Таким образом, при ипотеке заемщику практически гарантируется как сохранность денег, так и жилье для проживания (но, возможно, низкого качества) даже в случае его неплатежеспособности по кредиту.

При первичном визите и обсуждении ипотечного кредита заемщик представляет банку многообразную информацию о себе и своей семье (доходы, активы, бизнес, адреса и т.д.). Единственной целью сбора АО «Жилстройсбербанк Казахстана» этой информации является принятие обоснованного решения о выдаче кредита.

По отношению к этой информации в банке неукоснительно действует тот же подход, что и по отношению к тайне вкладов. Вся эта информация является строго конфиденциальной и разглашению не подлежит.

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» практикует следующую схему выдачи кредита.

1. Заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми требуемыми документами (список необходимых документов см. ниже).

2. АО «Жилстройсбербанк Казахстана» анализирует информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключении выносит вопрос на заседание кредитного комитета.

3. Кредитный комитет принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере и размере первоначального взноса.

4. Заемщик открывает в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» валютный вклад «Ипотечный» и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с банком, но не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заемщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от кредита.

5. Банк выдаст заемщику на руки ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного размера кредита. Сертификат подтверждает готовность и обязательство банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит на условиях типового кредитного договора и перечислить средства продавцу квартиры, приобретаемой заемщиком и соответствующей требованиям банка.

6. Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний подбирает квартиру для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заемщиком квартиры. АО «Жилстройсбербанк Казахстана» соотносит 70% ее стоимости с утвержденным размером кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению банка) - повторной проверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор о выдаче ипотечного кредита и перечисляет средства на специальный счет.

9. Заемщик, продавец жилья и АО «Жилстройсбербанк Казахстана» заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки/залога).

10. Банк перечисляет (или выдает с лицевого счета в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму начального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.

12. АО «Жилстройсбербанк Казахстана» продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заемщика все положенные платежи за кредит и своевременно перечисляет их на расчетный счет ипотечного агентства.

13. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение основного долга и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.

До заключения кредитного договора заемщик должен открыть в банке несколько счетов. Первоначальный взнос заемщик производит на вклад «Ипотечный». Заемщик открывает также 2 тенговых счета «Гражданский» (до востребования): 1-й - для конвертации первоначального (30%) взноса, 2-й - для оплаты страхования квартиры, а также 1 валютный счет для расчетов и платежей за кредит.

Заемщик, желающий получить кредит в рамках Государственной жилищной программы, заполняет в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» заявку и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом банка. Кроме того, представляются следующие документы.

1. паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;

2. свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;

3. выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет);

4. выписки из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

5. копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

6. справки с места работы заемщика и членов его семьи о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);

7. копии документов, которые подтверждают права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы);

8. контракт с работодателем (если имеется).

9. документы, подтверждающие образование.

При покупке квартиры по рассматриваемой схеме у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он должен заранее планировать. Основные из них следующие:

- оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика (около 50-100 долл.).

- нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки (1,5% от стоимости квартиры по договору);

- страхование квартиры (0,75% от оценочной стоимости квартиры);

- экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка ее к оформлению в залог (в зависимости от сложности предложенного варианта);

- подбор квартиры риэлтерской фирмой (5-7% от ее стоимости).

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлтерских фирм, которые по отдельному договору подберут квартиру или продадут имеющуюся.

Таким образом, процедура ипотечного кредитования действует в основном в рамках правительственных программ различного уровня. Это позволяет АО «Жилстройсбербанк Казахстана» получать поддержку в процессе обслуживания таких кредитов.

2.3 Оценка механизма возвратности ипотечного кредита в АО «Жилстройсбербанк»

Как известно, при осуществлении кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, - минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя современный методический инструментарий направлен на облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная ситуация характерна и для самого механизма минимизации рисков, также основанного на детальных расчетах, схемы которых могут содержать разнообразные изъяны. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах в АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом. Впервые этот эффект был системно проанализирован Дж. Соросом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко - как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью. Основная сложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита в период экономического роста под залог, оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям кредитной организации. При подобных систематических ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть» даже при незначительных конъюнктурных спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании необходимости учета эффекта рефлексивности в цепочке «кредит - залог» полностью устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются аналитики АО «Жилстройсбербанк Казахстана»:

- сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных бумаг);

- невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической динамики);

- неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.

Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его текущей величины над суммой выдаваемого кредита по принципу «гигантский залог под смехотворный кредит» на первый взгляд кому-то может показаться естественным, однако на практике оказывается слабо реализуемым, так как в этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно «урезанию» кредитного рынка и подрыву финансовых позиций банка.

Помимо прямого искажения истинной цены залога инфляция оказывает большое влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему более подробно.

Если предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется по цене p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную стоимость J будет равна:

(1)

где:

r - ставка налога на добавленную стоимость.

Однако истинная величина НДС, которая должна была бы изыматься государством, составляет величину:

 (2)

Тогда сумма активного инфляционного налога на добавленную стоимость:

(3)

будет исчисляться по формуле:

(4)

где:

q - среднемесячный индекс инфляции производственных затрат предприятия.

Величина T показывает финансовые потери, которые несет фирма из-за т.н. инфляции издержек. Относительная величина активных инфляционных налогов (по отношению к валовой стоимости начального периода):

составляет:

где

b - удельный вес материальных затрат в валовом выпуске продукции фирмы.

Таким образом, чем больше затратный параметр b, темп инфляции q, производственно-реализационный цикл продукции фирмы h и налоговые ставки, тем более уязвима эта фирма в условиях инфляции. Следует отметить, что при высокой инфляции проблема активных инфляционных налогов может выступать в качестве главного фактора падения экономической активности юридических лиц и подрыва их платежеспособности.

Из сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или иного предприятия должен учитывать его «антиинфляционную устойчивость» путем оценки его производственных параметров, накладываемых на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны проблемы, с которыми сталкивается банк:

- сложность получения истинной информации о производственных параметрах фирмы b и h;

- сложность получения прогнозов о динамике цен на оборотные средства кредитуемой фирмы, поскольку это связано с серьезными затратами на исследование соответствующих товарных рынков.

Игнорирование проблемы активных инфляционных налогов, особенно когда высокая инфляция приводит к росту риска потери выданных кредитов, может вести также к неправильному распределению кредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных вложений.

Оценка кредитных рисков тяготеет к определенной формализации и унификации. Так, в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» в отношении физических лиц часто используются балльные методы оценки их кредитоспособности. В этом случае выделяется группа признаков клиента (пол, возраст, профессия и т.п.), по каждому из которых проставляется соответствующий балл в зависимости от того, к какой категории относится данный человек. Сумма баллов по всем признакам сравнивается с неким критическим значением и в зависимости от результатов сравнения клиент признается либо кредитоспособным, либо некредитоспособным.

Рассмотрим проблемы возникающие при процедуре отбора клиентов АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

Во-первых, довольно сложно грамотно учесть все ключевые признаки клиента, так как многие из них плохо формализуемы.

Во-вторых, балльные оценки признаков, как правило, достаточно субъективны. Так, мужчина и женщина получают разные баллы при оценке кредитных рисков. При этом количественные значения этих баллов формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным расчетным схемам. В подобной ситуации можно было бы повысить объективность балльных оценок, вычисляя их на основе ретроспективной информации о невозвратах клиентами полученных кредитов, в т.ч. с использованием поло-возрастных критериев. В этом случае балльная оценка представляла бы собой процент возвращенных кредитов среди мужчин и женщин. Однако и такая процедура не устраняет «размытости» балльных характеристик, используемых в АО «Жилстройсбербанк Казахстана», так как период усреднения ретроспективных данных может быть различным и выбирается субъективно. Между тем искомые баллы сильно зависят от значения анализируемого периода, что затруднено в отсутствие длительных кредитных историй.

В-третьих, используемые в расчетах балльные оценки не являются застывшими во времени величинами, поскольку сдвиги в социально-экономических условиях приводят к изменению уровня риска каждого признака. Иными словами, система баллов АО «Жилстройсбербанк Казахстана» должна оперативно обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого временного интервала с учетом специфики конкретного банка и выдаваемых им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т.п.).

В-четвертых, критическое значение суммы баллов, с которым сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически. Никаких серьезных теоретических обоснований этой величины в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» нет. Очевидно, что в общем случае критический порог также является «плавающей» во времени величиной и должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые ошибки и погрешности в определении критической величины суммы баллов могут давать принципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение баллов лежит близко к критическому.

Таким образом, АО «Жилстройсбербанк Казахстана» поставить на «конвейер» выдачу кредитов физическим лицам на основе количественных методик оценки рисков весьма непросто. Всегда существует потребность неформальной перепроверки результатов количественных тестов.

