Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Жилищная проблема в России. Теоретические основы ипотечного кредитования. Нормативно-правовое регулирование в РФ. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в России, развития в регионах и его рисков. Субъекты кредитов, их функции и прямые цели.

Рубрика Финансы, деньги и налоги
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 23.05.2009
Размер файла 547,7 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Можно сказать, что ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов.

Диаграмма 8

2.2 Анализ развития ипотечного жилищного кредитования в регионах

Развитие системы ипотечного кредитования обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, каких как: темп роста экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финансово-кредитной инфрастуктуры, степень институционализации рынка жилья и др.

Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией в становлении и функционировании рынка жилья в России. В ряде регионов, в частности в Москве, Санкт-Петербурге и др., заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. В Москве и Санкт-Петербурге разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель (через специализированных операторов). В Москве она опирается на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, в Санкт-Петербурге - на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданного на федеральном уровне.

Условия кредитования для заемщиков различных регионов РФ существенно различаются. Процентные ставки составляют от 5-6% (в Хабаровском и Приморском краях, республиках Башкортостан и Саха (Якутия), Чувашской Республике, Читинской обл.); до 24-28% (в Республике Татарстан, Кемеровской, Тульской и Костромской обл.). Однако если в 2003 году средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в РФ составляла 14,3%, то за 2004 год она уменьшилась на 1,2 пункта и составила 13,1%. Средневзвешенный срок кредитования увеличился со 119,6 мес. в 2003 до 130,9 мес. в 2004 году. Лазарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах// Финансы. №6.2005г. С. 22-26.

В таблице 5 представлены данные об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных заемщикам различных регионов.

Таблица 5

Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных заемщикам различных регионов Российской Федерации Источник - www.cbr.ru в 2006, тыс. руб.

Объем предостав-ых по кредитам по состоянию на 01.07.2006

Просроченная задолженность по кредитам по состоянию на 01.07.2006

Объем предостав-ых по кредитам по состоянию на 01.10.2006

Просроченная задолженность по кредитам по состоянию на 01.10.2006

в валюте РФ

в иностранной валюте

в валюте
РФ

в иностранной валюте

в валюте РФ

в иностранной валюте

в валюте РФ

в иностранной валюте

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Российская Федерация

3673086

7055781

3516

3883

5020896

8863236

4982

6068

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

598853

5573019

741

3789

798052

7073713

43

5919

Белгородская область

1438

9347

0

0

4211

13847

0

0

Брянская область

7559

2207

0

0

7313

7584

0

0

Владимирская область

28928

16758

0

0

35089

22979

0

10

Воронежская область

15767

7310

0

0

15548

11853

0

0

Ивановская область

1326

1782

0

0

3811

3917

0

0

Калужская область

8434

36619

0

11

17274

43192

0

3

Костромская область

1672

3234

0

0

1281

3473

0

0

Курская область

185420

4682

5

0

242007

5821

2

0

Липецкая область

0

2732

0

0

900

8575

1

0

Московская область

128690

848939

164

486

191005

1121224

29

517

Орловская область

700

6057

0

0

4488

10363

0

0

Рязанская область

7759

7253

0

0

8608

9249

0

0

Смоленская область

17179

6997

0

33

17858

6456

0

8

Тамбовская область

4365

7670

0

0

1446

9316

0

0

Тверская область

8724

10949

0

0

12037

13982

0

0

Тульская область

17104

4660

0

0

20900

7699

0

0

Ярославская область

8815

10074

0

0

20067

12311

0

0

г. Москва

154973

4585749

572

3259

194209

5761872

11

5381

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

99989

478454

0

7

112333

549205

0

10

Республика Карелия

14575

0

0

0

14098

0

0

0

Республика Коми

37996

3021

0

0

40755

3646

0

0

Архангельская область

13313

1780

0

0

11300

7040

0

0

Вологодская область

24356

782

0

0

34547

777

0

0

Калининградская область

1411

4185

0

0

1787

4990

0

0

Ленинградская область

707

11705

0

0

1539

19129

0

0

Мурманская область

879

5148

0

0

873

12654

0

0

Новгородская область

2906

232

0

0

912

45

0

0

Псковская область

300

1392

0

0

290

1374

0

0

г. Санкт-Петербург

3546

450209

0

7

6232

499550

0

10

ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

167692

85318

0

0

219319

104051

8

0

Республика Адыгея (Адыгея)

1980

0

0

0

2392

1866

0

0

Республика Дагестан

0

6644

0

0

250

835

0

0

Республика Ингушетия

0

0

0

0

0

4914

0

0

Кабардино-Балкарская Республика

0

0

0

0

1860

0

0

0

Республика Калмыкия

811

0

0

0

810

281

0

0

Карачаево-Черкесская Республика

0

704

0

0

0

699

0

0

Республика Северная Осетия-Алания

0

1260

0

0

0

2796

0

0

Краснодарский край

70911

21556

0

0

93961

26923

5

0

Ставропольский край

39992

17634

0

0

30738

14571

0

0

Астраханская область

2561

4348

0

0

6220

4275

0

0

Волгоградская область

10607

10508

0

0

18714

17229

0

0

Ростовская область

40830

22664

0

0

64374

29662

3

0

ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

1108684

223983

34

0

1597110

286971

156

9

Республика Башкортостан

171150

11579

3

0

196341

18683

0

0

Республика Марий Эл

0

0

0

0

3140

0

0

0

Республика Мордовия

43594

957

0

0

24424

2804

0

0

Республика Татарстан (Татарстан)

