Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта собственности и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта вычетом износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта, получение восстановительной оценки.

2. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта.

3. Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.

Сравнительный подход

(метод прямого сравнительного анализа продаж)

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основан на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем констатируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложенных по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке, по отдельным элементам, корректировке цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы этой процедуры основаны на этапах:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой объекта собственности основывается на анализе физических издержек по ее содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты.

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

Решение об оценке

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов (затратного, доходного и рыночного) и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывают слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объектное отражение рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

2.12 Описание объекта оценки, его окружения и экономики региона

2.12.1 Анализ общих и специальных данных

Природные и климатические условия

Ангарский район расположен в районе Прибайкалья. Рельеф района ровный с небольшими возвышенностями. Территория центральной части города имеет сухой песчаный грунт и равнинную поверхность спокойного характера. Для поверхности площадки характерно малозаметное понижение к северо-западу и северу. Такая структура микрорельефа обладает предпосылками для спокойного архитектурного пейзажа и не осложняет производства строительных работ.

Район относится к лесостепной зоне Восточной Сибири, обладает благоприятными природно-климатическими условиями: господствуют еловые и сосновые леса; климат континентальный с холодной зимой и жарким летом.

Территория имеет хорошее инженерно-геологическое строение: верхний слой грунта - это тонкие и мелкозернистые пески, нижние слои - гравийно-галечниковые отложения на песчаниках с глинистыми сланцами.

Географическое положение и общее описание объекта оценки

Рассматриваемый объект оценки расположен недалеко от центра города в квартале 94. Район расположения объекта можно охарактеризовать как средней престижности. Как показывает статистика продаж, район является достаточно привлекательным как для потенциальных инвесторов, так и для покупателей недвижимости.

Объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру общей площадью 44,7 кв. м.

Состояние окружающей среды

Главной особенностью климата является преобладание штилей и туманов, поэтому атмосферные выбросы концентрируются в приземном слое. Промышленно-энергетический комплекс города включает в себя около трех десятков заводов, каждый из которых вносит свою долю в загрязнение территории города. Основную долю в выбросах составляют твердые выбросы: сернистый антифрид, окись углерода и окись азота. Главным стационарным источником загрязнения являются АНХК и ТЭЦ. Город Ангарск относится к категории городов опасных для здоровья. Наиболее интенсивно загрязнение проявляется в восточной, северной и частично в западной частях города.

С учетом господствующего направления ветров выделено пять основных зон по загрязненности атмосферы. Район расположения оцениваемого объекта относится к территории среднего загрязнения почвы и воздуха.

Экономика

Город Ангарск является городом с многоотраслевой промышленностью, строительными и монтажными организациями, исследовательскими институтами, учебными заведениями, с развитой сферой обслуживания населения.

В нем расположены одни из крупнейших предприятий переработки атомной, нефтехимической и деревообрабатывающей промышленности, такие как Ангарский электролизный химический комбинат, Ангарская нефтехимическая компания, Китой-лес и др.

Рынок недвижимости

В городе Ангарске работают более 30 риэлтерских фирм, что для города с населением около 260 тысяч человек более чем достаточно.

Средняя стоимость одного кв. м жилья на вторичном рынке Ангарска составляет порядка 35 тыс. руб. Средняя цена одного кв. м в однокомнатной малогабаритной квартире составляет 38,5 тыс. руб., в двухкомнатной малогабаритной - 34,1 тыс. руб., в трехкомнатной - 32 тыс. руб. Цена за один кв. м однокомнатной квартиры улучшенной планировки на вторичном рынке в среднем составляет 38,1 тыс. руб., двухкомнатной - 37,3 тыс. руб., трехкомнатной - 36,4 тыс. руб. Крупногабаритные однокомнатные квартиры реализуются в среднем по цене 40,5 тыс. руб. за один кв. м, двухкомнатные - 39,2 тыс. руб., трехкомнатные - 37,6 тыс. руб.

