Експертна грошова оцінка комерційної нерухомості

Залишковий строк економічного життя земельного поліпшення розраховується як різниця між строком економічного життя земельного поліпшення та його ефективним віком.

Ефективний вік це час, яким оцінюється тривалість життя поліпшення виходячи з його фізичного стану. Ефективний вік може дорівнювати, бути меншим або більшим за фактичний вік, в залежності від якості експлуатації поліпшення. В залежності від цього, накопичений знос розраховується наступним чином:

Ш якщо ефективний вік поліпшення більше за його фактичний вік:

де - накопичений знос (%);

- ефективний вік поліпшення;

- фактичний вік поліпшення;

- залишковий строк економічного життя поліпшення.

Ш якщо ефективний вік поліпшення менше або дорівнює його фактичному віку:

де - накопичений знос (%);

- фактичний вік поліпшеннь;

- залишковий строк економічного життя поліпшення.

де - фізичний знос, %;

- нормативний вік поліпшення.

де - норми амортизаційних відрахувань, % [О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвеждённые постановлением Совета Міністров СССР от 22.10.1990 № 1072. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=1927 ].

Таблиця 8.1. Розрахунок накопиченого зносу (котельня)

Рік введення в експлуатацію	Дані БТІ	1980
Фактичний вік(років)Тф	розрахунок	32
Норма амортизаційного відрахування(%),А	Єдині норми амортизаційних відрахувань	1,2
нормативний строк життя поліпшення(років)Тн	100/А	83,33
Фізичний знос поліпшення (%),Зфіз	Дані БТІ	30
Ефективний вік поліпшення(років),Те	Тн*Зфіз	25,00
Залишковий строк економічного життя (років)Тз	Тн-Те	58,33
Накопичений знос	Тф/(Тф+Тз)*100	35,42

Таблиця 8.2. Розрахунок накопиченого зносу (склад)
Показник	Підстава	Числове значення
Рік введення в експлуатацію	Дані БТІ	1972
Фактичний вік(років)Тф	розрахунок	40
Норма амортизаційного відрахування(%),А	Єдині норми амортизаційних відрахувань	1,7
нормативний строк життя поліпшення(років)Тн	100/А	58,82
Фізичний знос поліпшення (%),Зфіз	Дані БТІ	30
Ефективний вік поліпшення(років),Те	Тн*Зфіз	17,65
Залишковий строк економічного життя (років)Тз	Тн-Те	41,18
Накопичений знос	Тф/(Тф+Тз)*100	49,28

Відповідно, залишкову вартість заміщення для кожної оцінюваної будівлі знаходимо за формулою:

Результати розрахунку залишкової вартості заміщення земельних поліпшень узагальнено у табл. 1.

Таблиця 8,3. Розрахунок залишкової вартості заміщення земельних поліпшень

№	Назва	Рік введення в експлуатацію	Фактичний вік	Код	Норма амортизаційного відрахування	Нормативний строк життя	Фізичний знос	Ефективний вік(рік)	Залишковий строк економічного життя	Накопичений знос,%	Одиниця вимірювання згідно аналога по УПВВ
1	котельня	1980	32	10002	1,2	83,33	30	25,00	58,33	35,42	м.куб
2	склад	1972	40	10003	1,7	58,82	30	17,65	41,18	49,29	м.куб

№	УПВВ	Вартість одиничного показника будівельного аналога в цінах 1969 року	Перевідний коефіцієнт вартості БМР станом на 24,02,2012	Коефіцієнт переведення цін	Територіальний коефіцієнт для Львівської обл.	Індекс інфляції за січень 2012	Вартість заміщення (Вв),грн	Накопичений знос,%	Накопичений знос у вартісному виді:Нзварт=Вв*НЗ/100 ,грн	Залишкова вартість заміщення (Вз=Вв-Ффізварт),грн
1	сборник 26,табл.62	29,1	20,13	1,16	1,03	1,002	302958,7	35,42	107 21,17	195 637,54
2	сборник 13, табл.48	12,6	20,13	1,16	1,03	1,002	4455497,2	49,28	2195462,38	2260034,80

VIIІ. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ПОЛІПШЕНЬ дохідним ПІДХОДОМ

У межах дохідного підходу застосовується метод капіталізації. Розрахунок здійснюється за формулою:

, (2)

де - поточна вартість;

- дохід, отриманий при передачі об'єкту оцінки в оренду протягом року;

- ставка капіталізації.

Основні етапи визначення вартості об'єкта дохідним підходом:

- визначення величини орендної ставки;

- визначення ставки капіталізації;

- розрахунок величини потенційного валового прибутку (ПВП) від передачі об'єкта в оренду;

- розрахунок чистого операційного прибутку (ЧОП), який враховує зменшення валового прибутку після відрахувань в бюджет;

- визначення вартості об'єкта оцінки.

Визначення орендної ставки.

Для визначення найбільш вірогідного значення орендної плати при використанні об'єкта оцінки, проводиться маркетинговий аналіз ринку комерційної нерухомості регіону. Аналіз проводився на базі рекламно-інформаційних видань ”Ваш Магазин”, "Нерухомість", „Маклер”, „Львівські оголошення”, „Афіша”, інтернет-сторінок львівських фірм по операціях з нерухомістю .

Результати проведених досліджень для кожної групи будівель узагальнюються у табл.9 1.

