Кредитные отношения

Объем прав.

Из-за разной природы договоров репо и кредитования под залог объем прав приобретателя по первой части репо и

залогодержателя различен. Приобретателю ценных бумаг по первой части репо переходит право собственности на ценные бумаги (до момента исполнения второй, или срочной, части репо, когда он должен передать право собственности своему контрагенту). Отношениями залога не охватывается переход права собственности к залогодержателю в случае неисполнения основного обязательства. Только в определенных, предусмотренных законом случаях, и после осуществления действий, связанных с реализацией заложенного имущества, возможен переход права собственности к залогодержателю. По общему же правилу право залога предполагает право на реализацию заложенного имущества и, таким образом, на исполнение основного обязательства в денежной форме. Последствия реализации.

Необходимость реализации ценных бумаг в связи с неисполнением обязательства по уплате денежных средств (покупной цены в срочной сделке - при репо; суммы кредиты и процентов -- при кредитовании под залог) может возникнуть при выполнении обоих видов договоров. В первом случае договором репо может быть предусмотрен отказ от исполнения договора приобретателем ценных бумаг по первой части репо (продавцом по второй части) в случае неуплаты его контрагентом денежной суммы во исполнение второй (срочной) части репо.

Одним из перспективных видов ссудных операций, который находит все более широкое распространение в деятельности казахстанских банков, является ипотечное кредитование. Это такой вид кредитования, при котором человек, имеющий 30% от суммы, необходимой для покупки квартиры, обращается в банк и получает в кредит остальные 70% под залог приобретаемого жилья.

Рассмотрим сущность и характер данной разновидности ссудных операций на основе "Положения об ипотечном кредитовании физических лиц", разработанном и утвержденном ОАО "Банк ЦентрКредит".

– Ипотечные кредиты предоставляются физическим лицам под залог недвижимости (жилье, земля и т.д.) наследующие цели:

– строительство или приобретение жилого дома, квартир;

– строительство или приобретение загородных домов (дачи);

реконструкцию, капитальный ремонт домов, квартир, Все вопросы, связанные с выдачей и погашение* кредитов,

размеры ставок вознаграждений банку, их изменения, решаются на основе заключенных между банком и заемщиком кредитных договоров, которые определяют взаимные обязательства, права и ответственность сторон.

Ипотечное кредитование физических лиц осуществляется на коммерческой основе на условиях срочности, возвратности, платности, обеспеченности и использования ссуд по целевому назначению.

При определении потребности в ссудах банк получает от заемщика расчет потребности. Предельная сумма и срок кредита устанавливаются в соответствии с решениями Кредитного комитета головного банка. Ссуды предоставляются платежеспособным заемщикам, имеющим постоянную заработную плату и другие источники дохода, - и при наличии ликвидного залога (недвижимости).

Размер кредита, выдаваемого заемщику, не должен превышать 70% стоимости залогового имущества по оценке: банка.

Для получения кредита заемщик обращается в банк с обоснованным письменным заявлением, в котором указывается целевое направление кредита, сумма, срок использования, сроки погашения, вид обеспечения. В случае, есл и заявка не противоречит кредитной политике банка и она принимается для дальнейшего рассмотрения, заемщик представляет перечень соответствующих документов. В зависимости от цели кредита предоставляются дополнительных документы на покупку жилья и на строительство, реконструкцию и ремонт жилья.

После юридической экспертизы документов специалистом банка готовится заключение о возможности выдачи кредита. При условии положительного заключения материалы передаются на рассмотрение Кредитного комитета.

При наличии положительного решения ККБ заемщик предоставляет следующие документы:

поручительство третьих лиц по возврату кредита, заверенное нотариально;

срочное обязательство по погашению ссуды; страховой полис на заложенное имущество; доверенность на продажу залогового имущества, оформленную на работника банка (для договорного вида кредита) и др.

После проверки правильности данного комплекта документов подготавливается кредитный и ипотечный договоры с заемщиком. Все расходы, связанные с оформление кредита (консультации, услуги по оценке недвижимости, регистрация договора залога и другие расходы), оплачиваются заемщиком.

До заключения кредитного договора банк по получении от заемщика заявления и необходимых документов должен проанализировать платежеспособность заемщика, изучить факторы, которые могут привести к непогашению ссуды:

репутацию заемщика, заключающуюся в его дееспособности (место работы, длительность отношений с работодателем, средние выплаты за труд, их периодичность и своевременность, семейное положение, количество работающих и иждивенцев, имущественное положение потенциального заемщика в части владения недвижимостью, другие источники дохода);

приемлемость и пригодность предлагаемого обеспечения, его оценочная стоимость и коэффициент покрытия кредита и вознаграждения банка.

Банк проводит анализ на основании полученной информации от заемщика с обязательным проведением предварительной проверки на месте, а также прогнозов его финансового положения в течение всего срока погашения ссуды. При определении платежеспособности следует исходить из того, что все удержания не могут превышать 50% месячного совокупного дохода заемщика с учетом солидарных поручителей.

