Оценка бизнеса: объекты, принципы, процесс, методология

Внутренняя

Отделка

Обычного качества: окраска по штукатурке

Состояние внутренней отделки удовлетворительное.

Внутренние

инженерные

устройства

Сантехнические устройства включают водопровод, отопление, канализацию. Электротехнические устройства - электропроводку.

Система отопления выполнена с применением устаревших отопительных приборов. Монтаж электропроводки в некоторых помещениях не завершен.

Прочие работы

Отмостка, подъезды, благоустройство территории.

Отмостка вокруг здания бетонная.

В связи с тем, что станция в момент оценки не эксплуатировалась, все сооружения находятся под снежным покровом.

Объектами имущества, предъявленного к оценке в данной работе, является здание операторского пункта, площадка, навесы и бензозаправочное оборудование. Здание предназначено для создания условий труда (защита от атмосферных воздействий и пр.), обслуживания персонала и хранения материальных ценностей.

Здание отдельно стоящее, относится к категории нежилых зданий административного назначения, год постройки - 2008 г.

Основными конструктивными элементами здания являются бетонные фундаменты, кирпичные неоштукатуренные стены, кирпичные внутренние перегородки, железобетонные перекрытия, бетонные и дощатые полы, кровля из рулонных материалов.

В состав здания входят инженерные коммуникации, расположенные внутри и необходимые для нормальной его эксплуатации: система отопления, внутренние сети водопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя система силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети.

Определение полной восстановительной стоимости зданий и сооружений проводилось на основе удельных стоимостных показателей в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема, площади или длины (укрупненных показателей восстановительной стоимости). Затем с помощью системы индексов эти показатели пересчитывались в уровень цен 2012 года.

Основной формулой расчета полной восстановительной стоимости являлась:

ПВС = УПВС 69 х n х i 69 - 84 х i 84 - 99 , (2)

где ПВС 69 - укрупненный показатель восстановительной стоимости на единицу измерения в ценах 1969 года, (руб.);

n - абсолютная величина измерителя;

i 69 - 84 - индекс изменения цен на 01.01.84 года по отношению к ценам на 01.01.69 года;

i 84 - 99 - индекс изменения цен на 01.01.2012 года по отношению к ценам на 01.01.84 года;

Источником значения укрупненного показателя восстановительной стоимости послужил сборник № 23 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений автомобильного транспорта и автомобильных дорог для переоценки основных фондов».[15]

Таблица 2.1.2

Индексы изменения стоимости строительства

Наименование	Величина индекса i	Обоснование
1. Индекс изменения цен на 01.01.84 года по отношению к ценам на 01.01.69 года	1,2	Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.
2. Средний индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ 2012 года к базовым ценам 1984 года	(18,98 + 17,84) / 2	Индекс цен на строительно-монтажные работы 2012 г. .
3. Сводный индекс удорожания стоимости строительства зданий (кроме жилых) от 01.01.69 к 2012 г.	22,092	Расчет значения индекса: 1,2 х (18,98 + 17,84) / 2 = 22,092

По таблице 33 сборника № 23 УПВС для автозаправочной станции мощностью 750 заправок в сутки норма восстановительной стоимости равна 57 790 руб., а значение поправочного коэффициента для зданий и сооружений построенных в 1-ом климатическом районе - 1,06. Тогда полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта оценки будет равна:

ПВС = 57 790 х 1,06 х 22,092 = 1 353 298 (руб.)

При расчете восстановительной стоимости в ценах на 15.02.2012 г. использован индекс пересчета равный 22.092 (см. таблицу 2.1.2)

Таблица 2.1.3.

Расчет восстановительной стоимости по элементам станции

Наименование элемента	№ сборника УПВС	№ таблицы	Единица измерения	Величина	Норматив на ед. измерения в ценах 1969 г., руб.	Поправка на климатический район	Восстановительная стоимость на 2012 г, руб.
Основное строение	18	57	куб. м	530	25,7	1,09	327 997
Навес	28	157	кв. м	123,5	6,8	1,05	19 481
Навес	28	157	кв. м	23,6	6,8	1,05	3 723
Навес	28	157	кв. м	12,1	6,8	1,05	1 909
Забор из профнастила	26	150	пог. М	31,08	39,2	1,12	30 145
Забор из металлической сетки	26	150	пог. М	34,36	9,2	1,12	7 822
Забор железобетонный	26	150	пог. М	51,35	22,9	1,12	29 096
Забор из металлической решетки	26	150	пог. М	85,25	9,2	1,12	19 406
Асфальтированная площадка	26	156	кв. м	2 911	8	1,12	576 216
Итого							1 015 794

Стоимость металлического резервуара емкостью 50 куб. м составляет 34 000 рублей с учетом транспортировки и монтажа. Стоимость производства земляных работ при установке резервуаров (300 куб. м) составляет 1560 руб. (Усредненные стоимостные .показатели по видам работ - разработка грунта экскаватором и обратная засыпка - в текущем уровне цен).

Стоимость бензоколонки Нара-27М1 составляет 11500 руб. Стоимость 5-ти колонок составляет 57 500 рублей.

Полная восстановительная стоимость составит:

1 015 794 + 57 500 + 3 х 34 000 + 1 560 = 1 176 854 (руб.)

В дальнейших расчетах принята средняя величина восстановительной стоимости по двум способам расчета:

(1 353 298 + 1 176 854) / 2 =.1 265 076 (руб.)