Таблиця 9.1 Опис аналогів

Параметри	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5	Обєкт оцінки
Вартість кв. м.	75	45	65	50	10
площа	2100	1600	1386	739	250	2032,5
Коригуючий коефіцієнт	1	0,98	0,96	0,90	0,81
Коректована вартість кв.м	75	43,94	62,56	45,19	8,11
Місцерозташування, в межах населеного пункту	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль
Корегування за місце розташування	1	1	1	1	1
Відкоректована вартість кв.м	75	43,94	62,56	45,19	8,11
Коректування на навколишнє середовише	1	1	1	1	1	на території підприємства
Коректована вартість кв.м	75	43,94	62,56	45,19	8,11
Стан приміщення	Євроремонт	Задовільний, потрібний косметичний ремонт	Євроремонт	Задовільний, потрібний косметичний ремонт	Задовільний, потрібний косметичний ремонт	Задовільний, потрібний косметичний ремонт
Коректування на різниці в фіз.стан	0,90	1,00	0,90	1,00	1,00
Відкоректована вартість кв.м	67,57	43,94	56,30	45,19	8,11
середнє значення орендної ставки аналогів		43,77

Розрахунок ставки капіталізації. Аналіз ринку нерухомості.

Ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовують для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

R = Y +H, де

R - загальна ставка капіталізації;

Y - норма доходу на інвестований капітал;

H - норма повернення капіталу.

Норму доходу на інвестований капітал з формальної точки зору можна визначити як функцію ризиків:

Y = f (Y_б, r₁, r₂, ….., r_n), де

Y_б - без ризикова ставка;

r₁, r₂, ….., r_n - множина ризиків притаманних об'єкту оцінки;

1... n - ризики притаманні об'єкту оцінки.

З аналізу даної формули випливає, що проблема оцінки норми доходу на інвестований капітал полягає у визначенні факторного (функціонального) зв'язку f та в кількісній оцінці премій ?Yr_і, що відповідає тому чи іншому ризику.

Найбільш розповсюджена форма зв'язку норми доходу з преміями ?Yr_і є так звана кумулятивна форма. Метод оцінки, що відповідає цій формі, прийнято називати методом кумулятивної побудови або методом нарощування.

Даний метод базується на зіставлені прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Інвестори вимагають більш високої премії за використання своїх грошей в тому варіанті, в якому ці кошти піддаються більш високому ризику в частині отримання доходу та їх повернення. Підвищення усвідомленого рівня ризику виявляється в збільшенні ставки капіталізації. Сутність методу полягає в додаванні відсоткових складових (премій), що відображують додаткові ризики, які притаманні даному інвестованому проекту, до норми доходу на інвестиції, які в порівнянні з іншими вважаються безризиковими.

Визначення безризикової ставки - це ставка відсотка у відсутності ризиків. У західній практиці, як безризиковий, передбачається дохід по довгострокових урядових облігаціях в 10 років, оскільки даний тип інвестицій вважається найменш ризикованим, а рівень їх прибутковості періодично публікується у засобах масової інформації. У державах з нестабільною грошовою одиницею і незбалансованим бюджетом, до яких відноситься Україна, описаний підхід застосувати неможливо, оскільки, цінні папери представлені в національній валюті і ризикова складова в нормі доходу по цих паперах досить велика, оскільки враховує інфляційні та дефолтні ризики. В умовах України найдоцільніше, в якості безризикової, використовувати ставку по короткострокових (річних) депозитних вкладах, деномінованих у ВКВ, яка складалася на дату виконання оцінки у вітчизняних банківських установах.

Залежність між номінальною і реальною ставками відсотка описується рівнянням І. Фішера :

(1)

звідки:

(2)

де: r_fr - реальна безризикова ставка відсотка; r_n - номінальна ставка відсотка; i - рівень інфляції на прогнозний період,

Таким чином реальна безризикова ставка представляє собою індикативну ставку НБУ по короткотермінових депозитах (100 тис. дол. США на рік), "очищену" від інфляції і податку на прибуток.

Ставка розраховувалася за формулою Фішера з урахуванням прогнозної інфляційної складової по дол. США.

Згідно даним finance.ua (http://bin.com.ua/quotations/rates/), на дату виконання оцінки середня номінальна річна депозитна ставка для юридичних осіб на фінансовому ринку України склала: у доларах США - 9.5 %/

Інфляційні очікування по дол. США прийняті у відповідності до прогнозних значень зміни інфляційної складової (likly low) на рівні 2,87 %.

Враховуючи вищенаведені дані, розрахована за формулою Фішера безризикова ставка прибутковості буде дорівнювати 9.5%.

rn - номінальна процентна ставка
rr - реальна процентна ставка
i - темп інфляції
Розрахунок
Номінальна процентна ставка	9.5 %
Темп інфляції	2.87%
Реальна безризикова процентна ставка	6.45 %

При кількісній оцінці ризиків Оцінювач виходив з того, що ризик означає можливість недоотримання доходу по безризиковій ставці. Тому кожний ризик повинен збільшувати безризикову ставку на величину імовірного недоодержання доходу.

Rj=g_би * Pj,

Де Rj - кількісна оцінка j-го ризика;

G_би - безризикова ставка;

Pj - імовірність недоодержання доходу із-за дії j-го ризика.

Премія за інвестиційний менеджмент. Премія за інвестиційний менеджмент є неоднакова для різних об'єктів. Для деяких об'єктів інвестиційний менеджмент є мінімальним (наприклад, банківські вклади „до вимоги”), а для нерухомості він є суттєвим. При визначенні даного ризику повинно врахуватися стан справ об'єкта оцінки, його сьогоднішнє та майбутнє місце на ринку. Ця премія може містити витрати по оцінці і вибору варіантів фінансування, прийняттю рішень про утримання або продаж активу. Розмір даної премії залежить від функціонального використання об'єкту, його розміру. Наприклад, для будівлі великого бізнес-центру ця премія буде максимальною, оскільки інвестиції в такий актив вимагають інтенсивного менеджменту. Варто особливо підкреслити, що премія за інвестиційний менеджмент не адекватна премії за управління нерухомістю.

Об'єкти нерухомості умовно класифікують за складністю прийняття по них інвестиційних рішень (див. таблицю 9.2), як об'єкти, які вимагають значні, середні та незначні зусилля по інвестиційному менеджменту. Кожній групі відповідає рівень премій за ризик, з урахуванням імовірного діапазону для цієї поправки 1ч5%.

