- страхование риска. Страхование риска является наиболее важным методом снижения степени риска. Сущность страхования выражается в том, что инвестор готов отказаться от части своих доходов, чтобы избежать риска, т.е. он готов заплатить за снижение степени риска до нуля.

К прочим методам минимизации степени риска могут быть отнесены следующие:

- обеспечение востребования с контрагента по финансовой операции дополнительного уровня премии за риск;

- получение от контрагентов определенных гарантий;

- сокращение перечня форс-мажорных обстоятельств в контрактах с контрагентами;

- обеспечение компенсации возможных финансовых потерь по рискам за счет предусматриваемой системы штрафных санкций.

Таким образом, рассмотренные способы минимизации финансовых рисков не являются исчерпывающими и подлежат дальнейшей разработке.

3.3 Проблемы риск-менеджмента рынка недвижимости

Для более глубокого понимания сущности экономических рисков необходимо рассмотреть приложение теоретических знаний на практике. Для этого далее следует описание рисков и способов снижения рисков на примере российского рынка недвижимости, а именно рынка Москвы и Санкт-Петербурга.

В ряду главных факторов риска на российских рынках коммерческой недвижимости можно отметить следующие:

1. сравнительно небольшое число сделок и их низкая прозрачность, а также фактическое отсутствие достаточной истории рынков;

2. значительная неоднородность предложения в аспекте качества объектов недвижимости, их соответствия актуальным нормам;

3. сложный механизм получения прав на аренду объектов недвижимости.

С учетом указанной специфики эффективность рынка недвижимости довольно мала, при этом уровень асимметрии в распределении данных между субъектами рынка высок, из-за чего риски инвесторов возрастают.

Принимая во внимание очевидные тенденции увеличения стоимости недвижимости (пусть и с поправкой на некоторое замедление после финансово-экономического кризиса), нельзя не отметить, что в целом существует объективная сложность прогнозирования долгосрочного развития рынка, что значительно увеличивает рисковую составляющую в структуре расходов управляющих компаний.

В целом, актуальные сложности можно обобщить следующим образом:

1. отсутствие системного анализа управляющих компаний, участвующих в конкурсе на управление объектом;

2. ограниченные возможности прогнозирования развития непосредственно объекта имущественного комплекса;

3. фактическое отсутствие научно обоснованных вариантов управления рисками на рынке недвижимости.

Это говорит о необходимости решения ряда следующих ключевых задач:

1. необходимо обеспечивать баланс между экономическими интересами арендаторов и социально-экономическими приоритетами города;

2. важно оценивать надежность арендаторов;

3. риски как оценка затрат должны быть основаны на адекватной рыночным реалиям оценке цены объекта имущественного комплекса.

Во взаимоотношениях комитетов по управлению имуществом и арендаторов наиболее существенным видом рисков являются инвестиционные, подразумевающие возможные потери инвестиций, неполучение от них полной отдачи. Все инвестиционные риски принято подразделять на системные и несистемные в зависимости от того, насколько широкий круг активов различных видов подвергается опасности их воздействия в каждом конкретном случае.

Системные риски обусловлены вероятными неопределенностями в экономической ситуации на рынке в целом, а, следовательно, влияют на любые активы, существующие на рынке, в силу чего управлять системными рисками для инвестора весьма сложно.

Одним из наиболее ярких примеров системных рисков на рынке недвижимости является процентный риск. Также к системным рискам можно отнести: валютный, инфляционный и ряд других.

Несистемные или специфические риски, в отличие от системных, воздействуют только на отдельные активы или небольшие их совокупности и связаны с особенностями этих активов. Для различных активов можно выделить различные типы несистемных рисков. В частности, риск потери ликвидности обусловлен колебаниями спроса на те или иные активы на рынке. Он может быть характерен для управляющих компаний, испытывающих трудности с привлечением арендаторов. Риск невыполнения обязательств/банкротства связан с возможностью неполучения инвестором доходов от актива из-за дефолта соответствующего бизнеса, лежащего в основе актива. Он, в первую очередь, имеет отношение к управляющим компаниям, сотрудничающим с арендаторами, чей бизнес является нестабильным (например, венчурными компаниями). Также в числе несистемных рисков можно выделить такие риски, как предпринимательский, финансовый, юридический и ряд других.

Важно указать, что среди всего диапазона специфических рисков рынка коммерческой недвижимости наиболее важными являются две группы рисков:

1. риски, обусловленные низкой эффективностью рынка коммерческой недвижимости и наличием информационной асимметрии;

2. риски, обусловленные необходимостью управления активами на рынке коммерческой недвижимости (операционные риски).

3.4 Методы управления рисками на рынке недвижимости

Указанные выше риски являются факторами необходимости применения специализированных методов к управлению рисками инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости. Данные методы могут быть условно разделены на ряд групп: уклонение от риска, локализация рисков, диверсификация рисков, компенсация рисков.