Условия эксплуатации бензозаправочной станции соответствуют нормативным. Здания и сооружения находятся в хорошем состоянии. Учитывая сжатые сроки оценки, а также незначительный возраст зданий и сооружений оценщики сочли возможным в расчетах принять физический и функциональный износы исходя из норм амортизационных отчислений для бензозаправочных станций в размере 5 % в год [3]. Фактический срок эксплуатации объекта составляет 38 месяцев. Расчетный износ составляет 15,83 %.

Внешний износ определен исходя из загрузки проектной мощности по максимальному объему реализованного топлива достигнутого за период эксплуатации автозаправочной станции[15].

(3)

где м- коэффициент эластичности, принятый экспертным путем в пределах рекомендуемых литературой по оценке имущества, равный 0,7.

Максимальный объем реализации составил 2 500 000 литров в год (по данным заказчика). Исходя из суточного расхода топлива на один автомобиль в день (принят 10 литров) рассчитано количество заправок в день:

2 500 000 / 365 / 10=685.

Проектное число заправок в день по УПВС №23, табл. 33 - равно 750. Величина внешнего износа по формуле 2 составила:

(1 - 685 / 750) 0,7 х 100 %= 6,15 %

Таким образом, рыночная стоимость бензозаправочной станции, определенная затратным методом составляет:

1 265 076 х (1 - 15,83 : 100) х (1- 6,15 : 100) = 999 328 руб. без НДС.



2.2 Оценка стоимости предприятия при помощи сравнительного и доходного подходов

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для имущественного комплекса, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Документального подтверждения по случаям продаж автозаправочных станций в силу специфики самого объекта оценки, не обнаружено.

Однако неофициальная информация свидетельствует о том, реальная цена продаж автозаправочных станций, аналогичных оцениваемой с учетом трансакционных расходов близка к одному миллиону рублей.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект.

В настоящем отчете применен метод прямой капитализации дохода исходя из следующих соображений:

- объект оценки имеет небольшой срок службы и в ближайшем будущем не предполагает дополнительных вложений;

- потоки доходов от реализации бензина, складывающиеся из разницы между отпускной и розничной цен достаточно стабильны.

Ставка капитализации i определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др..

Математически способ кумулятивного построения представляется в виде:

i = io + d ij (4)

где io - безрисковая ставка процента, %;

d ij - i-ая поправка по показателю риска.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

i = io + iс + iл + i in (5)

где: io - безрисковая ставка процента, %;

iс -общерыночный риск, %;

iл - премия на низкую ликвидность, %;

i in - премия за качество менеджемента, %.

Суть расчета ставки капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущественный комплекс. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации. Очевидно, что ликвидность данного объекта низкая, ввиду невозможности перепрофилирования его в случае ухудшения ситуации на рынке нефтепродуктов и топлива.

Для расчета ставки капитализации были приняты данные агентства “Росбизнесконсалтинг”, которые рассчитаны ИЦ «Рейтинг» по выборке банков высшей категории надежности. Текущие среднесрочные темпы инфляции составили 17,1 %[10].

Ставка дохода по рублевым вкладам для юридических лиц на сумму свыше 500 000 руб. со сроком погашения депозита 1 год на 11.01.2012г. составила 45 %[10].

Таким образом, часть ставки капитализации, учитывающая безрисковую ставку и общерыночный риск (io + iс ) составила: 45-17,1= 27,9 (%)

Другая часть ставки капитализации в практике оценочной деятельности определяется обычно на основе премий:

- за качество менеджмента в интервале 2-5 %;

- за низкую ликвидность 6-8 %.

Премия за качество менеджмента принята в настоящих расчетах на уровне, близком к нижней границе размере 2,6 %. С учетом ситуации, сложившейся на рынке данного вида имущества, премия за низкую ликвидность принята на уровне средней - 7 %.

Таким образом, ставка капитализации принята в размере:

27,9 + 2,6 + 7 = 37,5 %

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проведен путем выполнения расчетов при реализации бензина за наличный и безналичный расчет.

Денежный поток образующийся при эксплуатации бензозаправочной станции складывается из разницы между выручкой от продажи бензина и затрат на его приобретение у оптовых поставщиков. Средняя цена реализации бензина 2012 года в г. Тольятти составляла 6,50 руб. за литр бензина АИ-92 и 5,50 руб. - АИ-76 с учетом 5% налога с продаж или 6,19 и 5,238 без него.

Цена оптовых продавцов составила 5,215 руб. за литр АИ-92 и 4,65 руб. - АИ-76 (по данным прайс-листов поставщиков).

Реализация бензина в 2009 году по данным заказчика производилась только 8 месяцев и составила 882 000 литров - АИ-92 и 648 000 литров - АИ-76, что при пересчете на 12 месяцев дает 972 000 литра АИ-76 и 1 323 000 литра АИ-92. В 2011 году реализация бензина на станции не производилась. Наибольший объем годовой реализации был достигнут в 2010 году - 2 419 695 литров (1 265 316 литров АИ-92 и 1154 379 литров АИ-76,80). Эти данные приняты в качестве базовых в дальнейших расчетах.

Принятые данные значительно превышают показатели по другим заправкам аналогичного месторасположения. Например, средний объем реализации бензина на пяти автозаправочных станциях, расположенных в районе с.Русская Борковка составляет 640 000 литров в год, автозаправочная станция ООО «Лидболтс» с двумя бензораздаточными колонками, реализует 820 000 литров в год при соотношении АИ-92 к АИ-76 1,4 к 1. Это позволяет сделать вывод о том, что принятые показатели по реализации являются максимально возможными для рассматриваемой автозаправочной станции.