Табл.9,2

Складові ставки капіталізації	Значення,%	Пояснення
Безризикова базова ставка	6.45	Депозити для юридичних осіб у валюті
Компенсація відмінностей в ліквідності вкладень	1,25	Компенсація відмінностей в ліквідності вкладень - відображає неможливість швидкого отримання капіталу за рахунок швидкої продажі нерухомості за ціною близькою до ринкової, об'єкти нерухомості на відміну від банківських вкладів не можуть швидко бути перетворені в гроші без відчутних втрат в короткі терміни. З врахуванням особливостей об'єкта оцінки ,оцінюється як середній-1,25%
Компенсація відмінностей в умовах вкладень	2	Компенсація відмінностей в умовах вкладень-термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських депозитів, а відповідно вищий відсотковий ризик вкладень, оцінюється як середній2%
Компенсація специфічних ризиків властивих обєкту	2	Компенсація специфічних ризиків, притаманна об'єкту оцінки - враховує становище об'єкта оцінки на ринку, сприятливі та загрозливі фактори зовнішнього середовища ,можливість зміни доходів, орендної плати тощо;оцінюється як 2%
Компенсація за місцеположення	1	Компенсація за місцеположення - враховує переваги та недоліки при експлуатації об'єкта пов'язані з його місцем розташування .Обґєкт оцінки розташований в периферійній зоні міста. Отже, місцерозташування об'єкта оцінки характеризується зручною як пішохідною так і транспортною доступністю, близькістю до основних магістралей та зупинок громадського транспорту. Ризик оцінюється як 1%
Компенсація необхідності в компетентному управлінні	2	Компенсація в компетентному управлінні - чим більш складні та ризиковані інвестиції в об'єкта оцінки , тим більш якісного управління вони потребують, відсутність чи присутність компетентного управління встановлюється за допомогою цієї складової ставки капіталізації,оцінюється як 2 %
Компенсація інфляційних очікувань	2	Компенсація інфляційних очікувань - відображає процеси інфляції в державі та зміни курсу гривні до основних валют, враховуючи суча1сну економічну ситуацію оцінюється як 2%
Загальна ставка капіталізації	20,5586	0,2056

Розрахунок премії за ризик вкладання в приміщення першого поверху поданий в таблиці 9,3

Табл.9,3

№п\п	Вид і назва ринку	1	2	3	4	5
1	Погіршення загальної економічної ситуації		1
2	Збільшення кількості конкурентів	1
3	Зміна державного чи місцевого законодавства			1
4	Прискорений знос будівлі				1
	кількість спостережень	1	1	1	1	0
	Зважений підсумок	1	2	3	4	0
	Сума	10
	Кількість факторів	4
	Поправка на ризик вкладання в обєкт	2.50

Визначення норми повернення капіталу. Визначення загальної ставки капіталізації залежить від того, виходячи з яких умов формується фонд заміщення.

На практиці при оцінці нерухомості формування фонду заміщення частіше всього відбувається прямолінійним поверненням капіталу, який ще має назву „метод Рінга”. Визначення ставки капіталізації по нормі віддачі та лінійному фонду заміщення припускає повернення капіталу рівними частинами на протязі терміну володіння активу.

Норма повернення капіталу в цьому випадку являє собою щорічну долю початкового капіталу, що відраховується у безвідсотковий фонд відшкодування.

Ця доля при 100%-у поверненні капіталу розраховується як відношення одиниці до числа років, необхідних для повернення вкладеного капіталу:

H = 1 / n, де

n - час амортизації, що обчислюється в роках.

Час, який необхідний для повернення вкладеного капіталу. можна зрівняти з залишковим строком економічного життя - часом, що визначається оцінювачем від моменту обстеження об'єкту до завершення терміну його економічного життя. Строк економічного життя - це час, на протязі якого покращення вносять вклад у вартість об'єкта, що перевищує витрати на покращення. Цей строк може бути продовжений завдяки якісному обслуговуванню будівлі, її своєчасної модернізації і ремонтам. У вітчизняній практиці визначається нормативний строк життя будівлі. На його основі встановлюються норми амортизації і періодичність ремонтного обслуговування. Цей нормативний строк по своїй природі близький до поняття строку економічного життя і може використовуватись для орієнтованих розрахунків.

Час амортизації для складів становить 79,33.Норма повернення капіталу:

H=1/73,33=1,26%

Аналіз витрат і визначення чистого операційного доходу.

Визначення потенційного валового доходу:

ПВД = Со*Sо*12, де

ПДВ - потенційний валовий дохід;

Со - прогнозована орендна ставка;

Sо - площа приміщень об'єкта оцінки.

Визначення ефективного валового доходу.

Втрати від недозавантаження визначаються як відсоток від валового доходу, виходячи з поточної ситуації на ринку нерухомості. Розрахунок коефіцієнта недозавантаження проводиться за наступною формулою:

Кнд = Ол х Тс / На, де

Ол - середня оборотність приміщень (відсоток приміщень, по яких на протязі року переукладаються договори оренди);

Тс - середній період, на протязі якого приміщення вільне;

На - кількість орендних періодів на рік.

Для аналогічних оцінюваному об'єктів, коефіцієнт недозавантаження вираховується виходячи з наступних пропозицій: середньострокові договори оренди тривають до 3 років; маркетинговий період з урахуванням їх особливостей на місцевому ринку складає близько 3 місяців для приміщень першого поверху; середня оборотність - 100%, кількість орендних періодів - 1. Відповідно Кнд = 1*(3/36) / 1 = 0,0833 для приміщень першого поверху.