75371

6187

2

0

220267

6888

8

0

Удмуртская Республика

35723

6856

28

0

44459

7578

136

0

Чувашская Республика - Чувашия

271961

5774

0

0

322719

5687

0

0

Кировская область

4953

119

0

0

6016

2984

0

0

Нижегородская область

15349

22779

0

0

35379

20356

0

0

Оренбургская область

222913

4079

1

0

242872

5779

3

0

Пензенская область

1657

581

0

0

13861

1164

0

1

Пермская область

137395

11073

0

0

188369

16558

6

0

Самарская область

116710

135978

0

0

274526

168273

0

8

Саратовская область

10599

9876

0

0

19980

18193

3

0

Ульяновская область

1309

8145

0

0

4757

12024

0

0

УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

818617

257727

2558

0

1136672

308230

4457

0

Курганская область

4792

641

0

0

12023

2742

0

0

Свердловская область

473423

21893

296

0

617810

43593

363

0

Тюменская область

253235

227853

2262

0

391047

254036

4094

0

Ханты-Мансийский автономный округ-Югра

168871

215489

2262

0

205541

237051

4094

0

Ямало-Ненецкий автономный округ

35767

552

0

0

42422

111

0

0

Челябинская область

87167

7340

0

0

115792

7859

0

0

СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

713326

371213

183

87

997439

433928

293

130

Республика Бурятия

1933

2410

0

0

702

1054

0

0

Республика Тыва

7222

0

0

0

1621

0

0

0

Республика Хакасия

28297

1113

1

0

36006

1041

7

0

Алтайский край

228488

1357

138

0

281728

4908

168

0

Красноярский край

7765

58732

0

0

32835

69127

0

0

Иркутская область

64556

112370

0

0

41303

137134

0

0

Кемеровская область

182784

19911

41

0

284125

4303

116

0

Новосибирская область

97568

16213

0

87

150015

20138

0

130

Омская область

42989

47412

2

0

65381

52633

1

0

Томская область

32333

111695

1

0

86337

143590

1

0

Читинская область

19391

0

0

0

17386

0

0

0

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

165925

66067

0

0

159971

107138

25

0

Республика Саха (Якутия)

11974

3247

0

0

16442

2118

0

0

Приморский край

53452

28777

0

0

56835

39000

13

0

Хабаровский край

5065

16698

0

0

22061

39788

0

0

Амурская область

78376

2346

0

0

31545

2331

12

0

Магаданская область

654

1726

0

0

637

3557

0

0

Сахалинская область

16404

13273

0

0

32451

20344

0

0

Данные, приведенные в таблице 5, свидетельствуют о значительном росте объемов выданных ипотечных кредитов в валюте РФ на период с 01.07.2006г. по 01.10.2006г., в частности по ЦФО объем увеличился на 1 347 810 тыс. руб.; по С-ЗФО на - 199 199 тыс. руб.; по Юж. ФО на - 5 1627 тыс. руб.; по При-волжскому ФО на - 488 426 тыс. руб.; по Урал. ФО на - 318 055 тыс. руб.; по Сиб. ФО на - 284 113 тыс. руб.; а по ДВ ФО произошло незначительное уменьшение объема выданных ипотечных кредитов на - 5 954 тыс. руб., но увеличился объем предоставленных кредитов в иностранной валюте на - 41 071 000.

В общем объеме выданных ипотечных кредитов по РФ по состоянию на 01.10.2006г., основной удельный вес занимают кредиты, предоставленные в Приволжском федеральном округе - 31,81%, Уральском федеральном округе - 22,64%, Сибирском федеральном округе - 19,87%, Центральном федеральном округе - 15,89% и незначительный вес составляют кредиты выданные по Южному федеральному округу - 4,37%, Дальне-Восточному федеральному округу - 3,19% и 2,24% - Северо-Западный федеральный округ.

Результат анализа показал, что наиболее успешно ипотечное кредитование развивается в Башкортостане, где в день выдается до 30 ипотечных кредитов. Там нет бюджетных дотаций, зато реализована концепция сети ипотечных брокеров. Кредиты выдает только один первичный кредитор - Башэкономбанк, но почти все риэлтеры города выступают в качестве брокеров и берут на себя оформление до 90% необходимой документации. Схема очень похожа на систему розничного кредитования в магазинах Москвы.

В Иркутске в 1999 году было создано ОАО “Иркутское региональное ипотечное агентство” (ИРИА), для чего из средств регионального бюджета было направлено 1 млн. руб. ИРИА первым в послереволюционной России выпустило ипотечные облигации.

Оренбургская область - одна из первых в РФ - приступила к внедрению ипотечного кредитования. Администрация области законодательно установила субсидии молодым семьям на приобретение жилья, средства на которые выделяются в рублях, при этом процентная ставка работникам бюджетной сферы составляет 7%, жителям сельских районов - 8%, жителям города, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, - 10%. Срок погашения - 10-15 лет. Выплаты по кредиту должны быть завершены до наступления пенсионного возраста заемщика.

В Приморском крае на рынке ипотечного жилищного кредитования действуют два крупных оператора: созданное при участии городской администрации “Владивостокское ипотечное бюро” и приморский краевой центр (ПКРЦ) “Наш Дом Приморье”, также опирающийся на поддержку краевой администрации. Обе структуры - операторы федеральной ипотечной программы. За семь месяцев 2006г. было выдано 260 кредитов.

В Чувашии с 2000 года под реализацию республиканской программы строительства социального жилья гражданам предоставляется банковский кредит в объеме 10 млн. руб. сроком на 5 лет под ј ставки рефинансирования ЦБ РФ. Разницу между льготной и коммерческой ставкой гасит региональный бюджет.

В Мордовии создается АО “Мордовская ипотечная корпорация”, которая будет заниматься развитием ипотеки в регионе. Уставной капитал АО составит 50 млн. руб., при этом 51% акций “Мордовской Ипотечной корпорации” остается в руках государства, а остальные акции будут распределены среди учредителей. В Мордовии уже работает система предоставления государственных субсидий малообеспеченным семьям на строительство жилья из средств республиканского бюджета. В 2006 году 140 семей, живущих в Саранске, и 50 сельских семей получили благоустроенное жилье.