Исходные данные, принятые для расчета стоимости автозаправочной станции приведены в таблице 2.4.1.

Таблица 2.4.1.

Исходные данные для расчета стоимости автозаправочной станции

Наименование показателя	Единица измерения	Количество по проекту	Источник информации
Объем годовой реализации АИ-92	литр	1 265 316	Данные заказчика
Объем годовой реализации АИ-76	литр	1 154 379	То же
Зарплата начальника АЗС	руб. / мес.	1 520	То же
Зарплата оператора АЗС	руб. / мес.	780	То же
Количество операторов	чел.	4	Штатное расписание
Техобслуживание и ремонт по договору со специализированной организацией	руб. / год	14 000	Данные заказчика
Площадь земельного участка по договору краткосрочной аренды	кв. м.	1 984	Данные заказчика
Годовая ставка земельного налога	руб./ кв. м	3,12	Постановление городской думы
Годовая ставка оплаты за пользование инфраструктурой с учетом месторасположения	руб./ кв. м	6,23 х 0,82	То же
Водоснабжение	л. / сутки	60	Проектные данные
Тариф по водоснабжению	руб./ куб. м	8,8	МУП ПОВВ
Канализация	л. / сутки	60	Проектные данные
Тариф по канализации	руб./ куб. м	4,12	МУП ПОВВ
Теплоснабжение	гкал. / час	0,036	Проектные данные
Тариф по теплоснабжению	руб. / гкал	195,6	Данные заказчика
Электроэнергия	квт х час	15	Проектные данные
Тариф по электроэнергии	руб/ квт х час	0,32	Данные заказчика
НДС	%	13,79	Министерство РФ по налогам и сборам
Налог на реализацию ГСМ	%	17,24	То же
Стоимость годовой лицензии	руб.	10 000	Данные заказчика

Ниже приведены расчеты потока доходов для двух вариантов реализации топлива: обслуживание предприятий по безналичной форме оплаты; реализация бензина за наличный расчет. Затраты на транспортировку топлива рассчитаны через стоимость двухчасовой аренды (162,33 руб./ час) бензозаправщика грузоподъемностью 7,8 тн, плотность топлива 0,75 кг на литр и стоимость пробега в 30 км - 3,69 руб./км: (1 265 316 + 1 154 379) / 7,8 / 0,75 х (162,33 х 2 + 30 х 3,69) х 1,2 = 216 090 (руб.)

Таблица 2.4.2.

Расчет потока доходов

Наименование показателя	Безналичная форма торговли, руб.	Наличная форма торговли, руб.
Выручка от реализации: 1 265 316 х 6,5 (6,19) + 1 154 379 х 5,5 (5,238)	13 879 656	14 573 639
Затраты на приобретение нефтепродуктов: 1 265 316 х 5,215 +1 154 379 х 4,65	11 966 485	11 966 485
Валовой доход = выручка от реализации - затраты на приобретение	1 913 171	2 607 154
Налог с продаж 5 %: 14 573 639 / 105 х 5	0	693 983
НДС 13,79 % от валового дохода без налога с продаж: 1 913 171 х 13,79 / 100	263 826	263 826
Налог ГСМ 17,24 % от валового дохода без налога с продаж 1 913 171 х 17,24 / 100	329 831	329 831
Зарплата обслуживающего персонала с начислениями: (1 520 + 4 х 780) х 12 х 1,385	77 117	77 117
Налог на пользователей автодорог 2,6 % от выручки	360 871	378 915
Налог на содержание жилфонда 1,5 % от выручки	208 195	218 605
Налог на имущество, 2% от остаточной стоимости	20 000	20 000
Техобслуживание и ремонт	14 000	14 000
Налог на землю и пользование инфраструктуры города	16 326	16 326
Водоснабжение (табл. 4, стр. 10 х 11 х 365 дн. х 1,2)	231	231
Канализация (табл. 4, стр. 12 х 13 х 365 дн. х 1,2)	108	108
Теплоснабжение (табл. 4, стр. 14 х 15 х 24 час х 365 дн. х1,2)	61 684	61 684
Затраты на транспорт	216 090	216 090
Стоимость годовой лицензии	10 000	10 000
Электроэнергия (из табл. 4, стр. 16 х 17 х 12 час х 365 дн. х 1,2)	25 229	25 229
Итого затраты	1 603 658	2 326 095
Чистый доход	309 513	281 059
Капитализированный доход = чистый доход / коэффициент капитализации (см. п 2.2 -37,5 %)	825 368	749 491

Из двух вариантов прогноза потока доходов согласно принципу наилучшего и наиболее эффективного использования для дальнейших расчетов принят вариант безналичной формы реализации топлива.

Для определения стоимости автозаправочной станции необходимо учесть величину оборотных средств, минимально необходимых для ее функционирования. Величина оборотных средств определена, как сумма денежных средств необходимых для оплаты однодневного объема реализации бензина:

(1 265 316 х 5,215 + 1 154 379 х 4,65) / 365 = 32 785 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость автозаправочной станции, определенная доходным методом составляет:

825 368 - 32 785 = 792 583 (рубля без НДС)



3. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

3.1 Согласование результатов оценки стоимости ООО «Лидболтс»

Для согласования результатов оценки, выполненных в предыдущих разделах был использован метод анализа иерархий (МАИ). МАИ является математической процедурой для иерархического представления элементов решения проблем управления, в частности, экономических проблем. Суть метода состоит в последовательной декомпозиции исходной проблемы на более простые составляющие ее части. В дальнейшем суждения специалиста-эксперта обрабатываются по результатам парных сравнений. В итоге определяется относительная степень (интенсивность) взаимодействия составляющих частей (элементов) в иерархии критериев с целью согласования результатов оценки, в данном случае стоимости, определенных различными методами.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии или сети. Существует несколько видов иерархий, самые простые из них доминантные, на которых основано дальнейшее рассмотрение метода.

