Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

Торгівельні центри, введені в експлуатацію у 2006 році та заплановані до 2008 року, наступні:

- ТРЦ "Квадрат на Перова", 35000 м² (бул. Перова, 36), 2006 рік;

- ТК "Олімпік Плаза", 90000 м² (пл. Пристадіонна), 2006 рік;

- ТРЦ під вул. Владимирської, 31000 м² (вул. Владимирська), 2006 рік;

- ТРЦ на місці Редукторного заводу, 47000 м² (вул. Борщагівськая, 154), 2006 рік;

- ТЦ Fashion Center, 25000 м² (вул. Луначарського, 7), 2006 рік;

- ТРЦ "Тельбін", 35000 м² (пр. Возз'єднання), 2006 рік;

- ТРЦ "Квадрат на Лісовому", 50000 м² (біля ст. м. Лісова), 2008 рік;

- ТРЦ "Оазис", 28500 м² (вул. Тростянецька), 2006 рік;

- ТРЦ "Квадрат на Вирліці, 50000 м² (пр. Бажана), 2007 рік;

- "Либідь-Плаза", 120000 м² (пл. Либидська), 2006 рік;

- ТРЦ "Еспланада", 125000 м² (пл. Спортивна, 1), 2006 рік.

У м. Києві працюють 25 сучасних торгових центрів (у цілому близько 300 тис. м²), 9 з яких зведені у 2006 році. За даними Української торговельної гільдії, обсяг пропозиції в столиці складає 107 м² професійних торгівельних площ на тисячу киян. Для порівняння, у великих регіональних містах (Дніпропетровськ, Донецьк, Луганськ, Одеса) на 1 тис. жителів у середньому приходиться 50-55 торгівельних квадратних метрів у ТЦ.

Орендні ставки в столичних торгових центрах виростуть у 2007 році не менш, ніж на 15%, що перевищує показник 2006 року. Причиною є дефіцит площ, спровокований масовим зривом термінів здачі нових ТЦ при одночасному зростанні попиту торговців.

Фахівці вважають, що у 2007 році не вирішиться проблема поповненням ринку торгівельних приміщень. Замість заявлених 12 торгових центрів площею більш 200 тис. м² у 2006 році у столиці введено в експлуатацію всього 9 невеликих ТЦ із площею торгівельних приміщень 60 тис. м². Це майже в сім разів більше, ніж у 2005 році, коли ринок поповнився всього одним ТЦ "Арена" на Хрещатику площею 8 тис. м², але набагато менше, ніж у 2004 році (147 тис. м²), або у 2003 році (70 тис. м²). Такий спад активності інвесторів торгівельної нерухомості аналітики пояснюють бумом запуску ТЦ у 2003-2004 роках і великою кількістю заявлених тоді ж нових проектів. Девелоперів бентежила конкуренція і збільшення термінів повернення інвестицій [57].

У 2005 році ринок торгівельних приміщень столиці був перенасичений, і багато власників ТЦ мали великі проблеми з їх наповнюваністю. Тому девелопери практично втратили інтерес до цього ринку і спрямовували інвестиції в сферу житлового будівництва, яке обіцяє більш великі і швидкі прибутки. Проекти, які розробляються зараз (коли ринок відчуває гострий дефіцит вільних площ і орендні ставки щорічно зростають на 10-15%), можуть бути реалізовані лише до кінця 2008 року.

Поточну ситуацію, погіршило ще і те, що багато, заявлених до реалізації два-три роки тому, проектів ТЦ нині фактично провалилися і навряд чи будуть побудовані взагалі. Це друга черга "Дитячого світу", яку планувалося ввести в експлуатацію у 2005 році, ТЦ на Позняках і "Квадрат" на Московському проспекті, які планувалися до відкриття у 2006 році.

Поки не вирішені питання і з введенням в експлуатацію відомих у місті проектів-гігантів - ТЦ "Либідь-Плаза" на Либидської площі і ТРЦ "Троїцький" перед НСК "Олімпійський". Дати відкриття цих об'єктів послідовно переносилися з 2005 на 2006 рік, з 2006 на 2007 рік, а зараз вони взагалі заявлені на 2008-2009 роки. Завчасно перенесене введення в експлуатацію з 2006 року на більш пізні терміни таких проектів, як ТЦ "Оазис", "Тельбін", "Авангард", "Квадрат-Аврора" і ТРЦ "Ритм-2" [51].

Основними причинами зриву термінів стали проблеми з фінансуванням, ускладнення з дозвільною документацією, затримки з отриманням землі, відсутність грамотної роботи на етапі проектування, затягування міською владою процесу затвердження проектів, а також наявність на ринку великої кількості непрофесіоналів. Невихід у 2006 році на ринок заявлених 200-300 тис. м² торгівельних площ ніяк не пов'язаний із політичними й економічними катаклізмами. Головним фактором є наявність на ринку комерційної нерухомості великої кількості непрофесіоналів, які не усвідомлюють реальності запланованого. Затримки з відкриттям об'єктів комерційної нерухомості, як правило, пов'язані з переоцінкою своїх можливостей і реальних термінів реалізації проектів.

Крім того, все частіше інвестори називають нереальні терміни введення в експлуатацію своїх об'єктів заради привертання до них більшої уваги, що негативно впливає на ринок. Затримка з відкриттям на рік практично завжди приводить до конфлікту між власниками і майбутніми орендарями, які починають закупівлю товарів для своїх торгівельних точок за кілька місяців до введення ТЦ в експлуатацію.

Подібні девелоперські обмани призвели до того, що більшість аналітиків ринку прогнозують очікуване введення об'єкту в експлуатацію не на підставі заяв інвестора і власника, а тільки після самостійного огляду стану площадок і виконаних робіт. Так, зовнішні роботи зі зведення ТЦ "Дивоцвіт" біля станції метро Оболонь, торгових центрів за мостом на Московському проспекті, на вулицях Мечникова і Бальзака, Fashion Center на вулиці Луначарського, вже закінчені, отже, відкриття цих центрів найближчим часом цілком реально.

Роботи за такими проектами, як "Мультиплекс-Плаза" на Московському проспекті і квартал торгівлі біля станції метро "Контрактова площа", проводяться досить активно. Проте, за даними компанії Colliers International, введення тільки 60 тис. м² ТЦ не вирішить проблеми дефіциту торгівельних приміщень, і орендні ставки протягом 2007 року виростуть ще на 15%.