На основе анализа банк делает заключение о возможности выдачи ссуды заемщику постановленной кредитной политикой форме.

Условием проведения кредитных операций является обеспечение защиты интересов банка, сведение к минимуму риска невозврата кредитов и неуплаты вознаграждений за пользование ими.

Банк выдает ссуды при условии предоставления заемщиком в качестве обеспечения их своевременного возврата с учетом вознаграждения за пользование ими жилых объектов как залога (ипотечные договоры), на которые банком согласно действующему законодательству может быть обращено взыскание, а также гарантий, поручительств, страховых свидетельств (полисы) и других видов обеспечения, принятых в банковской практике.

Документы, подтверждающие обеспечение обязательств по возврату в одной или одновременно в нескольких формах, оформляются и представляются в банк в период заключения кредитного договора до выдачи ссуды.

Предметом залога может быть не изъятое из гражданского оборота Имущество, недвижимость (жилое здание, земля), на которые в соответствии с законодательными актами Республики допускается обращение взыскания:

- при выдаче кредита на покупку жилья - покупаемое за счет кредита жилье;

при строительстве - другая ликвидная недвижимость.

Залоговое право банка оформляется в письменной форме договором ипотеки, дающим банку право в случае нарушения договора должником получать преимущество перед другими кредиторами. Залоговое право дает возможность банку при необходимости самостоятельно реализовывать находящееся в залоге имущество, обеспечивающее ссуду, без обращения в суд.

В силу гарантии гарант обязуется перед кредитором другого лица (должника) отвечать за исполнение обязательства этого лица полностью или частично солидарно с должником. Гарантия предоставляется в письменном виде. Гарант отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату неустоек, вознаграждений, судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора.

Гарантия принимается' банком только после анализа финансового состояния гарантодателя. Заключение по анализу

составляется работником банка на основании баланса и иной статистической отчетности, предоставляемой гарантом.

Поручительство применяется в качестве дополнительного обязательства физического лица перед банком отвечать за своевременный возврат заемщиком полученной ссуды. Поручитель несет перед кредитором субсидиарную ответственность в пределах суммы, указанной в поручительстве.

Заложенное недвижимое имущество подлежит страхованию. Затраты по страхованию производятся за счет средств заемщика. Банк может самостоятельно заключить со страховой компанией договор о страховании залоговой недвижимости с отнесением затрат на счета заемщиков.

Выдается кредит на покупку жилья путем перечисления средств на счет продавца согласно договору купли-продажи, зарегистрированному в установленном законом порядке.

Кредиты на строительство и реконструкцию предоставляются частями по мере нарастания затрат. При осуществлении строительства собственными силами выдача кредита производится на основании представляемых в банк справок о выполненных объемах работ, составленных по укрупненным конструктивным элементам.

При этом сумма кредита к выдаче не должна превышать 70% от объема выполненных работ при новом строительстве. При реконструкции объектов жилья - 40% и при ремонте - 30% от оценочной стоимости залога.

Предоставляются кредиты на строительство,

реконструкцию и ремонт жилья в следующем порядке: предварительно перечисляется аванс в размере 40% от договорной суммы кредита, а оставшиеся 60% - после проверки целевого использования ранее полученных средств. По результатам проверки работникам банка составляется акт, утверждаемый руководителем банка.

Порядок, сроки и способы погашения задолженности по ссудам, включая вознаграждение банка, определяются кредитным договором. Конкретные фоки возврата заемщиком ссуд оформляются срочным обязательством индивидуального заемщика.

В отдельных случаях, при возникновении у заемщика временных финансовых затруднений из-за непредвиденных обстоятельств заемщику может быть предоставлена отсрочка погашения ссуды на обоснованный срок под повышенную ставку вознаграждения банка, что предусматривается кредитным договором. Пролонгации проводятся по правилам в соответствии с кредитной политикой банка.

Погашается основной долг по кредиту ежеквартально со следующего месяца после завершения строительства (реконструкции, ремонта) или покупки жилья. Уплата вознаграждения за пользование кредитом производится ежемесячно.

Размер платы определяется в зависимости от сложившейся на момент выдачи стоимости привлеченных ресурсов, и минимальная ставка устанавливается Кредитным комитетом банка.

Банк осуществляет систематический контроль за целевым использованием выданных кредитов на строительство, реконструкцию и ремонт жилья.

Одним из первых в Казахстане жилищным кредитованием начал заниматься Совместный банк «ЛАРИБА-БАНК», и в настоящее время он имеет большой опыт в этой области /24, с. 7/.

Главное преимущество ипотеки в том, что люди, которые нуждаются в жилье, получают его сразу. В отличие от системы стройсбережений они, купив квартиру, сразу же заселяются в нее, живут и постепенно возвращают банку долг с процентами. А стройсбережения - это система, в которой заемщик сначала должен накопить половину необходимой суммы в том банке, в котором он намерен взять кредит. И только потом занять у этого банка недостающие деньги под залог жилья, купить это жилье, заселиться в него и начать возвращать долг. Причем процесс накопления должен занимать строго определенное время -обычно не менее 2 - 3 лет.