Операційні витрати. До операційних витрат відносяться витрати на управління, витрати по страхуванню та утриманню приміщення, забезпеченню всіх вимог пожежної та санітарної безпеки. За ринковими даними, величина цих витрат буде становити в межах 5% для приміщень першого від ефективного валового доходу в рік.

Відрахування у фонд заміщення. Резерви на заміщення необхідні, оскільки власнику чи балансоутримувачу необхідно проводити заміну елементів будинків, вузлів і обладнання, термін життя яких коротший, чим термін економічного життя будівлі. Ці заміни вимагають значних одночасних грошових витрат. Стабілізація подібних витрат здійснюється через створення фонду заміщення. Згідно Закону України ”Про оподаткування прибутку підприємств”, витрати на поточний та капітальний ремонти протягом року можуть становити не більше 5% від балансової (залишкової) вартості. Оскільки такі дані про витрати на поточний та капітальний ремонти виявилися відсутніми, то відрахування у фонд заміщення оцінювачем приймається в розмірі 5% від ЕВД. Розрахунок вартості об'єкта оцінки наведено у таблиці 9,4.



Таблиця 9,4 Розрахунок ринкової вартості (магазин) за допомогою доходного підходу

№	Пояснення	Одиниця виміру	Склад
1	Оренда 1міс	грн	43,77
2	Площа	м2	2032,5
3	Валові максимально можливі поступлення коштів на протязі року,грн.	грн	1067502,892
4	Втрати від недозавантаження	грн	88922,9909
5	Ефективний валовий дохід(ЕВД)	грн	978579,90
6	ПДВ	грн	163096,65
7	Максимальний дохід після вирахування ПДВ	грн	815483,25
8	Операційні витрати 10% від ЕДВ	грн	81548,3251
9	Відрахування у фонд заміщення 5% від ЕДВ	грн	40774,1625
10	Чистий операційний дохід	грн	693160,76
11	Ставка капіталізації		0,205587261
12	Вартість приміщення	грн	3371613,40

ІХ. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ПОЛІПШЕНЬ ПОРІВНЯЛЬНИМ ПІДХОДОМ

У порівняльному підході використовуються ціни пропозиції на подібні об'єкти нерухомості, які наведені в ЗМІ, із застосуванням відповідних коригувань. Порівняння здійснюється за найбільш важливими характеристиками, які безпосередньо впливають на вартість майна. Ці характеристики називаються елементами порівняння, зокрема:

- вид права власності (повна, обмежена);

- умови фінансування при купівлі-продажу аналогів;

- умови продажу аналогів;

- час продажу, стан ринку на момент продажу;

- місце розташування;

- фізичні характеристики.

В результаті порівняння визначається аналог, який за своїми характеристиками найбільш подібний до оцінюваного об'єкта. Перехід від вартості аналога до вартості об'єкта оцінки здійснюється за допомогою корегуючих поправок або у вигляді конкретних грошових сум, або у вигляді спеціальних математичних розрахунків, виходячи з аналізу статистичних даних продажів.

В результаті порівняння визначається аналог, який за своїми характеристиками найбільш подібний до оцінюваного об'єкта. Перехід від вартості аналога до вартості об'єкта оцінки здійснюється за допомогою корегуючих поправок або у вигляді конкретних грошових сум, або у вигляді спеціальних математичних розрахунків, виходячи з аналізу статистичних даних продажів.

Для проведення розрахунків підбираються аналоги з подібним функціональним призначенням.

При визначенні об'єктів-аналогів проводиться маркетинговий аналіз ринку комерційної нерухомості регіону, у якому розташований об'єкт оцінювання. Аналіз проводиться на базі рекламно-інформаційних видань ”Ваш Магазин”, "Нерухомість", „Афіша”, „Львівська реклама”, інтернет-сторінок Львівських фірм по операціях з нерухомістю. Опис аналогів наводиться у табл. 10.1.

Таблиця 10.1. Опис аналогів для (склад)

№ п/п	Фактори порівняння		1	2	3	4
Місцерозташу-вання	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль
Площа земельної ділянки кв.м.	2032,5	1550	3485	2412	3486
Ціна пропозиції у.о. (без ПДВ)		360000	766000	313000	766920
Ціна пропозиції у.о. за 1 кв.м.без ПДВ		232,26	219,80	129,77	220,00
Примітки	комерційне призначен-ня	комерційне призначення	комерційне призначення	комерційне призначення	комерційне призначення
Джерело інформації		http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=6	http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=16	http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=16	http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=15