Абсолютної переваги нових ТЦ мультиформату у нецентральних районах міста у 2006 році також не спостерігалось. З восьми торгівельних центрів, які планувалися до відкриття, тільки два знаходяться в районах, наближених до центру, інші розташовані в так званих спальних і промислових районах. Крім того, більшість з них не будуть являти собою окремо збудовані будинки, а увійдуть в офісно-торгівельно-житлові комплекси (мультиформат). Майбутнє нових ТЦ залежить, насамперед, від рішення земельного питання в столиці.

Найбільш перспективним сьогодні є район Петрівки, де є великі земельні ділянки з розташованими на них індустріальними й іншими недіючими, або неефективно діючими об'єктами.

Ще одним торгівельним коридором, що формується, є район Окружної дороги, який має значний потенціал розвитку. Оскільки зовнішня частина Окружної дороги зайнята сільськогосподарськими угіддями, цінність яких досить сумнівна (через високий рівень забруднення), логічним було б віддати їх під будівництво ТЦ, тим більше, що при розподілі земельних ділянок у даному випадку виключена дилема вибору між жилою (яка приносить швидкі гроші) і перспективною (але більш повільною) торгівельною нерухомістю, оскільки такі земельні ділянки несприятливі для будівництва коттеджних містечок і житлових будинків. Поява "Епіцентру" і METRO на Окружній дорозі підтверджує доцільність цієї версії.

Потенційними покупцями землі поблизу Окружної дороги є такі закордонні роздрібні мережі, як OBI, IKEA, Aushan, Caree-four і, можливо, TESCO.

Доцільно припустити, що у 2007-2009 роках київські торгівельні центри будуть ставати крупніше, оскільки зараз розробляються проекти прийнятих у Європі форматів, таких як Town Center, Fashion Center, Retail park тощо. Якщо ще два роки тому будівництво ТЦ площею 10 тис. м² було межею планів столичних інвесторів, то сьогодні вони мають можливість зводити об'єкти більш ніж 100-200 тис. м². Деякі характеристики проектованих торгівельних центрів наведено у таблиці 5.

Усупереч песимістичним прогнозам щодо уповільнення темпів розвитку підземної торгівлі, сьогодні втілюється чимало будівельних проектів під землею з акцентом на розважальну складову.

У м. Києві сумарна кількість підземних торгівельних площ складає 65 тис. м². Однак, до перенасичення підземками ще далеко, оскільки не вистачає торгівельних площ взагалі. Про дефіцит площ у зазначеному сегменті свідчить і досить велика кількість проанонсованих проектів будівництва підземок. За попередніми планами столичної міськадміністрації, підземні центри будуть побудовані у всіх районах столиці, у тому числі і на Лівому березі. Вже сьогодні ведуться проектно-будівельні роботи підземних ТЦ біля станцій метро Мінська, Лісова, Дарниця, Політехнічний інститут, а також на Львівській площі. Надприбутковим вважають проект, який може з'єднати Майдан Незалежності і Європейську площу.

Підземні ТЦ відрізняються від наземних концептуально. У підземці головний акцент зроблено на промислові групи товарів - одяг, взуття, подарунки - і не котируються продуктові супермаркети, що звужує вибір орендарів. Взагалі, підприємці погоджуються на оренду підземних торгівельних площ тільки за умови успішної концепції ТЦ. Головним фактором економічного виграшу підземних проектів залишається концентрація пасажирських і купівельних потоків. Як свідчить практика, привабливе місце для підземного ТЦ там, де вже існувала підземна торгівля, - у найбільш людних переходах, особливо біля станцій метро.

Таблиця 5. Проектовані торгівельні центри м. Києва.

Назва	Адреса	Рік введення в експлуатацію	Торгівельна площа, м2
Fashion Center	вул. Луначарського, 7	2006	16000
Мультиплекс-Плаза	Московський проспект, 34-а	2006	20000
Троїцький	вул. В. Васильківська, 53-55	2007	40000
Аврора	бул. Перова	2007	18000
ТРЦ "Еспланада"	Спортивна площа	2007	55000
Редукторний завод	вул. Борщагівська, 154	2007	30000
МЕГА	Бориспільська траса	2007	130000
ТЦ на Харківському шосе	Харківське шосе, 19	2007	12000
Амстор	кут вул. Березняківської і Дніпровської набережної	2007	30000
МВЦ-2	ст. м. Лівобережна	2007	16000
ТЦ	вул. Милославська, 31-б	2007	6500
Оазис	вул. Тростянецька	н/д	28500
ТЦ	вул. Владимирська	2008-2009	32000
Квадрат	Троєщино	2008-2009	30000
ТЦ	Петрівка	2008-2009	50000
ТЦ	Столичне шосе	2008-2009	50000
ТЦ	ст. м. Осокорки	2008-2009	30000
Либідь-Плаза	вул. Антоновича	2008-2009	30000
Lifestyle Centre	ст. м. Петрівка	2008-2009	32000
Master Park	вул. Здолбунівська	2008-2009	55000
Квадрат на Вирліці	проспект Бажана	2008-2009	35000
Тельбін-ІВА	проспект Возз'єднання	2008-2009	17000
Квадрат	ст. м. Лісова	2008-2009	35000
Mixed-use	вул. Златоустівська	2008-2009	50000

У м. Києві близько 30 станцій метро, і тільки 5 з них мають поблизу підземні торгівельні центри. Найбільш приваблива ділянка між метро Лівобережна і метро Чернігівська з людинопотоком у 130 тисяч на день, але там дотепер немає жодного підземного ТЦ. Сусідство метрополітену для торгівельних підземок дає можливість економити на рекламі, на просуванні ТЦ як окремого продукту. У таких випадках не потрібно спокушати потенційного відвідувача ТЦ рекламою, вітринами магазинів, не обов'язково влаштовувати сезони знижки, оскільки потенційний покупець фактично знаходиться в торгівельному просторі на шляху додому. Успішними проектами можуть стати і підземні ТЦ без виходу до метро, але за умови, що ТЦ площею 5 тис. торговельних метрів щодня буде відвідувати 10 тис. осіб.

Розташування підземних ТЦ залежить, у першу чергу, від планів міськадміністрації. Зокрема, у 2006 році столична мерія представила програму будівництва 40 підземних переходів з торгівельними приміщеннями. Крім того, частіше ТЦ розташовані в місцях, де влада планує за рахунок інвестора додатково провести роботи з поліпшення підземних комунікацій. Саме за таким принципом були відновлені комунікації в центрі м. Києва. Відновлення комунікацій і участь у конкурсному доборі претендентів на підземний простір спричиняє додаткові витрати в кошторисі проекту. Однак усе це компенсується відсутністю витрат на фасад будинку, підвищену гідроізоляцію, що є серйозними витратними статтями для проектів наземних ТЦ.