В республике Коми фонд жилищного строительства ведет работу по выполнению программы переселения северян. Ежегодно Фонд приобретает жилье и участвует в строительстве в 40 городах, расположенных в 25 регионах России.

В Ростове также действует ипотечная программа, участниками которой являются граждане, проживающие в Ростове не менее 10 лет и находящиеся в трудоспособном возрасте. Льготная ссуда предоставляется в размере 50% от стоимости выбранного жилья, ставка по ссуде устанавливается в размере 1/8 cтавке рефинансирования ЦБ РФ. Срок возврата ссуды устанавливается индивидуально для каждого участника программы и составляет от 2 до 10 лет. Как и в других регионах, ипотечная программа осуществляется за счет бюджетных средств.

В Кемерово главное управление капитального строительства администрации Кемеровской области учредило “Фонд развития жилищного строительства

Кемеровской области”, в задачи которого входит обеспечение жильем граждан с низкими доходами и социальных работников. Средства граждан при приобретении жилья по ипотечной схеме составляют 10%.

Анализ функционирующих программ ипотечного кредитования выявил три основных типа регионов. Лазарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах //Финансы. №6. 2005. С 22-25 К первому относятся регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического развития. На данных территориях наблюдается спрос на ипотечные продукты.

Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов, Кемерово, Оренбургская область). Это объясняется более низким уровнем жизни населения.

Третий тип - регионы, реализующие рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкортостан, Пермская область).

Схемы использования бюджетных средств в ипотечных программах различны, однако из-за их ограниченности эти средства не могут в достаточной степени служить основой для развития эффективной системы ипотечного жилищного кредитования (см. схему 1).

Необходимо кардинально пересмотреть схему использования бюджетных средств. Система ипотечного жилищного кредитования, действующая на сегодняшний день экономически не эффективна, так как включает четыре звена (КБ - региональный оператор - АИЖК - институциональные инвесторы), что способствует повышению “цены” ипотечного кредита. Федеральное агентство может напрямую заключать договоры с КБ в регионах, выкупать у них стандартизированные ипотечные кредиты, застрахованные от риска невозврата. Схема достаточно проста и прозрачна. Наглядным примером является республика Башкортостан, где ипотечным кредитованием занимается один банк. Что касается использования бюджетных средств, то в данном случае через региональные бюджеты можно осуществлять субсидирование первоначального взноса. В этом случае можно четко рассчитать сумму, которая должна быть выделена на эти цели из средств регионального бюджета.Сегодня некоторые крупные КБ Москвы открывают филиальную сеть в регионах с тем, чтобы напрямую сотрудничать с АИЖК. Кроме этого во многих регионах есть коммерческие банки, которые тоже могут сотрудничать с АИЖК.

Схема 1

Использование бюджетных средств по региональным ипотечным программам

Следующим важным вопросом является формирование и развитие ссудно-сберегательных касс, которые наряду с КБ могли бы заниматься ипотечным кредитованием. Но для этого им необходимо создать определенные условия. ССК нужно дать статус специализированных банков, основной функцией которых будет привлечение средств населения в виде сберегательного вклада и кредитование недвижимости. Для снижения рисков вкладчиков необходимо определить функции ССК, установить стабильный процент по вкладам не привязанный к финансовому рынку, разработать собственные нормативы кредитных ставок, отличные от нормативов КБ.

Создание специализированных банков поможет в привлечении долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок. Эффективность деятельности ССК может обеспечиваться за счет узкой специализации (меньшее количество сотрудников по сравнению с универсальными кредитными организациями, снижение рисков по кредитованию в связи с накоплением необходимых средств, независимость от финансового рынка, в связи с замкнутой системой и, следовательно, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам).

А для заинтересованности населения в участии в ссудно-сберегательной системе государство должно принять определенные протекционистские меры, например, исключить суммы сбережений из облагаемого дохода, предоставлять персональные субсидии при накоплении определенной части средств на ссудно-сберегательном счете и т. д. Эти меры могли бы коренным образом изменить систему ипотечного жилищного кредитования. Несомненно, ипотека в России развивается по американской модели (в мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: одноуровневая модель ипотечного кредитования на основе первичного рынка ипотечного кредита и американская модель ипотечного кредитования с вторичным рынком ипотечного кредита). Но создание ссудно-сберегательных касс послужит дополнительным источником для формирования ипотечного рынка.

2.3 Риски ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений доходного бизнеса, подвержено влиянию достаточно широкого набора рисков. Высокая степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников системы ипотечного кредитования.

В литературе, посвященной ипотечному кредитованию, как правило, выделяются следующие основные риски (см. схему 2):

Схема 2

Система рисков в ипотечном жилищном кредитовании

Риски ипотеки на стадии первичного кредитования.

1. Кредитный - наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. Кредитуя его, банк рискует в большей степени, чем, если бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию. Доходов этих в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному контракту, т.е. кредитный риск обусловлен возможностью полного или частичного неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. В этом случае требование кредитора может быть удовлетворено за счет имущества, служащего обеспечением кредитной сделки. Если стоимость этого имущества не полностью покрывает требования кредитора, то это негативно сказывается на финансовом результате кредитора. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете.

