Ипотечное кредитование
Понятие ипотечного кредитования, особенности классификации. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. Риски и сущность этой сферы, нормативно-правовое регулирование в РФ. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития.
| Рубрика | Финансы, деньги и налоги |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 11.12.2014 |
| Размер файла | 173,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Предлагая более лояльные условия заемщику (не требуя первоначального взноса), банк отчасти может увеличить риск невозвратов по кредитам. Но кредитные организации предлагают по таким продуктам более высокие ставки, что позволяет сохранять им свою маржу.
Негативное влияние на положительные тенденции развития ипотеки оказал мировой финансовый кризис, вызвавший удорожание средств, привлекаемых банками на внешнем и внутреннем рынке. По этой причине, рисковые и дорогие программы без первоначального взноса ушли с ипотечного рынка. Орденко Н.В. Кризис и ситуация на рынке недвижимости: проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса / Орденко Н.В. // Российское предпринимательство. - 2010. - № 7, вып. 1. - с. 107 - 113.
На текущий момент подавляющее большинство банков готово предоставить ипотечный кредит с первоначальным взносом в размере не менее 10-30% стоимости жилья. В 2011 году на рынок вновь вернулись предложения по ипотечным кредитам без первоначального взноса. По мнению экспертов, появление этой программы свидетельствует о «потеплении» на рынке ипотечного кредитования.
Каждый банк по-своему рассчитывает кредитоспособность потенциального заемщика и определяет максимальную сумму кредита, которую тот может получить. Самым весомым фактором при определении кредитоспособности является величина ежемесячного чистого дохода заемщика и возможность его официального подтверждения. Основное правило при определении суммы кредита - чем больший ежемесячный доход заемщик может официально подтвердить, тем на большую сумму кредита он может рассчитывать. И исходя уже из этого, определяется максимально дозволенный ежемесячный платеж по кредиту (выплата кредита и процентов по нему). Как удалось узнать, у банков существует правило: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40-50% от ежемесячного чистого дохода заемщика. Но если одни банки под таковым считают доход после уплаты всех налогов, то другие отнимают от этой суммы еще и все месячные расходы потенциального клиента. Так, например, даже при зарплате в $1,5 тыс. банк отказывал в выдаче кредита в $30 тыс. на 10 лет потому, что ежемесячные платежи в $448 превышали 60% чистого дохода в $700 (за вычетом всех месячных расходов в $800). При этом предлагалось увеличить или срок кредитования, или же размер первоначального взноса с $13 тыс. до $21,3 тыс. Возможен, конечно, еще и третий вариант - резко сократить месячные расходы до $610, но не каждый готов пойти на такие жертвы.
Многим заемщикам сложно подтвердить документально весь размер месячного дохода. Поэтому банки стараются гибко подходить к определению доходов заемщика (степень «гибкости» можно узнать уже непосредственно при встрече с кредитным экспертом). На практике большинство из них устанавливают минимальный процент подтвержденных документально доходов, при котором может рассматриваться вопрос о выделении ипотечного кредита.
Для того чтобы увеличить размер дозволенного кредита, иногда целесообразно рассмотреть кого-то из близких родственников в качестве созаемщиков по кредиту. В таком случае банк может рассматривать общий доход созаемщиков, и соответственно сумма кредита может быть большей. В целом же перед первой встречей с кредитным экспертом необходимо вспомнить обо всех доходах, информацию о которых есть возможность предоставить банку.
В 2010 АИЖК, являясь институтом развития рынка ипотеки, проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса. Так, АИЖК, удерживая в первом полугодии 2010 года самую низкую на рынке ставку, задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии положило начало массовому снижению ставок выдачи ипотечных кредитов. По данным за 2010 год ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам составила 11,06%, что значительно меньше среднего уровня ипотечных ставок по России. Иноземцева Е.Ю. Развитие жилищного кредитования и системы рефинансирования ипотеки / Е.Ю. Иноземцева // Финансы и кредит. - 2010. - № 21. - с. 70 - 76.
Всего, за 2010 год АИЖК рефинансировало 48 277 кредитов на общую сумму более 54,7 млрд. рублей, что составляет 16% - в количественном и 14,4% в денежном выражении от всего объема выданных в 2010 году ипотечных кредитов.
Снижение доли АИЖК на фоне роста ипотечного рынка в целом свидетельствует об улучшении ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе, оздоровлении рынка и росте конкуренции среди кредитных организаций.
3.2 Перспективы развития ипотечного рынка в России
Молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос.