Отже, в цілому, різниця між вартістю проектів підземних і наземних ТЦ несуттєва. Утім, у планах виконання проектів існує принципова різниця. Зокрема, у підземках повинні бути більш високий рівень безпеки, велика відповідальність за технічне оснащення об'єкту і, обов'язково, можливість евакуації на випадок форсмажорних обставин. Таким чином, будівництву підземного ТЦ передує тривала проектна підготовка, тому підрядчиками виступають спеціалізовані компанії - Метробуд і Підземдорміськбуд, які мають досвід у підземному будівництві.

Якщо раніше власники столичних "Квадратів" створювали їх як окремі різнопрофільні магазини невеликих площ, то зараз перевага віддається спеціалізованим ТЦ (взуттєвий "Квадрат" на перехресті Прорізної і Хрещатика, книжковий "Квадрат" - на площі Слави, господарський "Квадрат" - поруч із метро Дружби народів). У той же час "Метроград" запропонував більш демократичний базарний формат - великий і чітко сегментований за товарними групами магазин, товари якого виставлені на відстані витягнутої руки. Саме "Метрограду", першому зі столичних ТЦ, вдалося привернути увагу киян, які раніш робили покупки на речових ринках.

Щодо "Глобусу-1", то він ще у 2003 році повинен був вразити киян унікальними технічними рішеннями. Однак бутікове позиціонування цього ТЦ дистанцировало покупців і забезпечило центру лише короткочасний успіх. Підземний формат припускає статус магазинів менш престижний, ніж бутіки. Період захоплення "Глобусами" з боку киян і гостей столиці вже минув, тому комплексу, який поки виграє в масовості відвідування за рахунок вдалого розташування, прийдеться орієнтуватися на менш елітного покупця.

Одним з головних факторів успіху торгівельних центрів стає розважальна складова. Так, на перший квартал 2006 року було заплановане відкриття нового підземного трьохрівневого торгівельно-розважального центру (пілотна назва - "Универсіті"), який розташований на площі в 32 тис. м², від вулиці Льва Толстого до бульвару Шевченко (у районі червоного корпусу університету). Головна перевага "Универсіті" - новий формат з орієнтацією на розважальну складову, яка займе близько 40% площі ТРЦ. У списку розважальних елементів боулінг, ковзанка з натуральним льодом, чотирьохмірний кінотеатр.

Розважальну концепцію "Универсіті" диктує місце розташування ТРЦ. Найбільший споживчий інтерес киян зосереджений на центральних київських вулицях - 80% покупців (а також орендарів), які розташовані саме на Хрещатику, Саксаганського, Сагайдачного, Горького, Ярославів Вал і Великій Васильківській, у той час як "Универсіті" займає зону неторгових вулиць. На думку проектувальників, так можна заповнити одну з білих плям центральної частини міста - зробити молодіжний комплекс. До того ж поблизу знаходяться кілька столичних вищих навчальних закладів. Конкуренти в "Универсіті" обов'язково будуть, але не раніш 2010 року, коли побудують підземні центри в районі Європейської площі і Палацу спорту.

Орендні ставки в "Универсіті" вже на найвищому рівні, який визначається "Метроградом" (у середньому - $80 за м²) і "Глобусом-1" ($70 за м²). Строк окупності проекту - 5-7 років. Для порівняння: перші "Квадрати" і "Метроград" окупилися за 2 роки, "Метроград" і "Глобус-1" - за 4 роки [54].

Слід зазначити, що діяльність західних інвесторів на українському ринку торгівельної нерухомості, скоріш за все, буде пов'язана не з будівництвом об'єктів "з нуля", а з покупкою існуючих приміщень. Більш привабливими для них слід вважати сучасні великі проекти.

2.4 Стан та інвестиційні перспективи ринку промислової і складської нерухомості

Весь 2006 рік вартість приміщень на ринку промислової нерухомості столиці неухильно зростала. Якщо рівень цін на найдешевші приміщення на початку 2005 року складав $150-200 за м², на початку 2006 року - $400-600 за м², то у 2007 році їх вартість коливається від $500 до $2 тис. за м² (середня ціна - $1-1,5 тис. за м²) [60].

Зростання вартості промислової нерухомості викликано трьома основними причинами: загальним підвищенням цін на усі види нерухомості в столиці, стрімким розвитком малого і середнього бізнесу, а також активністю забудовників, які зводять на місці заводів будинки. В результаті, пропозицій на ринку промислової нерухомості сьогодні у м. Києві занадто мало. Ще менше пропозицій, які підходять для організації сучасного виробництва, адже значна частина існуючих промислових приміщень побудована в радянський період, а нові технології вимагають інших площ.

Станом на 01.01.2007 року тільки 10-15% виставленої на продаж промислової нерухомості придбано бізнесменами для подальшої організації виробництва. Попитом користуються, насамперед, невеликі (1-3 тис. м²) комплекси з власною територією, висотою приміщень у 6 м за ціною $1-1,5 тис. за м², які купують для організації пакувального виробництва, виготовлення меблів, організації логістики. Найдешевше промислове приміщення, придатне для подальшої організації в ньому бізнесу, являє собою напівпідвал або підвал, переведений в нежилий фонд ($500 за м²) [50].

Конкуренцію на ринку відносно великих комплексів з власною територією створюють будівельники, які зацікавлені в покупці таких приміщень для зносу із подальшою забудовою території житловими будинками або житлово-комерційними комплексами.

В результаті тиску забудовників такі комплекси протягом 2006 року подорожчали на 100-120%, їх ціна зараз понад $2 тис. за м² проти $800 на початок 2006 року.

Сьогодні знаходиться в стадії підготовки забудова колишніх цілісних комплексів на вулиці Механізаторів ("Часи року"), на території колишнього дріжджового заводу по вулиці Глубочицькій (житло-торгово-офісний комплекс), на місці цегельного заводу біля Русанівських садів (жилий мікрорайон). Такі цілісні комплекси найчастіше оцінюються і набагато дорожче $2 тис. за м². Ріелтери вважають, що зростання цін у 2007 році буде корелюватися з рівнем доларової інфляції і не перевищить 0,5-1% на місяць.