Управление данным риском можно свести к системе мер, принимаемых как на уровне государственных структур, так и в рамках службы риск-менеджмента банка. В частности необходимы такие меры, как:

· определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования - 30% от стоимости залога. К снижению этой планки следует подходить с известной осторожностью;

· прагматичный (в меру консервативный) подход со стороны КБ к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости - LTV, OTI, PTI. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг “розничных” клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии не могут превышать “критические” для кредитора значения, согласно которым кредитовать становиться коммерчески невыгодно и неоправданно рискованно;

· требование к заемщику страховать свою ответственность от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Страховую компанию можно было бы привлечь к данной форме размещения активов через систему льготных процентов по средствам на депозитах в обслуживающем банке (первичном кредиторе), работающем в “связке” с данным страховщиком. При этом оптимальным вариантом было бы партнерство банка с несколькими страховыми компаниями, аккредитованными для работы на ипотечном сегменте (страхование ипотечных рисков) и обладающими соответствующими требованиями страхового законодательства критериями финансовой устойчивости. Это позволит диверсифицировать риск возможных потерь путем переложения части риска на третью сторону;

· субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса - с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. При этом, в свою очередь, клиент должен отвечать определенным параметрам устойчивости (по крайней мере, предсказуемости) своего финансового положения и обладать достаточно ликвидным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Правда, предложенная мера, скорее, возможна по отношению к ограниченному кругу ипотечных кредиторов, а также к полугосударственным банкам России. Другими словами, первичный кредитор должен иметь стратегическую ориентацию на ипотечном направлении (как, например, московские Банк Жилищного Финансирования или Фора-Банк) и пользоваться поддержкой ликвидности (финансовой компенсацией) со стороны. Иначе льготная для заемщика ипотека может оказаться нерентабельной для ссудодателя.

2. Риск процентной ставки связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Кредитор предоставляет заемщику денежные средства на длительный срок, в то же время, занимая их (например, принимая на депозит) на короткий срок. “Короткие” деньги можно привлечь дешевле, чем “длинные”, тем самым кредитор, в качестве посредника на финансовом рынке, принимает на себя риск непредвиденного изменения процентных ставок. В результате чего денежный поток, получаемый кредитором, оказывается меньше запланированного, что негативно отражается на его финансовом результате. Кроме того, в случае непредвиденного снижения процентных ставок возникает вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком. Это может негативно отразиться на финансовом результате кредитора, т.к. перед ним встанет проблема реинвестирования денежных средств уже под более низкую ставку процента. Риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может более - на всю сумму - гарантировать возврат размещенных средств. (Риск изменения условий мобилизации фондов проявляется при кредитовании с фиксированным процентом выплат.) Таким образом, риск возникает из-за нестабильной макроконъюнктуры (в том числе по причине частых проблем банков с ликвидностью и ценовыми “перебоями” на рынке недвижимости) и выбора неэффективной (например, чрезмерно агрессивной, когда этого не требуется) кредитной стратегии банка. Чтобы не допустить подобную ситуацию, можно предпринять следующие меры:

· эффективный мониторинг процентного гэпа (например, через максимизацию ставок по депозитам и минимизацию кредитных ставок при сохранении приемлемого значения положительной процентной маржи);

· структурирование диверсифицированного портфеля активов по срокам, ставкам и направлениям вложений;

· минимизация всех операционных расходов за счет использования преимуществ “эффекта масштаба” - больших объемов транзакций при малых издержках на внедрение;

· формирование подвижного портфеля ценных бумаг, позволяющих сглаживать перебои с ликвидными ресурсами;

· установление Правительством РФ так называемых потолков ростовщичества (широко распространенных в США) для упреждения чрезмерного завышения ставок предложения коммерческими банками (например, для рублевых ссуд - “учетная ставка + 200 базисных пунктов”);

3. Риск альтернативного выбора ранжируется на риски досрочного погашения и предварительных обязательств. Вероятность потерь в этих случаях вытекает из раннего погашения “длинного” ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или из ошибочной оценки ставки предложения для индивидуального заемщика перед началом финансирования кредита, если политика банка позволяет варьировать ставками для разных случаев и критериев заимствования. Мероприятия по предупреждению риска сводятся к следующему:

· установление временного или стоимостного лимита на досрочное погашение, например, гасить не ранее чем через 90 дней и только половину суммы. Вторую же половину можно предложить погасить в усеченный срок, но при условии выплаты разумной комиссии, пересчитанной на число, кратное отношению срока кредитования и периода погашения раньше времени. В то же время (в “защиту” клиентов) банкам не следует злоупотреблять в ущерб доступности большими штатами за досрочную уплату долга. В данном аспекте в качестве стимула для кредитора при установлении умеренной платы можно было бы предложить внести поправки во вторую часть НК РФ по освобождению от уплаты налога на прибыль сумм комиссионных по таким случаям в строго определенном процентном соотношении к величине ссудной задолженности;

· индивидуальный подход при определении ставок и других условий кредитования, в том числе через распространение “плавающих” ипотечных инструментов - кредитов с переменной ставкой (когда пересчет значений осуществляется на базе корректировок, например, с привязанной к курсу валюты кредита), кредитов с периодическим пересмотром (скажем, раз в два года) процентной ставки по типу канадского ролл-Овера, инструмента с регулируемой отсрочкой платежа, ссуд с дележом прироста стоимости закладываемой недвижимости. Последняя (американская) практика особенно подходит для компенсации банкам высоких процентных ставок за счет увеличенной к концу срока действия кредитного договора стоимости покупаемой за кредитные средства недвижимости. Правда, это шаг на пути к доступности при неблагоприятной конъюнктуре (резкий рост предложения жилья) может обернуться для банков незапланированной потерей маржи. Сегодня же российский рынок недвижимости живет в условиях огромного спроса и постоянно “подогреваемых” низкими темпами строительства цен. Поэтому инструмент может оказаться действенным; Довдиевко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление, организация, оценка. М. 2005. С 168-169.

· наиболее эффективным и подходящим к российским условиям следует

признать страхование первоначального взноса ипотечного кредита. Страховая компания гарантирует банку, что в случае дефолта по ипотеке и обращения взыскания на залог он получит всю сумму первоначального взноса в полном объеме. За эту страховку платит заемщик. Совокупный месячный платеж по ипотечному кредиту несколько увеличится, но заемщику не требуется в таком случае платить большую сумму первоначального взноса.

4. Риск потери ликвидности обусловлен несбалансированностью сроков исполнения выданных ипотечных кредитов и обязательств, принятых на себя кредитором, для выдачи ипотечных кредитов. В таком случае при необходимости непредвиденного погашения обязательств по пассивным операциям возникает проблема “кассовых разрывов”, которая может привести к необходимости срочной ликвидации активной позиции банков по невыгодным ценам, что прямо отражается на финансовом результате последнего. Управление ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям:

· разработка (со скрупулезным расчетом потоков наличности) и реализация рыночно оправданной стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и форм расходования;

· ориентация банков на сбалансированную ликвидность через комплексную активно-пассивную стратегию управления, в том числе через соблюдение обязательных нормативов ЦБ РФ “с запасом” по значениям.

Риски, инициируемые рефинансированием ИЖК

Подробнее остановимся на следующих рисках (сформулированных на базе Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной письмами Минэкономразвития от 28 марта 2005г. № Д06-593 и от 29 марта 2005г. №3963-АШ/Д06).

Риск потерь от дефолта закладных обусловлен неэффективным андеррайтингом заемщика и факторами, провоцирующими проявление кредитных рисков. Как известно, стандарты АИЖК предусматривают переход риска потерь по названому обстоятельству от банка к региональному оператору - по факту совершения купли-продажи закладных. В таком случае можно предложить переложить часть этих рисков от дефолта (не более 30% величины задолженности по кредиту) на первичного кредитора (пусть даже за символическую плату за обслуживание в размере 3-5% от объема реализованной таким образом ссудной задолженности). А другая часть могла бы компенсироваться из уставного капитала регионального оператора и под гарантии дотирования местного (или федерального) бюджета (из расчета 50 на 50).

Конечно, большинство банков (кроме институтов, сотрудничающих с АИЖК) не согласится обслуживать в ущерб себе. Но существующая статистика по дефолтам (менее 0,5% случаев потерь) и участие бюджета вполне способны повернуть банки лицом к “ипотеке для россиян” - клиентов “ресурсозаготовителей” кредитных организаций.

Вероятность потерь от единовременного падения процентных ставок по кредитам и от досрочного погашения “длинных” ипотечных ссуд. Этот риск возникает из дисбаланса сроков по обеспеченным долгосрочной секьюритизацией кредитов, предъявляемых к досрочному гашению, и обязательств, выпущенных под ресурсное покрытие контрактных ипотек. Мероприятия по устранению неблагоприятных последствий сводятся к следующему:

· поиск банками альтернативных источников рефинансирования (например, с участием ПИФов);

· проведение политики АИЖК по удешевлению кредитов;

· введение к существующему в мировой практике страхованию пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ипотечным обязательствам. Но в России законодательство пока не предусматривает подобных новаций на страховом рынке.

Значительная вероятность недостаточной “критической массы” у средних и малых банков для объединения ипотечных кредитов в пулы на региональном уровне. Варианты исправления ситуации в этом случае:

· продажа пулов любой размерности региональным операторам в случае, если они отвечают требованиям АИЖК;

· объединение нескольких банков для совместной продажи ипотечного портфеля инвестиционному банку с последующей секьюритизацией;

· реализация кредитного портфеля по рыночной цене другому (в не меньшей степени ипотечному) банку для обслуживания.

Следует отметить, что здесь не рассматриваются прочие риски, связанные с ипотечным бизнесом универсального банка, а также готовые с новой силой проявиться, если он изберет путь рефинансирования через АИЖК (правовые, валютные, операционные, повышение процентных ставок). Склонная к доработкам российская юстиция, эффективно управляемый валютный курс, взвешенная денежно-кредитная политика, прогрессивная стратегия развития России на среднесрочную перспективу, социально ориентированный и в известной мере экспорто-оторваннный главный бюджет страны - вот далеко не полный комплекс управленческой методологии для банковского сообщества. Индивидуальные для каждого первичного кредитора шаги к управлению обретут позитивный импульс в случае, если все решения (правовые и методологические) в интересах банков и потребителей их услуг будут проводиться в жизнь с учетом позиций, высказываемых на всех уровнях представителями ведущих саморегулируемых ассоциаций банков РФ - Ассоциации региональных банков России; Ассоциации ипотечных банков.

2.4 Ипотечное страхование в России

С развитием отечественной банковской системы и страхового сегмента финансового рынка, повышением в этих сферах экономики конкуренции, снижением ставки рефинансирования, а также под влиянием других объективных факторов, каким является, например, активный приход в банковский и страховой сектор экономики крупных зарубежных игроков, прибыльность проводимых на них операциях будет снижаться. И одним из эффективных путей по снижению затрат на обслуживание клиентов в рамках программ по кредитованию малого и среднего бизнеса, физических лиц является разработка новых технологий взаимодействия банка и страховой компании. В основе этих технологий лежат:

· упрощение оформления страховой документации;

· внедрение электронного документооборота;

· введение коллективных схем страхования;

· предоставление клиенту дополнительных услуг.

В системе ипотечного кредитования рискует в первую очередь, разумеется, кредитор. Никто не кредитовал бы приобретение жилья, не имея гарантии возврата долга. Главная гарантия - это обращение взыскания на предмет ипотеки (квартиру, дом, земельный участок) в случае невозврата кредита. В настоящее время российское законодательство корректируется таким образом, чтобы такая гарантия стала реальностью. Законодатели делают и другие шаги, чтобы ипотека в стране развивалась.

Кредитор может не получить свои средства и доход от выданного ипотечного кредита, если пострадает предмет ипотеки (сгорит квартира) или заемщик потеряет возможность возвратить долг (умрет или станет нетрудоспособным).

Выдавая ипотечный кредит, банк требует от заемщика приобрести страховой полис. Как правило, при ипотечном кредитовании заемщику нужно заключить три договора страхования: имущества (договор обеспечивает защиту квартиры от пожаров, взрывов газа, залива и др. непредвиденных событий, в этом случае страховая компания возьмет на себя погашение кредита); жизни, здоровья (договор защищает интересы не только заемщика, но и банка - страховщик гарантирует погашение кредита, даже если клиент по каким-либо причинам не сможет расплатиться за кредит, к примеру, получит инвалидность или умрет); а также страхования риска утраты права собственности (так называемое титульное страхование - договор защищает права владельца квартиры от риска утраты права собственности на нее, например, если при оформлении сделки купли-продажи были допущены ошибки и сделка признана не действительной, страховщик возместит стоимость потерянной квартиры). Реже банки требуют от клиента застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами, например, соседями.

Но с целью снижения стоимости страхования при ипотечном кредитовании страховщиками разрабатывается специальный продукт для заемщика ипотечного кредита - полис комплексного страхования. Покупка такого полиса позволит упростить процедуру страхования, сэкономить примерно 10% по сравнению со стоимостью всех трех отдельных договоров, а также отработать технологию “одного окна”, когда заемщик вместе с подписанием кредитного договора тут же получает и страховой полис. В среднем же стоимость полиса составляет 1-1,5% от размера страховой суммы. В свою очередь, она определяется ежегодно как сумма ссудной задолженности по кредитному договору плюс 10%, а затем, в течение действия договора и по мере погашения кредита, уменьшается.

Страхование предмета ипотеки в пользу кредитора является обязательным в силу ст. 31 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости”). А теперь законодатели предлагают страховать также и ответственность заемщика за непогашение кредита, но пока не ясно, будет ли введено страхование ответственности заемщика за нарушение договора ипотеки (в соответствии со ст. 932 ГК РФ, возможность такого страхования должна быть предусмотрена законом) или кредитор будет сам страховать свой предпринимательский риск (ст. 933 ГК РФ).

Ипотечный рынок стремительно развивается и очевидна эволюция и ипотечного страхования: страховщикам открылся большой потенциал этого сегмента страхового рынка.

Опыт ипотечного страхования; взаимодействие с банками.

В июле 2005г. специалистами ООО “Центра страховой информации” был проведен опрос российских страховщиков о том, каково их участие в программах ипотечного кредитования. Результаты данного опроса показали, что многие из страховых компаний рассматривают ипотечное страхование как одно из приоритетных направлений своей деятельности. Рукавишников В.Н. Ипотечное страхование в России развивается… //Финансы. №;. 2005. С 44. Причем, как следует из табл. 6, ипотечное страхование для многих - ровесник регионального ипотечного рынка.

В регионах же, в которых ипотечный рынок получит импульс для развития с появлением федеральной нормативной базы, заявляют о готовности своих компаний включиться в ипотечное страхование, как только появится нормативная база, и ипотека в регионе заработает в полную силу.

Таблица 6

Опыт проведения ипотечного страхования; работа с банками-кредиторами

Компания

Опыт ипотечного страхования

Взаимодействие с банками (в т.ч. по мере развития рынка ипотечного страхования)

Камчатка-АСКО

ждем развития ипотеки (появления правовой базы)

будем работать с несколькими банками

МАКС

страхование начали недавно

-`'-

МСК

есть длительный опыт

-`'-

Нефтеполис

есть длительный опыт

и сейчас работаем, и далее будем работать с несколькими банками

РК-Гарант

страхование начали недавно

будем работать с несколькими банками

Урал-Аил

ждем развития ипотеки (появления правовой базы)

-`'-

Энергогарант

опыт работы ~ 3 года, в настоящее время ожидается вступление в АИЖК

-`'-

Несмотря на то, что некоторые страховые компании, представители которых приняли участие в опросе, так или иначе связаны с определенным банком (через право собственности или по другим причинам), респонденты единодушны в том, что ипотечное страхование проводится и (или) будет проводиться в дальнейшем во взаимодействии с несколькими банками. Это говорит о том, что имеет место конкуренция между страховщиками за взаимодействие с банками, лидирующими на региональном рынке ипотечного кредитования.

Вопросы андеррайтинга; положения о страховании в договорах ипотеки.

На вопрос о том, какие сведения будут приниматься во внимание при проведении андеррайтинга по ипотечному страхованию в первую очередь (табл. 7), респондентам были предложены следующие варианты ответов: Там же С. 45

1) страховщик будет самостоятельно проводить оценку предмета ипотеки в отношении его действительной стоимости, а также платежеспособности заемщика (проверять доходы, кредитную историю и т.д.);

2) страховщик будет учитывать оценку предмета ипотеки, произведенную независимым оценщиком, а также оценку кредитного риска, произведенную кредитором, но также проводить дополнительный андеррайтинг для оценки риска;

3) страховщик будет руководствоваться при оценке риска и установлении размера тарифа и других условий страхования данными независимого оценщика и кредитора.

Таблица 7

Андеррайтинг, обязанность страхования (по договору ипотеки)

Компания

Как осуществляется (будет осуществляться) андеррайтинг

Включение в договор займа условия об обязательном страховании

жизни и трудоспособности заемщика

предмета ипотеки

Камчатка-АСКО

мнения независимого оценщика, кредитора, собственная экспертиза (с незначительными вариациями)

редко

как правило

МАКС

всегда

всегда

МСК

-`'-

-`'-

Нефтеполис

как правило

-`'-

РК-Гарант

всегда

-`'-

Урал-Аил

-`'-

-`'-

Энергогарант

как правило

-`'-

В ипотечном кредитовании основной риск, связанный с неплатежеспособностью заемщика, несет банк-кредитор, он же проводит оценку “качества” кредита. Но страховщики, принимая во внимание результаты анализа, проведенного банком, этими результатами не ограничиваются. Проводится и собственная экспертиза, привлекаются независимые оценщики, и только по результатам такой комплексной оценки риска может быть заключен договор страхования на тех или иных условиях.

Предмет ипотеки должен быть застрахован в силу требований ст. 31 Закона “об ипотеке”. Соответствующее условие включается залогодержателями в договоры ипотеки.

Понятно, что кредит не будет возвращен, если заемщик умрет или станет нетрудоспособным, в результате чего лишится заработка. Кредиторы, как правило, желают снизить риск потерь, в таких случаях обязывая залогодателя страховать свою жизнь и риск утраты трудоспособности. Это полностью соответствует западной практике.

