Здания и сооружения

(СТП и СТО)

3.2.Техничес кие условия

(ТУ)

4.1. Госстандарты и др.документы по стандартизации, метрологии и сертификации Госстандарта России

4.2. Нормы, правила и нормативы органов госнадзора

4.3. Стандарты

отраслей, нормы технологического проектирования (НТП) и др.нормативные документы, применяемые отраслевыми министерствами и комитетами в соответствии с их компетенцией

СНиП - основной законодательный документ, регламентирующий проектирование и ведение всех строительных работ в РФ.

ГОСТ РФ в области строительства устанавливает обязательные и рекомендуемые положения, определяющие конкретные параметры и характеристики отдельных частей здания, строительных изделий и материалов, и обеспечивающие техническое единство при разработке, производстве, эксплуатации строительной продукции.

СП РФ по проектированию и строительству зданий дополняют, развивают и обеспечивают выполнение обязательных требований СНиП и ГОСТ.

РДС РФ устанавливают обязательные и рекомендуемые организационно-методические процедуры по осуществлению деятельности, связанной с разработкой и применением нормативных документов в строительстве.

Межгосударственные СНиП и ГОСТ применяются в строительстве в качестве стандартов РФ в порядке, установленном ГОСТ Р.1.

2.1. ТСН субъектов РФ устанавливают обязательные для применения в пределах соответствующих территорий рекомендуемые положения, учитывающие природно-климатические и социальные особенности, национальные традиции и экономические возможности республик, краев и областей России.

3.1. СТП и СТО устанавливают для применения на данном предприятии и в объединении положения по организации технологии производства по обеспечению качества строительной продукции.

3.2. ТУ - документ, устанавливающий технические требования, которым должны соответствовать строительная продукция, процесс или услуга. В ТУ устанавливают требования к продукции предприятия, к ее изготовлению, контролю, приему и поставке (сдаче заказчику).

Обозначения нормативных документов в структуре системы состоят из индекса (СНиП, ГОСТ, СП, РДС, ТСН и др.), № комплекса в структуре системы, а затем через тире - порядкового номера документа данной категории и 2-х последних цифр года принятия документа. При этом порядковые номера СНиП начинаются с № 01; СП - с № 101; РДС - с № 201; ТСН - с № 301.

В обозначении ТСН после цифр, обозначающих год, включается наименование территории.

Нормативные документы издаются в виде брошюр с цветной полосой на обложке (табл. 2).

Таблица 2

Примеры обозначения нормативных документов в строительстве

Индекс документа	№ комплекса в структуре системы	Порядковый № документа данной категории в структуре системы	Две последние цифры - год принятия документа	Цветная полоса на обложке
СНиП СП РДС ТСН	10 12 11 50	01 131 201 302	94 95 95 96СПб	Красная Синяя Зеленая -

3. Архитектурная композиция

Архитектурная композиция обеспечивает единство формы и содержания сооружения. Рассматривая варианты планировки здания, изучают функциональные особенности процессов, которые будут в нем происходить; учитывают возможности МТБ строительства, виды имеющихся материалов и конструкций, вероятность применения той или иной конструктивной схемы. Учитывают также связь с окружающей средой, с соседней застройкой. Большое значение имеет требование экономичности. Оно предопределяет основные принципы архитектурной композиции.

Функциональным процессам, которые будут протекать в здании, подчиняют композицию внутреннего пространства. При этом планировочные элементы взаимоувязывают таким образом, чтобы они обеспечивали удобство пользования ими и сооружением в целом. Сочетание элементов определяет характер архитектурной композиции.

В основу планировочных решений закладывают обычно три композиционные схемы: ячейковую, зальную и смешанную.

Если необходимо сгруппировать систему равнозначных помещений-ячеек, то применяют ячейковые планировочные схемы. Существует три разновидности таких схем.

Анфиладная схема. Последовательно расположены проходные помещения. Здесь нет изолированных комнат. Все они являются проходными. Композиционная ось проходит через середину дверей. Двери располагают по оси симметрии, но могут быть смещены к одной из стен. При этом достигают некоторой изоляции помещений за счет удаления основного объема от прохода.

Коридорная схема. Проход отделен от помещений перегородками. Поэтому отдельные ячейки изолированы. Помещения располагают с одной или двух сторон коридора. При этом создаются симметричные или несимметричные композиции. Их применяют в планировке гостиниц, школ, больниц, а иногда и жилых зданий.

Секционные схемы. Используют в основном в жилых зданиях. При этом обеспечивается выход из изолированных ячеек-квартир на лестницу. Каждая секция имеет самостоятельную связь с внешней средой. Здание компонуют из одной или нескольких секций. Входные узлы являются композиционными осями зданий.

Выделение основного функционального элемента - большого зала - характерно зальным планировочным схемам.

Большой зал может быть единственным объемом или ядром здания, вокруг которого группируют вспомогательные помещения.

Применяют при проектировании выставочных павильонов, крытых рынков и т.п. сооружений, где функциональный процесс протекает в одном помещении, для театров, спортзалов и др. зрелищных сооружений.

Схемы, композиционно построенные на сочетании ячейковых и зальных планировочных схем, называют смешанными. В результате совмещения схем создают компактные линейные или свободные композиции.

Объемно-пространственные структуры гражданских зданий создают, группируя отдельные объемы. Существуют три композиции таких групп: единая, блокированная и павильонная.

Все ранее рассмотренные схемы являются примером единой композиции, т.к. все функциональные группы помещений расположены в одном объеме.

В блокированных системах каждая из групп родственных помещений расположена в отдельном блоке. Это удобно, когда необходима изоляция функциональных групп или отдельных помещений (зрительных залов). Используют в школах и детских садах. Характерная особенность блочного общественного здания - коридор, объединяющий все блоки. В жилых домах такого коридора нет.

В павильонных композициях обеспечивается еще большая изоляция групп помещений. Блоки-павильоны могут быть связаны между собой наземными или подземными галереями. Если павильоны между собой не связаны общим коридором, тогда каждый из них превращается в самостоятельный объем, связанный с соседним внутренним двором. Такой прием применяют в районах с жарким климатом.

Объемную композицию здания создают не только выявляя функциональную зависимость отдельных объемов, но и в рисунке и расстановке световых проемов, решении входов. Окна и двери - существенная часть интерьера. В то же время, разрезая или заменяя плоскости стен, они могут служить акцентами художественного образа.

4. Состав проектов и их технико-экономическая оценка

Проектирование - важнейшее звено капитального строительства, от его качества зависит продолжительность и стоимость строительства зданий.

Под проектным решением понимается решение задачи по возведению или реконструкции какого-либо здания, комплекса зданий, сооружения или по осуществлению определенного производственного процесса, изложенного в проекте.

Проект содержит комплекс технической документации: чертежи, пояснительные записки, включающие технико-экономические обоснования, расчеты, сметы, спецификации сборных элементов, арматуры и др. материалов, необходимых для осуществления проектного решения. СНиП 11-01-95 “Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений”.

Проект состоит из технологической и строительно-экономической частей. Экономическое обоснование технологической части выполняется инженерами-технологами и экономистами-технологами, а строительной - строителями.

Проект здания, населенного пункта выполняют архитекторы при участии технологов и инженеры-проектировщики. Совместно с инженерами-экономистами они выбирают экономически целесообразное решение.

На основе количественных и качественных показателей, полученных при разработке соответствующих разделов проекта, рассчитывается эффективность инвестиций в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования, утвержденными Госстроем России, Минэкономики России, Минфином России, Госпромкомом России (№ 7 12/47 от 31.03.94).

Проектирование осуществляется в две или одну стадию. Исходными материалами являются задание на проектирование, данные о ситуации на местности, подземных коммуникациях, геологии и гидрологии грунтов. Задание на проектирование составляет заказчик строительства данного объекта. В задании на проектирование указывается место строительства, основные требования к проекту, перечень и размеры помещений, объем инвестиций.

Проектирование в две стадии осуществляется по технически сложным объектам строительства, крупным предприятиям, сооружениям, строительство которых намечается выполнять по очередям. Вначале разрабатывают и утверждают технический проект (1-я стадия), а на его основе выполняют рабочий (2-я стадия). В техническом проекте обосновывают технические и архитектурно-планировочные решения зданий и определяют сметную стоимость строительства. На стадии рабочего проекта разрабатывают рабочие чертежи здания, его конструктивных элементов, узлов и деталей.

Проектирование в одну стадию осуществляется по объектам строительства, выполняемым по типовым проектам, по повторно применяемым экономичным индивидуальным проектам и по технически несложным объектам. Выполняют технорабочий проект.

Таким образом, проекты крупных объектов строительства, осуществляемых по очередям, разрабатываются в две стадии и начинаются с разработки общей схемы генерального плана предприятия (сооружения) и основных проектных решений.

Разработка проектов населенных мест, жилых районов, строительство которых осуществляется по очередям, выполняется также в две стадии.

Разработка проектов жилых микрорайонов, жилых комплексов, в основе которых закладываются типовые проекты жилых зданий и учреждений обслуживания, может осуществляться и одностадийно.

В соответствии с демографической структурой населения выбираются оптимальные объемно-планировочные решения жилых домов для расселения населения.

Устанавливается оптимальная структура квартир по площади, соответствующая демографической структуре населения. Выбирается экономически целесообразная этажность жилых домов и плотность жилого фонда.

Определяется необходимая площадь территории населенного пункта, района, жилого комплекса для расселения населения, соответствующего градообразующей группе предприятий и учреждений.

При строительстве по типовым проектам ТЭО, производимые на первой стадии, являются исходным материалом для подбора найденных оптимальных решений из числа существующих типовых проектов. В случае отсутствия необходимых объемно-планировочных решений в существующем составе типовых проектов, они разрабатываются дополнительно.

Проекты бывают экспериментальные, типовые, индивидуальные разового и повторного применения. По индивидуальным проектам разового применения обычно возводят объекты уникальных зданий и сооружений. Повторно используются индивидуальные проекты экономически целесообразных проектных решений объектов строительства немассового назначения. Экспериментальные проекты применяют для возведения зданий новых типов с целью проверки их в эксплуатационных условиях и последующего внедрения в массовое строительство. Типовые проекты предназначаются для многократного использования при строительстве объектов массового назначения на срок 10 лет.

Типовое проектирование - это система разработки строительных проектов, основанная на типизации отдельных зданий и их фрагментов (блок-секций, полусекций, блок-квартир, лестнично-лифтовых узлов и т.п.) с целью многократного применения их в строительстве.

Применение типовых проектов дает возможность значительно удешевить и ускорить процесс проектирования, сведя его к выбору уже готовых типовых проектных решений зданий и привязке к конкретным условиям строительства.

В жилищном строительстве широкое распространение получил метод типового проектирования серий жилых домов. В состав серий жилых домов входят проекты наиболее часто встречающихся в застройке отдельных типов домов и набор к ним типовых блок-секций.

В блок-секционной схеме законченной единицей типового проектирования жилых зданий является блок-секция - повторяющаяся часть дома, сгруппированная вокруг лестнично-лифтового узла.

В состав архитектурной части проектов входят генеральный план, фасады, планы этажей, поперечные и продольные разрезы, чертежи и шаблоны архитектурных деталей, в т.ч. окна и двери, выполняемые по индивидуальному заказу.

Экономическое обоснование осуществляется на всех стадиях проектирования. При выборе применяемых деталей и изделий экономическими расчетами определяют оптимальный класс точности их изготовления. Сравниваются затраты на выполнение сооружения или его части с разными уровнями точности. При использовании сборных деталей эти затраты складываются из двух составляющих - формула (12):

З_об = З_п + З_с (12)

где З_п - затраты производства, включающие изготовление деталей, затраты на технологическое оборудование и измерительную аппаратуру;

З_с - затраты на строительной площадке, связанные с монтажом и окончательной отделкой деталей.

Затраты на производство З_п возрастают с повышением класса точности. Наступает момент, когда увеличения уровня точности можно достигнуть только на основе качественно новой технологии. Это вызывает большие дополнительные затраты на создание технологических линий, приобретение нового оборудования и даже строительство новых предприятий. Может возникнуть необходимость создания новой измерительной аппаратуры с большей разрешающе способностью, т.к. существующая непригодна для замеров с нужной точностью.

С повышением уровня точности затраты на строительной площадке З_с уменьшаются, т.к. не требуются дополнительные затраты на подгонку при монтаже и последующую отделку. Оптимальным уровнем точности будет тот, при котором обеспечены минимальные затраты без ущерба качеству и прочности детали, т.е. З_об = min.

Проекты гражданских зданий обосновывают, сравнивая технико-экономические показатели разных вариантных решений или сопоставляя с показателями выполненного раньше сооружения, принятого в качестве эталона. Конструктивные решения проекта сравнивают по приведенным затратам.

Архитектурно-планировочные варианты оценивают объемными, планировочными показателями и индексом эффективности.

Объемным показателем К₂ определяют объем здания, приходящийся на единицу его функциональной площади, - формула (13):

(13)

где V - расчетный объем здания, м³;

А - функциональная площадь, м².

Сущность показателя площади в зданиях разного назначения неодинакова. Так, для жилых зданий в качестве А используют жилую площадь дома, м²

В общественных зданиях основным функциональным показателем является рабочая площадь

Плоскостным архитектурно-планировочным показателем является коэффициент К₁, который рассчитывается по формуле (14) для оценки планировочных решений квартир в жилых домах

(14)

где А_о - общая площадь квартир, м²; и по формуле (15) в нежилых зданиях:

(15)

Для общественных зданий, функциональный показатель которых выражен в количестве рабочих, посадочных или зрительных мест, определяют плоскостной планировочный коэффициент К₃ по формуле (16):

(16)

где N - количество функциональных мест в здании (рабочих, торговых, учебных и зрительных).

Компактность объемно-планировочных решений характеризует коэффициент К₄ - формула (17). Он выражает отношение площади ограждений к общей площади или объему здания.

(17)

где А_огр - площадь наружных ограждающих конструкций здания, м².

Сравнительную экономичность вариантов определяют по индексу эффективности - формулы (18) - (20).

Э = ЕС + С_эк (18)

С = С_i - C_j (19)

C_эк = С_экi - С_экj (20)

где Е - коэффициент эффективности;

С_i; C_j - сметные стоимости строительства i-го и j-го вариантов, руб.;

С_эк - разность эксплуатационных затрат по сравниваемым вариантам, руб.

Когда варианты по своему планировочному или объемному решению не сопоставимы, вместо значения С - сметной стоимости строительства учитывают удельную стоимость строительства. Для этого сметную стоимость приводят к единице функционального показателя (объема, полезной или рабочей площади сооружения, одному рабочему или зрительному месту).

ТЕМА 3. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТОВ ЖИЛЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

1. Основные технико-экономические показатели

2. Текущие затраты

3. Единовременные затраты

4.Социальная эффективность

1. Основные технико-экономические показатели

Выбор экономически более эффективных проектных решений проводят в процессе разработки типовых, экспериментальных или индивидуальных проектов разового применения. Экспертиза проектных предложений и разработка экспертных заключений невозможна без ТЭО отобранных проектов.

Основными расчетными единицами при оценке проектов жилых зданий принимаются: квартира, 1 м² жилой площади, 1 м² полезной площади. При оценке общественных зданий и сооружений принимаются единицы их вместимости (мощности, пропускной способности). Основные расчетные единицы общественных зданий представлены в табл. 3.

При ТЭО отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений в качестве расчетных единиц измерения для определения показателей сметной стоимости, затрат труда и потребности в основных материалах, а также текущих затрат принимаются, как правило, единицы измерения следующих конструктивных элементов (табл. 4).

Таблица 3

Основные расчетные единицы общественных зданий

Наименование общественных зданий	Расчетная единица измерения
Школы общеобразовательные и детские дошкольные учреждения	1 ученическое место 1 место
Высшие и средние специальные учебные заведения	1 учащийся
Кинотеатры, театры, цирки концертные залы, клубы, дома культуры	1 место в зрительном зале
Административные здания	1 м2 рабочей площади
Больницы	1 койка
Поликлиники	1 посещение в смену
Библиотеки	1 тыс.томов
Санатории, дома отдыха, пансионаты, мотели, гостиницы	1 место
Предприятия торговли	1 м2 торгового зала
Предприятия общественного питания	1 место в зале
Предприятия бытового обслуживания	1 рабочее место
Бани	1 место
Прачечные и химчистки	100 кг сухого белья в смену
Спортивные залы	1 м2 площади зала
Наименование общественных зданий	Расчетная единица измерения
Музеи	1 м2 площади экспозиции
Плавательный бассейн	1 м2 площади водной поверхности ванн

Таблица 4

Единицы измерения при ТЭО конструктивных элементов

Стены наружные и внутренние, перегородки	1 м2 поверхности за вычетом проемов
Перекрытия	1 м2 площади, измеренной между внутренними отделанными поверхностями несущих стен (опор)
Крыши, покрытия, лестничные марши и площадки	1 м2 площади горизонтальной проекции
Окна и двери	1 м2 площади проема

Основной целью ТЭО проектов строительства является выбор оптимального проектного решения в результате сравнительного анализа нескольких вариантов. Поэтому необходимо обеспечить сопоставимость анализируемых проектных вариантов. Сопоставимость должна быть обеспечена по:

ценам материалов и конструкций, принятых в проектном решении;

методам расчета стоимостных показателей в оценке эффективности;

кругу затрат, учитываемых в объеме капитальных вложений;

времени осуществления затрат;

мощности производственных помещений, пропускной способности или вместимости объектов непроизводственного назначения, по количеству рабочей или полезной площади;

характеру конструктивных и объемно-планировочных решений;

условиям строительства (климатическая зона, рельеф местности, гидрогеологические условия и др.);

расчетно-конструктивным предпосылкам (полезная, снеговая, ветровая нагрузки; наружная и внутренняя t^о воздуха; сейсмостойкость и др.).

Учет одинакового круга затрат: если стоимость жилого дома проекта-аналога определена вместе с благоустройством, тогда стоимость сравниваемого проекта должна быть подсчитана также вместе с благоустройством.

Учет времени осуществления затрат производится тогда, когда строительство оцениваемого проектного решения намечено выполнять в зимних условиях. В этих случаях в сметной стоимости учитывается надбавка на производство работ в зимнее время.

Если стоимость проекта-аналога подсчитана без надбавки на зимнее удорожание, то при приведении объектов сравнения к сопоставимым условиям из сметной стоимости сравниваемого проекта надо исключить надбавку на зимние работы.

Когда капитальные вложения производятся разновременно, по очередям строительства, сравнение рассматриваемых объектов ведется с учетом коэффициента приведения по времени.

При увеличении мощности, пропускной способности, вместимости, количества рабочей или полезной площади удельные капитальные вложения сначала резко уменьшаются до определенных границ, зависящих от функционального назначения объекта строительства. Затем уменьшение капитальных вложений замедляется. Для сравнения следует подбирать проект-аналог равной мощности с рассматриваемым объектом строительства, а если имеются нормативы удельных капитальных вложений, зависящие от мощности, то сопоставление надо вести по этим нормативам.

Стоимость объектов строительства зависит от основных параметров объемно-планировочных решений. Поэтому для сопоставления проектов надо учесть все эти параметры. Например, известно, что стоимость 1 м² жилой площади уменьшается при увеличении площади квартиры. Если сравнивается жилой дом, в котором средняя жилая площадь квартиры 40 м², то и в проекте-аналоге сметную стоимость надо скорректировать на такую же площадь.

При необходимости сопоставления проектов зданий, предназначенных для применения в различных природно-климатических условиях, определяется влияние на технико-экономические показатели сравниваемых проектов местных особенностей районов строительства (например, сейсмических условий относительно обычных).

Сравниваемые проектные решения могут быть приведены к сопоставимому виду с помощью так называемых коэффициентов приведения, которые учитывают различие проектов по отдельным показателям на основе их стоимостного измерения.

При сопоставлении проектов особое место занимает качество объектов. Некоторые вопросы качества объектов влияют на экономические показатели. Так, вопрос видимости тесно связан с распределением в зрительном зале мест по поясам, имеющим различную цену на билеты. В отдельных случаях для учета качества проектов применяют методы квалиметрии.

При оценке проектных решений жилых и общественных зданий рассматриваются следующие технико-экономические показатели: объемно-планировочные; сметная стоимость строительства; затраты труда и расход материалов; показатели, характеризующие степень унификации сборных элементов, годовые эксплуатационные затраты.

Объемно-планировочная характеристика общественных зданий включает следующие показатели: этажность, вместимость (мощность или пропускная способность) здания; строительный объем; площадь застройки здания; общая площадь здания; рабочая площадь здания с разбивкой по функциональным группам помещений; площадь летних помещений; площадь лестничных клеток, лифтовых холлов, галерей; высота этажей; ширина и длина корпуса; площадь участка. Объемно-планировочные показатели жилых домов включают объем здания, приходящийся на 1 м² жилой площади (объемный коэффициент), объем здания на одну квартиру, объем типового этажа на 1 м² жилой площади.

Объем зданий с чердачными покрытиями определяют умножением площади застройки здания выше цоколя на высоту от пола первого этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия. Объем бесчердачных зданий вычисляют умножением площади поперечного вертикального сечения, измеренной по наружному обводу (включая фонари и надстройки), на длину здания.

Площадь застройки равна произведению длины дома на его ширину, измеренным между наружными гранями наружных стен выше цоколя.

Объем подвала устанавливается умножением площади застройки на высоту подвала от пола подвала до пола первого этажа.

Кроме объемных коэффициентов, устанавливается отношение жилой площади к общей, жилая и общая площадь одной квартиры в среднем по дому.

В состав рабочей площади общественных зданий входят площади всех помещений за исключением площади коридоров, тамбуров, переходов, помещений санитарно-технического назначения (котельных, насосных, машинных отделений и т.д.).

Общая площадь общественного здания равна сумме рабочей площади и площадей коридоров, тамбуров, переходов, а также помещений технического назначения.

Показатели стоимости строительства жилого дома включают в себя: стоимость здания с выделением общестроительных работ; стоимость благоустройства участка и сооружения дворовых сетей; затраты на освоение территории; затраты, связанные с удорожанием работ в зимнее время, с устройством временных сооружений и т.д. Показатели стоимости строительства общественного здания: стоимость строительно-монтажных работ по основному зданию; затраты на приобретение технологического оборудования, мебели и инвентаря; стоимость подсобных зданий, благоустройства участка, малых форм, внешних сетей, инженерных сооружений и пр.

Показатели трудовых затрат на строительство зданий складываются из затрат труда на строительной площадке и затрат труда на изготовление строительных материалов, изделий и конструкций. К ним относятся: затраты труда на возведение здания (с выделением общестроительных работ) в человеко-днях на 1 м² жилой (рабочей) площади и на 1 м³ здания; показатели расхода основных строительных материалов (стали, цемента, леса, кирпича и т.п.); вес здания, отнесенный на 1 м² жилой (рабочей) площади и на 1 м³ здания.

Показатели, характеризующие степень унификации сборных элементов, содержат характеристику унификации конструкций и деталей по числу типоразмеров сборных элементов и коэффициент сборности - отношение стоимости сборных элементов и деталей к суммарной стоимости всех материалов и сборных элементов и деталей.

Показатели годовых эксплуатационных затрат жилого дома должны включать в себя годовые текущие затраты на отопление зданий и содержание лифтов и лестниц, придомовой территории и административно-управленческие расходы. Для общественных зданий - стоимость заработной платы всего персонала учреждения, коммунальные расходы на содержание здания, условно-постоянные расходы на содержание учреждений.

Оценка каждого проектного решения должна включать 3 этапа:

- выбор эталона для сравнения оцениваемого варианта проекта;

- расчет технико-экономических и социальных показателей оцениваемого проекта и эталона;

- сравнение проектируемого здания с эталоном как определение степени приближения оцениваемого варианта к эталону через отношение стоимостных показателей.

При оценке технико-экономические показатели сопоставляются с лучшими индивидуальными или типовыми проектами, принимаемыми в качестве аналогов (эталонов).

Экономическая оценка проектных решений осуществляется по приведенным затратам.

Приведенные затраты для оценки проектных решений состоят из годовых текущих затрат и удельных капитальных вложений, умноженных на коэффициент экономической эффективности, отнесенных к 1 м² жилой площади.

2. Текущие затраты

В жилищном строительстве текущие затраты в основном представляют собой эксплуатационные расходы по содержанию жилого дома.

Эксплуатационные расходы состоят из:

административно-управленческих расходов ЖЭО;

расходов на содержание территории домоуправления;

расходов на содержание лестниц, лифтов и мест общего пользования;

расходов на осуществление текущего ремонта;

коммунальных расходов на обслуживание инженерного оборудования (отопление, электроосвещение, канализация, водоснабжение, газ);

амортизационных отчислений.

Административно-управленческие расходы колеблются в зависимости от жилой площади, обслуживаемой одним домоуправлением. С ростом этажности они, как правило, уменьшаются.

Расходы на содержание территории домоуправления включают: содержание дворников, освещение дворовой территории, содержание зеленых насаждений, уборку снега, сбрасывание снега с крыш, посыпку тротуаров песком, поливку убираемой площади и вывоз мусора.

Затраты на содержание лестниц (без лифтов), текущий ремонт и амортизационные отчисления не изменяются при изменении этажности дома.

Расходы на водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и канализацию в основном исчисляются по существующим тарифам независимо от объемно-планировочных решений жилых зданий.

Эксплуатационные затраты на содержание лифтов и отопление резко изменяются в зависимости от этажности жилого дома.

Затраты на содержание лифтов включают: амортизационные отчисления на реновацию, заработную плату, электроэнергию, технический надзор и ППР. Эти затраты зависят от характера их обслуживания, от типа лифтовой шахты, расположения машинного отделения и от грузоподъемности лифта.

Обслуживание лифтов осуществляется лифтером-обходчиком, обслуживающим 4-7 лифтов, или диспетчерским пунктом, с пульта управления, обслуживающего до 20 лифтов.

Конструкции шахт бывают глухие, выполненные из стеновых материалов жилого дома, и сетчатые - металлические.

Машинное отделение располагается внизу или наверху шахты лифта. Содержание глухих шахт дешевле, чем металлических. Самые низкие эксплуатационные расходы по лифтам с глухими шахтами, с машинным отделением наверху и с диспетчерским управлением.

Текущие затраты на отопление дома изменяются в зависимости от изменения объемно-планировочного и конструктивного решения жилого дома и определяются с учетом площади теплопередачи и площади ограждающих конструкций.

Площадь ограждающих конструкций, отнесенная к 1 м² жилой площади (удельная площадь), характеризует теплопотери здания в зависимости от его объемно-планировочного решения.

В зависимости от конструктивного решения ограждений изменяется их теплотехническая характеристика - коэффициент теплопередачи и его обратная величина - сопротивление теплопередаче.

Удельная площадь ограждающих конструкций изменяется в зависимости от ширины, длины жилого дома, высоты этажа, количества этажей и отношения площади застройки к жилой площади - формула (21). Теплопотери через пол первого этажа не учитываются в связи с тем, что в многоэтажных жилых домах обычно предусматриваются подвалы.

(21)

(22)

где F _н.ст.у. и F _о.к.у. - удельная площадь наружных стен и ограждающих конструкций соответственно;

i - отношение площади застройки к жилой площади (одного этажа);

m - отношение длины секции к ширине дома;

r - число секций в доме;

h - высота этажа;

B - ширина жилого дома;

Bmr - длина дома;

n - количество этажей.

От изменения удельной площади ограждающих конструкций зависят общие теплопотери, а следовательно, и расходы на отопление здания. Удельная площадь покрытий уменьшается при увеличении этажности, а удельная площадь стен увеличивается в связи с уменьшением выхода жилой площади, вызываемого установкой лифтов.

