Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда.

Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.

Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования нового строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант - кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполненные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объекта на рынке.

Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:

- выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном финансировании завершенного объекта;

- строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора;

- наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кредита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту.

На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве. Основные варианты долевого участия:

- со стопроцентной единовременной оплатой - за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства - взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

- с поэтапной оплатой - за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья;

- с зачетом имеющегося жилья - за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.

В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

Для такого типа финансирования существуют кредиты под освоение земли - это кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли. Степень риска таких кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства, высока. Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли (подведение коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие работы по обустройству участка).

Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита под освоение земли поэтапная, сопровождающаяся контролем кредитора за выполнением проекта.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков.

Продажа в рассрочку - способ финансирования недвижимости, основанный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.

Литература

Кухарук Н.С.: Кадастр и оценка объектов недвижимости. - Белгород: ИПК НИУ БелГУ, 2011

Иваницкая И.П.: Введение в экономику недвижимости. - М.: КНОРУС, 2012

Коростелев С.П.: Кадастровая оценка недвижимости . - М.: Маросейка , 2012

Коростелев С.П.: Кадастровая оценка недвижимости. - М.: Маросейка, 2012

Марченко А.В.: Экономика и управление недвижимостью. - Ростов н/Д: Феникс, 2012

Т.Г. Касьяненко и др. ; Рец.: Г.Н, Белоглазова, М.А. Зельдин: Оценка недвижимости. - М.: КноРус, 2013

Иванова Е.Н.: Оценка стоимости недвижимости. - М.: КноРус, 2009

Иванова Е.Н.: Оценка стоимости недвижимости. - М.: КноРус, 2009

Маховикова Г.А.: Экономика недвижимости. - М.: КноРус, 2009

Асаул А.Н.: Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008

Асаул А.Н.: Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008

Асаул А.Н.: Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008

Асаул А.Н.: Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2008

Жилина В.И.: Территориальные рынки жилья: теория и практика регулирования. - Волгоград : ВолГУ, 2008

: Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2011

Асаул А. Н.: Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2012

Асаул А.Н.: Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2007

Государственный ун-т управления ; под ред. М.Л. Разу ; рец.: Г.Г. Руденко, А.З. Пронин: Управление коммерческой недвижимостью. - М.: КноРус, 2014

Иваницкая И.П.: Введение в экономику недвижимости. - М.: КНОРУС, 2011

Марченко А.В.: Экономика и управление недвижимостью. - Ростов н/Д: Феникс, 2007

Размещено на Allbest.ru