Можно отметить, что в данное время квартиры на первом этаже, выходящие на главные улицы, продаются в пределах от 1500 до 1700 тыс. руб. Однокомнатные «хрущевки» на первом этаже реализуются по 1100-1200 тыс. руб., на других этажах - по 1250 тыс. руб.; двухкомнатные на первом этаже - по 1300-1400 тыс. руб., на других этажах - по 1400-1600 тыс. руб. В зависимости от площади и района цена трехкомнатной «хрущевки» может колебаться в пределах 1600-1900 тыс. руб. Однокомнатные квартиры улучшенной планировки продаются по цене 1200-1400 тыс. руб., двухкомнатные - от 1600 до 1900 тыс. руб., трехкомнатные - от 2200 до 2500 тыс. руб. и выше. Крупногабаритные однокомнатные квартиры застройки 50_х годов прошлого века в районе Старого города можно приобрести по 1450 тыс. руб., двухкомнатные по 1850, трехкомнатные квартиры - по цене от 2200 до 2800 тыс. руб.

Транспортная доступность

Транспортное положение Ангарского района является благоприятным. Город Ангарск является крупной железнодорожной станцией на магистрали Москва-Владивосток. Через город проходит Московский тракт (автомагистраль), соединяющий западные и восточные районы страны. Город расположен в междуречье Китоя и Ангары.

Расположение жилого района в непосредственной близости к двум транспортным артериям - железнодорожной и водной - удобно с точки зрения связи города с путями сообщения.

2.12.2 Анализ местоположения объекта

Объект оценки расположен в центральной части г. Ангарска, с краю квартала, расположенного вдоль ул. Крупской. В окружающем районе присутствуют квартиры малогабаритной планировки. В районе преобладает застройка жилого и социально-бытового назначения (магазины, школа, д/сад). Непосредственное место расположения объекта - квартал №94.

Характерным для прилегающей к оцениваемому объекту территории является высокий уровень социальной инфраструктуры. Непосредственно рядом с объектом расположены школа и д/сад. Окружающая жилая застройка представлена жилыми зданиями. Объекты торгового, обслуживающего назначения находятся недалеко от объекта оценки (торговые центры «Щелкунчик», «Перестройка», «Север», «Регион», магазины «Универмаг», «Радуга», «Осень», «Олимпиада», «Весна», «Планета Мебель», аптека «Алекс»», салоны красоты, детская молочная кухня «Лактовит», офисы агентств недвижимости и другие объекты, а также парк Строителей). Относительно недалеко от оцениваемого объекта находится также православная Церковь Святой Троицы.

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью - расстояния от объекта до трамвайной и автобусных остановок примерно, по 200 м. Движение транспорта: автобус (№8), маршрутное такси (№№2, 8, 10, 16, 17, 28), трамвай (№№4, 5, 6, 7) позволяют добраться до объекта оценки практически со всех районов города.

2.12.3 Описание объекта

Общая характеристика:	2_х комнатная благоустроенная квартира, расположенная в 5_этажном панельном доме
Оцениваемые права:	Полное право собственности
Год постройки:	1964 год
Общая площадь квартиры	S общ. = 44,7 м. кв.
Жилая площадь квартиры	S жил. = 28,6 м. кв.
Площадь кухни	S кух. = 6,6 кв. м.
Высота потолка	2,50 м.
Планировка комнат	Смежная
Санузел	Совмещенный
Балкон	Есть
Общее количество этажей	5 (пять)
Этаж	5 (пятый)
Строительные характеристики:
Перекрытия	Железобетонные
Крыша	Шифер
Полы	Деревянные
Окна	Деревянные, 2 створные
Двери	Деревянные и металлические
Внутренняя отделка	Состояние хорошее
Качество строительства:	Хорошее
Привлекательность/внешний вид:	Хорошее
Требуемый ремонт:	Текущий ремонт
Фактический возраст здания:	44 года
Нормативный срок службы:	150 лет
Остаточный срок эксплуатации:	106 лет
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	Состояние хорошее
Электросети	Состояние хорошее
Канализационная сеть	Состояние хорошее
Система отопления	Состояние хорошее
Телефон	Нет

Дополнительная информация

Внутренняя отделка

Поверхности	Материал	Состояние
Полы	Санузел - плитка; прихожая, коридор, деревянное покрытие; кухня - плитка; комнаты - деревянные.	Хорошее
Стены	Санузел - плитка и окрашены; прихожая, коридор и меньшая комната - обои светлые, кухня и большая комната - обои светлые, цветные, яркие.	Хорошее
Потолки	Водоэмульсионная краска	Хорошее
Двери	Деревянные, остекленные	Хорошее
Рамы	Деревянные двойные	Удовлетворительное

Выводы:

В результате осмотра объекта оценщиком выявлено, что оцениваемый объект находится в хорошем состоянии.