После иерархического воспроизведения проблемы возникает вопрос: как установить приоритеты критериев и оценить каждую из альтернатив по критериям, выбрав самую вероятную из них. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом матрицы a (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где бальные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a (i, j) = b , то при сравнении второго фактора с первым получаем a (j, i) = 1/b. При сравнении элементов иерархии в основном ставятся следующие вопросы:

какой из них важнее или имеет большее воздействие;

какой из них более вероятен.

При сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив - какая из них более вероятна. Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.

Метод МАИ позволяет получить информацию о степени нарушения транзитной (порядковой) и численной (кардинальной) согласованности. Для улучшения согласованности рекомендуется поиск дополнительной информации и пересмотр данных, использовавшихся при построении иерархии. Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на который воздействует элемент.

Представим проблему согласования результатов объектов оценки затратным методом, методом сравнения продаж и доходным методом в виде иерархии.

Верхним уровнем в этой иерархии является основная цель - определение рыночной стоимости объектов оценки. На промежуточном уровне находятся выбранные для данного исследования критерии согласования:

Рисунок 4 - Схема иерархии согласования результатов оценки.

- А - возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца;

- Б - тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ;

- В - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

- Г - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные различными методами оценки).

Экспертами, в процессе исследования вопросов согласования результатов оценки, была построена матрица сравнения критериев и получены следующие результаты (см. таблицу 2.5.1.).



Таблица 2.5.1.

Сравнительный анализ и результаты оценки критериев согласования

Критерий	А	Б	В	Г	Оценка критерия	Вес критерия
А	1,00	1,00	2,00	4,00	1,68	0,34
Б	1,00	1,00	4,00	6,00	2,21	0,44
В	0,50	0,25	1,00	2,00	0,71	0,14
Г	0,25	0,17	0,50	1,00	0,38	0,08
Сумма	4,98	1,00

Сравнивались результаты оценки, полученные тремя методами: методом сравнения продаж (Р), затратным (З), доходным (Д) по каждому критерию согласования.

Далее сравнивались результаты оценки тремя методами последовательно по каждому критерию согласования (см. таблицу 2.5.2-2.5.5.)

Таблица 2.5.2.

Оценка методов по критерию А: возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца

Методы оценки	Затратный	Доходный	Оценка метода	Вес метода по критерию А
Затратный	1,00	3,00	1,44	0,68
Доходный	0,33	1,00	0,69	0,32
Сумма	2,13	1,00

Таблица 2.5.3.

Оценка методов по критерию Б: тип, качество, обширность исходных данных, по которым проводится анализ

Методы оценки	Затратный	Доходный	Оценка метода	Вес метода по критерию Б
Затратный	1,00	4,00	1,59	0,72
Доходный	0,25	1,00	0,63	0,28
Сумма	2,22	1,00



Таблица 2.5.4.

Оценка методов по критерию В: способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

Методы оценки	Затратный	Доходный	Оценка метода	Вес метода по критерию В
Затратный	1,00	1,00	1,00	0,50
Доходный	1,00	1,00	1,00	0,50
Сумма	2,00	1,00

Таблица 2.5.5.

Оценка методов по критерию Г: способность учитывать особенности объекта, влияющие на его стоимость

Методы оценки	Затратный	Доходный	Оценка метода	Вес метода по критерию Г
Затратный	1,00	0,33	0,69	0,32
Доходный	3,00	1,00	1,45	0,68
Сумма	2,14	1,00

В заключении по данным таблиц рассчитывались итоговые весовые коэффициенты методов оценки (см. таблицу 2.5.5.) и были рассчитаны результаты согласования оценки автозаправочной станции (см. таблицу 2.5.6.).

Таблица 2.5.6.

Весовые коэффициенты для согласования методов оценки

Методы оценки	Весовые коэффициенты по критериям приоритета	Итоговое значение весов для каждого метода
Критерии	А	Б	В	Г	1
Веса критериев	0,34	0,44	0,14	0,08	4,98
Затратный метод	0,68	0,72	0,50	0,32	0,64
Доходный метод	0,32	0,28	0,50	0,68	0,36

Таким образом, окончательная стоимость автозаправочной станции составляет (999 328 х 0,64 + 792 583 х 0,36) = 924 843 рубля без НДС, или с учетом НДС и округления 1 110 000 (Один миллион сто десять тысяч) рублей.

Для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода: затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный, являющиеся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

В результате установлено, что, стоимость автозаправочной станции, определенная одним из следующих методов составит:

- затратным методом - 999 328 руб.;

- метод прямого сравнительного анализа продаж, который был исключен ввиду отсутствия аналогичных продаж в нашем городе;

- доходным методом - 782583 руб.

Для согласования результатов оценки, выполненных в предыдущих разделах был использован метод анализа иерархий (МАИ).

По результатам его использования было установлено, что более верная оценка автозаправочной станции, установленная с помощью затратного подхода.

3.2 Стратегии управления стоимостью предприятия

Рыночные исследования свидетельствуют о том, что существует устойчивая связь между денежным потоком и стоимостью компании.

Показатель чистой прибыли не коррелирует с рыночной стоимостью предприятия так устойчиво, как показатель денежного потока, поскольку первый не учитывает:

* размеров инвестиции в основные средства;

* величины собственных оборотных средств;

* потребности предприятия в финансировании;

* делового и финансового рисков, которые характерны для данного предприятия.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на простой посылке, в соответствии с которой конкретная инвестиция приносит дополнительную стоимость, если генерируемый ею доход превышает доход на инвестиции с аналогичным уровнем риска. Другими словами, при данном уровне прибыли предприятию с более высоким уровнем дохода на инвестиции потребуются меньшие дополнительные инвестиции, и у него будут больше денежный поток и выше стоимость.

Управление стоимостью в целом требует от менеджера особого подхода. Он должен концентрироваться на долгосрочных денежных потоках, а не на сиюминутных изменениях величины прибыли в расчете на акцию. Подход должен быть беспристрастным, ориентированным только на прирост стоимости. Предприятие надо рассматривать с учетом того, приносит ли оно доход, превышающий стоимость привлечения его капитала, или нет.

Управление денежным потоком и стоимостью предприятия заключается прежде всего в создании новой его стоимости. Последнее предполагает сначала выявление конкретных факторов, определяющих изменение стоимости, затем разработку на их базе стратегий по увеличению стоимости, далее -- последовательное целенаправленное воплощение этих стратегий.

Процесс создания стоимости предприятия можно разделить на четыре ключевых этапа:

- первый этап -- оценка предприятия «как есть»: по данным о текущем состоянии и нынешних производственных и финансовых планах руководства предприятия. Для оценки используется метод дисконтирования денежных потоков;

- второй этап -- углубленный финансовый анализ предприятия, выявление факторов, «движущих стоимость» внутри предприятия, разработка и воплощение стратегий увеличения стоимости, основанных на воздействии на те или иные факторы;

- третий этап -- использование возможностей организационного реструктурирования, например продажа производственных подразделений, покупка компаний, слияние, создание совместного предприятия, ликвидация подразделения и т.д.;

- четвертый этап --финансовое реструктурирование, означающее принятие решений в отношении уровней задолженности, увеличения собственного капитала, конвертации долга в собственный капитал.

Оценка предприятия «как есть», проводится методом дисконтирования денежных потоков.

Особое внимание уделим второму этапу -- созданию дополнительной стоимости внутри предприятия путем воздействия на факторы, движущие стоимость.

Факторы, движущие стоимость, -- это отдельные переменные в модели дисконтированных денежных потоков, характеризующие те или иные стороны в деятельности предприятия. При количественном изменении той или иной переменной происходит изменение величины денежного потока и соответственно стоимости.

К важнейшим факторам, движущим стоимость, относятся:

1. Временной фактор.

2. Объемы реализации.

3. Себестоимость реализованной продукции.

4. Соотношение постоянных и переменных затрат.

5. Маржа валовой прибыли.

6. Собственные оборотные средства.

7. Основные средства.

8. Соотношение собственных и заемных средств в структуре капитала предприятия.

9. Стоимость привлечения капитала.

Семь факторов непосредственно влияют на величину денежного потока, восьмой и девятый -- на ставку дисконта.

Воздействие на те или иные факторы (управление стоимостью) осуществляется согласно конкретным стратегиям развития предприятия. При этом применяются два основных подхода: лидерство по затратам и дифференциация.

Первый подход заключается прежде всего в строгом контроле над затратами и тем самым в максимальном повышении эффективности производства; второй -- в концентрации усилий предприятия на производстве и реализации продукции, не имеющей серьезных конкурирующих аналогов.

Операционные стратегии рассматривают следующие стоимостные факторы: ассортимент производимой продукции или услуг; ценообразование; выбор рынков; рекламу; эффективность затрат; систему сбыта; качество обслуживания клиентов.

При первом подходе (лидерство по затратам) оптимальными являются следующие приемы: сокращение доли постоянных затрат путем экономии на административных и накладных расходах; оптимизация связей с поставщиками с целью дополнительной экономии на затратах; увеличение своей доли на рынке для достижения экономии на масштабах по каждому виду деятельности; обеспечение за счет всего перечисленного конкурентоспособных цен на реализуемую продукцию.

Второй подход (дифференциация) предполагает главным образом использование потенциала увеличения цены и тем самым маржи валовой прибыли в тех сегментах рынка, где есть ощутимое преимущество перед конкурентами.

Инвестиционные стратегии предусматривают анализ: уровня товарно-материальных запасов; сбора дебиторской задолженности; управления кредиторской задолженностью; расширения производственных мощностей; планирования капиталовложений; продажи активов.

При первом подходе рекомендуется: минимизировать остаток денежных средств; стимулировать дебиторов к сокращению средних сроков погашения задолженности; минимизировать уровень товарно-материальных запасов, но без ущерба для бесперебойного выполнения заказов клиентов; экономить на использовании основных средств (например, арендуя машины и оборудование, а не покупая их); продавать избыточные неиспользуемые активы.

При втором подходе рекомендуется: связать управление дебиторской задолженностью с ценовыми факторами; добиваться у поставщиков наиболее выгодных условий погашения кредиторской задолженности; инвестировать средства в специальные активы, необходимые для дифференциации.