Збільшення вартості промислових площ призупинилося, насамперед, через припинення так званого системного зростання цін на столичному ринку нерухомості. Якщо житло або офіси не стануть дорожче в наступному році, виробничі приміщення, які купуються під знос для будівництва таких об'єктів, також не будуть дорожчати.

Певна кількість територій (Теличка, де планувалося створення київського Сіті; район заводів уздовж проспекту Перемоги; підприємства Подільсько-Куреневскої промислової зони та інші) примикають до центральних ділових районів і однозначно повинні трансформуватися в бізнес-центри.

Освоєння колишніх промислових територій має величезний потенціал зі своїми проблемами. Майже у всіх промислових підприємств є власники, тобто земля знаходиться в приватній власності. Тому ефективним є сприяння на державному рівні власникам цих підприємств у перетворюванні промислових зон у нові житлові, офісні, торгівельні, розважальні комплекси. З іншого боку, забудова повинна бути зонірована, щоб забудовник використовував площу відповідно до інтересів міста, а не тільки за власним розумінням.

Станом на 01.01.2007 року у м. Києві спостерігається значний дефіцит складських площ. Потреба в складах класів "А" и "В" понад 1 млн. м². Склади будуються за межами міста, уздовж окружних доріг, і придбання землі в таких районах пов'язано з наступною зміною цільового використання ділянки. Основна проблема для забудовника - невміння, небажання (а іноді просто жадібність) місцевої влади сприяти переведенню земельних ділянок у промислове призначення.

Існують обмеження на переведення землі із сільгосппризначення, але доцільно підходити до цього питання диференційовано. Наприклад, земля поблизу основних магістралей не придатна для сільгоспвиробництва, тому має сенс винести на розгляд законодавчого органа пропозицію про спрощення процедури переведення таких ділянок у промислове призначення.

На ринку складських приміщень столиці склалася парадоксальна ситуація: незважаючи на зростання попиту на якісні об'єкти за 2006 рік у три рази, їх практично перестали будувати. У результаті зростання орендних ставок у цьому, дуже консервативному сегменті ринку, на початок 2007 року склало 5-10%. Причому протягом 2007 року орендні ставки на склади зростатимуть.

Загострив дефіцит факт не виведення на ринок нових складських комплексів загальною площею 50 тис. м² від компаній FIM Consulting, Coudero& Partners, Raben. Причиною цього стали події в м. Києві наприкінці 2004 - початку 2005 років, які спровокували призупинення розвитку ринку комерційної нерухомості. Через це інвестори перенесли терміни введення в експлуатацію багатьох об'єктів з 2005 року на 2006-2007 роки. Основними причинами затримок у реалізації проектів стали довготривалі кадрові перестановки у владних структурах, у першу чергу, у Київській області. Зміна чиновників не давала можливість інвесторам затвердити необхідну документацію, що привело до зриву термінів введення об'єктів в експлуатацію.

Протягом 2006 року в експлуатацію було введено 10 тис. м² складських комплексів. При цьому потреба в приміщеннях такого типу за 2006 рік виросла в три рази і сьогодні оцінюється експертами на рівні 300 тис. м².

До кінця 2007 року очікується поява нових напівпрофесійних і професійних складських приміщень загальною площею 260 тис. м², що збільшить ємність цього сегменту нерухомості більш ніж у три рази (з 100 тис. м² на початок року до 360 тис. м² на кінець 2007 року).

Крім розбудови логістичних комплексів компаніями Schenker, Raben, XXI століття, HCM Group і Roshen (більш 100 тис. м²), намір побудувати професійні склади виявили такі компанії, як Redondo, Лайбрехт енд Вуд, Юнайтед Девелоперс-Польша, ICT, Kuehne&Nagel, Rewico, Rapid, Глобал Сіті, FM Logistics, Revial Express, Danzas, Ост-Вест-Експрес, Українські Вантажні Кур'єри, Комора-С.

Зокрема, Redondo планує в 2007 році завершити зведення складського центра з офісними приміщеннями класу "А" загальною площею 3380 м² поблизу Окружної дороги (район Петропавловської Борщагівки), який обійдеться інвестору в $1,85 млн. До EUR20 млн. готові інвестувати в будівництво складської й офісної нерухомості в українській столиці бельгійська Лайбрехт енд Вуд і Юнайтед Девелоперс-Польша, які планують звести великий центр логістики поблизу однієї з головних магістралей міста і займаються пошуком для цих цілей ділянки площею 30 га [55].

Активна експансія на ринок столичних логістичних центрів з боку іноземних інвесторів продовжуватиметься. Найбільший приток інвестицій у цей сектор очікується з таких країн, як Росія, США, Німеччина, Великобританія.

Експерти відзначають, що навіть збільшення площ якісних складів у три рази не наситить м. Київ, і відносний баланс попиту та пропозиції столиця може очікувати не раніше 2008 року, причому за умови виведення на ринок близько 500 тис. м². До цього часу очікується припинення тенденції перепрофілювання складських приміщень під офісні і торгові центри, що також полегшить ситуацію на ринку складської нерухомості.

Станом на 01.01.2007 року окупити складські проекти можна за 5-6 років, проти 10-12 років на 01.01.2006 року. Якщо у сегментах торгівельної й офісної нерухомості через 2-3 роки прогнозується перенасичення ринку, у сегменті сучасних складів попит, як і раніше, буде перевищувати пропозицію. При цьому вартість будівництва 1 м² складського об'єкту класу "А" обходиться сьогодні в EUR350-400 (без ціни землі), а торгових центрів - у EUR500-600.

На найближчі 10 років м. Києву необхідно близько 1,5-2 млн. м² якісних складських приміщень. Зростаюча потреба столиці в професійних складах викликана тим, що раніше логістичними послугами користувалися переважно великі західні імпортери, а сьогодні цей сегмент привертає увагу українських імпортерів, національних виробників з інших регіонів країни, які формують запаси в м. Києві [51].

Найбільш привабливим місцем розміщення складських приміщень залишається 30-кілометрова зона навколо міста, поблизу великих трас: Одеської, Вишгородської, Столичного шосе, Окружної дороги.

Для будівництва необхідної кількості логістичних комплексів необхідно близько 400 га землі. Стримати розвиток ринку може продовження мораторію на продаж в Україні сільськогосподарських угодій, оскільки 90% земель, які підходять для будівництва таких об'єктів, мають сільськогосподарське призначення.

Оскільки земля є основним ресурсом девелопменту, ситуація на ринку комерційної нерухомості тісно пов'язана з тенденціями на ринку землі. Даний ринок є надзвичайно герметичним, це створює природні перешкоди для насичення його новою пропозицією. Продовження дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення істотно обмежить легальний ринок землі за межами населених пунктів, тим самим унеможливить розвиток великої кількості проектів складських комплексів.

3. Обґрунтування пропозицій щодо підвищення ефективності діяльності інвесторів на ринку комерційної нерухомості м. Києва

3.1 Обґрунтування доцільності альтернативних варіантів інвестицій у комерційну нерухомість

За результатами проведеного дослідження виокремлюються два основних типи потенційних інвесторів: зацікавлені у придбанні високоякісних будинків інвестиційного рівня і такі, які мають намір зайнятися будівництвом.

Першу групу представляють іноземні інвестори, до другої категорії відноситься ряд локальних вітчизняних і іноземних компаній. Великі інвестиційні групи в основному належать Ізраїлю, США, Великобританії, Австрії, Росії. Вітчизняні інвестори більш схильні до укладання угод з придбання і реконструкції недіючих промислових або адміністративних будинків.

У 2006 році оператори ринку комерційної нерухомості оголосили про намір сформувати фонди для інвестування засобів у нерухомість. Прикладом такої тенденції, є проект зі створення інвестиційного фонду, орієнтованого на реалізацію девелоперських проектів в Україні. Фонд має намір мобілізувати до $100 млн., щоб скористатися інвестиційними можливостями українського ринку комерційної нерухомості.

Слід зазначити, що активізація діяльності таких фондів і інвестиційних компаній підвищить конкуренцію за якісний продукт на ринку. Навіть при наявності достатніх капітальних ресурсів нестача будинків інвестиційного рівня і відсутність високоякісних девелоперських можливостей перешкоджають здійсненню інвестиційних угод.

Дослідження показало одночасний підвищений попит і мляві темпи забудови міста комерційною нерухомістю. До основних перешкод слід віднести: нестачу земельних ділянок для будівництва комерційної нерухомості "з нуля"; ускладнення з придбанням існуючих споруджень для ведення будівництва на їх основі, особливо в центрі міста; юридичні формальності, пов'язані з реєстрацією права власності; складний процес одержання дозволів і узгоджень; відсутність необхідного фінансування.

Разом із тим, висока, в порівнянні з ринками Центральної і Західної Європи, прибутковість є одним з головних факторів інвестиційної привабливості київського ринку комерційної нерухомості для іноземних інвесторів.

Незважаючи на те, що з боку іноземних інвесторів помітна значна зацікавленість у придбанні прибуткових активів, розрив між ціновими чеканнями покупців і продавців все ж таки домінує. Власники офісних будинків класу "А" у м. Києві виставляють свої активи на продаж за цінами, які відображають початковий рівень прибутковості в розмірі 10-12%, тоді як інвестори розраховують на 11-14%. Через таку ситуацію деякі інвестори можуть брати на себе додаткові ризики щодо менш якісних об'єктів або проектів забудови, але здатних приносити більш високий доход.

Фінансування проектів будівництва нерухомості у м. Києві може бути проблематичним, оскільки банківський сектор, як і раніше, залишається недостатньо розвинутим. Українські банки не мають достатньої кількості коштів для обслуговування інвестиційних проектів, а закордонні банки виявляють обережність у наданні послуг на ринку комерційної нерухомості України. Крім того, у цих банків існує кредитний ліміт на одного позичальника, який не дозволяє надавати кредити на суму, що перевищує 25% від зареєстрованого статутного фонду банку. Фінансування через головний офіс, який знаходиться за межами України, дозволяє збільшити суму, але, як правило, вимагає проведення повної юридичної експертизи й одержання погоджень, що може зайняти від одного до трьох місяців.

Існуюча тенденція щодо придбання закордонними банками українських банків з великою мережею філій може поліпшити ситуацію в області позикового фінансування будівництва комерційної нерухомості. Наявність якісних об'єктів комерційної нерухомості, які можуть бути використані як додаткове заставне забезпечення, послужний список позичальників і право власності на землю є суттєвими критеріями для банків при розгляді питання про надання фінансування проектів будівництва комерційної нерухомості.

Як показало дослідження, на ринку приміщень, придатних для комерційного використання спостерігається дефіцит ліквідної пропозиції при постійно зростаючому попиті. Така тенденція простежується як на ринку оренди, так і на ринку купівлі-продажу. Незбалансованість попиту та пропозиції призводить до постійного і стійкого зростання цін і орендних ставок. Дефіцит нежилих приміщень у м. Києві призводить до того, що ставки оренди є найвищими у Європі, і часом досягають $1 тис. за м² на рік.

Визначимо, що потрібно враховувати при покупці об'єкту комерційної нерухомості з метою подальшої вигідної здачі в оренду. Насамперед, загальні тенденції на ринку комерційної нерухомості, особливості діяльності в цьому напрямку органів державної влади і попит конкретних орендарів у даному сегменті ринку. У 2007 році найбільш рентабельними є офісна і торгівельна нерухомість, менш рентабельна - промислова і складська нерухомість.

Для ефективного інвестування в комерційну нерухомість необхідно враховувати її здатність задовольнити вимоги майбутніх орендарів конкретного напрямку бізнесу. Ступінь такої здатності відповідно позначиться на рівні доходності. Отже, відсутність елементу стратегічності у виборі об'єкту інвестування пов'язана з ризиками не отримати очікуваних прибутків.

Запропонуємо для вітчизняних інвесторів конкретні варіанти інвестицій у комерційну нерухомість м. Києва, обсягом менш $100 тис.

Однією з наявних можливостей ринку комерційної нерухомості є покупка у власність невеликого нежилого приміщення під магазин або офіс. В процесі покупки необхідно точно прогнозувати, якого орендаря в майбутньому даний об'єкт зацікавить. Наприклад, під офіс в оренду, здебільше, потрібні приміщення в межах центральних районів міста, поруч з метро (не більш 10 хвилин пішки); у місцях, які легко знайти; з вікнами, телефонними лініями й Інтернетом; приміщення, які не потребуючого значного ремонту, а в разі розташування в житловому будинку - мають окремий вхід.

Невеликі торгівельні площі користуються попитом у всіх районах м. Києва, але переваги віддаються таким, що знаходяться поблизу доріг, або в місцях із активним людським рухом. Відстань від до метро змінює орендну ставку, але, як показало дослідження вибір відповідних об'єктів невеликий, а частіше просто відсутній.