2.13 Анализ наиболее эффективного использования

Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки. В качестве другого определения это то использование, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физическим возможным, соответствующим образом обеспеченным, финансово осуществимым и ведущим в результате к наивысшей стоимости объекта. Проще говоря, лучшее и наиболее эффективное использование представляет «улучшение, которое возможно произвести на участке с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал».

Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законодательством использование пустого земельного участка или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, причем непременным условием физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода деятельности.

Понятие «наилучшего и оптимального использования» подразумевает наряду с выгодами для собственника особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. Подразумевается, что понятие наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования принимает во внимание как вклад конкретного использования для целей развития района, так и выгоды для индивидуальных владельцев собственности. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования основано на суждении оценщика и его аналитических способностях, т.е. использование, указанное в анализе, является мнением, а не фактом. Наилучшее и наиболее эффективное использование представляет собой предпосылку, на которой базируется стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Перед принятием решения о приобретении существующего объекта для немедленного использования или перестройки потенциальному покупателю необходимо определить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная стоимость. Застройщик заинтересован в ответе на два главных вопроса.

Первый из них - насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования, или, говоря по-другому, какие варианты использования будут приняты рынком. Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализ конкуренции.

Второй вопрос - каковы затраты и обоснованность застройки земли или перестройки объекта. Для того, чтобы ответить на него, необходимо определить емкость земли и ограничения на застройку участка. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность данного варианта застройки, ресурсное качество участка; технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Потенциал местоположения. Местоположение земли имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Участок - это земля. Важной характеристикой участка является и то, каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования.

Рыночный спрос. Анализ рыночного спроса производится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования.

Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования (определить «целевой рынок»). После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить «конкурентный дифференциал» между оцениваемым объектом и всеми другими объектами.

В ходе рыночного анализа выявляются конкурирующие объекты, описываются и оцениваются их удобства и другие характеристики.

Правовая обоснованность застройки. Изучались все публичные государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Публичные ограничения включают: правила зонирования, законы об охране окружающей среды, требования к планированию, требования по получению разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки.

Частные ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и контрактные соглашения.

Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного. Так как объект не рассматривается как инвестиционный, то наилучшее использование земельного участка как свободного не анализируется. Поэтому, оценщик считает корректным, рассматривать наилучшее использование земельного участка как свободного под жилищную застройку.

Наиболее эффективное использование застроенного земельного участка

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта собственности как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта также основывается на перечисленных четырех критериях.

Физически возможные варианты использования. Необходимость оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

Законодательно разрешенное использование. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда будет необходимо перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Вариант получения разрешения на снос строения представляется маловероятным и поэтому в дальнейшем не рассматривается.

Варианты использования, приносящие прибыль. Текущее использование объекта собственности должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную прибыль. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность, из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Принимая во внимание текущее состояние рынка жилой недвижимости в г. Ангарске, оценщик считает, что наиболее эффективным и вероятным использованием является его текущее использование, т.е. жилое помещение (квартира).

2.14 Оценка затратным подходом

Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимости строительства объекта собственности. Стоимость строительства за вычетом накопленного износа определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный поход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за объект собственности больше, чем сумму денег, которую можно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Когда оцениваемое имущество представляет собой объект, отвечающий определению наилучшего и наиболее эффективного использования, то данный подход предполагает, что стоимость замещения является самой низкой стоимостью для данного объекта.

Стоимость воспроизводства (стоимость восстановления, издержки воспроизводства) выражается в денежной сумме, необходимой для точного воспроизводства оцениваемого здания в текущих ценах.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости нового строительства аналогичных улучшений (зданий, сооружений), находящихся на участке (оценка полной стоимости воспроизводства - восстановительной оценки);

2. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

3. Расчет величины накопленного износа;

4. Уменьшение стоимости нового строительства на сумму накопленного износа для получения стоимости воспроизводства здания;

5. Определение стоимости земельного участка.

Определение стоимости участка земли

Стоимость участка земли рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Традиционные методы оценки земли ориентированы на развитый рынок купли-продажи и аренды земельных участков, находящихся в частной собственности.

Согласно распоряжению Министерства имущества России существуют шесть рекомендованных к использованию оценщиками методик для определения рыночной стоимости земельных участков:

Метод сравнения продаж (применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и незастроенных земельных участков);

Метод выделения (применяется для оценки застроенных земельных участков);

Метод распределения (применятся для оценки застроенных земельных участков);

Метод капитализации земельной ренты (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);

Метод остатка (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);

Метод предполагаемого использования (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков);

Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

- метод рыночной экстракции, заключающийся в делении величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- метод кумулятивного построения, заключающийся в увеличении безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Но поскольку в данном случае объектом оценки является квартира (как часть жилого помещения), определение стоимости в затратном подходе может не учитывать некоторые аспекты, например расчет стоимости земельного участка.

Определение стоимости нового строительства объекта оценки

Затратный подход для оценки основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за вычетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта.

Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Под стоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.

В данном отчете определяется стоимость воспроизводства. Данный вид стоимости определен с помощью метода УПВС.

Определение стоимости нового строительства по методу УПВС

Сборники УПВС содержат показатели стоимости в соответствующем базисном уровне цен.

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1. Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект оценки. При этом к основным характеристикам относят: назначение здания; общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.; характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования; расчетный объем.

2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога на измеритель в базисном уровне цен непосредственно по таблице УПВС.

3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

3

С₆₉ = Стаб₆₉ * П кi

i=1

где:

кi	- поправочные коэффициенты на следующие факторы: месторасположение объекта оценки; отличия по типам основных несущих конструкций; расхождения технических характеристик прочих элементов здания.

Порядок применения сборников УПВС регламентируется Техническими частями к сборникам и разделам сборников УПВС, Общими частями по применению Сборников УПВС (1970, 1971 г.), Разъяснениями по вопросам оценки собственности при использовании Сборников УПВС (Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.).

Итоговая формула для расчета восстановительной стоимости с применением сборников УПВС (базовый год - 1969), в общем виде, может быть представлена:

Св = Супвс * Ктер * Ксейсм * Ккап * Коб * Куд * Ксэу * N * К₀

где:

Cупвс	- показатель стоимости строительства 1 м3 (м2, пог. м. и т.д.) аналога в сборниках УПВС;
Ктер	- поправочный коэффициент, учитывающий различие в климатическом районе аналога и оцениваемого объекта;
Ксейсм	- поправочный коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах оцениваемого объекта (общая часть к сборникам УПВС);
Ккап	- поправочный коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности аналога и оцениваемого объекта;
Коб	- поправочный коэффициент, учитывающий различие в объеме (площади) аналога и оцениваемого объекта;
Куд	- поправочный коэффициент, учитывающий различие конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта;
Ксэу	- поправочный коэффициент, учитывающий различие в наборе санитарно-технических и электрических устройств аналога и оцениваемого объекта;
N	- строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта;
К0	- коэффициент перевода стоимости строительства объекта из условий 1969 года на дату оценки.

К₀ = И_69-84 * К_69-84 * И_84-08

или

К₀ = И_69-84 * К_69-84 * И_84-91 * К_84-91 * И_91-08

где:



И69-84	- индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР №94);
К69-84	- территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 по 1984 годы (Постановление Госстроя СССР №94);
И84-91	- индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР №14_Д, №15-148/6 и №15-149/6);
К84-91	- территориальный коэффициент к индексам изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 по 1991 годы (Письма Госстроя СССР №14_Д, №15-148/6 и №15-149/6);
И91-08	- индекс изменения стоимости строительства за период с 1991 года на дату оценки с учетом территориальных особенностей расположения и конструктивных особенностей объекта оценки («Индексы цен в строительстве» Управления государственной вневедомственной экспертизы администрации Иркутской области).

Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости приведен с помощью данных справочника УПВС №28 отдел №1 жилые здания

Cупвс	27,8 руб./куб. м. в ценах 1969 года (таблица №50, территориальный пояс - 4, объем здания до 10000 куб. м.);
Ктер	1,07 (таблица №1 Техническая часть);
Ксейсм	1,04 (общая часть к сборникам УПВС, средняя сейсмичность в Ирк. области - 8 баллов);
Ккап	1,00 (Аналог и объект оценки имеют одинаковую группу капитальности)
Коб	1,00 - поправочный коэффициент, учитывающий размер жилой площади, не используется для малогабаритного жилья;
Куд	1,00 - поправочный коэффициент, учитывающий высоту потолка, когда полезная высота комнат оцениваемого объекта имеет отклонения от принятой расчетной высоты 3 м, не используется для зданий с малометражными квартирами (таблица №2 техническая часть);
Ксэу	1,00 - поправочный коэффициент, когда объект оценки имеет улучшение в виде телевидения, не используется для группы малометражного жилья, к которой относится объект оценки;
N	111,75 куб. м. Объем оцениваемой квартиры
Ко	=1,21*1,56*73,18 = 138,135; где 1,21 - коэффициент перехода цен с 1969 г. в цены 1984 г.; 1,56 - коэффициент перехода цен с 1984 г. в цены 1991 г.; 73,18 - коэффициент перехода цен с 1991 г. в цены 2008 г. (согласно Управлению государственной вневедомственной экспертизы администрации Иркутской области, индекс цен в строительстве на 2007 г. установлен на уровне 59,8)

ВС = 27,8*1,07*1,04*1,00*1,00*1,00*1,00*111,75*138,135= 477 544 руб.

Предпринимательский доход (прибыль инвестора)

В идеальном случае оценщик должен опираться на рыночные данные, что в настоящее время невозможно из-за отсутствия достоверной информации, чаще всего подпадающей под критерий, предъявляемые к коммерческой тайне. Традиционно используемый интервал - от 10 до 30% стоимости нового строительства, как известно, принимается оценщиками вынуждено, исходя из отсутствия обширно, полной и достоверной информации и часто принимается без достаточного обоснования.

Прибыль инвестора в настоящей оценке определяется согласно аналитическому методу, предлагаемого сотрудниками Санкт-Петербургского государственного технического университета д. т. н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым и к. т. н., доцентом Д.Д. Кузнецовым.

По данной методике расчет прибыли инвестора основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства объекта будет больше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Расчет прибыли инвестора осуществляется по формуле:

где:

Пи - прибыль застройщика как доля от стоимости нового строительства объекта оценки;

n - число лет строительства;

ya - годовая норма отдачи на вложенный капитал (учитывая, что объект оценки имеет в целом не большой срок строительства, норма отдачи принимается неизменной);

Co/c - доля авансового платежа в общей сумме платежей.

Период строительства (n) определен по СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» вкладка непроизводственное строительство, жилые здания (5_этажное, крупнопанельное, общей площадью до 2500 кв. м.) и равен 5,5 месяцам.

При этом учитываются:

1,2 - коэфициент Иркутской области;

1,04 - поправка на сейсмичность.

n = 5,5*1,2*1,04/12 = 0,572 года или 7 месяцев

Для наилучшего и эффективного использования объекта нужно, чтобы фундамент здания был прочным (прочность фундамента играет огромную роль в прочности всей конструкции). Но для того чтобы фундамент был прочным, необходимо время, поэтому добавим к 8 месяцам еще 5 месяцев. Тогда период строительства здания составит (0,572+5/12)=0,98867 года или почти 12 месяцев.

Соотношение (Co/c) принято равным 0,4, так как предполагается, что инвестор первоначально авансирует в строительство 40% от общей стоимости работ.

Годовая норма отдачи на (ya) установлена 18%, что соответствует средней ставке по кредитам для юридических и физических лиц в банках Иркутской области (по данным Сбербанка).

Период Строительства	n	0,98867
Годовая норма отдачи на капитал	ya	0,18
Доля авансового платежа в общей сумме платежей	Co/c	0,40
Прибыль Инвестора	Пи	0,1669

Полная восстановительная стоимость = Прибыль Инвестора * ВС + ВС

Полная восстановительная стоимость = 0,1669* 477 544 + 477 544 = 557246.

ПОЛНАЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ

(с прибылью предпринимателя) составляет:

557 246 рублей

Определение износа

Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и текущей стоимостью улучшений (разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и стоимостью здания на дату оценки). Накопленный износ определяется как сумма фактического износа на дату оценки.

Формально износ можно определить как потерю пригодности и уменьшение стоимости какой-либо вещи по любым причинам, т.е., например, из-за старения и / или физического износа недвижимого и движимого имущества.

Износ имущества - частичная или полная утрата имуществом потребительских свойств и стоимости в процессе эксплуатации, под воздействием сил природы, вследствие технического прогресса и роста производительности общественного труда.

Износ моральный (технический, функциональный) - снижение стоимости, обусловленное удешевлением воспроизводства действующих или новых, более совершенных проектов зданий (объектов). Выделяют две формы морального износа, проявляющиеся в изменении стоимости вследствие:

1. Сокращения общественного необходимых затрат на воспроизводство, вызванное повышением производительности труда, в отраслях, создающих объекты, а также сырье, материалы, полуфабрикаты, готовые изделия, необходимые для их изготовления;

2. Появления под воздействием научно-технического прогресса проектов зданий (объектов), превосходящих по технико-экономическим характеристикам (мощности, производительности, надежности, ремонтопригодности, комфортабельности или др.) ранее действующие проектов.

Износ физический - материальное снашивание, постепенная потеря своих естественных (физических, химических, биологических и др.) свойств и стоимости в результате эксплуатации или бездействия, влияния сил природы или чрезвычайных обстоятельств. Физический износ, в конечном итоге, приводит в негодность объекты, вызывая необходимость замены их новыми.

Внешний (экономический) износ вызывается изменением ситуации на рынке, законодательных условий и т.п.

Более полным и достоверным источником информации о техническом состоянии объекта служат материалы натурального обследования, выполняемые в соответствии с четкими методологическими принципами и положениями.

Первым условием проведения таких исследований является очное и четкое определение оцениваемого объекта: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. Необходимо также учитывать произошедшие с момента проектирования и строительства изменения в нормативных требованиях (коэффициента запаса, перегрузки, ветровой и снеговой нагрузки).

Вторым условием проведения исследования является получение полной информации о природно-климатических параметрах района расположения объекта и их изменениях в процессе техногенной деятельности.

По климатическим признакам оцениваемый район принадлежит к зоне, характеризующейся особыми физико-геологическими условиями - район с сейсмичностью 8 баллов.

По капитальности оцениваемый объект принадлежит к I группе капитальности с усредненным сроком службы 150 лет (согласно УПВС №28 Техническая Часть).

Оценка величины накопленного износа

В настоящем отчете совокупный износ определяется с помощью специальных формул, основанных на учете физических или экономических факторов срока службы объекта. При этом в общем случае, рассматриваются все виды износа, к которым относят:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний или экономический износ.

Расчет износа физического

Неустранимый износ. Предполагается, что затраты на его исправление превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Кроме него различают устранимый износ, который предполагает, что затраты на его исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Неустранимый физический износ здания и сооружений вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактического и нормативного сроков службы объекта собственности.

Физический износ - это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.

Устранимый физический износ. Считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправления меньше, чем добавляемая при этом стоимость и наоборот, износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость.

Под устраненным физическим износом понимается потеря стоимости объекта собственности из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкции и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Этот вид износа называется отложенным ремонтом.

Методы расчета накопленного износа:

§ Нормативный метод;

§ Метод экстракции (метод рыночной выжимки);

§ Метод срока жизни (метод эффективного возраста);

§ Метод разбиения.

Нормативный метод использует нормативные конструкции межотраслевого или ведомственного уровня, в которых даны характеристики физического износа разных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ объекта по нормативному методу определяется по формуле:

где:

Fф - физический износ объекта, %

Fi - Физический износ i_го конструктивного элемента, %

Li_коэффициент, соответствующей доле стоимости нового строительства i_го конструктивного элемента в общей стоимости нового строительства здания;

n - количество конструктивных элементов здания.

Примечание. Недостаток нормативного метода в том, что по причине своей «нормативности» данная методика изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта и нет возможности измерить функциональный и внешний износ.

Метод срока жизни. Использует соотношение показателей физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни объекта оценки, которое можно выразить формулой:

И = (ЭВ/ФЖ) * 100= (ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)) * 100

где И - износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, определенный на основе технического состояния элементов или здания в целом (рассчитывается на основе хронологического возраста здания - период времени, прошедшего со дня ввода объекта в в эксплуатацию до даты оценки), лет;

ФЖ - типичный срок физической жизни (период эксплуатации здания, в течении которого обеспечена конструктивная надежность и физическая долговечность состояния несущих конструктивных элементов здания), лет;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни здания (период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни - времени, в течении которого объект приносит доход), лет.

Примечание: данный метод позволяет рассчитать накопленный износ как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для зданий в целом.

В данном случае расчет физического накопленного износа объекта оценки делаем с помощью нормативного метода и с использованием метода эффективного возраста:

Метод эффективного возраста

И	- степень неустранимого физического износа;
NL	- 150 - продолжительность экономической жизни;
ЭВ	- эффективный возраст (44 года)

Физический износ (квартиры):

И = ЭВ / ФЖ = (44 / 150) * 100% = 29,33%.

Нормативный метод

Удельный вес элемента объекта оценки (Li) взят из сборника УПВС №28 (Отдел 1, жилые здания, Таблица №50).

Процент износа элемента объекта оценки (Fi) определен с помощью визуального осмотра здания и при использовании ВСН 53-86 (Правила оценки физического износа жилых зданий).

№	Конструктивные элементы	Удельный вес элемента аналога	Удельный вес элемента объекта оценки (Li)	Процент износа элемента объекта оценки (Fi)	Удельная доля износа элемента
		%	%	%	%
1	2	3	4	5	6
1	Фундамент	3	3	30	0,9
2	Стены и перегородки	42	42	35	14,7
3	Перекрытия	12	12	25	3
4	Крыши и кровля	8	8	40	3,2
5	Полы	8	8	40	3,2
6	Проемы	6	6	60	3,6
7	Отделочные работы	4	4	25	1
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	14	14	25	3,5
9	Прочие работы (лестница)	3	3	40	1,2
10	Итого	100	100	-	34,3
Величина накопленного износа (Fф), %	34,3

Согласование результатов расчета износа

Наименование метода	Процент износа, %
Метод эффективного возраста	29,33
Нормативный метод	34,3
Итоговое значение накопленного физического износа	(29,33+34,3)/2	31,815

Стоимость накопленного физического износа = 557246 * 0,31815 = 177287 руб.

Расчет функционального износа

Значительная часть функционального устранимого износа объекта собственности обычно является следствием различного рода ее функциональных недостатков.

Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, как моральное устаревание используемых материалов или конструкция. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Устранимый функциональный износ определен исходя из несоответствия оцениваемого имущества современным рыночным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Отделка помещений и строительные работы для организации рационального и эргономичного использования площадей, была выполнена в соответствии с предварительной технологической схемой организации помещений соответствующего назначения во время ремонтно-строительных работ.

Следовательно, устранимый функциональный износ можно принять равным:

И _{функ. (устр.)} = 0%

Неустранимый функциональный износ оцениваемого объекта определен исходя из снижения стоимости, связанной:

- с несоответствием примененных при строительстве конструктивных решений и материалов несущих и ограждающих конструкций современным требованиям;

- с нерациональным объемно-планировочным решением в соответствии с установленным для него наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования.

Неустранимый функциональный износ состоит в несоответствии эксплуатационных характеристик современным требованиям. Эти требования отражены в нормах строительного проектирования. Отклонение от норм рассматриваются как признаки функционального износа, подразделяющиеся на три группы:

1. Недостатки планировки;

2. Несоответствие конструкций действующим нормативам по теплозащите, звукоизоляции, гидроизоляции и т.п.;

3. Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства.

Неустранимый функциональный износ зданий зависит в основном от научно-технического прогресса в промышленности и в строительстве.

Архитектурно-строительные решения зданий с течением времени устаревают и с точки зрения современной науки и техники, и с точки зрения практики строительства. При этом происходит изменение и «конструктивных схем зданий, и материала основных несущих конструкций, и систем отопления, вентиляции, освещения, и технологии строительства. Это продиктовано изменением следующих видов требований к зданиям:

1. Технологических (функциональных) требований: а) пространственных; б) к воздушной среде; в) к световому режиму; г) к акустическому режиму; д) к санитарному режиму;

2. Технических требований: а) требования по прочности строительных конструкций здания, зависящих от применяемых материалов и типов конструкций, их способности воспринимать передаваемые на них силовые и несиловые воздействия; б) требования к устойчивости (жесткости) строительных конструкций; в) требования к долговечности материалов и основных конструкций здания; г) требования по взрывной и пожарной опасности; д) требования к санитарно-техническому и инженерному оборудованию здания.

3. Архитектурно-художественных требований: (архитектурно-композиционных): а) градостроительные требования; б) требования, предъявляемые к архитектуре комплекса; в) требования, предъявляемые к архитектуре здания; г) требования, предъявляемые к архитектуре интерьера;

4. Экономических требований: а) экономичность объемно-планировочных решений: б) экономичность конструктивных решений: в) экономичность средств, идущих на архитектурно-художественные решения.

Вследствие того, что указанные выше расчеты требуют очень многих данных, величину которых сложно определить, при расчете морального износа мы исходим из предположения, что имеет место период, в течение которого существующие архитектурно-строительные (объемно-планировочные и конструктивные) решения заменяются новыми (т.е. уходят из практики строительства с точки зрения современной техники и науки).

Практикой мирового, и прежде всего российского опыта проектирования, установлено, что примерно через 180-200 лет почти все технологические, технические и экономические требования изменяются, т.е. проекты функционально устаревают (Л.Ф. Шубин. Архитектура гражданских и промышленных зданий.). А это значит, что происходит естественный функциональный износ, и в нашем случае его можно определить как частное от деления возраста здания (44 года) на длительность периода полного функционального устаревания (200 лет):

И _{функ. (неустр.)} = 44 / 200 = 0,22 или 22%

На данный момент времени применяются новые проектные решений и современные строительные материалы и конструкции (по сравнению с 1963 годом), хотя не все строительные компании используют передовые достижения. Это происходит из-за того, стоимость такого жилья резко возрастает, а так как большая часть покупателей в Ангарске, да и в Иркутске тоже, не готовы приобретать такое жилье, строительный проект может оказаться нерентабельным. С другой стороны, доля таких высокоинвестиционных проектов на строительном рынке хотя и незначительная, но всё-таки присутствует. По статистике, удешевление стоимости строительства составляет от 5% до 30%, а в среднем износ (исходя из удешевления стоимости строительства зданий):

И _{функ. (неустр.)} = (5 + 30) / 2 = 17,5%

Согласование результатов расчета износа

Неустранимый функциональный износ	Процент износа, %
Исходя из возраста здания	22
Исходя из удешевления стоимости строительства	17,5
Итоговое значение накопленного неустранимого функционального износа	(22+17,5)/2	19,75

Общий функциональный износ объекта равен:

И _функ. = И _{функ. (устр.)} + И _{функ. (неустр.)} = 0 + 19,75 = 19,75%

Стоимость накопленного функционального износа = 557246 * 0,1975 = 110 056 руб.

Внешний износ

Внешний износ называют старением окружения. Внешний износ определяется как: «Снижение желательности или срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которое оказывает влияние на соотношение спроса и предложения на рынке». Внешний износ представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам объекта собственности факторами. На стоимость объекта прямо влияет его местоположение (ближайшее окружение, район, город и т.д.). При анализе местоположения и окружающей среды учитывается правительственная политика, экономические факторы, занятость, транспорт, налоги и др.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется так: «…снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника объекта, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия вызван рядом причин, таких, как упадок района, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состояние рынка».

Также принимаются во внимание факторы непосредственной близости к природным или искусственным объектам, которые влияют на стоимость имущества.

Список факторов, вызывающих экономический износ, почти бесконечен. Поэтому ниже приводится список факторов, которые положительно влияют на настоящий объект оценки: