Договор купли-продажи и его виды

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления -- государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника. Гражданский кодекс Федеральный Закон п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе. Гражданский кодекс Федеральный Закон п. 2 ст. 298

Содержание договора купли-продажи недвижимости

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Гражданский кодекс Федеральный Закон ст. 554 Таким образом, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости. Гражданский кодекс Федеральный Закон п. 2 ст. 555 При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным. Гражданский кодекс Федеральный Закон п. 1 ст. 555

Государственная регистрация -- единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Порядок регистрации установлен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т. д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю. Гражданский кодекс Федеральный Закон ст. 210, 211

Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

продавец недвижимость договор покупатель

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исходя из всего вышесказанного, хотелось бы отметить, что договор купли-продажи является самым распространенным в наше время, а вопрос заключения договора купли-продажи является наиболее актуальным.

Сегодня купля-продажа - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющие основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее четком виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведут к возникновению новых правовых норм, но также проявляются в развитии таких традиций, как купля-продажа. Возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических аппаратов - все эти действия облекаются в форму купли-продажи.

В рамках общего понятия купли - продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности. Перечень разновидности купли - продажи по ГК РФ не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная купля-продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий), также возможно.

Следует отметить, что предусмотренные законом или иными правовыми актами особенности правового регулирования продажи отдельных видов товаров не могут быть безусловным основанием для обособления в самостоятельный вид договора купли-продажи. Если указанные особенности не затрагивают общих признаков отдельного вида договора купли-продажи, то они характеризуют лишь разновидность (подвид) этого вида.

Конечно, в объеме одной курсовой работы не возможно полностью раскрыть тему, однако, я считаю, что достигла своей цели, в указанной работе я полно и всесторонне изучила договор купли-продажи, а так же рассмотрела особенности отдельных видов договора. По результатам рассмотрения обозначенных мной вопросов я определила место договора купли-продажи в системе гражданского права. Так же постаралась раскрыть задачи, поставленные для изучения этой темы и написания курсовой:

- привела фундаментные понятия и базовые положения договора купли-продажи;

- раскрыла общее положение договора купли-продажи (раскрыла понятие договора купли-продажи, существенные условия заключения договора, стороны договора, форма заключения договора);

- определила права и обязанности сторон (продавца и покупателя) по договору купли-продажи;

- определила виды договора купли-продажи, а так же элементы и особенности разновидностей этого договора.

Завершая работу, хотелось бы отметить, что в виду неоднозначного подхода в рассмотрении ряда вопросов относительно договора купли-продажи данная тема будет оставаться актуальной и предметом исследования научных работ в будущем.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные акты:

1. Конституция Российской Федерации. Официальное издание. -М.: Юрид. лит., 2009.-64 с. ISBN 978-5-7260-1096-0.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) / Собрание законодательства РФ. - 1994.

3. Закон Российской Федерации “о защите прав потребителей” от 07.02.1992 N 2300-1(действующая редакция от 05.05.2014)

Литература:

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. ? М.: Статут, 2002. Кн. 2

5. Корецкий А. Понятие и классификация элементов договора. // Законность. №10. 2005.

6. Гражданское право России. Обязательственное право / под ред. О.Н. Садикова. ? М.: Юрист, 2004.

Приложение 1

Договор купли-продажи

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ № ____

г. _____________ «____» __________ 200__г.

ООО «________» в лице ___________, действующего на основании _________ (Устава, доверенности), именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и _____________, паспорт серия ___________ № ______________, выдан _____________ (кем, когда), проживающий по адресу: _____________________, __________, дом № _____, квартира № ____, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать товар (товары) и относящиеся к нему документы в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется осмотреть товар, принять и оплатить его на условиях, установленных настоящим договором.

1.2. Сведения о товаре: _____________(наименование, производитель, изготовитель, год выпуска, модель, ГОСТ, ТУ, серийный номер, количество, комплектность, стоимость).

1.3. Гарантийный срок на товар составляет ______________.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1. передать товар и относящиеся к нему документы Покупателю на условиях, установленных настоящим договором;

2.1.2. обеспечить перевозку товара своими силами и за свой счет;

2.1.3. передать товар свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец знал или не мог не знать.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1. осмотреть и принять товар в ___ - дневный срок;

2.2.2. уплатить за товар его цену в соответствии с условиями настоящего договора.

3. Цена товара и порядок расчетов

3.1. Цена товара составляет ______________ (цифрами и прописью) рублей. Цена товара включает (не включает) стоимость его доставки в пределах города.

3.2. Расчеты по договору производятся путем: 100% предоплаты (вариант: единовременной оплаты, поэтапной оплаты и т.п.).

3.3. Покупатель оплачивает товар в следующие сроки: __________________.

3.4. Форма оплаты: _____________________ (по безналичному расчету, наличными деньгами).

4. Порядок исполнения договора

4.1. Передача товара в соответствии с условиями настоящего договора производится по месту нахождения ______________ (Продавца, Покупателя).