Таблиця10,2

Розрахунок ринкової вартості (магазин) за допомогою порівняльного підходу

Поправки:
1	Правове відношення
	Значення	приватна власність	приватна власність	приватна власність	приватна власність	приватна власність
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м2		232,26	219,80	129,77	1243,78
2	Умови продажу
	Значення	Ринкові	Ринкові	ринкові	Ринкові	ринкові
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м2		232,26	219,80	129,77	220,00
3	Зміна ринкової ситуації
	Дата пропоиції земельної ділянки	Дата оцінки квітень 2012р.	Березень 2012р.	Квітень 2012р	Березень 2012р	Квітень 2012р.
	Значення		0	0	0	0
	Поправочний коефіцієнт		1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м2		232,26	219,80	129,77	220,00
4	Можливість торгу
	Значення	5%	так	так	Так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	0,95	0,95	0,95	0,95
	Відкоректована вартість, у.о./м2		220,65	208,81	123,28	209,00
5	Трансакційні витрати
	Значення	5%	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	0,95	0,95	0,95	0,95
	Відкоректована вартість, у.о./м2		209,61	198,37	117,12	198,55
6	Призначення цільове
	Значення	Комерційне призначення	Комерційне призначення	Комерційне призначення	Комерційне призначення	Комерційне призначення
	Поправочний коефіцієнт	Х	1	1	1	1
	Відкоректована вартість, у.о./м2		209,61	198,37	117,12	198,55
7	Місцерозташування
	Значення	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м2		209,61	198,37	117,12	198,55
8	Віддаленість обґєкта оцінки від головної автомагістралі
	Значення, км	до 0,5	до 0,5	до 0,5	до 0,5	до 0,5
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м2		209,61	198,37	117,12	198,55
9	Наявність або можливість електропостачання
	Значення	Так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м2		209,61	198,37	117,12	198,55
10	Наявність або можливість водопостачання
	Значення	Так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м2		209,61	198,37	117,12	198,55
11	Наявність або можливість газопостачання
	Значення	Так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкорвартість,		209,61	198,37	117,12	198,55
12	наявність телефонної мережї
	Значення	Так	так	так	Так	так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м2		209,61	198,37	117,12	198,55
14	в зоні пішохідної доступності до громадських центрів
	Значення	Так	Так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м2		209,61	198,37	117,12	198,55
15	Технічний стан
	Значення	Потрібний косметичний ремонт	Робочий стан	Потрібний косметичний ремонт	Потрібний косметичний ремонт	Робочий стан
	Поправочний коефіцієнт	Х	0,95	1,00	1,00	0,95
	Відкоректована вартість, у.о./м2		199,13	198,37	117,12	188,62
16	Розмір приміщення
	Значення, м2	2032,5	1550	3485	2412	3486
	Поправочний коефіцієнт	Х	0,97	1,06	1,02	1,06
	Відкоректована вартість, у.о./м2		193,81	209,36	119,14	199,08
Середнє значення	180,35
Оцінна вартість 1 кв.м. у.о. без ПДВ	180,35
Оцінна вартість 1 кв.м. грн. без ПДВ	1442,76
Вартість приміщення грн.	2932417,86
Вартість приміщення, дол.	366552,23

Пояснення до таблиці № 10.2.

1. Правове відношення - всі аналоги як і об'єкт оцінки є у приватній власності, відповідно поправка буде становити 0%.

2. Умови продажу - проводиться при відмінностях в умовах продажу між об'єктом оцінки та аналогами. Продаж об'єктів порівняння може відбуватися за вимушених умов, коли власник продає майно нижче або вище ринкової ціни. Оскільки умови продажу об'єкта оцінки та аналогів є типовими (ринковими), поправка буде становити 0%.

3. Дата пропозиції (продажу) об'єктів порівняння повинна бути наближена до дати оцінки. У разі значного відхилення за часом (більше року), Оцінювач враховує інфляцію, за період від пропозиції (продажу) до дати оцінки, загальну тенденцію економічних змін та цінових змін на ринку нерухомого майна. Оскільки дата пропозиції аналогів максимально наближена до дати оцінки (різниця становить приблизно один місяць), поправка на коректування рівна 0%.

4. Торг - завжди існує можливість торгу при ринкових умовах продажу. В даному випадку - 5%.

5. трансакційні витрати - переважно ціна пропозиції включає оплату брокерських і юридичних послуг, послуг агентів, що зазвичай становлять приблизно на 2-5 %. В даному випадку - 5%.

6. Функціональне використання - аналоги 1, 2, 3, 4 як і об'єкт оцінки є комерційного використання, відповідно поправка - 0%.

7. Місцерозташування - фактор, що суттєво впливає на вартість нерухомості. Цілком очевидно, що нерухомість, яка знаходиться в центральній частині населеного пункту, користується більшим попитом та, відповідно, має значно більшу вартість, ніж та, що знаходиться на периферії чи околиці. На вартість нерухомості також суттєво впливають розташування відносно основних транспортних потоків, наближеність до вулиць містоформуючого значення або магістральних шляхів, зручність транспортного сполучення, пішохідна доступність, відстань до зупинок громадського транспорту, якість під'їзних шляхів, наявність місця для стояння транспорту, інтенсивність пішохідних та транспортних потоків. Всі аналоги як і об'єкт оцінки розташовані в м.Сокалі, наближені до вулиць містоформуючого значення, із зручними транспортними сполученнями та наявністю або можливістю підключення всіх комунікацій.

8. Площа - корегування проводиться, якщо площа об'єкта оцінки значно відрізняється від площі об'єктів-аналогів. Згідно ринкових досліджень, вартість 1 м² приміщень, що мають меншу площу, завжди більша від вартості 1 м² приміщень з такими ж характеристиками та місце розташуванням, але які мають значно більшу площу. Невідповідність площі об'єкта аналога до площі оцінюваного об'єкта обраховується за правилом:

Во = Ва х К,

де Во - вартість 1 кв. м. об'єкту оцінки,

Ва - вартість 1 кв. м. аналога;

К - коригуючий коефіцієнт.

де коефіцієнт К визначається за формулою:

К = (Sa/Soц)^0,1

Sа - загальна площа аналога;

Sо - загальна площа об'єкта.

Коефіцієнт заторможування ціни (0,1) визначений емпірично.

Підставляючи відповідні значення у формулу отримаємо коефіцієнти для аналогів №1,2,3,4.

6. Технічний стан - також суттєво впливає на вартість нерухомості. Цілком очевидно, що нерухомість, яка має добрий технічний стан, коштує дорожче, ніж аналогічна, але така, що потребує ремонт. Технічний стан і рівень оздоблення приміщень (по складу і ступеню складності робіт) можна умовно розділити на наступні категорії:

· Євроремонт - сучасне оздоблення приміщення за дизайнерським проектом з використанням новітніх будівельних технологій і кращих оздоблювальних матеріалів.

· Стандартний ремонт - оздоблення приміщення з використанням класичних технологій і сучасних матеріалів.

· Робочий стан - вітчизняний ремонт, виконаний кілька років тому.

· Потрібний косметичний ремонт - наявність незначних дефектів в оздобленні приміщення.

· Потрібний косметичний ремонт з елементами капітальних робіт (повна або часткова відсутність якого-небудь напільного, настінного, стельового покриття.

