Методические основы оценки бизнеса (предприятия)

ДВД = ПВД - потери (2.11)

3. Рассчитываются предполагаемые операционные расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемой недвижимости и включающие:

· условно-постоянные расходы;

· условно-переменные или эксплуатационные расходы;

· расходы на замещение или резервы.

К условно - постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи). К условно - переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). Как правило, средства на периодическую замену должны быть заранее зарезервированы. Например, планово- предупредительным ремонтом предусмотрено проведение космического ремонта через каждые 5 лет, стоимость его осуществления составляет 3000тыс рублей, т.е .600 тыс. руб в год

Необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений); (2.11)

5. Рассчитывается коэффициент капитализации, который используется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов. Он учитывает:

· ставку дохода на капитал. Он отражает ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

· нормы возврата капитала или погашение суммы первоначальных вложений.

В свою очередь ставка дохода на капитал должна учитывать:

ь безрисковую ставку дохода;

ь премии за риск;

ь премии за низкую ликвидность недвижимости;

ь премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. К ней, как базовой должны прибавляться: премии за риск, низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации возможных потерь.

Для определения безрисковой ставки можно использовать ставки дохода на наиболее стабильные ценные бумаги.

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0,2774097, Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (Я) равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости. 50%ная потеря 0,1574097 = 0,07887 Я = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.

При вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем стоимость первоначально вложенного капитала возрастает.

Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Список использованных источников

1. Оценка бизнеса: Учебное пособие/Под ред. В.Е Есипова., Г.А.Маховиковой. - 3-е изд.-СПб.:Питер, 2010. - 512с.

2. Оценка бизнеса: полное практическое руководство/ В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, С.К.Мирзажанов. - М.: Эксмо, 2008-352с.

3. Оценка бизнеса: Учебник./Под ред. А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой. -М., 2001.

4. http://dist-cons.ru/ru

5. http//www.dist-optim.ru

Размещено на Allbest.ru