В актуальных условиях фактически отсутствует системная и нормативно закрепленная практика по определению рисковой составляющей стоимости аренды и страхованию объектов имущественного комплекса. Это недопустимо в отношении объектов имущественного комплекса крупного города, так как каждый из них представляет собой общественную собственность и имеет большое социально-экономическое значение. В данной связи методы управления рисками, указанные ранее, нуждаются в самом широком применении на рынках недвижимости регионов современной России при условии их использования на базе научных разработок и рекомендаций.

Рынки недвижимости этих регионов весьма привлекательны для инвесторов благодаря все развивающейся экономики страны, существенного притока иностранных инвестиций и доминирующей роли Москвы и Санкт-Петербурга. Однако они отстают от аналогичных рынков Европы по степени развития. Одной из ключевых проблем в данном контексте представляется отсутствие системной практики оценки рисков аренды объектов имущественного комплекса и необходимо разрешить эту проблему для успешного функционирование российского рынка недвижимости.

Заключение

Решения в деятельности предпринимательских организаций приходится принимать в условиях неопределенности, когда необходимо выбирать направление действий из нескольких возможных вариантов, осуществление которых сложно предсказать на все 100%. Риск присущ любой сфере человеческой деятельности, что связано с множеством условий и факторов, приводящих к положительному или отрицательному исходу принимаемых индивидуумами решений. В современном мире предпринимателю необходимо считаться с присутствием различных рисков, уметь их определять и снижать их. В противном случае ему грозят убытки и даже банкротство.

Риск выполняет некоторые важные функции: регулятивную, дестабилизирующую, инновационную, защитную и аналитическую. А потому влияет на принятие решений предпринимателем.

В современной экономике существует многообразие рисков и множество методов и схем снижения рисков, которые описаны в представленной работе.

Что касается российского рынка недвижимости, то можно сделать вывод, что виды рисков, а основы риск-менеджмента не расходятся с теорией. Однако возникают проблемы при реализации управленческих решений на практике. Главной причиной этого является неизученность данной области, отсутствия системы определения рисков и объективная сложность прогнозирования долгосрочного развития рынка.

Стоит заметить, что многие специалисты оценивают уровень риска в России значительно выше, чем в развитых странах.

Риск как экономическая категория в российской науке является относительно новым понятием. Сравнительно недавно оценка риска использовалась преимущественно лишь в технических областях, главным образом, при проектировании машинных систем. Вопросы управления риском в организационных системах не рассматривались в качестве перспективной области официального научного менеджмента. И хотя наиболее талантливые российские руководители вплотную приблизились к современной концепции управления риском, это было лишь интуитивное понимание сущности производственных и инновационных процессов, противоречащее официальной точке зрения.

И лишь с развитием рыночных отношений в России, когда руководители организаций столкнулись с проблемой самостоятельного принятия управленческих решений, с особой силой проявился фактор неоднозначной реакции объекта на одинаковые управленческие решения.

Именно с развитием рыночных отношений также стало важно учитывать уровень риска в мировой экономической системе и придавать особое значение риск-менеджменту во время кризиса. В настоящий момент экономика миновала стадию острого кризиса, однако риски в экономике все равно остаются.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ.

2. Аронов А. Кризис пошел на попятную? // Российская газета. 05.02.2013

3. Воробьев С.Н., К.В. Балдин Управление рисками в предпринимательстве - М. : Изд.-торг. корпорация «Дашков и К°», 2012. - 769 с.: ил.

4. Иванов А.А., Олейников С.Я., Бочаров С.А. Риск-менеджмент. Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ, 2008. - 193 с.

5. Кабанов А.В. Основные способы минимизации финансовых рисков // Юрист, 2006, №10.

6. Метельский И.М. Риск-менеджмент на российском рынке недвижимости: актуальные виды рисков и способы управления ими.// Экономические науки. 2010. 12(73) с. 122-124.

7. Носкова Е. Управа на риски // Российская газета. 12.02.2013

8. Рейтинговое агентство Эксперт РА, проект «Управление рисками»

9. Синдинская М. Эксперты определили самые популярные финансовые продукты в 2013 году// Российская газета. 21.01.2013

10. Стратегический менеджмент / Под ред. Петрова А. Н. -- СПб.: Питер, 2005. -- 496 с: ил. -- (Серия «Учебник для вузов»).

11. Ступаков В.С., Токаренко Г.С. Риск-менеджмент Учебное пособие. - М.: «Финансы и статистика», 2009. - 284 с.

12. Шапкин А.С., Шапкин В.А. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций - 8-е издание - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2012. - 544с.: ил.

Приложение 1

Система рисков

Приложение 2

Методы управления рисками

Размещено на Allbest.ru