В начале 2010 года рынок ипотеки стал подавать признаки жизни. За достаточно короткий срок об улучшении условий кредитования объявили Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, «Дельта кредит», Оргрэсбанк, Юникредит банк, ОТП-банк, ИТБ-банк, НДБ-банк, «Абсолют банк», Связь-банк, «Банк Сосьете Женераль Восток», СКБ-банк, Росевробанк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк.
Оживление рынка подтверждается и участниками рынка, и аналитиками, и официальной статистикой. С августа началось снижение процентных ставок, уменьшается размер минимального первоначального взноса, происходит увеличение максимальных сумм кредита и сроков кредитования, наблюдается либерализация требований к заемщикам. В категорию потенциальных ипотечных клиентов входят граждане с небольшим стажем работы (во многих банках достаточно одного года трудоустройства на последнем месте работы).
Средний срок выдачи кредитов на приобретение жилья имеет тенденцию к увеличению. Так, в среднем по России в 2010 году по сравнению с 2009 годом он увеличился почти в 2 раза. Появляются совершенно новые кредитные продукты со сроком действия в 30 и даже 50 лет.
Рынок идет к тому, что основной упор делается на качество обслуживания клиента. Сюда можно отнести удобство внесения ежемесячных платежей, общения с банком по вопросам обслуживания кредита (досрочное погашение, в том числе частичное, уплата ежегодной страховки), т.е. перечень тех вопросов, которые возникают при обслуживании кредита. Банки вернулись к пониманию того, насколько важны тщательная оценка платежеспособности и кредитоспособности каждого потенциального заёмщика и насколько адекватен предмет залога. Раньше банки уделяли больше внимания росту кредитных портфелей, а теперь больше обеспокоены об их надлежащем качестве. Крысин А.В. Оживление ипотечного рынка: предстоит решить много задач / А.В. Крысин // Банковское дело. - 2009. - № 11. - с. 58 - 62.
В последующие годы большинство специалистов прогнозируют существенное увеличение спроса на ипотеку. Это связано с выгодной ценовой конъюнктурой на общероссийском рынке недвижимости и отложенным спросом с 2009 года. Перспективными направлениями будут развитие кредитования первичного и загородного рынка, рефинансирование кредитов (перекредитование), а также рынка коммерческой недвижимости.
Наиболее распространенные в России ипотечные программы - это кредиты на приобретение готовых квартир, как их называют банки в описании своих продуктов - «на вторичном рынке жилья». Однако сегодня спектр предложений основных игроков рынка радует потенциальных ипотечных заемщиков разнообразием предложений. Практически повсеместно предлагаются кредиты на покупку квартир на этапе строительства, несколько реже, но все более часто попадаются предложения ломбардных кредитов - под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков.
Отдельные банки в погоне за клиентом готовы кредитовать такую неведомую в докризисный период экзотику как приобретение комнат, долей в жилье, гаражей, машиномест, объектов коммерческой недвижимости. Например, кредиты на приобретение гаража предлагает ВТБ24, машиноместа - Сбербанк. Московский банк Сбербанка РФ в августе объявил о готовности выдавать кредиты на приобретение доли в жилье. В частности, получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке «Уралсиб», Ханты-Мансийском банке. Орденко Н.В. Кризис и ситуация на рынке недвижимости: проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса / Орденко Н.В. // Российское предпринимательство. - 2010. - № 7, вып. 1. - с. 107 - 113.
Что касается планов российских ипотечных банков на перспективу - то они довольно стандарты и прозаичны:
§ нарастить кредитные портфели;
§ открыть новые и расширить старые региональные офисы;
§ усовершенствовать сервисную и информационно-техническую платформы, что позволит повысить качество обслуживания клиентов;
§ наладить более тесные контакты с кредитными брокерами и агентствами недвижимости, что позволит банкам существенно снизить свои операционные расходы;
§ возобновить интерес инвесторов к ипотечным активам, обеспеченным закладными для возможной секьюритизации ипотечного портфеля;
§ усовершенствовать систему управления рисками и контроля качества, что актуально в условиях такого увеличения объемов кредитования и усложнения структуры ипотечного рынка. Логинов М.П. Развитие ипотечного комплекса России (синергетический подход) / М.П. Логинов // Финансы и кредит. - 2009. - № 36. - с. 30 - 36.