4.2. Переход риска утраты или повреждения товара определяется в соответствии с требованиями гражданского законодательства, действующего на территории России.

4.3. Перевозка товара до места передачи осуществляется ______________ (Продавцом, Покупателем) за счет _____________ (Продавца, Покупателя)

4.4. Продавец передает Покупателю товар в течение _____ рабочих дней со дня подписания настоящего договора.

5. Ответственность сторон

5.1. За просрочку передачи товара Продавец уплачивает Покупателю пени в размере _____ % его стоимости за каждый день просрочки.

5.2. Уплата неустойки не освобождает стороны от обязанности исполнить свои обязательства, вытекающие из настоящего договора.

5.3. Меры имущественной ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами законодательства, действующего на территории России.

6. Заключительные положения

61. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, подписанных сторонами, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

6.2. Настоящий договор вступает в силу в день его подписания и действует до фактического исполнения сторонами вытекающих из него обязательств.

7. Адреса и реквизиты сторон

Приложение 2

Судебная практика

Расторжение договора купли-продажи.

Признание сделки недействительной.

Обстоятельства дела:

Юристы ПС Юр. Центра, представляя интересы Г.и Г.И., обратились в Преображенский районный суд г. Москвы с требованиями о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что принадлежащая Г. и Г.И. на праве собственности квартира N в доме по улице Комсомольской по договору купли-продажи от 20 марта 2003 года была продана К. за 1500000 рублей. До заключения договора между сторонами было достигнуто соглашение об обязанности ответчицы обеспечить за ними уход, а после их смерти организовать похороны. Истцы имели намерение заключить договор пожизненного содержания с иждивением, о том, что совершен договор купли-продажи, им стало понятно после того, как К. отказалась исполнять обязательства по их содержанию.

Юристы ПС Юр. Центра обратились с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи, как совершенного под влиянием заблуждения, и о возврате квартиры истцам.

К. иск не признала, в судебном заседании поясняла, что предложила приобрести у истцов квартиру за 1500000 рублей с условием их проживания в данном жилом помещении до их смерти. Через месяц после заключения договора, чтобы успокоить истцов, она написала соглашение, что будет ухаживать за ними, выполнять их поручения и похоронит их за свой счет.

Договор купли-продажи квартиры совершен истцами под влиянием заблуждения относительно природы заключаемой сделки. Исходя из совокупности представленных суду доказательств, суд сделал правильный вывод о том, что супруги Г. имели намерение заключить сделку пожизненного содержания с иждивением, а фактически была заключена сделка купли-продажи квартиры. Обязательным условием заключения ими сделки было предоставление пожизненного содержания со стороны К. Наличие у Г. волеизъявления на заключение сделки пожизненного содержания с иждивением доказано показаниями свидетелей О.Г.А., БА.С., Г.Л.С., наличием соглашения, составленного К., ее объяснениями в судебном заседании. Указанные доказательства исследованы судом и им дана надлежащая правовая оценка.

Представитель К. сослался на то, что К. добросовестным приобретателем спорной квартиры и возможно ли в данном случае применение общих положений о последствиях недействительности сделок.

Что касается вопроса о добросовестном приобретателе, то в данном конкретном случае он не имеет правового значения, так как суд установил, что К. приобрела квартиру у лиц, которые имели право на ее отчуждение, о чем приобретатель знала и не могла не знать.

Правовые нормы, содержащиеся в статьях 301, 302 ГК РФ, регулируют правоотношения, связанные с истребованием собственником имущества из чужого незаконного владения, в том числе и от добросовестного приобретателя, и к возникшим по данному делу правоотношениям применены быть не могут. Исходя из толкования статей 166, 167 ГК РФ добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника этого имущества.

Решение суда:

Расторгнуть договор купли-продажи от 20 марта 2003 года.

Недействительность договора купли-продажи

Притворная сделка

Обстоятельства дела

Производственный кооператив (ПК) «Колорит» в октябре 1999 г. обратился в суд с иском к К. и Л. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на дом за производственным кооперативом.

В заявлении ПК «Колорит» сослался на следующие обстоятельства. В 1990 году ему были выделены средства в размере 12 тыс. рублей на покупку дома, находящегося рядом с помещением, которое занимал кооператив, в целях строительства производственной базы и офиса.

К. как работник кооператива должен был оформить договор купли-продажи на свое имя, поскольку в соответствии с действовавшим на то время законодательством частное домовладение не могло быть приобретено юридическим лицом.

13 ноября 1990 г. дом куплен у продавца В., действовавшего в интересах Ж., и оформлен на имя К. Старый дом и постройки, расположенные на участке, со временем были снесены, и на их месте силами и за счет средств кооператива «Колорит» возведены новые постройки. В 1994 году этот дом принят в эксплуатацию. Однако К. отказался признать право собственности кооператива на возведенный дом и хозяйственные постройки и стал пользоваться ими как своей собственностью. Кооператив просил признать договор купли-продажи жилого дома, заключенный между В. и К., притворной сделкой и признать право собственности на упомянутое строение за ним.