Финансовые стратегии в обоих подходах ориентированы на:

* создание оптимальной структуры капитала;

* выбор наиболее дешевых способов финансирования заемного и собственного капиталов;

* максимальное сокращение факторов делового риска.

Последовательное осуществление того или иного варианта стратегий всех трех уровней приводит к максимальному увеличению денежного потока и, как следствие, стоимости предприятия.

3.3 Реструктуризация как способ повышения стоимости предприятия

Процесс реструктуризации можно определить как обеспечение эффективного использования производственных ресурсов, приводящее к увеличению стоимости бизнеса.

Главная цель реструктуризации -- поиск источников развития предприятия (бизнеса) с помощью внутренних и внешних факторов. Внутренние факторы основаны на выработке операционной, инвестиционной и финансовой стратегий создания стоимости за счет собственных и заемных источников финансирования; внешние -- на реорганизации видов де­ятельности и структуры предприятия.

Стратегическая цель -- повышение стоимости акционерного капитала за счет эффективного использования ресурсов.

Внешнее развитие предприятия основано на купле (продаже) активов, подразделений, слияниях и поглощениях, а также видах деятельности по сохранению корпоративного контроля. Стратегическая цель -- повышение стоимости акционерного капитала за счет изменения структуры активов; аккумуляция средств на главных направлениях развития бизнеса и сохранение корпоративного контроля.

Возможность реструктурирования появляется тогда, когда между стоимостью, которой обладает компания в настоящее время (текущей стоимостью), и потенциальной стоимостью, достижимой при изменении ряда обстоятельств, существует стоимостной разрыв.

Стоимостной разрыв -- разница между текущей стоимостью предприятия при существующих условиях и текущей стоимостью предприятия после реструктуризации:

NPVC = [D(PN)n + (ЕЕ)n - (I)n+ (T)п]r,

где NPVC -- чистая текущая стоимость эффекта реструктурирования;

D(PN)n -- дополнительная прибыль от реструктурирования;

п -- период времени после реструктуризации;

(ЕЕ)п -- экономия производственных издержек и дополнительная прибыль за счет диверсификации производства;

(I)п -- дополнительные инвестиции на реструктурирование;

(Т)п -- прирост (экономия) налоговых платежей;

r -- коэффициент текущей стоимости.

В качестве базовой модели расчета стоимости предприятия в целях реструктурирования применяется метод дисконтирования денежных потоков, так как данный метод является единственным, позволяющим учитывать будущие изменения в денежных потоках предприятия.

При оценке предполагаемого плана реструктурирования необходимо составить прогноз чистых денежных потоков после уплаты налогов, связанных с текущей деятельностью компании, без учета финансовых издержек реорганизации. В данном случае реструктуризацию можно рассматривать как вариант капиталовложений с первоначальными затратами и ожидаемой в будущем прибылью.

Корпоративное реструктурирование подразумевает изменения в структуре капитала или собственности, не связанные с операционным (деловым) циклом компании и основанные на использовании факторов внешнего роста капитала.

В России реорганизация акционерного общества может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования (в соответствии с Законом «Об акционерных обществах», 1995 г.).

Первая и очевидная причина поиска источников внешних факторов развития предприятия -- это потенциал, заложенный в действующем бизнесе, который был определен ранее как стоимостной разрыв. Многие предприятия, активно используя стратегии внутреннего роста для максимальной реализации намеченных планов, а также сохранения компании как действующей, стремятся привлечь факторы внешнего роста. Данное направление процесса реструктуризации получило название «стратегическое направление».

Виды деятельности по стратегическому направлению реструктурирования включают: расширение (слияние, присоединение); сокращение (разделение, выделение); преобразование акционерного капитала (рисунок 2).



Рис. 2. Направления реструктуризации (реорганизации) бизнеса

При стратегическом направлении целью расширения является увеличение стоимости акционерного капитала за счет:

* приобретения действующих предприятий (легче приобрести контроль за действующим предприятием, чем создать новое);

* получения управленческих, технологических, производственных выгод в случае объединения различных компаний (эффект дополнения, когда система восполняет недостающие элементы);

* возможного эффекта диверсификации и снижения совокупного риска при объединении компаний различного профиля деятельности;

* конкурентного потенциала в результате упрочения позиций объединенной компании на рынке;

* синергического (системного) эффекта, который возникает в том случае, если свойства системы в целом превосходят простую сумму свойств отдельных ее элементов.

Слиянием обществ признается возникновение нового общества путем передачи ему всех прав и обязанностей двух или нескольких обществ с прекращением деятельности последних. Общества, участвующие в слиянии, заключают договор о слиянии, в котором определяются порядок и условия слияния, а также порядок конвертации акций каждого общества в акции и (или) иные ценные бумаги нового общества. Вопрос о реорганизации общества в форме слияния выносится на решение общего собрания акционеров обществ, участвующих в слиянии, выбирается Совет директоров вновь возникающего общества.

Присоединением общества признается прекращение деятельности одного или нескольких обществ с передачей всех прав и обязанностей другому обществу. Общества, осуществляющие объединение, заключают договор, в котором определяют порядок и условия присоединения, а также порядок конвертации акций присоединяемого общества. Вопрос о реорганизации в форме присоединения и об утверждении выносится на решение общего собрания акционеров. Все права и обязанности присоединяемого общества переходят к присоединяющему.

В мировой практике накоплен значительный опыт по реализации и оценке сделок по слиянию (присоединению). Данные сделки проводятся под контролем антимонопольного комитета и должны удовлетворять следующим условиям:

* в обмене с обеих сторон участвуют обыкновенные акции;

* запрещены условные платежи;

* компания, участвующая в сделке, должна иметь опыт работы как самостоятельная единица не менее двух лет;

* поглощаемая компания не должна избавляться от значительной доли активов присоединенной компании в течение двух лет;

* для принятия решения требуется согласие, как правило, не менее 2/3 акционеров.

Вместо слияния (присоединения) компания может прибегнуть к покупке акций интересующей фирмы и получить контроль над ней; акции можно покупать постепенно, не вызывая повышения цен на них и не имея согласия акционеров.

Холдинговой компанией (холдингом) признается предприятие, в состав активов которого входят контрольные пакеты акций другого предприятия, причем дочернее предприятие независимо от размера пакета его акций, принадлежащего холдинговой компании, не может владеть акциями холдинговой компании в какой бы то ни было форме.

Преимущество холдинга заключается в том, что он позволяет получить контроль над другой компанией при меньшем объеме инвестиций, чем при слиянии. Кроме того, акции можно скупать постепенно, не требуя согласия акционеров и не провоцируя информационный эффект объединения. Нагромождая холдинговые компании, можно использовать эффект финансового рычага применительно к контролируемым активам и прибыли до определенного предела, когда сложно управлять разветвленной компанией и происходит распыление средств.

С юридической точки зрения материнская компания владеет акциями дочерней компании, ей не принадлежат активы дочерней компании, и она, как правило, не несет ответственности по обязательствам дочерней компании, хотя может предоставлять гарантии по ним.

Зависимым обществом считаются такие, деятельность которых контролируется основным, доля капитала основного общества составляет от 20 до 50%. Это обстоятельство позволяет оказывать существенное влияние на решения, принимаемые в компании-эмитенте.

Целью сокращения является выбор стратегического направления развития компании с мобилизацией всех возможных внутренних резервов и привлечением внешних источников роста.

Разделением акционерного общества признается прекращение общества с передачей всех его прав и обязанностей вновь создаваемым обществам. Совет директоров реорганизуемого в форме разделения общества выносит на решение общего собрания акционеров вопрос о реорганизации общества в форме разделения, порядке и условиях этой реорганизации и в порядке конвертации акций реорганизуемого общества в акции и (или) иные ценные бумаги создаваемых обществ. При разделении общества все его права и обязанности переходят к двум или нескольким вновь создаваемым обществам в соответствии с разделительным балансом.

Выделением общества признается создание одного или нескольких обществ с передачей им части прав и обязанностей реорганизуемого общества без прекращения последнего. Совет директоров реорганизуемого в форме выделения общества выносит на решение общего собрания акционеров вопрос о реорганизации общества в форме выделения, порядке и об условиях осуществления выделения, о создании нового общества, возможности конвертации акций общества в акции и (или) иные ценные бумаги выделяемого общества и порядке такой конвертации, об утверждении разделительного баланса. При выделении из состава одного или нескольких обществ к каждому из них переходит часть прав и обязанно-стей реорганизованного в форме выделения общества в соответствии с разделительным балансом.

При преобразовании общества в общество с ограниченной ответственностью или в производственный кооператив к вновь возникшему юридическому лицу переходят все права и обязанности реорганизованного общества в соответствии с передаточным актом.

Вторая причина поиска факторов внешнего развития предприятия -- реорганизация предприятий неплатежеспособных, банкротов или предприятий, которые столкнулись с серьезными проблемами.

Несостоятельность (банкротство) предприятия считается имеющей место после признания факта несостоятельности арбитражным судом или после официального объявления о ней предприятием-должником при его добровольной ликвидации.

При направлении, реорганизующем предприятие в случае несостоятельности (банкротства), в соответствии с российским законодательством к должнику могут применяться процедуры:

* реорганизационные (внешнее управление имуществом должника, санация);

* ликвидационные (принудительная ликвидация предприятия-должника по решению арбитражного суда, добровольная ликвидация несостоятельного предприятия под контролем кредиторов);

* мировое соглашение.

Главная задача данного направления реструктуризации -- сохранить предприятие как действующее.

В случае направления реструктуризации, предотвращающего угрозу захвата, или сохраняющего собственность и контроль, привлекательным для захвата являются только компании, имеющие потенциал «стоимостного разрыва».

Компания, которую хотят поглотить, имеет в своем распоряжении большой набор способов защиты от посягательств на ее независимость.

Система защиты интересов управляющих и акционеров нацелена на то, чтобы возводимые на пути захватов предприятий барьеры обеспечивали занятость управленческих кадров и гарантию прав акционеров.

Многие компании заключают со своим управленческим персоналом контракты на управление. В них предусматривается высокое вознаграждение за работу руководителей. Эти контракты известны также под названием «золотой парашют». Их высокая стоимость увеличивает цену компании и может служить сдерживающим фактором при захвате.

Условие квалифицированного большинства при голосовании по вопросу о слиянии (75--80%) означает, что любые изменения в уставе утверждаются большим числом голосов. Вместо обычного большинства, необходимого для принятия решения по другим вопросам, в ситуации слияния для утверждения сделки может требоваться более высокая доля голосов.

Программа выкупа акций -- это предложение об обратном выкупе компанией своих акций с премией, которая может быть выплачена за счет акционерного капитала компании.