Дальнейшее развитие ипотечного рынка также будет во многом определяться эффективностью государственных мер по поддержке данного сегмента. Если государство выберет комплексный подход к развитию рынка посредством наращивания объемов жилищного строительства и параллельного создания стабильной базы рефинансирования ипотечных кредитов, то ежегодные темпы роста объемов ипотечного кредитования в период 2011-2015 годов будут превышать 60%.
Важную роль должна сыграть государственная программа поддержки развития ипотеки, уже в 2010 году государство предпринимало активные действия в этом направлении: снижены ставки по субординированному кредиту для АИЖК, выделены средства для реализации программы по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья (программа «Стимул»), в марте 2010 года были приняты соответствующие поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», в соответствии с которыми в рамках правительственной программы ставки по ипотечному кредитованию не должны превышать 11%, а первоначальный взнос - 20%.
19 июля Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года. Согласно документу, к этому времени 60% населения смогут позволить себе ипотеку на квартиру.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В соответствии со стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.
Для дальнейшего расширения рынка ипотечного кредитования необходимо принятие конкретных мер. В первую очередь, нужно обеспечить должную защиту интересов инвесторов в ипотечные облигации, сопоставимую с защитой прав инвесторов в развитых странах. Необходимо внесение поправок в Гражданский Кодекс и Федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций. Требуется также законодательное решение, связанное со снижением стоимости государственной регистрации объектов недвижимого имущества, являющихся обеспечением ипотечных ссуд.
На законодательном уровне требуется внесение некоторых более детализированных принципов государственного контроля и надзора за специализированными ипотечными агентами. Облигации с ипотечным покрытием, равно как и иные ценные бумаги, имеют право выпускать не только банки, но и специализированные ипотечные агенты, а уровень государственного надзора и контроля над деятельностью этих организаций минимален. Без должной системы регулирования и надзора за операциями агентов могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Несмотря на то, что в теории бумаги, выпускаемые специализированными ипотечными агентами, обладают более низкими рисками, чем банковские ипотечные облигации, с точки зрения качества надзора эти бумаги могут оказаться хуже, чем банковские. Как свидетельствует опыт других стран, в частности - США, недостаточный контроль над деятельностью участников ипотечного рынка может иметь весьма серьезные последствия.
Банковское сообщество неоднократно поднимало вопрос о том, чтобы Центробанк принимал в качестве залога в своих операциях рефинансирования не только тот круг ценных бумаг, которые сегодня уже используются в указанных целях, но и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые различными видами эмитентов, начиная с Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и заканчивая ипотечными агентами и банками. Центробанк не исключает такую возможность в будущем. Но пока, к сожалению, рынок не отличается большой емкостью, юридические и правовые вопросы до конца не отработаны, централизованной торговли ипотечными облигациями на организованных рынках пока еще нет. Таким образом, именно банковское сообщество должно способствовать скорейшему решению проблемы, а именно - развитию рынка и, тем самым, установлению благоприятного отношения Центробанка к возможности финансирования под залог ипотечных ценных бумаг.
К настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Количественный рост постепенно переходит в качественное совершенствование бизнес-процессов в сфере ипотечного кредитования: внедряются системы скоринга, автоматизации и стандартизации данных, совершенствуется система риск-менеджмента. Участники рынка обращают повышенное внимание на процессы андеррайтинга и оценки платежеспособности заемщика. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база.
Позитивным для рынка результатом кризиса можно назвать широкое распространение плавающих ставок. В целом наблюдается постепенное снижение ставок по кредитам.
Одновременно со смягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение с потребителем, создавая или возрождая закрытые в кризис сети ипотечных центров.
Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов кроме Федерального агентства (АИЖК) активно участвуют ведущие коммерческие банки, такие как ВТБ, Сбербанк, и ряд других. Растут объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками.
Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2010 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
1. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. - 2002. - № 10. - Ст. 1253 ; Российская газета. - 2009. - № 133
2. Об ипотеке (залоге недвижимости) : федеральный закон от 23 января 2002 г. N 102-ФЗ в ред. федерального закона от 15 февраля 2009 г. № 160-ФЗ // Российская газета. - 2002. - № 10; СЗ РФ. - 2009. - № 133 Ст. 1253 ;
3. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию : постановление Правительства России от 26 Августа 1996 г. № 1010 в ред. постановления Правительства России от 20 января 2010 г. № 5 // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 246 ; 2010. - № 1. - Ст. 52
4. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости / В.А. Горемыкин. - Москва : МЭТУ, 2003. - 422 с.
5. Доронкин М. Разморозить ипотеку / М Доронкин // Эксперт. - 2010. - № 16/17. - с. 100, 102-105.
6. Иванов В. В. Все об ипотеке / В. В. Иванов. - Москва : МТ-Пресс, 2003. - 369 с.
7. Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. - Москва : Маркетинг, 2004. - 268 с.
8. Иноземцева Е.Ю. Развитие жилищного кредитования и системы рефинансирования ипотеки / Е.Ю. Иноземцева // Финансы и кредит. - 2010. - № 21. - с. 70-76.
9. Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования в России / Е.Б. Казакова // Российская юстиция. - 2010. - № 5. - с. 52-53.
10. Косарева Н.Б. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Н.Б. Косарева. - Москва : Институт экономики города, 2002. - 74 с.
11. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования / Н.Б. Косарева. - Москва : Инфра-М, 2007. - 314 с.
12. Крысин А.В. Оживление ипотечного рынка: предстоит решить много задач / А.В. Крысин // Банковское дело. - 2009. - № 11. - с. 58-62.
13. Литвинова С. Государственная поддержка ипотечного кредитования в период кризиса / С. Литвинова // Проблемы теории и практики управления. - 2010. - № 3. - с. 50-55.
14. Логинов М. П. Развитие ипотечного комплекса России (синергетический подход) / М. П. Логинов // Финансы и кредит. - 2009. - № 36. - с. 30 - 36.
15. Орденко Н.В. Кризис и ситуация на рынке недвижимости : проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса / Орденко Н.В. // Российское предпринимательство. - 2010. - № 7, вып. 1. - с. 107 - 113.
16. Российская ипотека растет и развивается // Рынок ценных бумаг. - 2008. - № 3. - С. 14 - 17.
17. Ступин И. Ипотека села на мель / И Ступин // Эксперт. - 2008. - № 24. - с. 32 - 33.
18. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка / А.Н. Ужегов. - Санкт-Петербург : Питер, 2004. - 210 с.
19. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы / Н.Е. Фролов // Деньги и кредит. - 2007. - № 8. - с. 9 - 12
20. Цылигина Г.А. Ипотека : жилье в кредит / Г.А. Цылигина. - Москва : Экономика, 2005. - 282 с.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России "Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы. Регулирование ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге.
дипломная работа [96,2 K], добавлен 15.08.2007Жилищная проблема в России. Теоретические основы ипотечного кредитования. Нормативно-правовое регулирование в РФ. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в России, развития в регионах и его рисков. Субъекты кредитов, их функции и прямые цели.
дипломная работа [547,7 K], добавлен 23.05.2009Сущность и история развития ипотечного кредитования. Причины возникновения и существования ипотечного кредитования. Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации в период кризиса. Основные требования банков при выдаче ипотечных кредитов.
курсовая работа [37,4 K], добавлен 05.08.2015Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования. Исследование инструментов ипотечного кредитования, схем расчетов платежей по кредитам. Выявление основных проблем, сдерживающих развитие системы ипотечного кредитования на современном этапе.
курсовая работа [82,4 K], добавлен 17.12.2013Сущность, принципы и виды ипотечного кредитования. Нормативно-правовая база, особенности и проблемы ипотечного кредитования в современной России. Корреляционный анализ зависимости объемов ипотечных кредитов от факторов макроэкономического развития.
дипломная работа [824,3 K], добавлен 03.05.2018В России создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Ипотечные портфели банков Удмуртии растут ускоренными темпами.
курсовая работа [34,4 K], добавлен 07.12.2008Сущность ипотечного кредитования РФ, его виды, механизмы и инструменты. Анализ состава и структуры доходов и расходов бюджета Фонда социального страхования РФ. Основные тенденции развития ипотечного кредитования и основные пути его совершенствования.
курсовая работа [42,0 K], добавлен 03.06.2014Ипотечное кредитование как один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу, социально-экономическое значение. Краткий анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования в России, проблемы развития.
курсовая работа [81,9 K], добавлен 19.10.2012Покупка жилья под залог самого приобретаемого жилья и особенности функционирования современного отечественного рынка. Экономическая сущность и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования. Методы и показатели оценки залогового имущества.
дипломная работа [183,4 K], добавлен 12.05.2009Ипотечное кредитование: содержание, участники рынка, организация и технологии проведения операций; зарубежный опыт. Анализ рынка ипотечного кредитования ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области": общая характеристика; основные направления деятельности.
дипломная работа [945,9 K], добавлен 24.06.2012