· Потрібний капітальний ремонт.

Поправка на технічний стан приміщень визначається на підставі аналізу інформації по запропонованих до продажу об'єктах. Нижче представлений приблизний розмір поправок залежно від рівня оздоблення приміщень.

Рівень оздоблення приміщень	Розмір поправок %
Євроремонт	Стандартний ремонт	~10
Євроремонт	Робочий стан	~15
Євроремонт	Потрібний косметичний ремонт	~20
Євроремонт	Потрібний косметичний ремонт з елементами капітальних робіт	~25
Євроремонт	Потрібний капітальний ремонт	~30

Х. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ МетодичниМ підхОдОМ, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок

За цим підходом оцінна вартість земельних ділянок визначається за формулою:

m

Цзп = Ца + ? ДЦaj,

J=1

де: Цзп - оцінна вартість земельної ділянки, визначеної шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);

Ца - ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);

m - кількість факторів порівняння;

? ДЦаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

правовий режим земельної ділянки;

цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних місто-планувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її і інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно - транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Визначення оцінної вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок передбачає зіставлення цін продажів кількох подібних земельних ділянок, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення варіантів значень або найбільш поширене значення серед отриманих результатів.

При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за цільовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших регіонах.

При визначенні об'єктів-аналогів проводиться маркетинговий аналіз ринку комерційної нерухомості регіону, у якому розташований об'єкт оцівнювання. Аналіз проводиться на базі рекламно-інформаційних видань ”Ваш Магазин”, "Нерухомість", „Афіша”, „Львівська реклама”, інтернет-сторінок Львівських фірм по операціях з нерухомістю. Опис аналогів наводиться у табл. 11.1.

Опис аналогів для земельної ділянки

Табл.11.1

№ п/п	Фактори порівняння земельних ділянок		1	2	3	4
Місцерозташування	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль
Площа земельної ділянки кв.м.	2032	27000	800	800	2200
Ціна пропозиції у.о. (без ПДВ)		500000	12000	18000	50000
Ціна пропозиції у.о. за 1 кв.м.без ПДВ		18,52	15,00	22,50	22,73
Примітки	Під будівництво	Під будівництво	Під будівництво	Під будівництво	Під будівництво
Джерело інформації		http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=7	http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=5	http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=7	http://ua.country.ua/buy/land/863632.html

Результати розрахунку ринкової вартості земельної ділянки методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок навести у таблиці 11.2

Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки за допомогою порівняльного підходу

Таблиця №11.2

Поправки:
1	Правове відношення
	Значення	приватна власність	приватна власність	приватна власність	приватна власність	приватна власність
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		18,52	15,00	22,50	22,73
2	Умови продажу
	Значення	ринкові	ринкові	ринкові	ринкові	Ринкові
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		18,52	15,00	22,50	22,73
3	Зміна ринкової ситуації
	Дата пропоиції земельної ділянки	24.03.12	Березень 2012р.	Лютий 2012р.	Березень 2012р.	Березень 2012р.
	Значення		0	0	0	0
	Поправочний коефіцієнт		1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		18,52	15,00	22,50	22,73
4	Можливість торгу
	Значення	5%	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	х	0,95	0,95	0,95	0,95
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		17,59	14,25	21,38	21,59
5	Трансакційні витрати
	Значення	2%	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	х	0,98	0,98	0,98	0,98
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		17,24	13,97	20,95	21,16
6	Призначеняя цільове
	Значення	Під будівництво	Під будівництво	Під будівництво	Під будівництво	Під будівництво
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		17,24	13,97	20,95	21,16
7	Місцерозташування
	Значення	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоректована вартість, у.о./м2		17,24	13,97	20,95	21,16
8	Віддаленість земельної ділянки від головної автомагістралі
	Значення, км	до 0,5	до 0,5	до 0,5	до 0,5	до 0,5
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		17,24	13,97	20,95	21,16
9	Наявність або можливість електропостачання
	Значення	так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1	1	1	1
	Відкоректована вартість, у.о./м2		17,24	13,97	20,95	21,16
10	Наявність або можливість водопостачання
	Значення	так	Так	Так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		17,24	13,97	20,95	21,16
11	Наявність або можливість газопостачання
	Значення	так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		17,24	13,97	20,95	21,16
12	Прилягання земельної ділянки до вулиці з твердим покриттям
	Значення	так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		17,24	13,97	20,95	21,16
13	Прилягання земельної ділянки до вулиці телефонною мережею
	Значення	так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоректована вартість, у.о./м2		17,24	13,97	20,95	21,16
14	в зоні пішохідної доступності до громадських центрів
	Значення	так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		17,24	13,97	20,95	21,16
15	в зоні магістралей підвищеного містоформувального значення
	Значення	ні	ні	ні	ні	Ні
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		17,24	13,97	20,95	21,16
16	в зоні пішохідної доступності до швидкісного міського пасажирського транспорту
	Значення	так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		17,24	13,97	20,95	21,16
17	в зоні пішохідної доступності до парків, лісопарків, лісів, зелених зон
	Значення	ні	ні	ні	ні	Ні
	Поправочний коефіцієнт		1	1	1	1
	Відкоректована вартість, у.о./м2		17,24	13,97	20,95	21,16
18	Розмір земельної ділянки
	Значення, м2	2032	27000	800	800	22000
	Поправочний коефіцієнт	х	1,3	0,91	0,91	1,01
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		22,33	12,72	19,08	21,33
19	Конфігурація земельної ділянки
	Значення	Близька до прямокутної	Близька до прямокутної	Близька до прямокутної	Близька до прямокутної	Близька до прямокутної
	Поправочний коефіцієнт	х	1	1	1	1
	Відкоректована вартість, у.о./м2		22,33	12,72	19,08	21,33
20	Наявність земельних покращень
	Значення	так	так	так	так	Так
	Коригуючий коефіцієнт		0,95	1	1	1
	Відкоригована вартість пропозиції, $/м2		21,21	12,72	19,08	21,33
Середнє значення	18,59
Оцінна вартість $/м2ПДВ	18,59
Оцінна вартість грн./м2. без ПДВ	148,69			площа	2032
Вартість земельної ділянки, грн.	302146,40
Вартість земельної ділянки, дол.	37768,30