Когда определяется удельная площадь стен в зданиях более сложной конфигурации их в плане, пользуются формулой (23):

, (23)

где Р - периметр наружных стен;

F_з - площадь застройки здания.

Полная удельная площадь ограждающих конструкций определяется по формуле (24):

(24)

Годовые затраты на отопление прямо пропорциональны разности расчетных температур, годовому периоды отопления, стоимости 1 Гкал топлива и обратно пропорциональны сопротивлению теплопередаче. Величина этих затрат в зависимости от объемно-планировочного решения в рублях на 1 м² жилой площади рассчитывается по формуле (25):

(25)

где F_пок.у. - удельная площадь покрытий

R_пок - сопротивление теплопередаче покрытий;

R_ср.ст. - среднее сопротивление теплопередаче наружных стен - формула (27).

W_о = zNTk10^-6 (26)

где z - продолжительность отопительного периода, ч./сут.;

N - отопительный период, суток в году;

T = (t_в - t_н) - разность расчетных температур внутри помещения и наружного;

k - коэффициент, учитывающий увеличение теплопотерь здания за счет инфильтрации, а также через участки стен за `адиаторами и трубами и потери тепла в неотапливаемых помещениях k = 1,4;

Ц_ТЭЦ - стоимость 1 Гкал тепла, получаемой от ТЭЦ;

1,5 - коэффициент, учитывающий полные приведенные затраты на отопление, включающие и сопряженные затраты: амортизационные отчисления, текущий ремонт систем отопления зданий, котельных (или ТЭЦ), тепловых сетей с учетом теплопотерь в тепловых сетях, расходы электроэнергии, заработную плату персонала, занятого в котельных или ТЭЦ, плановые накопления, расходы на управление, охрану труда и технику безопасности.

R_ср.ст. = R_ст. - R_ст. + R_ок м²*ч*град/ккал (27)

где R_ст - сопротивление теплопередаче глухих наружных стен;

R_ок - сопротивление теплопередаче оконных заполнений;

R_пок - сопротивление теплопередаче покрытий;

- коэффициент остекления, равный отношению площади оконных проемов к площади наружных стен.

Площадь оконных проемов устанавливается в зависимости от степени освещенности жилых комнат, равной отношению площади оконных проемов к площади жилых комнат. Минимально допустимая площадь оконных проемов в жилых комнатах 1/8 от площади пола; большая не нормируется.

В полную номенклатуру статей текущих (эксплуатационных) затрат общественных зданий входят 30-40 позиций, большинство из которых зависит от типа здания, его объемно-планировочного и конструктивного решения. Для расчета показателей при ТЭО проектных решений годовые эксплуатационные расходы объединяют в следующие группы: 1 - эксплуатационные затраты, связанные с производственной деятельностью учреждения: заработная плата основного персонала, осуществляющего функционирование объекта; затраты, связанные с выполнением производственного процесса; 2 - эксплуатационные затраты, относящиеся непосредственно к содержанию здания: расходы на отопление, вентиляцию, содержание зданий в чистоте, амортизационные отчисления, расходы на текущий ремонт и прочие затраты; 3 - эксплуатационные затраты, не зависящие от типа здания, его объемно-планировочного и конструктивного решения: расходы по рекламе, канцелярские, по культурному обслуживанию населения.

Текущие затраты, связанные с производственной деятельностью учреждения или предприятия, не зависят от объемно-планировочного и конструктивного решения здания.

При расчете эксплуатационных затрат, необходимых в оценке проектного решения общественных зданий, также как и жилых, надо в первую очередь учитывать расходы на отопление. Они важны для оценки ограждающих конструкций.

Годовые расходы на отопление С_от могут быть определены по формуле (28):

руб. (28)

где М - мощность здания (вместимость, тыс.томов и т.п.);

F_ст - площадь наружных стен, равная периметру здания, умноженному на высоту от пола первого этажа до карниза (включая проемы), м²;

F_пол - площадь пола первого этажа без вычета площади, занятой конструктивными элементами, м²;

R_пол - сопротивление пола на грунте теплопередаче (R_пол в среднем равно 5,0 м² * ч * град/ккал).

В зданиях с подвалами, в которых температура отклоняется не более 5^о от внутренней температуры вышележащего помещения, теплопотери через пол не учитываются.

Расходы на отопление изменяются в зависимости от изменения формы здания в плане.

Расходы на отопление здания в большой степени зависят от коэффициента остекления - отношения площади оконных проемов к площади наружных стен. Если помещения освещаются через сплошное остекление, то = 1; если через ленточное остекление - = 0,5; если через отдельные оконные проемы - = 0,3.

В зданиях с неизменной высотой, шириной, длиной корпуса и общей площадью пола, если принять теплопотери через 1 м² наружных стен с коэффициентом остекления = 0,3 за 100%, то при ленточном остеклении теплопотери через стены составят 120%, а при сплошном - 181 %.

Годовой фонд заработной платы определяется по штатному расписанию учреждения и должностным окладам. При отсутствии таких данных затраты на заработную плату определяются из общей численности персонала и усредненных показателей заработной платы в расчете на 1-го работника, которые принимаются по аналогичным действующим объектам или по отчетным статистическим данным.

Годовой расход тепла рассчитывается в зависимости от удельных теплопотерь здания и продолжительности отопительного периода.

Удельные теплопотери здания определяют специальным расчетом на основании показателей площади ограждающих конструкций и их тепловой характеристики.

Стоимость электроосвещения определяется с учетом установленной мощности осветительных установок, режима работы учреждения, коэффициента одновременности использования осветительных установок.

