения периодичности его проведения и предложенных внутренних форм для отражения результатов.

Таким образом, Филиалу «Газпромбанк» (ОАО) в г. Омске необходимо внедрить разработаны стандартизированные внутренние формы обработки данных для каждого этапа кредитного процесса, что позволит оптимизировать процесс кредитования в целом за счет обеспечения реализации одного из основных принципов информационного обеспечения, заключающегося в единстве ввода, многократности использования и рациональности хранения информации.

Кроме того, создание единого информационного массива по каждому заемщику на начальных этапах кредитования позволит сформировать единую систему хранения информации в филиале, стандартизировать инструменты ее поиска, обеспечить длительное хранение информации, а также гибкую интеграцию различных программных комплексов, связанных с обработкой информации, с преобладанием в перспективе электронных способов обработки и хранения информационных массивов.

Список использованной литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

О банках и банковской деятельности: Федеральный закон РФ от 02.12.1990 N 395-1 // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

О кредитных историях: Федеральный закон РФ от 22.12.2004 N 218-ФЗ // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

О предоставлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства: Постановление Правительства РФ от 11.05.2006 N 282 // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

Об определении эффективной процентной ставки по ссудам, предоставленным физическим лицам: Письмо ЦБ от 29.12.2006 N 175-Т // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ // Правовая справочно-информационная система “Консультант Плюс”.

Банки и банковское дело: Учебное пособие / Под ред. И.Т.Балабанова - СПб.: Питер, 2001. -304 с.

Банки и банковские операции в России / Под ред. В.И. Букато, Ю.В. Головина, Ю.И. Львова - М.: Финансы и статистика, 2001. - 368 с.

Банковское дело: Учебное пособие / Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. - СПб.: Питер, 2004. - 384 с.

Банковское дело: Толковый словарь / Под ред. О.М. Островской - М.: Гелиос АРВ. - 1999. - 400 с.

Большой экономический словарь / Под ред. А.Б. Борисова - М.: Книжный мир, 2004. - 860 с.

Введение в финансовый менеджмент: Учебник / Под ред. В.В. Ковалева - М.: Финансы и статистика, 2004. - 768 с.

Деньги, кредит, банки: Учебник / Под ред. Г.Н. Белоглазовой - М.: Юрайт - Издат, 2005. - 620 с.

Информационное обеспечение управленческой деятельности: Учебное пособие / под ред. Е.Е. Степановой, Н.В. Хмелевской. - М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2002. - 154 с.

Ипотека в России: Учебное пособие / Под ред. А.В. Толкушкина. - М.: Юристъ, 2002. - 525 с.

Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее: Учебное пособие / Под ред. Е.Б. Покопцевой. - М.: ГроссМедиа, 2004. - 320 с.

Ипотека: жилье в кредит: Учебник / Под ред. Г.А. Цылиной - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001. - 358 с.

Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учебное пособие для студентов ВУЗов / под ред. И.В. Довдиенко, В.З. Черняк - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464 с.

Ипотечное кредитование: Учебное пособие / Под ред. И.А. Разумовой. - СПб.: Питер, 2005. - 208 с.

Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты)/ Под ред. М.И. Каменецкого, Л.В. Донцовой, С.М. Печатниковой - М.: Дело и сервис, 2006. - 272 с.

Ипотечное кредитование в России: Учебное пособие / Под ред. П.Н. Кострикина , А.Н. Кузьминова - М.: МАКСПресс, 2003. - 212 с.

Как купить квартиру в кредит?- Ипотека в России / Под ред. Е.Б. Покопцевой. - М.: ООО «Вершина», 2004. - 256 с.

Организация деятельности коммерческого банка: Учебное пособие / Под ред. И.В. Пещанской. - М.: ИНФРА-М, 2001. - 320 с.

Основы банковского дела в РФ: Учебное пособие / Под ред. О.Г. Семенюты. - Ростов н/Д.: Феникс, 2001. - 484 с.

Основы ипотечного кредитования: Учебник / Под ред. Н.Б. Косаревой - М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007. - 576 с.

Основы финансового менеджмента: Учебное пособие / Под ред. И.Т.Балабанова - М.: Финансы и статистика, 2001. - 528 с.

Современный экономический словарь / Под ред. Б.А.Райзберг , Л.Ш. Лозовского , Е.Б. Стародубцевой - М.: ИНФРА-М, 2004. - 480 с.

Финансово-кредитный энциклопедический словарь / Под ред. А.Г. Грязновой. - М.: Финансы и статистика. - 2002. - 1168 с.

Финансово-экономический словарь / Под ред. М.Г. Назарова. - М.: АО Финстатинформ, 1995. - 224 с.

Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов / Под ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. - М.: НПЦ «Алфей». - 2004. - 472 с.

Финансовый анализ предприятий: Учебное пособие/ Под ред. Г.Н. Лифиренко - М.: Экзамен, 2006. - 156 с.

Финансовый менеджмент: Учебный курс / Под ред. И.А.Бланка - Киев: Эльга, Ника-Центр, 2007. - 656 с.

Экономика и финансы недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Ю.В. Пашкуса. -СПб., 1999. - 212 с.

Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. И.Т.Балабанова - СПб.: Питер, 2002. -208 с.

Экономическая информатика: Введение в экономический анализ информационных систем: Учебник/ Под ред. М.И. Лугачева - М.: ИНФРА-М, 2005. - 985 с.

Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2004. - № 4. - С. 42-48.

Железнова О. Ипотека - инструкция по применению // Финансы. - 2004. - № 4. - С. 14-21.

Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. - 2001. - № 5. - С. 89-106.

Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России // Финансы и кредит, 2004. - № 17. - С. 45-48.

Логинов М.П. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. - 2002. - № 9. - С. 67-73.

Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории - к современности // Банковское дело. - 2003. - № 1. - С. 10-12.

Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства // Банковское дело. - 2007. - № 3. - С. 33-35.