Пояснення до таблиці 11.2:

правове відношення (проводиться при відмінностях у праві власності між об'єктом оцінки та аналогами. Для потенційних покупців більш зручним вважається майно, яке перебуває у приватній власності. В цьому випадку нівелюється ряд незручностей, пов'язаних з переоформленням права власності на відміну, коли майно перебуває в державній власності). Всі аналоги, як і об'єкт оцінки перебуває у приватній власності, відповідно коефіцієнт коректування рівний 0%;

умови продажу - проводиться при відмінностях в умовах продажу між об'єктом оцінки та аналогами. Продаж об'єктів порівняння може відбуватися за вимушених умов, коли власник продає майно нижче або вище ринкової ціни. Оскільки умови продажу об'єкта оцінки та аналогів є типовими (ринковими), поправка буде становити 0%;

зміна ринкової ситуації - оскільки дата пропозиції аналогів максимально наближена до дати оцінки (різниця становить до одного місяця), поправка на коректування рівна 0%;

торг - завжди існує можливість торгу при ринкових умовах продажу. В даному випадку для розрахунку використовую значення -5%;

трансакційні витрати - переважно ціна пропозиції включає оплату брокерських і юридичних послуг, послуг агентів, що зазвичай становлять приблизно на 2-5 %. В даному випадку сумарна поправка на трансакційні витрати буде становити -2%;

цільове призначення - аналоги №1,2,3,4 мають призначення - під будівництво, як і об'єкт оцінки,тому поправка на цільове призначення буде становити - 0%.

місце розташування - усі земельні ділянки розташовані у м. Сокаль, тому корегування не проводиться.

віддаленість земельної ділянки від головної автомагістралі - всі підібрані аналоги мають подібне місце розташування до 0,5 км від головної автомагістралі, як і об'єкт оцінки, відповідно поправка на дане коректування для них дорівнює 0%.

наявність вулиці, до якої прилягає земельна ділянка, з централізованим електропостачанням - всі аналоги як і об'єкт оцінки прилягають до такої вулиці, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;

наявність вулиці, до якої прилягає земельна ділянка, з водопостачанням - всі аналоги як і об'єкт оцінки прилягають до такої вулиці, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;

наявність вулиці, до якої прилягає земельна ділянка, з централізованим газопостачанням - всі аналоги як і об'єкт оцінки не прилягають до такої вулиці, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;

наявність вулиці, до якої прилягає земельна ділянка, з твердим покриттям - всі аналоги, як і об'єкт оцінки прилягають до такої вулиці, відповідно поправка на дане коректування для них дорівнює 0%;

наявність вулиці, до якої прилягає земельна ділянка, з телефонізацією - всі аналоги як і об'єкт оцінки не прилягають до такої вулиці, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;

віддаленість земельної ділянки від громадських центрів - всі аналоги як і об'єкт оцінки знаходяться в зоні пішохідної доступності до громадських центрів, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;

розташування земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформувального значення - всі аналоги як і об'єкт оцінки не знаходяться в зоні магістралей підвищеного містоформувального значення, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;

розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до швидкісного міського пасажирського транспорту - всі аналоги як і об'єкт оцінки знаходяться в зоні пішохідної доступності до швидкісного міського пасажирського транспорту, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;

розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до парків, лісопарків, лісів, зелених зон - аналоги як і об'єкт оцінки, не знаходяться в зоні пішохідної доступності до лісів та зелених зон, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%.

розмір земельної ділянки (корегування проводиться, якщо площа об'єкта оцінки значно відрізняється від площі об'єктів-аналогів. Згідно ринкових досліджень, вартість 1 м² земельних ділянок, що мають меншу площу, завжди більша від вартості 1 м² земельних ділянок з такими ж характеристиками та місце розташуванням, але які мають значно більшу площу).

Невідповідність площі об'єкта аналога до площі оцінюваного об'єкта обраховується за правилом:

Со = Ца х К,

де коефіцієнт К визначається за формулою:

К = (Sa/Sоц)^0,1, де



де Со - скорегована вартість обєкта оцінки,

Ца - ціна пропозиції аналога;

Sа - загальна площа аналога;

Sо - загальна площа об'єкта.

Коефіцієнт заторможування ціни (0,1) визначений емпірично.

конфігурація земельної ділянки (корегування проводиться, якщо конфігурація об'єкта оцінки значно відрізняється від конфігурації об'єктів-аналогів. Найбільш оптимальною є прямокутна форма, що забезпечує найкращі умови для використання. Ціна земельної ділянки з неправильною конфігурацією завжди буде нижчою такої ж за площею, але прямокутної ділянки). Наша ділянка має форму близьку до прямокутної, як і всі аналоги, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;

наявність земельних покращень. Аналоги №2,3,4 мають земельні покращення, близькі до покращень об'єкта оцінки, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%, а аналог№1 має значніші покращення, тому поправка становитиме 5%.

ВИСНОВКИ

В даній роботі визначалася вартість будівлі ремонтно-будівельного цеху, будівлі котельні та земельної ділянки, що знаходяться за адресою: Україна, Львівська область, Сокальський район, м.Сокаль, вул. Яворницького,буд.105.

Метою оцінки в даній роботі являється визначення вартості об'єктів оцінки для здійснення цивільно-правових угод.

Результати розрахунку вартості будівель та земельної ділянки витратним, порівняльним та дохідним підходами наведені нижче:

табл.12.1

№ п/п	Назва	Витратний підхід грн.	Порівняльний підхід грн.	Дохідний Підхід грн.
1.	Будівля ремонтно-будівельного цеху	2260034,80	2932417,86	3371613,40
2.	Будівля котельні	195 637,54
3.	Земельна ділянка		302146,40

В умовах розвиненого ринку порівняльний підхід дає найбільш реальний результат, а отриманий цим методом результат, на думку Оцінювача, на сьогоднішній день найбільш адекватно відображає вартість об'єкта оцінки. Ринок нерухомості в Львівській області вже достатньо розвинений. Ціни, заплачені за ідентичні або аналогічні об'єкти, служать початковою інформацією для розрахунку вартості об'єкта, що оцінюється. І хоча для об'єктів-аналогів не завжди можна врахувати позитивні якості та окремі різновиди будівель чи споруд, оцінювачі вважає цей результат найбільш об'єктивним.

Отже, враховуючи вищенаведене, за результат оцінки приймається вартість нерухомості, визначена порівняльним підходом, а для спеціалізованої нерухомості вартість визначена витратним підходом.

Враховуючи вищенаведене, ринкова вартість об'єкта оцінки становить:

табл.12.2

№ п/п	Назва будівель та споруд	Загальна площа (кв.м)	Ринкова вартість, без ПДВ
			Дол.	Грн.
1	Будівля ремонтно-будівельного цеху	2032,5	366552,23	2932417,86
2	Будівля котельні	90	24454,7	195 637,54
3	Земельна ділянка	2032	37768,30	302146,40

Отже, ринкова вартість об'єкта оцінки становить:

3430202 (три мільйони чотириста тридцять тисяч двісті дві) гривні,

що еквівалентно станом на дату оцінки

428775 (чотириста двадцять вісім тисяч сімсот сімдесят п'ять) доларів США. Без ПДВ.

ЛІТЕРАТУРА

1. Алпатова Н. Исправляем НДСные ошибки / Н. Алпатова // Все о бухгалтерском учете. - 2010. - Спецвыпуск май 2004. - С. 21-26.

2. Білоусько В.С. Теорія бухгалтерського обліку: навч. посібник. / В.С.Білоусько, М.І Бєлєнкова. -К.: Мета, 2002. - 240 с.

3. Борисов А. Облік списання банкрутом кредиторських і дебіторських заборгованостей // Все про бухгалтерський облік. - 2004. - № 113(1024). - С.47.

4. Буфатина И. Учет дебиторской задолженности по национальным стандартам // Все о бухгалтерском учете. - 2009. - № 14(439). - С. 4-8.

5. Бухгалтерський облік в Україні: Навч. посібник. - 2-ге вид., перероб. і допов. / За ред. Р.Л. Хом'яка. - Львів: Національний університет “Львівська політехніка”, 2010. - 820 с.

6. Бухгалтерський облік на сільськогосподарських підприємствах: Підручник. - 2-ге вид., перероб. і допов. / М.Ф. Огійчук, В.Я. Плаксієнко, Л.Г. Панченко та ін.; За ред. проф. М.Ф. Огійчука. - К.: Вища освіта, 2010.

7. Бухгалтерський облік та фінансова звітність: Навчально-практичний посібник / За ред. С.Ф. Голова. - Дніпропетровськ, ТОВ “Баланс-Клуб”, 2000. - 768с.

8. . Бутинець Ф.Ф. Бухгалтерский фінансовий облік [навч. посібн.] / Ф.Ф.Бутинець. -- [6-е вид., доп. і перероблене]. - Житомир: ПП «Рута», 2009. -- С.430-449

9. Ветеринарно-санітарні правила для ринків, затверджені наказом Головного державного інспектора ветеринарної медицини України від 04.06.96 р. № 23. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.

10. Грабова Н.М. Облік основних господарських операцій в бухгалтерських проводках./ Н.М. Грабова, Ю.Г. Кривоногов. - К.: А.С.К., 2009. - 504 с.

11. Грабова Н.М., Домбровський В.М. Бухгалтерський облік на виробничих і торговельних підприємствах. Навч. Посібник для студентів вузів/ Під ред. М.В. Кужельного. - К.: «А.С.К.», 2000. - 624 с. 32.

12. Єфімов О. Як аукнеться, так і відізветься // Бізнес - Бухгалтерія. Право. Податки. Консультації. - 2008. - № 17. - С. 53-62.

13. Жукова Е., Жук В., Строич С. Предприятие продает на рынке сельхозпродукцию: организация торговли, документальное оформление и учет // Все о бухгалтерском учете. - 2004. -№89(1000). - С. 4-7.

14. Закон України “Про аудиторську діяльність” від 22.04. 93 р. № 3125-ХІІ. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.

15. Закон України “Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні” від 16.07.1999 р. № 996-ХVІ. -. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/

16. Закон України “Про внесення змін в Закон України “Про оподаткування прибутку підприємств” від 24.12.2002 р. № 349-ІV. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.

17. Закон України “Про внесення змін до деяких законів України щодо оподаткування сільськогосподарських підприємств та підтримки соціальних стандартів їх працівників” від 24.06.2004 р. № 1878-ІV. . - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.

18. Закон України “Про внесення змін до деяких законів України щодо оподаткування сільськогосподарських підприємств” від 23.12.2004 року № 2287-ІV. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.

19. Закон України “Про державну контрольно-ревізійну службу” від 26.01.93 р. № 2939-ХІІ. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.

20. Податковий кодекс України вiд 02.12.2010 № 2755-VI ВР. - електронний ресурс: - Режим доступу http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?page=2&nreg=2755-17

21. Зіньковський М. Коригування ПЗ і ПК / М. Зіньковський // Баланс. - 2004. - № 45 (535). - С. 19-25.

Размещено на Allbest.ru