Цена жилого помещения (недвижимости) в договоре купли-продажи жилого помещения (недвижимости) может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена жилого помещения (недвижимости) установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения (недвижимого имущества), подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю жилого помещения (недвижимого имущества) п. 3 ст. 555 ГК. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Проспект, «Издательство «Омега-Л», 2009. - 544 с. - ст. 555.

Главной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения (недвижимости) наряду с обязанностью принять купленное жилое помещение (недвижимость) является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способы оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленного жилого помещения (недвижимости) в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже жилого помещения (недвижимости) в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК такое жилое помещение (недвижимость) находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на жилое помещение (недвижимое имущество) должно регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Проспект, «Издательство «Омега-Л», 2009. - 544 с. - ст. 488.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика Российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

При заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения обязательно возникает вопрос о праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемым жилым помещением (недвижимостью). Дело в том, что строение и земельный участок под ним образуют некоторое единство: единый строительно-технический объект, единый хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. Изд. 2-е. И. Л. Брауде. перераб. И доп. - М.: Издательство госюриздат 1998. - 143 с. - 78 с.

По общему правилу при переходе права собственности на жилое помещение и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданным жилым помещением (недвижимостью) и необходима для ее пользования (п. 1 ст. 552 ГК). Взаимосвязь перехода права собственности на жилое помещение и иную недвижимость и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от содержания и характера прав продавца жилого помещения и иной недвижимости на земельный участок, на котором она расположена. При продаже земельного участка, на котором расположено принадлежащее продавцу земли жилое помещение или иная недвижимость, без передачи этого жилого помещения и иной недвижимости в собственность покупателя в договоре следует согласовать условия, определяющие права продавца на земельный участок, на котором находится такая недвижимость. Если такие условия не определены договором, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята жилым помещением (недвижимостью) и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ч. 2 ст. 553 ГК). Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Проспект, «Издательство «Омега-Л», 2009. - 544 с. - ст. 553.

Нормы ст. 552, 553 ГК дают основание для ряда важных выводов.

Во-первых, действующим Российским законодательством земельный участок признается принадлежностью главной вещи - строения (жилого помещения), расположенного на нем. Во-вторых, строение (жилое помещение), находящееся на чужом земельном участке (не принадлежащем на праве собственности собственнику строения), признается недвижимым имуществом, а собственник такого имущества обладает свободой распоряжения им.

При купле-продаже доли в праве собственности (купле-продаже части) строения, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, права покупателя на земельный участок должны определяться продавцом и покупателем в договоре с соблюдением требований земельного законодательства. При купле-продаже доли в праве собственности (купле-продаже части) строения, расположенного на земельном участке, которым продавец владеет в силу ограниченного вещного права, отличного от права собственности, покупатель приобретает аналогичное вещное право. Порядок и пределы его осуществления должны быть оформлены в порядке, предусмотренным земельным законодательством. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник. - Е. А. Суханов. - 2 изд., перераб. И доп. - М.: Издательство БЕК, 2003. - 704 с. - 260 с. Право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд.

заключение расторжение договор недвижимость

3. Отличие договора купли-продажи жилых помещений от других договоров

Договор купли-продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом права пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК). Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Проспект, «Издательство «Омега-Л», 2009. - 544 с. - ст. 1137.

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указанно. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Определяя сферу действия ст. 558 ГК, нельзя забывать ограничениях, установленных в ч. 3 ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. Об основах федеральной жилищной политики.- Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1. \\ Правовая система Консультант Плюс., которая запрещает продажу иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

Отчуждение квартир в многоквартирных домах также имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т.д.). Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК и Федерального закона «О товариществах собственников жилья»О товариществах собственников жилья. - Федеральный закон РФ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ. \\ Правовая система Консультант Плюс. не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Еще одной отличительной особенностью договора купли-продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. - Приказ Минестерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. № 233. \\ Правовая система Консультант Плюс. .

Заключение

Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать жилой дом, квартиру, комнату, часть жилого дома или квартиры, в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи жилых помещений характеризуется как двусторонний, взаимный, консенсуальный и возмездный. К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения относятся предмет, цена и перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Сторонами по договору купли-продажи жилых помещений могут быть как юридические, так и физические лица.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилое помещение. А в свою очередь к жилому помещению относятся: жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры. Следовательно, предметом договора могут быть, жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры.

Договор купли-продажи жилого помещения (недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет за собой недействительность договора.

Переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации.

Обязанность продавца заключается в передаче жилого помещения покупателю. У покупателя право собственности на жилое помещение (недвижимость) возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может не совпадать с моментом фактической передачи жилого помещения. Передача жилого помещения осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. С момента юридической передачи имущества (т.е. с момента подписания передаточного акта) на покупателя переходят случайные риски, если иное не предусмотрено договором.

Можно сделать вывод, что сегодняшнее законодательство не обеспечивает полной защиты граждан от посягательств на свое недвижимое имущество - жилье. На деле, все правовые процедуры договора купли-продажи жилья соблюдаются не всегда.

Очень часто, никаких письменных договоров не подписывается и все отношения строятся исключительно на доверии обеих сторон. В таком случае, восстановление нарушенных прав является очень тяжелой, а иногда и невозможной задачей. Это, конечно же показывает несовершенство защиты прав граждан. Разборчивость и осторожность в выборе фирм-посредников для совершений сделок купли-продажи жилья также является условием, обязательным для соблюдения. В данной области юридические данные фирмы крайне важны. Наличие или отсутствие того или иного реквизита часто определяет, можно ли вообще иметь дело с данной фирмой.

Список используемых источников

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Проспект, «Издательство «Омега-Л», 2009. - 544 с;

2. Гражданский кодекс РСФСР. - 1 октября 1964 г. \\ Правовая система Консультант Плюс;

3. Жилищный кодекс Российской Федерации. - Москва: Проспект, КноРус, 2010. - 188 с;

4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях. - от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ. -М.: Эскмо, 2009. - 400 с;

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Правовая система Консультант Плюс;

6. Об основах федеральной жилищной политики. - Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 // Правовая система Консультант Плюс;

7. О товариществах собственников жилья. - Федеральный закон Российской Федерации от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Правовая система Консультант Плюс;

8. Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. - Приказ Министерства Юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 г. № 233 // Правовая система Консультант Плюс;

9. Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219 // Правовая система Консультант Плюс;

10. Об утверждении правил пользования жилым помещением. - Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 // Правовая система Консультант Плюс;

11. Об утверждении правил пользования жилым помещением. - Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 // Правовая система Консультант Плюс.

Специальная литература:

1. Римское частное право: Учебник. И. С. Перетерский. - М.: Издательство: Юриспруденция, 2006. - 448 с;

2. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник. - Е. А. Суханов. - 2 изд., перераб. И доп. - М.: Издательство БЕК, 2003. - 704 с;

3. Русское гражданское право. В 2 Ч. 2: Учебник Г.Ф. Шершеневич. - М.: Фирма «СПАРК», 1995. - 556 с;

4. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций. О. Н. Садиков. - М.: Издательство БЕК, 1997. - 704с;

5. Гражданское право: Часть вторая: Учебник для вузов Иванов В. И. - М.: Эскмо, 2007. - 592с;

6. Гражданское право. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное. С. С. Алексеев. - М. : Проспект 2009. - 528 с;

7. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. Изд. 2-е. И. Л. Брауде. перераб. И доп. - М.: Издательство госюриздат 1998. - 143 с;

Судебная практика:

1. О некоторых вопросах применения судами закона РФ О приватизации жилищного фонда в РФ. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8. \\ Правовая система Консультант Плюс;

Размещено на Allbest.ur