Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Поэлементный метод (или метод разбивки по компонентам) предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Сметный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке. При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости.

Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора относится к рыночным способам оценки арендуемого объекта недвижимости, приносящего доход. Этот способ расчета осуществляется в следующей последовательности:

1) определяется годовая арендная ставка для данного объекта;

2) рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор (GRM) исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости;

3) умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Основа доходного метода - представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Список используемых источников

1. Алексеев В. О Понятии недвижимого имущества Закон и право, 2012 №12

2. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. - Екатеринбург: Урал. Гос. Экон. Ун-т, 1998. - 97с.

3. Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право, 2006 - №12

4. Оценочная деятельность в России: участники рынка, основные проблемы, тенденции развития // Инвестиции России. - 2013-№ 3

5. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика/Международная академия инвестиций и экономики строительства - М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2011. - 426 с.

6. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. - Москва: ИКЦ "МарТ", Ростов н/Д: Издательский центр "МарТ", 2009. - 523 с.

7. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2012. - 360 с.

8. Швандара В.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф.В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 328 с.

9. Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. // Финансы 2012, №6 //.

10. Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России. // Деньги и кредит 20011, № 1 //.

Приложения

Приложение А

Сертификат рыночной стоимости стоимость недвижимость сертификат

Я, нижеподписавшийся, данным удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у меня данными:

· изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

· сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условии и являются моими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

· я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого - либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: я также не имею личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

· моё вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

· задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

· ни одно лицо не оказывало профессионального содействия оценщику, подписавшего данный отчет;

· мой анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки;

· удостоверяю, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества Оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями;

· расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.

Размещено на Allbest.ru