В августе 1999 г. СБ «Лариба-банк» совместно с US AID начал разработку проекта финансирования ипотечных кредитов. Было решено, что банк сформирует пул ипотек (говоря иными словами - пакет залогов по ипотечным кредитам) и выпустит облигации, обеспеченные этим пулом. За счет средств облигационного займа банк сможет быстро вернуть средства, вложенные им в «длинные» ипотечные кредиты и использовать их для выдачи новых ипотечных кредитов.

В мировой практике банки обычно не выпускают облигации самостоятельно. Они продают ипотеки специальным организациям, таким как, например, Fannie Мае в США. Эти организации, чаще всего государственные, берут на себя все хлопоты по формированию пулов ипотек, выпуску, размещению и обслуживанию облигаций. У нас в стране пока нет таких специализированных агентств. Поэтому СБ «Лариба-банк» будет осуществлять весь проект финансирования ипотечных кредитов от начала до конца своими силами. USAID, который консультирует СБ «Лариба-банк» в этом проекте, хочет на его примере показать казахстанским банкам, что они могут создать рынок ипотечных облигаций сами, без прямого вмешательства государства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Кредит играет специфическую роль в экономике: он не только обеспечивает непрерывность производства, но и ускоряет его. Кредит содействует экономии издержек обращения. Это достигается за счёт:

а) сокращения расходов, но изготовлению, выпуску, учёту и хранению денежных знаков, ибо значит, часть наличных денег оказывается ненужной;

б) ускорения обращения денежных средств, многократного использования свободных денежных средств;

в) сокращения резервных фондов.

Роль кредита в различных фазах экономического цикла не одинакова. В условиях экономического подъема, достаточной экономической стабильности кредит выступает фактором роста. Перераспределяя огромные денежные и товарные массы, кредит питает предприятия дополнительными ресурсами. Его негативное воздействие может, однако, проявиться в условиях перепроизводства товаров. Особен-но заметно такое воздействие в условиях инфляции. Новые платежные средств, входящие посредством кредита в оборот, увеличивают и без того избыточную массу денег, необходимых для обращения.

Кредит вне зависимости от своей социальной стороны выполняет определенные функции, такие как регулирование объема совокупного денежного оборота, перераспределение денежных средств на условиях их последующего возврата, аккумуляция временно свободных денежных средств.

На рынке реализуются в основном следующие формы кредита:

а) коммерческий;

б) банковский;

в) потребительский;

г) ипотечный;

д) государственный;

е) международный.

Они отличаются друг от друга составом участников, объектом ссуд, динамикой, величиной процента, сферой функционирования и т. д.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Деньги, кредит, банки: Учебник под ред. проф. Г. С. Сейткасимова - Алматы, КазГАУ; «Экономика» 2000 г.

2. Долан Э. Дж., Кэмпбэлл К.Д., Кэмпбелл Р. Дж. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика / Пер. с англ. /Под общ. Ред. В.В. Лукашевича, М.Б. Ярцева. - М: Финансы и статистика , 2001.

3. Костерина Т. М. Банковское дело. Учебник для студентов вузов. - М: «МаркетДС», 2003. - 240 с.

4. "Банки на конкурентном рынке: стратегия выживания",

5. "Банковское дело: Учебное пособие", ч. 1 и 2. Под редакцией В. И. Колесникова, Л. П. Кролевецкой С-Пб.: Издательство С-Пб... 1999

6. 3. "Банковское дело". Под редакцией О. И. Лаврушкина. - М: 2001

7. Белоглазова Г. Н. "Коммерческие банки в условиях формирования рынка". Л: Издательство ЛФЭИ, 1999

8. "Вопросы экономики", № 1, 2002

9. "Денежное обращение и кредит при капитализме", под ред. Л. М. Красвиной, "Финансы и статистика", 1989г.

10. "Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика", Долан Эдвин Дж., 1998

11. Камаев В. Д. и коллектив авторов. Учебник по основам экономической теории (экономика) - М.: "Владос", 2001с. - илл.

12. Лексис В., "Кредит и банки". М: Перспектива, 2002

13. "Маркетинг", Дж. Р. Эванс, Б. Берман, "Экономика", 1999.

14. Мильвидов В. Д. "Современное банковское дело. Опыт США". М: Издательство МГУ, 2001

15. "Общая теория денег и кредита", под ред. Е.Ф.Жукова.

16. "Основы банковского дела" под редакцией А. Н. Мороза, Киев, Либра, 2000

17. "Основы маркетинга", Ф. Котлер, "Прогресс", 1999.

18. "Полное собрание сочинений", Маркс К. т. 23, т. 25.

19. "Процент за кредит", Богомолов С.М. 2000

20. "Процентные ставки коммерческих банков: уровень и факторы"

21. Финансово-кредитный словарь в 3-х томах. М: Финансы и статистика, 1999г.

22. "Финансовый анализ в коммерческом банке", Черкасов. В.Е., 2002

23. http://www.nationalbank.kz

24. http://www.thebanker.com