Наступна інвестиційна можливість - покупка нежилого приміщення на етапі будівництва. В такому разі існують дві проблеми: труднощі визначення вигідності розташування (якщо, наприклад, будується новий житловий район) та проблематичність визначення реальних термінів закінчення будівництва, - тому точність розрахунків рентабельності досить низька. Але є альтернативний варіант - житлові квартири - потенційні об'єкти комерційної нерухомості. Причому такий варіант обґрунтовується практичним досвідом деяких операторів ринку комерційної нерухомості.

Можливість стати власником комерційної нерухомості шляхом переведення квартири в нежилий фонд зацікавила інвесторів на найперших етапах розвитку даного ринку в м. Києві. Особливо актуальними дані операції стали в останні роки, внаслідок дефіциту нежилих приміщень. Проте, процес переведення квартири в нежилий фонд не став чіткою і зрозумілою потенційному споживачу послугою на ринку операцій з нерухомістю.

Для того, щоб перетворити колишнє житлове приміщення на комерційне, необхідно здійснити переведення його з однієї категорії в іншу. На ринку житлової нерухомості самий неліквідний товар - квартири на першому поверсі. Вони не користуються попитом, доки не перетворюються в комерційну нерухомість. А вартість продажу або здачі в оренду "переведеної" квартири на першому поверсі, особливо з окремим входом, відразу зростає в півтора-два рази.

Насамперед, варто чітко визначити, чи придатне обране приміщення для комерційного використання, і - для якого саме. Якщо потрібен робочий офіс, де розмістяться дві секретарки і бухгалтер, немає ніякого сенсу вибирати в першій лінії будинків, з вікнами на людну вулицю. Коли ж мова йде про торгівельну точку або клієнтський офіс, то все з точністю до навпаки.

Житло на перших поверхах використовують під магазини (близько 70%), рідше під підприємства сфери послуг (наприклад, салони краси - 15-20%). За оцінками інвесторів, найбільші доходи приносять приміщення під кафе і ресторани в центрі, однак, знайти такі пропозиції вкрай складно через особливі вимоги до енергопостачання. Використання житлових квартир в якості офісних приміщень демонструє меншу прибутковість. Спеціалізація магазинів залежить від місця розташування: у центрі зазвичай створюють дорогі бутіки, магазини одягу; у спальних районах - магазини продуктів і товарів повсякденного попиту.

З огляду на загальне зниження доходів від вкладень у нерухомість, інвестиції в перші поверхи житлових будинків приносять за рік до 25% доходу в залежності від розташування об'єкту і його цільового призначення. Термін окупності площ, які потім виключаються з житлового фонду, у середньому складає 4-5 років, тоді як готове нежиле приміщення окупається за 6-7 років.

Інвестиції у готову комерційну нерухомість складають від $1800 до $5000 за 1 м². Покупка квартири на першому поверсі, навіть при вигідному місці розташування, обходиться на порядок дешевше - від $1000 за 1 м². Вартість переведення з житлового фонду складає $5-7 тис. у залежності від складності. Крім того, як правило, потрібен ремонт (зазвичай його роблять одночасно з переведенням), який коштуватиме від $100 за 1 м². (дорогий бутік у центрі обійдеться дорожче). Проте після закінчення всіх процедур вартість нерухомості зросте на 70-90% [58].

Таким чином, наявні переваги переведення квартири в нежилий фонд. Але така процедура має суттєві складності. У м. Києві вона регламентується розпорядженням Київської міської державної адміністрації "Про затвердження порядку переведення будинків і житлових приміщень у нежилі в м. Києві". Житловим кодексом передбачено дві підстави переведення в нежилий фонд:

- визнання житлового будинку, приміщення непридатним для проживання (ст.7);

- визнання доцільності зміни функціонального призначення житлового будинку, приміщення (ст.8).

Слід зазначити, що, хоча друга підстава є, відповідно до законодавства, виключенням, на практиці в основному використовується саме вона.

В усій процедурі переведення житлового приміщення у нежилий фонд можна виділити кілька етапів:

- одержання розпорядження КДМА про переведення приміщення в нежилий фонд. Для цього власник приміщення звертається з заявою в КДМА із проханням про переведення житлового будинку, приміщення в нежилий фонд. До заяви додаються:

- нотаріальні копії документів, які підтверджують право власності на будинок, приміщення (договір купівлі-продажу, посвідчення з оцінкою реєстраційного запису БТІ);

- техпаспорт житлового будинку, приміщення (поповерховий план);

- довідка з ЖЕКу про те, що в будинку, приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає;

- письмова згода власника будинку (ЖЕК, ОСМД) на подальше використання приміщення.

Заява передається на розгляд відповідній районній адміністрації в м. Києві, яка готує лист-згоду з обґрунтуванням доцільності переведення житлового будинку, приміщення в нежилий фонд і подальшого його використання. З Головним управлінням економіки і розвитку міста (ГУЕРМ) укладається угода на сплату пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста. Головним управлінням житлового господарства (ГУЖГ) розглядаються подані документи, і готується проект-розпорядження КДМА про переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд.

Даний проект узгоджується з першим заступником глави КДМА, заступником глави, якому безпосередньо підлегла ГУЖГ, начальником ГУЕРГ, главою РДА, юридичною службою, керівником апарата. Підсумком є розпорядження про переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд (але це тільки початок процедури).

У новому нежилому приміщенні зобов'язують провести перепланування відповідно до запланованого функціонального призначення приміщення і вимог контролюючих органів, а також облаштувати окремий вхід. Для цього необхідно, щоб ліцензована проектна організація виготовила ТВК (технічний висновок комісії) і проект. Укладається угода на ведення авторського нагляду за перебудовою і переустаткуванням приміщення.

Отриманий проект узгоджується в наступних інстанціях: СЕС, СДПЧ (пожежники), Держархбудконтроль, Главапу, Кіївгаз, Київенерго, Київводоканал тощо (список довгий і змінюється в залежності від особливостей перепланування). Проблема ще й у тому, що кожну інстанцію приходиться відвідувати далеко не один-два рази.

При облаштуванні окремого входу необхідно також виготовити і погодити новий паспорт фасаду.

Підготовлений і погоджений проект виноситься на розгляд Міжвідомчої комісії при РДА (МВК). Тут, як показує практика, звичайно просять внести визначені доповнення в проект, які потім знов слід погодити та затвердити і ще раз винести на комісію. В разі остаточного затвердження проекту отримується лист-дозвіл на початок робіт, після закінчення яких, необхідно здійснити введення в експлуатацію готового об'єкту.

Вищерозглянуті інстанції повинні підтвердити, що все побудовано відповідно до затвердженого проекту, установлених норм і правил. Результатом є отримання акту введення в експлуатацію, виданого МВК і додатково затвердженого Гаскомом. На підставі акту РДА видає розпорядження про введення завершеного об'єкту в експлуатацію. Останній шаг - оформлення свідоцтва про право власності на нежиле приміщення.

Зазначимо, що процес переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд займає близько 9-12 місяців (в разі відсутності перешкод), не гарантує бажаний результат і потребує значних коштів. Тому доцільно звертатися до професіональних послуг цього напрямку.

У м. Києві існує ряд консалтингових компаній, що пропонують на ринку комплексну послугу, яка дозволяє клієнту одержати у визначений угодою термін повноцінне нежиле приміщення, придатне для комерційного використання. Комплексність послуги включає як попередню роботу з переведення будинку, приміщення в нежилий фонд (консультації з питань доцільності переведення будинку, приміщення в нежилий фонд; кваліфікована оцінка можливості будівництва ізольованого входу; при необхідності пошук квартири, придатної для переведення і юридичний супровід її покупки), так і основні роботи:

- одержання розпорядження КДМА про переведення у нежилий фонд;

- виготовлення й узгодження проекту перепланування приміщення в цілому;

- одержання дозволу на будівництво;

- забезпечення приймання приміщення в експлуатацію;

- реєстрація права власності на приміщення.

Ціна такої комплексної послуги залежить від складності переведення і характеристик об'єкту. Як правило, весь комплекс робіт обходиться близько $10-12 тис. Але переваги в тому, що співробітники даних компаній мають великий досвід роботи з вищевказаними операціями, а також чітко налагоджені зв'язки з міськими структурами, відповідальними за переведення у нежилий фонд та інші формальності. Це, по-перше, дозволить значно скоротити терміни досягнення результату, а, відповідно, прискорити окупність інвестицій (професіонали гарантують термін у 3-4 місяця); по-друге, гарантує позитивний результат вирішення питання. Отже, ризики значно зменшуються.

Таким чином, обґрунтовано доцільність переведення деяких об'єктів житлової нерухомості у нежилий фонд. На наш погляд, до таких об'єктів слід віднести:

- квартири в будь-якому районі міста, розташовані на перших поверхах поблизу станцій метро, з вікнами на вулицю;

- квартири в центрі на перших поверхах і вище, включаючи квартири з вікнами у двір;

- квартири на першому поверсі і вище, у будинках, розташованих на великих магістралях.

Переведення у нежилий фонд вигідно інвесторам з наступних причин:

- квартири на перших поверхах користуються відносно низьким попитом у покупців житлової нерухомості;

- вартість квадратного метра приміщення, придатного під комерційне використання, значно вище вартості аналогічного за параметрами житлового приміщення;

- в умовах дефіциту приміщень, об'єкти комерційної нерухомості знаходять свого покупця за найвищими цінами.

Таким чином, переведення у нежилий фонд житлових приміщень є одним з видів високорентабельних інвестицій з найменшими ризиками. Крім того, іноді, такі дії є єдиною альтернативою придбання комерційної нерухомості з вигідним місцем розташування.

Розглянемо особливості інвестицій у промислову нерухомість.

Як показало дослідження об'єкти промислової нерухомості м. Києва задіяні у процесі перепрофілювання. Промисловий об'єкт приречений на перепрофілювання, якщо він розташований у людному місці, біля метро або транспортної розв'язки. Така ситуація пов'язана із зацікавленістю в цьому влади; із високою вартістю землі і трудових ресурсів у столиці, що робить організацію виробництва в пригороді більш рентабельною; із тим, що розвиток промисловості веде до укрупнення виробничих площ, і, як наслідок, їхнє будівництво вимагає великих вільних земельних ділянок.

Промислові комплекси, які знаходяться у межах міста, доцільно перепрофілювати в комерційну нерухомість інших напрямків. Найбільш перспективним є створення на їх базі торгівельної, офісної або офісно-складської нерухомості.

Зношені промзони м. Києва доцільно перепрофілювати у офісні, житлові і торгово-розважальні центри. В якості об'єктів такого перепрофілювання можна розглядати чотири столичних заводи - "Більшовик", "Радар", "Арсенал" і "Київхімволокно", виробничі потужності яких планується перенести за межі міста.

Розміщення промислових комплексів за межами міста однозначно вигідніше для інвесторів, хоча б тому, що вартість землі, а також зближення сировинних і людських ресурсів сприяють ефективності інвестування. Повний виробничий цикл підприємства з погляду фінансів забезпечує інвестору більш вигідні позиції, ніж створення окремих виробничих ділянок.

Сучасні технології вимагають нових проектних рішень будинків і споруджень промислового об'єкту, що складно реалізувати у рамках старих будинків і інженерної інфраструктури об'єкту. Тому доцільно вивести великі промислові підприємства м. Києва на нові території. Але слід враховувати, що всі витрати щодо виносу промзон належатимуть інвестору, зацікавленому у придбанні землі в межах міста.

Таким чином, будівництво промислових комплексів на окраїні м. Києва та за його межами вигідно для інвесторів з наступних причин:

1) винос промзон передбачений міською владою;

2) винос виробництва в пригород дає можливість інвестору одержати землю в столиці, побудувати там комерційну нерухомість та одержати значні прибутки.

До того ж, м. Київ є величезним ринком збуту, що також суттєво для розвитку промисловості.

Будівництво промислових комплексів на окраїнах столиці надає інвесторам переваги в транспортному питанні, в розміщенні паркінгу. Разом з тим, інвестори одержують земельний резерв для подальшого розвитку підприємства, чого не можна сказати про центр міста.

Одним з аспектів успішної реалізації проектів промислової і складської нерухомості є раціональна організація технологічного процесу, застосування сучасних матеріалів і технологій будівництва. Висока ціна фінансових ресурсів схиляє інвесторів до використання технологій швидкого будівництва, оскільки скорочення термінів будівництва дозволяє значно знизити витрати на погашення кредиту.

Рентабельність будівництва промислових і логістичних комплексів на окраїні міста залежить від конкретного бізнесу. Тому обов'язковою є наявність бізнес-плану з чітким описом найбільш важливих факторів розміщення виробництва і розрахунком економічної доцільності такого розміщення.

Зазначимо, що відсутність необхідної інфраструктури в області і на окраїнах столиці загрожує інвесторам додатковими фінансовими витратами, а отже, збільшенням термінів окупності об'єктів.

Проведене дослідження засвідчило факт появи в Україні національно орієнтованих інвестицій в сфері промислової і логістичної нерухомості. Більшість девелопореських і інвестиційоно-будівельних структур вважають обов'язковим включення в поле своїх інтересів сектору промислово-складської нерухомості. Формування попиту на об'єкти цього сегменту нерухомості оцінюється у такий спосіб: до 2008 року наявна відсутність пропозиції в межах міста і перевищення попиту над пропозицією в 30-кілометровій зоні Києва. Формування пропозиції до 2008 року визначається перевагою перепрофілювання промислових і складських площ, протягом 2008-2015 років очікується будівельний бум нових об'єктів [53].

У 2007 році м. Київ у цьому сегменті займає 30% українського ринку. Однак його частка буде трохи знижуватися через високі ціни землі і робочої сили. У цілому ж, можна прогнозувати активний розвиток сегменту промислового і складського будівництва.

Частка іноземних інвестицій у промислову нерухомість м. Києва невисока. Основною причиною є невисокий рейтинг країни в цілому, що означає високі ризики, пов'язані з довгостроковим інвестуванням. Проте, експерти відзначають позитивні зрушення в цьому секторі. Сьогодні західні інвестори оцінюють ринок м. Києва й України в цілому як один з найбільш перспективних ринків комерційної нерухомості Східної Європи.

3.2 Пропозиції щодо класифікаційних критеріїв комерційної нерухомості

Як показало дослідження, комерційна нерухомість складає другий за ємністю, після житлового фонду, сегмент ринку нерухомості. На відміну від європейських ринків, в Україні цей сегмент ринку нерухомості почав активно розвиватися лише в останнє десятиліття. Помітний попит з'явився наприкінці 1998 року і продовжує щорічно рости. Тому, на думку аналітиків, виникає необхідність введення єдиних критеріїв класифікації комерційної нерухомості.

Основна маса офісних площ дотепер складається з приміщень іншого профілю, адаптованих під офісні функції. Умовно виділяють чотири основних класи офісів: "A", "B", "C" і "D". Приміщення перших двох класів, у цілому, відповідають західним стандартам бізнес-центрів, клас "С" є проміжним, а клас "D" являє собою так званий "російський стандарт".

Комітет з питань нерухомості Американської торговельної палати (АТП) в Україні і Форум нерухомості Києва завершили розробку стандартної класифікації офісних приміщень, покликаної допомогти інвесторам, орендодавцям, орендарям і іншим зацікавленим особам в оцінці і порівнянні якості офісних приміщень на вітчизняному ринку комерційної нерухомості.

Дана класифікація розроблена з урахуванням специфіки винятково київського ринку і може не підходити для оцінки ринків регіонів України й інших країн. Поява подібної класифікації важлива для західних інвесторів, які активно досліджують цей ринок.

За інформацією АТП, класифікація рекомендована для добровільного застосування учасниками ринку і передбачає щорічний перегляд. Оператор ринку нерухомості може посилатися на те, що оцінка приміщення або будинку проведена відповідно до класифікації, розробленої АТП в Україні і Форумом нерухомості м. Києва, тільки в тому випадку, якщо приміщення відповідає критеріям, наведеним у стандартній класифікації. Проте, питання класифікації офісних центрів поки залишається відкритим.

Офісну нерухомість необхідно структурувати. Класифікація офісних будинків покликана вирішити два завдання: по-перше, вона повинна сформувати актуальні границі ринку і запропонувати інструменти його аналізу; по-друге, класифікація офісних будинків повинна бути зручна потенційним орендарям, відповідати тенденціям ринку.

З погляду формування інструментарію аналізу ринку, в більшості класифікацій перелічується ряд параметрів офісного будинку для визначення класу об'єкта. При цьому суттєвим є не тільки сам офісний будинок, але і комплекс, і якість послуг, наданих орендарям.

Для спрощення роботи на ринку комерційної нерухомості офіси необхідно структурувати, тобто виділяти ті або інші однорідні групи. Для цього вся сукупність офісів повинна бути розділена на групи за якістю, розміром, місцем розташування та іншими типологічними ознаками.

Обґрунтуємо, чому загальноприйнята класифікація офісних приміщень не цілком прийнятна. Прийнята на Заході класифікація офісів описує лише офісні приміщення так званого "міжнародного стандарту" (класи "А", "В" і "С"). Одночасно, більш 80% офісних площ м. Києва, які відносяться до приміщень "вітчизняного стандарту", залишаються не охопленими цією класифікацією. Тому завдання полягає в розробці єдиної класифікації для всього спектру офісів за характеристиками якості.

У західній класифікації офісів одним з найважливіших критеріїв віднесення об'єкту до того або іншого класу є його місце розташування (наприклад, офіс класу "А" на Лівому березі може бути віднесений тільки до класу "В" або "С"). Сучасні офісні будинки можуть бути побудовані далеко від центру, тому доцільно враховувати вплив місця розташування на ставки за оренду і ціни таких офісів.

У зв'язку з розмитістю критеріїв ринку комерційної нерухомості, необхідно виявити найбільш чіткі і значимі критерії віднесення офісів до того або іншого класу, максимально наближаючи їх до загальноприйнятих.

Питання розробки єдиної класифікації офісних приміщень є дуже актуальним. Така класифікація необхідна, у першу чергу, для потенційних орендарів, оскільки більшість з них воліють не спиратися на класифікацію офісних будинків, а довіряти власним очам, переглядаючи велику кількість пропозицій і складаючи власне уявлення перед ухваленням рішення про оренду. Така ситуація викликана недосконалістю та суперечливістю пропонованих існуючих класифікацій.

За допомогою єдиної класифікації потенційний орендар зможе зорієнтуватися у форматі майбутнього орендованого приміщення, у його ціновому рівні. Крім того, ще під час будівництва, майбутній орендар зможе сам висунути умови щодо планування офісу, вимоги до технічних параметрів орендованого приміщення. Чітка класифікація сприятиме роботі інвестора ще на етапі будівництва, оскільки він зможе запропонувати приміщення майбутнього офісного центру визначеного класу і тим самим реінвестувати певну суму в будівництво.