Земельные отношения

Следует отметить, что принципы гражданско-правового и земельно-правового регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками не позволяют устанавливать одинаковые режимы собственности применительно к земельным участкам различных категорий, поскольку содержание права собственности в отношении этих объектов, круг субъектов, обладающих правом собственности на те или иные земельные участки различны.

На наш взгляд, в настоящее время справедливо вести речь о различных путях развития права собственности на земельные участки муниципальных образований (поселений), значительной протяженности процесса перехода к многообразным режимам собственности на земельные участки поселений в рамках принятой политики разгосударствления и демонополизации собственности на природные объекты. Большая часть земельных участков в границах поселений, как и других природных ресурсов, находится в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с общими положениями гражданского права (ст. 209 ГК РФ) собственнику земельного участка в границах муниципального образования принадлежит право владения, пользования и распоряжения земельным участком как своим имуществом. Это право может осуществляться индивидуально либо совместно с другими сособственниками на правах общей долевой либо совместной собственности. Следует учитывать, что эти правомочия обязывают собственника использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным пользованием, учитывать другие ограничения, которые обременяют пользование земельным участком в публичных или частных интересах.

В совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов Конституция России закрепляет вопросы владения пользования и распоряжения землей, а также разграничение государственной собственности, природопользование, особо охраняемые природные территории, земельное законодательство (ст. 72). Однако, несмотря на усилия законодателя, возникли разночтения в федеральном и региональном законодательстве по поводу установления частной собственности на землю.

В последние годы (особенно после выхода Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и с разработкой более четких критериев разграничения государственной собственности на федеральную и землю субъектов Федерации) такое разграничение стало важным инструментом управления землями, находящимися в государственной собственности. Это привело к тому, что разграничение федеральной собственности и собственности регионов, а также распоряжение этой собственностью осуществляется не с помощью формулы «находится в ведении», а при помощи процедуры разграничения на основании более четких критериев, указанных в упомянутом Законе. Таким образом, более упорядоченными оказались отношения природопользования на федеральном и региональном уровнях, во многом «перешагнув» из сферы административных отношений регулирования отношений собственности в область гражданско-правовых правомочий «владения, пользования и распоряжения», которые закреплены в ст.ст. 212, 214 ГК РФ и ст.ст. 16, 17, 18 ЗК РФ.

Конституция РФ и отраслевое природоресурсное федеральное законодательство, однако, оставили нерешенными ряд принципиальных проблем в области использования земельных участков Федерацией и ее субъектами. Эти проблемы относятся к установлению четкого правового положения отдельных земельных участков, совместному управлению земельными ресурсами, порядку разрешения спорных вопросов и ко многому другому, что относится к созданию эффективного законодательства о праве собственности на земельные участки.

В развитии этих отношений тенденцией является одновременное регулирование земельных отношений нормами природоресурсного и гражданского права. Такое регулирование, принципы которого определяются нормами гражданского права, в значительной степени ориентировано на федеральное законодательство, чем это имеет место в природоресурсном законодательстве. Поэтому в природоресурсном законодательстве субъекта Федерации административно-распорядительные функции в отношении природных ресурсов следует использовать лишь в том случае, когда гражданско-правовые методы регулирования недостаточно развиты или когда у государства как собственника природного ресурса явно недостаточно прав. В соответствии с Конституцией, статья 3 ГК РФ устанавливает, что «гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации». С этих позиций гражданское право имеет преимущество в регулировании отношений владения, пользования и распоряжения земельными участками в черте поселений.

Одной из важнейших проблем в этих условиях является защита интересов будущих владельцев земельных участков. Конституция РФ, хотя и декларирует защиту прав в этой области, но не обеспечивает в полной мере защиту прав и законных интересов собственников земельных участков от вмешательства органов управления в вопросы законного хозяйственного использования полученных объектов, что приводит к нарушению прав собственников.

Источником подобной ситуации, на наш взгляд, является неудачный подход к решению проблемы в принципах, заложенных в ст. 72 Конституции РФ о совместном ведении, которые создают тупиковую ситуацию в решении многих проблем земельных отношений. В этом повинна и искусственная усложненность законодательных отношений, многообразие нечетко определенных правовых титулов на земельные участки.

Право собственности на земельный участок представляет собой правомочие лица владеть, пользоваться и распоряжаться землей по своему усмотрению и в соответствии с законодательством, способами, не нарушающими прав третьих лиц и не наносящими вреда окружающей природной среде.

Право собственности на землю не является неограниченным ни для кого из собственников. Законодательством установлено принципиальное положение о том, что мера свободы реализации права собственности определяется нормой закона, интересами иных лиц и требованиями охраны окружающей среды. В российском законодательстве, определяющем порядок пользования землей, имеется тенденция к установлению системы обязанностей и запретов. Данный подход в большей мере соответствует гарантиям права собственности, чем система дозволений в использовании земельного участка. Представляется, что система правовых ограничений права собственности на земельные участки поселений основана на обязанности собственников по охране земель, что обеспечивает сохранность земельного фонда и преемственность в извлечении полезных свойств земельных участков.

Гражданское законодательство, более «мягкое» по отношению к земельной собственности, согласно Конституции РФ относится к исключительному ведению Федерации. Представляется, что динамика развития земельного законодательства и гражданского законодательства о праве собственности на отдельные объекты приведет к законодательному закреплению исключительной компетенции федеральных органов власти в сфере законодательства о праве собственности на землю.

В последнее время для определения правового статуса государства и муниципальных образований предпринимаются попытки использовать конструкцию юридического лица публичного права, свойственную праву ряда европейских стран. Между тем конструкция муниципального образования - юридического лица - кажется привлекательной только в контексте гражданского права. Возникла коллизия: с одной стороны, муниципальным образованиям (по крайней мере, на уровне ниже районного) предоставили гарантии их территориальной неприкосновенности, с другой, - за субъектом Федерации закрепили возможность устанавливать границы муниципальных образований и наделять их соответствующим статусом.

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий и в пределах его административных границ делится на территориальные зоны.

Не менее важно отметить, что земельные участки в границах поселений выступают в качестве объектов имущественных прав (и, прежде всего, в качестве объектов права собственности), участвуют в гражданском обороте и обременяются правами третьих лиц. Земельные участки, являясь основой жизнедеятельности, не могут не обременяться имущественными правами лиц, проживающих в поселениях или иным образом в них заинтересованных.

По нашему мнению, ограничение прав по использованию земельного участка представляет собой неотъемлемый элемент правового режима того или иного земельного участка. Вместе с тем, в настоящее время у российского законодателя отсутствует четкое понимание юридической природы «ограничения прав на землю». Нет в законодательстве и четко определенной терминологии в отношении видов ограничений: используемые термины, как правило, не соответствуют ни целям установления ограничений, ни их характеру.

Установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки с целью обеспечения доступа на чужие земельные участки для обслуживания соответствующих объектов, рационального и эффективного использования земель, охраны окружающей природной среды, здоровья населения, памятников истории и культуры, а также обороны и безопасности страны. Ограничения должны носить законный характер. Это означает, что они могут быть установлены только в целях, предусмотренных п. 3 ст. 55 Конституции РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ, и быть закреплены в федеральном законе. В противном случае это может привести к неоправданному росту числа ограничений в подзаконных нормативных актах и чиновничьему произволу.

Следует отметить, что запреты и обязывания, ограничивающие права на земельные участки, в подавляющем большинстве содержатся не в Федеральных законах, а в различных подзаконных актах - Положениях, Правилах, Инструкциях, что прямо нарушает норму п. 2 ст. 1 ГК РФ. Из-за обилия запретов создается благоприятная среда для злоупотреблений и коррупции чиновников различных уровней. Представляется, что необходимо систематизировать запреты и ограничения, связанные с использованием земель предприятий, транспорта, энергоснабжения, природоохранного назначения, историко-культурного значения, в едином нормативном акте в форме федерального закона.

Действующее российское законодательство содержит множество противоречий при регулировании отношений, связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Необходимо скорейшее внесение изменений и дополнений в действующие Земельный кодекс РФ, Закон о приватизации и иные федеральные законы с целью введения единого и четкого определения не только понятия «приватизация земельного участка», но и критериев ее возмездности либо безвозмездности, порядка принятия решений уполномоченными органами.

Заключение

В основе земельных отношений «стоят» муниципальные образования, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения в сфере земельных отношений. Статья 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает преимущественное право покупки земельного участка из этих земель по цене, заявленной продавцом, за субъектом Федерации, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, это право имеет орган местного самоуправления. Если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки или не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения о продаже, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Такой усложненный порядок продажи этих участков установлен для сохранения их целевого назначения. При отчуждении собственниками земельных участков поселений также необходимо установить обременение в виде преимущественного права муниципального образования на покупку земельного участка, что позволит сохранить площади под строительство общественно-значимых объектов.

Важнейшими направлениями повышения эффективности деятельности государства в целях минимизации нарушений частных прав в угоду публичным интересам являются:

? закрепление в Земельном кодексе РФ закрытого перечня оснований для изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, исключающего возможность его расширительного толкования;

? усиление надзора за принятием субъектами РФ, муниципальными органами правовых актов, касающихся изъятия земельных участков со стороны органов федерального Правительства, органов прокуратуры, и принятие мер к их отмене или приведению в соответствие с федеральным законодательством;

? закрепление в федеральном законодательстве возможности обжалования решений о планируемых изъятиях земельных участков;

? введение в Земельный кодекс РФ понятия «государственные и муниципальные нужды», исключающего возможности его расширительного толкования;

? принятие мер, направленных на предотвращение злоупотреблений в сфере изъятия и предоставления земельных участков;

? принятие на федеральном уровне нормативного акта в виде Постановления Правительства РФ, закрепляющего оценку земли по рыночной стоимости, надлежащий контроль за его реализацией, а также необходимое для выплат финансирование.

Литература

1. Боголюбов С.А. Земля и право. - М.: Издательская группа ИНФРА-М - НОРМА. 2003.

2. Волкова Е.Н. Земельные отношения в РФ. - М. , 2003.

3. Волкова Т.В. Правовое регулирование управления земельным фондом Российской Федерации. - Саратов, 2001.

4. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Российская юстиция. - № 10. - октябрь 2002.

5. Государственное регулирование земельных отношений / Под ред. А.А. Варламова и B.C. Шаманаева. - М.: Колос, 2000.

6. Ельникова Е.В. Права на землю// Юрист, 2003. - № 9.

7. Земельная реформа и развитие аграрного законодательства. Пути развития земельного законодательства Российской Федерации (материалы "круглого стола") // Государство и право. 1999. №1.

8. Коловангин П.М. Собственность на землю в РФ, СПб., 2003.

9. Крамкова Т.В. Гражданско-правовой режим земельного участка. - М., 2006.

10. Красюкова А.С. Осуществление права собственности на земельные участки поселений. - Краснодар, 2006.

11. Лящевский И.С. Особенности гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах. - М., 2002.

12. Постовой Н.В. Муниципальное право России: Вопросы и ответы. - М.: Юриспруденция, 2000.

13. Проблемы экологического, земельного права и законодательства в современных условиях (обзор выступлений участников научно-практической конференции "Софрино-4") // Государство и право. 1999. №2.

14. Суворов В.И. Государственное регулирование земельных реформ в России: проблемы теории и практики. - М., 1996.

15. Суров А.Ф. Правовые аспекты использования земель муниципальными органами / Журнал российского права. - № 11.- ноябрь 2002.

16. Урсу А.В. Земля и местное самоуправление // Российская юстиция. 2007. №2.

17. Храмцов А. История правовых реформ земли в России // Муниципальная экономика. - 2005. - № 2.

Размещено на Allbest.ru