Однако данная норма материального права в данном случае не применяется.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки.

Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Производственный кооператив «Колорит» не являлся стороной по договору купли-продажи жилого дома от 13 ноября 1990 г., в связи с чем правила, содержащиеся в п. 2 ст. 170 ГК РФ, в данном случае не могут быть применены.

Истец не представил доказательств того, что покупатель К. имел в виду иную сделку и достиг соглашения по всем ее существенным условиям, и не привел допустимых доказательств, свидетельствующих, что К. по заключенному договору в действительности имел в виду сделку, согласно которой жилой дом переходит в собственность кооператива «Колорит».

Как установлено в ст. 161 ГК РФ, сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В силу п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. То есть договор купли-продажи жилого дома должен быть заключен в письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ), а несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (ч. 1 ст. 165 ГК РФ).

Правило о соблюдении письменной формы сделки юридических лиц с гражданами в отношении жилых домов и о лишении права сторон в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания содержалось и в ГК РСФСР (ст. ст. 44, 46), действовавшем на момент продажи дома.

В соответствии со ст. 54 ГПК РСФСР (ст. 60 ГПК РФ) обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания.

В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома между В. и ПК «Колорит», последний сослался на показания свидетелей, тогда как в соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст. 46 ГК РСФСР).

Как видно из материалов дела, покупателем по договору купли-продажи выступал К.

Письменных доказательств, подтверждающих факт передачи ПК «Колорит» денег К., истец не представил суду. Ссылка же на свидетельские показания в подтверждение совершения этой сделки (по передаче денег) недопустима (ст. 44 ГК РСФСР, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Решение суда

Суд решил в иске отказать в полном объеме.

Применение последствий ничтожной сделки -- договора купли-продажи квартиры, признание права собственности на квартиру

Решением городского суда в удовлетворении требований А. к Б. о применении последствий ничтожной сделки -- договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.

А. обратилась в суд с заявлением о пересмотре решения городского суда по вновь открывшимся обстоятельствам.

В обоснование заявления А. ссылалась на то, что постановлением следователя отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Б. в действиях которого усматривались признаки состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, на основании п. 3 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, т.е. за истечением сроков давности уголовного преследования.

Определением городского суда заявление А. о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения городского суда удовлетворено. Решение городского суда отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, производство по делу возобновлено. После случившегося Б. обратился в Первый Столичный Юридический Центр за помощью. Определив правовую позицию, юристы центра составили надзорную жалобу, в которой изложили суть нарушений законодательства.

В надзорной жалобе Б. просит отменить определение суда как постановленное с существенным нарушением норм процессуального права.

Суд, удовлетворяя заявление А. о пересмотре решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам, исходил из наличия постановления следователя, согласно которому в действиях Б. и других усматривались признаки состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, однако в возбуждении уголовного дела отказано на основании п. 3 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, т.е. за истечением сроков давности уголовного преследования.

При этом суд указал, что отсутствие в отношении Б. и других приговора суда не может являться препятствием к пересмотру решения суда по п. 1 ч. 2 ст. 392 ГПК РФ ввиду наличия в их действиях признаков состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Вместе с тем с данным выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно ст. 392 ГПК РФ решения, определения суда, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам.

Основаниями для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам решения, определения суда, вступивших в законную силу, являются существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю; заведомо ложные показания свидетеля, заведомо ложное заключение эксперта, заведомо неправильный перевод, фальсификация доказательств, повлекшие за собой принятие незаконного или необоснованного решения, определения суда и установленные вступившим в законную силу приговором суда; преступления сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей, преступления судей, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела и установленные вступившим в законную силу приговором суда; отмена решения, приговора или определения суда либо постановления государственного органа или органа местного самоуправления, послуживших основанием для принятия решения или определения суда.

Из заявления А. следует, что в качестве основания для пересмотра решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам она ссылается на постановление следователя об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Б. и других по признакам совершения ими преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, т.е. мошеннических действий при заключении договора купли-продажи квартиры.

Вместе с тем, по смыслу ст. 392 ГПК РФ преступления сторон, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела, могут являться вновь открывшимися обстоятельствами лишь при условии установления их вступившим в законную силу приговором суда.

Кроме того, представленное заявителем постановление не может являться тем вновь открывшимся существенным для дела обстоятельством, которое в соответствии с требованиями с п. 1 ч. 2 ст. 392 ГПК РФ может повлечь отмену решения суда.

Данные обстоятельства были предметом исследования при рассмотрении требований А. к Б. о применении последствий ничтожной сделки -- договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру. В связи с этим к числу вновь открывшихся обстоятельств отнесены быть не могут.

Допущенные существенные нарушения норм процессуального права в силу ст. 387 ГПК РФ являются основанием для отмены определения суда.

ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА постановил:

Определение городского суда от 2008 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Размещено на Allbest.ur