Преобразование компании в частную может осуществляться за счет скупки акций, что означает изменение структуры собственности. Для этого используется большое количество инструментов. Наиболее распространены наличный расчет с бывшими акционерами и слияние компании открытого типа с частной корпорацией. Приватизация может осуществляться посредством выкупа акций за счет кредита, т.е. в сделке принимает участие третья сторона, а иногда и четвертая. При любом выкупе акций за счет кредита компания сталкивается с риском двух видов. Первый -- коммерческий риск (может случиться так, что компания не будет развиваться по установленному ранее плану и денежные потоки, необходимые для обслуживания долга, окажутся меньшими, чем прогнозировалось). Второй вид риска связан с изменением процентных ставок (обычно кредит предоставляется на условиях плавающей ставки, и объем платежей по нему изменяется вместе с колебаниями ставки, следовательно, рост процентных ставок может значительно ухудшить положение компании или даже привести ее к краху).

Как правило, в качестве инициаторов выкупа выступают управляющие компании с целью сохранения собственности и контроля, а также возможного приобретения компании или подразделения.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка стоимости позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

Практически во всех странах, где проводится оценка стоимости, ее осуществляют независимые профессионалы-оценщики, которые тем не менее в своей работе придерживаются установленных стандартов оценки.

В нашей стране оценка стоимости различных объектов, в том числе и предприятия, проводится на основании закона об оценочной деятельности и стандартов независимыми лицензированными оценщиками, прошедшими специальную профессиональную подготовку.

Предприятие обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться могут как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы, и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы предприятия становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценщик определяет рыночную стоимость отдельных активов.

В-третьих, потребность в бизнесе как товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого предприятия, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в экономике в целом. Из этого вытекает еще одна особенность предприятия как товара -- потребность в регулировании как самого предприятия, так и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости предприятия для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма оценки предприятия, но и формирования рыночных цен на бизнес, его купли-продажи.

В настоящей работе были рассмотрены объекты, принципы, процесс, методология оценки стоимости предприятия.

В результате проделанной работы установлено, что под оценкой стоимости предприятия понимается определение стоимости компании как имущественного комплекса, обеспечивающего получение прибыли его владельцу.

Изученные теоретические подходы к оценке стоимости предприятия были применены в оценке ООО «Лидболтс». Объект оценки: автозаправочная станция, расположенная по адресу: 445043, Россия, Самарская область, с. Русская Борковка, ул. Вокзальная 36а.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объектов оценки для купли-продажи.

База оценки - рыночная стоимость указанного предприятия должна производиться по стандарту обоснованной рыночной стоимости.

Для оценки рыночной стоимости объекта были применены три подхода: затратный, сравнительный и доходный, являющиеся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

В результате установлено, что, стоимость автозаправочной станции, определенная одним из следующих методов составит:

- затратным методом - 999 328 руб.;

- метод прямого сравнительного анализа продаж был исключен ввиду отсутствия аналогичных продаж в нашем городе;

- доходным методом - 782583 руб.

Для согласования результатов оценки, выполненных в предыдущих разделах был использован метод анализа иерархий (МАИ).

По результатам его использования было установлено, что более верная оценка автозаправочной станции, установлена с помощью затратного подхода.



СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный Закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” №135-ФЗ от 29.7.98 (в редакции 29.07.2007) [Электронный ресурс] // СПС «ГАРАНТ»

2. Приказ Министерства финансов РФ «Об утверждении "Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ"» от 29 января 2003 г. № 10н [Электронный ресурс] // СПС «ГАРАНТ»

3. Постановление Совета Министров СССР от 22 октября 1990г. №1072 “Единые нормы амортизационных отчислений”. Настольная книга бухгалтера. 3-е изд., доп.: В 4т. Т1 [Текст] / сост. В.М. Прудников.- М.:Инфра-М, 2004.

4. Болдырев В. С. Введение в теорию оценки недвижимости [Текст] / В.С. Болдырев, А.С. Галушка, А.Е. Федоров - М.: Центр Менеджемента, Оценки и Консалтинга, 2008.

5. Гаранникова Л. Ф. Оценка стоимости предприятия [Текст] /Л. Ф. Гаранникова - М.: ИНФРА-М, 2005.

6. Григорьев В.В. Теоретические подходы к оценке посреднических компаний [Текст] / В. В. Григорьев - М.: ИНФРА-М, 2005.

7. Глаженков Г. Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне. СПб., 2008.

8. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса - М.: Финансы и статистика, 2003.

9. Еженедельный журнал “ Эксперт” [Текст] / «Эксперт» - № 45(209) - 2011.

10. Еженедельный журнал “ Эксперт” [Текст] / «Эксперт» - № 36 (172) - 2012.

11. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ и услуг и объектов строительства [Текст] / Тольятти, выпуск №9, ч.1,2 сентябрь 2012.

12. Информационный еженедельник [Текст] / “ПУЛЬС - ЦЕН” №44, г. Тольятти, 2012.

13. Информационный еженедельник [Текст] / “ПРАЙС” - №45 -Тольятти, 2012.

14. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов [Текст] / А. П. Ковалев - М.: Минстатинформ, 2003.

15. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования [Текст] / Под общей редакцией Назаров О.С., Третьяков Э.А. - М.: Дело, 2006.

16. Оценочная деятельность [Текст] / Под ред. В. Рутгайзера - М.: Дело, 2008.

17. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей недвижимости [Текст] / Дж. Фридман, Ник Ордуэй - М.: «Дело ЛТД», 2009.

18. Экономическая стратегия фирмы [Текст] / Под ред. проф. Градова А.П. - Санкт-Петербург: «Специальная литература», 2006. - 412 с.

Размещено на Allbest.ru