ипотека кредит

3. Основные направления совершенствования организации ипотечного кредитования в АО «Жилстройсбербанк»

3.1 Проблемы ипотеки в Республике Казахстан

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

С принятием Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы создались стимулирующие законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном кредитовании [19].

Рассматривая общую структуру ипотечного рынка необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечного кредита. Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РК, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека - это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения.

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем случае для банка (кредитной организации) реализуется в единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности (20 - 30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок. [16, с.204]

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Закладные листы являются договорными обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующим вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Таким образом, несмотря на все трудности, с которыми сталкивается рынок ипотечного кредитования в Казахстане, мы наглядно показали, что он развивается весьма динамично - уменьшаются проценты, улучшаются условия, банки меряются силами в конкурентной борьбе, и расклад не всегда так однозначен, как казалось бы - порой молодые банки опережают по качественному развитию более крупные и известные. Основной вопрос, который особенно беспокоит будущих покупателей - это стремительный рост цен на недвижимость.

3.2 Основные направления совершенствования организации ипотечного кредитования в АО «Жилстройсбербанк»

Развитие ипотечного кредитования

В АО «Жилстройсбербанк Казахстана» предусмотрены следующие меры по дальнейшему развитию системы ипотечного кредитования:

1. Поэтапное снижение ставки вознаграждения в зависимости от ситуации на фондовом рынке.

2. Выпуск долгосрочных ипотечных облигаций. Указанные облигации будут размещаться среди пенсионных фондов и других институциональных инвесторов. Часть облигаций будет размещена среди национальных компаний по низкой ставке.

3. Пополнение уставного капитала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» для выпуска долгосрочных ипотечных облигаций.

4. Использование чистого дохода АО «Жилстройсбербанк Казахстана» для снижения средневзвешенной ставки заимствования за счет получаемого дохода от инвестирования в финансовые инструменты.

5. Предоставление долгосрочных бюджетных кредитов АО «Жилстройсбербанк Казахстана» по льготной ставке вознаграждения, не превышающей 0,5% годовых, и на сумму средств, направленных на строительство доступного жилья, которое предполагается реализовать через систему ипотечного кредитования. Данные бюджетные кредиты будут использоваться исключительно для ипотечного кредитования через банки-партнеры АО «Жилстройсбербанк Казахстана» приоритетных категорий населения в соответствии с правилами реализации доступного жилья, утверждаемыми Правительством Республики Казахстан. При этом максимальная маржа банков-партнеров АО «Жилстройсбербанк Казахстана»должна быть не более трех процентов годовых, а маржа самого АО «Жилстройсбербанк Казахстана» - не более одного процента годовых.

Кроме того, запланировано рассмотрение возможности использования части пенсионных накоплений граждан для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

Таким образом, конечная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам для приоритетных категорий населения может составить не более 8% годовых.

Также предусмотрена возможность предоставления долгосрочных жилищных займов по льготной ставке вознаграждения через систему жилищных строительных сбережений приоритетным категориям населения.

Для обеспечения предоставления льготных жилищных займов необходимо рассмотреть возможность принятия следующих мер по развитию системы жилищных строительных сбережений:

1) внедрение нового финансового инструмента -- предварительного жилищного займа, который позволит участникам жилищных строительных сбережений получить жилищный заем, не дожидаясь окончания трехлетнего срока накопления по договору о жилищных строительных сбережениях, а также без первоначального взноса;

2) определение оператором, предоставляющим жилищные займы;

3) предоставление долгосрочного бюджетного кредита АО «Жилстройсбербанк Казахстана» по ставке вознаграждения, не превышающей 1% годовых, и на сумму средств, направленных на строительство доступного жилья, которое предполагается реализовать посредством использования системы жилищных строительных сбережений;

4) предоставление предварительных жилищных займов за счет бюджетных кредитов приоритетным категориям граждан;

5) установление максимальной разницы между ставкой вознаграждения по предварительному жилищному займу, предоставляемому приоритетным категориям населения за счет бюджетных кредитов, и ставкой, по которой такие бюджетные кредиты представлены АО «Жилстройсбербанк Казахстана», на уровне трех процентов годовых.

Предварительные жилищные займы со ставкой вознаграждения не более 8% годовых за счет бюджетных кредитов будут предоставляться исключительно приоритетным категориям населения для приобретения доступного жилья в соответствии с правилами реализации доступного жилья, утверждаемыми Правительством Республики Казахстан.

Новые подходы к ипотечному и жилищному кредитованию, увеличение его объемов и рисков повышают роль системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов в целях обеспечения надежной устойчивости данного рынка.

Будут предусмотрены меры по дальнейшему развитию системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов:

1) создание эффективной и гибкой ценовой политики КФГИК для обеспечения финансовой устойчивости реализации предлагаемых АО «Жилстройсбербанк Казахстана» механизмов с целью снижения ставки вознаграждения до 8% и увеличения сроков кредитования;

2) создание новых механизмов гарантирования для разделения ипотечных рисков по предоставлению предварительных жилищных займов АО «Жилстройсбербанк Казахстана» приоритетным категориям граждан без первоначального взноса;

3) пополнение уставного капитала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» в целях обеспечения доступности ипотечного кредитования и жилищных займов для широких слоев населения, приобретающего жилье, построенное за счет бюджетных кредитных средств, предоставляемых МИО;

4) использование части чистого дохода АО «Жилстройсбербанк Казахстана» для участия в программах ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства и коммерческого жилья;

5) формирование единой информационной базы финансовых институтов с целью эффективного управления ипотечными рисками;

6) приведение системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов к стандартам ЕС и использование передового мирового опыта в целях повышения прозрачности страхового рынка в сфере ипотечного кредитования.

Данные меры позволят обеспечить АО «Жилстройсбербанк Казахстана» снижение рисков в области ипотечного кредитования и устойчивость финансовой системы с достижением главной цели -- повышения доступности жилья для широких слоев населения.

Заключение

Формирование системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах и других странах начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные банки получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с Казахстаном. Ряд экономических условий в Мексике и в Казахстане совпадают - инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается. Коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты. Так же, как и в других странах, формирование системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активном участии государства. Правительство за последнее время сильно увеличило инвестиции в жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги по упрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансирования жилья, регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитования развивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития. [31, с. 64]

Сегодня, в условиях банковского кризиса именно ипотека может стать «спасательным кругом» для многих банков. Создание и развитие эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Одним из адекватных ответов государства сложившейся ситуации на рынке жилищного кредитования стало создание АО «Жилстройсбербанк Казахстана», которое в рамках ряда государственных программ вывело ипотечное кредитование в республике на качественно новый уровень.

Так, анализ кредитной деятельности АО «Жилстройсбербанк Казахстана», проведенный во второй главе данной работы позволяет с уверенностью утверждать, что перенятый зарубежный опыт, положенный в основу системы ипотечного кредитования данного банка позволил построить конкурентную систему, отвечающую реалиям современного рынка.

Особого внимания заслуживают процедуры выдачи кредитов, а именно процесс отбора получателей кредита, который является инновационным в банковской системе РК. Немаловажным видится и серьезный и широкомасштабный подход банка к решению проблем связанный с управлением рисками, возникающими в процессе его деятельности.

Наряду с положительными сторонами деятельности АО «Жилстройсбербанк Казахстана», в ходе исследования были установлены и проблемы, большая часть которых распространена повсеместно, среди кредитных учреждений, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов, а именно ряд проблем самого рынка жилищного кредитования:

- экономическая нестабильность, вызванная течением мирового финансового кризиса;

- низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

- высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

- высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

- недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

Помимо перечисленных проблем, в свете финансовой нестабильности рынка, актуальными становятся и риски ипотечного кредитования в Республике Казахстан:

- кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество);

- процентный риск;

- риск неликвидности.

Государство, в свою очередь, отреагировало на эти явления разработкой Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы, которая стала логичным продолжением успешной по всем фронтам Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-207 годы.

Так, в общем, можно сформулировать направленность данной программы, как построение устойчиво функционирующей инфраструктуры ипотечного рынка, достижение которой возможно через развитие:

- адекватной правовой и нормативной базы;

- эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;

- эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);

- надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;

- источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов.

Таким образом, программа предусматривает вывод рынка ипотечного кредитования на один уровень с рынками стран Запада, как по сервисной составляющей, так и по качеству гарантий.

Список использованной литературы

1. Ивасенко А.Г. «Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития». - Новосибирская государственная академия экономики и управления. - Новосибирск, 1996

2. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Есипов В.Е., Попов А.В., Маховикова Т.А., и др. - СПб., 1998

3. Вешкин Ю.Г., Авагян Г.Л., «Банковские системы зарубежных стран: Курс лекций.» Изд - Экономистъ, 2004

4. Деньги, кредит, банки: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. и др. - М.: ЮНИТИ, 2000

5. Тарасова Г. М «Банковское дело: конспект лекций.» -., Изд - Феникс, 2007

6. Смирнов В.В. «Менеджер по ипотечным операциям». - М.: Издательский дом «Аудитор», Алматы 2000

7. Страна и мир. Казахстанский общественно-политический еженедельник. №40, 7 октября 2005

8. Балабанов И.Т. и др. Деньги и финансовые институты: Учебное пособие - СПб.; М.: Харьков, Минск, Питер. 2007

9. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в Казахстане - М.; Финансы и статистика, 2003

10. Разумова И.А., «Ипотечное кредитование.» - Изд - Питер, 2006

11. Ветрова А.В., Кредитные бюро: проблемы и решения, в сборнике «INTERNATIONAL FUND FOR ECONOMIC AND SOCIAL REFORMS»,http://www.akm.ru/rus/monitoring/001110.stm#3.

12. Л.Т Грудцына, М.С. Козлова «Ипотечное кредитование. Вопросы и ответы» Издательство: Эксмо 2005

13. Официальный сайт АО «Жилстройсбербанк Казахстана» www.hcsbk.kz

14. Условия предоставления ипотечного кредита в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» / Пояснительная записка. Алматы: Типографии Таис. 2008

15. Банки и банковские операции: Учебник для вузов / Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Маркова О.М., и др. - М.; Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997. - 471с.

16. Деньги, кредит, банки: Учебник / Лаврушина О.И., Ямпольский М.М., Савинский Ю.П., и др. - СПб., 2004

17. Ольшаный А.Н. «Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт». - М.: Русская Деловая Литература, 2001

18. Смирнов К.А. «Основы банковского дела». - М.: Международный Славянский Университет им. Г.Р. Державина, 2000

19. Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы

a. Горшков Г., Потребительское кредитование: тенденции и практика «Финансы и Статистика», 2005

20. Иванова C., Банки опережают развитие народного хозяйства // Банковское обозрение, Региональный обзор, №1, январь 2008

21. Козлов С.А., Реальная стоимость потребительского кредитов. M КредитЕКСПО, 2005

Приложение 1

Отчет по мониторингу цен за 1кв.м. недвижимости по регионам Казахстана и динамикой роста цен за 1 полугодие 2010г (долл. США) АО «Жилстройсбербанк Казахстана»

город	рын цена на 01.01.07	рын цена на 01.02.07	рын. цена на 01.03.07	Рын .цена на 01.04.07	рын. цена на 01.05.07	рын. цена на 01.06.07	рын. цена на 01.07.07	рын. цена на 01.08.07	средний аннуитетный платеж
г. Алматы	2909	3208	3447	3564	3593	3529	3498	3484	1474
г.Актау	1235	1395	1593	1871	2400	2450	2400	2300	973
г.Актобе	1009	1109	1169	1121	1304	1356	1361	1379	583
г.Астана	1586	1741	1827	1810	2024	2100	2050	2030	859
г.Атырау	1080	1084	1223	1290	1417	1500	1400	1420	601
г.Жанаозен	565	565	565	565	600	600	600	600	254
г.Караганда	596	611	678	684	725	804	804	804	340
г.Кокшетау	742	776	867	945	1055	1100	1100	1086	459
г.Костанай	934	971	1020	1111	1193	1225	1250	1266	536
г.Кызылорда	-	-	503	503	520	520	520	520	220
г.Павлодар	743	888	963	963	1051	1100	1100	1100	465
г.Петропавсловск	780	930	894	983	995	1000	1030	1037	439
г.Семипалатинск	428	456	608	665	760	843	880	880	372
г.Степногорск	-	-	433	433	433	440	440	440	186
г.Талдыкурган	639	639	639	639	1149	1200	1200	1200	508
г.Тараз	633	645	746	715	920	920	930	930	393
г.Темиртау	294	272	260	280	322	320	350	370	157
г.Уральск	827	846	967	1049	1218	1194	1200	1200	508
г.Усть-Каменогорск	750	815	870	925	998	1000	1050	1067	451
г.Шымкент	753	815	877	972	1097	1097	1100	1200	508
г.Щучинск	-	-	824	824	824	824	830	830	351
г.Экибастуз	-	-	343	343	343	343	350	350	148

Размещено на Allbest.ru