Факторы конкуренции

Страхование осуществляется в пользу кредитора (залогодержателя), и он заинтересован в том, чтобы получить страховую защиту максимально высокого качества. Заемщику, вообще говоря, все равно, какой страховой компании платить страховую премию. Поэтому конкурентоспособность страховой услуги определяется тем, насколько эффективен будет ее маркетинг, направленный на кредиторов. Какое именно обстоятельство определяет конкурентный успех, показано в табл. 8.

Таблица 8

Факторы конкуренции

Компания

Важнейший фактор конкуренции в ипотечном страховании

Камчатка-АСКО

взаимодействие с банками и ипотечными компаниями

МАКС

размер тарифа и условия страхования

МСК

взаимодействие с банками и ипотечными компаниями

Нефтеполис

взаимодействие с банками и ипотечными компаниями; маркетинг, направленный на заемщиков-страхователей

РК-Гарант

взаимодействие с банками и ипотечными компаниями

Урал-Аил

-`'-

Энергогарант

размер тарифа и условия страхования

В ответах страховщиков наиболее часто, как на основной конкурентный фактор, указывается на эффективность взаимодействия страховой компании с кредиторами по договорам ипотеки. Значительно реже в качестве такого фактора называли размер тарифа и условия страхования. И только один респондент указал, что важен также и маркетинг, направленный на заемщиков-страхователей. Это существенно, поскольку, если для продвижения продуктов по ипотечному страхованию требуется работа с потенциальными заемщиками, ипотечное страхование становится массовым видом страхования физических лиц, делающего ипотечное страхование подобным иным массовым видам страхования - страхованию автотранспорта, загородной недвижимости и т.п. Соответственно, в зависимости от того, какая аудитория будет рассматриваться в качестве целевой (банки или граждане, желающие получить ипотечный кредит), страховщик вынужден строить соответствующую систему продаж страховых продуктов.

Тарифы по ипотечному страхованию

Поправки к Закону “Об организации страхового дела в РФ” предусмотрено страхование риска “возникновения ответственности заемщика, являющегося законодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за неисполнением (ненадлежащее исполнение) обязательства, обеспеченного ипотекой”.

Страховым случаем по договору ипотечного страхования является случай, если сумма денежных средств, вырученная от реализации ипотеки и распределенная в порядке, установленном законодательством об ипотеке, недостаточна для удовлетворения требований кредитора - залогодержателя по договору об ипотеке жилого дома или квартиры и выгодоприобретателя по договору ипотечного страхования.

Закон не определяет тарифов по страхованию договорной ответственности заемщиков, поэтому стоимость страхования в значительной степени повлияет на конкурентоспособность страховой услуги. Респондентам было предложено оценить, с какими тарифами их компания намерена выйти на новый сегмент рынка и дать прогноз того, как среднерыночные тарифы будут меняться со временем (см. табл. 9).

Таблица 9

Стоимость страхования договорной ответственности заемщика

Компания

Ожидаемый тариф по страхованию договорной ответственности заемщика

Прогноз об изменении среднерыночных тарифов по мере развития ипотечного страхования, пояснения различий тарифов

квартиры

загородные дома

зем. участки

Камчатка-АСКО

0,3%

0,3%-1,0%

На первом этапе развития ипотеки тари-фы у разных страховщиков будут сильно отличаться, “среднего по рынку” тарифа не будет.

МАКС

1,5%

В первое вр. тарифы будут максимальными, позже - постепенно снизятся

МСК

0,25%-1,00%

0,25%-1,00%

0,20%-2,00%

На первом этапе развития ипотеки тарифы у разных страховщиков будут сильно отличаться, “среднего по рынку” тарифа не будет

Нефтеполис

0,4%-0,6%

0,5%-0,8%

0,2%-0,6%

В первое вр. тарифы будут максимальными, позже - постепенно снизятся.

При эксплуатации квартир велика вероятность наступления риска “залив”, но убыток по данному риску не бывает большим, при эксплуатации же загородных домов велика вероятность риска “пожар”, при этом дом обычно сгорает полностью, при эксплуатации зем. учков риски невелики

РК-Гарант

нет данных

В первое вр. тарифы будут максимальными, позже - постепенно снизятся

Урал-Аил

нет данных

На первом этапе развития ипотеки тарифы у разных страховщиков будут сильно отличаться, “среднего по рынку” тарифа не будет

Энергогарант

0,4%-0,5%

0,6%

0,35%-0,40%

В первое вр. тарифы будут максимальными, позже - постепенно снизятся

Определенность, с которой специалисты оценили тарифы по страхованию договорной ответственности заемщиков за невозврат ипотечных кредитов, говорит о том, что страховщики провели работу по предварительной оценке риска и довольно точно представляют себе его степень.

Разброс оценок довольно велик (0,2%-1,5%), что с другой стороны, свидетельствует о невозможности в настоящее время однозначно оценить степень риска, поскольку опыт данного страхования отсутствует. Некоторые компании в настоящее время страхуют тот же риск (риск невозврата ипотечного кредита) как предпринимательский риск кредитора.

Нет единства и в оценке изменения средних тарифов по мере развития ипотечного страхования. У всех респондентов есть своя позиция по этому вопросу, но эти позиции очень разные.

В настоящий момент в РФ отсутствует ипотечная страховая компания. Для создания государственной или частной компании ипотечного страхования (ИС) необходима надежная нормативная база в банковской сфере и сфере ипотечного страхования, имеющая своей долгосрочной целью выход на рынок ипотечного страхования частного капитала. Такая нормативная база очень важна для жизнеспособности индустрии ИС в долгосрочной перспективе, а также для поддержки естественного роста ипотечного рынка в РФ и усилий по секьюритизации ипотеки, и в то же время предотвращает чрезмерный рост цен на жилье, выдачу непродуманных кредитов.

На данном этапе РФ не готова к появлению частной страховой ипотечной компании в связи с тем, что

1) ежегодный объем российского рынка ипотечного кредитования недостаточен для предоставления необходимого объема застрахованных кредитов, и обеспечения географической диверсификации;

2) существует потребность в фундаментальных усовершенствованиях первичного и вторичного ипотечного рынков и в создании достаточной нормативной базы в банковской сфере ипотечного страхования.

В этой связи рекомендуется, после осуществления всех необходимых усовершенствований на первичном рынке ипотеки и параллельно с осуществлением необходимых преобразований на вторичном, равно, как и с принятием соответствующих законов в банковской сфере и области ипотечного кредитования, учредить государственную компанию ипотечного страхования.

Поскольку ипотечное страхование представляет собой специализированное страховое направление, российским властям будет необходимо обратиться к услугам международных экспертов в области государственного ИС для учреждения государственной компании ИС и запуска национальной программы ИС.

ГЛАВА 3 Основные направления развития ипотечного кредитовая в России

3.1 Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования

Известно, что во всем мире нет иных возможностей, кроме ипотеки, жилищных кредитов и непосредственного предварительного накопления для обеспечения населения жильем. У населения уже сегодня имеется стартовый капитал в виде старой недвижимости плюс возможность использования федеральных субсидий (ее могут использовать некоторые слои населения: малоимущие, многодетные и т.д.). Как минимум, около 15 млн. семей, у которых достаточно доходов и исходного капитала в виде старой недвижимости, могли бы улучшить свои жилищные условия на сегодняшний день. Тем не менее, на федеральном уровне речь идет пока о единичных кредитах, при этом Федеральный центр может субсидировать определенные слои населения, но это будет капля в море. Есть деньги, есть желание, есть строительные мощности, есть базовый закон - а проблема остается.

Большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не в состоянии самостоятельно “потянуть” ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы. Неблагополучна ситуация с развитием ипотеки и в регионах. Условия выдачи кредитов там жесткие, население не может себе позволить такую “роскошь” без поддержки со стороны властей. К тому же крупных московских банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а у местных банков нет “длинных” денег, возврата которых придется дожидаться 10-15 лет. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает и строительный рынок, участники которого практически бесконтрольно повышают цены.

В России насчитывается с десяток крупных банков, которые в состоянии пускать на ипотеку “длинные деньги”. Они, как правило, работают в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (исключения составляют Сбербанк и ВТБ, имеющие развитые региональные сети). Таким образом, развитие ипотеки в провинции в большинстве своем ложится на “плечи” местных банковских организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ресурсами. Ипотеке нужна государственная поддержка. В настоящее время такая поддержка осуществляется через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), аккредитованного при правительстве РФ. Агентство получает от государства деньги в качестве гарантий перед кредитными организациями. На эти средства АИЖК через своих региональных операторов выкупает у банков ипотечные кредиты, формирует из них залоговое покрытие и выпускает под их облигации ипотечного займа. Благодаря их размещению на рынке финансируется федеральная система ипотечного кредитования. Эта схема не устраивает Министерство финансов, т.к. она не стимулирует работу АИЖК, потому что оно знает - денег государство все равно даст. Таким образом, искажаются рыночные отношения, и тормозится формирование рынка ипотеки в России.

Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями малых городов и районных центров.

Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.

В настоящее время в России практически отсутствует определенное соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реального рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все цены, связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в целом, так и ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени способствует становлению эффективного ипотечного кредитования.

Хорошо известно, что частная арендная собственность или недвижимость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря стабильности доходов от аренды.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

2. относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

3. невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

4. отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;


Подобные документы

  • Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России "Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы. Регулирование ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге.

    дипломная работа [96,2 K], добавлен 15.08.2007

  • Сущность, принципы и виды ипотечного кредитования. Нормативно-правовая база, особенности и проблемы ипотечного кредитования в современной России. Корреляционный анализ зависимости объемов ипотечных кредитов от факторов макроэкономического развития.

    дипломная работа [824,3 K], добавлен 03.05.2018

  • Понятие ипотечного кредитования, особенности классификации. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. Риски и сущность этой сферы, нормативно-правовое регулирование в РФ. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития.

    курсовая работа [173,0 K], добавлен 11.12.2014

  • В России создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Ипотечные портфели банков Удмуртии растут ускоренными темпами.

    курсовая работа [34,4 K], добавлен 07.12.2008

  • Сущность и история развития ипотечного кредитования. Причины возникновения и существования ипотечного кредитования. Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации в период кризиса. Основные требования банков при выдаче ипотечных кредитов.

    курсовая работа [37,4 K], добавлен 05.08.2015

  • Виды, формы, процесс жилищного финансирования. Анализ системы ипотечного кредитования в России и выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Участники ипотечного рынка.

    курсовая работа [944,2 K], добавлен 13.04.2014

  • Суть, значение, преимущества и недостатки ипотечного кредитования, как системы долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Субъекты и объекты ипотеки: заемщик, кредитор, инвесторы. Статистические данные ипотечного кредитования в России.

    курсовая работа [102,3 K], добавлен 22.03.2015

  • Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования. Исследование инструментов ипотечного кредитования, схем расчетов платежей по кредитам. Выявление основных проблем, сдерживающих развитие системы ипотечного кредитования на современном этапе.

    курсовая работа [82,4 K], добавлен 17.12.2013

  • Ипотечное кредитование как один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу, социально-экономическое значение. Краткий анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования в России, проблемы развития.

    курсовая работа [81,9 K], добавлен 19.10.2012

  • Ипотечное кредитование: содержание, участники рынка, организация и технологии проведения операций; зарубежный опыт. Анализ рынка ипотечного кредитования ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области": общая характеристика; основные направления деятельности.

    дипломная работа [945,9 K], добавлен 24.06.2012

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.