Условно-постоянные расходы по учреждению необходимы для его нормальной работы и не зависят от проектного решения здания. К ним относятся расходы по рекламе, печатанию входных билетов, канцелярские расходы и т.д. при расчете проектов эти затраты принимают постоянными в расчете на основную единицу измерения. Размер затрат устанавливается по аналогии с действующими учреждениями или на основе отчетных среднестатистических данных.

3. Единовременные затраты

К единовременным затратам относятся капитальные вложения на создание, расширение и реконструкцию основных фондов. Единовременные затраты, отнесенные на единицу вместимости учреждения или предприятия называются удельными капитальными вложениями. При оценке объемно-планировочных решений жилых зданий под удельными капитальными вложениями понимается сметная стоимость дома, инженерного оборудования и благоустройства микрорайона и города (включая и сопряженные затраты на возведение головных сооружений), отнесенная к 1 м² жилой или полезной площади.

В единовременные затраты на строительство общественных зданий входят: сметная стоимость здания; стоимость технологического оборудования, мебели и инвентаря; сметная стоимость инженерного оборудования и благоустройства территории.

Удельные капитальные вложения выражаются формулой (29):

(29)

где С_с.з. - сметная стоимость здания;

М - вместимость или пропускная способность учреждения, предприятия;

У_с.з. - удельный вес сметной стоимости здания в капитальных вложениях, равный 0,6 - 0,65.

Сметная стоимость здания выражается формулой (30):

(30)

где С_о - сметная стоимость основных конструктивных элементов;

0,62 - уд. вес стоимости основных конструктивных элементов в полной сметной стоимости здания.

Определение сметной стоимости общестроительных работ производится умножением сметной стоимости здания на удельный вес общестроительных работ - формула (31):

С_о.р = С_с.з. * 0,8 (31)

Сметная стоимость зданий, приходящаяся на единицу вместимости, определяется делением сметной стоимости здания на вместимость - формула (32):

(32)

Удельные капитальные вложения - формула (33):

(33)

где 0,63 - удельный вес стоимости строительно-монтажных работ в полных капитальных вложениях.

На стадии техно-рабочего проекта оценку производят по следующим показателям.

А. Показатели сметной стоимости строительства

Сметная стоимость здания на расчетную единицу.

Стоимость общестроительных работ.

Стоимость оборудования, мебели, инвентаря на расчетную единицу.

Стоимость благоустройства на расчетную единицу.

Б. Объемно-планировочные показатели

Жилая (рабочая) площадь

Полезная площадь

Общий строительный объем здания на расчетную единицу

Отношение полезной площади к рабочей

Объем типового этажа на 1 м² жилой площади по этажу

Отношение жилой площади к полезной

Средняя жилая (полезная) площадь на 1 квартиру

В. Показатели затрат труда

Затраты труда на возведение здания на расчетную единицу

В том числе и на общестроительные работы

Г. Расход основных строительных материалов на расчетную единицу

В том числе:

Коэффициент сборности

Вес здания

Д. Показатели годовых эксплуатационных затрат

Текущие затраты на расчетную единицу

Удельные капитальные вложения

Приведенные затраты на расчетную единицу

А. Показатели сметной стоимости строительства. Сметная стоимость строительства отдельных объектов и видов работ на стадии техно-рабочего проекта определяется по прейскурантам, сметам к типовым и повторно применяемым экономичным индивидуальным проектам или по сметам, составленным по рабочим чертежам.

Б. Объемно-планировочные показатели. Функциональная и полезная площади подсчитываются по проекту. Делением общего строительного объема на вместимость или на рабочую площадь определяется объем, отнесенный к единице вместимости и 1 м² рабочей площади.

В. Показатели затрат труда. Определяются по укрупненным сметным нормам на конструкции и виды работ (УКН).

Д. Показатели годовых эксплуатационных затрат. Это предыдущий вопрос нашей темы.

Показателем обобщенной оценки проектного решения являются приведенные затраты.

При расчете приведенных затрат общественных зданий надо четко представить цель и задачу сопоставления проектных решений.

Задача 1: произвести ТЭО общественных зданий в целях выбора эффективной вместимости при одинаковых объемно-планировочном и конструктивном решениях.

Задача 2: произвести ТЭО в целях выбора эффективного объемно-планировочного решения общественного здания.

Задача 3: ТЭО для выбора эффективного конструктивного решения здания. Для решения этой задачи принимают здания одинаковой вместимости и близких объемно-планировочных решений.

Показатель экономического эффекта определяется по разности приведенных затрат по формуле (34):

Э = П_о - П_н (34)

где П_о - приведенные затраты по эталонному варианту, руб.;

П_н - приведенные затраты по новому варианту, руб.

Как уже говорилось, сопоставление удельных капитальных вложений, текущих затрат и приведенных затрат вариантов техно-рабочих проектов производится с показателями проекта-аналога, лучшего индивидуального проекта или нормативов.

В случае отсутствия таковых, соответствующих разработанному техно-рабочему проекту объекта строительства, производится оценка 2-3 вариантов и выбирается лучший из них по показателям.

При этом расчет удельных капитальных вложений можно производить по сметным справочникам, прейскурантам или укрупненным нормам.

4. Социальная эффективность

До сих пор мы говорили о стоимостной оценке проектов жилых домов. Но стоимостные показатели не могут служить критериями качества предметов. Экономичность определяет уровень затрат на производство изделий, но не их качество. Архитектурные и экономические показатели жилища должны не суммироваться, а сопоставляться путем отношения оценок качества жилого дома или его отдельных решений к затратам, обеспечивающим достижение этого качества. Такое сопоставление выражает эффективность жилищного строительства.

Технико-экономическая эффективность и ее показатель приведенных затрат не могут выступать критериями развития жилищного строительства, т.к. любое существенное улучшение качества и потребительских свойств жилища ведет к дополнительным расходам.

Поэтому основной критерий эффективности жилищного строительства социально-экономическая эффективность.

Технико-экономическая эффективность характеризует эффективность жилища как инженерного сооружения, а социально-экономическая - как среды человека.

Социально-экономическая и технико-экономическая эффективности образуют общую (суммарную) эффективность и являются основными составляющими системы критериев качества и эффективности жилищного строительства.

Исходными критериями общей системы являются социальные, технические и экономические показатели.

Социальные показатели - обеспеченность населения жилищами, характер их заселения, показатели потребительских свойств жилища, его отдельных частей, оборудования и отделки. Они определяют функционально-планировочные и архитектурно-художественные решения жилого дома, его санитарно-гигиенические, эргометрические и др. социальные характеристики. Способы выражения социальных показателей м.б. метрические, балльные и альтернативные.

Технические показатели - габариты, размеры зданий, их конструктивных частей, показатели надежности и долговечности и т.п. Они характеризуют качество объектов жилищного строительства как инженерных сооружений, а также качество СМР, строительных материалов и изделий.

Экономические показатели - стоимостные показатели капитальных вложений, объемов строительно-монтажных работ, стоимость и себестоимость материально-технических и трудовых ресурсов, сметные нормы, цены, расценки и др.

С помощью социальных и технических показателей дается социальная и техническая оценка качества жилища.

Социальная оценка качества жилища характеризует степень удовлетворения социальных требований, предъявляемых к жилищу, путем сравнения фактических показателей с нормативными или оптимальными, базовыми, эталонными.

Техническая оценка качества жилища характеризует степень удовлетворения технических требований к зданию как к инженерному сооружению путем сравнения фактических показателей с нормативными и проектными.

Социальная и техническая оценки определяют общее качество жилища и жилищного строительства.

На основании технических, экономических и социальных показателей дается технико-экономическая и социально-экономическая оценка.

Технико-экономическая оценка - это сопоставление технических показателей с экономическими. Она определяет удельную стоимость жилища, его отдельных частей, конструкций, отделки и оборудования, показывает зависимость стоимостных показателей от технических.

Социально-экономическая оценка - это соотношение социальных и экономических показателей, определяемое количеством баллов, процентов, часов увеличения свободного времени, градусов приближения температуры к комфортной и др. и измерение потребительских свойств жилища, приходящихся на 1 руб. затрат.

Социально-экономическая оценка качества жилища предполагает последовательно: социальную оценку качественных признаков, определение затрат на изменение этих признаков в рассматриваемом диапазоне, сопоставление социальных оценок с затратами и выбор эффективных путей улучшения качества отдельных признаков и жилища в целом.

Основные социальные результаты улучшения жилищно-бытовых условий - увеличение свободного времени, сокращение заболеваемости и рост производительности труда.

Итоговый расчет социально-экономической эффективности - это определение разности годовой экономической оценки социальных результатов и народнохозяйственных затрат, необходимых для достижения этих результатов. При этом экономическая оценка социальных результатов должна быть приведена к моменту затрат.

При оценке проектов общественных зданий также необходимо учитывать их социальную эффективность.

Показатели социальной эффективности проектов общественных зданий:

увеличение фонда свободного времени, используемого для творчества, отдыха, физической культуры;

решение градостроительных проблем, включая создание культурно-просветительных, зрелищных и спортивных зданий и сооружений при их оптимальном размещении и т.д.;

развитие и улучшение качества коммунально-бытового обслуживания населения.

При комплексной оценке экономической и социальной эффективности сравниваемых вариантов общественных зданий и сооружений применяются следующие методы: нормативный метод; максимизации эффекта при фиксированных затратах; минимизации затрат для достижения заданного социального результата; оценки экономии времени населением при использовании услуг; оценки сопутствующего экономического эффекта; максимизации прибыли, получаемой при реализации услуг и др.

Под нормативным подходом к определению эффективности подразумевается метод сравнительной эффективности, т.е. оценка вариантов по минимуму разности приведенных затрат при условии соблюдения всех социальных стандартов.

Систему социальных стандартов составляют нормативы условий труда, жизни и комфорта. К ним относятся: СНиПы строительства общественных зданий и учреждений в расчете на 1 тыс. человек определенных демографических групп; нормы потребления воды, энергии, тепла и др.; нормы пожарной безопасности; нормы комфорта: освещенность, тепло, влажность воздуха помещений, высота помещений; градостроительные нормы: плотность застройки жилых районов, плотность их заселения и т.п.; нормы обслуживания в учреждениях непроизводственной сферы.

Учет социальных показателей при оценке вариантов проектных решений означает, что если, например, оказалось, что один из вариантов характеризуется лучшими показателями капитальных вложений и эксплуатационных затрат, то вопрос о выборе варианта решается с учетом затрат времени населением, которое пользуется услугами данного учреждения.

Затраты времени населением выражаются в денежной форме. Стоимость 1 чел.-ч непроизводительных затрат времени населения принимается в размере 50% среднечасовой оплаты производительного труда.

В случае невозможности выражения социальных показателей в денежной форме, значение их определяется на основе экспертных оценок.

При определении эффективности проектных решений соизмеряются результаты и вызвавшие их затраты. Одновременно определяются размеры прибыли объекта и уровень рентабельности их деятельности.

Показатели рентабельности являются как количественными, так и качественными результатами работы учреждений, т.к. в них отражаются посещаемость и конкурентоспособность объекта.

При оценке рентабельности учитывают улучшение условий труда. При этом если в одном из проектов при одинаковых с другими затратах улучшаются условия труда обслуживающего персонала, такое проектное решение считается лучшим.

Показатели рентабельности объектов определяются показателями прибыли от их функционирования.

Показатель прибыли используется для оценки проектов следующим образом: