Выселение граждан из жилых помещений
Содержание конституционного права граждан на жилище в Российской Федерации. Понятие и основания выселения граждан из жилого помещения. Исполнение решений судов о выселении. Порядок выселения собственника и его бывших членов семьи из жилого помещения.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 27.06.2009 |
| Размер файла | 113,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Исполнение решения суда о выселении непосредственно осуществляется судебным приставом - исполнителем в ходе исполнительного производства, возбуждение которого осуществляется путем предъявления исполнительного листа к взысканию. В случае не исполнения решения суда должником самостоятельно, выселение должника осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно.
Глава 3. Особенности отдельных оснований выселения граждан из жилых помещений
3.1 Выселение собственников из занимаемого жилого помещения
Интенсивный характер развития жилищного законодательства актуализировал жилищную проблематику. Необходимость правового исследования различных аспектов выселения из жилого помещения обуславливается социальной значимостью данного института отрасли, который представляет собой совокупность правовых предписаний, связанных с фактическим использованием жилья. Карпухин Д.В. Политико-правовой анализ новелл жилищного законодательства о выселении собственников из занимаемого жилого помещения.// Право и политика. № 1. 2007. С. 120- 123.
В данном пункте нами будет рассмотрен вопрос о выселении собственников из занимаемых жилых помещений. Первоначально мы определим содержание права собственности, которое закрепляется в ст. 209 ГК РФ. Согласно данной статьи собственнику жилого помещения принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Доминирующими тенденциями содержания правовых новелл, регулирующих выселение собственников из жилья, являются:
во - первых, расширение перечня оснований прекращения прав собственника на занимаемое жилое помещение и, как следствие, расширение круга оснований выселения из жилых помещений;
во - вторых, изъятие из жилищного законодательства правовых норм, ограничивающих или делавших невозможным практическую реализацию выселения собственников из жилых помещений при наличии определенных юридических фактов. В соответствии с положениями ФЗ "О внесении изменений в статью 446 ГПК РФ" ФЗ РФ « О внесении изменений в статью 446 ГПК РФ» от 29 декабря 2004 г. № 194- ФЗ// СПС КонсультантПлюс: Версия проф; обращение взыскания может быть осуществлено на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, которое является единственным пригодным для проживания собственника и членов его семьи.
Принципиальными новеллами стали нормы, сформулированные в ст.29 ЖК РФ Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ под ред. О.А. Городова.- М.: ТК Велби, Проспект, 2007.- С. 60., регламентирующие выселение собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки.
Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный ответственным органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений:
1. о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью;
2. о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Кодекс детально регламентирует механизм изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Положения ст.32 ЖК РФ конкретизируют положения ст. ст.279 - 282 ГК РФ.
Положения ч.6 ст.32 ЖК РФ предусматривают два способа расчетов с собственником жилья в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд:
во - первых, выплата определенной выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения;
во - вторых, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Правовыми последствиями первой формы расчетов является выселение собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья. Вторая форма предполагает выселение собственника из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.
В соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ аналогичный порядок осуществления расчетов с собственниками жилых помещений предусмотрен в случае признания в установленном законом порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления ими требований о его сносе в разумный срок.
Собственник жилого помещения может быть выселен без предоставления другого жилого помещения вследствие обращения взыскания на принадлежащее ему жилое помещение по обязательствам перед кредиторами. Указанные основания регламентированы положениями ст. ст.237 - 256 ГК РФ.
Таковыми, например, могут являться долги по договорам кредита, займа, ипотеки, долги, связанные продолжительным периодом неуплаты налогов, платежей за квартиру и коммунальные услуги, и другие обязательственные отношения. Обращение взыскания по долгам собственника может быть обращено на долю должника в общем имуществе супругов, в состав которого входит совместно нажитое супругами в период брака жилое помещение. Обращение взыскания в указанных случаях осуществляется в соответствии с нормами гражданского и гражданско - процессуального законодательства в судебном порядке. Решение о выселении собственника из жилого помещения принимается судом.
Принципиальные новеллы были внесены в механизм обращения взыскания на жилое помещения собственника по ипотечным обязательствам последнего.
В соответствии с ранее действующими нормами, предусмотренными ч. ч.1, 2 ст.78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ФЗ РФ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ// СПС КонсультантПлюс: Версия проф. действовали ограничительные условия, не допускающие при наличии определенных обстоятельств обращение взыскания на заложенное имущество. Так, в соответствии с ч.1 ст.78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание на заложенный жилой дом или квартиру и продажа их не являлись основанием для выселения приобретателем этих объектов, совместно проживающих в них бывшего собственника (залогодателя) и членов его семьи, если оно являлось для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением. В случаях, указанных в норме, приобретатель жилого помещения, с одной стороны, и залогодатель или совершеннолетний член его семьи, с другой стороны, заключали договор коммерческого найма по правилам ст.671 ГК РФ. При отсутствии взаимного волеизъявления на заключение договора со стороны приобретателя, бывший собственник имел право добиться заключения сделки через суд.
Иначе решался вопрос о последствиях обращения взыскания на предмет ипотеки при залоге этих объектов в обеспечение возврата кредита, полученного для строительства жилого дома или квартиры.
Бывший собственник и члены его семьи были обязаны покинуть занимаемое жилое помещение (дом, квартиру), являвшееся объектом взыскания, в течении месяца при наличии одновременно двух условий:
1. жилье было передано по договору о залоге в обеспечении возврата кредита, предоставленного для приобретения или строительства жилого помещения;
2. члены семьи залогодателя, проживающие совместно с ним, должны были до заключения договора об ипотеки или до их вселения в жилой дом или квартиру, если он были вселены позже, нотариально удостоверить обязательство освободить жилое помещение при обращении на него взыскания.
В настоящее время указанные ограничительные условия, препятствовавшие выселению собственника из занимаемого жилого помещения, утратили силу в редакции ФЗ от 24.12.2002 № 179 - ФЗ. В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 216 - ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателем.
Государство в соответствии с положениями ч.2 ст.95 и ч.2 ст.106 ЖК РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником.
Подводя итоги вышеизложенного исследования новелл, можно сделать следующие выводы.
Все виды выселения собственников из занимаемых жилых помещений можно условно подразделить на две группы: выселение без предоставления другого жилого помещения, выселение с предоставлением другого жилого помещения. В жилищном законодательстве для собственников доминирует выселение из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая зарплата, содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений. Информация о выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением// www. Sibmediacenter. ru;
Собственники жилых помещений в отличии от нанимателей по договору социального найма лишены законодательной возможности выселения в другое благоустроенное жилище. Критериями последнего в соответствии с ч.1 ст.89 ЖК РФ являются равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта, нахождение в черте данного населенного пункта. Основаниями предоставления другого благоустроенного жилья нанимателю являются снос жилого дома, в котором находится жилое помещение, перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, проведение реконструкции и ремонта жилого дома (ст. ст.85 - 88 ЖК РФ). Отсутствие в законе равноправных условий для нанимателей и собственников при выселении из занимаемых жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилья вступает в противоречие с положениями ч.2 ст.8 Конституции РФ, которая гласит, что в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Кроме того, при предоставлении другого жилого помещения собственнику необходимо руководствоваться ч.3 ст.35 Конституции РФ о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Анализ рассматриваемого предписания свидетельствует, что государственная и муниципальная собственность на жилище поставлена в более привилегированный правовой статус по отношению к частной собственности, субъекты которой лишены права на выселение в другое благоустроенное жилое помещение. Устранить данное противоречие можно за счет распространения положений ст. ст.85 - 88 ЖК РФ на собственников объектов жилищных отношений.
Неоднозначным представляются положения ч.5 ст.29 ЖК РФ, устанавливающие возможность изъятия у собственника жилья жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку с дальнейшей реализацией на публичных торгах. Введение этой нормы было обусловлено большим количеством несанкционированных переустройств и перепланировок жилья, приводившим к повреждениям и разрушениям как объектов указанных действий, так и соседского жилья. Правовой анализ нормативного предписания приводит к вопросу: " Стремился ли законодатель введением данной нормы охранять права и законные интересы граждан от неправомерных действий лиц, самовольно перестраивающих жилые помещения, или главная задача заключалась в возложении гражданско - правовой ответственности на виновное лицо, связанной с принудительным возмездным изъятием жилого помещения?" Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Жилищная проблема и жилищная политика.// Жилищное право. № 9. 2006. С. 2- 4;
Положения ч.5 ст.29 ЖК РФ имеет ярко выраженную " карательную санкцию" гражданско - правового характера, связанную с принудительным возмездным изъятием жилья у собственника. Кроме того, данное предписание призвано предупредить собственника о негативных последствиях самовольного переустройства и (или) перепланировки." Принудительно - карательный" характер санкции рассматриваемой статьи обосновывается также возможностью вычета из суммы, вырученной от реализации на публичных торгах жилого помещения, расходов на исполнение судебных решений и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние. Фактически главной целью рассматриваемого предписания является не защита интересов лиц, пострадавших в результате рассматриваемых противоправных действий, а принудительное возмездное изъятие жилого помещения у виновного собственника. При этом действия собственника могут и не причинять вреда соседям. Данная санкция, на наш взгляд, неадекватна степени общественной опасности содеянного виновным, для которого изымаемое жилье может являться единственным пригодным для проживания, а вырученных средств будет недостаточно для приобретения равнозначного жилья. Кроме того, для суда не являются обязательными для исполнения положения ч.4 ст.29 ЖК РФ, в соответствии с которыми он может сохранить в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилое помещение, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Увязывать содержание этой нормы с причиненным вредом другим гражданам нецелесообразно. В отечественном гражданском законодательстве существует отлаженный правовой механизм решения возникающих споров по поводу причиненного ущерба указанными неправомерными действиями сторон. Нормативной основой этого механизма являются положения ст. ст.11, 12 ГК РФ о возможности на судебную защиту гражданских прав, установление способов защиты гражданских прав, в числе которых присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещение убытков, компенсация морального вреда. Одним из правовых последствий судебного решения о возмещении убытков, причиненных ответчику в результате несанкционированного переустройства и (или) перепланировки, является возможность применения ст. ст.235 ч.2, 237, 256 ГК РФ об обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника, на долю супруга в общем имуществе супругов. Изложенное означает, что при стечении определенных обстоятельств, с учетом требований ст.446 ГПК РФ, жилое помещение может быть изъято в силу судебного решения с целью погашения долга по обязательствам перед кредиторами.
Юридически " чистого" собственника лишить его права, просто выселить невозможно. Однако в ГК РФ есть ст.293 " прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение". Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Сайфулова Л.Г. Прекращение права собственности граждан на жилое помещение и выселение.// Юрист. № 3. 2007.- с. 40- 42;
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств с вычетом расходов на исполнение судебного решения. В качестве примера применения ст.293 ГК РФ в данной работе имеется копия искового заявления и копия решения суда. (См. приложение 4,5).
Следует особо подчеркнуть, что в ст.293 ГК РФ речь идет о принудительном выкупе, а не о конфискации. Нерадивого собственника могут лишить его права на конкретную квартиру, но взамен он должен получить ее реальную стоимость (с соответствующими вычетами). Выселяемый в данном случае имеет право именно на денежную компенсацию, а не на предоставление какого - либо иного жилья. Основаниями принудительного выкупа являются нарушения прав соседей, использование не по назначению, бесхозяйственное содержание. Однако принудительная продажа (без согласия собственника) возможна и по другим основаниям. В частности, в случае обращения взыскания на жилое помещение.
Иная ситуация с собственником жилого помещения, имеющего долги по коммунальным платежам. В случае неуплаты собственником жилого помещения коммунальных платежей, в суд может быть подан иск только о взыскании задолженности. По решению суда взыскание может быть обращено в первую очередь на денежные средства должника, а при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для погашения задолженности по коммунальным платежам, взыскание обращается на имущество, принадлежащее должнику, в том числе может быть обращено и на квартиру.
3.2 Порядок выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения
Сам по себе институт выселения бывшего члена семьи собственника жилого помещения является новшеством в жилищном законодательстве РФ. Согласно нормам ЖК РСФСР (ст.127) право пользования помещениями в жилом доме или квартире сохранялось за членами семьи собственника жилого дома или квартиры в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Члены семьи собственника имели право на проживание в жилом помещении на правах нанимателя Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении.// Жилищное право. № 1. 2007. С. 23- 27;.
Согласно ч.1 ст.31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему помещении его родители и дети, супруга (супруг). Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях - иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Содержащиеся в ч.4 ст.31 ЖК РФ нормы существенно изменяют характер прав бывших членов семьи собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением по сравнению с ранее действовавшим законодательством. К тому же они сформулированы недостаточно четко, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении прав бывшего супруга законодатель определил свою позицию более или менее конкретно, то этого нельзя признать в отношении прав родителей и детей собственника. Законодатель не определил, во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собственника членами его семьи, сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу ст.31 ЖКРФ, если собственник стал проживать раздельно с ними, и будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак между родителями расторгнут, а бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака лишь правом пользования жилым помещением собственника, кроме того, после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с собственником раздельноЖилищные права граждан при выселении. Первый столичный юридический центр при содействии Мозымовой Е.Н., Шалыгина Б.И. Жилищные права граждан. // http://www.dom-i-zakon.ru..
В соответствии со ст.31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Представляется, что данное соглашение должно быть оформлено в письменном виде, при желании сторон может быть удостоверено нотариально. В соглашении могут определяться условия, на которых за бывшим членом семьи сохраняется право на проживание, например, комната или иная часть жилого помещения, в которых имеет право проживать лицо, срок действия такого соглашения и иные условия. Требования к существенным условиям такого соглашения в законе отсутствуют, поэтому стороны, используя свободу заключения договора, могут включать в него любые условия. Устная договоренность сторон не может служить такого рода соглашением, ссылка стороны при разрешении спора в суде о том, что уже сложился порядок пользования жилым помещением, по которому бывший член семьи продолжает пользоваться жилым помещением, не должна приниматься во внимание, поскольку в Законе не указан срок, в течение которого собственник может обратиться в суд с требованием о выселении, а также срок, по истечении которого за бывшим членом семьи собственника сохраняется право на проживание.
Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Такой определенный срок устанавливается только судом и может быть сколь угодно долгим. Но в любом случае суд должен исходить из принципа разумности, с учетом материального положения бывшего члена семьи, времени года, возможности совместного проживания. Конкретных минимальных и максимальных пределов этого срока в законе не содержится, поэтому теоретически он может быть любым. В судебном заседании при рассмотрении вопроса о выселении и предоставлении бывшему члену семьи собственника определенного срока, в течение которого за ним сохраняется право на проживание, собственнику следует представить доказательства того, что ответчик имеет реальную возможность выселиться из жилого помещения, так как у него есть или возникнет в будущем право на вселение в иное жилое помещение.
При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч.4 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между ними. Если у выселяемого отсутствует другое место для проживания, то суд может продлить его проживание с бывшей семьей. Но только на определенный срок, в течении которого он мог бы решить свои проблемы Астахов П. Спросите у Астахова// popovnews@jandex. ru;.
Таким образом, при наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок.
То есть вопрос оставлен на судебное усмотрение. Так как, исходя из данной нормы, суд может определить срок и месяц, и десять лет, и более, последнее может перекрыть и человеческую жизнь. В проекте срок был определен как " не более чем на год". Определение срока самим законом наиболее правильно Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ.// Юрист. № 4. 2005. -С. 40- 41;.
Из ч.5 ст.31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Вопрос о признании таких лиц членами семьи собственника должен решаться судом в каждом конкретном случае. Такие лица в случае возникновения спора обращаются в суд по месту жительства с требованием о признании его членом семьи собственника. Непременным условием такого признания является вселение в качестве члена семьи. То есть между собственником и вселяемым должны быть фактические семейные отношения, один бюджет, совместное пользование предметами быта и тому подобное.
Согласно ст. 19 ФЗ РФ от 29 декабря 2004 г. N 189 - ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ФЗ РФ « О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 22 декабря 2004. // Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ под ред. О.А. Городова.- М.: Велби, Проспект, 2007.- С. 315- 344. указанное выше положение Закона не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения бывшие члены семьи собственника имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим. Иными словами, если бывший член семьи собственника в свое время не воспользовался правом на приватизацию жилого помещения и отказался от такого права в пользу нынешнего собственника, то за ним все равно сохраняется право пользования жилым помещением. Право на приватизацию жилого помещения имеют все проживающие в данном жилом помещении лица, и лишать лицо права на проживание, которое у него имелось до приватизации, запрещено законодателем. Тем самым вселившееся в установленном законом порядке лицо не может быть выселено по указанному основанию.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что жилое помещение может находиться в совместной собственности проживающих в нем. В частности, согласно ст.256 ГК РФ и ст.34 Семейного кодекса РФ имущество, в том числе и недвижимое, нажитое в период брака, является совместной собственностью супругов. Зачастую жилое помещение, приобретенное супругами в период брака, оформляется на одного из супругов, и документально собственником жилого помещения числится один супруг. В такой ситуации при прекращении семейных отношений и расторжении брака один супруг не может потребовать от другого выселиться из жилого помещения на основании ст.31 ЖК РФ. Режим совместной собственности супругов предполагает, что общим имуществом они распоряжаются совместно, имеют равные права на это имущество. Оба супруга по отношению к совместному имуществу являются сособственниками.
Фактически закон связывает прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника только с расторжением брака или признанием брака недействительным, то есть с прекращением семейных отношений. Прекращение права пользования жилым помещением является основанием для выселения бывшего члена семьи собственника из занимаемого им жилого помещения собственника.
Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Иными словами, выселение бывшего члена семьи собственника возможно только при прекращении права пользования жилым помещением, которое в свою очередь возникает автоматически при прекращении семейных отношений (См. Приложение 1).
Немаловажным является вопрос о том, может ли быть выселен член семьи собственника в случае нарушения им правил пользования жилым помещением. ЖК РФ не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи в том случае, если член семьи собственника нарушает правила пользования жилым помещением.
В соответствии со ст.7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Ст.35 ЖК РФ предусматривает основания для выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.
Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что, член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника. По крайней мере, по такому пути идет судебная практика. (См. приложение 1)
Таким образом, член семьи собственника может быть выселен по двум основаниям: при прекращении семейных отношений с собственником и при нарушении правил пользования жилым помещением.
На практике возникают ситуации, когда между супругами брак не расторгался, а фактически брачные и семейные отношения прекращены. Имеет ли право супруг - не собственник жилого помещения - на пользование жилым помещением в таком случае? Закон допускает в данном случае заключение соглашения о порядке пользования жилым помещением, а при его отсутствии выселить супруга по основаниям, предусмотренным ч.4 ст.31 ЖК РФ, невозможно, поскольку юридически семейные отношения не прекращены и такой супруг юридически является членом семьи собственника, даже несмотря на то, что он не проживает в жилом помещении.
При прекращении семейных отношений совместный ребенок может проживать с одним из родителей, в том числе с родителем, не являющимся собственником жилого помещения. В данном случае надо иметь в виду, что в соответствии с ч.1 ст.31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
В соответствии с п.3 ст.65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.
В силу ч.4 ст.31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом.
Как указывалось ранее, в ЖК РСФСР (ст.127) предусматривалось, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.
Новый ЖК РФ предусматривает иной порядок взаимоотношений бывших супругов. В связи с этим актуальным является вопрос, применяются ли положения нового ЖК РФ в случае, если семейные отношения прекращены до введения его в действие, то есть до 1 марта 2005 года.
По смыслу ст.31 ЖК РФ при применении ее положений возможность выселения не ставится в зависимость от момента прекращения семейных отношений между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи.
Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, то по общему правилу к ним применяется закон, действующий в настоящее время, т.е. применению подлежат положения ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения, до или после его введения в действие.
В связи с этим положения ч.4 ст.31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ним и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.
Судебная практика, скорее всего, будет идти по пути срока давности семейных отношений и возраста членов семьи. То есть будет обязывать собственника обеспечивать жильем члена семьи, который несовершеннолетний, нетрудоспособный, состоял в браке более 10 - 20 лет. Но это все судебное усмотрение. Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ. // Юрист № 4. 2005.- С. 40.
В теории жилищного права поднимается следующая проблема: становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он стал проживать с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет.
В соответствии с ч.1 ст.31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Ч.3 ст.65 СК РФ предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей.
В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника. Липовенко М. Выселение несовершеннолетних. // Домашний адвокат. № 16\ 2006.- С. 12- 13;
Ч.4 ст.31 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Исходя из изложенного, в том случае, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005.// СПС КонсультантПлюс: Версия проф.
Как мы видим, кодексом по - новому регулируются вопросы прекращения права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Это относится прежде всего к случаям расторжения брака между супругами или признания брака недействительным. Данная норма применяется тогда, когда иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (к примеру, брачным договором или другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, предусмотренные ст.31 ЖК РФ.
Содержащиеся в ЖК РФ нормы существенно изменяют характер прав бывших членов семьи собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением по сравнению с ранее действовавшим законодательством. К тому же они сформулированы недостаточно четко, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении прав бывшего супруга законодатель определил свою позицию более или менее конкретно, то этого нельзя признать в отношении прав родителей и детей собственника. Законодатель не определил, во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собственника членами его семьи, сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу ст.31 ЖКРФ, если собственник стал проживать раздельно с ними, и будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак между родителями расторгнут, а бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака лишь правом пользования жилым помещением собственника, кроме того, после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с собственником раздельно.
Ст.31 ЖК РФ предусматривает возможность заключения между собственником и членами его семьи соглашения о характере и содержании права пользования жилым помещением собственника, однако неясно, о каких по своей правовой природе соглашениях идет речь. Между супругами может быть заключен брачный договор, значимость которого в связи с новым Жилищным кодексом возрастает. Не совсем понятно, какие соглашения могут заключаться между собственником жилого помещения и его дееспособными родителями, если у родителей нет иных законных оснований права пользования жилым помещением. Наиболее уязвимы в этой ситуации права пользования жилым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае расторжения брака между родителями. Если права пользования детей не определены брачным договором между супругами, на детей при определенных обстоятельствах должен распространяться законный режим права пользования жилым помещением, установленный в ч.1 ст.31. Все эти и другие вопросы подлежат рассмотрению в суде.
Следует иметь в виду, что при решении вопроса о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением необходимо руководствоваться положениями ГК РФ и СК РФ, которые определяют режим общей собственности супругов. В соответствии с п.1 ст.256 ГК РФ и ст.34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью. Поэтому если собственником квартиры является один супруг, но при этом она была приобретена во время брака на общие средства, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы ЖК РФ. Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.
При расторжении брака право пользования помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется, если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, поскольку такое помещение является собственностью этого супруга (п.2 ст.256 ГК РФ, ст.36 СК РФ).
В судебном порядке такой бывший супруг может требовать признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (реконструкция, капитальный ремонт, переоборудование и т.п.). Данное правило не применяется в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (п.2 ст.256 ГК РФ, ст.37 СК РФ). При установлении судом наличия указанных выше обстоятельств и признания помещения совместной собственностью бывших супругов вышеизложенные положения ЖК РФ, содержащиеся в ст.31, не могут применяться. Дубровская И.А. Выселение бывших членов семьи собственника.// Жилищное право. № 3. 2007.- С. 35;
Помимо этого в судах рассматриваются дела по иску собственника жилого помещения о выселении гражданина, который нарушает правила пользования жилым помещением. Так, в соответствии с ч.2 ст.35 ЖК РФ в случае, если бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений (ст.31 ЖК РФ), а также граждане, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (ст.33 ЖК РФ), используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данных граждан о необходимости устранить нарушения вплоть до проведения ремонта жилого помещения в разумный срок. В случае если указанные граждане после предупреждения не меняют своего поведения, собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении их из жилого помещения.
При рассмотрении этих вопросов необходимо учитывать, что Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями, которые: определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах; регулируют вопросы пользования жилыми помещениями по договорам социального найма жилого помещения; найма специализированного жилого помещения; пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи, а также пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
В судах рассматриваются дела по заявлению собственника о выселении иных проживающих там физических лиц из помещений частного жилого фонда. Так, например, дела о выселении бывшего собственника жилого помещения из отчужденного им помещения. Бывший собственник жилого помещения по таким делам подлежит выселению при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (по договору купли - продажи, дарения, мены и иных сделок) без предоставления другого жилого помещения в силу заявленных требований, а также в результате принятия судом решения о продаже с публичных торгов жилого помещения органом местного самоуправления в случае бесхозяйственного содержания жилого помещения (ст.293 ГК РФ).
При этом в отличие от прежней редакции п.2 ст.292 ГК РФ ныне действующая редакция (от 30 декабря 2004 г. N 213 - ФЗ) предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Имеет свои особенности и рассмотрение дел о вселении бывшего собственника с проживающими совместно с ним и находящимися под опекой или попечительством членами семьи собственника данного жилого помещения либо оставшимися без родительского попечения несовершеннолетними членами семьи собственника. Согласно п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Несмотря на такую формулировку статьи, полагаем, что это не освобождает органы опеки и попечительства от обязанности выявлять лиц, нуждающихся в опеке и попечительстве. Полагаем, что при защите прав граждан целесообразно обращать внимание суда на необходимость вынесения в адрес органов опеки и попечительства частного определения, если выяснится, что органы опеки и попечительства не владели информацией о проживании в жилом помещении, являвшемся объектом спорной сделки, несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения и являющихся членами семьи собственника жилого помещения.
Представляя законные интересы по делу о вселении бывшего собственника жилого помещения, следует обращать внимание на выполнение существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Таким существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК РФ). При этом договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации Жилищные права граждан при выселении из жилого помещения. Первый Столичный юридический центр при содействии Е.Н. Мозымова, Б.И. Шалыгин.//http: // www. dom-i- zakon. ru.
.
Основания возникновения права пользования членами семьи жилым помещением собственника определены, как мы уже говорили, в ст.31 ЖК РФ, которая применима к рассматриваемым отношениям в силу содержащейся в п.1 ст.292 ГК РФ отсылки: " Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".
Характерной особенностью данной статьи является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают в одном и том же жилом помещении. Отметим, что ст.292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи права в отношении такого жилого помещения собственника, в котором сам собственник не проживает (например, взрослый сын приобретает на свое имя квартиру, в которую заселяет своих престарелых родителей, создавая для них тем самым право пользования жилым помещением).
В ст.31 ЖК РФ названы, во - первых, лица, которые предполагаются членами семьи собственника - супруг, дети и родители. Во - вторых, эта норма закрепляет возможность признания иных граждан членами семьи (" если они вселены собственником в качестве членов своей семьи").
В условиях нового законодательства по - прежнему открытым остается вопрос о возможности отказа члена семьи от принадлежащего ему права пользования жилым помещением собственника. Известно, что судебная практика признает такой отказ (в том числе молчаливый, в случаях, когда член семьи покидает жилое помещение) основанием прекращения права пользования в случае, если член семьи выбыл на другое постоянное место жительства. Между тем законодательно такое основание прекращения права пользования не закреплено, что в свою очередь требует применения п.2 ст.9 ГК РФ.
ЖR РФ не определяет, кто относится к бывшему члену семьи собственника, а также действия или события, которые порождают прекращение семейных отношений с собственником. В связи этим, я считаю, уместно было бы внести следующие поправки в ст.31: " Бывшим членом семьи является лицо, которое прекратило проживать с собственником жилого помещения в качестве члена его семьи. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей в отношении ребенка возникли алиментные обязательства, ребенок уже не является членом семьи собственника жилья". Формулировка статьи " … ребенок уже не является членом семьи собственника жилья" толкает на размышления. Как мы знаем, в стране проводятся конкретные мероприятия в государственной защите детства: " Здоровый ребенок", " Дети - сироты", " Дети - инвалиды" и т.д. Гуль Н.В. Конституционное право на защиту семьи, материнства и детства.// Журнал российского права. № 4. 2007.- С. 130- 133;
Подобные документы
Выселение как одно из правовых последствий расторжения договора социального найма, лишение гражданина на основании закона права занимать имевшуюся у него жилую площадь. Разновидности выселения граждан из жилых помещений. Исполнение решений о вселении.
реферат [20,8 K], добавлен 22.11.2010Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений, их нормативно-правовое регулирование, классификация. Правовые особенности выселения граждан из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного и неблагоустроенного жилого помещения.
дипломная работа [67,2 K], добавлен 20.05.2017Проблемы, возникающие в сфере жилищных правоотношений. Понятие лишения жилища и его виды. Анализ современного законодательства, регулирующее выселение граждан из жилых помещений. Основания и порядок выселения с предоставлением другого жилья и без него.
реферат [17,8 K], добавлен 03.07.2013Сущность и состав муниципального жилищного фонда, основания его формирования. Права и обязанности собственника жилого помещения собственника и членов его семьи. Особенности сдачи в наем. Выселение из помещения лиц–бывших членов семьи собственника.
реферат [16,1 K], добавлен 06.12.2011Общественные отношения, возникающие и развивающиеся в процессе распоряжения жилыми помещениями. Основные положения прав и обязанностей собственника жилого помещения. Право пользования жилыми помещениями членов семьи собственника жилого помещения.
курсовая работа [37,9 K], добавлен 28.07.2010Правовые аспекты конституционного права граждан на жилище. Определение и сущность конституционного права граждан на жилище. Понятие жилого помещения. Конституционные гарантии граждан на жилье. Обеспечение и защита конституционного права граждан на жилище.
реферат [29,1 K], добавлен 12.03.2009Права членов семьи собственника жилого помещения с позиции гражданского права, основания их наступления и прекращения. Анализ статьи 292 ГК РФ и статьи 31 ЖК РФ. Анализ судебной практики по делам защиты прав членов семьи собственника жилого помещения.
курсовая работа [35,7 K], добавлен 16.10.2009Понятие, основные виды и правовой режим специализированных жилых помещений. Основания предоставления специализированных жилых помещений и договор найма специализированного жилого помещения. Выселение граждан из специализированных жилых помещений.
контрольная работа [31,0 K], добавлен 03.01.2012Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и право граждан на получение жилого помещения по договору социального найма. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя помещения.
дипломная работа [181,0 K], добавлен 19.06.2017Понятие, признаки, виды и предмет договора найма жилого помещения. Порядок заключения и случаи признания недействительности договора, особенности его расторжения и условия выселения нанимателя. Права и обязанности граждан в области жилищных отношений.
дипломная работа [78,3 K], добавлен 14.10.2012
